港澳xx休闲步行街
可行性分析报告
开发商：嘉兴港澳xx房地产有限公司
发展商：嘉兴市港澳房地产开发有限公司
浙江xx置业有限公司
香港利丰行有限公司
二O##年十二月八日
目 录
第一部分 项目基本情况
第二部分 中标背景分析
第三部分 嘉兴商贸市场分析
第四部分 项目的市场定位和营销策划
第五部分 项目成本测算
第六部分 项目收入测算
第七部分 项目收益分析
第八部分 总体经济评介
第一部分 项目基本情况
嘉兴市土地管理局于二O##年十一月三十日发布了《嘉兴市国有土地使用权招标公告（嘉土（2000）第3号）》。对编号为20##-4号地块（即本项目地块）进行公开招标，吸引了众多房地产开发商的关注和参投，我公司进行了认真细致的市场调查、科学的研究分析，并聘请了国内一流的商业投资专家进行分析测算，结合国内外商业街发展的最新态势，得出了令人鼓舞的结论，坚定了中标的决心。
一、本项目土地概况：
本项目地块位于嘉兴市中心最佳商贸区的心脏地带，出让土地面积37097.9平方米，东侧为建国路，北侧为环城路，南侧和西侧分别为繁华的勤俭路和少年路。
二、本项目土地规划要求：
1.地块规划为以南、北步行休闲广场为主，集商、办、娱乐和文化等多种功能为一体的综合用地。
2.地块平均容积率为1.5。
3.建筑密度不大于50%。
4.绿地率不小于15%。
5.硬地率不小于10%。
6.建筑高度沿建国路一侧以低层为主，高度控制在15米以下，靠近少年路一侧高度控制在24米以下。
第二部分 中标背景分析
我公司对本项目的看好是基于我们对今后嘉兴乃至浙江以及全国经济的增长持乐观的看法，中国未来的经济走向将极大地改变中国普通居民的生活水平，人民的消费水平将进一步提高。这将会刺激现有商业格局的改变，提高商业形态的品味，集商贸、娱乐、文化、休闲为一体的大型商业中心将会出现，港澳房产将抓住这一历史机遇，不仅实现自身的飞跃发展，也将带动整个嘉兴城市建设、商业文化的发展，为二十一世纪的新嘉兴带来一个标志性的建筑和商业中心。
一、 宏观经济出现重大转折，经济增长新周期来临
1、 1999年是中国经济周期的谷底
1999年中国大多数经济指标处于景气低迷状况，全国GDP增长率只有7.1%，为1992年以来的最低，投资增长率只有5.6%，为1993年以来的最低，社会消费品现价零售额增长率只有6.8%，为1994年以来的最低，因此1999年将是我国经济的谷底。
2、 20##年中国经济出现稳定回升
在出口拉动及政府扩大内需政策下，20##年我国经济稳步回升，固定资产投资前三季度达12.9%，比1999年同期提高4.8个百分点，技改投资前三季增长21%;工业生产在前三季度保持持续两位数的增长，工业产品销售率达98.1%，工业的维持发展表明经济的后势潜力巨大;今年前三季度物价也开始止跌回升，全国居民消费价格总水平累计上升1.2%，而去年同期为-1.6%，这种种迹象都表明中国经济已经走出低谷，开始了新一轮的经济周期。
3、20##年经济将进一步增长
20##年是新的世纪的开始，也是我们实施十五计划的开始，中央政府将继续以发展为主线，对经济结构进行战略性调整，继续实行积极的财政政策，促进消费，加大投资力度，刺激经济进一步回升。我们也将加入WT0，与世界经济接轨，充满活力的宏观经济环境有利于投资。
二.嘉兴市经济现状及发展
嘉兴市位于长江三角洲南翼，地处浙北杭嘉湖平原的东部，东北紧邻上海市，西连杭州和湖州，市区距上海、杭州均不足100公里，铁路、公路、航运等水陆交通干线发达，交通便利。
嘉兴自古繁华，素以“鱼米之乡、丝绸之府”著称，目前所辖五县两区人口共330万人，其中市区78万人口。
1. 主要经济指标
嘉兴市已进入人均国内生产总值1800美元的阶段，表明已实现小康，居民生活将向提高生活品质方向发展，这为精品商业的发展提供了前提条件。
2. 非国有经济比重占绝对地位
非国有经济占绝对主导地位正是嘉兴市经济发展的原因，也是嘉兴能可持续发展的最重要的基石，它为本项目的招商提供了广阔的市场空间。
3.户口管理制度的改革和城市化进程的加快
浙江省政府颁布了《关于加快推进浙江城市化若干政策的通知》，明确规定从２０００年起，小城镇实行按居住地登记户口的管理制度，大中城市（指设区城市）要积极创造条件实行按居住地登记户口的管理制度，明确了要“引导人口集聚“，从２００１年起，各地将取消进城人口控制指标。
这项政策表明房地产业将在地市、县等区域发生根本的格局变化，城市化进程的加快将刺激房地产业的发展，商铺的需求将加大，与日益收紧的土地政策而言，这意味着商铺的价格将进一步攀升，这对我公司在嘉兴投资房地产有指导作用。
三.建国路作为商业中心的巨大市场价值
建国路旧称北门大街，自古以来就是嘉兴最繁华的商业地段，富商云集、名店林立，稳居嘉兴第一商贸的地利优势，孕育着无限的商机。
随着嘉兴旧城改造的加快完成，建国路作为商业中心的价值将凸现出来，本项目属于嘉兴绝无仅有的稀缺地块，谁能以超前的眼光发掘它的潜在价值，谁就将在未来占尽商业先机。
第三部分 嘉兴商贸市场分析
一. 目前嘉兴商业态势
1. 传统大商场
这些大商场有江南大厦、阳光购物中心、戴梦得购物中心等，它们主要经营中高档商品，零售总额大，但赢利能力低，面临新的业态的冲击。如江南大厦1999年零售总额1.865亿，营业面积1.8万平方米，人员1024人，但利润仅5.2万元；阳光购物中心8574万元的零售额，面积1.5万平方米，从业人数562人，利润仅8.6万元。
2. 小商品市场或商城
目前仅市区就有港澳商城、嘉兴商城、中兴广场、灯具市场等，一般由个体经营，摊位较小，经营产低档单一品种，船小掉头快，它们占了整个零售业的绝大多数，但档次较低，市场的整体形象没有树立，容易出现散乱的现象，消费者的利益容易受到侵害。
3. 新兴业态不断出现
如近日开张的大润发超市，它就是新兴的仓储式超市形态，大批量采购，无仓库，经营费用低，故商品价格低，受到大众欢迎。再如食品蔬菜配送业首次在嘉兴开始出现，这些形式的出现反映了市场发展的规律，
二.商铺售价
由于目前没有较多的个案支持，我们仅选取一些近年的价格作为参照系
l.少年路一楼一底 均价8000元/平方米㎡
2.建国路底层 15000元/平方米㎡
3.禾兴路一楼一底 ㎡均价8500元/平方米㎡
4.嘉禾北京城商铺 8000-12000元/平方米㎡
上述这些地段均不如本项目地块
三.商铺租价
1.沿街商铺：
少年路200元/平方米/月（一般为15平方米）一个铺位总价约3.6万/年
勤俭路150元/平方米/月 总价约为2.7万/年
建国路160元/平方米/月, 总价约2.9万/年
*租金价推算表
若以10年为投资回报期，则售价分别为 2.4万/平方米，1.8万/平方米㎡，1.92万/平方米。平均售价为2.04万元
若以8年为投资回报期，则售价分别为1.92万/平方米,1.44万/平方米,1.54万/平方米。平均售价为1.63万元
2.内商铺（以15平方米为计量单位）
嘉兴商城铺位120/平方米/月 总价2.2万/年
商业大厦 180元/平方米/月 总价约3.3万元/年
建业商厦 60元/平方米/月（30平方米） 总价2.2万元/年
中兴广场 60元/平方米/月（30平方米） 总价约2.2万元/年*租金价推算表
若以10年为投资回报期，则售价分别为：2.4万/平米，2.16万/平米，7200元/平米。平均售价为1.76万元。
若以8年为投资回报期，则售价分别为1.92万/平米,1.72万/平米,5760万/平米。平均售价为1.4万元
第四部分 项目的市场定位和营销策划
一.市场定位
1.物业定位
随着人们生活水平的提高，消费者购物不仅是为了满足生活基本需要，而且视购物为集游玩、娱乐、休息、获取信息为一体的一种休闲与精神的享受形式。因此为适应这一潮流，商业业态出现了朝多功能、一体化发展、综合性的步行街的形式，结合本地块的市中心的地理位置，项目定位于高品质的休闲步行街，能够在浙江都具有较高的知名度，辐射周边五县二区。
2.步行街的功能
售卖功能是步行街的基本功能，它必须向顾客提供齐备的商品；具有生活功能是它的另一特征。
本项目具备以下特点：
A. 经营品种齐全。无论是当地产品还是进口产品，高档品还是大众化产品都能并存。
B. 包含每一顾客层面，青年人追新猎奇的时髦品，老年人的银发商品，儿童的专用品等，无论顾客的产龄如何，到这里购物都能买到自己需要的产品。
C. 提供休闲场所。步行街内有满足日常生活的体闲、娱乐、运动、餐饮等服务设施，为人们提供一个购物与享受合一的好去处。
D. 统一的经营管理特点。由于步行街把分散与商店聚集在一起，把遍布于街头巷尾的服务机构集中在一个建筑物中，因此采取统一的管理形式。
3.建筑风格的一般提示
A.外立面采用大通透的玻璃，使过往行人都能看清店内的商品和购物人流，产生购物之欲望。
B.步行街的内街的设计要创新，最大特点应设计出纵跨每层的中庭，使消费者非常清楚地感受到最高一层和最低一层营业楼层的差异，产生留连忘返的感觉。
C.人流设计应能把外围人群引导入内街，在内街中考虑休息和交流的功能，使消费者在此停留、休息和约会，延长逗留时间。
4.主力客户群界定
A.服装城，每间30-50平方米，约200间，共6000-10000平方米
B.运动城，可集运动器具、服装等，约20##-4000平方米
C.娱乐城，可占半层，开辟多项服务，8000-10000平方米
D.饮食城，集各地饮食风味、中西快餐于一体，可占半层，8000平方米
E.本地名牌、个体店，每间20-30平方米，共200-300间，约4000-9000平方米
F:特种服务区，如文物古玩、婚纱摄影等特殊服务对象的交易区
G:名脾专卖店
二.营销策略
1. 包装策略。本项目起点很高，应体现与国际接轨的方针，建成立足嘉兴市区、面向五县周边地区，在浙江省都具有较高知名度的浓郁文化休闲特色的商业步行街。
2. 推广机构的选择。本项目将聘请成功推广商业步行街的专业机构进行策划，如美联物业、中原物业、戴德梁行等机构，已着手进入接洽调查阶段，随着项目中标将进一步深入。
3. 推广策略。本项目将进行大规模的招商活动，与各地之民间商会联络，尤其注重温州地区的投资者，良好的投资回报将吸引他们前来投资经商。
4. 租售方式选择。本物业由于其独一无二的商业价值，无论是租或售都会取得稳定可观的回报，但公司的基本原则是成本部分以出售为主，即约3亿元左右，另有约1个亿价值的物业租售均可，拥有市中心黄金地段的物业可使公司未来仍能获取丰厚的回报。
第五部分 项目成本测算
（以全部物业出售方案测算）
一. 土地费用 19868万元
其中:1.土地出让金 19290万元
2.契税（出让金×3%） 578万元
二. 前期费用
其中:1.规划勘测费 500万元
2.规划放样费 10万元
3.招投标费用（建安费×0.3%）17万元
4.三通一平 130万元
其中：土方 100万元
施工水电增容费 30万元
三. 建安工程费 6600万元
1.建安费（1000元/平方米） 5600万元
2.环境工程 300万元
3.水电工程 700万元
四. 基础设施费 320万元
其中：1.道路工程及室外工程 200万元
2.用电增容费 100万元
3.电讯设施 20万元
五. 各项规费 518万元
其中：1.小区配套费392万元
2.质监监理费（建安费×1%） 56万元
3.墙改费、限袋费（7元/平方米）70万元
五. 不可预见费 200万元
七. 开发费用 2400万元
其中：1.管理费用 300万元
2.销售推广费用 600万元
3.财务费用 1500万元
八. 总成本 30563万 注：
1.在整个项目建设过程中将严格控制各项建设成本，降低管理费用，缩短前期准备时间（半年为限），尽快进入招商阶段,减轻前期资金压力大所造成的财务压力。
2.整个项目期限定为二年，即：
20##年1--6月 前期准备、设计阶段
20##年6--20##年12月 施工阶段
20##年8--20##年12月销售、招商阶段
20##年1月1日开业
第六部分 项目收入测算
—.全部物业出售方案
1.建筑分层面积指标
一楼商铺18000平方米㎡㎡㎡
二楼商铺18000平方米㎡
三楼商铺10000平方米㎡
四楼写字楼10000平方米㎡㎡
共56000平方米㏎㎡
2.单价核定：
由于前述之市场定位及租售价格推算表，根据可能之需求，我们把每层均价核定为
一楼15000元/平方米㎡
二楼5000元/平方米㎡
三楼3800元/平方米㎡
四楼2200元/平方米㎡
3.销售金额为：
四楼 2200平方米×10000=2200万元
三楼 3800平方米×10000=3800万元
二楼 5000平方米×18000= 9000万元
一楼 15000平方米×18000=27000万元
总计销售额为4.2亿元
二. 租售并举方案
1. 一楼全部出售
18000平方米×15000元/平米=2.7亿
2.二、三、四楼出租，出租率为80%
二楼租金120元/平米/月，
三楼租金80元/平米/月，
四楼租金50元/平米/月
租金总额为
二楼120×18000×12×80%=2074万
三楼80×10000×12×80%=768万,
四楼50×10000×12×80%=480万,
总计3322万元/年
在第三年进入经营期后，每年可获得3322万元的出租收入，出售收入加第一年出租收入约为项目总投入，即本方式可以用三年收回成本，以后项目公司拥有第二、三、四层物业共38000平方米，每年可获得3322万元出租收入。
第七部分 项目收益分析
项目总成本 30563万元
项目总收入 42000万元
扣营业税等 2330万元
税前利润 9107万元
注：若不免所得税，则税后净利为7558万元
若能免所得税，则净利仍为 9107万元
销售保本价格 5873元/平方米㎡
楼面地价 3445元/平方米㎡
资金利润率 30.23%（以7558万元利润为基数）
第八部分 总体经济评介
一.综上所述，我们认为这个地块具有巨大的商业机会，以全部物业出售计算二年可实现利润7558万元；以租售并举方式计算，三年收回成本，以后在拥有第二、三、四层物业时每年可获3322万元稳定的物业出租收入，物业自身还能不断升值，所以说回报是巨大的;这个项目的完成同时可以实现嘉兴港澳公司质的飞跃，树立良好的企业形象。为嘉兴城市建设增添新世纪的光彩。
二.项目风险因素分析
1.本项目风险集中在内商铺及二、三楼商铺上，若不能形成有效之人气，就不能吸引投资者和消费者，形成卖不掉物业或卖掉了也开不出商铺的现象，影响项目的形象。
2.财务风险。资金压力大，前期1.929亿元，一般半年后才能销售，财务成本会很大，若前期准备时间延长，风险会更大。
3. 市场风险。推盘的策略选择。推盘时应形成旺销局面，以聚合人气，若到时宏观上出现不景气的局面，则销售价将达不到预期的价格，影响整个投资回报率。
4. 经营风险。由于我公司专业于住宅开发，尚无很大的商业中心开发经验，在人才准备上也显示出不足，这将影响项目的进程。增加经营风险。
三.风险防范
1.加快项目的立项和前期策划、设计准备时间，确保在20##年年中即能正式开盘销售，加快各项工作的协调。
2.寻找到步行街专业策划代理机构和设计队伍，力争拿出市场定位准确、超前设计的建筑物，为项目推广制造亮点。
3.进一步市场调查，把嘉兴商铺市场的运作规律吃透，做好各项招商的准备工作。
4.加强财务的宏观调控，衔接好资金的周转，减轻财务负担。
5. 进一步选聘各类专业人才充实我们的开发经营管理队伍。
通过以上各项措施，我们可以有效防范风险，顺利完成项目，实现预定目标。