关于“麦当劳”区位选择的调查报告

一．调查起因：随着经济的发展，消费饮食习惯也在变化，餐饮产品的消费时段也随之发生

变化。现代人工作繁忙，进餐时间不稳定，加上现代营养学的倡导，使餐饮产品的消费时段变得模糊。人们并不要求一日三餐必不可少，但又不想太饿着自己，饿了总想找点儿零食、小吃。为适应这一需求，各种24小时营业的快餐店、小食店随之涌现；而一些大茶楼、食肆也纷纷推出下午茶和夜宵服务。这种随时供应，不分时段的便利与快捷正成为一种趋势，以吸引便利型消费者、价格型消费者。我们选择麦当劳，调查它在徐东开店的原因。

二．调查目的：分析大型快餐外企选点的综合原因，从中学习其商业头脑，为自己以后 创

业打下基础，同时增进与组员间的沟通和交流。

三．调查时间及地点：20xx年11月30日 星期六 徐东大街

四．调查对象：徐东“麦当劳”快餐店

五．调查小组成员：吴明 等等

六．调查报告内容：

（1）人流量：约70~80人/分；车流量70~80辆/分

（2）交通：武汉徐东片区拥有优越的地理位置，长江二桥、和平大道（武青二干道）、友谊大道（武青三干道）、团结大道（武青四干道）、徐东大街等几大主干道，路网四通八达,具有交通方便、环境优越、闹中取静的特点，为居住创造了良好的条件。徐东片区曾经在武汉城区中居发展冷板块之列，它的腾飞不能不说得益于桥梁与道路的建设，而区域的发展又给交通提出了新的要求，为了缓解交通拥挤，徐东平价路口现修建地下人行通道，建成后，将实现人车分流。便利的交通为麦当劳带来了大量的消费者。

（3）市场选择：大型道路高驾桥的交叉口附近，人流量车流量都非常多，而且交通便利。经济腹地要广，涵盖各类人群，比如经济腹地中要有机关，企业，白领多消费水平就高，还要大中专院校，因为快餐深受年轻人的喜爱，他们以此为时尚。

（4）消费人群：

徐东是个交通比较便利、周围学校分布较多、居民小区较集中、周围商品上档次、设施较齐全的一个中心，所以来这购物消费的消费群体一般可分为三大类：

学生群体：

主要是附近校区的学生，也有较远校区搭车过来购物的学生，不过此类学生占少数。 居民群体：

主要为附近居民区居住的人群，以沃尔玛为中心，以沃尔玛到长江二桥为半径的圈内的居民也是主要消费群体，其他地方的占小部分。

资薪群体：

该类群体总体特征为有比较稳定的经济收入且收入水平中上，喜欢新奇事物，喜欢购物，喜欢购买有品牌的东西，不太在意商品的价格，比较偏好有同伴一起出行购物。

（5）消费者的总结分析：

? 麦当劳有一个“Q．S．C．V战略”，即：讲究营养、味美的质量(Quality)、令人满意

的服务(Service)、清洁卫生的环境(Cleanness)、合理的价格(Value)。凡不符合这四项

要求的，经理要开除，分店要吊销经营许可权。

? 总体上看消费者对麦当劳还是比较满意的。餐厅给予消费者的休闲娱乐聚餐的功能

也在一定程度上过的了消费者的认可。研究表明，味道，价格等也都获得消费者的好评，但消费者对于他的服务态度上认为还有待提高。

? 麦当劳的主要针对儿童，广告主题也都是表达健康向上的情绪，很多广告镜头都是

小丑打扮的麦当劳叔叔和一大群健康快乐孩子，其表达的意义也是在麦当劳里孩子们不仅吃得开心，而且玩得也开心，身心都得到享受。所以他的消费者大多为青少年。

? 七．调查报告总结：人们的生活节奏在改变，工作习惯也在变，一项被认着是“好习

惯”的午休，也在一些部门被悄然取消。对生活庆典的追求似乎也在成为一种时尚。越来越多的人们开始在自觉不自觉中和快餐结了缘。而麦当劳恰恰投其所好，在最繁华人流量最多的地方开店经营，推出不同年龄阶段，不同消费标准的餐饮，满足消费者的各项需求，其商业头脑，其经营理念及其方针与政策都值得我们学习，值得创业者借鉴。

第二篇：麦当劳(一)：选址

一、麦当劳如何选址

选址的重要性

古人云：天时不如地利，充分强调了地利的重要性。尤其是开餐厅，地理位置的优劣更加显得重要。人们把地理位置好视为餐厅赚钱的第一要素，这是有道理的。商业的传统规律是“一步差三市”,足以说明选址的好坏直接影响餐厅的盈亏。选择店址重要性主要体现在以下几点：

一、地址是制订经营战略及目标的重要依据

餐厅经营战略及目标的确定，首先要考虑所在区域的社会环境、地理环境、人口、交通状况及市政规划等因素。依据这些因素明确目标市场，按目标顾客的构成及需求特点，确定经营战略及目标，制定包括广告宣传、服务措施在内的各项促销策略。

事实表明，经营方向、产品构成和服务水平基本相同的餐厅，会因为选址的不同，而使经济效益出现明显的差异。不理会餐厅周围的市场环境及竞争状况，任意或仅凭直观经验来选择餐厅地址，是难以经受考验并获得成功的。

二、地址选择是对市场定位的选择

地址在某种程度上决定了餐厅客流量的多少、顾客购买力的大小、顾客的消费结构、餐厅对潜在顾客的吸引程度以及竞争力的强弱等。选址适当，餐厅便占有了“地利”的优势，能吸引大量顾客，生意自然就会兴旺。

三、地址选择是一项长期性投资

餐厅不论是租赁的，还是购买的，一旦被确定下来，就需要大量的资金投入。当外部环境发生变化时，餐厅的地址不能像人、财、物等其他经营要素一样可以做相应的调整，它具有长期性、固定性特点。因此，对餐厅地址的选择要做深入的调查和周密的考虑，妥善规划。

四、地址选择反映了服务理念

地址选择要以便利顾客为首要原则。从节省顾客的购买时间、节省其交通费用的角度出发，最大限度地满足顾客的需要。否则就会失去顾客的信赖和支持，餐厅也就失去了存在的基础。 （浅谈选择餐厅地址的重要性 餐饮加盟网 2010-03-16 10:06:28.0 信息来源于： 互联网）

选址是决定快餐店成败的第一要素。选址就是选顾客，选址错了会导致客源不足，也就是能接受某一快餐店的产品、价格、服务、环境的潜在顾客数量不够多，导致餐厅上座率很低，营业额不足以实现盈亏平衡，甚至持续亏损。若开业一年不能扭亏为盈，很多餐厅很快就会倒闭。酒香也怕巷子深。有经验的人都知道，菜品质量、服务有问题还可以慢慢调整，如果选址错误客源不足，基本上无计可施了。因此选址一旦出错就是致命的，投资者必须慎重。

选址成败事关资金的安全回收。开一家快餐店一次性投资至少需要几十万元，多者甚至上百万，如果开业几个月就关张意味着所投资金都白白打水漂了。规模大的快餐品牌关掉一家店不过伤了一指，影响不是很大。规模小的品牌关掉一家店就象断了一臂，往往元气大伤。目前多数快餐企业实力一般较差，几十万元是个不小的数字，投资者要对自己的资金安全负责，不能盲目投入。

选址事关信心士气。如果选址不得要领，新店总是失败，开一家关一家，投资者会越来越没有信心，甚至会怀疑自己当初选择这一行是不是一个错误。亏损的快餐店没有奖金，甚至工资也不能按时发，员工眼前的利益得不到保障，也看不到餐厅的前途，难免会士气低落，或是跳槽走人或是工作不尽心尽力，这又会使菜品和服务质量下降，形成恶性循环，导致企业经营更加困难，搞不好会把整个企业拖垮。

选址事关发展战略的实现。快餐企业每年会有一个开店计划，计划好一年能进军多少个城市及在每个城市开多少家店。好店址是稀缺资源，一个好店址就意味着每几百万甚至千万的营业额和几十万乃至上百万的利润，各品牌（特别是那些定位相似的品牌）都打破脑袋在争抢店址。如果选址工作做不好，会因找不到店址而无法完成计划。同样如果为了完成计划而对店址把关不严，即使勉强开了很多家店，多数会因亏损甚至被迫关张。每年开十家店八家亏损五家关闭，这样下去企业根本没办法发展起来。

选址事关企业的存亡。对刚成立的小品牌来说，如果前几家店选址正确，很快就能盈利，企业就可以发展起来。如果选址总是出错，开一家赔一家，自有资金和盈利店所赚取的利润全部用于补贴亏损店，甚至还不够，企业的资金不能实现良性循环，用不了多久整个企业就会因资金链断裂而夭折。

快餐店的失败大部分都可以归结为选址失误。大家都知道，在王府井工美大楼和西单中友百货一带客流量极大，这样的地方几乎卖什么快餐都能赚钱。选址正确可以一俊遮百丑，如果能找到类似工美、中友那样的店址开店，即使餐厅的其他经营环节有问题也照样会赚钱。因此，快餐企业经营者要把选址当作企业的生命线，要投入足够的人力和资金做好选址工作。

（浅谈快餐选址的重要性 20xx年02月23日 来源：地纬商机网 ）

选址是决定快餐店成败的第一要素

选址就是选顾客，选址错了会导致客源不足，也就是能接受某一快餐店的产品、价格、服务、环境的潜在顾客数量不够多，导致餐厅上座率很低，营业额不足以实现盈亏平衡，甚至持续亏损。若开业一年不能扭亏为盈，很多餐厅很快就会倒闭。酒香也怕巷子深。有经验的人都知道，菜品质量、服务有问题还可以慢慢调整，如果选址错误客源不足，基本上无计可施了。因此选址一旦出错就是致命的，投资者必须慎重。

选址成败事关资金的安全回收

开一家快餐店一次性投资至少需要几十万元，多者甚至上百万，如果开业几个月就关张意味着所投资金都白白打水漂了。规模大的快餐品牌关掉一家店不过伤了一指，影响不是很大。规模小的品牌关掉一家店就象断了一臂，往往元气大伤。目前多数快餐企业实力一般较差，几十万元是个不小的数字，投资者要对自己的资金安全负责，不能盲目投入。

选址事关信心士气

如果选址不得要领，新店总是失败，开一家关一家，投资者会越来越没有信心，甚至会怀疑自己当初选择这一行是不是一个错误。亏损的快餐店没有奖金，甚至工资也不能按时发，员工眼前的利益得不到保障，也看不到餐厅的前途，难免会士气低落，或是跳槽走人或是工作不尽心尽力，这又会使菜品和服务质量下降，形成恶性循环，导致企业经营更加困难，搞不好会把整个企业拖垮。

选址事关发展战略的实现

快餐企业每年会有一个开店计划，计划好一年能进军多少个城市及在每个城市开多少家店。好店址是稀缺资源，一个好店址就意味着每几百万甚至千万的营业额和几十万乃至上百万的利润，各品牌（特别是那些定位相似的品牌）都打破脑袋在争抢店址。如果选址工作做不好，会因找不到店址而无法完成计划。同样如果为了完成计划而对店址把关不严，即使勉强开了很多家店，多数会因亏损甚至被迫关张。每年开十家店八家亏损五家关闭，这样下去企业根本没办法发展起来。

选址事关企业的存亡

对刚成立的小品牌来说，如果前几家店选址正确，很快就能盈利，企业就可以发展起来。如果选址总是出错，开一家赔一家，自有资金和盈利店所赚取的利润全部用于补贴亏损店，甚至还不够，企业的资金不能实现良性循环，用不了多久整个企业就会因资金链断裂而夭折。 快餐店的失败大部分都可以归结为选址失误。大家都知道，在王府井工美大楼和西单中友百货一带客流量极大，这样的地方几乎卖什么快餐都能赚钱。选址正确可以一俊遮百丑，如果能找到类似工美、中友那样的店址开店，即使餐厅的其他经营环节有问题也照样会赚钱。因此，快餐企业经营者要把选址当作企业的生命线，要投入足够的人力和资金做好选址工作。 （快餐店面选址的重要性 时间:2010-04-14 17:19来源:未知 作者:admin）

常见的选址方式

选址方法汇总

负荷距离法

单一设施选址中要用到多种分析方法：定性与定量分析方法，以即将定量与定性分析相结合的选址度量法等方法。负荷距离法就是一种单一设施选址的方法。

负荷距离法（load-distance method ）的目标是在若干个候选方案中，选定一个目标方案，他可以使总负荷（货物、人或其他）移动的距离最小。当与市场的接近程度等因素至关重要时，使用这一方法可从众多候选方案中快速筛选出最有吸引力的方案。这一方法也可在设施布置中使用。

该方法具体介绍如下：

（一） 距离与负荷的计算方法

在负荷距离法中，首先需要计算新选址位置距目的地的距离，如下图1所示：

● B（xB，yB）

●

A（xA，yA）

图1 两点之间的距离

在上图中，A表示一个待选的配送中心的位置，B表示向A供应产品的生产厂家。那么，AB之间的距离最好是按实际距离来计算，例如，如果是用卡车运输，则实际距离取决于公路系统和所行走的路线。有两种计算距离的方法：

其中，dAB表示A、B两点之间的距离，xA，xB，yA，yB分别表示A、B两点的横坐标和纵坐标。显然，几何距离法表示两点之间的最短距离，但这种距离有时是不现实的。直线距离表示行走路线是沿上图中的虚线走的。这在很多情况下，例如，城市中不同街区之间的行走，是比较符合实际的。

总负荷的一般计算公式为：

其中，ld表示总负荷，即新选位置与各个目的地之间的负荷距离乘积的和。li和di分别表示目的地I距新选位置的距离和移动负荷的大小。其中，lI可是几何距离或直线距离。很显然，在各个候选方案中，总负荷数值越小，改方案越优。

（二） 负荷距离法的两种解法。

使用上面的公式可以计算出总负荷最小的选址地点，但在现实生活中，往往会遇到无法选择该点做设施位置的情况。例如，该点的地价过高，该点的其他应考虑因素极不理想等。因此，需要考虑其他尽可能有的可行方案。下面是两种可用的方法：

1、穷举法。在可选范围内，均匀地选择若干个点，计算出每个点的总负荷数，然后加以比较，选出总负荷数最小的点。但是，如果该点的其他影响因素使决策者无法选择该点作为新设施地址时，可考虑临近其它的较优位置。

2、重心法。重心法比穷举法可更快地得到较优的位置。该方法的步骤如下： 步骤1：用下是求所考虑区域的重心：

其中，x*，y*分别表示重心的横坐标和纵坐标。以该重心为所选位置，计算其总负荷数。 步骤2：计算（x*，y*）上、下、左、右的临近点，例如，各相距2公里之外的总负荷数，与步骤1所选位置的总负荷数进行比较，如有更好的，则以该点为新的重心位置，在计算其相邻各点的总负荷数。

步骤3：反复进行步骤2，直至找不出更优的点，则最后一步的中心位置就作为所选位置。

可见，重心法能较快地得到相对较优的位置，但得不到穷举法所示的那么多信息。

因素评分法

因素评分法在常用的选址方法中也许是使用得最广泛的一种，因为它以简单易懂的

模式将各种不同因素综合起来。因素评分法的具体步骤如下：

1）决定一组相关的选址决策因素；

2）对每一因素赋予一个权重以反映这个因素在所有权重中的重要性。每一因素的分值根据权重来确定，而权重则要根据成本的标准差来确定，而不是根据成本值来确定。

3）对所有因素的打分设定一个共同的取值范围，一般是1-10，或1-100；

4）对每一个备择地址，对所有因素按设定范围打分；

5）用各个因素的得分与相应的权重相乘，并把所有因素的加权值相加，得到每一个备择地址的最终得分；

6）选择具有最高总得分的地址作为最佳的选址。

运用这种因素评分法应注意：在运用因素评分法计算过程中可以感觉到，由于确定权数和等级得分完全靠人的主观判断，只要判断有误差就会影响评分数值，最后影响决策的可能性。目前关于确定权数的方法很多，比较客观准确的方法是层次分析法，该方法操作并不复杂，有较为严密的科学依据，我们推荐在做多方案多因素评价时尽可能采用层次分析法。

盈亏分析法

盈亏分析法是厂房选址的一种基本方法，亦称生产成本比较分析法。这种方法基于以下假设：可供选择的各个方案均能满足厂址选择的基本要求，但各方案的投资额不同，投产以后原材料、燃料、动力等变动成本不同。这时，可利用损益平衡分析法的原理，以投产后生产成本的高低作为比较的标准。

选址度量法

选址度量法是一种既考虑定量因素、又考虑定性因素的用以支持设施选址的方法。这种方法的步骤如下：

1、明确必要因素。在分析研究影响设施位置的各种因素时，首先明确哪些是必要因素。凡是不符合任何一个必要因素的方案，先被筛选掉。

2、对因素分类。将各种因素分类，凡是与成本由直接关系、可以用货币表示的因素，归为客观因素，其它的则归为主观因素。同时，对客观因素和主观因素要分别确定其比重。如客观因素和主观因素同样重要时，则其比重都是0.5。设X为主观因素的比重，则：

客观因素的比重值=1-X x->[0,1]

若X越接近1，则主观因素显得越重要，反之亦然。

重心法

重心法是一种布置单个设施的方法，这种方法要考虑现有设施之间的距离和要运输

的货物量。它经常用于中间仓库的选择。在最简单的情况下，这种方法假设运入和运出

成本是相等的，它并未考虑在不满载的情况下增加的特殊运输费用。

重心法首先要在坐标系中标出各个地点的位置，目的在于确定各点的相对距离。坐标系可以随便建立。在国际选址中，经常采用经度和纬度建立坐标。

然后，根据各点在坐标系中的横纵坐标值求出成本运输最低的位置坐标X和Y，重心法使用的公式是：

式中CX-- 重心的x坐标；

Cy-- 重心的y坐标；

Dix--第i个地点的x坐标；

Diy--第i个地点的y坐标；

Vi--运到第i个地点或从第I个地点运出的货物量。

最后，选择求出的重心点坐标值对应的地点作为我们要布置设施的地点。

麦当劳如何选址

麦当劳选址的五大原则

1.针对目标消费群

麦当劳的目标消费群是年轻人、儿童和家庭成员。所以在布点上，一是选择人潮涌动的地方，如在和平路、南京路、天津站等交通集散点周边设点；二是在年轻人和儿童经常光顾的地方布点，比如在天津乐园附近设点，方便儿童就餐；在新安广场开设店中店，吸引逛商场的年轻人就餐。

2.着眼于今天和明天

麦当劳布点的一大原则，是一定二十年不变。所以对每个点的开与否，都通过三个月到六个月的考察，再作决策评估。重点考察是否与城市规划发展相符合，是否会出现市政动迁和周围人口动迁，是否会进入城市规划中的红线范围。进入红线的，坚决不碰；老化的商圈，坚决不设点。有发展前途的商街和商圈、新辟的学院区、住宅区，是布点考虑的地区。纯住宅区则往往不设点，因为纯住宅区居民消费的时间有限。

3. 讲究醒目

麦当劳布点都选择在一楼的店堂，透过落地玻璃橱窗，让路人感知麦当劳的餐饮文化氛围，体现其经营宗旨———方便、安全、物有所值。由于布点醒目，便于顾客寻找，也吸引人。

4.不急于求成

黄金地段黄金市口，业主往往要价很高。当要价超过投资的心理价位时，麦当劳不急于求成，而是先发展其他地方的布点。通过别的网点的成功，让“高价”路段的房产业主感到麦当劳的引进，有助于提高自己的身价，于是再谈价格，重新布点。

5. 优势互动

麦当劳开“店中店”选择的“东家”，不少是牌誉较高的，如新安广场、津汇广场等。知名百货店为麦当劳带来客源，麦当劳又吸引年轻人逛商店，起到优势互补的作用。

（来源：互联网）

确保赢利的店铺选址

20xx年1月，麦当劳在杭州天阳?明珠商业中心开了一家新店，让人难以理解的是，麦当劳把新店放在了地下层。于是很多人都有这样的疑问：麦当劳在这个地方能盈利吗？ 很快这家店面门庭若市的盛况打消了人们的疑虑，麦当劳在选址方面的精明也又一次让人刮目相看。

经常吃麦当劳的人会有印象：几乎每一个麦当劳店生意都是很兴隆的。

麦当劳生意兴隆的原因除了品牌的因素外，店址的选择也是其中至关重要的条件。选到了合适的地点，等于生意成功了一半。

麦当劳华东地区总裁曾这样表述：麦当劳之所以开一家火一家，第一是地点，第二是地点，第三还是地点。

在选址问题上，麦当劳有一本厚达千页的规范手册作为指导，一切都程序化。广泛而详尽的店址决策系统，包括人口统计数据库和以人口统计为基础的专业行销研究机构的决策支持。麦当劳借助此系统能将目标店址方圆五至七里范围内的消费群和竞争态势作出透彻分析。可以充分保证了麦当劳商铺选址上的万无一失。

麦当劳老板坐飞机选址

在麦当劳开连锁店的初期，分店选择店址十分谨慎和挑剔，克罗克往往会亲自出马，从方便顾客就餐的角度思考问题。克罗克通过乘坐租借的飞机来选址。他往往飞越一个社区寻找学校和教堂的尖顶，然后勘定建店的地址。那时，他喜欢选择靠近购物中心的人均收入高于平均水平的住宅区。研究显示，四分之三的顾客是在办别的事时顺便来麦当劳就餐。于是选址方式又按照顾客活动和车辆行人往来的规律来进行。

（ 20xx年 10月 21日 QQ专稿）

麦当劳的选址步骤

1、市场调查和资料信息收集

麦当劳往往在计划进入某城市之前，就先通过有关部门或专业调查公司收集这个地区的资料。包括人口、经济水平、消费能力、发展规模和潜力、收入水平、以及前期研究商圈的等级和发展机会及成长空间等。

2、对不同商圈中的物业进行评估

包括人流测试、顾客能力对比、可见度和方便性的考量等，以得到最佳的位置和合理选择。在了解市场价格、面积划分、工程物业配套条件及权属性质等方面的基础上进行营业额预估和财务分析，最终确定该位置是否有能力开设一家麦当劳餐厅。

3、投资回报与风险评估

商铺的投资是一个既有风险、又能够带来较高回报的决策，应更多地关注市场定位和价格水平。既考虑投资回报的水平，也注重中长期的稳定收入，这样才能较好地控制风险，达到投资收益的目的。

麦当劳的商圈调查

麦当劳市场目标的确定需要通过商圈调查。在考虑餐厅的设址前必须事先估计当地的市场潜能。

1、确定商圈范围

麦当劳把在制订经营策略时确定商圈方法称作绘制商圈地图，商圈地图的画法首先是确定商圈范围。

一般说来，商圈范围是以这个餐厅中心，以1~2公里为半径，画一个圆，作为它的商圈。如果这个餐厅设有汽车走廊，则可以把半径延伸到四公里，然后把整个商圈分割为主商圈和副商圈。

商圈的范围一般不要越过公路、铁路、立交桥、地下道、大水沟，因为顾客不会赵过这些阻隔到不方便的地方购物。

商圈确定以后，麦当劳的市场分析专家便开始分析商圈的特征，以制订公司的地区分布战略，即规划在哪些地方开设多少餐厅为最适宜，从而达到通过消费导向去创造和满足消费者需求的目标。

因此，商圈特征的调查必须详细统计和分析商圈内的人口特征、住宅特点、集会场所、交通和人流状况、消费倾向、同类商店的分布，对商圈的优缺点进行评估，并预计设店后的收入和支出，对可能净利进行分析。

在商圈地图上，他们最少要注上下列数据：

（1）餐厅所在社区的总人口、家庭数；

（2）餐厅所在社区的学校数、事业单位数；

（3）构成交通流量的场所（包括百货商店、大型集会场所、娱乐场所、公共汽车站和其他交通工具的集中点等；

（4）餐厅前的人流量（应区分平日和假日），人潮走向；

（5）有无大型公寓或新村；

（6）商圈内的竞争店和互补店的店面数、座位数和营业时间等；

（7）街道的名称。

2、进行抽样统计

在分析商圈的特征时，还必须在商圈内设置几个抽样点，进行抽样统计。抽样统计的目的是取得基准数据，以确定顾客的准确数字。

抽样统计可将一周分为三段：周一至周五为一段；周六为一段；周日和节假日为一段，从每天的早晨7时开始至午夜12点，以每两个小时为单位，计算通过的人流数、汽车和自行车数。人流数还要进一步分类为男、女、青少年、上班和下班的人群等等，然后换算为每15分钟的数据。

3、实地调查

除了进行抽样统计外，还要进行对顾客的实地调查，或称作商情调查。

实地调查可以分为两种。一种以车站为中心，另一种以商业区为中心。

同时还要提出一个问题：是否还有其他的人流中心。答案当然应当从获得的商情资料中去挖掘。以车站为中心的调查方法可以是到车站前记录车牌号码，或者乘公共汽车去了解交通路线，或从车站购票处取得购买月票者的地址。

以商业区为中心的调查需要调查当地商会的活动计划和活动状况，调查抛弃在路边的购物纸袋和商业印刷品，看看人们常去哪些商店或超级市场，从而准确地掌握当地的购物行动圈。

通过访问购物者，调查他们的地址，向他们发放问卷，了解他们的生日。

然后把调查得来的所有资料一一载入最初画了圈的地图。这些调查得来的数据以不同颜色标明，最后就可以在地图上确定选址的商圈。

“应该说，正因为麦当劳的选址坚持通过对市场的全面资讯和对位置的评估标准的执行，才能够使开设的餐厅，无论是现在还是在将来，都能健康稳定地成长和发展。”麦当劳香港总部这样说。

附：麦当劳商圈区域调查案例

一、商圈区域调查目的

? 在一家餐厅进行一次为期四天的调研工作。

? 商圈区域调查的主要目的：听取随机选取的顾客代表的需求和期望，了解影响作出消费决定的因素，以便指导市场营销活动。

二、商圈区域调查内容

? 在一天的不同时段，来到和离开我们餐厅的顾客的目的，当我们明确这一模式后，就可制订出市场营销策略。

? 构成交通流量因素的特定名称，这样我们就可以知道这些因素对营业额的影响力了。 ? 我们的顾客类型：家庭团体，成年人，儿童 等等。

三、商圈区域调查结果的评估

? 餐厅管理成员、地区督导及地区市场部、经理组成小组。

? 确定餐厅的商圈范围：找出顾客流量的因素及计算这些因素对营业额的潜在影响。 ? 分析TAS报告，确定实际营业额中每项因素和来源的影响，实际值和预估值之间的差额就是潜在的机会。

? 根据这些机会点制订市场营销战略。

? 顾客惠顾我们及其竞争者的频率。

? 顾客接受快餐业的程度。

? 竞争者的优势和劣势。

? 对我们优缺点的看法等等。

四、监督员的工作

遵守商圈调查活动的有关规定，监督采访人的工作。

每完成一份问卷调查，监督员必须认真检查一遍，有不妥之处，马上解决。

调查工作繁忙时，协助信息员一同进行调查。

每完成一份问卷调查，该顾客的住处请用点标出来。每日的颜色应不一样。

五、商圈区域调查的注意事项：

1、 ***店调查时间为**日（周*）,**日（周*）,

**日（周*）,**日（周*）;每日8:00-23:00

***店调查时间为**日(周*),**日(周*)

**日(周*),**日(周*);每日8:00-23:00。

2、调查期间，信息员班表如表所示。

3、每日调查人数为200人。

每小时调查的人数 = 本小时交易次数预估/当日TC 预估×200 人。

4、访问时的注意事项：

? 在进行问卷调查时，态度一定要诚恳大方，耐心友好。

? 选择的顾客代表要求全面、均衡（老、中、青、 男、女等）。

? 熟悉问卷调查的内容，概念清楚明确，能够迅速 准确地提问。

? 问卷所反映的信息一定要真实准确。

? 问卷上的问题要求全部问到，并填写清楚，否则该问卷只能作废。

? 不要用自己的想法去诱导顾客。

? 若被要求进行调查的顾客对此表现出不情愿或反感，那么放弃！

若顾客询问有否礼物，请礼貌回答：“很对不起，我们没有礼物赠送。”

1、商圈要求：城市一类商圈的繁华地段，有一定的消费支持

2、建筑要求：

1）楼板到梁底高度，不得低于3米。；

2）楼板承重：乙方厨房区楼板负荷为450kg/㎡，餐厅区活荷载为250 kg/㎡；

3）供电：甲方提供空调及200KW的用电量，并提供一条185铜芯电缆于甲方配电室引至乙方指定位置，乙方自设配电盘，并独立安装电表；

4）供水：甲方提供25吨水/天，供水管径为2.5/3.0英寸，水压不小于2.5㎏/㎝2，并具有相应的用水指标；

5）排水：甲方提供相应的排水管线位置，排水管径不小于6英寸；

6）隔油池：在餐厅附近区域应提供适宜位置，供餐厅制作隔油池，该位置将不导致争议或影响相邻关系；

7）化粪池：甲方提供与化粪池相连的管道至乙方租赁区域；

8）排烟：提供室外相应的排放油烟管道位置，该位置将不导致争议或相邻关系。排烟管道的截面积为500mm×700mm；

9）招牌：在门脸上方提供招牌安装位置；

10）空调：甲方提供冷暖空调应保证使用时间自早8：00至晚11：00，其制冷量厨房应不小于450卡/㎡/小时，用餐区应不小于350卡/㎡/小时。餐厅温度冬天应不低于15度，夏天不高于25度，春秋季应在20-25度之间。（如KFC自设甲方提供室外机位置）；

11）设备总重：冷库、排油烟机、汽水机、制冰机的室外机全部放置楼顶，设备总重3吨，下设槽钢可将设备均匀摆放，使楼顶均匀受力；

12）卸货车位：甲方提供临时卸货车位；

13）乙方按照肯德基统一标准对餐厅内部及外部进行装修。

14）消防系统：乙方自设消防系统并与甲方连通；

15）电话：甲方提供两条电话线路。

3、面积租期：首层，350平方米（使用面积），门面12米。租期要求10年以上至少。

商业选址学学人家麦当劳

花大价钱调查 费大力气评估———

业内曾经流传这样一种说法：“选铺跟着麦当劳，人流客流肯定好！”似乎无论麦当劳和肯德基把店开在哪里，哪里就是黄金市口的象征。我们可以看到麦当劳开业的店铺或者在闻名中外的金街，或者在不是热点、不温不火的五环路以外，其门庭若市的状况总让人不得不佩服其选址的精明，麦当劳开一家火一家，不能不让业内外人士交口称绝。

为了探个究竟，笔者采访了业内的商业选址专家，间接探讨了麦当劳选址的几大要素，给投资者以参考。

●开店迅速眼光独到

全球快餐连锁巨头麦当劳公司表示，计划20xx年在中国增开125家分店，以进一步拓展亚洲快餐市场。麦当劳公司中国区首席执行官杰夫·施瓦茨在接受媒体采访时说，除20xx年新开125家分店外，麦当劳还计划20xx年和20xx年在中国分别增开150家和175家分店。 这么快的开店频率，一定有自己的开店诀窍。北京汇博行房地产经纪有限公司董事、总经理潘好龙开说：“在连锁快餐店的选址要素中，城市的规划是最重要的，麦当劳也不例外。”将城市未来的发展趋势纳入选址的重要原则，这必然是麦当劳成功的重要因素。

一位专业人士告诉笔者麦当劳布点的最大原则，就是20年租期不变。所以对每个点的开与否，都要通过3个月到6个月的考察，再做决策评估。考察重点是看其是否与城市规划发展相符合，是否会出现市政动迁和周围人口动迁，是否会进入城市规划中的红线范围。进入红线的，坚决不碰；老化的商圈，坚决不设点。有发展前途的商街和商圈、新辟的学院区、住宅区是布点考虑的地区。

其次，对不同商圈中的物业进行评估。包括人流测试、顾客能力对比、可见度和方便性的考量等，以得到最佳的位置和合理选择。在了解市场价格、面积划分、工程物业配套条件及权属性质等方面的基础上进行营业额预估和财务分析，最终确定该位置是否有能力开设一家麦当劳餐厅。麦当劳在选址中前进的每一步，都是以缜密调查为基础的。

●新城、郊区———适合的新阵地

麦当劳在我国的发展步伐无疑是飞速的，而如今也几乎没有孩子不知道麦当劳叔叔。有人说，这是麦当劳的本土化策略带来的结果。但本土化只是他成功的一个方面，麦当劳最成功的地方在于选址，它只选择在适合汉堡包生存的地方开店，所以它的每个店都非常成功。 但他们一般不会花巨资去开发新的市场，而是去寻找适合自己的市场；不会认为哪里都有其发展的空间，而是选择尽可能实现完全拷贝母店的店址。用一个形象的比喻来说，他们不会给每个人量体裁衣，他们需要做的只是寻找能够穿上他们衣服的人。

在北京的新城规划中，麦当劳也调整了自己的开店位置，大量地选择了把店开在远郊、新城等新开发的地点。在先期发展的顺义、通州、亦庄3个新城中，已经开发建成销售了大批的商业住宅，麦当劳就是看到了未来的发展前景和潜在的消费人群。因为一项商业调查显

示，人们的日常消费行为中有65%是在居住地完成的。业内人士认为，顺义、通州、亦庄3个新城是因为距离城区比较近，住宅发展得比较快而吸引了麦当劳的进入。

●专家提醒

●麦当劳选址的两大原则

连锁企业发展的标志就是规模扩张，而实现这一目标的第一步就是通过选择合适的店址，使分店更加标准化，使总部经营管理更加简单化。麦当劳连锁经营发展成功的三个首选条件是“选址、选址、选址”，他们就是要选择目标市场以加快连锁经营的步伐。

两大原则

规划、数据等样样到位

首先就是市场调查和资料信息的收集。包括人口、经济水平、消费能力、发展规模和潜力、收入水平、以及前期研究商圈的等级和发展机会及成长空间。门店与大商场的优化组合 仔细观察麦当劳快餐厅在北京的扩张，人们惊奇地发现，麦当劳快餐厅几乎都是建在大型商业设施旁边。“将绝大多数店铺建在大型商业设施旁边，表现出来的必然性，便是麦当劳选址营销策略的规律特征。”一位专业人士分析认为。

以大型商业设施为依托比较容易获得客源。因为人们选择快餐往往是顺便而就，而不会单独计划去某处快餐厅就餐。麦当劳的经营者深谙经营之道，熟知顾客这一心理，把店址选在大型商业设施旁边，在弥补大型商业设施餐饮功能不足的同时，与其共同形成了对顾客更强的吸引力，不仅增加了大型商业设施的顾客流量，给大型商业设施带来了销售效益;也使顾客比以往更愿意到有快餐厅的大型商业设施去购物，因为人们会感到更方便。与此同时，也相对简化了选址的工作程序和工作量。麦当劳快餐厅定位于大型商业设施旁边，可以省去许多环节，只要详细分析大型商业设施的客流量及其构成，大商店的经济效益即可。 （2008/02/28 04:30 来源：YNET.com 北青网 北京青年报 本版文并摄/于巍）

麦当劳选址的学问

19xx年，麦当劳的创始人雷·克罗克应邀为得克萨斯州立大学的MBA做演讲，在一场激动人心的演讲之后，雷问大家，“谁能告诉我，我是做什么的？”大多数人都笑了，一个学生大胆地说：“谁都知道，你是做汉堡包的”。雷哈哈大笑：“我料到你会这么说。女士们，先生们，其实我不是做汉堡包的，我是做房地产的。”

雷·克罗克说的一点没错，正如我们看到的，在几乎所有人流密集的商场都有麦当劳，每个分店的位置是他们成功的关键。但如果各个商家都抢那些最繁华热闹的地段的话，那么好地方就只有出价最高的人能拿到，这是因为资源的稀缺性。

因此，我们谈到店面的租金，我们会听到这样的描述：汉堡包卖得贵，是因为麦当劳要支付高额的房租。实际上，对于麦当劳来讲，他最愿意把每个汉堡卖出最高的价格，只要顾客愿意出钱。阻止麦当劳涨价更主要的原因是肯德基、披萨饼的竞争，因为如果麦当劳的汉堡价格太贵了，人们会把目光转向肯德基或者其他的对手。当然租金是影响汉堡成本的重要因素，租金越高，那么平均在每个汉堡中的成本也越高，但这并不是影响汉堡价格最主要的因素。

最早提出并研究这个问题的是英国经济学家大卫·李嘉图，他提出了著名的级差地租理论。虽然那时还没有麦当劳和肯德基，李嘉图以小麦和地租为例为我们讲述了同样的道理，在他看来，小麦的价格之所以高，原因并不在于支付了地租，但是，地租之所以被支付，原因却在于小麦的价格高昂。土地作为一种资源，它的供给总是不足的，无论通过竞争而导致土地价格有多高，能用来种植小麦的土地是保持不变的，因此，土地的价值就完全由它的产品的价值所引致的，而不是相反的顺序。

同样，在麦当劳的例子中，街角最好的位置为麦当劳的客户们提供了最便利的选择，人们少走了几步路就能够得到美味的汉堡和可乐，为这种便利条件而支付的意愿决定了麦当劳租金的高低。

经济学家告诉我们，很多我们看来正确的因果关系往往是不正确的，人们经常会被自己的感觉所蒙蔽。据说有一位俄国沙皇听说那些疾病肆虐最为严重的省份往往是那些医生最多的地方，于是他立即下令处死该地区所有的医生。

(20xx年02月13日 16:53 来源：中国经济网 )

麦当劳PK肯德基：开店选址策略大解密

麦当劳PK肯德基：开店选址策略大解密

这是肯德基的经营策略。麦当在一个地方开店的策略是：先市场考察，建基地种土豆等，然后准备齐全后再开店

在这以后，肯德基喜欢跟着麦当劳开店，这样就省去了他很多的前期资金，这是肯德基的经营策略

1、因为麦当劳和肯德基在选择开店地址上非常慎重，通常都会对当地以及开店区域进行调查，基本上他们都会选择在人口密集、具有消费潜力、优势地段和年轻人聚集的地方开店，所以从选址上他们是有共同性的。

2、其次做餐饮基本上都比较喜欢集中，因为很多城市都有餐饮一条街，这和餐饮行业自身消费习惯有关。

3、基本上喜欢吃快餐的人，如果看到肯德基人满了，就会选择麦当劳，两家店离的近，也容易获得目标群的认可。

麦当劳和肯德基的选址经

业内曾经流传这样一种“傍大款”的说法：“选铺跟着麦当劳、肯德基走，肯定没错！”似乎无论麦当劳和肯德基把店开在哪里，哪里就是黄金市口的象征， 们甚至可以经常看到麦当劳和肯德基把店开在一些看起来并不特别惹眼的地方，而其门庭若市的状况又让人不得不佩服其选址的精明。

麦当劳的选址“心经”

麦当劳在 国的发展步伐无疑是飞速的，而如今也几乎没有孩子不知道麦当劳叔叔。有人说，这是麦当劳的本土化策略带来的结果。确实有这方面的原因，麦当劳会根据当地人的口味适当调整自己的配方，但只是一小部分，不管到哪里，它都把汉堡包作为自己的特色。但本土化只是他成功的一个方面，麦当劳最成功的地方在于选址，它只选择在适合汉堡包生存的地方开店，所以它的每个店都非常成功。

“应该说，正因为麦当劳的选址坚持通过对市场的全面资讯和对位置的评估标准的执行，才能够使开设的餐厅，无论是现在还是在将来，都能健康稳定地成长和发展。”麦当劳的工作人员表示。

以先标准后本土的思想建立的麦当劳，首先寻找适合自己定位的目标市场作为店址，再根据当地情况适当调整。他们不惜重金、不怕浪费更多的时间在选址上。但他们一般不会花巨资去开发新的市场，而是去寻找适合自己的市场；不会认为哪里都有其发展的空间，而是选择尽可能实现完全拷贝母店的店址。用一个形象的比喻来说，他们不会给每个人量体裁衣，他们需要做的只是寻找能够穿上他们衣服的人。

连锁企业发展的标志就是规模扩张，它的前提是总部统一控制发挥整体优势，而实现这一目标的第一步就是通过选择合适的店址，进行最大限度的拷贝，使分店更加标准化，使总部经营管理更加简单化。麦当劳连锁经营发展成功的三个首选条件是“选址、选址、选址”，他们就是要选择目标市场以加快连锁经营度的步伐。

据了解，麦当劳的选址主要分为如下步骤：

首先，市场调查和资料信息的收集。包括人口、经济水平、消费能力、发展规模和潜力、收入水平、以及前期研究商圈的等级和发展机会及成长空间。

其次，对不同商圈中的物业进行评估。包括人流测试、顾客能力对比、可见度和方便性的考量等，以得到最佳的位置和合理选择。在了解市场价格、面积划分、工程物业配套条件及权属性质等方面的基础上进行营业额预估和财务分析，最终确定该位置是否有能力开设一家麦当劳餐厅。

最后，商铺的投资是一个既有风险、又能够带来较高回报的决策，所以还要更多地关注市场定位和价格水平，既考虑投资回报的水平，也注重中长期的稳定收入，这样才能较好地控制风险，达到投资收益的目的。

( 20xx年07月12日 14:52:20 青年创业网)

连锁企业选址密码——如何构建成功的选址系统

一、连锁企业选址困惑

众所周知，选址是连锁门店成功关键的因素，业内有句名言：“门店最重要的是什么，第一是选址，第二是选址，第三还是选址”，可见选址对于连锁企业的重要性。成功的选址系统是连锁企业核心竞争力之一，但受专业及经验限制，国内连锁企业在选址的成功率上一直不高，通过咨询及接触，我们总结多数连锁企业在选址主要存在以下三个层面的困惑：

一、选址凭感觉，没有科学依据，风险非常大

二、成熟商圈店址很难获得，缺少投资收益预测，导致决策失败

三、缺少系统和规范，选址成为扩张时最大难题

第一种选址凭感觉的情况常出现中小连锁企业，企业老板凭多年经验和直觉来判断店址，往往说不清楚道不明白，成败多归咎风水问题，说起自身选址经验，多半是有缘或有感觉，没有科学依据，风险非常大；曾经有这样的故事，有位美体连锁的女老板介绍自己选店经验自豪的说:“站在哪里闻一下空气，就知道能不能开店”，结果在深圳发展时连开三家都失败了, 另有位企业老总谈道他选址经验就到小偷多的地方去开店，结果标准完全不可量化，更

多的门店老板在选址的时候凭的是自己的主观经验，凭感觉来投资，由于没有科学根据，其风险是非常大，踫运气成份居多，需要认真的总结过去成功和失败的经验。

第二种情况的连锁企业已有一定的选址标准和经验，也注重有策略选址，占据有利位置，但往往旺铺是一铺吃三代，很少转手，成熟商圈的店址更是千金难求，租金、押金高昂，选择店址时如不能准确预测投资收益，租金成本高于本行业利润率，将导致门店经营失败。另有一种类型，某些连锁企业为了降低成本或避开强势竞争实现“农村包围城市”策略，选择次商圈进行布点，也常因不能科学、准确的预测商圈成熟时机而沦为填坑或为人作嫁的下场，以东方家园建材超市在广州的选址为例，作为在华南地区开设的第一家大型建材家居连锁店，东方家园20xx年选址芳村时，选择在城乡结合部的未成熟商圈发展，原预期可获得周边楼盘未来发展带来增长收益。但由于选址过于偏僻，周围都是批发市场，消费层次较低，客流量太少，整个市场至少需要2到3年的投入培育才能修成正果，选址先天不足加之经营手法上的缺陷，在辛苦煎熬1年多又歇业7个月之后，芳村店最终无奈的被百安居接管结局。 连锁业必须进行快速扩张，以此来降低运营成本，连锁企业在进入规模扩张时常出现第三种情况，由于没有建立和完善选址标准及规范，缺少组织和系统，一旦批量开店选址，人员分身乏术，找不到想要店址，扩张计划不得不一再延迟，选址最终成为扩张战略最大阻碍，这里有代表的案例是连锁药店排名第一的老百姓大药房，其进驻北京之后，在经过了6人拓展团队两年的“扫街”选址、三任总经理由此下课之后，才终于在北京开出了第二家店，沿误了发展的时机。

二、成功案例分析

以上谈到的企业选址困惑主要都源于缺少科学、完备的选址标准和系统，如何构建成功的选址系统就成了连锁企业成功的秘诀，跨国连锁巨头们如沃尔玛、家乐福、麦当劳、肯德基等经过了几十年的发展，在选址时都形成了一套十分科学、严谨的选址系统，对城市、建筑设施、周边环境、道路交通、人口密度、人口结构、购买力等都做出定量分析，在此基础上进行商圈分析及开店测算，因此选址成功率非常高，其经验值得我们借鉴。以肯德基为例，肯德基目前在世界拥有连锁店数约为14000多家，在中国短短时间就开出近2100多家门面，其选址投资成功率几乎是百分之百，其成功经验归纳下来有两个方面，

一、是建立了科学的选址流程与标准：通常肯德基进入城市后，选址先从商圈的划分与商圈的选择开始，然后进行聚客点的测算与选择，包括店门前人流量的测定，最后将这些信息输入专用的计算机软件，就可以完成开店盈亏测算，明确的知道在此地投资额不能超过多少，超过多少这家店就不能开。

肯德基以家庭成员为主要目标消费者，推广的重点是较容易接受外来文化、新鲜事物的青少年，餐厅选址主要考虑地理、经济、市场及客源等几个要素是否符合定位，肯德基根据这些要素自己的调查划分出的不同商圈，并选择可进入商圈，并在等到商圈成熟稳定后才进入，在选定商圈后，肯德基努力争取在最聚客的地方和其附近开店。在选定商圈里，人流动线是怎么样的，人从地铁出来后是往哪个方向走等等。在计划开店的地点单位时间内有多少人经过，这些都派人去掐表，去测量，有一套完整的数据之后根据标准填写：商圈及竞争条件表、租赁条件表、现场情况表、综合评估表等，并依据数据综合评分确定店址。

二、是选址决策两级审批制，肯德基有其明确选址原则及规划，为保证选址成功率，选址流程要通过两个委员会的同意，一个是地方公司，另一个是总部，总部掌握选址系统软件

并积累大量的数据及选址经验，能做出准确高效的决策，有效保护了肯德基品牌和加盟商信心，相对国内大起大落的快餐连锁来说，成功的选址系统是麦当劳、肯德基等洋快餐的致胜心法宝之一。

肯德基、麦当劳等跨国连锁企业的选址系统开发非常成熟，选址系统已实现IT化软件化，目前已发展到应用地理信息系统GIS软件进行新店拓展的选址及门店网点的布局优化的阶段。如何有效学习、模仿直至超越他们，成功的构建连锁选址体系是国内连锁企业必须研究的课题，一旦在选址系统进行有效突破，将会极大加速连锁事业成功，以国美选址系统发展为例做说明。

国美在19xx年初还是仅有5亿元营业额民营企业，为了加速发展，国美选择王府井商城开出近3000平方米的店，当时开业前的广告费就达100万元，但开业后却发现：房租过高，经营成本居高不下；交通不便，紧邻夜市因而导致交通堵塞，货运车无法进入。在王府井购物的多是外地人，其购物的方向不是家电产品等选址失误问题，迫使国美提前终止合同，撤出王府井。王府井商城的选址失误，使黄光裕意识到连锁经营的标准以及流程的重要性。于是他主持对十年来国美发展的经验进行了认真总结，制定成《国美经营手册》，其中规范了连锁店的选址标准如下：

1.面积：根据公司的经营品种及经营规模，展示规模应保持适当的经营面积，原则上营业面积应大于2000平方米，其中附属周转库房面积应大于300平方米。

2.楼层：原则上只选择首层，可考虑首层带二层。

3.交通：具备不少于20个停车位，公共交通便利的商业区域为最佳

4.期限：租赁期限应在五年以上，十年以下。

随着《国美经营管理手册》规范和异地复制使用，国美的连锁经验很快被复制到了天津、上海、成都、重庆等，有了规范化基础，国美全国扩张的速度也有了保障，而且各个地区的管理水平得到了有效的保证。收获标准化好处后，国美2002聘请专业顾问公司对运营体系进行升级，经过专业咨询，国美经营形成完备的经营标准化体系，选址也由原来简单评估要求形成为科学的标准化评估与经营预测工具，店址评估所需表单就有：

7.1电器店审批工作流程图

7.2电器店立项申请报批单

7.3电器店可选卖场基本情况表

7.4城市状况调查表

7.5商圈状况评估表

7.6卖场结构及设施评估表

7.7交通及辐射状况评估表

7.8新开门店年经营情况预测表

7.9租赁合同报批单

7.10房屋租赁合同

7.11卖场计租面积测量表

凭借科学的选址系统，国美以平均每年100家以上的开店速度迅速扩张，新的选址系统有效的降低成本，保障战略成功，选址也为总部完全掌控的核心业务，在总部成立专门的选址部，同时对选址形成三级审核及管理的系统，国美对选址审核的规定如下：

4.1公司总裁负责新门店选址最终审批。

4.2连锁发展部负责新门店选址的督导、审核。

4.3分部连锁发展部负责新门店选址工作。

4.4大区负责分部新门店选址的审核。

从所周知，开店是连锁企业扩张事业的必由之路，连锁行业是植物性行业，立地点的好坏对未来营业额有举足轻重的影响，因此，选择好店，抢占好点，是连锁企业发展的秘诀。以北京布局为例，国美在“跑马圈地”战略指引下，凭借开店策略和选址系统，在短期内在北京建立星罗棋布的门店，将众多商圈与战略要地，形成消费者覆盖（上图）；同时应用一套办法，国美在全国多线用兵，迅速抢占连锁版图，成就行业霸主地位，这也是黄总过人之处，国美选址系统规范和完善经验可为众多连锁企业借鉴。

三、解决办法

跨国连锁巨头们用数十年形成了一套十分科学、严谨的选址系统，对企业发展起到重要作用，我们的企业可不可能快速形成自己一套系统的方法呢？基于对中国连锁的研究和咨询，我们逸马总结出了一套科学的方法分六步构建选址系统，关键由模式（Model）、模型（Matrix）、要素（Momentum）、调整（Modulate）、手册（Manual）、完善（Maturity）组成，简称选址6M模型，如右图。

一般连锁企业可依据此六步法从无到有构建自己的选址系统，以解决连锁选址和拓展的难题，提高加盟商对总部忠诚，获得稳健及快速的发展，以下简要介绍一下选址6M模型的主要步骤和方法：

1、 商业模式选型及经验总结

通过市场调查，了解消费者及业态发展趋势，以确定本企业商业模式选型（参见《连锁商业模式选型方法》一文），对消费者行为方式的分析，有助于确定选址定位，同时可采取问卷调查、专家访谈、数据收集等方式总结沉淀企业（加盟商/经销商）以往选址成功经验，为选址提供准确的经验和数据支持。

2、建立选址理论模型

根据商业模式及现有选址理论推导，总结与概括出选址模型，明确选址信息收集约束条件，如简便性、成本、科学性等，确定模型的使用范围，找出可以量化评价及成本较低的采用指标体系及采集办法，简化选址所需的数据。

3、确定要素指标及权重

此步骤重点是通过商业模式应用层次分析法确定关键要素及二级要素，建立选址模型，并应用专家评分法，将定性分析转化为定量分析，确定各个重素权重，分解重要维度为可操作化的评分标准，就可开发相应的评估表，如商圈及竞争条件表、社区情况表、租赁评估表、综合评估表等，以此建立数学模型及软件模型。

4、基于WHAT－IF验证及指标调整

此步骤重点是试用模型，建立选址检验计划及数据库，通过实际测试，与历史数据建立回归方程，再通过软件模型校正指标效度，采用模拟计算的方法解决不同要素权重设计方案对选址总评的影响，形成使用的权重及参数调整表。有了准确的店址的评估标准、权重和一些成功案例，我们可以完善店址的评估工具表格，成为我们进行连锁经营店址评估的标准化工具，详细参见《基于What－if的选址模型设计》

5、形成选址手册及审核制度

此步骤重点是将选址评估的标准化流程、规范及表单结合，将形成或升级选址手册，成为选址标准化管理的基础，强化总部控制，同时要求不断收录选址案例，提供不同区域选址人员经验复制。

6、流程执行及选址数据库完善

持续进行执行流程与检查，根据战略目标提前收集及更新选址所需数据，完善选址数据库，在此基础上可进行选址软件设计开发，不断提高选址效率及准确性，形成总部独有的知识专利。

逸马连锁企业选址体系设计的6步法（选址6M模型）流程说明

与国外连锁企业不同，6M强调选址成本与效益，强调量化是渐进过程，跨国连锁企业选址流程和规范是完全基于科学定量分析，对调查及数据采集与分析要求非常高，

有时这样

的选址分析甚至长达一年以上，对国内企业来说普遍难以承受，让国内的连锁企业感到可望而不可及，而我们应用6M设计的选址系统、标准及参数都经过精心设计、反复验证，有效缩短时间及成本，实用、实效的好方法。

四、6M方法之应用

连锁企业竞争如下围棋，讲究谋局布局，“一子落错，满局皆输”，要在选址布局上为未来竞争打好基础，同时现代成功连锁企业选址思维已经从传统的“选址”过度到“抢址”。所谓“抢址”是指在城市优质的店址处于相对稀缺的条件下，企业要想获到好的店铺位置，必须主动提前对城市进行全面布点分析，把优质的店址纳入自己的监控范围之内，随时观察，找准时机进入，先发制人，参见《企业选址分析“选址”与“抢址”》。

如何谋局布局，如何做好店址调研和储备，用什么策略拿到想要的店面，这就要求企业的掌舵人着眼于大市场、大格局、大系统，及早建立科学的选址系统，掌握连锁企业选址成功密码。应用6M构建科学的选址系统是布局致胜的“王者之道”，可应用于战略位置选择，应用于选址与抢址，应用于成熟商圈选择，应用于门店并购与直营化改造时价值等评估。可参见相关文章，欢迎大家共同探讨。

(2009-03-02 中国服装网 )

随着一家家麦当劳餐厅在北京等城市的登陆，人们惊奇地发现，麦当劳快餐厅几乎都是建在大商店旁边。如果说第一家麦当劳快餐厅建在繁华的众多大商店旁边是一种偶然的话，那么绝大多数都建在大商店旁边，则表现出一种必然，这便是麦当劳选址营销策略的规律特征。

麦当劳快餐厅为什么建在大商店旁边?看一看麦当劳快餐厅在京城的火爆，吃饭时间座无虚席的状况，不能不让人有所领悟:

以大商店为依托，获得客源。作为一个单一独立的快餐厅，其本身对顾客的号·召力是软弱的。又寸于快餐，人们不会单独计划去某处快餐厅就餐，往往是顺便而就。因而，快餐厅处于独立、偏僻的位置上，就会导致“门前冷落鞍马稀”。然而，麦当劳的经营者深谙经营之道，熟知顾客这一心理，把店址选在大商店旁边，使大商店的大量顾客顺利前来就餐，获得了顾客不请自来的效益。

同时，也简化了选址的工作程序和工作量。餐饮业和零售商业都是地利性产业。地理位置的重要，不仅牵扯到一个位置是否能够维持正常营业问题，而且也涉及到投资回报率高低问题。因此，选址需要进行大量的调查和研究、评估和审核的工作，包括一手的、二手的资料调查和分析，不同拟选位置的比较分析，最后才一能作出决定。麦当劳快餐厅定位于大商店旁边，不必花费大气力去调查研究，只要分析大商店的客流量及其构成，大商店的经济效益即可。麦当劳选址的技艺，令人们不由自主地赞叹道“真是精明!”

继而深思，大商店为什么乐于与麦当劳快餐厅为邻呢?

如果说，麦当劳快餐厅向大商店借客源，受益匪浅。那么，按照商业原则，麦当劳快餐厅应给予回报。事实上，麦当劳快餐厅从大商店那里获得厂客源的利益，但也弥补了大商店餐饮功能不足的缺陷，并和大商店共同形成了更强的对顾客的吸引力，增加了大商店的顾客

流量，给大商店带来了增长的销售效益;也使顾客比以往更愿意到有快餐厅的大商店去购物，因为这里集购物与餐饮为一处，人们感到更方便。

麦当劳快餐厅建在大商店旁边，也受到顾客的欢迎，调节了人们的情趣。每一个顾客都知道，到大商店购物或闲逛，实际上是一种体力劳动。当人们体力支出达到一定程度，人们生理就产生疲劳感、饥渴感，令人参观购物的兴趣索然，本是琳琅满目、色彩鲜艳、造型优美的商品，在此时却让人感到头晕目眩，混沌一片，人们急切地需要离开，到能解除人们疲劳、饥渴的场所，消除所带来的情绪。麦当劳快餐厅以恬静、清洁、便捷、鲜美和美式格调的餐厅特点，迎合了人们这种生理与情绪的要求。顾客到快餐厅，离开了大商店的喧闹，很快品尝到鲜美的食物和凉爽的饮料，得到了舒适的休息，感觉到美式文明，愉快、轻松的情绪复而归来。

麦当劳快餐厅建在大商店旁边，与大商店相得益彰，可谓是一举三得，大商店、顾客、自家都各得其益。

麦当劳快餐厅建在大商店旁边的经验，给我国快餐店及中小型单一功能的商业店在选择店址方面提供了宝贵启示。

快餐店、单一功能的餐饮店及中小型店，如彩扩店、洗衣店等，在吸引顾客能力方面有共同的特征。顾客对这些店的基本态度是求便，顺便性强;而且这些店，由于业务经营单一，规模小，对顾客的吸引力薄弱，自身难以拥有较大的客流。如若离群索居，必然是不会获得较大的业务量，甚至连维持营业都会困难。这种依附性、借客源性的特征，促使这些店在选址上采取聚合战略，在商业区或大商店旁边设店，从而获得较大的客源。

快餐店及中小型店在向商业区或大商店旁边聚合时，有两个问题值得注意:

一是互补性。单一地聚众，对顾客来说，并没有多大的诱惑力。聚合的商店都是经营相同的商品，提供相同的服务;而且商品、服务质量相同，价格无别，这对顾客来说如同一店，而顾客最大的兴趣在于差别，在于齐全。因此，中小店在聚合时，要各有特色，互补长短，满足顾客的差别性和齐全性的需要。这样，各店才会在销售上互相促进，共同繁荣。

二是一致性。这里的一致性，是指中小店在聚合时，要考虑对方的目标顾客构成状况，自身的目标顾客要与对方的目标顾客形成一致。商业区和大商店的目标顾客都有一定的特征。中小店在向其靠拢时，要分析自己的目标顾客是否与其一致，以决定是否靠拢。麦当劳快餐厅的目标顾客和大商店的目标顾客基本一致。麦当劳快餐厅，在我国的目标顾客是以中、高收人的家庭、儿童、青少年为主体，这与大商店的中、高收入层的目标顾客取得一致，因而聚合成功。试想，如若不一致而靠拢，如若提供的是低档快餐，其环境与大商店的购物环境不融洽，则会与大商店的中高收人顾客要求形成明显差别，那么，顾客会摒弃快餐店，形成大商店拥挤，快餐店门庭冷落的局面。不仅如此，还会受到大商店的抵制。快餐店不但不会有所收益，最后还会被迫退出。因此，只有一致，才能事半功倍，相得益彰。

麦当劳快餐厅建在大商店旁边，堪称是在选址上贯彻聚合性、互补性和一致性战略与策略的杰作。 （找个大商店做邻居——麦当劳快餐厅选址透视 作者：黄桂芝 来源：市场经济导报 （时间未知） pp30-31）