绿维创景达华集团项目考察计划说明

首先感谢贵方对这次考察的大力配合，对于本次考察的计划说明如下：

一、进场考察人员安排 项目组考察人员（共6人） 项目总监：高兵 项目经理：李春波

项目成员：陈伟凤、王丹、王晓宇、李松

二、考察日程安排

三、所需资料清单

（一）区域基础资料

1、中国学术界关于黄帝、炎帝与蚩尤“中华三祖”文化的研究论著；

2、中国学术界关于中华民族历史发祥与发展的研究论著；

3、《涿鹿县志》，近三年（2006-20xx年）矾山镇统计年鉴；涿鹿县、矾山镇政府工作报告；

4、涿鹿县、矾山镇行政地图、旅游交通图、矾山镇交通规划图；

5、河北省张家口市旅游发展业总体规划、河北省涿鹿县旅游业发展总体规划、河北省涿鹿县城市总体规划说明书、矾山镇乡村旅游总体规划；

6、矾山镇总体规划（文本与图件）；

7、矾山镇旅游产业现状，历年旅游接待人数及收入统计资料（2001－20xx年的旅游接待人数、黄金周接待人数等）；

8、矾山镇旅游接待机构（如宾馆饭店、旅行社、餐饮）的数量、设施水平、服务水平、价格、收入、空间分布，近三年的接待量、接待客源构成等资料；

10、矾山镇相关旅游区现有宣传印刷品（旅游地图、景区导游图、宣传册、旅游项目招商指南等）；

9、涿鹿及矾山镇房地产相关数据（位置分布、户型比例、售价、消费群体特征等）；

10、其他的土地利用规划、交通规划、林业、环保规划，尤其是涉及项目地的相关规划、工作报告和计划等。

（二）50平方公里土地基础资料

1、确定规划边界、项目地地形图、项目范围内最新测绘的地形图（1：2000）（打印版及电子版）；

2、地块用地红线、征地信息、报建资料（分有选点意向、正在报建和已批三类，

包含总平面、经济技术指标和配套设施表等内容信息）；

3、项目最新的遥感图电子文件；

4、项目地范围内的地质、气候、水文、建筑、植被、水电管网、土地利用、交通等相关资料；

5、最新人口与社会经济发展资料等统计数据资料；

6、项目地公共设施规模和分布（包括主要旅游接待设施情况，现有宾馆酒店情况、旅游工作人员数量等）；

7、黄帝城、黄帝泉、轩辕湖、合符坛、三祖堂等五个重点项目及镇政府所在地，及龙王塘村原有的各类规划；

包括：社会主义新农村建设规划、乡村旅游发展规划、土地利用规划（图及文本）等。

8、当地地方志及其他相关文化、历史典籍（包括视听音像类材料）；涿鹿县文史资料汇编（一般由政协文史委编制）；

9、工程设施资料，包括给水、排水、供电、电信、燃气、供热；环境保护、环境卫生资料等；

10、现有的宣传印刷品（旅游地图、景区导游图、宣传册、旅游项目招商指南等）；

11、其他委托方认为比较有参考价值的资料，如地方性的文史资料、书刊著作、名人名作等。

注:以上资料请贵方协力收集，以便补充我方收集不到的资料。

四、相关支持

1红线）各2份，项目组抵达项目地后交与我方，以便现场考察时使用。其余清单上所列资料，在项目组离开时交接给我方即可，并形成交接登记，以便项目结束后按清单所列归还。

2、考察日程安排可根据实际路程、开发情况等原因临时协调和增减，经双方简单讨论后确认最终考察行程。

3、计划于9月2日上午与涿鹿县相关县委书记召开沟通讨论会，希望贵方提前安排。

衷心感谢！祝合作愉快！

顺颂商祺！

北京绿维创景规划设计院

达华集团项目组

2009．8

第二篇：宏业集团新区开发项目计划书

新区开发项目

计

划

书

宏业集团假日酒店

目 录

一、项目建设条件及可行性

1.1项目开发建设优越条件

1.1.1土地开发来由

1.1.2地理位置及交通条件

1.1.3自然环境条件

1.1.4社会环境条件

1.1.5区域房地产开发和地价情况

1.2项目建设的可行性

1.2.1项目建设的背景条件优越

1.2.2建设的客源市场基础良好

1.2.3区域的土地增值优势突出

1.2.4所开发土地具有规模和价格的独有优势

1.2.5产权式酒店成为投资者越来越青睐的投资品种

1.2.6初期特价销售方式具有房价低的优势

二、项目初步开发思路和方案

2.1项目初步开发思路

2.2.1规划布置原则

2.2.2规划功能布置分区

2.2项目总体规划布置设想

2.2.1别墅区

2.2.2产权式酒店

2.2.3体育运动潇闲园艺区

2.2.4民族特色村旅游观光区

2.2.5特色农家乐休闲园艺区

2.3项目主要建设内容

2.4项目运行和销售方式

2.5项目股东投资方式和组织管理

2.5.1股东投资方式

2.5.2项目开发组建管理

2.6项目投资估算与所需启动资金

2.6.1最低启动现金投资

2.6.2一期工程投资估算

2.6.3 项目建设总投资

2.7项目一期工程收益分析(1583万元)

2.7.1钻石VIP别墅开发

2.7.2产权酒店别墅

2.8项目总收益估算分析（1.69亿元）

新区开发项目计划书

一、项目建设条件及可行性

1.1项目开发建设条件

1.1.1项目土地开发来由

津都生态山庄开发的土地，是业主20xx年按照国家优惠政策与天津滨海新区签订合同并经市政府同意开发使用的“三荒”绿化（植树种草）地，土地使用期50年(使用期到20xx年)，总面积1000亩(连片)。

目前，业主已按国家要求绿化（造林）700亩，初步验收达标通过，第三次验收合格后就可申请经营性开发。根据国家政策，1000亩中有300亩可以进行旅游度假接待、商住等经营性开发。但因资金等因素限制，还没有做好开发的设计和规划工作。

1.1.2地理位置及交通条件

津都生态山庄位于天津市滨海新区，市区中心近30公里；南距国家保护区旅游景点、银都度假村约5公里；东距空军机场6公里；南边与天津旅游第一村红顶农家乐‘别墅区’相距约五百米。

项目区位于天津市滨海新区东侧，距主路100多m，项目开发地点交通便利，从市区河滩路即可直达，为1级水泥和3级柏油路面，可自驾车或乘公共汽车半小时左右到达。20xx年主路扩宽后(已列入政府计划内项目)，仅相距几十米。目前政府已立项筹资完毕将市区至滨海新区道路改建成四车道高速路面，届时到达项目区将更加方便快捷。

1.1.3自然环境条件

津都生态山庄所在地，属典型的大陆性北温带气候，夏季无酷暑，冬季无严寒，日照时间长，光能资源丰富，昼夜温差较大，降水较多。由于邻近北方的原因，这里气候凉爽宜人，但气温略高于南部。

项目区周围无大气污染源，空气质量纯净无污染，是市区较严重的空气污染状况无法相比。

1.1.4社会环境条件

项目所在地天津市滨海区是一个以新兴的区域，人口密度不大，经济总体发

达。在旅游业未大规模开发之前，人民收入很低，近几年来在旅游业的带动下有了明显的提高。

滨海区旅游自然资源很好，从上世纪九十年代末期开始开发旅游，目前已成为旅游的度假、休闲、娱乐中心，夏季有几十处避暑度假村，冬季有十几处滑雪场，并具有浓厚民族特点，已被国家批准为国家级保护区。目前自治区（建设厅）已报国家将滨海去定为“优美城中城”来重点开发建设。但是，接待设施散乱，建筑水平低，服务质量不高，旅游活动内容单一。星级酒店仅有1家二星级108个标准间的度假村。

20xx年宏业集团联合外商投资数亿元，买断滨海区风景区50年的经营使用权。

1.1.5区域房地产开发和地价情况

1、滨海区房地产开发和地价情况

2005下半年，滨海区开始如火如荼的储地运动。主路边20xx年初还有少量的土地供应，20xx年底周边10km范围内的土地作为国家城区储备用地，不属于农业用地，开发用地一律挂牌招标出让。本

20xx年，滨海区个300－500m2的农家住宅，连院带房1－6万元，20xx年根据地段不同价格上涨到6―30万元不等。滨海区统一建造的 “别墅区”，共160多栋，每栋建筑面积150 m2，占地面积500m2。20xx年建成时每栋50万元起价销售，到20xx年就涨了近50%(第一年经营户一个冬天赢利5―10万元不等)，其中路边第一排出价60万都很难买到。

首家建造别墅是德隆集团，20xx年在滨海区镇建造了30套别墅，每栋40万元，建筑面积100 多m2，整个小区其容积率低、式样差、建筑水平低，但很快被销售一空，现转让价涨到35万元以上。不少房产公司也都纷纷效仿，无奈地块非常紧缺，较好的地块每亩40万元也难买到。20xx年初滨海区度假村打算扩建每亩40万元没买到靠近地块。华联和正泰等几家开发商也在南山争先恐后的储地开发，每栋建筑面积不到250 m2，每套现售价均在60多万元。

1.2.1项目建设的背景条件优越

津都生态山庄地处天津南边滨海旅游区，是天津唯一(最近)离国家立项的自然保护区，具有无比优越的环境条件，气候冬暖夏凉，环境优美，度假旅游自然资源等级高。总体来看，项目区各项环境条件特别适宜是开发高档别墅和度假

酒店的最佳区域。

天津市滨海区津都自然生态环境旅游、度假、休闲和娱乐中心的必然趋势，没有更近选择的休闲好去处。经国家级专家团对该地区气候、风光等综合深度考证，建议市政府：将旅游规划以滨海区为中心西向、东向，逐步向亚心发展的战略，同时将津都生态建成首府无公害后花园。已进行科学的规划和在实施之中。 项目开发外围环境被数十万亩草场和群山森林环绕。

综合各方面因素，天津市滨海区津都生态绿化、旅游建设和外商投资倾向，本项目所在地在自然气候环境、国家政策和政府发展规划等方面具有极为优越的建设条件，特别适合别墅、酒店等度假、休闲的开发。

1.2.2项目建设的客源市场基础良好

1、旅游客源市场

目前夏、冬旺季到津都生态山庄避暑和滑雪者异常火暴，凡到天津旅游观光的游客70%以上要去。据统计旅游人数，20xx年近30万人次，20xx年超过40万多人次，20xx年53万多人次，20xx年近70万人次，20xx年旅游人数有望达到100万人次，游客人数每年以超过30%的速度递增。今后旅游的市场前景将继续看好，基本可保持目前的增长速度发展。

2、商住市场

前已分析，津都生态山庄周围具备优势建设自然生态高档别墅的地段。目前该区域离天津市相对较远，但其交通条件很好，汽程在半小时左右到达，可以说30公里的路程，是开发高档商住区的主要制约因素。众所周知，随着我国国民经济的快速发展，人们的生活水平不断提高，汽车开始大量地进入家庭，人们也开始受困于城市人口膨胀、交通拥挤、大气污染等因素，人们越来越不喜欢大城市的生活居住环境，而是崇尚环境优美、空气清新洁净、安静舒适的居住环境，都看好气候宜人，生态绿化环境优良的近郊，没有人不想在这样的地区拥有一块属于自己的天地。如北京、上海、广州等大城市的高档别墅区都建设在离市区较远的良好环境地段。因此，本项目建设符合人们的消费取向，满足目前居住高消费阶层的需求愿望。

不到10年，人口就增加津市，处在出口东亚的桥头堡、国家政策性的大投入、经济不断发展中的城市，从目前高档商住别墅的开发状况看，建设量为数

不多，而且基本位于天津市区附近，绿地少、环境拥挤、空气污染问题严重，不符合高档商住区的要求，离适宜人类居住的条件差距较大。也就是说，因土地供给、环境条件、资金投入和发展水平等因素的限制，市场上缺乏环境优美洁净、管理先进自然生态高档别墅不是多了，而是基本没有。因此，从未来发展趋势看，天津市需要建设一定量的环境条件良好的自然生态高档商住别墅区，尽管需要一个观念认识过程，但这个过程并不是很长，而且就目前而言，已存在一定量消费能力和消费愿望的群体，只要有步骤合理规划设计开发，将会有一个良好的市场前景。

3、产权式酒店市场

在天津开发产权式酒店有影响力的，如⑴徠遠房产在天津市开发的广场中的产权式酒店公寓，现还未封顶，以5000元/m2 （30%公摊）以预售出60%之多，销售情况非常看好。⑵在旅游景区（距乌鲁木齐市近800km）开发的发现之旅产权式酒店公寓（首家6000元/m2 ）由于自然条件很好，销售情况非常火。我们的项目位于大城市最近的国家保护区旅游景点，而且可全年营业，相比距离遥远且旅游季节性强(主要在夏季)的喀纳斯景区来说是，开发产权式生态山庄酒店别墅，价格合理必定会成为投资者炙手可热的目标。

1.2.3项目区的土地增值优势突出

土地是不可再生资源。由前述分析可知，从自然环境、生态保护、社会环境、旅游开发趋势、居住市场发展趋势、国家政策要求和天津市发展规划总体趋势的角度看，滨海区域的土地将处于需求增加的状态。因此，今后随着滨海区土地供应的紧缺、政府对津都生态山庄的搭台支持和津都生态山庄景区的升级开发，滨海区的地价肯定会继续呈上涨趋势。这样本项目靠主路边连片而没有大面积开发的地块，增值的速度和空间将是很大的，拥有的土地面积越大升值越高。

1.2.4项目所开发土地具有规模和价格的独有优势

相比滨海区其它开发，本项目所开发土地的最大优势是：①享受了国家特优土地政策，其面积大、易规划、地价低；②活动空间大，可滚动开发，具备开发内容丰富齐全的高档别墅、旅游度假酒店项目的条件；③能够打造高品质与众不同的生态别墅群和旅游酒店公寓；④用户在此可充分享受阳光、绿地、蓝天、林海、小桥流水的美好景观，完全符合国际上自然生态居住区的最佳条件。

1.2.5产权酒店成为投资者越来越青睐的投资品种

当今产权式酒店开发将成为业主们炙手可热的追逐目标。

产权式酒店公寓、别墅，于20世纪70年代起源于欧洲，根据其用途可分为产权式商务和度假酒店、产权式酒店公寓和别墅(客房)等。在国际上产权式公寓和酒店别墅作为一种稳健增值的投资理财方式，受到众多家庭与企业的青睐。有关资料显示，近10年来，全世界产权式酒店平均每年增长15.8%。与银行储蓄和投资股票债券相比，产权式酒店等有望成为各阶层投资最佳的首选方式。

近期天津的产权式酒店销售情况是：天津产权式酒店公寓价格5000元/ m2（30%公摊）；这样价格销售依然较好。天津发现之旅产权式酒店价格6000元/ m2 （公摊30%），销售更是火暴。

产权式酒店别墅公寓抢手的原因和特点：

1、投资者拥有所购酒店公寓或别墅的独立产权，既可以居住，也可以回租，让酒店管理公司经营管理，年回报8－12%。

2、产权式房产作为理财投资与住宅、写字楼、股票、国债、证券投资相比，投入稳健、风险小、增值和回报更丰厚。

3、酒店公寓(客房)单位面积小，购入资金成本低，扩展和伸缩性很强，适合的群体广泛，从上亿元的老板到工薪阶层都可以成为投资者。对本项目来说，生态山庄的产权酒店公寓和别墅具有其独特性，价格较低的优势，具有很大的吸引力。

1.2.6项目的会员（VIP）私家别墅销售方式具有房价低一次性投资少的吸引力 私家别墅第一期销售价2200元/ m2左右(不计公摊面积)，加上会员费，价格仅为高尔夫别墅4500元/ m2和景区旅游产权式酒店公寓6000元/ m2 的50％左右，其按揭首付款就可买到本项目的一套私家别墅，非常具有吸引力。特别是，此种开发方式的别墅建设量是根据市场需求建设，而不是全部建好再销售，投资风险很小。

二、项目初步开发思路和方案

2.1项目初步开发思路

结合天津市别墅建设现状和度假酒店条件、考虑到项目位于大都市生态度假旅游景区、可开发面积大等条件优势，则其开发思路基本围绕生态特色理念开发：别

墅、酒店、旅游、度假、休闲、观光、运动健身、会议和培训来开发。总体品牌目标：西部十大旅游酒店和西部十佳人居自然环境明星别墅。

1、对1000亩进行整体规划设计，系统化布局，分区分期滚动开发；

2、充分体现人与自然友善和谐，科技与自然的互补，以自然生态为理念建设开发；

3、对规划设计、建筑、环境、供热等方面，充分注重选择智能化，采用多项先进技术（特别是节能可靠的新技术）、环保优质的新材料等个性鲜明。对于污水、垃圾进行生态性无害化处理，并加以综合利用；

4、让用户充分享受秀美的山水林草、清新的空气蓝天、舒适的居住空间、快乐的健康园地、惊喜的增值延续；

5、鉴于低廉的开发土地(仅限于首期)，首期开发充分让利，以“高档的建设、中档的价格、优厚的回报”的思路建设。

6、按山庄钻石会员（VIP）方式销售私家别墅和产权式酒店别墅，其建设量由订单（加盟会员）决定等多种方式，可降低空房率几乎为零；基础设施建设规模按总体规划设计施工和分单元建设，尽可能减少一次性和重复投资。

7、产权式酒店公寓销售，一方面快速回笼投资，另一方面增强对投资者回报的吸引力。

8、通过现代化的安全防护、灾害预防规划设计和严格的保安管理，给住户营造最为安全的居住场所。

9．整体方面符合建设部百家房地产企业‘放心房’宣言的有关规定。

2.2项目总体规划布置设想

2.2.1规划布置原则

1、总开发面积1000亩。按国家要求其中70％(700亩)为绿化建设；30％(300亩)为经营性开发地；

2、700亩绿化（植树种草）部分作为生态绿地穿插在别墅区和产权式酒店等开发建设区内；（注意：各区绿化地力争计入国家要求的绿化面积700亩之内） 3、300亩经营开发，主要建设生态型高档别墅和酒店别墅等。建筑风格为偏于欧式的现代式，酒店建设标准为五星级。

2.2.2规划功能布置分区

旅游、度假、休闲、观光、运动健身、会议和培训

主要功能区包括别墅区、产权式酒店、体育运动潇闲观光园、特色村旅游园艺观光区，特色度假休闲园艺观光区??，保持开发经营性用地300亩，绿化地700亩。

1、别墅区

规划开发面积约150亩，绿化面积230亩，布置在东南部。总开发380户左右，总建筑面积10万m2左右。分期开发。别墅布局以团簇状，根据地形自然分团布局。

2、产权式酒店

规划开发面积约50亩，80亩绿化，布置在津都生态山庄南部，即相邻生态山庄主路西侧。酒店别墅布局为单体别墅和联排别墅布置，总建筑面积3万m2左右，一次性可接待1200人度假或500人会议。分三期开发。对此设计布局上，尽可能不建设大体量的单体酒店别墅，为了便于销售，使每套房间都有较好的环境、空间等。

3、体育运动潇闲观光园艺区

规划开发面积约40亩，60亩绿化，布置在南北中部。

4、特色村旅游园艺观光区

规划开发面积约30亩，50亩绿化，布置在西北部。

5、特色休闲园艺观光区

规划开发面积约30亩，280亩绿化以特色多种果树为主，布置在东北部。

2.3项目主要建设内容

2.3.1别墅区

开发用地面积150亩，绿化用地面积230亩。主要建设内容是私家别墅，建设配套服务功能设施、小区游憩园、用于住户散步、小憩、儿童玩耍、即兴锻炼等。为保证安静舒适的环境，少建娱乐设施。根据不同类型的顾客设计多种户型，经开发商同意，业户可设计建设个性化的别墅。每户净占地面积120－250m2不等(不含公共绿地、公共道路和配套服务建设等面积)，建筑面积230－450m2 ，并给以相应面积私家花园和自种果林（300－500m2），2层楼。共开发380户左右，总建筑面积10万m2左右，绿化地占60％以上。分期开发。

2.3.2产权式酒店区

用地面积50亩，绿化用地面积80亩。主要建设产权式酒店公寓联排别墅和单体别墅；配套的大堂、餐饮、会议、茶室、咖啡屋、酒吧、美容等一栋；配套的娱乐场所保龄球馆、健身房、游泳馆、桑拿、夜总会、棋牌室等设施一栋；配套的用于办公、培训和舍宿楼一栋。计划产权酒店20栋左右单体别墅，为2层，占30%，约0.66 万m2；5--6栋联排公寓别墅为3层1.56万 m2左右；3栋配套建筑，建筑面积0.78万m2。总建筑面积3万m2左右，绿化地约占60％。一次性可接待1200人入住，500人会议。分三期开发建设。

2.3.3体育运动潇闲园艺区

开发用地面积约40亩，绿化用地面积60亩。建设高尔夫球练习场、网球场、猎靶场、名都湖水景(夏：垂钓、游船?，冬：为溜冰、滑冰场)和滑雪练习场?等高雅运动萧闲娱乐场所。

2.3.4特色村旅游观光区

开发用地面积约30亩，50亩绿化。规划设计8—10个具有绝对高贵特色民族文化旅游观光村特色。

2.3.5特色休闲园艺区

开发用地面积约30亩，280亩绿化。由8—9个按有机无公害食品要求，利用现代农业科技，种植适合当地生长的各类果树，同时养殖禽类（部分特种禽类）等。建一定毡房和草屋，用于特色果品和禽类农家乐休闲度假接待。

2.4项目运营和销售方式

2.4.1项目运行和物业管理

必须由专业的规划设计院招标进行规划设计。

1、别墅区可选择采用：①自行策划和组织营销方案；②由国内知名房地产专家或策划营销公司组织调研、策划和组织营销方案；③物业由国内著名五星级酒店管理公司进行物业经营管理。

产权式酒店可选择采用：①由国内著名五星级酒店管理公司与国内著名房地产策划营销公司联合组团组织调研、策划和营销方案，②经营管理和物业由国内知名五星级酒店管理公司进行经营管理。③酒店经营管理公司或国内著名房地产策划营销公司参股方案。

总结

津都生态山庄产权式酒店开发，是一个高档次的生态酒店，他既可以为高消费群体提供一个好的住宿地点，也有经济型的房价，可满足不同消费等级的人到此消费。前期虽然投资过大，但是后期回报率也翻倍。