一、问题的提出
（一）房地产业：绝对过剩的市场呼唤新的突破点
（二）健康产业：供需矛盾之中蕴藏着巨大的商机
（三）养生园：开辟房地产业与健康产业的新纪元
二、养生园的基本理念
（一）养生园的宗旨
（二）养生园基本理念阐述
（三）养生园健康与养生的几个观点
（四）养生园的目标消费群定位
（五）养生园的功能定位
（六）养生园的市场及行业定位
三、养生园的功能与结构设计
（一）养生园的环境
（二）养生园的结构与功能的基本框架
（三）养生园的功能板块概述
（四）养生园的功能特点
四、养生园选址
（一）养生园对区位的基本要求
（二）滨海是养生园理想的选择
五、养生园的发展前景
（一）养生园对周边土地开发的带动效应
（二）养生园的品牌多元系列拓展
（三）养生园开发的多元回报
（四）养生园日久长新的生命力
一、问题的提出
（一）房地产业：绝对过剩的市场呼唤新的突破点
经过多年的不断宏观调控，我国房地产业从最初的风起云涌、大起大落到现在的小心翼翼、谨小慎微，业内的发展速度得到了基本控制，法律体系也已初步形成，行业管理水平明显有了提高，并初建了以住房为中心的产业结构，行业的竞争因素已深入到土地储备、融资能力、品牌、政府资源、信息等五个方面。但种种努力，换来的业内形势依然不容乐观。总的来说，我国房地产业仍然被一团迷雾所笼罩，绝对过剩早已是不争的事实。在房地产业进入概念地产这一新的历史时期，象雾象雨又象风的传统房地产市场面临着前所未有的严峻考验和挑战。它的前途何在？它的突破点何在？它的下一个引导点和制高点何在？
多年来，我国的房地产开发大都集中在住宅建设上。虽然在建筑设计、建筑语言、建筑风格、建筑结构、建筑功能、建筑用途等多方面作了大量尝试和探索，但也仅仅是初步满足了用户们的基本需求。当技术日益完善，细节越来越被重视，竞争体现于技巧时，标志着一个阶段的即将结束，新的时代即将到来。房地产毕竟不等于钢筋加水泥，我们必须跳出和突破单一化的原有住宅格局，充分考虑现代人和现代社会的多元化全方位需求。面对纷繁复杂多变的社会和群体，单纯、表层意义上的房地产开发显然已经落伍。房地产业急需惊人的一跃，急需在更大的范围内整合多种资源，导入新的要素，寻求新的增长点。谁抢占了房地产开发和发展的制高点，谁就可以掘得第一桶金。
（二）健康产业：供需矛盾之中蕴藏着巨大的商机
随着经济的发展和文明的进步，人们在解决温饱问题，迈向小康和富裕之路的进程中，保健意识日益增强，如何提高生命质量，实现人自身的可持续发展，已成为全社会普遍关注的问题。由此，形成了对健康产业日益扩大的巨大市场需求。
1．对健康问题的重新认识
自从人类进入工业社会以后，迷失在钢筋混凝土森林之中的现代人，被当今社会的物质文明和生活垃圾重重包围的现代人，既惊且痛地发现自己的生命质量在不知不觉地下降，一些所谓的“都市病”、“文明病”、“富贵病”、“企业家病”等正在悄悄地爬上现代人的病谱。如果我们问：二十一世纪人类最关注的问题是什么？最大的回声将是：健康。
何谓健康？世界卫生组织（WHO）这样解释：“健康是身体上、心理上和社会上的良好适应状态，而不仅仅是没有疾病和不虚弱”。人的生命质量可分为三种质态：健康态、亚健康态和病态。所谓亚健康态是指介于健康态和病态之间的轻度身心失调、潜临床及前临床状态。长期以来，人们通常只关注病态，以为无病即健康，有病才就医，而忽视了介于健康态与病态之间的亚健康问题。国内外的研究表明，人群中处于健康和病态的分别为15%左右，而处于亚健康的人则多达60%以上。如果从35岁计起，相当多的人生命中有一半时间处于各种亚健康状态的困扰之中，这使许多深受其苦的成功人士发出痛苦的叹息：“为成功付出了这样沉重的身体代价，成功的意义何在？”
很长一段时间，社会对医学和医生有着过高奢望，认为良医无所不能。事实并非如此，专家指出：“除了感冒、感染、营养不良等少数单纯生理性病变外，医学对当今临床绝大多数疾病，特别是严重威胁健康和生存的各种慢性病并无根治之法。”为此，不少人要付出沉重的经济和躯体（指药物毒副作用或手术创伤）代价。而一旦进入不健康状态，人的生存质量会大打折扣。这一现状迫使人们把健康关注的焦点移到了病前的亚健康状态。
2．心理亚健康问题日益突出
随着时代的发展，健康的内涵和外延也在不断变化，心理健康日益受到人们的重视。身体与心理、物质与精神、个人与家庭、社会的均衡式协调发展是健康的基本内涵。然而，现代人多自觉不自觉地选择了不良的、失衡的生活方式，因而导致生命质量的下降，尤其是心理健康日益恶化，这已成为亚健康人的主要特征之一。专家指出，80%的人在一生当中的不同时期都需要做心理保健。我国精神卫生咨询机构近期公布的一组数字令人触目惊心，在我国，精神病的发病率正呈现大幅上升的趋势：70年代为7‰，80年代为11‰，目前已达22‰左右。而且，城市发病率高于农村，文化程度高的人群高于文化程度低的人群。表明现代人对于快节奏、大压力的都市生活缺乏足够的适应能力。如何防患于未然，将心理疾病消灭在亚健康态之中，保持健康的心态，是摆在现代人面前的一个重大命题。
总之，亚健康将是21世纪人们广泛关注的焦点，是健康产业的一块新的和日益扩大的领域。正如世界卫生组织（WHO）所指出的：21世纪医学的重心将是对病前状态的干预和对疾病的有效防范。20世纪有85%的医生从事临床诊断治疗工作，而到了21世纪，将有85%的医生从事关注病前状态的工作，仍坐在医院里干等病人求治的医生将不超过15%。可见，健康产业中市场前景最广的领域是人们长期以来所忽视的亚健康领域。
3．亚健康问题的解决之道－－巨大的市场需求
在我国，人们的生活由温饱步入小康和富裕，释放出巨大的对亚健康市场的需求。我国医学界的研究表明，越是经济发达地区，由于生活节奏快，竞争激烈，心理压力大，人际关系复杂，亚健康问题越严重。在城市中，40岁以上白领阶层紧张综合症、慢性疲劳和心脑血管及代谢方面有异常的情况日益突出。大城市与城镇居民同年龄段人群相比，前者已进入亚健康状态的比例要高出7%—9%。上海市高级职称的中年知识分子，75%处于亚健康状态；北京中关村作为高科技精英汇聚之地，知识分子人均寿命只有53岁。
4．同样巨大的市场空缺－－保健市场未能提供有效供给
哪里有需求，哪里就有市场。在东南沿海发达地区，迎合传统医院所难以满足的社会需求的新的医院形式正在悄然兴起。先是那些专为港澳台胞开设的门诊，后来到与老干部中心相结合的“特诊”，乃至最近2、3年出现的各种“特种医疗中心”（会员制贵族医院），在一定程度上缓解了供需矛盾。然而，此类医院实质上只是“传统医院（医疗手段）十星级酒店（服务）”的模式。与传统医院相比，只是在量上的不同，而没有质的飞跃。其改革只是服务形式上的改革。在技术力量上多依附于某个医疗机构，不能拥有自己独立的技术力量，甚至有的技术条件还不如传统医院，这是其致命弱点。
现有的此类医院，虽附设有康复、疗养功能，但却没有一家医院把亚健康态病人作为主体服务对象，并有意识地对其进行深入、全面的治疗。因此，不能在根本上解决日益激化的供需矛盾。
另一方面：
——人们的社会性休闲保健从早期的卡拉OK、桑拿按摩等盲目性、单一性消费转向各种运动康体中心，并有回归社区、回归家庭的趋势；
——一些富人自发形成了私人医生网络，而这些医生多为治病的专家而非保健（亚健康）专家；
——面对一哄而上、鱼龙混杂、泥沙俱下的保健品市场，人们又感到真伪难辨、无所适从；
——人们只好自发在书籍和媒体中探寻所谓各种保健养生的“秘方”，在家里“煲汤”、“进补”，仿佛是在黑暗中盲目航行的轮船。
结论：亚健康市场是一个潜藏的巨大金矿。
（三）养生园：开辟房地产业与健康产业的新纪元
综合前面的阐述，从房地产的发展来看，绝对过剩的市场呼换新的突破，必须跳出房地产做房地产，从新的角度，以新的思路，在更广的范围内整合各种资源，寻找房地产开发新的制高点；从健康产业的发展来看，亚健康领域的市场需求，尤其是成功人士在这方面的市场需求十分强劲并日益扩大，而与之相应的供给还很薄弱或尚未出现，市场呼唤有效的供给方式，供需矛盾之中蕴藏着巨大的商机，以亚健康为主导方向的健康产业呈现出喷薄欲出的态势。
养生园正是在这种时空背景下隆重推出的。它的出世将呼应这个时代饥渴的需求。
养生园项目的隆重推出，正是基于对现代人健康水平和健康质量的深深思索，它充分运用了房地产业资源和健康产业资源的有机、合理、科学、经济的嫁接，以全新的生命、健康理念，在天时、地利、人和的条件下，以健康产业为核心，创造性地把养生保健与休闲娱乐巧妙的融为一体，从而对人们的生活产生划时代的影响。
二、养生园的基本理念
（一）养生园的宗旨
在中西结合的现代养生学理论指导下，通过以养生为中心，集休闲、娱乐、社交、商务为一体的高品质多元养生活动，导入全新的健康理念，倡导和营造全新的健康生活方式，并在此基础上构建养生园21世纪的健康文化。致力于养生方法科学化、养生行为生活化、养生活动家庭化、养生意识社会化；不仅从生理上，而且从心理上，为人们的健康提供高度科学化和人性化的专业关怀；从而为国人生活、生命质量的提高和人的可持续发展做出贡献。
（二）养生园的基本理念阐述
1．以无形驾驭有形的经营理念
雄踞于市场领导地位的品牌，独树一帜，引导潮流的健康文化以及广泛而稳定的客户网络是养生园最有价值并取之不尽的资源，拥有之，就可以无形驾驭有形。因此，品牌、文化、客户是第一要素。
品牌第一－－筹建养生园的第一天起，就要把品牌意识融入养生园设计、建设、经营、推广的每个细节之中，并且预留管线，为未来品牌拓展留下广阔的空间。
文化第一－－真正享受是享受文化。养生园是最令人迷恋、最使人留连忘返的，是无所不在的养生园健康文化，应当充分意识到：设计、建设、推广养生园的过程，就是构建这种文化的过程，是建立其唯一性、排他性、权威性的过程。
客户第一－－客户不是唯所欲为的上帝，在养生园，他们是至亲的独生爱子，他们需要的是爱，是关心呵护，是被充分重视的感觉。而这一切，融入高度的科学性和专业化服务之中，即成为对客户的教育、引导、制约甚至强迫。只有在目标消费群心目中建立起充分的权威性，并使这种权威性体现于无微不至的服务之中，目标消费群才能成为可诱导，可教育，最终可锁定的忠诚客户。
2．高起点、集大成、可持续的开发理念
——坚持高起点、高标准、高品质的开发水平，确立要想高产出，必先高投入的开发思想；
——养生园是集大成者，它具有高度的包容性，而且进一步达到整体大于部分之和的效果。
——养生园的可持续发展是建立在不断发展的软件、硬件建设基础上；软件建设，即养生园健康文化的日益丰富和养生园品牌地位的日益强化；硬件建设，即养生园科学养生技术服务手段的不断丰富和完善。
3．以人为本的服务理念
服务基础：对人的生命、价值的正确认识，对人性的深刻了解；
服务内涵：在对服务对象全面、深入了解的基础上，满足其独特的、多元的服务需求；
服务方式：在养生科学指导下的专业化、人性化服务；
服务风格：具有高度的亲和力和强烈的感染力；
服务价值：在令人获得多元的服务效果的同时，拥有充分的尊荣感和身份感，同时确保其秘密性和封闭性；
4．关于养生园健康文化
（1）核心内涵
养生园健康文化的核心内涵是对人的认识。。
(2)价值与意义
养生园健康文化,是对中外养生学理论研究成果的全面吸收、消化实践和推广。
（3）现代养生学理论研究
养生园应当在全面占有、吸收、消化中外养生学理论研究成果的基础上，形成自成一体的养生学理论。
－－养生学理论首先必须是科学理论，其次必须是具有高度的实用性，第三必须通俗易懂并易于传播；
－－养生学理论研究的最终目标，是使养生园成为未来中国亚太地区养生学研究的中心和制高点。
（４）关于养生园的责任和使命
确立养生园从领导到每个员工的责任感和使命感，是构建养生园健康文化的关键所在。必须意识到：养生园不仅对其会员（目标市场）负有不可推卸的责任，而且对整个社会精英层，更进一步对社会各阶段，整个民族以至人类健康生活质量的提高负有责任。
（５）名牌背后是文化
养生园健康文化最终将凝聚在养生园的品牌上，使这一品牌具有高品质的、丰富的文化内蕴和高品位的含金量，拥有广泛的知名度，强烈的荣誉感和长久不衰的忠诚度；具有在未来的引伸和拓展中“放之四海而皆准”，“一呼天下应”的品牌效应。
（三）养生园关于健康和养生的几个基本观点
1．关于健康
－－真正的健康，绝非仅仅指人的无病状态．它应该是人生理健康与心理健康的统一，是人物质与精神追求的平衡状态，是个体发展与家庭、社会关系的和谐境界。
－－自然与科学的完美结合，源于自然高于自然，方能达到保健养生的最高境界。
－－在健康问题上，高度重视亚健康问题；在亚健康问题上，高度重视心理亚健康问题。
2．关于养生
养生科学化——养生是科学，一切养生行为、方式、手段都应建立在对人体、人的心理、人社会关系深刻、全面的科学分析的基础上，养生科学不仅仅是自然科学，也是社会科学。
养生家庭化——和谐快乐的家庭氛围，是养生的最佳环境。脱离家庭的个体养生行为必然是不完美的，要让 家庭作为一个整体进入养生园，使养生园健康文化融入家庭生活中。
养生生活化－－只有在专业指导下，度身定造，建立适合每个人身心需求的健康生活和工作方式，并延伸到人们生活、工作的每一个环节中，才能真正达到养生的目的。
养生娱乐化——养生不再是一个枯燥乏味的技术过程，而是使人忘情参与丰富多采的趣味性活动。
养生享受化——养生应成为最美丽最高级的享受。创造美、欣赏美、享受美，这是走向健康的最佳途径。养生园的大、中、小环境应集中体现出养生园对美的追求。
（四）养生园的目标消费群定位
1．阶层
核心对象：以富豪阶层作为全程享受养生园服务的目标消费群；
主体对象：以三资企业家及高收入个体经营者作为周期性享受养生园服务的目标消费群；
一般对象：以三资企业高级管理人员、高收入专业技术人员及其它高收入者作为阶段性享受养生园服务的目标消群；
优惠对象：A.各级政府领导; B.有杰出贡献及高知名度的专家、学者及各界人士;
2．区域
（五）养生园的功能定位
1．养生园的主要功能
－－在生理、心理亚健康问题上，为客户提供医院所无法提供的解决之道；
－－为客户的日常家庭及个人生活提供保健、养生专业技术性指导、咨询及广泛的信息、技术支持；
－－为客户提供一流的养生环境，并使之成为家庭生活、休闲娱乐活动、社交及商务活动的最佳环境；
－－高度科学化、人性化的养生服务，使养生成为生命的超级享受，美好生活的象征。
2．养生园的服务效果
－－使人身体上的亚健康状态得到较大程度的康复，使人充满活力，得到全面放松；
－－使人心理上的亚健康养状态得到较大程度的康复,达到心态健康、平和、乐观自信的全面松弛,并拥有昂扬抖擞的精神状态；
－－促使人对家庭、生活和工作产生强烈的热爱，并以积极、宽容的心态，建立和谐健康的人际关系；
（六）养生园的市场及行业定位
1．档次：保持高品质、高标准、无论在设施、服务还是环境
质量上均给人以极品享受；
2．发展：保持市场领导地位，保持适度超度的发展态势；
3．行业：在健康产业中，成为中国——亚太地区养生文化中心；
4．区域：从地区性到全国性以至国际性。
三、养生园的功能与结构设计
（一）养生园的环境
养生园的环境分三个层次：泛高尔夫化的大环境、主题突出的园林化组团环境，以及个性鲜明的室内环境。它源于自然又高于自然。人们在享有“牧歌时代”的纯净、人与自然的和谐中，又享有现代文明带来的人与自然的更高意义上的交融。人们在这种交融中，高效、快捷地享受着大自然与现代文明的双重恩惠，在愉悦的体验中获取健康与快乐，获得身心的净化，生命的升华。
1．泛高尔夫化的大环境
泛高尔夫环境绝非单纯意义上的绿化和园林化，而是取高尔夫大环境之美，融入各种有益身心的自然景物和运动休闲形式，使人们忘情陶醉于山光水色，绿意葱笼之中。
2．主题突出的园林化组团环境
在泛高尔夫的大环境中，有相对分开的组团，它按不同的主题，运用不同的建筑风格，园林布局，演绎出不同的风情，充分体现天人合一，返朴归真，人与自然的亲和感，以一个个主题明确的组团环境强化各种功能的感染力、渗透力。
3．个性鲜明的室内环境
根据各功能板块的需要，用现代的声光电多媒体技术，配合音乐、香味等，营造出一个个虚实结合、奇特浪漫的室内环境，让人们身心得到彻底的松驰与解放，心灵得到净化与升华。
（二）养生园的结构与功能的基本框架
1．众星捧月
由健康顾问中心、信息中心、健康文化研究中心构成的健康信息网络系统则是养生园的神经系统。
2．为何以水世界为核心？
在众星捧月的结构中，区分“星”与“月”的原则和依据是什么？将养生系统作为“月”是勿庸置疑的，为何以水世界为“月中月”？因为：
----在自然界之中，水这种特殊的物质对人类最有亲和力。生命起源于水，人诞生于母体羊水之中，人的身体70%的成份是水，水贯穿生命的始终。当人置身于水的怀抱之中，身心最易松驰，物我两忘，天人合一，其乐也融融。
----人除掉包装服饰，置身于水的环境之中，易于放松，易于放下假面具，从而有助于营造温馨和谐的人际关系和营造轻松愉快的社交环境。
（三）养生园的功能板块概述
1．养生系统
（1）水世界
水世界亦称活水系统或人造母体羊水系统。
（2）心理休闲中心
（3）少儿康乐中心
少儿康乐中心是寓治于养、寓养于乐，使孩子们的亚健康问题在各种游戏娱乐中得到调整。主要针对少儿心理问题、智力潜能开发问题和身体发育成长问题以孩子们喜闻乐见的娱乐、活动方式进行辅导和培训。
（4）养生食坊
民以食为天，药补不如食补。养生饮食是一个大市场。养生食坊对目标市场进行细分，针对不同类型的亚健康人推出各具特色的养生食谱，做到对症下“药”，有的放矢。如“三高”（高血压、高血糖、高血脂）系列、减肥系列、补肾系列、安眠系列、清火系列、水果系列、地方风味精选系列、宫廷药膳系列等等。
2．健康信息网络系统
本功能板块的作用在于，通过信息网络的整合来调动、支持、指导各板块的运作。它是养生园的神经系统。 主要包括：
■健康顾问中心：
■健康信息系统：建立起权威医疗机构，权威医疗人士、环球医疗信息网络支持系统，为会员提供医疗咨询和指导服务。其中包括特约专家门诊与送往名医院治疗。
■健康文化研究中心：成立全国最有权威的民间保健养生研究机构，致力于保健、养生理论的研究和拓展、以理论研究指导养生园的服务管理工作，并提高养生园品位，强化其文化优势。
3．养生支持系统
该功能板块包括休闲、娱乐、体检、医疗、商务、服务配套等，是对核心功能板块和中枢功能板块的延伸，并在与二者的相互渗透中得到互动。主要包括：
（四）养生园的功能特点
养生园在功能手段上集养生保健、家庭活动、休闲娱乐、社交商务功能为一体，但是，在其具体功能上，养生园与医院、疗养院、休闲娱乐场所、家庭活动场所及社交公关相比，有着本质的区别。
1．与医院相比
养生园与医院相比属不同的服务领域，它面对的是不适于在医院中解决或医院无法解决的亚健康问题。它的总体功能是养生保健而不是治疗。
2．与疗养院相比
养生园与疗养院一样具有优美的环境、专业性保健指导和辅助性治疗功能，但是两者之间本质的区别在于：
养生园避免了养生成为孤独寂寞的个体行为，它使家庭活动、社交活动成为养生过程的有机成分。使家庭、社交其乐融融的气氛成为养生的最佳环境。
3．与一般家庭活动场所相比
养生园的家庭参与，不再是一般家庭活动中常见的各家庭成员成为某个活动主体的陪衬，例如全家陪孩子去动物园、游乐场，陪男主人去打高尔夫，陪女主人去购物等，大部分家庭成员视之为义务，无奈地，被动地参与。
4．与一般的社交场所相比
严格意义上说，目前社会上尚无单纯为社交设计的场所，一般的社交功能大体在以下三类环境中实现：一是餐饮环境，以吃饭饮酒为主要形式；二是运动环境，如高尔夫、网球等；三是休闲娱乐环境，如夜总会、桑拿、钓鱼等。
四、养生园选址：
凡运筹一项目，必“天时、地利、人和”，缺一不可。现在养生园项目的天时已到，呼之欲出，市场很大。人和已具，有一流的企业家在操作，地方政府也很扶持。那么，养生园的地点选在哪里？这也是关系到其成功与否的重要因素。
（一）养生园对区位的基本要求
1．养生园对区位大环境的要求
（1）养生园必根植于肥沃的区域经济土壤
皮之不存、毛将焉附？高品质的、适度超前的、比较前卫的养生园不可能生长于贫瘠的区域，只有较发达的区域才有旺盛的市场需求。
（2）养生园所处区域必须具有足够大的聚散辐射能力
养生园既非就近消费的经济快餐，亦非一睹为快的旅游产品，而是特定的人群经常性或周期性消费的场所。
2．养生园对区位小环境的要求
（1）良好的自然环境
（2）比较开阔的土地
（3）周边要有高品位的项目与之联动
（4）实力雄厚的专业机构的支持
（5）文化板块的兼容性
五、养生园的发展前景
（一）养生园对周边土地开发的带动效应
养生园的开发，最直接的空间拓展效应将体现在周边土地的升值。在此基础上，以养生园为依托并围绕着这个中心，周边房地产开发将自然形成以健康产业为主体的衍生、辅助项目群。诸如健康住宅区、贵族医院、高级养老院和幼儿园以及青少年健康冬、夏令营基地等项目最易成行成市。
（二）养生园的品牌多元系列拓展
养生园的品牌地位一旦确立，作为市场领导者和行业先导者，藉品牌优势，可顺势扩张，取得“放之四海而皆准”的品牌效应。
1．保健市场的拓展
2．目标市场的拓展
3．其它行业市场拓展
4．区域市场拓展：
（三）养生园开发的多元回报
1．周边房地产开发的综合效应
2．项目本体经济效益
3．社会效益
养生园在领导健康市场潮流，推动健康产业和房地产业的发展，倡导和推行全新的健康生活方式，提高国人健康素质和生命质量，推进健康理论研究，构建21世纪健康文化等方面所做出的努力和贡献，以及强有力地带动周边以至整个区域板块经济发展，开创房地产业发展的全新模式等多元的社会效益，最终将凝聚在养生园的品牌上，使其无形资产得到最大限度的提升。
4．公关效益
5．品牌效益
（四）日久长新的生命力
只要人类需要健康，只要人类对健康具有不同层次的需求，养生园就有牢固的市场基础。然而项目的可持续发展，必须源自项目本身的不断创新和自我完善。日益丰富的文化底蕴、日益更新的科技手段、日益完善的服务管理、日益强化的品牌地位，构成了养生园日久长新的生命力。