新乡市胜利路２３号的房地产评估报告书 公告日期：20##年4月25日
评估机构：致盛土地房地产评估有限责任公司
评估项目名称：新乡市胜利路23号的房地产评估
委托方名称：新乡市住房与城乡建设局
评估对象：房屋所有权证所载的建筑物及部分与之配套的构筑物及占用范围内的土地
评估报告数目录
一、房屋产权人(单位)
二、估价目的
三、估价日期
四、估价时间
五、估价依据
六、估价原则
七、估价方法
八、估价结果
九、评估价格有效期
十、评估价格应用范围
十一、估价的假设和限制条件
十二、特别声明
评估报告书正文
一、房屋产权人(单位)：住户
二、估价目的：拆迁补偿价格评估
三、估价日期：二〇##年四月八日到二〇##年四月十五日
四、估价时间：二〇##年四月十五日(趋于拆迁日)
五、估价依据
1.中华人民共和国《城市房地产管理法》
2.中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》;
3.评估委托书：
4估价评估人员勘察了解的情况;
5.房屋所有权证(新北全字00311100号);
6.国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《新乡市城市拆迁赔偿标准》。
六、估价原则：本评估报告在遵循公正、公平、公开原则的前提下，结合评估目的和评估物业具体情况，具体遵循估价时点原则、最高最佳使用原则、替代原则。
七、估价方法：根据估价的特点和实际情况，本报告采用市场比较法和收益还原法对拆迁评估房地产进行整体性评估，至于部分无证构筑物、墙体及其占用的土地已包含在内，未单列其价值。另外虽然在本报告中未完全采用新乡市人民政府有关拆迁条例的补偿指导价，这是因为待拆迁房屋的装饰、装修及层高未在指导价中予以考虑完全。本报告主要根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》的精神进行评估。
八、估价结果
本评估以掌握的有关标的物的信息资料为依据，根据估价的目的，遵循评估程序，采用科学的估价方法，在认真分析资料的基础上，经过周密的测算，并结合评估目的和评估经验，经计算拆迁评估对象在估价时点的拆迁补偿价格为：
人民币小写：206247元
大写：贰拾万陆仟贰佰肆拾柒元
九、评估价格有效期
本报告评估时效为半年，自二〇##年四月十五日起生效。随着时间的推移，房地产市场状况和评估对象自身情况发生变化，评估对象的市场价值将发生相应的变化，评估结果也需做相应调整。
十、评估价格应用范围
该评估报告结果仅供拆迁部门补偿时参考，不做其它用途。
十一、估价的假设和限制条件
1.估价假设条件
我们评估的价值是现时价，及在估价时点对拆迁评估对象进行补偿的参考价格，假设：
(1)有自愿销售的卖主和自愿购买的买主;
(2)该物业可以在公开市场上自由转让;
(3)有一个适当的期间完成交易，可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价;
(4)不考虑特殊买家的额外出价。
2.限制条件
(1)对于房产的建筑面积等有关收据，均以委托方提供的房产证为法律依据，对于土地面积委托方未提供有关土地资料。
(2)本报告中的拆迁补偿价，是指估价结果专供拆迁人与补拆迁人协商被拆迁房屋补偿价格的房地产估价，不包括搬迁补助费、拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿价格。
(3)未经评估单位书面同意，本报告的全部或部分及任何相关资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，本报告的解释权归评估单位所有。
十二、特别声明
1.本评估报告中的分析、意见和结论是人们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
2.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
3.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和国务院《城市房屋拆迁条例》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
4.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对标的物现场勘察的客观性、真实性、公正性承担责任。但评估人员对评估标物的勘察限于标的物的外观和使用情况状况。除非另有协议，评估人员不承担对评估标的物建筑结构质量进行调查的责任，和其被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。
5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
估价分析说明部分
一、估价物概况
1.评估范围及产权归属
本报告评估的标的物为一座位于新乡市胜利路XX号的房地产，房屋所有权属于XXX，该人持有新乡市人民政府颁发的房屋所有权证(新房权证字XXXXX号)，评估的具体范围为房屋所有权证所载的建筑物及部分与之配套的构筑物及占用范围内的土地。
2.位置座落及环境状况
评估标的物座落于新乡市胜利路XX号(XX号与XX交叉口)，该房屋南临XXX、北临XX商业铺面，门前为我市主干道胜利路，属新乡市二级区段(按原划分区域标准)该建筑后面(即东侧)为住宅房，监卫河河道。评估房地产属于正在出租的营业性用房，地处新乡市市级商业服务，房屋利用率极高，是理想的房地产投资、经商场所。
3.建筑物基本状况描述
评估标的物为一幢二层砖混结构建筑物。建筑时间为1981年，目前底层为出租商业经营场所，前墙粘贴古式仿砖瓷片，二层是前墙挂招牌，双开玻璃弹簧门，一层地面铺设花岗岩地板，墙壁贴纹布，顶层为轻钢龙骨吊顶，后为了经营方便设方格木棚，门框已经装饰修饰，并有磨砂单开门。二层目前为商业经营人的住所、属于出租，地面铺设普通地板砖，内墙888涂料抹平，部分粘贴壁纸，空间经磨砂玻璃隔开，予制过梁，现浇顶，二层设室外楼梯，由于该建筑物曾改造过，为经营和使用方便，楼梯靠南及二层东墙已经全封闭(含顶层临时)经评估人的现场勘测及调查了解，评估房产北墙长为8.35米，临街前墙为6.45米，建筑总面积(产权证)为78.90平方米于该幢建筑物经过二次装修使用及维护情况较好，根据新乡市人民政府《房屋拆迁补偿标准》之规定，房屋成新率为九成新。
二、估价程序
1.专业人员组织评估小组，拟定评估工作方案。
2.核定与估价对象有关的图纸、资料等有关文件。
3.对评估标的物所占地域、地形、地貌、位置、建筑结构等进行勘察。
4.评估测算，撰写提交评估报告。
三、评估方法的选择
因目前市场上同类型房地产交易安全较多，选用市场比较法进行评估较好。又因为该营业房目前为出租收益房屋，所以又可以采用还原法进行评估，最后将上述两种方法的估价结果加以权重并计算，便得出拆迁标的物的价格。
四、评估测算过程
(一)市场比较法
1.市场比较法公式：市场比较法是指在求取估价对象，房地产的价格时，将估价对象房地产与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发现交易的类似房地产的既知价格，修正得以估价对象房地产最可能实现的合理价格的一种估价方法，其基本公式为：
待估房地产价格=交易实例价格×交易情况修正×交易日期修正×区域因素修正×个别因素修正
2.选择可比案例
经筛选，确定以A、B、C、D四个交易为可比案例。
案例
项目位置及所处区域类别用途建筑结构所在层次交易时间售价
(元/平方米)
A平原路及劳动路交叉口营业砖混六层1-2/62000.43250
B胜利路与姜庄街交叉口营业砖混六层1/61999.83100
C人民路东段营业砖混六层1/62000.42900
D新乡市旧城区东关大街营业砖混六层1/62000.82600
3. 估价计算
(1)交易情况修正
可比实例A、C、D的交易价格均属产开发公司售价，价格较正常，可比实例B为非正常交易，应作适当修正，设估价对象的交易价格指数为100，得出可比实例A、C、D的交易价格指数为100，B的交易价格指数为95。
(2)交易日期修正
实例A、C、D的交易日期均为20##年，实例B的交易日期为1999年，由于近一年来20##-20##年房地产营业房销售市场基本无变化，无需进行交易日期修正，设估价对象交易日期修正指导为100，则A、C、D交易日期修正指数为100，由于实例B发生交易时间较早，其交易日期修正指数为98。
(3)区域因素修正
因可比实例相对于估价对象在外部环境方面有所差别，如：地段、交通通达程度、繁华程度、居民区，周围环境等因素各不相同，应将其修正。经比较分析，可比实例A位于劳动路与平原路交叉口，地段和繁华程度比评估对象稍强，周围环境较适合经营，道路通达程度较好。可比实例B位于胜利路与姜庄交叉口，地段和繁华程度比评估对象较优，但交通通达程度不如评估对象，周围环境和评估对象相似。可比实例C位于人民路东段，地段和繁华程度不如评估对象，但交通通达，可比实例D位于原新乡市旧城区东关街，地段、繁华程度和交通通达程度不如评估对象，所处居民区这一因素比估价对象较优，设估价对象所在地段区域因素修正指数为100，通过列下表分析，得出可比实例A为105、B为106、C为97、D为89.5。
区域因素修正表
区域因素权数估价对象实例A实例B实例C实例D
地段0.1100110110110110
交通通达程度0.21001109510085
繁华程度0.41001051109085
居民区0.1100100110110115
周围环境0.21001051059580
小计11021051069789.50
<4>个别因素
因构成房地产本身的使用功能，质量好坏等因素方面的差异所产生的价格差别，如临街状态、建筑结构、装饰装修，使用性质、面积、形状等各有不同，从而影响交易价格。经比较分析，A、B、C、D都为未经装修的新建房屋，其结构都比估价对象优，使用性质都是营业出租，面积及形状都比估价对象好。设估价对象的个别因素修正指数为100，通过列下表可得出A、B、C、D的个别修正因素指数分别为118、115、110、109。
个别因素修正系数表
个别因素权重估价对象实例A实例B实例C实例D
建筑结构0.3100140140140140
装饰装修0.210095959595
使用性质0.2100100100100100
临街状态0.21001201109085
面积形状0.1100130120110110
小计1100118115110109
<5>比准价格计算
根据市场比较法计算公式，比准价格计算如下表：
项目交易价格交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正比准价格
(元/平方)
A3250100/100100/100100/105100/1182623
B3100100/95100/98100/106100/1152731
C2900100/100100/100100/97100/1102718
D2600100/100100/100100/89.5100/1092655
由于以上四个比准价格较接近，求其算术平均值即为对象价格：
2632+2732+3718+2655
估价对象单价=———————————=2682元/平方米
4
估价对象价格=2682×78.9=211609
<二>收益还原法
1.收益还原法(称收益法)是一种运用恰当的还原利率，将未来的纯收益折算为现值的估价方法，其基本公式为：
V=a/r[1-1/(1+r)n]
式中：V为房地产价格
r为还原利率
n为未来可取得收益的年限
运用此方法评估时，其纯收益和还原利率的确定十分关键，在确定纯收益时，我们既考虑物业的实际，更考虑物业的客观收益，即排除实际收益中属于特殊的、偶然的要素后所得到的一般正常收益。
2.资料的收集及参数的选择
通过调查，分析收集有关资料如下：
(1) 按照新乡市不同区段房屋租赁状况，测算房屋租金水平，确定房地产总租金2300元。
(2) 房地产税(房产税、营业税、城建税教育费附加)取提总收入的17.5%。
(3) 修缮费按房屋现值的3%。
(4) 年折旧费按房屋重置价的1.5%计算。
(5) 保险费为房屋现值的3‰。
(6) 管理费按年租金的3%计算。
3.计算总收益=12×2300元/月=27600元
4.计算总费用
(1) 房地产税
房地产税=56400×17.5%=4830元
(2)管理费：
管理费=56400×3%=828元
(3)修缮费：
房屋折旧费=830元/平方米×1.5%×21×78%=20628平方米
房屋现值=830×78.9-20628=44859元
修缮费=44859×2%=897元
(4)折旧费:
折旧费=830×1.5%×78.5=982元
(5) 保险费:
保险费=44859×3%=134元
(6) 总费用:
总费用(1)+(2)+(3)+(4)+(5)=4830+828+987+982+134=7671元
5.年纯收益
年纯收益(a)=年总收益-年总费用=27600-7671=19929元
6. 确定房地产的综合还原利率
还原利率的确定我们采用安全利率加风险调整值的办法确定.根据中国人民银行近期发布的一年定期存款利率(安全利率)1.89%，按照影响评估对象的各种社会经济因素确定低风险下的土地风险调整系数为7%，房屋风险调整系数为8%，利用公式：
风险调整系数=Xγ1+Yγ2
其中X为土地价格在房地产价格中的比重，Y为房产价格在房地产价格中的比重。
风险调整系数=7%×0.6+8%×0.4=7.4%
γ=安全利率+风险调整系数=1.89%+7.4%=9.29%
7. 计算房地产价格
选用计算公式
a 1
V=— × [ 1 — ———— ]
r (1+r)n
n为房屋使用年限，该拆迁评估房屋为砖混结构，非生产用房按规定经济耐用年限为50年，该房屋建于1981年，已使用21年，则尚可使用年限n=50-21=29。将上述有关参数代入公式可得：
119 1
V=——— × [ 1 — —————— ]=198204
9.29% (1+9.29%)29
(三)通过以上两种估价方法的不同运用，用市场比较法评估得出的房地产价值为211609元，用收益还原法评估得出的房地产价值为198204元。根据房地产估价规范的要求，取市场比较法估价结果权重值为0.6，取收益还原法评估结果权重值为0.4，综合得出评估房地产价值为：
211609×0.6+198204×0.4=206247
课 程 设 计 报 告
课程设计名称： 资产评估课程设计
系 ： 四系
学生姓名： 陈雪楠
班 级： 08工程管理（4）班
学 号： 080402403
成 绩：
指导教师： 刘 玮
开课时间： 20##-2012 学年第 1 学期
第二篇：房地产评估报告
房地产估价报告
房地产估价报告
项目名称：白银区红星路85号1幢整幢商服房地产
委托方: 白银铜城商厦（集团）股份有限公司
估价人员:郭荣芳
估价时点：20xx年1月8日
估价作业日期：20xx年1月8日
估价报告编号：甘宏评报字(2010)第203-3号
甘肃宏信房地资产评估有限公司
甘肃宏信房地资产评估有限公司
房地产估价报告
房地产估价报告书目录
致委托方函 ……………………………（02页）
估价师声明 ……………………………（03页）
估价的假设和限制条件 …………………………（04页）
估价结果报告 ……………………………（05页）
估价技术报告 ……………………………（08页） 附件：
房屋所有权证复印件
评估机构营业执照（副本）复印件
评估机构资质证复印件
评估人员资格证复印件
甘肃宏信房地资产评估有限公司 1
房地产估价报告
致 委 托 方 函
白银铜城商厦（集团）股份有限公司：
受贵公司的委托，我公司组织有关估价技术人员于20xx年1月8日对位于白银区红星路85号1幢整幢商服房地产（建筑面积：2040.51平方米）进行了现场勘察，并以提供市场价值为估价目的，对其在估价时点20xx年1月8日的市场价值进行了评估，现将评估结果报告如下：
本公司根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，结合估价经验和分析房地产市场各种影响因素，经过测算，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点可能实现的市场价值为6547997元（大写金额：陆佰伍拾肆万柒仟玖佰玖拾柒元整人民币）。单价:3209元/平方米。
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二O一O年一月八日
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房地产估价报告
估 价 师 声 明
我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。
2、本报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。 除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。
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房地产估价报告
估价的假设和限制条件
1、本报告中估价项目的评估结果是公允的市场价值，即在估价时点预期能够成交的可能价格，它依据了以下假设：
(1)市场上存在自愿销售的卖者和自愿购买的买者；
(2)该物业可以在公开市场上自由转让；
(3)在评估基准日前，相对于物业的特性和房地产市场状况而言，有一段合理的谈判周期；
(4)在此周期内，市场状态和价值水平是静止不变的；
(5)不考虑特殊买家的附加出价；
(6)不考虑遇有不可抗力或未来市场变化风险和短期强制处分等因素；
2、本估价报告所依据房屋建筑面积以委托方提供的房屋所有权证为准。
3、本报告之评估价值为估价时点的市场价值，随着时间及市场情况的变化，该价值需作相应调整。
4、本报告的评估值是在估价对象无任何他项权利限制条件下计算得出的。
5、本报告只可按估价目的使用，不得用于其它用途。
6、本报告的全部或部分内容未经本公司同意，不得发表于任何公开媒体上。
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房地产估价报告
估 价 结 果 报 告
一、委托方：白银铜城商厦（集团）股份有限公司
二、受理方：甘肃宏信房地资产评估有限公司
办公地址：白银区万盛路1号
联系电话：（0943）8253116
三、估价对象概况：
1、房地产权属状况：根据委托方提供的（白）房权证（白银区）字第005107号房屋所有权证，估价对象权属白银铜城商厦（集团）股份有限公司，权属清楚。
2、地理位置：估价对象白银区红星路85号1幢楼位于城建什字东南角，其东临白银市地税局，南临银光住宅区，西临公园路，北临红星路，交通便捷，地处城区规划一级地段。
3、建筑物概况：估价对象共四层（局部五层），混合结构，19xx年竣工，L形楼，总建筑面积2040.51平方米，外墙面普通装修，水、暖、电、讯、消防配套设施齐全。因本次估价不考虑其室内装修价值，故对装修情况不做描述。
四、估价时点：20xx年1月8日。
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房地产估价报告
五、估价时间：20xx年1月8日。
六、估价目的：提供市场价值。
七、估价报告的有效期限：本估价报告评估结果的有效期限为六个月，即从20xx年1月8日起到20xx年7月7日止的期限内有效。
八、估价方法：根据估价对象为收益性物业，估价目的和所收集的资料，市场上与估价对象类似用途的房地产租赁价格较多，但市场上与估价对象同一地段，同用途，同结构的近期交易房地产没有，故确定采用收益还原法确定估价对象房地产价值。
九、估价原则：本报告评估过程依据合法原则、估价时点原则、公平公正原则、替代原则。
十、估价依据：
1、国家建设部、国土资源部及白银市人民政府颁发的有关政策、法规文件。
2、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》。
3、委托方提供的房屋所有权证。
4、评估人员现场勘察获取的数据和资料。
5、本公司掌握的白银市区同类结构商品房租赁价格。
十一、价值定义：本估价项目采用公开市场价值标准。
十二、估价结果：根据估价目的，遵循估价原则，按照规范的估价程序，选用科学合理的估价方法，在分析现有资料的基础上，结合估价经验和分析房地产市场各种影响因素，经过测算，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点可能实现的市场价值为6547997元（大写金额：陆佰伍拾肆万柒仟玖佰玖拾柒元整人民币）。单价:3209
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房地产估价报告
元/平方米。
十三、评估人员：
撰写人： 郭荣芳
审核人：杨银满
批准人：王丽
估 价 技 术 报 告
第一部分 选择估价方法
根据估价对象为收益性物业，估价目的和所收集的资料，市场上与估价对象类似用途的房地产租赁价格较多，但市场上与估价对象同一地段，同用途，同结构的近期交易房地产没有，故确定采用收益还原法确定估价对象房地产价值。
收益还原法定义：是求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
第二部分 估价过程
收益还原法估价的思路：根据估价对象在未来可使用年限（经济收益年限）内使用过程中获得净收益的能力，采用适当的资本化率对估价对象在未来可使用年限（经济收益年限）内各年的净收益进行资本还原，确定估价对
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房地产估价报告
象在估价时点的价值。
公式：V=A/R[1-1/（1+R）n]
A、纯收益确定
1、年总收益：经评估人员对该地区物业租金水平的调查，该地段同类物业月平均租金为40-50元/平方米，并且属同类物业社会平均客观水平，且近几年来一直保持在这个水平上，根据估价对象目前的使用状况，确定租赁价格取45元/平方米.月，空置率10%，则一年的总收益为：
45×12×（1-10%）=486（元/平方米）
2、总支出：
（1）租赁管理费取年租金的0.75%。
486×0.75%=3.65(元/平方米)
（2）房屋维修费按年租金的2%计。
486×2%=9.72（元/平方米）
（3）房产税按年租金的12%计。
486×12%=58.32(元/平方米)
（4）营业税按年租金的5%计，城市维护建设税、教育费附加分别按营业税的7%和3%计。
486×（5%+5%×7%+5%×3%）=26.73(元/方米)
（5）其它费用按年租金的10%。
486×10%=48.6(元/平方米)
（6）年总支出（1）-（5）项之和：
3.65+9.72+58.32+26.73+48.6=147.02(元/平方米)
3、年纯收益：
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房地产估价报告
年纯收益=年总收益-年总支出
=486-147.02=338.98(元/平方米)
B、资本化率的确定：采用安全利率加风险调整值法，取一年定期存款利率为2.25%，加上低风险下房地产还原利率7.54%
R=2.25%+7.54%=9.79%
C、收益价格
根据混合结构房屋耐用年限为50年，已使用22年，故估价对象的收益年限为28年，则：
V=A/R[1-1/（1+R）n]
=338.98/9.79%×[1-1/(1+9.79%)28]
=3209(元/平方米)
六、估价结果
估价对象房地产价值：
3209×2040.51=6547997（元）
大写金额：陆佰伍拾肆万柒仟玖佰玖拾柒元整人民币。
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