房地产销售代理合同的制作要点

目前房地产市场，开发商大多采取开发与销售分立的模式，即将自己投资建设的项目委托专业代理单位进行销售。为了保证项目销售进度和销售利益的最大化，制作一份详细严谨的销售代理合同，对于开发商而言，尤显重要。笔者结合实务经验，从开发商的角度，谈一下制作房地产销售代理合同（不含包销合同）应注意的几个问题。

一、销售代理范围、方式、期限、价格的确定

销售代理的首要问题，当然是明确销售代理的范围。是代理销售项目的全部抑或部分楼座，车库、网点是否包含在内，其中是否存在特殊扣除单元户室等等，均有必要明确约定，为此，双方可以另行制作具体代理销售明细表作为代理合同的附件。

关于销售代理方式，主要是指采取独家销售代理还是一般销售代理。但无论采取何种代理方式，尤其在独家销售代理中，开发商可否自己销售，对于开发商自己销售的部分，是否计入代理商的销售进度考核，是否计提代理佣金，计提佣金比例是否有所不同等等，开发商有必要根据具体情况谨慎确定。

关于销售代理期限，双方应约定清楚，不宜采用含糊概念。明确的代理期限，可便于控制销售进度、界定销售责任以及期间届满后及时更换新的代理商。诸如“代理期限至全部销售完毕”等约定，将可能使开发商在出现代理销售不畅时处于尴尬被动的境地。

关于销售代理价格的确定，作为开发商，一般采取两种方式，一种是向代理商提供一份各套房屋销售价格表，要求代理商严格遵守，不得上下浮动；一种是向代理商提供各套房屋销售基价表，代理商可在此基础上溢价浮动，从而分享一定比例的销售溢价。两种方式，各有利弊，第一种方式防止了代理商可能片面追求溢价而影响了整体销售，但无法实现销售利益最大化，第二种方式则可能使开发商销售利益最大化，但有可能影响销售进度等。笔者认为，若开发商熟谙房地产市场价格并科学定价，建议选择第一种方式。必须指出，无论采取上述何种方式，开发商必须在代理合同中明确约定保留销售价格的调整权(第一种方式中的

对外销售价格和第二种方式中的销售基价)，即开发商应可根据市场变化自主决定提高或降低对外销售价格或销售基价，代理商必须遵照执行，并相应调整溢价。

二、关于销售代理佣金的比例和支付

代理佣金是销售代理合同的核心条款，制定科学合理的佣金计提比例和支付方式，对于维护合同双方利益以及保证代理合同的顺利实施，至关重要。目前实务中，一般约定按照代理签订房屋销售合同金额的一定比例计提代理佣金；如采取溢价销售代理方式，则除按照代理签订房屋销售合同金额计提约定比例的佣金之外，代理商还可以分享一定比例的房屋销售溢价，不过，有必要提醒开发商的是，此时宜于代理合同中明确约定“销售溢价部分不再按约定比例计提代理佣金”，以免重复计付。此外，双方还可以对房屋面积误差款是否引起代理佣金退补问题做出有关约定。

如上所述，一般约定将代理商代理签订房屋销售合同作为计提该笔佣金的判断依据。对于仅代理签订认购书尚未签订房屋销售合同的，此时不能计提佣金；仅代理签订认购书最终未能签订房屋销售合同的，则不应计提佣金；代理期间由代理商代理签订认购书但未签订商品房购销合同，后由开发商在代理期限届满后或代理合同解除后自行签订商品房购销合同的，是否计提代理佣金，计提比例是否应有所不同等等，有必要仔细另行约定。上述事宜的明确，有助于减少佣金计提标准解释纠纷的发生。

确定了代理佣金计付比例和判断标准之后，必须对佣金的支付时间加以明确。如可约定签订房屋销售合同并支付首付款后支付全部代理佣金；或在房屋销售合同签订后全部房款支付完毕时支付全部佣金；或在房屋销售合同签订后按照各期房款实际支付时间分阶段支付相应佣金；对于按揭购房的，则可在房屋销售合同签订且银行借款合同生效后支付全部代理佣金。特别指出，若约定按照房款实际到帐时间支付相应代理佣金的，对于代理期限届满前签订商品房购销合同却在代理期限届满后或代理合同解除后由开发商自行收取的房款，代理佣金计提时间和计提比例是否有所不同，有必要约定清楚。

最后，对于开发商来讲，应在合同中制定销售进度与佣金计提比例互动区别条款。如未能及时完成各阶段销售进度，则适当降低该阶段的佣金计提比例,甚至以此作为解除整个销售代理合同的理由。至于销售进度的界定考核，则可约定籍以签订房屋销售合同面积或合同金额或其它标准进行判断。如参考条款：“该项目共分六个销售阶段，视完成各阶段销售目标与否，甲方（开发商）按各阶段相应规定比例并以实际进帐房款为基数与乙方（代理商）结算阶段佣金;各阶段签订房屋销售合同，但其房款在以后阶段收到的，仍按照签订合同时间对应销售阶段的相应比例计付佣金，具体支付日期则与房款到帐时间对应的销售阶段一同结算。销售阶段如下：第一阶段（20xx年4月1日—6月30日）：完成该项目总销售面积的20％，甲方以实际进帐房款为基数按1.6％计提乙方销售佣金；未完成该项目总销售面积的20％，甲方以实际进帐房款为基数按0.8％计提乙方销售佣金。第二阶段（20xx年7月1日—8月31日）：累计完成该项目总销售面积的40％，甲方以该阶段所签销售合同金额的实际进帐房款为基数按1.6％计提乙方销售佣金；未完成该项目总销售面积的40％，甲方则以实际进帐房款为基数按0.8％计提乙方销售佣金。”

三、特殊销售、特殊收入以及有关税费的特别约定

为了保持销售的灵活性和协调销售代理关系，双方有必要对于特殊销售以及特殊收入的情形进行特殊约定。如对于开发商自行销售或介绍给代理商客户成交的情况，可约定计入代理商销售进度，但可按半数计提代理佣金。对于开发商抵顶施工单位工程款或被判依法拍卖的房屋，可约定不计入代理商销售业绩，不提代理佣金，但应从总代理面积中扣除并相应降低销售进度计划。为了做好促销推广，双方还可约定拿出一定比例的房屋，以低于房屋销售底价一定比例的价格开展活动，但对于该部分是否计入销售进度、是否计提佣金，佣金比例是否有所区别等事宜应予以约定。

房屋销售过程中，难免会出现一些房屋买卖纠纷，如何处理该特殊情况对代理佣金的相关影响，最好予以约定。如购房者对认购书违约而被开发商没收定金，代理商可否参与分配定金；购房者违约，开发商要求继续履行房屋买卖合同，同时要求支付违约金、赔偿金，或购房者违约，开发商要求解除合同并要求支付违

约金、赔偿金，该各种情况下可否计提代理佣金，计提比例和时间如何；因代理商原因导致开发商对购房者赔偿，是否应相应扣减代理佣金；因开发商原因导致房屋买卖合同解除的，是否计提代理佣金,计提比例是否适当降低,已经计提的是否退还等等。 参考条款：“因非开发商原因造成《商品房购销合同》解除的，代理商应返还开发商已付代理费，同时相应调整当月的销售进度。买受人因对认购书或房屋买卖合同构成违约而支付开发商的违约金、赔偿金，不计提销售代理佣金。”

必须重视的是，如果代理商参与销售溢价分成，则开发商必须对代理商溢价分成部分的税费承担做出相应约定，否则，开发商将不得不背负该溢价分成部分的营业税、土地增值税等各种销售税费。对此，开发商可约定在支付溢价分成时，按照核算好的约定比例预先扣除，待项目结束后再行结算，或干脆约定一次性扣减，双方不再退补。参考条款：“开发商向代理商支付溢价款时，应按该溢价款的（）％一次性扣除营业税、土地增值税等各种销售税费，项目代理销售结束后不再退补结算。”

四、关于其他合同义务的约定

关于销售代理过程中的合同文本、合同签订、房款收取、交房、产权办理等方面内容，开发商与代理商也应在代理合同中加以明确约定，以避免日后产生纠纷。 首先，开发商应严格审查代理商对外签订、制作的销售合同、广告宣传等各种文本，毕竟作为代理商，其各种认知、意识、目的是很难与开发商完全同步或一致的。其次，对于房款的收取，收据、#5@p的开具，开发商应采取措施加以控制与监督，尤其在人员设置、衔接等环节中加强细节管理。再次，对于交房、产权办理等后期事务中代理商的责任与义务，也应注意约定，以避免引起该阶段中比较容易发生的购房后期纠纷，必要时，应约定暂扣一定比例的代理佣金，一定期限后无息返还，作为代理商对代理合同后履行义务的保证，以此加强代理商的善后意识，同时还可在后期出现因代理商责任导致开发商对外赔偿时从中抵扣。最后，应注意明确禁止代理商在未经开发商书面同意和授权的情况下对外擅自承诺，更应严格杜绝代理商做出虚假夸大宣传或其它有损开发商形象的行为。

第二篇：关于房地产销售代理合同(样本) (2

房地产销售代理合同(样本)

委托方(以下简称甲方):

代理方(以下简称乙方):

甲、乙双方经友好协商，现就甲方自有产权的不动产，交由乙方房地产中介机构负责代理销售事宜达成如下协议：

一、不动产基本情况：

甲方自有产权的不动产位于 市 区 单元第____层，共(套)，房屋结构为__ __，建筑面积 平方米，户型 ;房屋所有权证号： ，属于： 。附房屋状况表。

二、销售价格与收款方式：

1、甲方确认本合同指定的房屋销售底价为__ __元/平方米，总价 元人民币，乙方可视市场情况高于底价销售, 销售价超出甲方指定销售底价部分，甲方得 %、乙方得 %。若销售价低于甲方底价，须征得甲方书面认可;

2、甲方确认由乙方代收房款。

三、甲方同意乙方客户的以下几种付款方式：

四、结算方式：

双方约定，自购房客户与甲方签订房屋买卖合同，房产证过户并交房后，方办理房款结算手续。 一次性付款结算方式：

1、一次性付款是指即购房客户与甲方签订房屋买卖合同当日将全部房款支付到乙方帐户; 1

2、乙方代收购房款，在甲方自行办理产权过户手续或委托乙方办理产权过户手续后，自房产证过户完毕之日起三日内乙方将代收购房款转予甲方。

按揭贷款的结算方式：购房客户与甲方签订购房合同后，购房客户向乙方支付首期房款后开始向银行申请按揭贷款，接揭贷款手续获批后，待房产证过户并办抵押后，首期款由乙方付，按揭款由按揭银行付清。

为保证房屋交易的安全性，房屋产权过户手续办妥后，甲方接到乙方通知后，须凭本人身份证来乙方处领取房款，如委托他人取款的，应凭经公证的委托书(注明代收房款)及委托人身份证明领取，甲方系法人的，应以合同载明的开户行和帐号转帐。

五、代理期限及代理权限：

1.本合同代理期限为 个月，自____年____月____日起至____年____月____日止。合同到期后，本合同自行终止。

2. 甲方全权委托乙方在不低于甲方售房底价的情况下与客户签订定房协议书，并代甲方收取房款。

3、在本合同有效代理期内，甲方不得指定其他人或中介机构销售该不动产。

4、委托期满仍未销出者，甲方授权乙方可在委托底价内下浮 %出售。

六、代理费的收取

1、乙方的代理费为本合同所售不动产，在出售成功后按成交总额的____%收取，乙方实际销售价格超出甲方指定销售底价部分，甲方得 % ，乙方得 %。代理费由甲方以人民币形式支付，由乙方从代收房款中扣除。

2.甲方在与乙方客户正式签订房屋买卖合同,乙方客户支付首期房款后，乙方即可获得本合同所规定的全部代理费。

3、甲方委托乙方在信息宣传系统上为该物业发布广告及带购房客户到现场看房，双方商定甲方向乙方支付信息发布费、产证鉴定费及服务费合计 元。

七、双方权利义务：

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1、甲方向乙方提交如下房屋产权证明资料，并保证其真实、准确性。

1)、《土地使用权证》、《房屋所有权证》、房主身份证等有效证件的复印件及原件，乙方核对原件无误后将原件交还甲方。

2)、已婚夫妇，房屋所有权在一方名下，但共同生活超过八年的，应证得另一方的书面同意。

3)、原购房协议书(另：如房屋是集体土地，应提交乡、村办及所属村委会城管科证明)

4)、房屋平面结构图及附属设施说明清单、钥匙等。

5)、房屋是否设定担保等债权、债务的书面声明。

6)、有委托人代办的，应出具经公证的房主授权委托书原件及受托人身份证明。

2、甲方保证该不动产的产权清楚，若发生与之有关的权属纠纷及债权、债务纠纷概由甲方负责清理，因此给乙方及乙方客户照成的经济损失，甲方必须负责赔偿。

3、乙方在与客户签订定房协议书合同后，甲方应在得到乙方通知后三天内来乙方处签署销售确认书，并与乙方客户会签购房合同，如因甲方地址、电话变更，而未能通知甲方而给甲方所造成的损失概由甲方负责。甲方联系电话及地址以本合同所载的地址为准，经交邮即为送达。

4、甲方与乙方客户签订房屋买卖合同后，若双方委托乙方办理房产证的过户手续，应支付代办费。

5、房产证办理过户完毕，甲乙双方结清房款，则本代理合同指定的不动产代理义务即告完成。

6、原则上，乙方要求甲方应在房产证办理过户后，方交付房产给购房客户。特殊情况下，甲方愿提前交房应书面通知乙方。

7、乙方系房地产的中介机构，依法承担中介机构的权利义务。

八、违约责任：

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1、乙方在委托代理期间，将委托不动产出售，并与购房客户签订定房协议书，如购房客户未履行定房协议书所规定条款，乙方有权终止定房协议书，并没收定金;如乙方与购房客户签订定房协议书后甲方反悔的，甲方应支付违约金，违约金的数额为乙方客户缴纳给乙方的定金。

2、甲方不得将该不动产委托乙方之外的任何中介机构和个人销售，否则视为违约，应承担违约责任。如甲方自行售出委托物业，应以书面形式提前3天通知乙方，否则乙方仍按未售物业出售，就此造成的经济损失由甲方承担。

九、乙方必须严守诚实、信誉、高效的服务原则，积极、主动、热情地为甲方进行代理服务，乙方必须严守甲方有关商业机密不能外泄。

十、双方一致同意本合同如发生争议由无锡仲裁委员会仲裁。

十一、本合同一式两份，双方各执一份为凭，本合同附件为主合同不可分割的一部分。本合同自双方签字盖章后生效。

十二、如有其它事宜，可签订补充协议。

甲方： 乙方：

代表： 代表：

地址： 地址：

联系电话： 联系电话：

开户行：

帐号：

签约日期： 年 月 日

你好哦啊，

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