“十三五”重点项目-咖啡店项目可行

性研究报告

编制单位：北京智博睿投资咨询有限公司

本报告是针对行业投资可行性研究咨询服务的专项研究报告，此报告为个性化定制服务报告，我们将根据不同类型及不同行业的项目提出的具体要求，修订报告目录，并在此目录的基础上重新完善行业数据及分析内容，为企业项目立项、申请资金、融资提供全程指引服务。

可行性研究报告 是在招商引资、投资合作、政府立项、银行贷款等领域常用的专业文档，主要对项目实施的可能性、有效性、如何实施、相关技术方案及财务效果进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价，以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案和最佳时机而写的书面报告。

可行性研究是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，在投 1

资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。

投资可行性报告咨询服务分为政府审批核准用可行性研究报告和融资用可行性研究报告。审批核准用的可行性研究报告侧重关注项目的社会经济效益和影响；融资用报告侧重关注项目在经济上是否可行。具体概括为：政府立项审批，产业扶持，银行贷款，融资投资、投资建设、境外投资、上市融资、中外合作，股份合作、组建公司、征用土地、申请高新技术企业等各类可行性报告。

报告通过对项目的市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面的研究调查，在行业专家研究经验的基础上对项目经济效益及社会效益进行科学预测，从而为客户提供全面的、客观的、可靠的项目投资价值评估及项目建设进程等咨询意见。

报告用途：发改委立项、政府申请资金、申请土地、银行贷款、境内外融资等

关联报告：

咖啡店项目建议书

咖啡店项目申请报告

咖啡店资金申请报告

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咖啡店节能评估报告

咖啡店市场研究报告

咖啡店商业计划书

咖啡店投资价值分析报告

咖啡店投资风险分析报告

咖啡店行业发展预测分析报告

可行性研究报告大纲（具体可根据客户要求进行调整）

第一章 咖啡店项目总论

第一节 咖啡店项目概况

1.1.1咖啡店项目名称

1.1.2咖啡店项目建设单位

1.1.3咖啡店项目拟建设地点

1.1.4咖啡店项目建设内容与规模

1.1.5咖啡店项目性质

1.1.6咖啡店项目总投资及资金筹措

1.1.7咖啡店项目建设期

第二节 咖啡店项目编制依据和原则

1.2.1咖啡店项目编辑依据

1.2.2咖啡店项目编制原则

1.3咖啡店项目主要技术经济指标

1.4咖啡店项目可行性研究结论

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第二章 咖啡店项目背景及必要性分析

第一节 咖啡店项目背景

2.1.1咖啡店项目产品背景

2.1.2咖啡店项目提出理由

第二节 咖啡店项目必要性

2.2.1咖啡店项目是国家战略意义的需要

2.2.2咖啡店项目是企业获得可持续发展、增强市场竞争力的需要

2.2.3咖啡店项目是当地人民脱贫致富和增加就业的需要 第三章 咖啡店项目市场分析与预测

第一节 产品市场现状

第二节 市场形势分析预测

第三节 行业未来发展前景分析

第四章 咖啡店项目建设规模与产品方案

第一节 咖啡店项目建设规模

第二节 咖啡店项目产品方案

第三节 咖啡店项目设计产能及产值预测

第五章 咖啡店项目选址及建设条件

第一节 咖啡店项目选址

5.1.1咖啡店项目建设地点

5.1.2咖啡店项目用地性质及权属

5.1.3土地现状

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5.1.4咖啡店项目选址意见

第二节 咖啡店项目建设条件分析

5.2.1交通、能源供应条件

5.2.2政策及用工条件

5.2.3施工条件

5.2.4公用设施条件

第三节 原材料及燃动力供应

5.3.1原材料

5.3.2燃动力供应

第六章 技术方案、设备方案与工程方案

第一节 项目技术方案

6.1.1项目工艺设计原则

6.1.2生产工艺

第二节 设备方案

6.2.1主要设备选型的原则

6.2.2主要生产设备

6.2.3设备配置方案

6.2.4设备采购方式

第三节 工程方案

6.3.1工程设计原则

6.3.2咖啡店项目主要建、构筑物工程方案

6.3.3建筑功能布局

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6.3.4建筑结构

第七章 总图运输与公用辅助工程

第一节 总图布置

7.1.1总平面布置原则

7.1.2总平面布置

7.1.3竖向布置

7.1.4规划用地规模与建设指标

第二节 给排水系统

7.2.1给水情况

7.2.2排水情况

第三节 供电系统

第四节 空调采暖

第五节 通风采光系统

第六节 总图运输

第八章 资源利用与节能措施

第一节 资源利用分析

8.1.1土地资源利用分析

8.1.2水资源利用分析

8.1.3电能源利用分析

第二节 能耗指标及分析

第三节 节能措施分析

8.3.1土地资源节约措施 6

8.3.2水资源节约措施

8.3.3电能源节约措施

第九章 生态与环境影响分析

第一节 项目自然环境

9.1.1基本概况

9.1.2气候特点

9.1.3矿产资源

第二节 社会环境现状

9.2.1行政划区及人口构成

9.2.2经济建设

第三节 项目主要污染物及污染源分析

9.3.1施工期

9.3.2使用期

第四节 拟采取的环境保护标准

9.4.1国家环保法律法规

9.4.2地方环保法律法规

9.4.3技术规范

第五节 环境保护措施

9.5.1施工期污染减缓措施

9.5.2使用期污染减缓措施

9.5.3其它污染控制和环境管理措施

第六节 环境影响结论

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第十章 咖啡店项目劳动安全卫生及消防

第一节 劳动保护与安全卫生 10.1.1安全防护

10.1.2劳动保护

10.1.3安全卫生

第二节 消防

10.2.1建筑防火设计依据

10.2.2总面积布置与建筑消防设计 10.2.3消防给水及灭火设备 10.2.4消防电气

第三节 地震安全

第十一章 组织机构与人力资源配置

第一节 组织机构

11.1.1组织机构设置因素分析 11.1.2项目组织管理模式

11.1.3组织机构图

第二节 人员配置

11.2.1人力资源配置因素分析 11.2.2生产班制

11.2.3劳动定员

表11-1劳动定员一览表

11.2.4职工工资及福利成本分析 8

表11-2工资及福利估算表

第三节 人员来源与培训

第十二章 咖啡店项目招投标方式及内容 第十三章 咖啡店项目实施进度方案

第一节 咖啡店项目工程总进度

第二节 咖啡店项目实施进度表

第十四章 投资估算与资金筹措

第一节 投资估算依据

第二节 咖啡店项目总投资估算

表14-1咖啡店项目总投资估算表单位：万元

第三节 建设投资估算

表14-2建设投资估算表单位：万元

第四节 基础建设投资估算

表14-3基建总投资估算表单位：万元

第五节 设备投资估算

表14-4设备总投资估算单位：万元

第六节 流动资金估算

表14-5计算期内流动资金估算表单位：万元

第七节 资金筹措

第八节 资产形成

第十五章 财务分析

第一节 基础数据与参数选取

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第二节 营业收入、经营税金及附加估算

表15-1营业收入、营业税金及附加估算表单位：万元

第三节 总成本费用估算

表15-2总成本费用估算表单位：万元

第四节 利润、利润分配及纳税总额预测

表15-3利润、利润分配及纳税总额估算表单位：万元

第五节 现金流量预测

表15-4现金流量表单位:万元

第六节 赢利能力分析

15.6.1动态盈利能力分析

16.6.2静态盈利能力分析

第七节 盈亏平衡分析

第八节 财务评价

表15-5财务指标汇总表

第十六章 咖啡店项目风险分析

第一节 风险影响因素

16.1.1可能面临的风险因素

16.1.2主要风险因素识别

第二节 风险影响程度及规避措施

16.2.1风险影响程度评价

16.2.2风险规避措施

第十七章 结论与建议

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第一节 咖啡店项目结论

第二节 咖啡店项目建议

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第二篇：可行性报告

青 岛 市 李 沧 区 “塞 纳 河 畔” 咖 啡 店

可 行 性 报 告

青岛酒店管理职业技术学院

13级酒店管理5班（一）组

20xx年1月1日

青岛市李沧区“塞 纳 河 畔”咖啡店

可 行 性 报 告

项目名称：青岛市李沧区“塞 纳 河 畔” 咖啡店

项目可行性研究单位：青岛酒店管理职业技术学院

可行性研究总负责人： 孔越

可行性研究报告编写人员：

毕文苗 程帅帅 崔玉成 董欣欣 董正帅

冯亚琼 韩慧慧 贺萍 胡正阳 贾凡

目 录

第一部分 咖啡馆简介：

1.1 咖啡馆的定位、经营宗旨及经营理念

1.2 地理位置

第二部分 项目分析：

2.1 竞争状况

2.2 市场分析

2.3 消费者分析

2.4 SWOT分析

第三部分 销售及经营收入：

3.1 产品和服务

3.2 产品定价

3.3 营销策略

3.4 经营目标及收益预计

第四部分 财务分析：

4.1 资金

4.2 预计年销售量及销售额

4.3 收支平衡分析

第五部分 可行性研究结论与风险：

5.1 可行性研究结论

5.2 项目风险

第一部分 咖啡馆简介

1.1 咖啡馆的定位：

为客人提供优良的环境和服务，让消费者在这里展现一种品 位、体验一种文化、寄托一种情感，使咖啡店成为商务休闲、 情侣聚会的好场所。

1.2 经营宗旨：Enjoy Coffee Enjoy Time

1.3 经营理念：咖啡与文化的传承

1.4 地理位置：塞纳河畔咖啡店位于李沧万达广场，在李沧区李

村中心，黑龙江中路东侧、青银高速公路以西、李村河北岸、 中崂路南侧，是继台东万达广场、CBD万达广场后的青岛万 达第三城。

第二部分 项目分析

2.1 竞争状况

（1）与强势品牌店的间接竞争。目前本市有超过150家咖啡店。其中星巴克(Starbucks Coffee)23家，以及同样来自美国的咖世家（costa coffee）2家，包括现有的上岛（两岸）加盟店，大学路的特色店。

（2）直接竞争对手。李沧万达周边的一些特色咖啡店，如一杯咖啡、84那年咖啡生活馆、miss Lee咖啡等等，规模都不太大，具有一定特色，环境和咖啡口味都不错。这些店在休闲娱乐方面还是有一定竞争力的。

2.2 市场分析

2.2.1市场需求 ：

本店的消费需求还是比较充足的。一方面，这里有稳定的客 源，另一方面，这里虽然没有优美的自然环境，却有一个比 较稳定的商圈。

（1）稳定的客源，这部分消费者在新的咖啡店落成后，是天 然的客户资源。面对更有朝气、时尚与服务更好的咖啡店， 他们不会流失掉。

（3）购物娱乐场所。

（4）万达中央公馆与绿城高档社区。

（5）本区域各种学校和大专院校众多。

总的来说，这里的目标消费者是充足的，只是这里欠缺符合 现代青年人士生活品味的咖啡店，塞纳河畔咖啡店的出现正 好可以填补这一市场空隙。

2.2.2行业发展趋势

（1）咖啡消费市场发展迅速，已经成为城市消费一大潮流， 市场前期培养已经结束。雀巢、麦斯威尔、哥伦比亚等国际 咖啡公司纷纷在中国设立分公司或工厂，根据一项在12个内 陆城市的调查，32%的城市居民喝咖啡。过去一年内喝过速溶 咖啡的人口比例在30%以上的地区除了上海之外，还有昆明、 厦门、青岛和天津。

（2）咖啡消费品位越来越高，文化的魅力就是市场的魅力。

单纯速溶咖啡己远远不能满足要求了，消费者开始认知咖啡 的品牌、风格和知道如何享受咖啡带来的乐趣。"特色咖啡" 无疑是现在整个咖啡产业的主流，发展相当迅速。咖啡市场 的快速发展，与消费者对西方文化天然的兴趣密不可分。

（3）教育水准、家庭月收入和饮用咖啡的频率呈现显着的正 相关。意味着咖啡这种西方传入的饮料在中国大陆是一种象 征优势阶层的生活方式。

（4）行业内部及与相关联行业的竞争越来越激烈。本市的咖 啡店越来越多。同时，茶叶、各式饮料均是咖啡的相关替代 品。比如珍珠奶茶以中国传统茶饮为基础，同时具有一种全 新的外观和口味，使人们对中国茶的认识产生了重要转变。 茶和咖啡之间的竞争会很激烈。

2.3 消费者分析

2.3.1消费主要人群：

中青年人（以上班族、年轻白领和学生为主）据调查，非 常喜欢咖啡人群中，30-50岁的人占24%，20-30岁的占了 18%。 咖啡主要的消费群体为都市上班族。 30岁以上的

人， 对咖啡品牌忠诚度较高，而年轻白领和学生品牌忠诚度相对较差。对年轻人（18—25）而言，他们喜欢追求时尚， 紧跟潮流，喜欢新鲜事物，这类消费者有一个最大的特色，

就是他们对网络依赖性较强，因为他们接触网络的时间比较

多，他们接收到的新鲜事物更多，在思想上对西方文化的认 同度更高，喜欢过西方的节日，乐于尝试“咖啡”这个在西 方受欢迎的饮品。他们拥有较高的知识文化水平，有区别于 其他群体独有的价值观，渴望独立，但这时候的经济收入却 处于一个不稳定的时期，有时候仍需父母“赞助”，所以在 购物过程中他们往往具有冲动性，不太考虑价格因素。他们 崇尚自由，活在自己的小世界里，他们喜欢咖啡那“醇醇” 的香味，喜欢咖啡厅那高雅的环境，在他们眼里，这是一种 浪漫的表现。

2.3.2消费心理的变化：

咖啡是品味的象征，是西化生活和都市新兴阶层的象征。未 来，咖啡店将以工作谈判场所的形式出现。比如将银行搬进 咖啡店，谈判会议选择在咖啡店进行。

2.4 SWOT分析

（1）优势

a.原材料成本低

b.位置好，地理位置上接近大众，节省顾客时间成本，方便消 费者进店消费

c.人口流量大，周边有学校和办公楼

d.目标顾客显著，学生们易于结对消费，人群集中，易产生示 范和模仿消费效应

e.前景好，价格实惠，发展空间大

（2）劣势

a.刚刚起步，受到资金的限制 ，不能满足各种消费人群各式各样的需求?

b.实力上不及其他知名咖啡店，管理经验不足，影响力薄弱? c.市场竞争大，周边咖啡店较多

（3）机会

a.市场对产品的需求大，目标人群对产品的选择需要大

b.目前学生消费群体集中，消费潜力巨大，商业圈流量大，开 拓市场希望大

c.消费者尤其是大学生对咖啡的了解和认同在意识上有很大的 增长趋势

d.消费者大多是年轻上班族和学生，一旦形成习惯和消费偏好， 易于形成忠诚顾客

e.资料研究表明每天一杯咖啡对人体有各方面的好处，网络上 也随处可见其益处

（4）威胁

a.消费人群需求变化多样

b.市场价格变化大，不利于店铺稳定发展

c.潜在竞争者多，知名咖啡厅容易分流消费者

d.一旦经营成功，很可能会吸引其他创业者跟进模仿，增加新 的竞争者

e.市场占有率低，没有连锁店，且周围奶茶店均有咖啡饮品分 流消费者

第三部分 销售及经营收入

3.1 产品和服务

出售咖啡、茶类、饮料、酒水、甜品、简餐等商品，并为客 人提供优良的环境和服务。

3.2 产品定价

附表

3.3 营销策略

（1）主要走中低档价格策略，针对消费者比较价格的心理，

3.4 经营目标及收益预计

第四部分 财务分析

4.1 资金

4.1.1资金需求：

店铺租金，设备费用，装饰装修费用，进货费用，办理执 照和各类许可证的费用，水、电、气的初装费和各类前期 费用。

4.1.2资金来源：

股权式融资；所有投资者均以人民币为投资方式，不接受 设备及实物等投资方式；所有投资者，一经投资，不允许 撤资，可以转让，优先考虑已有股东。

4.1.3资金用途：

初期投放了30万元，包括房租5万元、设备、人员工资、 装修、产品等费用。当然在经营过程中常有一些无形中想 不到的支出，比如购买相关书籍。另外，要严格控制成本。 例如，一包中上等级的咖啡豆重1斤，售价约为一二百元， 每包咖啡豆大约能冲泡出50-70杯咖啡，一杯咖啡的咖啡 豆成本约为3元左右，此外还应考虑房租、设备投入、产 品投入、人员开支、水电费用等（未考虑折旧因素，如折 旧数额较大，也应考虑）。

4.2 预计年销售量及销售额:

平均每天50人次，人均消费30元，月均销售额4.5万元， 年销售额54万元。

第五部分 可行性研究结论与风险

5.1 可行性研究结论

从整个市场的环境来看，塞纳河畔咖啡店拥有稳定的目标消 费群；整个咖啡消费行业的态势也是呈上升趋势；暂时没有 强势竞争对手的直接竞争；咖啡消费市场存在着空隙。只要

我们抓住机会，充分利用咖啡文化发展的趋势和资源支持， 积极进行推广，尽快建立塞纳河畔咖啡店的知名度、美誉度， 夺回分流客源，并建立对本地区小型特色店的品牌优势，塞 纳河畔咖啡店完全可以在投资规划的时间内，稳定增长，实 现赢利。

5.2 项目风险

a.品牌因素。咖啡消费的品牌依赖程度非常高，消费者不但是

消费咖啡之类的产品，更多的还是展现一种品位、体验一种 文化、寄托一种情感。这也是为什么消费者愿意为一杯小小 的咖啡付出几十元的原因。而“塞纳河畔”的名气不足，独 立咖啡店，难以满足消费者高层次的需要，尤其是商务、交 际方面的。

b.管理因素。缺乏先进、规范、系统的管理理念和手段，服务

水平一般，难以上台阶，消费者不能充分体现其消费价值。 销售意识。没有积极去寻找、稳定客户资源，基本是守株待 兔。这些可能是导致本店上座率始终不高的风险。