民法分论之物权法学习体会

——对善意取得制度的简单了解

经济法系 金融法班 0945 周又佳

进入大二第一学期，我开始了民法分论的学习。在上一学期的民法总论课程中老师为我们概括的介绍了民法体系。由于主要是理论的学习，因此难免感到抽象和难懂。

这学期在对分论的学习过程中，老师为我们加入了许多生活中的例子，使我对民法有了更为具象的认识。其中，令我比较感兴趣的是关于善意取得的一些相关概念。

善意取得制度发端于日耳曼法的“以手护手”规则。其内容为“前手交易有瑕疵，但是在物上权利移转于后手买受人时，买受人取得的权利即为无瑕疵，任何人不得追夺。”这与现代的“善意取得制度”略有相似，肯定了善意第三人所获得的所有权的法律效力，从而在实际生活中更好的起到了保护交易安全的目的。这无疑是有利于社会经济发展的一项制度的创立。即其意义就在于以牺牲原所有人的利益（静的安全）为代价而保护善意第三人的利益（动的安全），以期利益平衡。由于其在一定程度上建立在牺牲物的原所有权人的所有权因此就需要严格的构成要件。

近现代各国民法典，如《法国民法典》、《德国民法典》、《日本民法典》都有关于善意取得制度的规定。但是，与我国颁布的《物权法》中的有关规定相比，它们的范围仅限于动产，而我国法律对善意取得制度的规定还可适用于不动产。在对物权取得的学习中，我们已经明确了一个概念，那就是不动产登记，动产交付。不动产既然已有登记作为所有权实现的条件，为什么还适用与善意取得制度呢？带着这个问题，我搜索了一些相关的论文，于是在一篇题为《试论善意取得制度在我国<物权法>中的应用》得到了一个这样的解释：“因为动产物权以占有为公示方法，动产的占有人推定为动产的所有人，才会发生第三人信赖其占有效力而与之交易，并受让该动产，而不动产物权以登记为公示方法，权利归属十分明显，不必以善意取得而对交易安全加以特殊保护。但在中国现阶段，仍处于市场经济制度转轨时期，物权登记公示制度不完善，《物权法》规定不动产也适应善意取得。”由此更印证了我国的善意取得制度的目的更侧重于保护交易的安全。对此的另一项证明来自于我国肯定了盗赃物同样采用善意取得制度。在我国《刑法》第312条明确规定了对于销售盗赃物的惩处措施，即肯定了盗赃物的商品属性。因此，出于保护交易的目的，盗赃物也适用于善意取得制度。

虽然我国对善意取得制度的范围比法国、德国、日本等英美法系国家的广，但是仍有严格的限制。在我国有6大类物不属于善意取得制度的范畴。它们分别是：1、禁止流通与限制流通之动产。2、不动产之出产物。3、查封之物。4、货币。5、动产所有权的转移采登记对抗主义的物。6、有价证券。区分这些物的原因在于它们具有以下特点：1维护国家安全和社会公益；2处分权即受限制；3具有高度的替代性等。

善意取得制度是社会经济发展的产物，而善意取得存在的基础是善意取得制度的确立的法理上的依据。善意取得的性质其实是对占有效力的确认，台湾民法学者王泽鉴先生认为，占有是占有人对于物有事实上的管理之力，指占有人对物得为支配，排除他人干涉。占有人在占有物上所行使的权利应推定其适法有此权利。因此，在善意取得情况下，占有人以所有者的意思公开持续地管理其所取得之物，其占有权应受法律保护。

关于善意取得制度学界还有许多深入的研究，在今后的民法学习过程中我也将继续对其保持关注。

第二篇：民法八物权法

民法八 物权法二

共有

《物权法》

第九十三条 不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。

第九十四条 按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。

第九十五条 共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。

第九十六条 共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。

第九十七条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 第九十八条 对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。

第九十九条 共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。

第一百条 共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。

共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。

第一百零一条 按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

第一百零二条 因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。

第一百零三条 共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。

第一百零四条 按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。

第一百零五条 两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照本章规定。

1. 共有的概念（★）

共有，指两个或两个以上的权利主体就同一财产共同享有一个所有权的法律制度。共有是对所有权 “量”的分割。共有包括按份共有与共同共有。

共有的特征是：①共有的主体为二人以上。②共有的客体是同一项特定财产，即“一物”。③共有关系包括对内、对外双重权利义务关系。在内部关系中，各共有人对共有物按份或者共同享有权利和承担义务；在对外关系中，共有人作为一个整体同他人发生民事法律关系。④共有即可基于约定产生，亦可直接基于法律的规定产生。前者如数人共同出资购买一项财产并共有其所有权；后者如夫妻共有、家庭共有、法定继承人对遗产的共有；当事人对添附物的共有；合伙人对合伙财产的共有。

2. 按份共有（★★）

（1）按份共有的概念与特征

- 1 -

按份共有，指两个或者两个以上的共有人按照各自的份额分别对共有物享有权利和承担义务的一种共有关系。

按份共有具有以下特征：①按份共有人对共有财产按照“应有份额”享有权利、承担义务。②共有人的“应有份额”抽象地及于共有物的整体，而非具体地及于共有物的部分。

（2）“应有份额”的确定

《物权法》第104条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。”

（3）按份共有的推定

《物权法》第103条规定：“共有人共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”该条的规定与《民通意见》第88条的规定正好相反，后者已被废止。

【例1】共有人对共有关系的性质发生争议无法查明到底是按份共有还是共同共有的，应按处理。

A.个人所有

B.共同共有

C.公共所有

D.按份共有

3. 共同共有（★★）

（1）共同共有的概念与特征

共同共有，指两个以上的主体，根据共同关系而对共有物不分份额地共同享有权利并承担义务的一种共有关系。

共同共有具有以下特征：①共同共有以共同关的存在为前提，共同关系主要包括夫妻关系、家庭关系、继承关系。共同关系消灭，共同共有随之消灭。②共同共有是“不分份额”的共有。共同共有存续期间，共同共有人不分份额地对共有物共同行使权利、负担义务。

（2）共同共有的类型

共同共有主要有四类：①夫妻共同共有。②家庭共同共有。③遗产分割前，法定继承人对遗产的共同共有。④被宣告无效或被撤销的婚姻，当事人同居期间所得的财产，按共同共有处理。但有证据证明为当事人一方所有的除外（《婚姻法解释（一）第15条》）。

【例2】甲、乙共同继承平房两间，一直由甲居住。甲未经乙同意，接该房右墙加盖一间房，并将三间房屋登记于自己名下，不久又将其一并卖给了丙。下列哪种说法是正确的？

A．甲、乙是继承房屋的按份共有人 B．加盖的房屋应归甲所有

C．加盖的房屋应归甲、乙共有 D．乙有权请求丙返还所购三间房屋

【例3】下列各项属于夫妻共同财产的有：( )

A.婚姻关系存续期间，夫妻各自或共同劳动所得的收入和购置的财产

B.财产系婚前财产或婚后财产无法查清的

C.婚姻关系存续期间，复员、转业军人所得的复转费

D.虽属婚前财产，但在共同生活中由双方共同长期使用、经营、管理的财产

【例4】共同共有的基本法律特征是

A.各个共有人对共有财产没有份额的区分

B.各个共有人按照各自对共有财产所作的贡献享有权利

C.各个共有人对共有财产享有平等的权利，承担平等的义务

D.各个共有人之间，没有权利大小或义务多少的区分

- 2 -

（Ⅱ）共有物的管理（★★）

《物权法》

第九十六条 共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。

第九十七条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

第九十八条 对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。

考点解析

1. 共有物管理的概念（★）

共有物的管理，指为了维护共有财产的物理机能，使其发挥社会、经济作用而对共有物所为的一切经营活动。包括共有物的处分、使用收益、保存。

2. 共有物的处分（★★★）

共有物的处分，指对共有物进行事实上或法律上的处分。事实上的处分，如加盖房屋、装修房屋，拆除房屋重建。法律上的处分，如转让共有物，在共有物上设立用益物权或者担保物权。

《物权法》第97条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”换言之，共有物的处分，有约定的按约定；没有约定时，按份共有采“绝对多数决”原则（只讲份额不讲人数）；共同共有采“一致决”原则（一个人不同意就不行）。

【例5】某大学研究生甲与乙商议共同购买一彩色电视机放于宿舍，甲出资1500元，乙出资2000元，19xx年7月甲毕业，欲转让其对该彩电的部分所有权。他应按下列哪些要求行事？

A.甲欲转让其对该彩电的所有权必须征得乙的同意

B.甲欲转让对该彩电的所有权不必征得乙的同意

C.甲转让其对该彩电的所有权应该事先通知乙，并不得损害乙的利益

D.甲转让其对该彩电的所有权，可以事先不通知乙，但不得损害乙的利益

【例6】甲、乙、丙三人共有一辆拖拉机，农闲时节拖拉机搁置不用，乙、丙均有出卖拖拉机之意，但正值甲外出未归，乙、丙急需钱用，就协商将拖拉机卖给赵某，卖得价款为甲留下一份，其他由乙、丙分割取去。甲回来后获悉此事，认为乙、丙未经自己同意无权卖掉拖拉机，乙解释说：“少数应该服从多数人的决定”。甲仍不依，丙又解释说；“我们对拖拉机是按份共有，乙和我有权处分自己的份额。”下列说法正确的是？（ ）

A.未经甲同意有权卖掉拖拉机

B.可在乙和丙同意下卖掉拖拉机

C.可独自决定是否卖掉拖拉机

D.未经甲同意无权卖掉拖拉机

3. 共有物的使用与收益（★★）

根据《物权法》第96条的规定，对共有物的使用与收益，共有人有约定的，按照约定。没有约定时，则区分按份共有与共同共有作不同处理：

（1）按份共有物的使用与收益

①各按份共有人有权按照其应有份额，对共有物的整体进行占 - 3 -

有、使用和收益。

②某一按份共有人超过其应有份额对共有物为使用和收益的，其他共有人可行使返还原物请求权或不当得利返还请求权。

（2）共同共有物的使用与收益

共同共有人对于共有物的整体享有平等的占有使用权；对共有物产生的收益共同享有，而不是按比例享有。

4. 共有物的保存（★★）

（1）保存的概念

共有物的保存，指为防止共有物的毁损、灭失或其权利丧失，而维持其现状的行为。保存行为可以是事实行为，如将置于室外的共有物收回屋内以免被盗或遭受日晒雨淋；保存行为也可以是法律行为，如对出典的共有物行使回赎权。此外，下列行为亦属共有物的保存：① “简易修缮”行为。如修补漏雨的房屋，更换破碎的玻璃。②共有物如为易腐鲜活物品，为保全其价值而予以变卖。③中断诉讼时效的行为。

（2）保存行为的实施

保存行为，对全体共有人均有利无害，且性质上多需急速处理，因此，无论按份共有或共同共有，共有人可以不经其他共有人的事先同意而“单独为之”。

5. 共有物管理费用的承担（★★）

根据《物权法》第98条的规定，共有物的管理费用，共有人有约定的，按照约定承担，没有约定的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。

【例7】甲、乙、丙共有一套房屋，其应有部分各为1／3。为提高房屋的价值，甲主张将此房的地面铺上木地板，乙表示赞同，但丙反对。下列选项哪一个是正确的？

A.因没有经过全体共有人的同意，甲乙不得铺木地板

B.因甲乙的应有部分合计已过半数，故甲乙可以铺木地板

C.甲乙只能在自己的应有部分上铺木地板

D.若甲乙坚持铺木地板，则需先分割共有房屋

（Ⅳ）其他问题（★★）

《物权法》

第九十九条 共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。

第一百条 共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖所得的价款予以分割。

共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。 第一百零一条 按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

第一百零二条 因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。 《民通意见》

- 4 -

92．共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。

考点解析

（A）因共有物所生之债的对内、对外效力（★★★）

1．对外效力。根据《物权法》第102条的规定，因共有物产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。

2．对内效力。根据《物权法》第102条的规定，因共有物产生的债权债务，在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。

（B）共有物的分割（★）

1．分割请求权的行使

共有物分割请求权，性质上属于形成权，行使分割请求权时，无需得到其他其他共有人的同意。但是，分割请求权可以因约定或者法律规定而受限制。

（1）约定在一定期限内不得分割共有物的，各共有人均不得行使分割请求权。但是，共有人有“重大理由”需要分割的，仍有权请求分割。下列情形即属有 “重大理由”：①对共有物的处分持不同意见的“少数派共有人”；②家人病重急需用钱，共有人除共有财产外别无其他财产。

（2）未约定在一定期限内不得分割共有物的，则：①按份共有人可以随时请求分割。②共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。

2．分割方式

根据《物权法》第100条的规定，分割方式按以下顺序确定：①共有人可以协商确定分割方式；②不能协商确定，原则上采用实物分割的方式；③不宜采用实物分割的，则应采用变价分割或者作价分割。

3．分割后的瑕疵担保责任

共有物分割后，各共有人相互间承担与买卖合同中出卖人相同的瑕疵担保责任，包括权利瑕疵担保责任和质量瑕疵担保责任。即共有人分割所得的财产具有权利或者质量瑕疵的，其他共有人应当分担损失。

（C）共有人的优先购买权（★★★）

1．按份共有人的优先购买权

（1）按份共有人优先购买权的要件。①某一按份共有人向第三人转让自己的份额。②其他按份共有人的购买条件与第三人的购买条件相同。③必须在合理的期限内行使优先购买权。优先购买权为形成权，合理期限经过，优先购买权消灭。

（2）按份共有人优先购买权的效力

①按份共有人的优先购买权受到侵害的，有权请求法院宣告转让人与第三人之间的买卖合同无效。

②按份共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权。按份共有人的优先购买权是基于物权的形成权，承租人的优先购买权是基于债权的形成权，前者优越于后者。

③按份共有人转让自己的份额时，如果有两个以上按份共有人主 - 5 -

张优先购买权，应当由转让份额的按份共有人决定将其份额转让给哪一个共有人。

2．共同共有人的优先购买权

根据《民通意见》第92条的规定，在共同共有财产分割后，原共同共有人出卖分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于“一个整体”或者“配套使用”的，其他原共有人可以主张优先购买权。

【例8】甲、乙各以20％与80％的份额共有一间房屋，出租给丙。现甲欲将自己的份额转让，请问下列表述中哪一说法是正确的?

A．乙有优先购买权，丙没有优先购买权

B．丙有优先购买权，乙没有优先购买权

C．乙、丙都有优先购买权，两人处于平等地位

D. 乙、丙都有优先购买权，乙的优先购买权优先于丙的优先购买权

【例9】甲、乙按20%和80%的份额共有一间房屋。二人将房屋出租给丙，丙取得甲和乙的同意后将该房屋转租给丁。现甲欲转让自己的份额。下列哪一项表述是正确的？

A.乙、丙有优先购买权，丁无优先购买权

B.乙、丁有优先购买权，丙无优先购买权

C.乙、丙、丁都有优先购买权

D.丙、丁有优先购买权，乙无优先购买权

【例10】按份共有人，依法可以

A.把共同财产分割成若干份，各享一份所有权

B.要求将自己的份额分出

C.按照各自的份额，对共有财产分享权利、分担义务

D.在其他按份共有人出售其份额时，有以同等条件优先购买的权利

【例11】甲和乙共有4间房屋，租给丙开办一商店。现乙为担保对丁所负的债务，将其对上述4间房屋中的共有份额抵押给戊，该抵押已得到甲同意，并在通知丙后在房屋管理局作了登记。下列表述中正确的是：

A.在房屋抵押后，甲、乙与丙间的租赁合同继续有效

B.在以出卖共有份额的方式实观该抵押权时，如果甲与丙都愿意购买时，甲有优先购买权

C.在以出卖共有份额的方式实现该抵押权时，如果甲与丙都愿意购买时，丙有优先购买权

D.在房屋抵押后，甲、乙与丙间的租赁合同即告终止

【例12】依照法律规定，按份共有人转让其共有财产份额时，其他共有人享有

A.优先购买权

B.解约权

C.同等条件下的优先购买权

D.购买权

【例13】甲、乙、丙3人各出资2000元买一条船后，甲欲投资开商店，故想转让自己的份额，甲通知乙、丙后，乙表示原出1500元买下甲的份额，丁知道后愿以2000元买下，丙即表示愿以2000元买下。根据法律规定，甲应将其份额卖给谁？

A.乙

B.丁

C.丙

D.丁或丙都可以

- 6 -

不动产的所有权

第六章 业主的建筑物区分所有权

第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

第七十五条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。

地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

第七十六条 下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。 第七十八条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第七十九条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。

第八十条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

- 7 -

第八十二条 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。

第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。

业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

一、房屋所有权

（一）房屋所有权与土地所有权、土地使用权的关系（房地一体）

1、建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。【物权法142】

2、建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。【物权法200】

（二）（业主的）建筑物的区分所有权

1、业主的界定：【区分所有权意见1、16】

（1）所有权人

（2）取得合法占有的买受人

（3）专有部分的物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。

2、基本规则【物权法70】

（1）专有部分——单独所有

A、专有部分的认定标准——【区分所有权意见2】

- 8 -

　

　 能够登记成为特定业主所有权的客体 关于露台：规划上专属于特定房屋，且销售时已经列入该特定房屋买卖合同中的露台，为专有部分

B、住宅用房改为经营用房

a、原则禁止【物权法77】

b、例外：（a）遵守法律、法规以及管理规约外；（b）经“有利害关系的业主”同意

c、“有利害关系的业主”包括：【区分所有权意见11】

　

　 本栋建筑物内的所有其他业主 本栋建筑物之外、应证明“受到”或者“可能受到”不利影响的其他业主

d、以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。【区分所有权意见10】

（2）共同部分

A、范围：【区分所有权意见3】

　 地基、承重结构、外墙、屋顶、通道、楼梯、大堂、消防、公共照明设施、避难层、设备层或者设备间

　 其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

　 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

- 9 -

B、共有权利、义务

A、费用分摊、收益分配：有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。【物权法80】

B、不得以放弃权利不履行义务【物权法72】

C、专有权转让，共有权一并转让【物权法72】

注意：此时，无共有人的优先购买权

D、业主基于对专有部分使用的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。【区分所有权意见4】

（3）成员权——共同管理权

3、共有权与成员权的扩展

（1）共有权的扩展【物权法73、74】

A、建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。

B、建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

C、建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

D、车位、车库——

a. 规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过 - 10 -

出售、附赠或者出租等方式约定。

b. 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车

位，属于业主共有。

c. 规划用于停放汽车的车位、车库应当“首先满足业主的需要” 注意： 建设单位按照“配置比例”（车位车库数︰房屋套数）将车位、车库处分给业主的，应当认定符合“应当首先满足业主的需要”的规定。【区分所有权意见4】

E、共有权的保护——禁止擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动。否则，业主有权请求：

　

　 排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失； 请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的——行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。【区分所有权意见14】

（2）成员权的扩展——设立“业主大会”，选举“业主委员会”

【物权法75】

A、业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

B、业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。【物权法78】

C、撤销期间：主观标准，1年【区分所有权意见12】

下列事项由业主共同决定： 【物权法76】

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

- 11 -

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （可以自行管理施，也可以委托管理人管理。对建设单位聘请的管理人，业主有权依法更换。【物权法81】）

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项

注意：专有面积＋人数规则——

A、表决通过比例：决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

B、算法：【区分所有权意见8、9】

a、专有部分面积：不动产登记面积计算——（未登记）测绘机构实测面积——（未实测）房屋买卖合同记载的面积

b、建筑物总面积：前项的统计总和计算。

c、业主人数：一专有部分一人——尚未出售、尚未交付的部分，按一人算——同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人算；

d、总人数：按照前项的统计总和计算。

4、物业服务合同

（1）类型：

A、先期物业合同——业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的， - 12 -

人民法院不予支持

B、后期物业合同

C、物业服务人公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。【物业服务合同意见1、3】

（2）物业公司的全部转委托合同，无效【物业服务合同意见2】

（3）关于物业费：

A、物业公司违法乱收费的，业主有权：a、抗辩；b、请求返还。

【物业服务合同意见5】

B、物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主不得仅以未享受或者无需接受相关物业服务为拒绝缴费的抗辩理由。【物业服务合同意见6】

C、物业使用人与业主承担连带缴费义务【物业服务合同意见7】

D、物业公司应当向业主（非业主团体）主张物业费请求【物业服务合同意见8】

（4）物业服务合同的解除

A、业主大会决定，业主委员会解除。

B、物业服务合同的权利义务终止后，业主有权请求物业公司退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费。

C、物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。

相邻关系

- 13 -

民法通则第83条 第八十三条 不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。

物权法

第八十四条 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

第八十五条 法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。

第八十六条 不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。

对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。

第八十七条 不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。

第八十八条 不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。

第八十九条 建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

第九十条 不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。

第九十一条 不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。

第九十二条 不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。

【例14】根据我国民法的规定，处理相邻关系应当遵循的原则有A.公平合理

B.团结互助

C.有利生产、方便生活

D.等价有偿

1、合理使用：土地通行【物权法87】、用水排水【物权法86－1】、建造、修缮建筑物以及铺设管线【物权法88】

注意：【民通意见97】施工用地，要求“协商”——物权法88

已改为“第八十八条 不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。”

【例15】土地所有人在其权利范围内享有排他的支配权，下列行为中，所有权人依法不得请求排除的有：( )

- 14 -

A.地铁公司在地下开凿地铁隧道

B.电力公司在地上架设输电线路

C.电信公司在地下铺设通信光缆

D.航空公司在地上通航飞机

2、现状维持：建筑物通行【民通意见101】

3、妨害排除：截堵水流【民通意见98；物权法86－2】、邻房滴水【民通意见102】、相邻防险【民通意见103；物权法91】、相邻环保【物权法90】

【例16】 甲、乙共用小清河的水灌溉，甲的承包地在乙的上游。为确保农田灌溉，甲在河中筑了一条水坝，使下游的水量减少了2／3。甲、乙为此发生冲突，对其纠纷的解决方案，下列说法正确的是？

A.甲应该根据乙的请求拆除水坝

B.甲向乙支付适当赔偿，可以不拆除水坝

C.甲、乙应当共同协商、合理分配用水

D.甲未断绝水流，故乙无权请求甲拆除水坝

【例17】下列对他人之物的使用，不为侵权的有：( )

A.未经许可而用别人的三轮车将突然晕厥的女友送到医院

B.为翻盖房屋而使用邻居的宅基地搭脚手架

C.明知为邻居家的材料而加工成门窗安装在自家房子上

D.租期已满而继续交房租，房东也未提异议

【例18】甲与乙是邻居，因甲酷爱跳舞，故经常在深夜将音响放足音量跳舞尽兴，乙因此经常休息不佳。对此的说法哪些是正确的？

A.乙可要求停止侵害

B.安静休息权法律无规定，故不予保护

C.甲侵害了其与乙间的相邻关系

D.乙有容忍的义务

【例19】甲与乙的承包地相邻，甲地靠着排水沟，乙地排水需流经甲地入沟。因天降大雨乙地水稻需排水，而甲地种的是棉花，甲因担心乙地排水造成棉花苗涝死，故不同意。针对此案，下列说法正确的是。

A.甲乙两者之间的纠纷是地上权纠纷

B.甲乙之间是相邻关系纠纷

C.甲的理由不能成立

D.甲的理由合法成立

【例20】在下列民事纠纷中，哪些应按相邻关系处理？

A.甲在乙的房屋后挖菜窖，造成乙的房屋基础下沉，墙体裂缝，引起纠纷

B.甲村为了取水浇地，在乙、丙、丁村的土地上修建引水渠，引起纠纷

C.甲新建的房屋滴水滴在乙的房屋上，引起纠纷

D.甲村在河流上游修建拦河坝，使乙村用水量骤减，引起纠纷

物权的变动

- 15 -

（一）公示原则

1、含义：物权变动的合同，应当公示（交付，或登记）

2、公示的效力

强制公示——未公示，物权不变动。此时，合同成立，具有债权效力 任意公示——未公示，物权仍变动。但“变动了的物权”不能对抗“善意第三人”

【例21】乙买甲一套房屋，已经支付1/3价款，双方约定余款待过户手续办理完毕后付清。后甲反悔，要求解除合同，乙不同意，起诉要求甲继续履行合同，转移房屋所有权。下列哪一选项是正确的？

A．合同尚未生效，甲应返还所受领的价款并承担缔约过失责任

B．合同无效，甲应返还所受领的价款

C．合同有效，甲应继续履行合同

D．合同有效，法院应当判决解除合同、甲赔偿乙的损失

区分要点：以“强制公示”为原则，以“任意公示”为例外

3、“任意公示”的类型：

（1）土地承包经营权

A、所有人将土地承包经营权互换、转让，未经登记，不得对

抗善意第三人。【物权法129】

B、土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立【物权

法127】

（2）地役权设定，未经登记，不得对抗善意第三人。【物权法158】

（3）动产抵押，未经登记，不得对抗善意第三人。【物权法188、189】

（4）船舶、航空器、机动车：

A、交通运输工具、正在建造的船舶、航空器抵押，未经登记，

- 16 -

不得对抗善意第三人。【物权法188、189】

B、所有权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗

善意第三人。【物权法24】

注意：船舶、航空器、机动车所有权变动——

　

　

　 买卖合同=债权关系 交付=物权变动 登记=对抗善意当事人

4、无需公示的类型

（1）绝对无需公示事项

A、依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。【物权法9】

B、效力：无需公示，国家即可享有所有权；无需公示，国家即可与他人进行交易

C、注意：他人取得国家自然资源的使用权，必须依法登记。

（2）相对无需公示事项

A、因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。【物权法28】

B、因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。【物权法29】

C、因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。【物权法30】

效力：处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记， - 17 -

不发生物权效力。

【例22】中州公司依法取得某块土地建设用地使用权并办理报建审批手续后，开始了房屋建设并已经完成了外装修。对此，下列哪一选项是正确的？

A．中州公司因为享有建设用地使用权而取得了房屋所有权

B．中州公司因为事实行为而取得了房屋所有权

C．中州公司因为法律行为而取得了房屋所有权

D．中州公司尚未进行房屋登记，因此未取得房屋所有权

【例23】甲继承了一套房屋，在办理产权登记前将房屋出卖并交付给乙。在办理继承登记前，关于甲对房屋的权利状态，下列选项正确的是：

A．甲已经取得了该房屋的所有权

B．甲对该房屋的所有权不能对抗善意第三人

C．甲出卖该房屋未经登记不发生物权效力

D．甲可以出租该房屋

【例24】依据我国《物权法》及相关法律规定，以下物权的取得不需公示的是哪些？ A法院执行生效判决将甲公司的房屋进行拍卖，王某拍得了一栋房屋

B张某在自己承包的荒地上为李某设定抵押权

C赵某在宅基地上盖了一栋房屋

D．孙某设立了一份遗嘱，孙某死后，孙某的孙子孙亮取得了孙某的房屋

5、公示方法

不动产 —— 登记—— 不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。【物权法17】

【例25】甲向乙购买了一套住房，因甲委托乙办理产权过户手续，致使甲持有的房屋产权证书与房管部门的登记簿上的权属记载不一致，该登记簿上记载该套房屋为丙享有，为此引起纠纷。下列表述正确的是：

A．该套房屋的所有权为甲所有，因为甲持有该房屋的产权证书

B 该套房屋的所有权为丙所有，因为登记簿上记载为丙所有

c 甲欲主张对该套房屋的所有权，其应证明登记簿记载有错误

D 丙欲主张对该套房屋的所有权，其应证明甲持有的产权证书有错误

动产 —— 交付

（1）交付（“引起物权变动之交付”）的含义——强调：主观上，物权变动的意思

【例26】甲将自己收藏的一幅名画卖给乙，乙当场付款，约定5天后取画。丙听说后，表示愿出比乙高的价格购买此画，甲当即决定卖给丙，约定第二天交货。乙得知此事，诱使甲8岁的儿子从家中取出此画给自己。该画在由乙占有期间，被丁盗走。此时该名画的所有权属于下列哪个人？

- 18 -

A．甲 B．乙 C．丙 D．丁

（2）交付的方式

【例27】某宾馆为了8月8日的开业庆典，于8月7日向电视台租借一台摄像机。庆典之日，工作人员不慎摔坏摄像机，宾馆决定按原价买下，以抵偿电视台的损失，遂于8月9日通过电话向电视台负责人表明此意，对方表示同意。8月15日，宾馆依约定向电视台支付了价款。摄像机所有权何时转移？

A.8月7日 B.8月8日 C.8月9日 D.8月15日

【例28】甲工厂借用乙公司的一套电子设备，在使用的过程中，不慎将某部件弄坏，于是甲工厂向乙公司提出买下乙公司的这套设备，乙公司同意以2万元的价格卖给甲工厂。双方还口头约定在甲工厂支付价款前，乙公司保留这套设备的所有权。在甲工厂支付价款前，甲工厂厂房失火，这套设备被烧毁。那么，下列表述哪一项是错误的？

A．经过简易交付，出卖人乙公司已经履行了交付义务

B．在这套设备被烧毁时，其所有权仍属于乙公司

C．这套设备灭失的风险应由甲工厂承担，甲工厂仍应支付2万元价款

D．甲工厂和乙公司应以书面形式约定所有权保留

【例29】甲有一块价值一万元的玉石。甲与乙订立了买卖该玉石的合同，约定价金11,000元。由于乙没有带钱，甲未将该玉石交付与乙，约定三日后乙到甲的住处付钱取玉石。随后甲又向乙提出，再借用玉石把玩几天，乙表示同意。关于乙对该玉石所有权的取得和交付的表述,下列选项正确的是：

A．甲、乙的买卖合同生效时，乙直接取得该玉石的所有权

B．甲、乙的借用约定生效时，乙取得该玉石的所有权

C．由于甲未将玉石交付给乙，所以乙一直未取得该玉石的所有权

D．甲通过占有改定的方式将玉石交付给了乙

- 19 -

——现实交付——拟制交付 ——观念交付【物权法25、26、27】 　 简易交付 　 占有改定

【例30】甲出卖给乙电脑，约定三个月由甲使用，使用期间内甲又出卖给丙并交付，对乙承担何种责任？

A．甲对乙承担侵权责任

B．甲对乙承担违反买卖合同的责任

C．甲对乙承担违反占有改定协议的责任

D．甲对乙不承担任何责任

指示交付

注意：动产所有权转移——现实交付；观念交付（简易交付、指示交付、占有改定）

动产质权设定——现实交付；观念交付（简易交付、指示交付）——禁止“占有改定”【担保法解释87】

【例31】方某向孙某借款1万元，孙某要求其提供担保，方某说："我有一部手提电脑被刘某租去用了，就以它作质押吧，但租金不作质押。"孙同意，遂付款。下列哪种说法是正确的？

A．孙某实际占有电脑时质押权才成立

B．如刘某书面同意，则质押权成立

C．如刘某收到关于质押的书面通知，则质押权成立

D．如质押权成立，则孙某有权收取电脑租金

【题例32】甲有一辆货车，租与乙经营，租期半年，在第三月甲将该车卖给丙，因租期未满，甲无法现实交付，便与丙达成协议，在租期届满时，丙直接向乙请求交付该车。甲通知了乙。至第四个月，该车因泥石流被损坏。因保险金额不足以弥补该车损失而引起纠纷，下列表述正确的有：

A甲与丙之间的买卖合同效力未定，因为乙享有优先购买权

B．该损失应由甲承担，因为该车未实际交付

c该损失应由乙承担，因为该车在乙的控制之下

D该损失应由丙承担，因为该车的所有权己转移给丙

（二）公信原则

1、公示与权利的关系

2、公示的可信赖力——保护善意第三人

（三）预告登记与异议登记

1、预告登记【物权法20】

（1）当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

- 20 -

（2）预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

（3）预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

【例33】甲公司开发写字楼一幢，于20xx年5月5日将其中一层卖给乙公司，约定半年后交房，乙公司于20xx年5月6日申请办理了预告登记。20xx年6月2日甲公司因资金周转困难，在乙公司不知情的情况下，以该层楼向银行抵押借款并登记。现因甲公司不能清偿欠款，银行要求实现抵押权。下列哪一判断是正确的？

A．抵押合同有效，抵押权设立

B．抵押合同无效，但抵押权设立

C．抵押合同有效，但抵押权不设立

D．抵押合同无效，抵押权不设立

2、异议登记【物权法19】

（1）权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。

（2）不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

（3）不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。

（4）登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。

（5）异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

【例34】某房屋登记的所有人为甲，乙认为自己是共有人，于是向登记机构申请更正登记。甲不同意，乙又于3月15日进行了异议登记。3月20日，丙打算买甲的房屋，但是到登记机构查询发现甲的房屋存有异议登记，遂放弃购买。乙申请异议登记后，发现自己的证据不足，遂对此事置之不理。下列哪些选项是正确的？

A.异议登记后，未经乙同意，处分该房屋的，不发生物权效力

B.异议登记于3月31日失效

- 21 -

C.甲有权向乙请求赔偿损失

D.甲有权向登记机构请求赔偿损失

【例35】甲于3月lO日将自己的一套商品房出售与乙，双方约定，房屋总价100万元，乙在7月10日前分4期付清，届时再办理房屋过户手续。为保障乙的利益，双方办理了预告登记。4月10日，甲又自行将该套房屋出卖给丙，双方签订了房屋买卖合同，丙交付了全部房款，但未办理过户登记。5月10日，乙没有支付当期房款。5月20日，甲再次自行将该套房屋出卖给丁，丁交付了部分房款，且办理了过户手续。5月15日，甲通知乙解除房屋买卖合同，乙未表示异议。6月1日，丙通知甲解除房屋买卖合同，甲未表示异议。为责任承担，各方引起纠纷。下列表述错误的是：

A甲与丙之间的房屋买卖合同有效

B乙有权主张丁的过户登记无效

c甲与丁之间的房屋买卖合同有效

D丙有权请求甲承担违约责任

- 22 -