关于房地产估价的调研报告
一幢建筑物，一块土地都有他的价值，那怎么去判定他的价格呢，这就与估价有关了。所估出的价格就与现状差不多了，我也在一家评估公司工作，对估价还是有一定的了解。
一、估价的假设和限制条件
1、 假设条件
估价是以估价对象能够按规划的法定用途持续使用为假设前提。我们假设估价对象符合国家和地方的有关法律规章、建设规划和使用的限制条件。得出的价格结论在一定程度上是建立在对委托方提供的资料数据进行综合分析的基础之上，估价是以委托方所提供资料的真实性、完整性、合法性为假设前提。得出的价格结论，是建立在假设估价对象所在地具有一个公开、比较活跃、发达的房地产市场，估价对象能够自由地在市场上租售；交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识；为使交易完成以及达成合理成交价格，需有一个合理的谈判周期，在这个周期内，市场状况、物理状态等是相对静止不变的；不考虑特殊买家的附加出价。介于估价师的专业范围限制，我们未对估价对象所在地块的水文及地质状况进行研究，因此我们假设该地块的水文及地质状况为该地区的一般状况。介于估价师的专业范围限制，我们假设估价对象不存在任何可能影响房地产价格的有害物质。不对是否存在有害物质作任何说明。
2、 限制条件
评估结果反映评估对象在本次评估目的下，根据国家、地方现行政策规定，按房地产评估程序和公认的估价方法确定的正常状态下的市场价值。没有考虑特殊的交易方可能追加付出的价格对其评估结果的影响，当上述条件在评估结果有效期内发生明显变动时，上述评估结果在未作相应修正的情况下不再生效。评估结果反映评估对象在本次评估目的下，未考虑国家宏观经济政策发生变化以及其它不可预见因素对房地产价格的影响，前述条件在评估结果有效期内发生明显变动时，评估结果在未作相应修正的情况下不再生效。估价仅对估价对象不动产部分（包含由估价师确认的建筑物、土地及附属配套设施）进行评估。介于评估公司执业范围限制，公司估价师在估价过程中只对估价对象进行了一般性的勘察，未对估价对象的结构和建筑质量等专业性内容进行鉴定。报告以估价对象内在质量符合国家有关标准并足以维持其正常使用为假设前提。
二、价值定义
估价是反映估价对象在列明目的和前提限制条件下的全部产权权益在估价时点的抵押价值；房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的公开市场价值减去法定优先受偿款。法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。
三、估价原则
估价中估价主要遵循独立、客观、公正的工作原则，同时遵循以下估价原则：
1、合法原则：估价对象在估价时其应当符合国家的法律、法规和有权机关的有关规定，用途、交易及处分方式，必须以房地产合法使用为前提；
2、最高最佳使用原则：能给估价对象带来最高收益的使用，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行，估价中以其按现状使用为最高最佳使用；
3、替代原则：房地产价格遵循替代规律，有相同的使用价格或相同效用、有替代可能的房地产会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致；
4、估价时点原则：由于房地产市场是不断变化的，在不同的估价时点，同一宗房地产往往具有不同的价格水平，对估价对象的房地产市场情况及自身情况的界定，均以其在估价时点已知或假设的状况为准；
5、谨慎原则：要求在面临不确定因素的情况下作出判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计到各种风险和损失，不高估市场价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款额。
四、估价方法
1、估价方法的选用：
为了对估价对象进行客观、公正的估价，估价人员严格按照房地产估价的原则，认真分析、研究了所掌握的资料，进行了实地勘察和对邻近地区类似物业调查之后，确定采用收益法、市场法进行评估。
2、收益法的原理
是在求取估价对象的价格时运用适当的报酬率，将预期的估价对象未来各期的正常纯收益折算到估价时点上，再求其之和来确定估价对象的价格的一种估价方法。
3、收益法的公式
其中：V—房地产在估价时点的收益价格
A—房地产的未来第一年净运营收益
Y—房地产的报酬率
g—房地产收益逐年递增比率
n—房地产的收益年限
4、市场法的原理
将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价值的方法。
5、市场法基本公式
估价对象比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域修正系数×个别修正系数
五、风险提示及变现能力分析
（一） 风险提示
1、估价对象可能因区域规划、功能定位、市政建设、交通条件、生态环境、使用状况等因素变化导致抵押价值减损。
2、估价对象可能因房地产供求市场变化、国家宏观政策和经济形势变化、相关税费和银行利率调整等因素导致估价对象的抵押价值减损。
3、估价使用者应合理使用评估价值。关注处置房地产时快速变现费用变化对估价对象抵押价值的影响；关注估价出具之后至抵押登记期间是否会出现法定优先受偿权利。
4、使用者应定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。
（二）变现能力分析
变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性；主要包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性分析：
1、估价对象用途为商业用房，通用性较强，具备独立性使用性，不可分割转让。
2、快速变现不是公平的市场状况，最有可能实现的价格与市场价值存在一定差异，重庆房地产拍卖市场现阶段发育尚不成熟，拍卖公司对项目的推广力度也影响着拍卖变现结果的高低，估价对象的变现价格要低于市场价格，根据一般情况，两者之间的差异程度为30-40%；
3、从房地产开始变现至交易双方达成房地产变现约定为止，重庆地区房地产变现周期一般呈现1个月—12个月的变现期限；估价对象变现时间长短受估价对象的区位、实物状况影响较大，如交通条件、成新度、户型结构、总价数额大小等因素尤为突出。从房地产类型而言，住宅、车位、独立门面等类型房地产变现期限短，整层写字间、整层商业用房、工业用途物业的变现期限长。估价对象作为商业用房，变现期限在6-12个月。处置变现，必然会产生一些相关费用，如律师费、诉讼费、评估费、拍卖费、交易税费、强制执行费、申请诉讼保全费等。清偿顺序为：①支付拍卖、评估该抵押房地产之费用，②支付与该抵押房地产相关的应纳税费，③按抵押顺序依次偿还抵押人所欠抵押权人的本息及违约金，④余额退还给抵押人。
1997年重庆成为直辖市，在1997年至20##年的10年间，重庆房地产业呈现较高增长运行态势。20##年，随着金融危机的迅速蔓延，重庆市房地产市场受外部环境的影响逐步显现，开发投资增速放缓。需求方观望情绪浓厚，商品房交易量下降，房地产市场进入调整期。20##年上半年重庆房地产市场频现回暖信号，市场开始复苏。针对20##年房地产量价齐升的走势，20##年国家不断出台房地产调控政策，虽然在调控政策的作用下，5月至8月房地产市场开始调整，商品房销量逐月回落，房价增速受到一定程度地遏制。但9月份以后，房地产市场销售出现回暖、房价环比回升，房地产市场调控的效果不明显，促使20##年初国家又一轮更严厉的房地产调控政策出台，使房地产市场发生较大的变化。
虽然20##年房地产调控措施层出不穷，但在通胀预期增强、汇率上升压力加大、投资渠道匮乏等各种外部因素的影响，以及房地产市场内在因素作用下， 20##年末房地产市场出现明显回升，房价依然居于较高水平，20##年初新一轮的房地产调控政策相继出台。《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，再一次出重拳进行调控。一是强化调控政策的落实，要求各地政府合理确定本地新建住房价格控制目标，将稳定价格的任务进一步落实到地方政府；二是加大控制需求的力度，购买二套房首付比例提高到60%；要求房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施；三是对原有税收、差别信贷政策、土地准入资格和资金审查政策要完善和强化落实。四是加大住房保障的力度，明确20##年要建设保障性住房1000万套，扩大住房保障的覆盖面，全力解决中低收入居民的住房需求。同时于1月27日公布了重庆市实施房产税试点的方案，开征房产税已经迈出了第一步。20##年虽然实行的是积极的财政政策和适度宽松的货币政策，但面临通货膨胀压力，央行的货币政策已转变为适度紧缩。从20##年1月12日中国人民银行宣布上调存款准备金率0.5个百分点开始，至今，大型金融机构存款准备金率已达到21.5%；并于20##年10月开始四次提高存贷款基准利率。央行货币政策的调整，增加了房地产开发企业融资的难度。贷款利率提高，增加了房地产开发商的资金成本，同时也增加了房屋消费者的购房成本，抑制了购房需求。
重庆商业地产开发主要集中在大型购物中心、开放式商业街和社区商铺三大类，商业地产开发量约占整个社区开发总量的20%。《国务院关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的若干意见》明确提出，要把重庆“打造成长江上游地区的‘会展之都’、‘购物之都’和‘美食之都’， 我市已有解放碑、观音桥跻身百亿级商圈，而沙坪坝区三峡广场、杨家坪、南坪三大商圈销售最低的也在87亿元。目前重庆最受欢迎的是独门独户的临街独立式门面，其次是平层商铺，而被大力打造的开放式商业街被投资者认可还需要一定的时间，商场内二楼以上的商铺和开放式商业街二楼以上的商铺关注度较低。国家对住宅用房地产调控力度加大，投资商业地产成为部分投资者的选择。
商业地产投资具有投资回收期较长的特点，租金价格比较平稳，而目前投资者对商业地产看重的原因是：一、能抵御通货膨胀的影响；二、预计未来转售价格与原购价差额获利；三、稳定的租金收益。商业地产交易价格呈现上涨趋势，这一趋势在未来较长时间内不会被改变。
下面为本人所做的一个评估报告：
房地产抵押估价技术报告
一、估价对象实物状况描述与分析
1、土地状况描述
估价对象坐落于江北区观音桥街道拓展大厦19-9，土地使用权性质为出让，土地使用权终止日期为20##年1月13日，至估价时点，剩余使用年限约为39年，证载用途为商业用地，土地级别为商业2级，估价对象分摊土地使用权面积19平方米。地形为规则多边形，土地开发程度红线内达到“五通一平”（路、水、电、气、通讯通，场地平整）。宗地较平坦。
2、建筑物状况描述
所在建筑为多层商住楼，钢混结构，估价对象位于第2层，层高约3米，商业用途。建筑面积为139.08平方米，套内面积124.65平方米，形状为矩形，开间约5米，进深约5米，长宽比适中。修建年代为20##年，维护保养情况一般。具体装修情况如下：外墙：外墙砖及马赛克；内墙：墙面漆；地面：客厅地砖、卧室木地板；门：进户防盗门，其它实木门；顶：吊顶；厨卫：瓷砖满墙，防滑地砖，扣板吊顶。
配套设施：估价对象水、电、气、闭路、通讯、宽带通，电梯2部，物业管理较好。
二、估价对象权益状况描述与分析
（1）房地产权属登记情况
权属证书编号：估价对象的《房地产权证》证号为［103房地证2007字第00853号］；
土地使用权类型：出让；
土地使用者及房屋所有权人：重庆嘉华实业有限公司；
（2）他项权利情况：至估价时点，未发现他项权利存在。
三、估价对象区位状况描述与分析
此处描述区域整体概况
估价对象坐落于江北区观音桥街道拓展大厦19-9，位于小学内，公园内环境幽雅，空气清新，绿化好。附近有雅豪丽景、风光花园等楼盘，估价对象距石碾盘较近，周边有超市、农贸市场、蓝天医院等，生活配套设施及城市基础设施完善。估价对象距沙坪坝商业中心约500米距离，公园门口设有公交车站，有237、211、208、209、467、843、133等多路公交车经过，出行便利。
四、估价测算过程
（一）采用收益法测算估价对象收益价格
综合考虑估价对象所在地区同类物业收益的变化情况，并对邻近地区房地产连续几年来的收益情况进行分析，再结合估价对象的地理位置、经营规模、设施设备、整体形象以及存在的未来市场潜力对房地产价值的影响。我公司估价人员认为估价对象的收益具有一定增长潜力的特点。故适合采用以下公式进行测算：
其中：V—房地产在估价时点的收益价格
A—房地产的未来第一年净运营收益
Y—房地产的报酬率
g—房地产收益逐年递增比率
n—房地产的收益年限
1、有效出租面积、出租率分析
据委托方提供资料，估价对象建筑面积139.08 平方米，实际可出租面积139.08 平方米，出租率为100%。
2、定年有效总收益
搜集有关收入和费用的资料，调查估价对象附近同类房产租金收益，收集选取了类似收益性房地产作为可比实例。
我们根据《房地产估价规范》替代原则为基础，经过对近期类似地区同类房地产租金收益进行了认真调查了解：估价对象与可比实例处于同一供求范围内，其用途、建筑规模、建筑结构、权利性质、交易时间、交易类型等条件均符合规范有关可比实例选择的要求；
通过对调查的可比实例，结合估价人员经验选择3个可比实例，实例情况如下：
依据上述调查资料对案例的比较情况如下：
计算比准租金收益
比准租金=可比实例租金×房地产状况因素调整系数
可比实例A=80×100/102×100/103=76 （元/㎡/月）
可比实例B=70×100/98×100/99=72 （元/㎡/月）
可比实例C=75×100/99×100/97=78 （元/㎡/月）
通过上述计算，可比案例修正后结论差异较小，则采用简单算术平均法可计算估价对象客观租金单价：
客观租金单价=（76 +72 +78 ）/3＝75 （元/㎡/月）
通过调查，估价对象无租约限制，本次估价确定其每月客观租金为75 元/㎡，出租率100%，空置率和租金损失按5%计算，则年有效年收益为：
75 元/㎡/月×100%×12月×（1-5%）=855.00 （元/㎡/年）
3、估算营运费用，根据调查周围同类房地产出租资料，调查租赁情况和各项营运费用，确定估价对象的总营运费用
（1）管理费，房地产的管理费用一般为年租金收益的2%-5%，本次估价取2%。
管理费＝855.00 ×2%=17.10 （元/㎡/年）
（2）营业税及附加，即营业税、城市维护建设税及教育费附加，根据现行的财税政策，本次估价取税率5.5%的综合税率。
营业税及附加：855.00 ×5.5%=47.03 （元/㎡/年）
（3）房产税，根据现行的财税政策，房产税税率为年租金收入的12%。
房产税：855.00 ×12%＝102.60 （元/㎡/年）
（4）维修费，一般为建筑物重置价格的1～2%，本次估价取1%，目前重庆市同类重置价按目前重庆市建安造价水平取1600元/㎡。
维修费：1600×1%＝16.00 （元/㎡/年）
（5）保险费，一般为重置价格1～2‰，本次估价取2‰。
保险费：1600×2‰＝3.20 （元/㎡/年）
（6）物管费，估价对象物管费标准为1元/㎡/月，本次估价根据实际取费。
物管费：1×12＝12.00 （元/㎡/年）
年运营费用=17.10 +47.03 +102.60 +16.00 +3.20 +12.00
=197.93 （元/㎡/年）
4、年净收益
855.00 -197.93 =657.08 （元/㎡/年）
5、确定报酬率
依据估价对象所在地区物业租赁情况，我们采用累加法确定报酬率。累加法原理是无风险报酬率加投资风险补偿率和管理负担补偿率作为报酬率，无风险报酬率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率，风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测、物价上涨指数、行业投资回报率及风险率等因素确定。
收益法计算的报酬率确定如下表：
6、测算估价对象收益价格
估价对象建筑物结构为钢混结构，竣工年代为20##年，耐用年限60年，有效经过年限3年，至估价时点，剩余使用年限57年，土地使用类型为出让，土地剩余使用年限39.1 年，短于建筑物可使用年限，故以土地剩余使用年限39.1 年作为未来可收益年限。
根据估价对象收益具有一定增长潜力的特点，选用下列公式进行估算：
＝657.08 6% [1- ( 11+6% )39.1 ]
＝11778 (元/ ㎡) 取整
（二）采用市场法测算估价对象比准价格
1、估价技术路线
第一步：选取可比交易实例；
第二步：对可比交易实例价格进行交易情况修正、交易日期修正、区域因素、个别因素修正；
第三步：综合求取估价对象比准价格，即可求得估价结果V。
2、计算过程
(1)选取可比交易实例
根据估价替代原则和近期类似地区同类房地产价格，选择3个可比实例见下表:
(2)进行各项影响因素修正
①进行交易情况修正:
实例A、B、C均属公开市场交易，价格较为客观合理，其修正系数为：
Aa、b、c=100/100
②进行交易日期修正
实例A、B、C均为近期交易案例，房地产市场稳定，价格变动幅度较小，无需修正。故实例A、B、C交易日期修正系数为：
Ba、b、c =100/100
③进行区域因素修正
区域因素包括街道条件、繁华程度、交通便捷程度、环境、景观，公共配套设施完备程度等，根据实例A、B、C及估价对象情况，作如下比较修正：
④进行个别因素修正
个别因素修正包括面积、形状、工程质量、结构、新旧程度、设施设备等因素，作如下比较修正：
(3)计算比准价格
由上述交易情况修正、交易日期修正、区域及个别因素修正得出估价对象比准价格
Pia=1900 ×100/100 ×100 /100×100/100 ×100/100
=1900
Pib=2000 ×100/100 ×100 /100×100/100 ×100/100
=2000
Pic=2100 ×100/100 ×100 /100×100/100 ×100/100
=2100
根据三个案例修正后的单价进行简单的算术平均，得出估价对象评估的单价=(1900 +2000 +2100 )/3
=2000 （元/ ㎡）
（三）求取评估单价及总价
通过以上计算，可知估价对象的收益价格为11778 元/ ㎡，其比准价格为2000 元/ ㎡，采用两种方法测算结果差异较小，故本次估价采用简单算术平均值作为评估单价，则：
评估单价=（11778 +2000 ）÷2
=5930元/ ㎡（单价取整至十位）
根据《重庆市国土房管局关于印发重庆市国有建设用地使用权供应价款确定技术规则（试行）的通知》渝国土房管发（2009）255号相关规定，估价对象所在地属于8级商业用地，基准地价为2000元/平方米，商业用地40年出让金为元/平方米，故估价对象土地使用权为划拨性质的单价如下：
评估单价=5930-0 =5930元/平方米
评估总价＝5930×139.08＝31.99 万元（保留两位小数）
五、估价结果确定
经过估算，估价对象在估价时点的市场参考价格为:
评估单价：5930元/平方米
评估总价:￥31.99 万元
总价大写：人民币叁拾壹万玖仟玖佰元整
房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价格，等于假定未设立法定优先受偿权利下的公开市场价值减去法定优先受偿款。估价人员通过对委托方的询问，并对其所提供的资料进行详细分析和核查，了解到估价对象未设立法定优先受偿权，法定优先受偿款为0，故：
估价对象的抵押价值=31.99 -0
=31.99 万元
大写：人民币叁拾壹万玖仟玖佰元整