璧泉街道居民小区

组建业主委员会及物业管理工作培训材料

一、名词解释

1、物业管理：业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

2、物业：指房屋及配套的设施设备和相关场地。

3、业主：指房地产权证载明或者其他法定文件确定的物业所有权人。

4、使用人：指物业的承租人或者其他实际使用物业的人。

5、业主大会及业主委员会:

业主可以设立业主大会，并由业主大会选举产生业主委员会，但同一个物业管理区域只能设立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主委员会是业主大会的执行机构。成员人数由业主大会决定，但不得少于五人，应当为单数。每届任期不超过五年，可以连选连任。

二、物业管理工作中的职责划分：

根据《重庆市物业管理条例》的相关规定，街道办事处经研究，对璧泉街道物业管理工作职责作如下划分：

（一）街道物业管理办公室职责：

1、负责组织指导各社区业主委员会的选举工作，参与、监督选举过程，使业主大会选举产生的业主委员会委员能真正具有广泛的代表性和真实性。

2、对依法选举产生的业主委员会予以备案登记。

3、监督业主大会和业主委员会依法履行职责；

4、调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设的关系。

（二）社区（村）居民委员会职责

各社区、相关村要成立本社区（村）“物业管理办公室”，由书记兼任办公室名誉主任，主任兼任办公室主任，两委会班子其他成员为办公室成员。具体负责以下职责：

1、负责本辖区内各住宅小区业主委员会组建及换届工作。

2、全面协助街道办事处开展好物业管理的各项相关工作。

3、向辖区内全体业主宣传、解释《物业管理条例》及《业主大会规程》，提供《业主大会议事规则》、《业主公约》及《物业服务合同》的规范性示范文本，负责组织、指导和监督业主委员会按规定程序进行选举。

4、指导和协助业主委员会聘请正规物管企业；负责落实住宅小区及公共地段的清洁卫生清扫保洁、安全保卫工作的专职人员，并负责监督管理工作。

5、调解物业纠纷，协调解决业主、业主委员会、物业管理企业之间的关系。

6、每年x月底和12月底分别对辖区内各住宅小区业主会员会履职情况进行一次考核，并将考核结果上报街道办事处，作为对各业主委员会补助的依据。

（三）各住宅小区经选举产生的业主委员会职责：

1、制定业主委员会工作制度；

2、召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况，公示业主大会决定；

3、代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更或者解除物业服务合同；

4、负责聘请正规物管企业并落实好负责住宅小区及公共地段的清洁卫生清扫保洁、安全保卫工作专职人员。

5、组织并监督管理规约的落实；

6、公示物业专项维修资金使用情况，组织或者参与物业共有部分维修、更新、改造的竣工验收；

7、每半年公示一次业主委员会工作经费等使用情况；

8、及时了解业主、使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企

业履行物业服务合同；

9、协调业主、使用人与物业服务企业的关系；

10、根据业主大会的决定，代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼或者仲裁；

11、配合相关部门，做好维护物业管理区域秩序的相关工作；

12、管理规约、业主大会赋予的其他职责。

三、业主委员会组建工作步骤及注意事项：

此项工作自7月底启动以来，经过街道、社区（村）的共同努力，已完成机构成立、方案制定、宣传动员、小区界线划分、调查摸底等前期准备工作。目前已进入全面组建业主大会和选举业主委员会阶段，到11月底前，要全面完成街道辖区内各居民住宅小区业主大会和业主委员会的组建工作。街道领导小组及办公室要加强全街道业主委员会组建工作的监督、指导，各社区（村）要抓好具体的组建工作，主要领导要亲自抓、负总责，责任要层层分解，落实到人，在保证规范、高效的前提下，在规定时间内分以下几个步骤完成：

（一）成立首次业主大会会议筹备组并开展好首次业主大会筹备工作

1、筹备组的成立：

各社区在调查摸底的基础上对辖区的小区划分管理区域，提出首次业主大会筹备组人员名单，并在物业管理区域内张榜公示5天。

要点：筹备组成员由业主代表、社区（村）物业管理办公室人员共同组成。筹备组成员的确定在很大程度上关系着业主委员会组建及后期物业管理工作的成败，各社区在确定人员时一定要严格把关。一方面社区两委会班子成员必须分工负责到各小区，每个小区要确定一名以上的两委会班子成员进入筹备组。同时在确定业主代表时尽量将热心公益、责任感强、组织协调能力强、人缘好、服从管理的同志纳入筹备组，作为今后业主委员会班子成员的重点人选。

2、筹备组成立后需开展的工作

（1）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（2）参照建设部制定的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；

（3）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

对于规划较大的小区可按楼、单元选举业主代表，成立业主代表大会。

（4）确定业主委员会委员候选人名单及具体要求。

（5）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

本条（1）、（2）、（3）、（4）项的内容应当在业主大会会议召开15日前，以书面形式报房产主管部门及街道办事处，并在物业管理区域内公告，公告期不得少于7日。

要点：

1、业主委员会委员候选人由筹备组推荐，三十名以上业主也可以联名推荐委员候选人一名。筹备组应当审查委员候选人资格并确定候选人名单。

2、业主人数的确定：业主人数按房地产权证数计算，一个权证计为一个业主人数。对已出售但未办理房地产权属登记的物业，业主人数按商品房买卖合同数计算，一个合同计为一个业主人数；对未出售的物业，建设单位计为一个业主人数。

3、业主大会召开的形式：

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当提前就业主大会会议拟讨论的事项征求其所代表的业主的意见。凡需投票表决的，业主赞同、反对或者弃权的意见应当经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。

4、业主大会人数要求：业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。

（二）召开首次业主（代表）大会会议，选举产生业主委员会。

筹备工作组推选一名代表主持业主大会，要做好会议记录，会后交业主委员会存档。程序按附件《首次业主大会会议议程》进行。

要点：

1、会议主持人：社区两委会班子成员或业主委员会。

2、由一名筹备工作组成员代表筹备工作组向大会做工作汇报，介绍大会筹备情况。汇报者原则上应为社区选定的业主委员会主任候选人；代表筹备组介绍业主委员会候选人情况，候选人本人也可以自我介绍。

3、选举业主委员会委员。根据国务院《物业管理条例》的规定，可以当场组织业主（代表）进行无记名投票选举，也可以采取书面征求意见的形式，以记名投票的方式发放、收集业主的选票，将选票箱进行密封，在业主（代表）大会会议上唱票计票，并对结果当场进行公布，然后在委员当中选举产生业主委员会主任、副主任。业主委员会设主任一名、副主任一至三名，业主委员会主任是业主委员会的代表人。主任、副主任由业主委员会在业主委员会成员中推选产生，并由业主委员会罢免。业主委员会成员人数由业主大会决定，但不得少于5人，且应当为单数，以5人或7人为宜，每届任期不超过5年，可以连选连任。

4、首次业主大会后，必须在物业管理区域内对以下内容进行公示：

（1）业主委员会名称和业主委员会主任、副主任、委员名单；

（2）业主大会议事规则；

（3）业主公约；

（4）业主委员会办公场地、联系电话。

（三）登记备案。

业主委员会成立后20日内，持业主大会和业主委员会的组建材料，到街道领导小组办公室办理登记备案。业主委员会备案需提交的材料及程序如下：

（1）备案需提交的材料

A、《重庆市业主委员会备案申请表》；

B、业主大会议事规则；

C、业主公约；

D、业主大会会议表决结果及决议；

E、业委会成员情况及业主委员会身份证明；

F、业主清册（首次需提供清册原件，以后可提供电子档）。

（2）备案程序

各住宅小区选举产生业主委员会以后，填写统一印制的《重庆市业主委员会备案申请表》，经社区签字盖章后，连同上述A—F项材料一起交街道建管科，经建管科及街道领导签字后，即可生效。备案材料一式三份，业主委员会保留一份，社区（村）居民委员会保留一份，街道建管科保留一份。

四、落实物业管理职责，建立长效机制

各居民小区选举产生业主委员会之后，必须在10天之内建立起物业管理机制，落实好相关职责和人员。有条件的居民小区应聘请正规物管企业并落实负责住宅小区及公共地段的清洁卫生清扫保洁、安全保卫工作专职人员；条件不够成熟的，至少必须落实负责住宅小区及公共地段的清洁卫生清扫保洁、安全保卫工作专职人员。

各业主委员会必须服从街道、社区的管理，积极按时报送相关资料，并按照业主委员会职责搞好各住宅小区的日常管理工作。街道每年将根据该居民小区内的类型、户数，参照社区上报的考核结果，给予履职合格的业主委员会一定数额的运行经费补助。

璧泉街道建管科

二O20xx年x月x日

第二篇：小区业主委员会200工作总结

小区业主委员会200工作总结

****小区业主委员会经过本小区业主大会的民主推荐和选举程序，在广大业主积极的投票参与下，于XX年x月x日正式成立。在成立至今短短4个多月时间里，业主委员会本着为小区负责、为业主维权的服务理念，对全体业主的维修基金、物业公司实施的各项工程、绿化、保洁、保安等日常事务进行了接管和监督。现就相关工作向全体业主作如下汇报：1，关于健身器材的安置。 经收集意见、多方协调沟通以及业主委员会讨论、表决，小区健身器材的安置地点最后设立在二期小河西侧的水泥亲水平台上。经费由街道和开发商支付。健身设施有跑步器、划船器、仰卧锻炼器、推掌器等，共安置8个，品种多样，色彩丰富，兼顾了老年与中青年不同的锻炼需要。发觉该处存在“容易滑倒”的安全隐患后，业委会及时提出整改意见，海月物业公司提供了主动配合，拟施行对地面进行打毛处理。这些设施安装后，业主反映基本满意。2，关于儿童乐园的改扩建。 经****小区业主委员会与五方房地公司多次协调，业委会积极采纳了广大业主的建议，同时兼顾了儿童乐园周边业主的意见，本小区儿童乐园的改扩建的方案于当年x月完成选型，安装位置不变，数量比原来有所增加，质量有所提高。经费由赞成房产集团提供，施工由海月物业公司执行并监理，目前已投入正常使用。3，关于绿化的补种。 经****小区业主委员会广泛收集业主意见和建议，以及业委会成员与五方房地公司、海月物业公司的多次协调，目前小区绿化补种已经收到了明显成效。被台风吹倒约１０棵左右的树木大部分得到了补种，极少数没有得到补种的原因是考虑改换品种。一些特殊树种将在今后不同的季节里，视必要采取适当的保护措施。小区北大门一棵死亡的大松树，价值3万元左右，经业主委员会与开发商和物业公司协调，目前已经得到补种，经费由开发商支付。自２００６年春季开始，业委会将本着节约、美化、常绿的原则，对小区部分绿化种类、布局进行微调（只做加法，不做减法*。4，关于小区一期房产内部楼道的粉刷。 一期楼道内粉刷，本着节约、实用和不扰民的原则，在业主委员会的关心和监理下，于XX年x月施工完毕。在这次施工项目开始之前，业主委员会对多家施工单位的资质、报价进行了对比、优化和筛选，最后工程总费用仅3.3万元，一期共288户业主受到实惠，一期大楼的地下车库也同时得到粉刷，总体反映

良好。二期的楼道内粉刷，初步拟定于２００６年５月以后开始。5，关于《议事规则》和《业主公约》的印刷。 根据国家有关文件要求和广大业主的建议，业委会本着节约、美观的原则，对多家印刷单位的资质、报价进行了对比筛选，于XX年x月初完成了对本小区《议事规则》和《业主公约》的设计、校对，12月底投入印刷，数量１１５０本，单价工本费2元，每户一册，已于XX年１月1８之前送达广大业主的信箱内。6，关于物业星级服务标准的审核。 ****小区业主委员会在五角场镇政府和小区居委会的指导帮助下，经业主委员会全体成员听取业主意见，多次开会审议、修订，按照上海市房地局２００５版物业合同标准施行星级和菜单式服务。业主委员会根据****小区的实际情况制订了与标准物业服务合同几乎等长的补充条例，在最大程度上维护了业主合法权益。海月物业公司承诺，在维持目前三级服务收费不变的基础上，部分服务将达到四级标准。合同将自开发商向业委会和物业公司移交物业管理档案，以及完成目前维修基金、停车费等收支情况的审计后生效。本小区成为杨浦区五角场街道首家采用XX版菜单式星级服务合同管理的小区。7，关于物业公司的协议续聘。 根据房地办60号文规定，****业主委员会主持召开了第二次业主大会，在广大业主的关心和广泛参与下，在小区居委会的大力支持下，对本小区物业公司的选聘事宜征求了意见，大会决定采用协议续聘的方式，对海月物业公司的聘用进行了表决。为了尽可能做到广泛、公开、公正，业委会成员和居委会干部们放弃近一星期的晚间和双休日休息时间，征求全体业主的表决意见，实际回收赞成票903张，反对票38张，弃权票12张。海月物业公司以80％的赞成率，获得续聘资格，服务期５年。8， 关于小区道路、地砖的整修。 经****小区业主委员会广泛收集业主意见和建议，以及业委会成员与有关方面的多次协调，目前，小区部分损坏道路、小区中心广场的破损地砖已经得到较大面积的整修。经费由开发商提供。9， 关于小区外墙门框、门厅的整修。 经****小区业主委员会广泛收集业主意见和建议，以及业委会成员与有关方面的多次协调，目前，小区各大楼门厅门框得到了重新油漆。门锁的开关重量进行了调整，声音变轻。门厅地砖得到修补。经费由开发商提供。10，关于小区残疾人通道扶手油漆、小桥木结构的油漆。 经****小区业主委员会成员与有关方面的多次协调，目前，小区残疾人通道扶手油漆、小桥木结构的油漆。经费由开发商提供。11，关于麦莎、卡努台风造成的墙体损坏

整修。 XX年，麦莎、卡努台风侵袭本市，强度为百年一遇，破坏力很大，造成了部分大楼外墙先后发生了程度不同的渗水，经****小区业主委员会、物业公司与有关方面的多次协调，目前，部分大楼损坏严重的外立面墙体已经得到较大规模的整修，经费由开发商支付。12，关于物业档案的清点、接收与移交。 业主委员会3名正副主任和物业公司经理清点了物业管理档案，目前，物业档案移交协议已经签署，对极少数不全的部分已经通知有关方面进行补齐。13，关于沙岗路沿线道路栏杆的拆除与恢复。 发现沙岗路沿线道路栏杆被误拆以后，业委会成员及时与有关方面提出交涉，据理力争，终于得到了解决，栏杆恢复了原貌。14，关于音乐喷泉管理。 本小区原先的喷泉管道压力比较小，水位低时尚能工作，但水位高时喷头只能喷出3厘米，业委会与物业公司协调后，采取了改进措施，目前已经具备喷高能力，考虑电费和水费的消耗原因，重大节假日将正常开启。15，关于背景音乐管理。 背景音乐曾经有一度不能正常播放，业委会与物业公司协调后，及时调整了人员和设备安排，并视****的实际情况调整了播放时段。目前已经正常开启。16，关于节日期间防火防盗事项的管理。 业主委员会从成立开始，专门起草文件，联合居委会、物业公司召开了专门治理会议，以公告和整改意见书的形式，对节日期间的防火防盗事项进行了加强管理。 下一阶段工作初步打算：1，尽快向开发商催缴尚未交齐维修基金（涉及架空楼和部分公用设施*，以便小区的维修基金早日开通。2，进一步加强对维修基金的监管，力争继续不动用一分。3，今年x月份起，对小区绿化的布局方案进行微调，对部分绿化小路的布局进行合理化改善和调整。4，对室外非停车场地乱停车现象进行整治。5，二期内部楼道进行粉刷。6，对部分褪色的木质亲水平台进行油漆、修缮。7，监督健身场地整改意见的落实。8，每月设立业委会接待日，接受业主来访。 四个多月来，业主委员会的委员们本着民主、廉正的原则，开会22次，其中，全体会议8次（包括书面表决会议*，主任会议12次，现场会议、事关重大决策的会议长达5～6小时，起草、审议、制订、表决了大量管理事项，包括关于业主委员会《工作自律条例》。每个委员纷纷利用业余时间，在工程审查、绿化规划、财务审查、保洁、保安、等各自分管的工作上都作了不少努力，一些工作成果已经初见成效。业主如有什么好的意见和建议，可以提交物业公司(te:６５３８２２２２)或居委会(te:６５４８７１０４)转达，或以书面形式送至小区北

大门的业委会工作信箱内，此信箱长设，每星期开启一次。为便于联系，希望业主留下实名和联系方法。

黄兴绿园业主委员会

XX年元月x日