不动产登记工作为啥任重路远？

来源：中国经营网 20##-12-19

　　【中国经营网综合报道】国土资源部近日透露，《不动产登记暂行条例》(下称《条例》)已由国务院下发至中央各部委及相关部门，未来我国不动产登记将实现多层次信息共享。其中，国土部将牵头建立不动产登记信息管理平台，以确保国家、省、市、县四级登记信息实时共享。同期还将颁布《不动产登记暂行条例实施细则》(下称《细则》)。

　　截至目前，各省级国土厅已基本完成不动产登记机构组建工作。并且国土部已率先在四川省泸州市开展了不动产统一登记示范点建设，争取在明年3月1日前完成机构组建、表册卡薄填写等成套工作的试水。不过，由于不动产登记工作还面临着机构整合、资料整合、队伍建设等众多难度较大的工作，因此推动不动产统一登记还需要较长时间的攻坚克难。

　　据经济参考报报道，据权威人士透露，《条例》共六章三十五条，将于20##年3月1日起正式施行。内容包括不动产登记适用对象、执行部门以及登记程序、信息共享和法律责任。条例规定，集体土地所有权、房屋等建筑物、构筑物所有权，森林、林木所有权，耕地、林地、草地等土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权，海域使用权，地役权，抵押权和法律规定需要登记的其他不动产权利等均为不动产登记适用对象。

　　上述人士称，《条例》还提出，在建立国土系统内部联网、建立相关部委的信息联网的同时，加强各有关部门的信息互通有无。他表示，这意味着除了国土系统内部共享外，不动产登记有关信息将与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息实时互通共享，以避免登记申请人重复提交。此外，国土、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门也应加强彼此之间不动产登记有关信息的互通共享。

　　值得注意的是，按照国土部四年规划：20##年基本完成各级职责整合，建立基础性制度;20##年健全配套制度，平稳有序实施;20##年全面形成制度体系，正常有效运行;20##年实现信息共享，依法公开查询。可见，在面临诸多难题下，留给国土部开展不动产登记工作的时间并不充裕。

　　实际上，虽然不动产统一登记工作在加速推进，但上述工作仍然任重路远。原因有四：其一，政府官员当前仍把不动产登记看成是行政权力抓在手里，而不动产登记其实是保护民事权利的。预计官员这种意识的破除还需要较长时间。

　　其二，机构的整合是很艰难的一个过程。职责整合涉及到很多部门，部门级别可能不一。而且涉及的人员可能又有全额拨款事业编、差额拨款事业编、自收自支事业编、合同工人等多种身份，把这些部门的人整合到一起比较棘手。

　　其三，资料的整合也需要很长的时间。因为过去登记分散在各个部门，互相间不通气，将来资料对接要进行实地核实，尤其是一块土地上可能有两三个证，处理起来也很麻烦。

　　其四，队伍建设也很急迫。“人类社会就两个权利，一个人身权，一个财产权，而财产权里边最大的权利就是不动产。保护这种权利，说多重要就有多重要。”一位国土部人士表示，不动产登记对于人员的数量和质量要求非常高，现有人员不足以支撑，下一步推动不动产登记官制度建设非常紧迫。

　　此外，中国房地产研究会房地产法规政策委员会秘书长康俊亮表示，共享制度是《条例》最大的特色。在登记信息共享的基础上，可以保证交易信息、登记信息有效衔接，既可以理顺交易管理与登记管理的关系，又可以达到促进交易、维护交易安全、提高交易效率的目的，从更长远的角度看，也为今后诸多改革措施提供了基础数据来源。

　　但康俊亮也指出，从目前条例规定来看，不动产登记信息联网互通实施难度仍较大。据了解，此前与不动产登记相类似的住房信息联网，经多年推动仍处“联而不通”的状态。

　　除了登记信息共享，条例还对查询人做出具体规定。“权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料。有关国家机关也可依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。”一位权威人士表示。

　　对此，康俊亮表示，对于权利人、利害关系人的认定还需立法进一步明确。例如从理论上看，房屋买卖当中的买方与该房存在利害关系，应可以凭卖方授权进行查询。继承关系的继承人也应有查询资格等。对于行政机关查询，康俊亮认为，相关行政机关查询不动产登记信息时，并不是可以查询所有信息，而是必须依照法律、行政法规规定的条件及程序，查询与履行行政职责有关的信息。

　　另据了解，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为，不动产登记的目的之一是对全国不动产的数量、类别、分布及产权状况等“摸清家底”，建立基础数据，大幅提高房地产及其他宏观政策的科学性和针对性。从《条例》将各部门不动产登记信息互通共享单列成条也可以看出，《条例》制定者的本意并不排除与调控未来房地产市场有关。

　　“但即便如此，短期来看调控房价也只能是不动产统一登记的辅助功能。此外，不动产信息实时共享还需要花费相当大的功夫和努力才能做得到。”清华大学法学院副教授程啸坦言。

第二篇：不动产登记开始2

不动产登记正式实施 3月1日起，《不动产登记暂行条例》正式实施，房屋建筑所有权等十类不动产将进行统一登记，新的不动产登记簿证也将正式启用，青岛等部分地区将率先颁发新证。

值得注意的是，目前，不动产统一登记实施细则尚未出台。专家表示，3月份细则出台可能性不大，但随着不动产统一登记落地，群众登记将会更加方便，不动产统一登记主要功能不是反腐和征税，也不会直接影响房价。

十类不动产统一登记 青岛等地区将率先颁发新证

3月1日起，《不动产登记暂行条例》正式实施，徘徊多年的不动产统一登记终于进入实际操作阶段。今后，包括集体土地、房屋建筑所有权等在内的十类不动产将进行统一登记。 这意味着不动产“多头登记”时代的结束。此前，各类不动产权属登记分散在住建部、农业部、林业局、海洋局等部门。而统一登记后，企业和群众等权利人不用再分别跑几个部门进行不动产登记，便利程度大大提高。

新的不动产登记簿证今起也正式启用，但首批率先启动的地区有限。在国土部确定的青岛、重庆长寿区等15个不动产统一登记窗口建设联系点中，只有青岛等部分联系点会率先启用新的登记薄证。国土部表示，今年会有更多的地区完成职责和机构整合，力争到年底实现全国全面颁发新版证书。

值得注意的是，国土部明确指出，各地不得强制要求当事人更换不动产权证书和登记证明，不得增加企业和群众负担。此外，各类已发旧版证书继续有效，新版证书和旧版证书在一段时间内并行使用。

也就是说，老百姓不用着急去换新证。不动产登记机构会坚持“不变不换”的原则，也就是权利不变动，簿证不更换，等到依法办理变更、转移等登记工作时，逐步更换为新的不动产登记簿证。

实施细则亟待出台 31省份已启动相关工作

虽然《不动产登记暂行条例》开始正式实施，但条例大多是原则性、方向性条款，真正落地需要操作细则。目前，不动产统一登记实施细则尚未出台。

参与不动产登记条例起草制定工作的清华大学法学院副教授程啸对中新网记者表示，细则将对登记人员与登记程序，尤其是每一类登记的具体程序作出详细规定，包括提交哪些申请材料，登记机构怎么进行审核，如何进行实地查看，哪些情况需要去调查，都将一一细化。 程啸指出，不动产统一登记实施细则属于部门规章，按照立法程序，要报到国务院法制办，由国务院法制办在网站上公开征求意见，再根据意见进行修改后才能正式颁布。由于现在还没有开始公开征求意见，因此，细则3月份出台的可能性不会太大。

国土部不动产登记局局长王广华日前则透露，国土部牵头制定的《实施细则》已在征求国务院36个部门和全国31个省(区、市)国土部门的意见。

细则正在酝酿，但地方层面上，31个省份均已启动不动产统一登记相关工作，24个省份已完成省级职责整合任务。其中，广东、河北、四川、海南等多地的不动产登记局已挂牌成立。北京、辽宁、黑龙江、广东、四川、甘肃、贵州、上海、青海等9省份明确成立了不动产统一登记领导小组。

主要功能非反腐征税 难直接影响房价

不动产统一登记将会产生哪些影响？程啸对中新网记者表示，不动产统一登记制度主要是为了保护广大民事主体的私人财产权，并提高交易效率，维护交易安全。其主要功能并非外界热议的反腐和征税，但其客观上会为反腐和征税提供便利。

根据条例，各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台。权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理案件有关的不动产登记资料。

程啸认为，不动产统一登记是一项基础性工作，它能为反腐提供技术手段，但这涉及到全国联网，而这需要漫长的过程；此外，不动产统一登记后，税务机关只需同一个部门打交道，因此，也能为征税提供便利。但是需要强调的是，反腐、征税只是不动产统一登记的派生功能，并非其主要目的。

“不动产统一登记也难以对房价产生直接影响。”程啸指出，不动产登记并不意味着开征房地产税，开征房地产税才会影响房价，但要征收房地产税，还要先通过立法。

国土部不动产登记局负责人日前也强调，尽管不动产统一登记是不动产税收的技术基础，但税收问题只能根据税法有关要求，依税收法定原则，由国家依法决定。

张禅毅

2015.3