南京市土地估价报告
土地估价技术报告
项目名称：中国建设银行重组改制项目土地使用权价格评估
（江苏省南京市）
受托估价单位：中地不动产评估有限公司
合作估价单位：江苏苏信房地产评估咨询有限公司
土地估价报告编号: （北京）中地(2004)(总)字第001-苏号
土地估价技术报告编号：（北京）中地(2004)(技)字第001-苏-南京市号 提交估价报告日期：二ＯＯ四年五月十日
关键词: 江苏省南京市
中国建设银行重组改制
中地不动产评估有限公司
江苏苏信房地产评估咨询有限公司
二ＯＯ四年
土地估价技术报告
第一部分 总 述
一、估价项目名称
中国建设银行重组改制项目土地使用权价格评估（江苏省南京市）
二、委托估价方
委托单位：中国建设银行
单位地址：北京市西城区金融街25号
法人代表: 张恩照
联 系 人：李尚荣
联系电话：010－67597863
邮政编码: 100032
三、受托估价方
受托估价机构：中地不动产评估有限公司
机构地址：北京市西城区金融街通泰大厦B座601室
资质等级：全国范围内从事土地评估业务
资质注册号：A200311001
法人代表：王朝阳
联 系 人：余月新
联系电话：010-88086862
邮政编码：100032
合作估价机构：江苏苏信房地产评估咨询有限公司
机构地址：南京市中山北路212号雅舍商务中心五楼
资质等级：国家级
资质注册号：A200332004
法人代表：徐惠
联 系 人：钱卫锋
联系电话：025-83436202
邮政编码：210003
四、估价目的
中国建设银行拟进行重组改制。按照原国家土地管理局令第8号《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》、国（国土资[1999]433号）及《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44号）的涉及的土地进行价格评估，为其依法进行土地资产处置提供土地使用权价格依据。
五、估价依据
（一）有关法律法规
1、《中华人民共和国土地管理法》
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》
3、原国家土地管理局19xx年第8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》
4、国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44号）
5、国土资源部办公厅“关于印发《企业改制土地资产处置审批意见（试行）》和《土地估价报告备案办法（试行）》的
6、国土资源部《关于做好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知》（国土资发[2000]105号）
7、国土资源部《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》（国土资[1999]433号）
8、地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知
（二）有关技术标准
1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》
2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》
（三）其他资料
1、委托方提供的有关资料
2、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料
六、估价基准日
二ＯＯ三年十二月三十一日
七、估价日期
二ＯＯ三年八月二十一日至二ＯＯ四年五月十日
八、地价定义
根据委托方提供的资料及现场勘查情况，各待估宗地土地登记用途、设定用途、设定年期、实际及设定开发程考虑到宗地红线内基础设施开发费用已计入资产评估值中，为了避免资产重复计算，本次评估设定的土地开发程度均指故本次评估价格是指在上述设定用途、开发程度和年期条件下，于评估基准日二ＯＯ三年十二月三十一日的土地使用权
九、需要特殊说明的事项
（一）假设条件
1、委托方合法有偿取得土地使用权，并支付有关税费。
2、估价对象在设定用途下得到或将得到最有效利用，并会产生相应的土地收益。
3、估价对象与其它生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证公司的持续发展。
4、在估价基准日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。
5、任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。
6、委托方提供资料属实。
（二）本报告使用限制条件
1、本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务，当用于其它目的，本报告及评估结果无效。
2、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价基准日、土地估价格应作相应调整。
3、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。
4、报告中有关待估宗地的土地权属状况、土地面积等以当地土地管理部门核发的《国有土地使用证》为准。
5、本报告的估价结果自估价基准日起一年内有效。
（三）资料来源说明
1、土地利用状况等资料由委托方提供。
2、土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。
3、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则
（四）有关参数说明
根据评估基准日土地市场状况及中国人民银行公布的一年期（含一年）存款利率1.98%，再考虑一定的风险因素，确定
（五）其它说明
1、委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。
2、任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。
3、本报告由估价机构负责解释。
十、土地估价师签名
姓 名 资格证书号 签 名
刘 莉 证书号：2002320029
丁小明 证书号: 2000320156
十一、土地估价机构
估价机构负责人签字： （机构盖章）
二ＯＯ四年五月十日
第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析
一、 估价对象描述
1、 土地登记状况
根据原国家土地管理局《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》及国土资源部《关于做好当前土地登记和城镇在对进入重组范围内的土地资产进行清查的基础上,对尚未进行土地登记或已经登记但不规范的,按照《土地登记规则》全部待估宗地在提交评估报告时皆已完成了土地登记工作，取得了国有土地使用证。各宗地的编号、宗地位置、面积、
2、 土地权利状况
待估宗地的土地所有权属于国家所有，中国建设银行合法拥有土地使用权。根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况权类型、他项权利等土地权利状况详见《土地权属汇总表》。
3、 土地利用状况
根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，全部待估宗地皆已进行了现状或规划利用，现状或规划利用方向主要为营情况详见《土地权属汇总表》和《土地估价结果一览表》。
二、地价影响因素分析
（一） 一般因素
1、资源状况
南京市位于江苏省西南部，平面地理坐标介于东经118°22＇～119°14＇，北纬31°14＇～32°27＇。辖11个区天左右，年平均气温15.4℃，年均降水量为1106毫米。地质：属宁镇扬丘陵地区，以低山缓岗为主。
据统计：20xx年末，全市居民总户数约187.76万户，总人口为563.28万人。
2、土地市场状况
南京市土地总面积为6597.63平方公里。主要用地类型包括农用地（耕地、菜地、园地等）、建设用地（包括城市建设根据国务院《关于加强土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）精神，该市进一步加强土地资产管理，整顿土地市场挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部11号令）和《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部21号令）要动了当地经济的发展。
3、经济发展状况
南京市国民经济增长较快，综合实力进一步增强。据测算，20xx年完成国内生产总值1295亿元，比上年增长12.5％，增长11％；第三产业增加值620亿元，增长13.2％。
随着社会经济的不断发展，该市人民生活水平明显改善，20xx年末，南京市城镇居民人均可支配收入为9157.08元，比
（二）区域因素
待估宗地分别位于南京市鼓楼区、玄武区、白下区、建邺区、秦淮区、下关区、雨花台区。
1、鼓楼区
1.1区域概况
鼓楼区是江苏省党政军首脑机关所在地，东接新街口，西越秦淮河，直抵长江之滨，南面是汉中路和汉中门，北面是挹街道办事处，4个村委会，173个居委会。迄今发现最早的南京地区原始村落遗址，就在鼓楼岗之西的北阴阳营，距今约山上，就在今清凉山之侧，这就是南京历史上建置之始。人类历史的文明足迹，给鼓楼区留下众多名胜古迹。有乌龙潭贤的"扫叶楼"、近代的"鲁迅园"、欧美风格的民国使馆官邸群等。金陵新八景中，鼓楼区独占其五："清凉环翠"、"摩天广播电视塔，国内屈指可数的五台山中心，以及寓教于乐的国防园等一批现代化建筑也给鼓楼区备增光彩。
1.2 交通条件
鼓楼区内有模范马路、中山北路、江东北路、北京西路、虎踞北路、中央路、云南路、湖南路、山西路、广州路、上海沿可通往中山码头，中央路可通往南京长途汽车站，境内交通和对外交通便利。
1.3 基础设施条件
鼓楼区区内的基础设施条件达到“六通一平”（通路、通电、通水、排水、通讯、通气及场地平整）；
1.4 环境条件
鼓楼区内的有古林公园、清凉山公园、石头城、南京国防园、乌龙潭公园等，自然环境条件较好；有力学小学、石鼓路中小学以及南京大学、工业大学、南京邮电学院、南京师范大学、中国药科大学、河海大学等大学院校；鼓楼医院、省
2、玄武区
2.1 区域概况
玄武区是南京市的中心城区之一，是南京市委、市政府及南京军区机关所在地，面积80.97平方公里，人口近40万，下迁都建邺开始，玄武区曾是东吴、东晋和南朝宋、齐、梁、陈等六朝宫阙的所在地，明初紫禁城、太平天国天王府、孙众多，风光秀丽，有闻名世界的中山陵、松涛万顷的紫金山、芳菲四季的玄武湖、历经风霜的古城墙，具有融山、水、站、汉府街长途汽车站均在境内，沪宁高速公路、312国道、宁杭公路等穿境而过。区域通讯发达，南京邮政大厦、电学、南京理工大学、中科院南京地理湖泊研究所等知名学府和科研机构25所。 曾先后被确定为“全国社区服务示范城技工作先进城区”、全国“三五”普法先进区等多项国家级荣誉称号。
2.2 交通条件
玄武区内有中央路、北京东路、龙蟠中路、龙蟠路、中山东路等主次干道，其中中央路可通往南京汽车长途站，龙蟠路际国道——宁镇公路、宁杭公路，境内交通和对外交通便利。
2.3 基础设施条件
玄武区区内的基础设施条件达到“六通一平”（通路、通电、通水、排水、通讯、通气及场地平整）；
2.4 环境条件
玄武区内有远近闻名的紫金山风景区、玄武湖，自然环境条件优；有长江路小学、南京市第九中学、南京市第十三中学南京师范大学紫金校区、南京理工大学、南京农业大学、南京林业大学以及仙林大学城；有军区总院、省肿瘤医院、南
3、秦淮区
3.1区域概况
秦淮区位于南京市城区东南部，因内秦淮河纵贯全境而得名，下辖6个街道(夫子庙街道、饮虹园街道、双塘街道、钓鱼员会和 8个行政村，面积22.34平方公里，人口23万。区内交通畅达，环境优美，自古以来便是人文荟萃、 商贾云集
3.2 交通条件
秦淮区内有中山南路、长乐路、集庆路、龙蟠中路、中华路、雨花路、大明路、绕城公路等主次干道，其中龙蟠中路可
3.3 基础设施条件
秦淮区区内的基础设施条件达到“五通一平”（通路、通电、通水、排水、通讯及场地平整）；
3.4 环境条件
秦淮区内有远近闻名的夫子庙旅游区，有白鹭洲公园，有内秦淮河，自然环境条件较优；有南京市第一医院。区域内总
4、建邺区
4.1 区域概况
建邺区位于南京城区西南部。为加快南京的现代化建设，拓展城市发展空间，南京市委、市政府于20xx年下半年作出了规模的区划调整，河西新城的主体部分划入建邺区，同时，建邺区的新街口部分划出。目前，建邺区辖域东临外秦淮河域面积23平方公里），人口29万（含10多万暂住人口），辖南湖、滨湖、兴隆、南苑、沙洲、双闸、江心洲7个街道缘自南向北流淌；长江沿区域西边缘顺流直下，两水系均可通航，构成建邺区外向交流的水运要道。区内莫愁湖、南湖提供便利。
4.2 交通条件
建邺区内有水西门大街、集庆门大街、应天西路、江东南路、兴隆路等主次干道，境内交通和对外交通便利。
4.3 基础设施条件
建邺区区内的基础设施条件达到“五通一平”（通路、通电、通水、排水、通讯及场地平整）；
4.4 环境条件
建邺区内有南京市近年来的开发重点地区河西地区，河西地区是未来南京市区规划中重要的集居住、商贸为一体的新城宅、道路的开发，以及奥体中心的新建，区域内配套设施日益完善，区域内总体配套设施的完善程度一般。
5、下关区
5.1 下关区概况
下关区地处南京市区西北部，滨江而居，江岸线达10公里，是南京建设融古都特色与现化文明于一体的现代化江滨城市方公里，辖6个街道办事处，76个社区委员会（居委会），1个行政村，总人口37万。境内有全国最大的内河港口——江依城，山、水、城、林浑然一体，景观独特，风光秀丽。人文古迹较多，旅游资源丰。狮子山上巍峨壮观的阅江楼，有省、市文物保持单位14个，著名的江南水师学堂、渡江胜利纪念碑和纪念馆、静海寺《南京条约》史料陈列馆座落于人流、物流、信息流相对集中。近年来，下关区坚持以建设现代化滨江城区为奋斗目标，确立了“市场兴区、开发兴区巨资加快基础设施建设，现代化滨江城区的道路框架和防洪体系已基本形成。以繁荣大市场、发展大商贸、促进大流通
经济和各项社会事业同步、协调发展，全区有三分之一的中、小学分别成为省市重点、实验、模范、示范学校。文化、国家体育总局命名为“中国羽毛球协会羽毛球单项学校”，被誉为“羽毛球世界冠军的摇篮”。
5.2 交通条件
下关区内有幕府东路、建宁路、热河南路、滨江大道、中山北路、中央北路、惠民路、象山路、大桥南路等主次干道，头，大桥南路、象山路可达南京长江大桥，境内交通和对外交通便利。
5.3 基础设施条件
下关区区内的基础设施条件已达到“五通一平”（通路、通电、通水、排水、通讯及场地平整）；
5.4 环境条件
下关区内有幕府山风景区、北崮山风景区以及狮子山，自然环境条件较优；有四一四海军医院。区域内总体配套设施的
6、白下区
6.1白下区概况
白下区位于南京市东南部，面积26平方公里。区内交通便捷，基础设施完善，沪宁高速公路连接线、绕城公路、城东快是南京市中心商务区之一，区位优势显著，经济繁荣。一、二、三产协调发展。全国十大百货商店之一的新街口百货商现代化商业气息和浓郁的文化氛围。高校、科研院所众多，科技、教育、文化、卫生、体育等事业发达。设施一流的宾
6.2 交通条件
白下区内有汉中路、中山东路、太平南路、中山南路、白下路、建邺路、大光路、王府大街、莫愁路、常府街、瑞金路高速，苜蓿园大街、中山东路可通往宁杭公路，境内交通和对外交通便利。
6.3 基础设施条件
白下区区内的基础设施条件已达到“六通一平”（通路、通电、通水、排水、通讯及场地平整）。
6.4 环境条件
白下区内有郑和公园、月牙湖、午朝门公园，自然环境条件较优；有南京市第一幼儿园、瑞金路小学、五老村小学、游解放军理工大学；有空军四五四医院、八一医院。区域内总体配套设施的完善程度优。
7、雨花台区
7.1 雨花台区概况
雨花台因雨花台而得名，是南京的南大门。全区面积196平方公里，人口近21万。辖7街1乡。 雨花台区北距新生圩路、中山南路、纬八路、等穿境而过；宁马、宁丹、宁溧、新机场高速公路辐射东南，是南京、江苏通往沪皖浙赣的咽园、韭菜园等郁郁葱葱；“花神庙”每年提供各类名贵花卉百余万盆，成为“万人看南京”的重要景点。区内 工业形成板桥工业小区、西善桥工业小区，总规划面积18000亩，已有334家企业入区兴业，行业涉及电子、机械、建材、食品
7.2 交通条件
雨花台区内有雨花东路、雨花南路、雨花西路、宁丹路、玉兰路、郁金香路、宁南大道、绕城公路多条主次干道，其中公路可通往江宁经济开发区和南京市溧水县，有中华门火车站。境内交通和对外交通便利。
7.3 基础设施条件
雨花台区内的基础设施条件已达到“五通一平”（通路、通电、通水、排水、通讯及场地平整）。
7.4、环境条件
雨花台区内有雨花台烈士林园、菊花台公园，花神湖，自然环境条件较优；有雨花台中、小学，有江苏警官学院；有雨
（三）个别因素
1、企业简介
中国建设银行是一家以中长期信贷业务为特色的国有商业银行，总部设在北京，在中国境内及各主要国际金融中心开展中国建设银行成立于19xx年10月1日。从1954到19xx年的二十多年间，建设银行主要承担了集中办理国家基本建设务的职责。从70年代末、80年代初开始，建设银行在承继原有职能的同时，先后开办了信贷资金贷款、居民储蓄存款
多种业务。19xx年是建设银行重要的转折发展的一年。建设银行将长期承担代理财政职能和政策性贷款职能分别移交财体制进行全面改革。从19xx年3月起，建设银行启用现名。
中国建设银行至20xx年末，在全国31个省、自治区、直辖市政府所在地及大连、青岛、宁波、厦门、深圳、苏州和三峡香港分行、新加坡分行、法兰克福分行、约翰内斯堡分行、东京分行；3个海外代表处：伦敦代表处、汉城代表处、纽约中心；按大区在北京、大连、上海、南京、武汉、广州、成都、西安设有8个审计分部。共计21,608个分支机构,正式
2、宗地状况
根据委托方提供的资料及现场勘查情况，各待估宗地的位置、面积、容积率等状况详见附表《土地权属汇总表》和《土
第三部分 土地估价
一、估价原则
（1）替代原则
根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。
（2）需求与供给原则
在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。
（3） 变动原则
一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土
（4）协调原则
土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。
（5）最有效使用原则
由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。
（6）多种方法相结合的原则
随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。
二、估价方法与估价过程
根据估价人员现场勘查情况，考虑到待估宗地主要为营业、办公等用途，按照《城镇土地估价规程》的要求，结合待估选用以下方法：
考虑到待估宗地位于当地基准地价覆盖范围内，且待估宗地是有收益或潜在收益的房地产，则选用基准地价系数修正法
（一）基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,按照替代原则,对待估宗地的区域条件和个的修正系数对基准地价进行修正,进而求取待估宗地在估价基准日价格的方法。
1、基准地价成果介绍及内涵
根据原江苏省国土资源局、江苏省物价局于19xx年10月6日公布的《关于公布、执行江苏省城镇基准地价的通知》（商业、住宅、工业、综合四种用途。
南京市城区内的基准地价内涵为基准日于19xx年6月30日，土地开发程度为红线内外“五通”（即通路、供电、供水价。不同用途基准地价及修正体系见下表。
表1 南京市城区土地级别基准地价表
一 二 三 四 五 六 七 八
主
城
区 商业用地 11500 8500 6500 4500 2500 1500 850 9000-
14000 7000-
10000 5500-
7500 3500-
5500 1500-
3500 1000-
2000 600-
1100
住宅用地 7500 6500 4900 3700 2200 1150 720 7000-
8000 5600-
7400 4100-
5700 2900-
4500 1500-
2900 800-
1500 620-
820
工业用地 1780 1330 1120 920 750 600 1450-
2000 1200-
1460 1000-
1240 820-
1020 650-
850 500-
700
综合用地 10000 8000 6000 4000 2000 1000 650
表2 南京市主城区商业用地宗地地价修正系数表
土地
级别 评价
等级 修 正 因 素
商服
繁华 交通
条件 宗地临
街状况 宗地目前
利用状况 宗地自
身条件 规划
限制 其它
因素
1 优 0.0616 0.0481 0.0331 0.0220 0.0186 0.0186 0 较优 0.0308 0.0240 0.0166 0.0110 0.0093 0.0093 一般 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 较劣 -0.0308 -0.0240 -0.0166 -0.0110 -0.0093 -0.0093 劣 -0.0616 -0.0481 -0.0331 -0.0220 -0.0186 -0.0186 2 优 0.0500 0.0390 0.0269 0.0179 0.0151 0.0151 0 较优 0.0250 0.0195 0.0134 0.0089 0.0076 0.0075 一般 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 较劣 -0.0250 -0.0195 -0.0134 -0.0089 -0.0076 -0.0075 劣 -0.0500 -0.0390 -0.0269 -0.0179 -0.0151 -0.0151 3 优 0.0436 0.0340 0.0234 0.0156 0.0132 0.0131 0 较优 0.0218 0.0170 0.0117 0.0078 0.0066 0.0066 一般 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 较劣 -0.0218 -0.0170 -0.0117 -0.0078 -0.0066 -0.0066 劣 -0.0436 -0.0340 -0.0234 -0.0156 -0.0132 -0.0131 4 优 0.0630 0.0491 0.0338 0.0225 0.0190 0.0190 0 较优 0.0315 0.0246 0.0169 0.0112 0.0095 0.0095 一般 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 较劣 -0.0315 -0.0246 -0.0169 -0.0112 -0.0095 -0.0095 劣 -0.0630 -0.0491 -0.0338 -0.0225 -0.0190 -0.0190 5 优 0.1134 0.0884 0.0609 0.0405 0.0343 0.0342 0 较优 0.0567 0.0442 0.0305 0.0202 0.0171 0.0171 一般 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000
较劣 -0.0567 -0.0442 -0.0305 -0.0202 -0.0171 -0.0171 劣 -0.1134 -0.0884 -0.0609 -0.0405 -0.0343 -0.0342 6 优 0.0945 0.0737 0.0508 0.0337 0.0286 0.0285 0 较优 0.0472 0.0368 0.0254 0.0169 0.0143 0.0142 一般 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 较劣 -0.0472 -0.0368 -0.0254 -0.0169 -0.0143 -0.0142 劣 -0.0945 -0.0737 -0.0508 -0.0337 -0.0286 -0.0285 7 优 0.0500 0.0390 0.0269 0.0179 0.0151 0.0151 0 较优 0.0250 0.0195 0.0134 0.0089 0.0076 0.0075 一般 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 较劣 -0.0417 -0.0325 -0.0224 -0.0149 -0.0126 -0.0126 劣 -0.0834 -0.0650 -0.0448 -0.0298 -0.0252 -0.0251
表3 南京市主城区商业用地宗地地价修正系数说明表
修正条件
因素 优 较优 一般 较劣 劣
商服繁华状况 一、二级地 地处市级商服中心最繁华地段 地处市级商服中心的一般繁华地段 服中心的距离小于200米，或距区级商服中心距离小于100米 距市级商服中心的距离大于200米，或距区级商
三、四级地 地处区级商服中心繁华地段 地处区级商服中心边缘 距区级商服中心小于小区级商服中心距离小于100米 距区级商服中心大于200米且距小区级商服中心大于100米
五、六、七级地 地处街区级商服中心或商业路线 地处街区级商服中心边缘或商业路线的延伸宗地附近的商业网点较多 距街区级商服中心距离大于200米，且宗地附近的商业网点数一般或地处住宅小区边交通状况 对外交通 距对外交通设施距离200米以内 距对外交通设施200-400米以内 间 距对外交通设施距离大于800米
道路 主干道十字交叉口 主干道丁字交叉口或主次干道十字交叉口 主干道 次 公交状况 附近有2处以上公交站点 距公交站点距离小于200米 距公交站点距离在2离大于400米
宗地自身
条 件 面积适中，形状规则，对土地利用极为有利 面积、形状对土地利用较为有利 面积、用有一定的影响 面积过小，形状较差，对土地利用产生严重的影响
宗地临街状况 宽度 ﹥14米 9-14米 6-9米 3-6米 ﹤3米 深度 ﹤4米 4-7米 7-11米 11-16米 ﹥16米
宗地目前
利用状况 商业 商住 住宅 工业 特殊用地
规划限制 对未来土地的利用类型、利用强度无限制 对未来土地的利用类型无限制，对利用强度有所限制 未来土地利用为住宅、公用事业、教育用地、行政用地 其它用地
其它因素 极为有利 较有利 无利也无弊 有一定影响 影响较大
表4 南京市主城区住宅用地宗地地价修正系数表
土地级别 评价级别 修 正 系 数
基础设施状况 公用设
施状况 交通
状况 环境
质量 区域
繁华 宗地自身条件 文体设
施影响 规划
限制 其它
因素
1 优 0.0155 0.0072 0.0127 0.0055 0.0094 0.0038 0 较优 0.0077 0.0036 0.0064 0.0027 0.0047 0.0019 一般 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 较劣 -0.0077 -0.0036 -0.0064 -0.0027 -0.0047 -0.0019 劣 -0.0155 -0.0072 -0.0127 -0.0055 -0.0094 -0.0038 2 优 0.0322 0.0150 0.0264 0.0113 0.0196 0.0079 0 较优 0.0161 0.0075 0.0132 0.0057 0.0098 0.0040 一般 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 较劣 -0.0161 -0.0075 -0.0132 -0.0057 -0.0098 -0.0040 劣 -0.0322 -0.0150 -0.0264 -0.0113 -0.0196 -0.0079 3 优 0.0379 0.0177 0.0311 0.0134 0.0231 0.0093 0 较优 0.0190 0.0088 0.0156 0.0067 0.0115 0.0047 一般 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 较劣 -0.0190 -0.0088 -0.0156 -0.0067 -0.0115 -0.0047 劣 -0.0379 -0.0177 -0.0311 -0.0134 -0.0231 -0.0093 4 优 0.0502 0.0234 0.0412 0.0177 0.0305 0.0124 0 较优 0.0251 0.0117 0.0206 0.0089 0.0153 0.0062 一般 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 较劣 -0.0251 -0.0117 -0.0206 -0.0089 -0.0153 -0.0062 劣 -0.0502 -0.0234 -0.0412 -0.0177 -0.0305 -0.0124 5 优 0.0739 0.0345 0.0607 0.0261 0.0449 0.0182 0 较优 0.0370 0.0172 0.0303 0.0130 0.0225 0.0091 一般 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 较劣 -0.0370 -0.0172 -0.0303 -0.0130 -0.0225 -0.0091 劣 -0.0739 -0.0345 -0.0607 -0.0261 -0.0449 -0.0182 6 优 0.0707 0.0330 0.0570 0.0249 0.0430 0.0174 0 较优 0.0354 0.0165 0.0290 0.0125 0.0215 0.0087 一般 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000
较劣 -0.0354 -0.0165 -0.0290 -0.0125 -0.0215 -0.0087 劣 -0.0707 -0.0330 -0.0570 -0.0249 -0.0430 -0.0174 7 优 0.0323 0.0151 0.0265 0.0114 0.0196 0.0079 0 较优 0.0161 0.0075 0.0132 0.0057 0.0098 0.0040 一般 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 较劣 -0.0161 -0.0075 -0.0132 -0.0057 -0.0098 -0.0040 劣 -0.0323 -0.0151 -0.0265 -0.0114 -0.0196 -0.0079
表5 南京市主城区住宅用地宗地地价修正系数说明表
修正条件
因素 优 较优 一般 较劣 劣
基础设施状况 供水、供电保证率达100%，排水状况良好 供水、供电保证率达95%以上，排水状况良好用水高峰期经常停电、停水，无排水设施 用电高峰期经常停电，无供水和排水设施
交通条件 道路通达 离主干道距离小于200米 离主干道距离在200-300米之间或距离次干道距在100-200米之间 距主干道距离在500-700米之间，距次干道距离在200-400米之间 距主干道距离大 公交状况 附近有2路以上公交站点 附近有1-2路公交站点 距公交站点距离小于200400米
距商服中心的距离 ＜400米 400-600米 600-800米 800-1000米 ＞1000米 公用设施
状 况 距各类公用设施距离＜200米 距小学、幼儿园、医院、菜场的距离＜200米，其它公用设施距内 距各类公用设施距离在600-800米之间 距各类公用设施距离＞800米
环境质量 周围200米内无水、声、气污染源，绿化好，环境优美 周围150米内无水、声、气污染源，绿围100米内无水、声、气污染源，绿化较差 周围100米内有污染源，几乎无绿化
宗地自身条件 面积形状 面积形状对宗地利用有利 较有利，略有影响 有一定程度的影 朝向 南 东南 东 西南、东北 西、北
规划限制 规划对土地的利用类型和利用强度无限制 规划对土地的利用类型无限制，对土地利用强度有制 规划对土地利用类型基本无限制，对土地利用强度限制较大 规划改变土地利用类型
文体设施
状 况 周围300米内有文体设施 距文体设施距离在300-500米 距文体设施距离在500-8001500米
其它因素 极为有利 较有利 无利也无弊 有一定影响 影响较大
表6 二级地住宅用地容积率修正系数
容积率 <2.0 2.0 2.4 2.8 3.2 3.8 >3.8
修正系数 0.85 0.90 0.95 1.00 1.07 1.14 1.20
表7 五级地住宅用地容积率修正系数
容积率 <0.8 0.8 1.0 1.3 1.60 2.0 >2.0
修正系数 0.88 0.90 0.95 1.00 1.04 1.10 1.16
根据《城镇土地估价规程》与当地基准地价报告，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：
基准地价系数修正法评估的宗地地价（基准地价设定开发程度下的宗地地价）＝基准地价×K1×（1+∑K）×K2×K3 式中： K1──期日修正系数
∑K──影响地价区域因素及个别因素修正系数之和
K2──土地使用年期修正系数
K3──住宅用地容积率修正系数
如果本次所使用的基准地价设定的开发程度与本次评估设定待估宗地的开发程度存在差异，则需进行开发程度的修正，
2、确定待估宗地土地级别及基准地价
根据待估宗地的具体位置及当地城区土地级别图，确定各待估宗地所在土地级别和基准地价。
3、确定期日修正系数（K1）
本次评估的估价基准日为20xx年12月31日，当基准地价所对应的基准日与本次评估基准日不一致时，需根据当地的地
4、区域因素及个别因素修正
根据基准地价修正体系，对照待估宗地的区域及个别条件，进行修正，确定区域因素和个别因素修正。
5、确定容积率修正系数(K3)
根据基准地价修正体系，住宅用地需进行容积率修正，对照待估宗地的容积率，进行修正，确定待估宗地的容积率修正
6、计算基准地价设定开发程度条件下的宗地地价
经以上分析过程，可得到待估宗地，在基准地价设定开发程度条件下的土地价格。
7、计算估价设定开发程度条件下的宗地地价
当待估宗地设定开发程度与基准地价设定开发程度一致时，不需要进行开发程度的修正；当待估宗地设定开发程度与基设定开发程度条件下的宗地地价 ＝ 基准地价设定开发程度条件下的宗地地价 ± 开发程度修正幅度
在进行基准地价修正时，如需要对容积率进行单独修正或有其他修正，可以一并列出并修正，然后再进行年期修正。
8、确定土地使用权年期修正系数（K2）
当待估宗地设定年期与基准地价所对应的年期不一致时，需进行年期修正，修正公式为：
K2=1-1/(1+r)m
公式中：
K2——- 待估宗地的土地使用年期修正系数
r－－－土地还原率
m－－－待估宗地设定使用年限
基准地价系数修正法的评估测算过程及测算结果详见附表《基准地价系数修正法技术要点表》。
（二）收益还原法
收益还原法是在估算待估宗地在未来每年预期纯收益（正常年纯收益）的基础上，以一定的土地还原率，将评估对象在
1、确定房地年总收益
调查待估宗地所处区域与其特征相同或相似房地产用于出租的房地产租金水平，确定待估宗地房地出租的总收益。房地年总收益＝月租金×12×收益总面积×有效出租面积比率×出租率
2、房地出租年总费用
（1）管理费：
指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。按年租金的一定比例收取。
（2）维修费：
指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。一般参考委托方的实际维修费，按建筑物重置价格的一定比例计算。 房屋重置价格主要依据当地确定房屋重置价格的有关要求、该宗地的地上建筑物建筑结构及现场实际情况包括室内装修
（3）房屋年折旧费：
指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。
年折旧费＝房屋重置价格×（1－残值率）÷耐用年限或房屋可使用年限
①如在土地出让年期期满前，房屋已到耐用年限,则取耐用年限。耐用年限的确定:钢混结构耐用年限60年；砖混结构耐②如在土地出让年期期满前，房屋尚未到耐用年限，取房屋可使用年限。
房屋可使用年限 = 土地出让前房屋已使用年限 + 土地出让年限
这时不计房屋残值，即残值率为0。
（4）保险费：
指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。一般按房屋现值的一定比例计算，房屋现值计算房屋现值＝房屋重置价格－折旧总额＝重置价格－年折旧费×房屋已使用年限
（5）税金：
指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。
①房产税:依据税法及当地税务部门要求确定税率，房地年总收益×房产税税率；
②营业税：营业税按房地产年租金的一定税率计；
① 城市维护建设税：城市维护建设税，按营业税税额的一定比率计；
② 教育费附加：教育费附加，按营业税税额的一定比率计；
房地出租年总费用＝（1）+（2）+（3）+（4）+（5）
3、房地年纯收益
房地年纯收益＝房地年总收益—房地出租年总费用
4、房屋年纯收益
房屋年纯收益＝房屋现值×房屋还原利率
5、土地年纯收益
土地年纯收益＝房地年纯收益—房屋年纯收益
6、计算待估宗地总地价
总地价＝土地年纯收益÷r×[1－1/（1＋r）n]
其中: r——土地还原率
n——待估宗地土地使用年期
7、计算宗地单位面积地价
单位面积地价＝总地价÷总用地面积
收益还原法的评估测算过程及测算结果详见《收益还原法技术要点表》。
三、地价的确定
根据以上评估过程，得到不同方法的评估结果。通过对当地土地市场和土地价格的分析，考虑到两种方法的结果相近，不同方法的结果确定过程及确定结果详见附表《土地估价结果确定表》。
此次估价结果如下：
评估土地总面积：27399.6平方米
评估土地总地价：29428.12万元
大写：贰亿玖仟肆佰贰拾捌万壹仟贰佰元整
其中：（1）划拨土地总面积：11951.7平方米
评估土地总地价：10599.5421万元
大写：壹亿零伍佰玖拾玖万伍仟肆佰贰拾壹元整
（2）出让土地总面积：15447.9平方米
评估土地总地价：18828.5779万元
大写：壹亿捌仟捌佰贰拾捌万伍仟柒佰柒拾玖元整
（货币种类：人民币元）
《土地估价结果一览表》（划拨）
《土地估价结果一览表》（出让）
《土地权属汇总表》（划拨）
《土地权属汇总表》（出让）
《土地估价结果确定表》
不同方法的技术要点表
第四部分 附 件
附件1 待估宗地区域位置示意图
附件2 企业营业执照复印件
附件3 估价机构营业执照复印件
附件4 估价机构资质证书复印件
附件5 土地估价师资质证书复印件
土 地 估 价 报 告范例
土 地 估 价 报 告
估 价 名 称：南京大金陵美食娱乐有限公司位于雨花台区宁溧路综合楼地块使用权抵押价格评估（南京市雨花台区）
受托估价单位：江苏省苏地房地产咨询评估有限责任公司
土地估价报告编号：（苏）苏地（2005）（估）字第152号
土地估价技术报告编号:（苏）苏地（2005）（技）字第152号
提交估价报告日期：二OO五年八月三十日
土 地 估 价 报 告
第一部分 摘 要
一、估价项目名称
南京大金陵美食娱乐有限公司位于雨花台区宁溧路综合楼地块使用权抵押价格评估（南京市雨花台区）
二、委托估价方
委托单位：南京大金陵美食娱乐有限公司
单位地址：雨花台区雨花镇丁墙村
法人代表：戴 炜
联系电话：025-86907777-6666
三、估价目的
南京大金陵美食娱乐有限公司因抵押贷款的需要，特委托江苏省苏地房地产咨询评估有限公司对其所涉及的用于抵押贷款担保的土地资产进行了土地价格评估，为委托方以国有出让土地使用权为担保办理抵押贷款时提供客观、公正的土地价格参考依据。
四、估价基准日
二OO五年八月二十八日
五、估价日期
二OO五年八月二十二日至二OO五年八月三十日
六、地价定义
1. 地价内涵
本报告所评估的待估宗地地价是指待估宗地在估价基准日二OO五年八月二十八日，宗地红线外通路、通上水、通下水、通讯、通电、通气“六通”以及宗地红线内土地平整的开发条件下，设定用途为商业用地，剩余土地使用年限为33.00年的国有土地使用权权利与预期收益价格。
2. 土地实际开发程度和用途
评估设定宗地红线外通路、通上水、通下水、通讯、通电、通气“六通”，宗地红线内土地平整的开发条件下，评估设定用途为商业用地，商业用地剩余土地使用年限为33.00年，本次评估面积为2148.9m2 。
3. 土地估价时设定的开发条件
本次估价待估宗地设定开发程度为宗地红线外通路、通上水、通下水、通讯、通电、通气“六通”，宗地红线内土地平整的开发条件。
七、估价结果
南京大金陵美食娱乐有限公司位于雨花台区宁溧路综合楼地块使用权抵押价格评估（南京市雨花台区），国有土地使用证编号为宁雨国用（2004）第00005号，地号：141001040052，图号：41.00-95.75，登记用途为商业用地，土地登记面积为2148.9m2。在估价基准日二OO五年八月二十八日，评估设定宗地红线外通路、通上水、通下水、通讯、通电、通气“六通”，宗地红线内土地平整的开发条件下，评估设定用途为商业用地，商业用地剩余土地使用年限为33.00年，本次评估面积为2148.9m2，单位土地面积国有土地使用权价格为8112.16元/平方米，待估宗地总地价为1743.22万元，即人民币壹仟柒佰肆拾叁万贰仟贰佰元整。详见表1《土地估价结果一览表》。
表1 土地估价结果一览表
估价机构：江苏省苏地房地产咨询评估有限责任公司 估价报告编号：（苏）苏地（2005）（估）字第152号 估价基准日：二OO五年八月二十八日 土地使用权性质：出让
估价期日的土地使用者 土地证书号
（宗地号） 宗地位置 估价期日的实际用途 估价设定用途 容积率 估价期日的
实际开发程度 估价设定
的开发程度 土地使
用年期 评估面积
(平方米) 单位面
积地价
(元/平方米) 总地价
(万元)
南京大金陵美食娱乐有限公司 宁雨国用（2004）第00005号 雨花台区宁溧路 商业用地 商业用地 规划容积率3.31 宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气“六通”，宗地红线内场地平整 宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气“六通”，宗地红线内场地平整 33.00年 2148.9 8112.16 1743.22
一、上述土地估价结果的限定条件：
1.基础设施状况：
地面平整状况：地面平整； 周围道路状况：区域主干道宁溧公路 (卡子门大街)； 供电状况：宗地外供电优； 排水状况：宗地外排水较优；
供水状况：宗地外供水较优； 通讯状况：宗地外通讯较优；
供气状况：宗地外供气较优。
2.土地权利限制：无
3.规划限制条件：现状规划条件不变。
4.影响土地价格的其他限定条件：无。
二、其他需要说明的事项：
1、本次估价所引用的参数如利润率等的选取对估价结果产生影响。
2、本次估价没有考虑将来可能的特殊交易对该评估价的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化、城市总体规划发生重大调整以及遇有自然力和其他不可抗力对评估价的影响。
3、评估报告自评估基准日起半年内有效，评估价格仅作为委托方以待估宗地国有出让土地使用权为担保办理抵押贷款提供客观、公正的土地价格参考。
估价机构：江苏省苏地房地产咨询评估有限责任公司
二OO五年八月三十日
八、土地估价师签字
1.土地估价师肖 阳签字 ，证书号：94100137
2.土地估价师张 静签字 ，证书号：96100043
九、土地估价机构
估价机构负责人签字：
二○○五年八月三十日
第二部分 估价对象界定
一、委托估价方
委托单位：南京大金陵美食娱乐有限公司
单位地址：雨花台区雨花镇丁墙村
法人代表：戴 炜
联系电话：025-86907777-6666
二、估价对象
南京大金陵美食娱乐有限公司以出让方式取得了待估宗地国有土地使用权，出让终止日期为20xx年8月28日，剩余土地使用年限为33.00年。待估宗地位于雨花台区宁溧路综合楼地块使用权抵押价格评估（南京市雨花台区），国有土地使用证编号为宁雨国用（2004）第00005号，地号：141001040052，图号：41.00-95.75，登记用途为商业用地，土地登记面积为2148.9m2。在估价基准日二OO五年八月二十八日，本次评估面积为
2148.9m2。宗地四至：东至城南钢材市场；南至仁恒翠竹林；西至康盛花园；北至卡子门广场。待估宗地实际开发程度为宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气“六通”，宗地红线内土地平整的开发水平。
三、估价对象概况
1. 土地登记状况
1.1来源与历史沿革：根据待估宗地的国有土地使用证记载，南京大金陵美食娱乐有限公司以出让方式取得了待估宗地国有土地使用权，土地登记用途为商业用地，出让终止日期为20xx年8月28日。
1.2宗地位置：雨花台区宁溧路。
1.3宗地用途：登记用途为商业用地。
1.4宗地四至：东至城南钢材市场；南至仁恒翠竹林；西至康盛花园；北至卡子门广场。
1.5宗地面积：土地登记面积为2148.9m2，本次评估面积为2148.9m2 。
1.6土地级别：根据二○○一年十一月南京市基准地价，南京市雨花台区商业五级地范围内。
1.7国有土地使用证号：宁雨国用（2004）第00005号。
1.8地号：141001040052。
1.9图号：无。
2. 土地权利状况
2.1 土地所有权：待估宗地土地所有权属国家所有。
2.2 土地使用权：南京大金陵美食娱乐有限公司以出让的方式取得待估宗地的国有土地使用权，领取了国有土地使用权证，国有土地使用证编号为宁雨国用（2004）第00005号。在评估基准日二OO五年八月二十八日，土地登记用途为商业用地，土地登记面积为2148.9m2，本次评估面积为2148.9m2，商业用地剩余土地使用年限为33.00年。
2.3土地他项权利：待估宗地在估价基准日未设定出租、抵押等其他他项权利。
3. 土地利用状况
在评估基准日二OO五年八月二十八日，待估宗地土地面积为2148.9 m2，待估宗地内规划建设商办综合楼，规划地上建筑面积7115.21m2，地下建筑面积，规划容积率3.31，（其中负一层，配建停车场，面积2111.05 m2；一层，大中型商场，面积1623.5 m2；二－四层，商务办公楼，面积5491.71 m2），土地利用状况较优。
四、地价影响因素分析
1.一般因素
1.1地理位置
南京市位于江苏省西南部，地理坐标为东经118°22＇～119°14＇，北纬31°14＇～32°27＇，东与扬州、镇江、常州市相连，南接安徽省宣州市，西与安徽省滁州、马鞍山、芜湖市接壤，北临安徽省滁州市。
南京市位于我国经济核心区——长江三角洲西部，又处于长江沿江经济带东部，地处我国生产力布局长江和沿海地带“T”型产业密集带的结合部，紧邻我国最大的经济、金融中心和亚太地区重要的经济中心——上海，北连江淮，南接皖浙，东近大海，西达长江中、上游，经济地理位置十分优越。
1.2自然条件
1.2.1地势、地貌
南京市依其地貌特征属江苏省宁镇扬丘陵地区。全市地貌以低山缓岗为主，其中低山占土地总面积的3.5%，丘陵占土地总面积的4.3%，岗位占土地总面积的53%，平原、洼地及河流湖泊占土地总面积的39.2%。地貌类型多样，决定了全市土地利用方式的多样性、多宜性。
1.2.2气候、水文
南京属北亚热带湿润性气候。由于地处西风环流控制之下，季风性气候显著，四季分明，但冬夏长而春秋短。温、光、水资源较丰富，年平均温度为15.6度，最高气温43度（19xx年7月13日），最低气温—16.9度（19xx年1月6日）。年平均降雨117天，降雨量1106.5毫米，无霜期237天。每天6月下旬到7月中旬为梅雨季节。气候的变率较大，冬季干旱寒冷，夏季炎热多雨。主要气象灾害有台风外围影响南京市，但程度不大、寒潮、连阴雨、冰雹、炎热高温和旱涝。另外城市热岛效应明显且热岛面积有扩大趋势。境内主要河流有长江、秦淮河、滁河，南部有石臼、固城诸湖。
1.2.3行政区划及人口状况
20xx年年末前，南京市辖10区五县，随着经济的发展，南京市在实现市域经济发展过程中，对辖区内行政区划进行了一系列调整，20xx年12月，江宁县撤县改区，20xx年5月，南京市成立浦口、六合两个新区，20xx年10月，为加快河西新城区建设，促进城区资源整合，强化城市管理，南京市对白下、鼓楼、建邺、雨化4区的部分行政区划进行了重大调整。南京市现辖2县11区，分别为玄武、白下、秦淮、建邺、鼓楼、下关6城区，雨花台、栖霞、浦口、江宁、六合5郊区和溧水、高淳2郊县，全市总面积6，597km2。区划的调整使南京市土地市场由条块分割向市场一体化方向转变，消减了市场发展过程中人为因素干扰，同时为区域的共同发展提供统一的发展平台。
20xx年全年人口出生率7‰，比上年增加1.79个千分点。计划生育率达98%。20xx年末全市常住人口643万人。户籍总人口为572.23万人，比上年末增加8.95万人。在全市户籍人口中，市区4138.816万人，比上年末增加9.41万人；两县82.47万人，比上年末减少0.46万人。在全市户籍人口中，非农业人口391.67万人，占全市人口数的68.4%；农业人口180.56万人，占全市人口数的31.6%。全年人口出生率5.21‰，比上年下降0.6个千分点；死亡率5.82‰，比上年上升0.71个千分点。全市计划生育率达99.61%。
1.3社会状况
1.3.1社会经济状况
20xx年全市经济保持快速增长。全市生产总值为1910亿元，按可比价格计算，比上年增长17.3%。其中第一产业增加值70亿元，增长5.2%；第二产业增加值1005亿元，增长20.7%；第三产业增加值835亿元，增长14.9%。消费品价格上升。全年居民消费价格指数为103.0（以上年同期价格为100），比上年上升3.0%。其中，食品类、衣着类、医疗保健及个人用品类和居住类四项分别上升7.3%、1.3%、3.0%和3.1%，烟酒及用品类、家庭
设备用品及维修服务类、交通和通讯类、娱乐教育文化用品及服务类分别下降1.6%、1.7%、2.3%和0.7%。工业品出厂价格指数为107.1，比上年上升7.1%。就业和再就业工作继续加强。全年新增就业岗位12万个。为解决下岗人员就业难的问题，全年创办非正规劳动就业组织2300个，帮扶就业困难人员上岗1.36万人。年末城镇登记失业率为4.11%。
20xx年10月29日，中国人民银行提高金融机构人民币存、贷款的利率。其中一年期定期存款利率由1.98%上调为2.25%，一年期贷款利率由5.31%上调为5.58%。对于克服世界经济增长持续放缓对我国经济发展带来的不利影响，保持国民经济持续、快速、健康发展起到了一定作用。
1.3.2交通状况
南京市濒江近海，是我国华东地区重要的交通枢纽。铁路、公路、水运、航空、管道五种运输方式构成全方位、立体化、大运量的交通运输网络。南京港是全国内河第一大港；津浦、沪宁、宁铜3条铁路干线交汇于此，成为连接华中、华东、华北的重要铁路枢纽；南京是104、205、312、328四条国道、九条省道的交汇点和鲁宁输油管道的终端；南京禄口国际机场已建成启用，有30多条航线通往国内各主要城市；绕城公路、宁连、宁通一级公路、沪宁高速公路和宁马高速公路均已建成通车，南京市目前已成为长江中下游地区的重要交通枢纽，交通条件十分优越。
20xx年全年各种运输方式完成旅客运输总量18888万人次，比上年增长12.1%；客运周转量225.2亿人公里，比上年增长14.7%。完成货物运输总量16116.7万吨，比上年增长8.7%；货运周转量1237.9亿吨公里，比上年增长42.5%。
1.3.3城市基础设施状况
南京市区现有水厂7座，日供水量177万吨。南京电网系华东电网的枢纽之一，有七回220kv线路与华东电网相连。主城以220kv变电站为电源站，110kv高压输电线为主要网络形成单环网供电。南京电网目前有38.5万kw（南京热电厂）和10.5万kw（下关电厂）电厂各1座，日供电量超过2000万kwh。南京目前的煤气气源来自南郊的梅山冶金公司焦化厂、南京第二钢铁厂和城北的南京煤制气厂，在城东玄武湖和城西南南湖各有1座储气柜，规模均为11.5万m2。南京液化气气源，主要由金陵石化公司和扬子石化公司供应。居民燃料气化率超过90%。南京人均供水、用电量和气化率均居全国大城市前列。总之，南京市区基础设施趋于完善。
1.4城市性质
南京市是著名古都、江苏省省会、长江下游重要的中心城市。南京市为我国六大古都之一，是国家级历史文化名城，作为江苏省省会，是全省的政治、文化、经济中心；作为长江流域四大中心城市之一和长江三角洲西部枢纽城市，是南京都市圈的核心城市。目前南京市已发展成为经济发达、环境优美、融古都风貌与现代文明于一体的江滨城市。
南京也是仅次于上海的商业中心城市和金融中心城市。由于南京有比较好的文化积淀，高校和科研院所高度集中，因此有比较丰富且高质量的人力资源供给，这在长期上保证了南京的城市竞争力的稳定和提升。构成南京城市竞争力不利因素的是城市的影响力和国际化两大方面。无论是产业发展还是城市建设，南京均达到较高的水平，但似乎又很难找出在全国有最突出影响的地方。在东南沿海特大城市中，南京的国际化程度偏低，外资银行、跨国公司地区总部和从事跨国经营的企业偏少，举办引人瞩目的大型国际活动较少。
1.5城市建设
南京20xx年城市建设日新月异。长江三桥建设进展顺利，超额完成年度计划，累计完成投资17.06亿元，占计划总投资额55%。宁淮高速公路南京段、宁蚌高速公路南京段、沪宁高速公路南京段扩建工程、汤龙公路、205国道宁芜段扩建工程（南京段）、312国道沪宁段扩建（南京段）、南京绕城公路高速化改造、江南和江北沿江公路等9条公路建设按计划稳步推进，完成年度任务的94.1%，累计完成投资35.82亿元，占计划总投资的47.5%。地铁一号线已累计完成计划总投资的79.3%，实现了全线“电通”和“轨通”，正在进行单机和单系统调试运行。全年新、改建道路长度170公里，新增道路面积约500万平方米，人均道路面积12.9平方米。公交运营车辆总数达4700辆，比上年净增261辆。“绿色南京”工程完成重点项目及城市园林绿化面积19.3万亩，栽植各类乔灌木424万株，栽植大树6.6万株；全年新增绿地面积近594万平方米，其中新增公共绿地面积327万平方米；人均公共绿地面积预计达到11平方米，建成区绿化覆盖率预计达到44.5%。新改建公厕60座；新改建垃圾中转站15座；开工建设了轿子山垃圾场1号库、水阁2号库工程；全年完成亮化楼宇300余幢。
1.6城市经济状况
城市经济以第二产业和第三产业为主。商服业历史悠久，拥有众多的名店、名品。商服业企业集中分布于市区中心地带，繁华程度较高，发展第二产业的基本思路是“充分发挥科技优势，强化企业素质和效益，重点扶持
支柱产业，调整改造传统产业，加快培育战略产业，逐步建立以高技术含量和集约、规模经营为特征的现代化产业体系”。牢固确立计算机及通信设备、家用电器、汽车摩托车、石油及精细化工、建筑及建材五大支柱产业在第二产业经济中的主导地处。随着产业结构的调整，规模经济不断壮大，集团企业日益增多。南京作为区域性的特大城市，经过近10年的发展，南京社会经济状况发生了较大变化，城市发展速度较快。
1.7城镇土地利用规划
根据南京市人民政府《南京市总体利用规划》，建成一小时都市圈，都市圈是南京城市发展的主要地区，包括主城、12个外围城镇和14个重点发展建制镇，以长江为轴，东进南延，南北呼应，形成以主城为核心的结构多元、间隔分布的现代化大都市的空间格局。主城区工业用地比重下降至13%以内，盘活利用城乡存量建设用地不少于2100公顷；人均道路近期8平方米，远期10平方米；人均绿地近朔7.5平方米，远期8平方米；人均居住面积近朔10平方米，远期13平方米；建成区总容积率近期提高到0.36，远期至0.40。
主城是都市圈的核心，以金融、贸易、科技、信息、综合管理、服务职能为主，规划优化主城用地结构，大力发展第三产业；重点改善道路交通，加快基础设施建设；提高环境质量，保护古都特色；完善城市防灾体系，保障城市安全。规划的市中心区东至城东干道，西至城西干道，北至新模范马路，南至建康路－升州路，用地20.5平方公里。主要由新街口－鼓楼综合商贸中心和鼓楼信息中心、北京东、西路行政中心，山西路、湖南路、中央路、太平南路、莫愁路商业街，汉中路金融中心，长江路文化街和珠江路－广州路科技街等专业中心构成。规划调整后，市中心区第三产业用地比重应达70%?以上。
1.8土地市场状况
20xx年，我国房地产经历了宏观调控最严厉的一年，监察部和国土资源部颁布在20xx年8月31日前今年各地必须将经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的历史遗留问题处理完毕的文件；国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目（不包含经济适用房）资本金比例从20％提高到35％以上；10月29日，央行提高人民币存贷款基准利率，1年期基准贷款利率从5.31%上调0.27个百分点，至5.58%；将1年期存款利率从1.98%升至
2.25%，升幅也为0.27个百分点，同时确定贷款利率可以浮动，最高上浮系数为贷款基准利率的2.3倍。众多政策动态表明国家近期在宏观调控上对房地产行业采取了进行适度打压和紧缩态度。而在这种背景下，20xx年末银行信贷增长放缓、固定资产投资增长减速、工业经济增长放慢，由于冻结农地转为建设用地，土地供应总量过快增长的势头得到有效控制，而货币紧缩也使得土地的需求量有所减少，宏观调控已初见成效。根据我省土地市场的建设和供需状况，并结合经济发展状况和国家宏观调控政策的分析，20xx年度南京市地价水平将延续上涨的趋势，但上涨幅度在总体上可能低于20xx年度。
从南京市近年的土地市场供给和需求来看，住宅、商业用地需求较大，呈供需两旺状况；办公用地需求已基本饱和；工业仓储用地供给比例较小，主要通过协议出让方式供给。其他相关用地供给和需求极少。
1.9产业、税收政策因素
城市的发展水平和速度，在一定程度上表现在城市产业结构的合理与否。随着南京市的产业结构由第二产业主导型向第三产业主导型发展，南京市用地功能分区发生明显变化，城区工业用地逐步转化为经营性用地，产业结构调整一方面引起土地市场供需关系发生变化，另一方面也引起城区不同板块土地市场结构方面发生变化，使南京土地市场在城市规划和城市用地功能分区引导下供需趋于合理。
根据江苏省地方税务局关于印发《关于建筑业营业税征收管理暂行办法》的通知，对涉及以下业务的单位和个人征收税率3%的建筑业营业税：（1）对不动产的修缮业务；（2）外购（或代为采购）建筑、装潢材料、机器设备并负责安装业务；（3）销售自建的建筑物。
综上所述，南京市区地价水平在近期内稳中有升，土地价格有一定幅度的上扬。
2.区域因素
2.1区域位置
待估宗地所在的雨花台区位于南京市主城区南部，北临卡子门广场，南近绕城公路，属城郊结合部，该区域内沿宁溧公路两侧已经形成了以汽车专营店为特色的商业街，目前区域内基础设施及公用设施条件一般，自然条件一般。
2.2区域繁华状况
待估宗地位于雨花台区宁溧路，在紫荆花路于郁金香路之间，距大明路汽车一条街商服中心约0.5公里，距麦德龙超市约1.5公里，附近有华翔富奇汽车专卖店、解放轻卡SUV专卖店、南京依维柯等商业网点，周围汽车销售、维修等商业网点较多，目前该区域内商服繁华状况一般。
2.3交通条件
2.3.1道路通达度
待估宗地临龙蟠南路，附近有主干道宁溧路、宁南大道;次干道紫荆花路、郁金香路等，道路通达度较优。
2.3.2公交便捷度
2.3.2.1公路
待估宗地所在区域有14路、27路、86路、101路、102路、316路、南金线等多路公交线路，公交便捷度较优；距南京市中央门长途汽车站约13公里，距中华门长途汽车站约3.5公里，公路客运便利度一般。
2.3.2.2铁路
距南京市火车站约14公里，铁路运输便利度较劣。
2.3.2.3水运
距南京港四号码头（客运码头）约16.5公里，水路交通便利度劣
2.4基础设施条件
2.4.1供水
待估宗地所处区域由南京市自来水厂（长江引水）供水，供水保证率98%以上，供水状况优。
2.4.2排水
待估宗地所处区域排水体系为雨污分流制，主要道路两侧排水管径在1000-1500mm左右，大雨过后基本无积水，排水状况较优。
2.4.3供电
待估宗地所处区域由南京市供电局城南供电分局供电，供电保证率98%以上，供电设施完善，供电状况优。
2.4.4通讯
待估宗地所处区域属雨花台区电信局市话服务范围，电话采用程控交换，装机容量大，通讯水平高，通讯状况优。
2.4.5通气
待估宗地所处区域供气保证率98%以上，供气状况较优。
2.5公用设施状况
待估宗地所在区域内公用设施较少，且级别较低，区域内总体公用设施状况较劣。
2.6 环境质量
待估宗地所处区域有轻微的交通噪音污染，基本无大气和水污染，综合环境质量一般。
2.7城市规划限制
南京市城市总体规划对待估宗地所在区域土地利用类型和强度均有一定限制。
2.8自然灾害影响
待估宗地所处区域基本不受自然灾害影响。
3.个别因素
3.1宗地位置
待估宗地位于雨花台区宁溧路，地处南京市土地定级估价商业用地五级地范围内。
3.2宗地面积、形状
待估宗地土地登记面积为2148.9m2，本次评估面积为2148.9m2，面积一般，形状基本为规则多边形，对待估宗地的开发利用基本无影响。
3.3宗地地形、地势
待估宗地地形、地势较为平坦，宗地地形较优。
3.4宗地地基状况
待估宗地位于平原区域，地基承载力好，商业建筑建设时需作简单的基础处理，地基条件较优。
3.5宗地临街状况
待估宗地东临宁溧公路（卡子门大街），宗地整体临街状况较优。
3.6邻接道路等级和通达性
待估宗地东距主干道宁溧公路（卡子门大街）约30米，北距主干道大明路约500米，邻接道路等级较高，通达性较优。
3.7距交通设施距离
待估宗地临公交站点夹站，有14路、27路、86路、101路、102路、316路、南金线等多路公交线路，距南京市中央门长途汽车站约13公里，距南京市火车站约14公里。
3.8距商业设施距离
待估宗地位于卡子门（宁溧公路）商服中心边缘，南距麦德隆超市约1.5公里，沿宁溧公路两侧主要为汽车专营店。
3.9宗地利用状况
根据《南京市建筑工程规划许可证》宁规城南建筑[2004]0031号， 核定待估宗地土地面积为2148.9 m2，待估宗地内规划建设商办综合楼，规划地上建筑面积7115.21m2，地下建筑面积，规划容积率3.31，（其中负一层，配建停车场，面积2111.05 m2；一层，大中型商场，面积1623.5 m2；二－四层，商务办公楼，面积5491.71 m2），土地利用状况较优。
3.10宗地规划限制
城市规划对待估宗地的土地利用类型和利用强度均有一定限制。
3.11土地利用权利状况及使用
南京大金陵美食娱乐有限公司以出让方式取得了待估宗地土地使用权，使用年限为40年，终止日期为20xx年08月28日，至估价基准日二OO五年八月二十八日，商业用地剩余土地使用年限为33.00年。
第三部分 土地估价结果及其使用
一、估价依据
1. 法律、法规和政策文件
1.1《中华人民共和国土地管理法》（19xx年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订，19xx年1月1日施行）
1.2《中华人民共和国城市房地产管理法》（19xx年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，19xx年1月1日施行）
1.3《中华人民共和国土地管理法实施条例》（19xx年12月24日国务院令第256号，19xx年1月1日施行）
1.4《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（19xx年5月19日国务院令第55号，19xx年5月19日施行）
1.5 《中华人民共和国城市规划法》（19xx年12月26日第七届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过，19xx年4月1日施行）
1.6国土资源部《关于印发试行〈土地分类〉的通知》（20xx年8月21日国土资发[2001]255号）
1.7《江苏省土地管理条例》（20xx年10月17日江苏省第九届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过，自20xx年1月1日起施行）
1.8江苏省人民政府和江苏省国土资源厅、原江苏省国土管理局颁发的有关文件
1.9南京市人民政府和南京市国土资源局颁发的有关文件
2. 技术规程
2.1 中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）
2.2中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的国家标准《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2001）
2.3原国家土地管理局发布的《城镇地籍调查规程》（TD1001-1993）
3. 其它
3.1委托方提供的有关资料
3.1.1国有土地使用证复印件
3.1.2待估宗地建设工程规划许可证复印件
3.1.3待估宗地主要经济技术指标
3.1.4委托方营业执照复印件
3.1.5委托方提供的基本情况资料
3.2受托估价方掌握的有关资料
3.2.1估价对象所在地自然条件、社会经济条件、行政区划人口等方面的基本情况资料
3.2.2估价对象所在地统计资料
3.2.3估价对象所在地城市规划资料
3.2.4估价对象所在地城市基础设施基本情况资料
3.2.5估价对象所在地基准地价及其修正体系等方面的资料
3.2.6估价对象所在地房地产租赁、商品房买卖、土地出让转让、土地市场供需状况等土地市场方面的资料
3.2.7估价对象所在地建筑工程造价信息等方面的资料
3.3估价人员实际勘察、调查所获取的资料
3.3.1估价人员向国土资源管理部门查阅复印的土地权属状况及土地利用与权属变更状况的资料
3.3.2估价人员实地踏勘和调查收集的有关估价对象权属、基础设施、宗地条件方面的资料
3.3.3估价人员实地踏勘和调查收集的有关估价对象建筑物状况资料
3.3.4估价人员实地踏勘和调查收集的估价对象所在地自然条件、社会经济条件、行政区划人口等方面的基本情况资料
3.3.5估价人员实地踏勘和调查收集的估价对象所在地统计资料
3.3.6估价人员实地踏勘和调查收集的估价对象所在地城市规划资料
3.3.7估价人员实地踏勘和调查收集的估价对象所在地城市基础设施基本情况资料
3.3.8估价人员实地踏勘和调查收集的估价对象所在地基准地价及其修正体系等方面的资料
3.3.9估价人员实地踏勘和调查收集的估价对象所在地建筑工程造价信息等方面的资料
二、土地估价
1.估价原则
本次估价过程中，遵循的主要原则有：
1.1预期收益原则
对于土地价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要意义在于为推测未来的收益变化动向提供依据，其价格应是由反映该宗土地将来的总收益所决定。这要求土地估价师必须了解过去的土地收益状况，并对土地市场状况、发展趋势、政治经济形势等诸方面对土地市场的影响进行细致的分析研究和预测，准确地预测土地现在和未来能为权利人带来的利润总和，即收益价格。
1.2替代原则
根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响和比较之后才决定的。土地价格也同样遵循替代规律，即同类型具有替代可能的土地价格相互牵制。换言之，具有相同使用价值、有替代可能的宗地之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋向一致。
1.3最有效利用原则
由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来的收益不同，且土地权利人都期望从其所占用的土地上获得更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据，所以地价是以该宗地的效用作最有效发挥为前提的。
1.4供需原则
在完全的自由市场中，一般商品的价格取决于需求与供给的均衡点，需求超过供给，价格随之提高；反之，供给超过需求，价格随之下降，这就是供求均衡法则。由于土地具有地理位置的固定性、面积的有限性等自然特性，使价格独占性较强，需求与供给都限于局部地区，供给量有限，竞争主要是在需求方面进行，即土地不能实行完全竞争。因此，土地不能仅根据均衡法则来决定价格，尤其在我国城市土地属国家所有，市场中能够流动的仅是有限年期的土地使用权，土地供方主要由国家控制，这一因素对地价具有至关重要的影响，在进行土地估价时，应充分了解土地市场的上述特性。
1.5报酬递增递减原则
报酬递增递减原则是指一种投入产出关系，是指在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系，即假定仅有一种投入量是可变的，其他的投入量保持不变，则随着该种可变投入量的增加，在开始时，产出量的增加有可能是递增的；但当这种可变投入量的继续增加达到某一点以后，产出量的增加会越来越小，即会出现递减现象。在土地评估中表现为如果一宗土地的使用强度（如建筑层数、建筑高度、建筑容积率、建筑规模）超过一定限度后，收益就会开始下降。报酬递增递减原则可以帮助确定待估宗地的最佳集约度和最佳规模。
1.6贡献原则
贡献原则是指土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地的价格可以土地对土地收益的贡献大小来决定。贡献原则要求在评估土地资产的价值时，必须综合考虑该项土地资产在整体资产构成中的重要性，考虑其它生产要素如房屋、机器设备、经营者的经营等所带来的收益，而不是孤立地确定土地资产的价值。
1.7变动原则
一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合
的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。
总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合法的原则进行土地价格评估，做到评估过程严谨，评估方法合理、科学，评估结果准确，严格保守估价秘密。
2.估价方法
2.1.估价方法的选择
一般而言，土地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法和路线价法等几种方法。
根据评估对象的土地利用特点和估价目的以及估价方收集的资料, 待估宗地不适于运用收益还原法、路线价法、成本逼近法进行评估。由于南京市城区与待估宗地类似的交易案例不多，故亦难以采用市场比较法。根据委估方提供的资料，待估宗地作为待开发土地，且已取得工程规划条件，故可以采用假设开发法对待估宗地地价进行评估，另外待估宗地位于南京市土地定级估价范围内，故还可以选用基准地价系数修正法对待估宗地地价进行评估。
2.2.土地估价的技术路线
2.2.1假设开发法技术路线
假设开发法是在估算开发完成后不动产正常售价的基础上，扣除建筑物建造费用及相关专业费用、开发过程中发生的税费、利息、利润及不可预见费等费用后的价格余额来确定待估宗地土地价格的一种方法。计算公式为： 地价=不动产总价-建安费-专业费-开发过程中的税费-小区公共配套设施建设费-利息-利润-销售税费-不可预见费。
2.2.2基准地价系数修正法技术路线
基准地价系数修正法是指以待估宗地所在区域的基准地价为基础，参照基准地价评估宗地地价的修正系数表和修正说明表，以待估宗地所在区域各因素条件的平均状况与待估宗地的各因素条件进行对比分析，评估出各因素修正系数，进而求算出待估宗地在估价基准日时的土地价格。
其基本计算公式为：地价=基准地价×期日修正系数×年期修正系数×（1+综合修正系数）±开发程度修正。
2.2.3测算结果
采用假设开发法测算结果为8556.54元/m2。
采用基准地价系数修正法测算结果为7667.77元/m2。
3.估价结果
3.1 地价的确定
本次评估采用假设开发法和基准地价系数修正法测算的结果相差不大，两种评估方法评估结果客观可靠，测算地价基本符合当地水平，故取两者的简单算术平均值作为待估宗地单位面积地价。
待估宗地地价=（8556.54元/m2+7667.77元/m2）/2
=8112.16元/m2
3.2估价结果
南京大金陵美食娱乐有限公司位于雨花台区宁溧路综合楼地块使用权抵押价格评估（南京市雨花台区），国有土地使用证编号为宁雨国用（2004）第00005号，地号：141001040052，图号：41.00-95.75，登记用途为商业用地，土地登记面积为2148.9m2。在估价基准日二OO五年八月二十八日，评估设定宗地红线外通路、通上水、通下水、通讯、通电、通气“六通”，宗地红线内土地平整的开发条件下，评估设定用途为商业用地，商业用地剩余土地使用年限为33.00年，本次评估面积为2148.9m2，单位土地面积国有土地使用权价格为8112.16元/平方米，待估宗地总地价为1743.22万元，即人民币壹仟柒佰肆拾叁万贰仟贰佰元整。
三、估价结果和估价报告的使用
1.估价的前提和假设条件
1.1本报告设定的待估宗地土地开发条件是指在估价基准日二OO五年八月二十八日，宗地红线外达到通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气“六通”和宗地红线内土地平整的开发水平。
1.2本报告评估的待估宗地地价是指在估价基准日二OO五年八月二十八日，设定用途、设定土地开发程度和设定土地使用年限下的国有土地使用权未来纯收益的现值总和。
1.3任何有关待估宗地国有土地使用权的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。
1.4委托方提供的有关待估宗地的资料属实。
2.估价结果和估价报告的使用
2.1本报告仅限于中华人民共和国境内使用，用除中文以外的其它文字制作本报告，须经受托估价方和制作本报告的土地估价师认可。
2.2 本报告自提交之日起半年内有效，若要过期使用，必须进行期日修正或重新评估。
2.3报告中引用的土地面积是指待估宗地国有土地使用证证载面积。
2.4本报告仅为南京大金陵美食娱乐有限公司核定地价提供客观、公正、合理的土地价格标准。如委托估价方超出本报告限定的使用条件使用本报告，受托估价方不承担任何法律或经济责任。
2.5委托估价方在使用本报告时必须保证本报告的完整性。受托估价方提供给委托方的土地估价报告仅供委托方核定地价时使用，土地估价技术报告不提供给委托方。
2.6本估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，江苏省苏地房地产咨询评估有限责任公司对该报告有解释权。
3.需要特殊说明的事项
3.1有关资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料
3.1.1委托方提供的国有土地使用权证复印件
3.1.2委托方提供的建设工程规划许可证印件
3.1.3估价师对待估宗地所在区域市场进行调查后收集的有关数据，并对这些数据进行客观分析后，得到待估宗地所在区域内的客观平均水平。
3.1.4估价师从南京市国土资源局等部门收集到的相关政府政策资料。
3.2对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项
3.2.1待估宗地土地估价设定的开发程度为宗地红线外达到通路、通电、供水、排水、通讯、通气“六通”，宗地红线内部土地平整“一平”的开发条件。开发程度如变化，待估宗地地价将根据开发程度发生变化的实际情况发生相应的变化。
3.2.2本次评估待估宗地设定用途为商业用地。用途的变化将导致待估宗地地价发生变化。
3.3估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理
3.3.1土地使用权处置需要合理的周期，设定在这个周期内，市场状况、物理状态等是相对静止不变的。
3.3.2由于估价对象的个别性所形成的特殊性，估价对象的价格更受需求市场的影响，本次估价把投资人作为经济人考虑，未考虑心理因素及宣传鼓动因素对地价的影响。
3.3.3本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。
第四部分 附 件
一、待估宗地国有土地使用证复印件
二、待估宗地建设工程规划许可证复印件
三、待估宗地现状照片
四、委托估价方营业执照复印件
五、受托估价机构资质证书及营业执照复印件
六、本次评估土地估价师资格证书复印件