镏金岁月项目

   品茗/保健/休闲会所

             经

       营

       管

       理

       方

       案

                      贸易投资

项目地市场调查

    本项目地位于城东牛沙路、为镏金岁月居民小区商业裙楼，总计五层、总建面12000多方，本会所拟定于商业裙楼5楼，其紧邻镏金岁月小区共计8栋2500多套住宅，目前住宅整体销售完毕、入住率达到60%、其销售均价为9000元左右，其中安置房为300套左右、占整个小区住宅总量的12%;

本项目地周边在建项目均为高档住宅和写字楼、其销售状态良好；

由此可见、本项目的未来市场盈利空间很大、对于项目的定位也必须着眼市场未来发展的需要。

相关茶楼消费调查

在最近对市区中高档茶楼的调查中、其品茗消费价位均为15--58元/位、包间计时消费为20--48元/小时、包段为80到200元（含配茶4杯），营业高峰期为每日午时以后及周末全天；

其服务人员工资待遇为1500---1800元/月之间（含餐）、一般管理人员为2500--3500元/月；

在规模较大、生意较好的中高端茶楼服务中，除了品茗、棋牌之外，还有精美餐点、酒类制品销售、茶艺和民乐表演，在提高服务档次的同时增加了营业销售收入。

相关保健消费调查

考虑到茶楼项目的单一性对于以后发展具有很大局限性、我们根据项目的周边业态的分布及市场消费需求、拟将健康保健项目融入到本项目中，特对位于晋阳路的“渝富桥”加盟店进行考察，其基本情况如下;

租金成本保持在低于40万/年、加盟费全部为20万（一次付清），所有按摩从业人员无底薪、按营业单项的40-50%提成（包吃住）、大堂经理为4000月/月（保底营业额为20万/月、超出部分每1万元提成100月）、保健部和浴足部长为2700-3000元/月（达到营业额为5万/月时提成2500月、超出5万后每增加1万营业额提成50-80元）。保健按摩配送茶水果盘。其目前盈利率为毛利30%、纯利15%。

                    本会所茶楼定位

   

    成都是一座充满休闲而且魅力四射的城市，任何产业要得到认可和发展，其自身的文化、品位、消费环境和特色将是至关重要的四大组成元素。

  休闲茶楼作为成都商业文化的一个载体，将通过提供品茗、棋牌、茶产品、养生保健、简餐系列和茶艺表演等服务于热衷茶文化并具有文化品位的高端消费群体、为其营造休闲及商务沟通的新空间。

   

    茶楼会所的定位：个性化  人性化  多元化

   

    个性化：      创新。

   

    方式体现为：  装饰装修精致大气，传统文化和时尚文化的结合。

   

    人性化：      真诚服务＋多元化产品。

   

    方式体现为：  消费环境的温馨氛围营造，工作人员对待客户服务时的及时、真诚、标准化。

   

    多元化：      360度立体式服务

   

    茶楼会所客户群体定位：

    25岁以上喜欢健康休闲娱乐得中高端消费群体

   

    茶楼价格定位：

    茶楼会所包间产品价格的定位相对其他茶楼要高，（按照小时计费最低48/小时或则包断计费）品茗区大厅的价格则可以根据区域实际情况消费来决定或稍高暂定20/1杯。

                     

                      茶楼业务模式

    产品组合

    茶楼会所产品组合包括：茶器茶具等产品陈列摆设、服务类设施设备提供、茶文化宣传介绍、茶艺表演以及音乐视频播放等元素；

    茶类：主要选择大红袍、铁观音、信阳毛尖、祁门红茶、西湖龙井、云南普洱等优质且具历史品牌的高端茶类；

茶产品的货源可以和厂家建立长期供货机制，也可以和当地厂家建立战略合作关系。

    茶器类：茶器的选择古朴自然青瓷或者紫砂系列。

服务提供的设施设备：桌子，椅子，桌布，茶具茶器等均刻印上本会所的标识。

    茶文化:：茶道即人道，中国的茶文化不仅历史悠久而且底蕴丰厚，因此茶楼会所的员工不仅要服务于喝茶的客人，而且还必须有自己擅长的茶类，还要具备茶艺表演和茶文化内涵。

    养生保健：通过优质的洗足，修脚，穴位按摩，拔罐理疗等养生保健项目来完善茶楼服务项目，并通过熟悉的业务和精湛的技艺创造良好的口碑。

    精致配餐：及时为客户提供用餐的需求，提升客户对茶楼的满意度

                     茶楼会所的格局和装修装饰

  2200平方的茶楼会所实际使用面积为1600平方格局及功能区介绍：大厅品茗区域300平方，包间商务区域80平方（可分割成3-4个豪华包间），包间休闲聚会区域400平方（可分割成10个大包间、10个中包间，5个小包间），简餐制作间20平方，包间养生保健区域800平方（可分割成大包间15个中包间20个）。

大厅品名区域：

面积约为300平方，装饰装修为中式、复古怀旧的木质材料为主、欧式软装饰、复古陶罐点缀为副，部分区域人为造景，体现小桥流水、绿色园林的自然风情，空间布局、灯光照明、背景音乐等等为客户提供一个温馨、宁静的茶道环境，利于客户休息、读书看报，朋友小叙；

  成本预算：按照1000元/平方计装修成本为30W；软装饰等工艺品成本为15W，人为造景成本10W，设施设备、客用品成本约为15W；合计70W

   商务包间区域：

   面积约为80平方，可划分3-4个豪华包间，自带卫生间，装饰装修为经典欧式风格，，在软装饰和环境布置及氛围营造上更突出高贵典雅与非凡品质，是接待应酬以及朋友聚会和商务谈判的好地方。

   成本预算：按照1500元/平方计算装修成本为12W软装饰工艺品成本约为8W，设施设备客用品成本约为12W；合计32W

   包间休闲聚会区域：

   面积约为400平方，可分割为大包间10个/20平方，中包间10个/15平方，小包间5个/10平方，装饰装修为中式风格，点缀字画陶罐等软装摆饰，简洁怀旧。

   成本预算：按照1000元/平方计算装修成本为40W，软装饰工艺品成本约为50W，合计90W。

   包间养生区域：

   面积约为800平方，可划分为大包间20个/25平方，中包间20个/15平方，装饰装修为简洁中式风格，为顾客营造温馨浪漫的私密空间。

   成本预算：按照1000元/平方计算装修成本为80W，设施设备，摆饰挂饰等成本约为40W，合计120W。

总体成本合计为：70W+32W+90W+120W=312W

其中茶楼总投入：192W

其中养生保健投入：120W

                     会所形象VI

1、         服饰

A、       服务员：（因季节不同而定）

★    男服务员

★    女服务员

B、        接待：旗袍体现高贵品质渊源

C、        保安：紧身黑色衬衣，西库

D、       管理人员：时尚衬衣＋领带（男），女性时尚职业装

E、        保洁

F、         技师

2、         基本礼节礼仪：制定统一的待客用语和肢体语言

3、         口号：传承茶文化，品味茶人生

4、         标识LOGE

茶楼会所主题和营销策划

茶楼会所主题

    至力于将茶境、茶礼、茶艺、悟道融为一体并形成独特的茶楼文化。

营销策划：

    茶楼的持续发展需要借助行业协会和媒体力量，我们可以定期举办茶文化沙龙活动等来提高茶楼的人气和氛围，并通过建立会员管理机制来稳定固定客源。

    可以和固定的供应商合作经营茶礼品，推出十大名茶中具有本店特色的礼品茶，增全经营范围。

茶楼会所业绩销售激励政策

    主要岗位工资结构及方案（1）

基层员工考核项目

1、         服务态度

2、         服务及时性

3、         工作业绩

4、         业务技能

5、         团队配合

技师等岗位工资方案（2）

会所人事结构

总经理1名6000

副总经理1名5000

主管2名（品茗/养生各1名）2500计5000

收银3人1600计4800

服务员含吧台12名1500计18000

技师30名：30%提成返利

接待4名2000计8000

保卫4名2200计8800

保洁3名1500计4500

合计营业费用：60100元/月

                     

                      收益回报预算

茶楼大厅投入192W，从日均营业额不同进行效益预测                        

单位：万元

备注：

茶楼固定成本总投：192万，5楼租金按照50元/平方计算。

1，场内消费：300平方大厅布置茶桌50张，可容纳200客人，消费按照20元/人计可得日营业额4千；包间共有28个，按照包段均价计算150/个可计营业额4千2，共计8千2，有赢利。

2，             顾客需要用餐可及时提供简餐，以增加营业额收入。

养生项目投入120W，从日均营业额不同进行效益预测                        

单位：万元

备注：

固定成本总投：120万，租金按照50元/平方计算。

1，共计40个包间，可同时容纳顾客80人以上。

2，养生保健因项目和收费差异较大，营业额也会有区别。

3，顾客需要用餐可及时提供简餐，以增加营业额收入。

                                      

第二篇：东海岸蓝色会所经营管理方案

东海岸蓝色会所经营管理方案

一、 蓝色会所的经营思路

二、 蓝色会所人员架构及编制岗位说明

三、 会所部分经营测算

四、 蓝色会所客房经营测算

五、 客房及会所整体经营测算

六、 会所服务项目收费标准

七、 蓝色会所客房价格及折扣

八、 蓝色会所管理权限

九、 蓝色会所营销广告费用预算

十、 蓝色会所餐饮配套解决方案

十一、 蓝色会所开办费预算

十二、 蓝色会所代租管协议文本

深圳万科会所公司筹备组

20xx年6月3日

一、 东海岸蓝色会所经营思路。

根据万科东海岸社区的规模和定位，结合大梅沙地区同类项目的特点和运作的实际情况，并考虑到东海岸一期公寓的具体条件，将东海岸蓝色会所定位为加勒比海风 情海岸度假、会议公寓会所。

目标客源以深圳为主，华南及港澳为辅，其它地区为补充的中档偏高的休闲、度假、会议、培训客源。

客源比例分析：

*商务客源（会议、培训）25%

*旅行社、订房公司客源25%

*万科公司客源（公司会议、培训和职员）15%

*万科业主客源（深圳、华南区、全国）25%

*其他散客10%

会所经营定位：

工以中档次为主的专业运动保健休闲主题会所，开放式经营，以东海岸业主、公寓住客、专业教练培训班的学员为主要客源。

二、东海岸蓝色会所人员编制一览表

人员编制：26人（兼职1人）

筹备期间将根据进度安排人员到岗时间。

人员编制岗位说明

岗位名称 人数 岗位说明

酒店经理 1 公寓会所全盘统筹管理

前台兼会所主办

1 主要负责前台接待处、收银处管理，兼管会所全盘日常管理

客房主办

1 客房全盘日常管理

销售主管办/代表 2 负责公寓会所客源开拓，对外推广

财务人员 1 会计与公司共享、出纳1人

前台服务人员 6 公寓24小时营业接待员、收银员三班倒，早中班各2人，晚班1人，替班1人,共6人

客房服务员 10 按公寓80套房计算三班倒，早班5人（每人清洁工作量12间房），中班2人每人负责40间房维护性保洁，为客人提供代办服务，做好来访登记，晚班1人为客 人提供代班服务，整理工作间，巡查客房安全，2人替班，共10人。

会所服务员 2 最低编制，超出人员与管理处共享

救生员 1 与管理处共享

工程万能工 1 会所、公寓的日常维修保养工作

合计 26

三、、会所运行成本测算

数量 人均月工资成本 人均年度隐形成本 人均年总成本 年度总成本 备注

一、人工成本 2人 40616

会所主管

酒店主管兼任

会所服务员 2人 1213.00 5758.00 20308.00 40616 最低编制，增加人工与管理处共享 救生员

与管理处共享

会所接待

、收银员

与酒店共享

月度总成本 年度总成本

二、行政办公费用 1000.00 12000.00

三、物料耗费 5000.00 60000.00

低置易耗品 1000.00 12000.00

饮品成本 3000.00 36000.00

食品成本 1000.00 12000.00

四、营销成本 1000.00 12000.00

五、开办费摊销 3333.00 40000.00 开办费按20万分5年摊销

六、营业税金 1329.00 15943.00

七、电费 30124.00 361492.00

八、水费 1348.00 16170.00

九、总成本 46502.00 558021.00

会所收入测算:

篮球馆:500/场*5场/月=2500元

羽毛球馆:30元/小时*5小时/天*30天=4500元

兵乓球:20元/小时*6小时/天*30天=3600元

泳池:15元/人次*5*30/天=2250元

棋牌:25元/小时*8小时/天*30天=6000元

会议室:1000元/天*10天=10000元

月总收入:28850元 年总收入:346200元

月总收入-月总成本=28850-46502=-17652元

年总收入-年总成本=346200-558021=-211821元

经过测算分析会所每月亏损17652元，每年亏损211821元。

四、客房运行成本测算（预期80套房）

预测总收入

(不含杂项收入) 月总收入 年总收入 备注

420000.00

5040000.00

假设年平均房价250元，入住率70%

地产16间房收入 84000.00

1008000.00

总成本 141647.00

1699769.00

数量 人均月工资 人均年度隐形成本 人均年度总成本 年总成本

一、人工成本 24人

775289.00

1、管理人员 6人 371135.00

酒店经理/主任 1人 7922.00 23285.00 118345 118345.00

前台主管/主办 1人 3821.00 6938.00 52785 52785.00

客房主管/主办 1人 3821.00 6938.00 52785 52785.00

营销主管 /职工 2人 3283.00 7820.00 47221 94442.00

财务/出纳 1人 3820.00 6938.00 52778 52778.00 会计、出纳各1名，会计与公司会计共享

2、其他人员 18人 23200.00 404154.00

前台服务员 6人 1403.00 5623.00 22453 134718.00

工程万能工

1人

2806.00

5623.00

44906.00

客房服务人员 10人 1403.00 5623.00 22453 224530.00

二、行政办公费用 2000.00 24000.00

三、日常维护成本 43200.00 518400.00

四、营销成本 5000.00

60000.00

此项费用偏低？

五、开办费摊销 5000.00 60000.00

六、营业税金 21840.00

262080.00

利润 278352.00

3340231.00

总收入-总成本

返还业主租金 235200.00

2822400.00

总收入-地产16间房收入-拥金-客房服务费

按10%佣金收入 33600.00

403200.00

(总收入-地产收入)*10%

客房服务费 67200.00

806400.00

纯利润 43152.00

517831.00

对上表分析得知，公寓预期每月赢利43152元，每年赢利517831元（地产16间房未返利，杂项收入未计算在内）。

五、蓝色会所整体盈亏计算

月盈亏:43152—17652=25500元

年盈亏:517831---211821=306010元

结论：公寓、会所整体每月赢利25500元，每年赢利306010元。

六、会所服务项目收费标准：

会议中心

场地规格 雅兰酒店 景明达酒店 东海岸会所

10人—20人 1500元/天 700元/天 800元/天

20人—40人 2000元/天 1000元/天 1000元/天

100人以上 7000元/天 3000元/天 3500元/天

体育休闲中心

服务项目 参考价位

乒乓球 20元/小时

羽毛球 30元/小时

棋牌室 25元/小时

游泳池 15元/次

篮球馆 3500元/天

500元/场

七、蓝色会所客房价格及折扣、权限

对万科公司内部的客源和活动采用市场化运作模式，独立核算。

门市价：单房560元/天 套房660元/天

散客门市折扣：4、5、6、7、8、9、月为8折

10、11、12、1、2、3、月为7折

备注：高交会期间、五一、十一的1、2、3号的折扣另定。

A、客房优惠折扣：

1、 万科公司会议、培训、招待（含深圳和华南及国内其它地区）可享有4。5折，万科系统的员工凭本人工作证可享有5折价

2、 万客会会员凭会员卡可享6折价

3、 万科业主本人凭业主卡可享有6折价

4、 订房公司、旅行社的价格根据实际签订的合同约定为准。

5、 团体价格由营销部同客户协商后报主管经理批准后执行。

注：周末和节价日的折扣另定。

B、会议折扣

1、 万科公司会议可享有最低4折优惠价

2、 其它公司和个人会议可享有最低5折优惠价

C、会所运动休闲项目折扣

1、 公寓住客可享有9折优惠

2、 东海岸业主及其它万科业主可享有8。5折优惠

3、 外来散客全价

4、 万科公司招待、会议、培训客源及万科员工可享有8折优惠

注：对特殊会议套餐的价格由营销部同客户沟通后报会所经理批准后执行。

八、蓝色会所管理权限

1、 深圳地区公司内部有权签单挂账人员由物业公司总办提供，所发生的费用由会所公司以月结的方式和相关公司结算。

2、 万科内部招待、培训、会议用房须由所在单位总办以邮件形式填写预订表格；由会所公司营销部专人接待；

3、 公寓经营的每日营业报表以邮件形式报物业公司总经理层。每月营业报表报地产公司财务及相关领导。

4、 日常采购单项2000元以下的由会所公司经理审批购买后报物业公司财务及主管领导；单项2000元以上的采购由会所公司经理审核后报物业公司分管领导审批 后采购。

5、 每月的盘点报表报物业公司财务部。

6、 会所公司内部管理权限

前台接待权限：比门市折扣低5个点

前台主管、客房主管、营销主管权限：比门市折扣低10个点

会所公司经理权限：按照对万科公司的最低折扣执行。

附件1：优惠折扣及管理权限一览表

项目

权限 客 房 会议室 体育娱乐项目

门市散客折扣 4月-9月 10月-3月 最低7折 全价

8折 7折

万科公司 4.5折 最低4折 8折

万科员工 5折 最低5折 8折

万科业主/万客会会员 6折 最低6折 8.5折

前台接待员 比门折扣市低5个点 / /

会所公司主管级 比门市折扣低10个点 最低6折 最低8.5折

会所公司经理级 最低4.5折 最低4折 最低8折

备注：A 特殊的团体价格及折扣另定。

B 旅行社、订房中心的执行价格以双方协议的协议价格为准。

C．所有折扣需有经办人或批准人在入住单上签名确认。

附件2：客房及会议折扣价格一览表

项目

折扣 客 房 会议室

门市价 单房 套房 10人-20人 20人-40人 100人以上 560元

660元

800元/天 1000元/天 3500元/天

8．5折 476

561

680 850 2975

8折 448

528

640 800 2800

7折 392

462

560 700 2450

6折 336

396

480 600 2100

5折 280

330

400 500 1750

4．5折 252

297

360 450 1575

4折 224 264 320 400 1400

九、东海岸蓝色会所营销广告费用预算

时间 媒介/媒体选择 广告次数 目标客源及目的 费用预算

6月15日

-7月15日

《万科周刊》

《万客会》

《万科内网》

多次

对万科系统内公司及员工进行宣传

无

7月15日

-7月30日

《金融联生活》

《深圳假日》

各1次

此两种杂志为免费定向定点派发，其目标读者为东海岸公寓潜在客户

约10000

8月1日

-8月10日

《南方都市报》

《深圳特区报》

各1次

8cm×17cm

在深圳区域内扩大宣传和知名度

16000

7月15日

-7月30日

印刷广告宣传单

9000张，在深圳万科

社区内的广告栏

内张贴和派发到万科业主的信箱

一次

万科社区业主及扩展客源

9000元

8月1日

-8月15日

深圳万客会会员邮寄宣传单6000份（非万科业主）

一次

万客会会员

6000元

7月1日-8月1日 制做东海岸公寓的小礼品、纪念品

3000份 预测6元/份 试业其间赠送给住客，并可售卖 18000元

营销费用合计约：60000元(6 7 8三个月)

备注：广告的创意和平面设计可由地产公司销售部协助完成。

十、东海岸蓝色会所餐饮配套解决方案

A、 同商业街招商的商家沟通，使其经营的定位和出品能符合公寓经营的需求，并在时间上能够符合公寓开办进度的要求。此方案为首选。

B、 如果商业街的商家不能满足接待中、大型团体的需要，可在大梅沙地区选择1-2家接待定点酒楼签订合作协议。次方案在实践操作过程中会较为复杂，为次选方 案。

C、 针对一般的团体、或是培训班，可考虑管理处的食堂提供预定外卖服务，但是食堂的出品能否达到客户要求的水准就有待考虑。此方案为备选。

D、 如果东海岸的公寓经营达到了一定规模、并且东海岸整体社区的入住率达到一定比例，可以考虑引入或是合作品牌餐饮项目，如海港、丹桂轩、客家王、东海、北海 鱼村等，以达到相互促进的目的。

十一、东海岸公寓开办费预算

一、房间布草类及低值易耗品预算

按自有16套和预测业主委托共80套、入住率50%，3个月的备用量

(1)房内布草类（床单、枕、棉被、毯、床罩、浴巾、面巾、方巾、地巾）

每间房600元*80间房=48000元

按45倍备换洗 合计：192000元240000

(2)低值易耗品（香皂、牙具、梳、浴液、棉签、水杯、茶包、擦鞋布、洗衣袋等） 20元/间*56间房*90天=100800元

(1)+(2)合计：292800元340800

二、办公用房装修费：29平方米*500元/平方米，约15000元

仓库布草房更衣室装修费：150平方米*350元/平方米，约52500元

合计：67500元

三、办公家私及相关用品

办公电脑8套 32000元

办公桌椅8套 6400元

打印机（含前台）2台 6000元

传真机（含前台）2台 4000元

空调（办公室用2匹柜式）1台 4000元

电话（含前台用） 1500元

办公耗材（估算） 4000元

复印机1台 6000元

对讲机8台 8000元

考勤机1台 1000元

饮水机1台 500元

清洁用品、用具（各类清洁剂、做房车等） 10000元

制服费（人均300元两套*25人） 15000元

前台用行李车、告示牌 、伞架等 6000元

合计:103400元

四、电话系统

小型交换机（总机）1台 80000元

申请总机中继线（8-10条） 5000元

合计：85000元

五、.电脑管理软件系统预算

前台专用管理软件系统（含部分硬件） 80000元

六、其它预算

申请银联收银系统（刷卡） 5000元

印刷各类表格（估算） 30000元

制做广告招牌、指示牌 （估算） 30000元

人员工资（2个月） 70000元90000

员工宿舍租金（2个月） 7000元

员工膳食（8元/天/三餐*25人*60天） 12000元

交通费（150元/天*60天） 9000元

保险和补贴 （2个月估算） 5000元

营销广告费用 60000元

注册费用（估算） 15000元

合计:262000元

七、其它不可预测费用 30000元

开办费合计约：900000元

968000

备注：1、部分办公设备可从地产公司调拨，如电脑、饮水机等，复印机可采用售赁的办法解决。

2、人员编制和部分的开办费用将根据公寓的经营规模分期、分批进行增加和调整。

3、部分项目可同东海岸管理处资源共享（如办公区域、财物管理、员工食宿等），并按市场化原则，将各项费用核算清楚。

4、具体执行将按照“专项申请，一事一议”的原则就每笔主要款项审批确认。

5 人员工资将根据市场化的原则制定相应的标准。以降低人工成本。

十二、蓝色会所代租管协议文本