新城开发投融资规划解读

【摘要】：

改革开放以来，伴随着工业化进程加速，我国城镇化经历了一个起点低、速度快的发展过程。投融资规划作为一种系统工程的规划方法在我国城镇化发展进程中得到了不断深入 的运用。随着我国新型城镇化发展目标的提出，投融资规划在传统城市空间拓展的“新城开发”模式中的应用进入了一个新的时代。新城开发建设对投融资规划的方法也提出了更高的要求，本文对新城开发投融资规划进行解读，重点分析投融资规划对新城开发建设的重要价值和意义。

新城开发投融资规划是依托经济发展本质、市场运营规律，以新城规划与建设为基础，对新城开发所涉及的投资、建设、融资、运营等问题进行综合的分析，并运用系统工程研究方法，通过投融资规划模型与资本运作工程，形成投资强度、建设时序、资金平衡、资本运作规划、产业招商等策略体系。

一、投融资规划方法的应用是新城建设的重要保障措施

虽然多数城市新城开发没有实施专业的投融资规划，但是实际开发过程中都对新城开发的投资行为和融资行为进行了一定的分析策划。不过，仅仅依靠非系统的单一目标的策划行为，并不能有效指导和保障新城开发工作的推进。在新城开发过程中，往往规划和开发建设脱节，造成土地资源和建设资金的浪费，一方面许多规划过于超前，未能考虑到规划与建设的衔接，导致实际难以按照规划的目标实施建设；另一方面建设的整体安排不够合理，新城土地价值未能有效支持开发资金的持续补偿，造成开发的进度受到影响，甚至停滞。

在新型城镇化建设背景下，新城开发的资源利用更加深入，开发资金更加紧张，功能和结构拓展要求更加明确，新城开发的效率必须得到有效提高，才能保障规划目标的实现，必须改变无序的、效率不足的投资和融资行为，以开发的效率和规划实现为导向，系统地对新城开发投资和融资行为进行一定顺序、一定规模、一定方法的规划。

二、投融资规划对新城开发的指导价值

投融资规划能够有效指导新城开发建设，综合考虑开发资金、建设时序、开发模式和运营等多种因素，以多维时空的开发演进规划，推动规划的建设落实。

投融资规划能够有效指导新城开发融资，实现项目与资本的高效对接，通过明确开发资金需求，实现资金动态规划，推动资金平衡，实施资本运作，形成开发资金的多元支持体系。

投融资规划能够有效指导新城开发的产业招商工作，通过整体统筹产业布局和开发战略，在新城各项规划功能的积累实现过程，不断推进社会资本的参与程度。

投融资规划是组织政府、企业、民众、资本共同参与新城开发的重要保障，通过各主体参与开发方式的设计规划，从职能分工、价值积聚和利益平衡多角度综合考虑开发组织工作。

投融资规划能够以新城开发收益、速度、功能目标为效率导向，实现开发建设行为的效率评估和优化。

三、新城开发投融资规划的主要内容和关注的重点

1、从投融资的角度对规划目标进行分析检验，提出开发策略

新城开发的目标，不仅仅在于新城建设项目的完成，更多的是新城人口、产业、商业的发展。如果消费者和投资者不能认同新城开发的功能价值，往往造成许多没有游客的景区，没有人流的道路，大量商铺空置的商业街区，没有居民的住宅片区，没有企业入驻的产业园区等问题。

投融资规划能够通过演进模拟和收益评价对规划进行分析和检验。新城投融资规划从投融资的角度对新城开发建设规划进行系统分析， 形成一定的开发模式和策略，明确新城开发的重点，规划出符合市场需求和城市发展规律的开发策略和建设时序。新城开发中的不同项目体现出的价值不同，公益性项目和经营性项目对新城开发的影响不同，在投融资规划系统，不同项目的价值通过土地价值、片区功能品质等因素最终体现新城开发的整体投资收益中体现出来。

2、对开发资金进行平衡分析，保障开发的可持续性和开发收益

近阶段内，地方政府的债务压力在不断增大，但是城镇化建设资金需求量也在不断增加，新城开发建设资金短缺将成为常态。投融资规划对新城开发的整体内容、阶段性开发内容、年度开发内容的投入和产出进行分析，明确投融资任务，通过因地制宜的投融资计划和建设时序调整，实现资金平衡，能够有效保障开发的可持续性以及建设资金的高效利用。

3、对新城开发投资主体结构进行分析，促进新城开发的市场化

政府和企业作为新城开发不同的参与主体，参与开发的内容不同，效率不同，关注点也不同。新城开发主体的多元化更有利于实现新城规划的综合目标。政府负责公益性和引导性投资，企业进行收益性投资，政府和企业进行明确分工。社会资本更关注投资效率，社会资本投资在新区开发投资中的比重也标志了新城开发的市场化程度，是检验新城开发的合理性有效性的关键。在土地开发、基础设施投资、产业基础投资方面更多地引入社会资本，促进特许经营模式、PPP模式在新城开发中的应用，建立利益平衡和保障机制，能够有效地解决政府投资压力，并且提高新城开发效率。

4、进行新城开发资本运作规划，提高资本运作实力

传统新城开发资金主要依靠于土地开发的收益资金和贷款，即便投融资计划很具体，也会因为资金支持在实际开发过程中的变化和限制，导致了计划难以得到有效的实施，无法充分实现投融资规划的价值和目标。投融资规划中资本运作工程的介入，强化了政府新城开发的主体建设和信用建设规划，同时通过金融工具创新，给投融资规划提供更多、更灵活的资金支持，在实际开发过程中能够更好地匹配开发计划对资金时间和资金成本的要求。

四、投融资规划模型

投融资规划模型是投融资规划的关键工具，规划模型的系统性和动态性，是保障新城开发、提高开发效率的关键。

投融资规划在规划、资源和项目分析的基础上，提出一定的开发模式，通过动态循环的投融资规划模型进行时序分析和收益分析，同时通过资本运作工程进行支持分析和调整，提出科学合理的新城开发投融资的策略计划。

第二篇：关于市小清河开发建设投融资管理中心《关于调整泺口片区规划指标的申请》的复函

济规管函[2010]163 号

关于市小清河开发建设投融资管理中心

《关于调整泺口片区规划指标的申请》的复函

市小清河开发建设投融资管理中心：

你中心《 关于调整泺口片区规划指标的申请》收悉。申请调整规划条件的用地位于天桥区济泺路两侧，2009 年12 月我局以济规管函［2009]622 号文出具了该片区规划条件。现你中心申请调整该片区规划条件。经重新研究，提出以下规划条件：

市政规划建设用地面积约74 .26 公顷，市政公用设施及其他预留用地约6.33 公顷，项目规划建设用地约210.46 公顷（以实测为准）。规划用地性质为居住、 商业金融业、体育设施、文化娱乐、医疗卫生、市政公用设施、 城市道路、绿地等。项目规划建设用地地上容积率不大于2.785，地下容积率不大于0.5 ，建筑密度不大于20 %，绿地率不小于35 % 须配建建筑面积不小于30万平方米的地上车库。按规划分为A、B、C、D、E、F 六个区23 个地块（具体用地位置、 用地范围、 地块编号详见规划条件附图）。

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一、A区

市政规划建设用地面积约10 , 88 公顷，项目规划建设用地面积约35 . 75 公顷（以实测为准），规划用地性质为居住、商业金融业。其中：

A-1 地块市政规划建设用地面积约 4.23 公顷，项目规划建设用地面积约7.21 公顷（以实测为准），规划用地性质为商业金融业。项目规划建设用地地上容积率不大于 4.8， 地下容积率不大于0.75 ，建筑密度不大于35 %，绿地率不小于25 % ，每百平方米建筑面积须配建不少于 0.5 个停车位，须配建建筑面积不小于 1.6万平方米的地上车库，沿济泺路规划公建为高层。二环北路与济泺路交叉口处形成片区标志性建筑，主体建筑高度控制在240 米左右。

其他规划指标和规划要求如下：日照须满足规划要求； 须配建1 处用地面积不小于0.5 公顷的公共停车场；须配建公厕、中水、热力站等设施。

A-2 地块（安置片区）市政规划建设用地面积约3.06公顷，项目规划建设用地面积约12 .36 公顷（以实测为准），规划用地性质为居住。项目规划建设用地地上容积率不大于 2.8 ，地下容积率不大于0.4，建筑密度不大于18% ，绿地率不小于35 % ，商品房停车率不小于 80 %，安置房停车率不小于50％。须配建建筑面积不小于1.5万平方米的地上车库；规划住宅为高层。

其他规划指标和规划要求如下：住宅建筑日照标准、 日照间

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距须符合有关规定要求，须按 《城市居住区规划设计规范》要求配建居民日常生活所需的公共服务设施（其中须配建 1 处用地面积不小于2.9 公顷的36班初中）及中水、热力站等设施。

A-3 地块（安置片区）市政规划建设用地面积约3.59 公顷，项目规划建设用地面积约 16.18 公顷（以实测为准），规划用地性质为居住。项目规划建设用地地上容积率不大于2.45，地下容积率不大于 0.35，建筑密度不大于18 % ，绿地率不小于35 % , 商品房停车率不小于80 % ，安置房停车率不小于50 ％。须配建建筑面积不小于1.6万平方米的地上车库；规划住宅为高层。

其他规划指标和规划要求如下：住宅建筑日照标准、日照间距须符合有关规定要求；同时须按 《城市居住区规划设计规范》 要求配建居民日常生活所需的公共服务设施（其中须配建1 处用地面积不小于0.54 公顷的18班幼托）及中水、热力站等设施；须配建 1 处建筑面积不小于 1000平方米的室内副食品市场（菜市场）。

上述地块应一并出让，整体实施。上述地块规划建筑须妥善处理好与济泺路及二环北路规划道路的空间景观关系。合理完善区域内的路网布局和交通组织系统，须一并实施用地内的规划公用道路和街头绿地。结合现状地形做好竖向设计，组织好区域内排洪除涝。须对项目建设用地进行地质灾害危险性评价和环境影响评价。应保证内部规划公共服务配套设施与地块同步建设，并与社会共享使用。

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涉及110KV高压线入地的地块，须待110KV高压线入地后再行实施。

二 、B区

市政规划建设用地面积约11.91公顷，市政公用设施及其他预留用地面积约4.56公顷，项目规划建设用地面积约为29.05公顷（以实测为准），规划用地性质为居住、商业金融业。其中：

B-1地块市政规划建设用地面积约为2.14公顷，项目规划建设用地面积约3.48公顷（以实测为准），规划用地性质为商业金融业。项目规划建设用地地上容积率不大于 4.0，地下容积率不大于 0.55 ，建设密度不大于 35%，绿地率不小于 25%，每百平方米建筑面积须配建不少于 0.5个停车位。须配建建筑面积不小于 0.6万平方米的地上车库；规划公建主体建筑高度控制在 100米左右。

其他规划指标和规划要求如下：日照须满足规划要求；须配建公厕、中水、热力站等设施；沿泺口南路南侧须设置宽度不小于 50米的绿化带，并对外开放使用。

B-2 地块（安置片区）市政规划建设用地面积约1.05公顷，项目规划建设用地面积约4.93公顷（以实测为准），规划用地性质为居住。项目规划建设用地地上容积率不大于 1.6，地下容积率不大于 0.3 ，建筑密度不大于 18%，绿地率不小于 35%，商品房停车率不小于 80%，安置房停车率不小于 50%。须配建建筑面积不小于0.4万平方米的地上车库。规划住宅为高层。

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其他规划指标和规划要求如下：住宅建筑日照标准、日照间距须符合有关规定要求；须按《城市居住区规划设计规范》要求配建居民日常生活所需的公共服务设施（其中须配建1处用地面积不小于3.0公顷的48班小学）及中水、热力站等设施。

B-3地块（安置片区）市政规划建设用地面积约6.81公顷，项目规划建设用地面积约为20.64公顷（以实测为准），规划用地性质为居住（含市政消防、中水处理用地）。 项目规划建设用地

地上容积率不大于2.2，地下容积率不大于0.4，建筑密度不大于 18%，绿地率不小于 35%，商品房停车率不小于 80%， 安置房停车率不小于 50%。 须配建建筑面积不小于 2.3万平方米的地上车库；规划住宅为高层。

其他规划指标和规划要求如下：住宅建筑日照标准、日照间距须符合有关规定要求；须按《城市居住区规划设计规范》要求配建居民日常生活所需的公共服务设施 （其中配建 1 处用地面积不小于0.54公顷的 18班幼托）；须配建1处用地面积不小于0.5公顷的公共停车场，在用地东侧靠近铁路处配建 1处用地面积不小于 0.5公顷的消防设施及 1处用地面积不小于0.8公顷的中水处理站及中水、热力站等设施；须配建1处建筑面积不小于1000 平方米的室内副食品市场（菜市场）；在马家庄南路与铁路之间需设置用地面积不小于 0.68公顷的街头绿地， 须对外开放使用。

B-4地块市政规划建设用地面积约 1.03公顷， 项目规划建

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设用地面积约1.92公顷（以实测为准），规划用地性质为医疗卫生（黄河医院用地）。

B-5地块市政规划建设用地面积约 0.08公顷， 项目规划建设用地面积约0.90公顷（以实测为准），规划用地性质为市政公用设施（公交首末站）。

B-6地块市政规划建设用地面积约 0.27公顷， 项目规划建设用地面积约0.72公顷（以实测为准），规划用地性质为其他公用设施（清真寺）。

B-7地块市政规划建设用地面积约 0.53公顷， 项目规划建设用地面积约1.02公顷（以实测为准），规划用地性质为市政公用设施（220千伏变电站）。

上述地块应整体实施， B-1、B-2、B-3地块须一并让出。上述地块规划建筑须妥善处理好与济泺路及马家庄南路规划道路 空间景观关系。合理完善区域内的路网布局和交通组织系统，须一并实施用地内的规划公用道路和街头绿地。结合现状地形做好竖向设计，组织好区域内排洪除涝。须对项目建设用地进行地质灾害危险性评价和环境影响评价。应保证内部规划公共服务配套设施与地块同步建设，并与社会共享使用。

涉及110KV高压线入地的地块，须待110KV高压线入地后再行实施。

三、 C区

市政规划建设用地面积约14.29公顷，项目规划建设用地面

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积约 44.83 公顷（以实测为准），规划用地性质为居住、商业金融业。其中：

C-1地块市政规划建设用地面积约为4.87公顷，项目规划建设用地面积约16.83公顷（以实测为准），规划用地性质为居住。项目规划建设用地地上容积率不大于 1.9，地下容积率不大于0.25，建设密度不大于 16%，绿地率不小于 35%，停车率不小于80%。须配建建筑面积不小于 1.2 万平方米的地上车库；规划住宅为高层。

其他规划指标和规划要求如下：住宅建筑日照标准、日照间距须符合有关规定要求；同时须按《城市居住区规划设计规范》要求配建居民日常生活所需的公共服务设施 （其中配建 1 处用地面积不小于 3.0公顷的48班小学，1处用地面积不小于 2.7公顷的36班初中）；须配建1处用地面积不小于0.5公顷的公共停车场及中水，热力站等设施；保留区级文物保护单位兴隆寺用地，周边需设置用地面积不小于1.0公顷的绿化广场用地，并对外开放使用，须妥善解决兴隆寺出入问题，满足文物保护要求。

C-2 地块市政规划建设用地面积约 3.49 公顷，项目规划建设用地面积约18.61公顷（以实测为准），规划用地性质为居住。项目规划建设用地地上容积率不大于 2.7，地下容积率不大于 0.5， 建筑密度不大于18%，绿地率不小于 35%，停车率不小于 80%。须配建建筑面积不小于 2.6万平方米的地上车库；规划住宅为高层。

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其他规划指标和规划要求如下：住宅建筑日照标准、日照间距须符合有关规定要求；须按《城市居住区规划设计规范》要求配建居民日常生活所需的公共服务设施（其中须配建1处用地面积不小于0.54公顷的18班幼托）及中水、热力站等设施；须设置1处建筑面积不小于1000平方米的室内副食品市场（菜市场）。

C-3 地块市政规划建设用地面积约 5.93 公顷，项目规划建设用地面积约9.39公顷（以实测为准），规划用地性质为商业金融业。项目规划建设用地地上容积率不大于 4.8，地下容积率不大于 0.75，建筑密度不大于 35% ，绿地率不小于25% ，每百平方米建筑面积须配建不少于0.5个停车位。须配建建筑面积不小于2.1万平方米的地上车库；沿济泺路规划公建为高层。二环北路与济泺路交叉口处形成片区标志建筑，主体建筑高度控制在 240米左右。

其他规划指标和规划要求如下：日照须满足规划要求；须配建公厕、中水、热力站等设施。

上述地块应一并出让，整体实施。上述地块规划建筑须妥善处理与二环北路与济泺路的空间景观关系。合理完善区域内的路网布局和交通组织系统，须一并实施用地内的规划公用道路和街头绿地。结合现状地形做好竖向设计，组织好区域内的排洪除涝。须对项目建设用地进行地质灾害危险性评价和环境影响评价。涉及兴隆寺等现状保留单位的用地边界以实测为准。应保证内部规划公共服务配套设施与地块同步建设，并与社会共享使用。

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涉及110KV高压线入地的地块，须待110KV高压线入地后再行实施。

四、D区

市政规划建设用地面积约 13.88 公顷，项目规划建设用地面积约 38.15 公顷（以实测为准）。规划用地性质为居住、商业金融业。其中：

D-1 地块市政规划建设用地面积为 6.88 公顷，项目规划建设用地面积约为 14.27 （以实测为准）,规划用地性质为居住。项目规划建设用地地上容积率不大于1.80，地下容积率不大于0.45，建筑密度不大于 16%，绿地率不小于35%。停车率不小于80%。须配建建筑面积不小于 1.9 万平方米的地上车库；规划住宅为高层。

其他规划指标和规划要求如下：住宅建筑日照标准、日照间距须符合有关规定要求；同时须按《城市居住区规划设计规范》要求配建居民日常生活所需的公共服务设施（其中须配建1处用地面积不小于 1.20 公顷的居住区级公共体育设施， 1处用地面积不小于1.88公顷的影剧院）及中水、热力站等设施； 沿泺口南路南侧结合高压线防护带须设置宽度不小于 50 米的绿化带，在泺口南路以南需设置用地面积不小于1.3公顷的集中绿地，并对外开放使用。

D-2 地块市政规划建设用地面积约 4.46 公顷，项目规划建设用地面积约19.72公顷（以实测为准），规划用地性质为居住。

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项目规划建设用地地上容积率不大于2.4，地下容积率不大于0.45，建筑密度不大于 18%，绿地率不小于35%，停车率不小于80%。须配建建筑面积不小于 2.5 万平方米的地上车库；规划住宅为高层。

其他规划指标和规划要求如下：住宅建筑日照标准、日照间距须符合有关规定要求；须按《城市居住区规划设计规范》要求配建居民日常生活所需的公共服务设施（其中须配建1处用地面积不小于2.2公顷的 36班小学，1处用地面积不小于0.54公顷的 18班幼托）及中水、热力站等设施；须设置 1处建筑面积不小于1000平方米的室内副食品市场（菜市场）。沿泺口南路南侧需设置宽度不小于50米的绿化带，须对外开放使用。

D-3 地块市政规划建设用地面积月 2.54 公顷，项目规划建设用地面积约4.16公顷（以实测为准），规划用地性质为商业金融业。项目规划建设用地地上容积率不大于 4.0，地下容积率不大于 0.55，建筑密度不大于 35% ，绿地率不小于 25%，每百平方米建筑面积须配建不少于0.5个停车位。须配建建筑面积不小于 0.6 万平方米的地上车库；规划公建主体建筑高度控制在 100 米左右。

其他规划指标和规划要求如下：日照须满足规划要求；须配建公厕、中水、热力站等设施；沿泺口南路南侧须设置宽度不小于50米的绿化带，须对外开放使用。

上述地块应一并出让、整体实施。上述地块规划建筑须妥善

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处理与泺安路与济泺路的空间景观关系。合理完善区域内的路网布局和交通组织系统，须一并实施用地内的规划公用道路和街头绿地。结合现状地形做好竖向设计，组织好区域内排洪除涝。须对项目建设用地进行地质灾害危险性评价和环境影响评价。涉及兴隆寺等现状保留单位的用地边界以实测为准。应保证内部规划公共服务配套设施与地块同步建设，并与社会共享使用。

涉及110KV高压线入地的地块，须待110KV高压线入地后再行实施。

五、E区

市政规划建设用地面积约13.85公顷，项目规划建设用地面积约34.51公顷（以实测为准），规划用地性质为居住。其中：

E-1 地块市政规划建设用地面积约 4.28 公顷，项目规划建设用地面积约8.07公顷（以实测为准），规划用地性质为居住。项目规划建设用地地上容积率不大于3.25，地下容积率不大于0.7，建筑密度不大于 18%，绿地率不小于 35%，停车率不小于 80%。须配建建筑面积不小于 1.6 万平方米的地上车库；规划住宅为高层。

其他规划指标和规划要求如下：住宅建筑日照标准、日照间距须符合有关规定要求；须按《城市居住区规划设计规范》要求配建居民日常生活所需的公共服务设施及中水、热力站等设施。

E-2 地块市政规划建设用地面积约 4.50 公顷，项目规划建设用地面积约12.23公顷（以实测为准），规划用地性质为居住。

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项目规划建设用地地上容积率不大于 3.25 ，地下容积率不大于0.7 ，建筑密度不大于18% ，绿地率不小于35％，停车率不小于80％。须配建建筑面积不小于 2.4 万平方米的地上车库；规划住宅为高层。

其他规划指标和规划要求如下：住宅建筑日照标准、日照间距须符合有关规定要求；须按《城市居住区规划设计规范》要求配建居民日常生活所需的公共服务设施（其中须配建1 处用地面积不小于0.54 公顷的18 班幼托）及中水、热力站等设施；须设置1 处建筑面积不小于1000 平方米的室内副食品市场（菜市场）。

E-3 地块市政规划建设用地面积约 5.07 公顷，项目规划建设用地面积约14.21 公顷（以实测为准），规划用地性质为居住。项目规划建设用地地上容积率不大于 3.0 ，地下容积率不大于0 . 6 ，建筑密度不大于 18 % ，绿地率不小于35 % ，停车率不小于80 ％。须配建建筑面积不小于2.4万平方米的地上车库；规划住宅为高层。

其他规划指标和规划要求如下：住宅建筑日照标准、日照间距须符合有关规定要求；须按《 城市居住区规划设计规范》要求配建居民日常生活所需的公共服务设施（其中须配建1处用地面积不小于0.54公顷的18班幼托）, 1处用地面积不小于0.62 公顷的垃圾转运站及中水、热力站等设施。

上述地块应一并出让，整体实施。上述地块规划建筑须妥善处理与二环北路及无影山北路的空间景观关系。合理完善区域内

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的路网布局和交通组织系统，须一并实施用地内的规划公用道路和街头绿地。结合现状地形做好竖向设计，组织好排洪除涝。须对项目建设用地进行地质灾害危险性评价和环境影响评价。应保证内部规划公共服务配套设施与地块同步建设，并与社会共享使用。

涉及110kv高压线入地的地块，须待110kv 高压线入地后再行实施。

六、F区

市政规划建设用地面积约9 . 45 公顷，市政公用设施及其他预留用地面积约1.77公顷，项目规划建设用地面积约28.17 公顷（以实测为准），规划用地性质为居住。其中：

F-1 地块市政规划建设用地面积约4 .45 公顷，项目规划建设用地面积约15.9公顷（以实测为准），规划用地性质为居住（含市政中水处理用地）。项目规划建设用地地上容积率不大于3.0 , 地下容积率不大于0.6 ，建筑密度不大于18% ，绿地率不小于35％，停车率不小于80 ％。须配建建筑面积不小于2.6万平方米的地上车库；规划住宅为高层。

其他规划指标和规划要求如下：住宅建筑日照标准、日照间距须符合有关规定要求；须按《 城市居住区规划设计规范》 要求配建居民日常生活所需的公共服务设施及中水、热力站等设施；在地块东南角地势较低处配建1 处用地面积不小于0.70公顷的中水处理站，沿济泺口南路南侧结合高压线防护带须设置宽度不

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小于50米的绿化带，并对外开放使用；须设置1处建筑面积不小于1000平方米的室内副食品币场（菜市场）。

F-2 地块市政规划建设用地面积约 4.34 公顷，项目规划建设用地面积约12.27公顷（以实测为准），规划用地性质为居住。项目规划建设用地地上容积率不大于 3.0 ，地下容积率不大于0.6，建筑密度不大于18% ，绿地率不小于35%，停车率不小于80％。须配建建筑面积不小于2.1万平方米的地上车库；规划住宅为高层。

其他规划指标和规划要求如下：住宅建筑日照标准、日照间距须符合有关规定要求；须按《 城市居住区规划设计规范》要求配建居民日常生活所需的公共服务设施（其中须配建1处用地面积不小于0.54 公顷的18 班幼托）及中水、热力站等设施；沿泺口南路南侧结合高压线防护带须设置宽度不小于50 米的绿化带，并对外开放使用。

F-3 地块市政规划建设用地面积约 0.28 公顷，项目规划建设用地面积约1.00公顷（以实测为准），规划用地性质为市政公用设施( 110千伏变电站）。

F-4 地块市政规划建设用地面积约 0.38 公顷，项目规划建设用地约0.77 公顷（以实测为准），规划用地性质为市政公用设施（天然气高中压调压站）。

上述地块应整体实施，F-1、F -2 地块须一并出让。上述地块规划建筑须妥善处理与泺安路及无影山北路的空间景观关系。

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合理完善区域内的路网布局和交通组织系统，须一并实施用地内的规划公用道路和街头绿地。结合现状地形做好竖向设计，组织好排洪除涝。须对项目建设用地进行地质灾害危险性评价和环境影响评价。应保证内部规划公共服务配套设施与地块同步建设，并与社会共享使用。

涉及110KV高压线入地的地块，须待110KV高压线入地后再行实施。

根据《 中华人民共和国城乡规划法》和《济南市城乡规划条例》的规定，待国有建设用地使用权出让合同签订后，受让方应持建设项目批准、核准、备案文件和国有建设用地使用权出让合同等材料到我局申领《 建设用地规划许可证》，建设时应按以上规划条件和基建程序到我局办理相关规划手续。

该规划条件在土地出让前有效期为一年。

原济规管函［2009］622号文及附图作废收回。

特此函复。

济南市规划局

二0一0年四月一日

抄送：市国土资源局

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