第二篇：关于加强前期物业管理的通知

宣城市房地产管理局

宣房管[2010]109号

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关于加强前期物业管理工作的通知

各县、市房管局，市区各房地产开发、物业服务企业：

为规范前期物业服务行为，理顺建设单位与物业服务企业关系，进一步明确各方责任和义务，切实维护业主的合法权益，根据《安徽省物业管理条例》、《安徽省住宅区物业移交接管验收试行办法》等相关法规规定，结合我市实际，现就加强前期物业管理有关工作通知如下：

一、依法确定前期物业服务主体、完善前期物业监管体制 前期物业管理，是指新建住宅小区业主大会成立前、且开发建设单位未办理综合验收移交接管，由开发建设单位依法通过招投标或协议选聘有资质的物业服务企业实施的物业管理和综合服务。在前期物业管理阶段，开发建设单位既是物业的建设者，又是未售出物业的业主，新建住宅小区未办理综合验收备案及物业移交接管验收的，由开发建设单位继续承担前期物业服务监督管理责任，并对该小区的物业服务质量负最终责任。

前期物业服务的主体是具有相应物业管理资质的物业服务企业，开发建设单位是前期物业服务的日常监督管理单位，并对 1

物业服务质量负监督、检查和连带责任。

二、明确前期物业服务内容、履行《前期物业服务合同》义务

《前期物业服务合同》是物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议、是物业服务企业授权开展物业管理服务的依据，物业服务企业不得以任何借口提高对业主的收费和降低物业服务质量，前期物业服务企业应对照《前期物业服务合同》认真履约，并做好以下具体工作：

1、做好物业管理宣传。设置永久、固定的宣传栏宣传贯彻物业管理方面的法规、规定，小区内设置商业性广告必须经物业主管部门和有关管理部门批准，其广告收益属全体业主共有，并直接进入小区公共维修资金专户。

2、装饰装修管理和服务。每天应对正在装饰装修的房屋巡查不少于一次，发现违法违规行为及时制止和纠正；

3、公共秩序维护及安全防范。二级及以上综合服务的小区必须实行全封闭，保安实行24小时值守，外来车辆实行登记制度，车辆有序停放；

4、物业共用部位和相关场地清扫保洁。垃圾日产日清，建筑装璜垃圾定点堆放、按时清运，化粪池、雨水井、雨污水管道每6个月清理疏通一次；

5、公共绿化养护和管理。负责保修期内的检查监督，发现缺、死现象及时通知开发建设单位补缺补差；保修期后及时养护、修枝、清理杂草；集中修枝清理杂草每二个月不少于一次；

6、物业共用部位和共用设施设备的运行、维护和管理。负责保修期内的检查和日常维护，发现质量问题及时通知开发建设 2

单位安排维修；保修期后及时维护、保养，确保设施、设备完好和正常运行；

7、办理公用部位、公用设施设备的承接验收工作，协助开发建设单位办理物业验收移交工作；

8、规范物业服务收费行为，按物业服务合同中约订的收费项目、标准进行收费，并出具税务票据。

三、规范前期物业交付标准、严格前期物业监管责任

（一）明确前期物业（房屋）交付条件。

前期物业管理是特殊时期实施的物业管理行为，开发建设单位必须按有关规定组织住宅小区综合验收或分期综合验收合格，满足入住条件方可交付使用，新建住宅小区（或组团）交付或分期交付的条件是：

1、完成各分项目工程承接验收。房屋经五大质量主体验收合格，给水、排水已施工完成经验收合格并可独立使用，供电已实施一户一表到户并可独立使用，弱电管线已安装到户，天然气庭院管网已施工完成，小区（或分期）道路已竣工验收合格并可独立进出小区（或组团），分期交付的组团应设置封闭围墙，入口处应设置门卫室，每5万平方米不多于1个出入口；

2、无偿提供前期物业管理用房。前期物业管理用房面积不小于拟交付房屋总建筑面积的3‰，且不小于60平方米，并进行适当的装璜、配备必要的办公桌、椅等；

3、依法选聘前期物业服务企业，与物业企业签订《前期物业服务合同》，制定《临时管理规约》；

（二）开发建设单位应履行的义务。

前期物业在交付时开发建设单位应履行下列义务：

1、同物业买受人签定物业买卖合同时，应当向物业买受人 3

明示前期物业服务合同及企业名称、服务标准、收费标准、计费方式和起始时间等内容，并应将《前期物业服务合同》、《临时管理规约》作为物业买卖合同的附件交由物业买受人签字确认；

2、住宅工程竣工交付使用时，应符合宣城市住房和城乡建设委“关于住宅工程竣工交付使用规定的通知”（建管[2009]431号）要求；

3、负责物业的移交工作，指派专人负责物业保修期内的质量保修责任，并做到及时跟进、及时保修；

4、已建成未交付（或未出售）的物业，物业服务费由建设单位全额承担，并按月支付给物业服务企业；物业移交前的前期物业介入服务费应按招标文件要求和《前期物业服务合同》的约定结算；

5、及时申请办理住宅小区综合验收备案。未办理物业移交接管验收的住宅物业，由开发建设单位继续落实物业管理，并对管理服务质量负最终责任；

（三）严格履行前期物业监管责任。

1、建立检查考核制度。开发建设单位对照《前期物业服务合同》约定的服务内容和服务标准，制定物业服务质量监督检查办法，并实行不定期巡查、每周检查、每月考核制度，建立考核奖惩办法；

2、实施履约保证金。为加强对物业企业的监督和管理，前期物业服务项目应实行履约保证金制度，具体标准参照《宣城市物业合同履约保证金管理办法》。对物业服务企业擅自降低服务标准的扣除一定数额“履约保证金”；对达不到服务标准又不予整改的，报请市房管局物业办记入企业诚信档案；。

四、推进阳光物业服务、规范前期物业市场

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各开发建设单位、物业服务企业要高度重视前期物业管理工作，认真履行前期物业管理中的各项义务，落实前期物业管理工作中的各项责任，采取有效措施，规范前期物业管理，提高前期物业服务质量；同时，在全市推进阳光物业服务，物业企业应建立物业服务信用档案，所有的物业企业资质、物业项目的各工种管理人员实行网上公开、接受业主和社会监督；市、区物业管理部门将加大对物业项目服务质量的监督、检查、考核和处罚力度，建立业主监督、业主委员会（社区）考评、物业管理部门巡查的监督管理体系，对物业企业不良行为进行处罚和记入信用档案；对物业服务达不到服务标准的要限期整改，情节严重的要限制参加物业招投标，直至取消物业资质，退出物业服务市场；对开发建设单位检查督促不力、履职不到位、物业不符合交付使用条件交付使用的，要坚决予以制止和处理，并按照有关法律法规和开发合同的约定进行处罚，未按规定办理物业移交验收的不予返还开发项目资本金。并始终承担物业服务责任。

特此通知

二○一○年九月十四日

抄：市住房和城乡建设委

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