保利地产偿债能力及财务风险分析

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第一节 公司背景

公司简介：

保利房地产（集团）股份有限公司（以下简称“公司”或“保利地产”）前身为广州保利房地产开发公司，是由中国保利集团公司（以下简称“保利集团”）全资子公司保利南方集团有限公司（原名为“保利科技南方公司”，以下简称“保利南方”）于1992年9月14日在广州市注册成立的全民所有制企业，成立时注册资本为1,000万元；1997年9月，保利南方对公司进行增资，其中以现金增资4,959.72万元，以盈余公积转增资本40.28万元，增资后注册资本为6,000万元。  20##年8月22日，经中国国家经济贸易委员会以《国经贸企改[2002]616号文》批准，由保利南方作为主发起人，联合广东华美国际投资集团有限公司（原名为“广东华美教育产业集团有限公司”，以下简称“华美集团”）和张克强等16 位自然人，公司改制为股份有限公司，名称变更为“保利房地产股份有限公司”。20##年7月2日，经财政部《财企[2002]256号文》批复，保利南方以广州保利房地产开发公司以截止20##年3月31日经评估的净资产225,172,141.84元，其他股东以货币资金74,827,858.16元，按66.67%的比例折为股本，合计折成股本20,000万元，其中：保利南方占总股本的75.06%，华美集团占总股本的15.19%，自然人出资占总股本的9.75%。 20##年12月，公司以截止20##年6月30日公司总股本20,000万股为基数，每10股派发5股股票股利，同时每10股以资本公积金转增5股。经本次派发红股及资本公积金转增股本后公司股本从20,000万元增加至40,000万元，折合40,000万股。20##年3月，公司更名为“保利房地产（集团）股份有限公司”。经中国证券监督管理委员会《证监发行字[2006]30号文》核准，公司于20##年7月19 日首次公开发行人民币普通股（A 股）15,000万股，每股面值1元。20##年7月31日，公司股票在上海证券交易所上市交易，证券代码600048，股票简称“保利地产”。本次股票发行后，公司股本增至55,000万元，折合55,000万股。2007 年4月2日，公司以截止20##年12月31日55,000万股总股本为基数，以资本公积金每10股转增10股，转增后总股数增加至110,000万股。经中国证券监督管理委员会《证监发行字[2007]202号文》核准，公司于20##年8月1日公开增发股票126,171,593 股；本次发行后，公司股数增加至1,226,171,593 股。2008 年3月11日，公司以20##年12月31日股本为基数，以资本公积每10股转增10股，转增后总股数增加至2,452,343,186 股。20##年4月30日，公司以20##年12月31日股本为基数，每10股派发3股股利，经派发股票股利后公司总股数增加至3,188,046,142股。经中国证券监督管理委员会《证监许可[2009]573号文》核准，20##年7月6日公司非公开发行331,674,958股，本次非公开发行后公司总股数增加至3,529,721,100股。 上市以来公司连续实现跨越式发展，目前已完成以广州、北京、上海为中心，覆盖22个城市的全国化战略布局，业务范围包括房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售代理、以及商业会展、酒店经营等相关行业。2010 年公司实现营业收入358.94 亿元，实现净利润49.20 亿元，同比分别增长56.15%和39.80％。报告期内，公司实现房地产结转面积440.17万平方米，结转收入347.01 亿元，同比分别增长60.15%和55.31%。截至2010 年12 月31 日，公司总资产1523.28 亿元，净资产297.09 亿元，分别比去年同期增长69.57%和18.42%。公司全年完成直接投资746 亿元，销售回笼571 亿元，净增银行贷款301 亿元，财务收支平衡。2011 年公司实现营业收入470.36亿元，同比增长31.04%；实现利润总额100.74 亿元，同比增长36.05%，首次突破100 亿元；实现归属于母公司所有者的净利润65.31 亿元，同比增长32.74%，为股东创造了较好的回报。2011 年公司毛利率、净资产收益率等盈利能力指标均保持较高水平，且相比上年有较大幅度的提升，其中毛利率为37.20%，同比提高3.08 个百分点；净资产收益率（加权平均）为20.20%，同比提高2.18 个百分点.

第二节偿债能力分析

    偿债能力是指企业用其资产偿还长期债务与短期债务的能力。企业有无支付现金的能力和偿还债务能力，是企业能否健康生存和发展的关键。企业偿债能力是反映企业财务状况和经营能力的重要标志。偿债能力是企业偿还到期债务的承受能力或保证程度，包括偿还短期债务和长期债务的能力。

一.短期偿债能力分析

短期偿债能力是指企业以流动资产对流动负债及时足额偿还的保证程度，即企业以流动资产偿还流动负债的能力，反映企业偿付日常到期债务的能力，是衡量企业当前财务能力，特别是流动资产变现能力的重要指标。企业短期偿债能力的衡量指标主要有流动比率、速动比率和现金流动负债。

    流动比率是流动资产与流动负债的比率，表明每一元流动债务有多少流动资产作为偿还的保证，反映企业有多少流动资产可以在短期内转化为现金对到期的流动负债进行偿还的能力。一般认为，工业生产性企业合理的流动比率最低应该是2。这是因为流动资产中变现能力最差的存货金额约占流动资产总额的一半，剩下的流动性较强的流动资产至少要等于流动负债，这样企业的短期偿债能力才会有保证。

    速动比率是指企业能迅速变现以偿还债务的能力，一般为1，表明公司的短期偿债能力较强，较容易筹措到经营活动所需要的现金。速动比率过低，企业面临偿债风险；速动比率过高，账上现金及应收账款占用资金过多，会增加企业的机会成本。房地产行业的特点之一就是大量的存货和土地储备，所以在扣除存货等项目之后计算出的速动比率更能反映企业的短期偿债能力。                                                                     

表2-1

流动比率越高越好，房地产行业流动比率标准是2，速动比率标准是1。从表2-1看出保利的偿债能力在07-08年间正逐渐提高，09年开始有所下降，原因可能是由于08年金融危机所致。保利的流动比率远远大于行业平均值，反映了保利地产的短期偿债能力比较强。由于受到产业限制，存货可能较多，从而使速动资产较少，保利的速动比率从07年到09年逐年趋近于1，表明保利的资产流动性和短期偿债能力较强，财务风险较低。速动比率行业平均值从20##年到20##年一直趋于下降趋势，说明整个地产行业的财务风险在增大，而保利地产的速动比率从20##年到20##年逐渐下降，且低于行业平均值，说明偿债能力降低。在近五年中，保利地产在20##年的流动比率和速动比率降到了最低值，说明其短期偿债能力严重降低，为了进一步探究原因，下面进行进一步分析。

我们知道存货是流动资产中变现能力最差的，而从20##年到20##年保利地产流动比率一直在下降，而通过20##年到20##年的流动资产与流动负债构成情况，我们总结如下：

表2-2

通过表2-2，我们发现流动资产构成中，变现能力较差的存货金额约占流动资产的3/4，而09年-11年保利地产加大项目投入和拓展的力度，使得存货增长超出营业收入增长比。

具体情况如下表所示：

出现上述状况的原因：库存可能已经废弃，需要注销但没有及时处理，以至于存在虚账，或存在未确认销售。所以我们不能单看流动比率的大小来轻易判定一个企业的短期偿债能力。20##年保利地产流动比率进一步下降的原因最主要是因为短期借款的大幅增加，速动比率在近五年中最低的原因主要是：存货占比大，短期借款大幅增加的同时，货币资金等变现能力强的占比却在减小。但20##年保利地产速动比率过低，如果企业不合理化结构，企业可能面临偿债风险。

现金比率是速动资产扣除应收帐款后的余额与流动负债的比率，它最能反映企业直接偿付流动负债的能力。现金比率一般认为20%以上为好。

表2-3

从表2-3看，保利地产现金比率总体呈下降趋势，09年最高达到40%，主要原因是：货币资金占流动资产的比重多点，市场占有率比较好，销量较多。但现金类资产获利能力极低，20##年现金比率过高，就意味着保利地产09年现金类资产过多，机会成本增加，而且表明企业未能合理利用流动负债减少资金成本。20##年现金比率虽有下降但还是保持在20%以上，20##年降到20%以下，主要原因是：20##年应收账款变动比较大，主要是结账日前大力促销，使存货变现为了应收账款所致。

结合这三个比率综合得出保利地产的短期偿债能力仍较强

二．长期偿债能力分析

    长期偿债能力是指企业对债务的承担能力和对偿还债务的保障能力，长期偿债能力的强弱是反映企业财务安全和稳定程度的重要标志。企业长期偿债能力的衡量指标主要有资产负债率、产权比率和利息保障倍数。        

资产负债率是负债总额和资产总额之比值，表明债权人所提供的资金占企业全部资产的比重，揭示企业出资者对债权人债务的保障程度，该指标是分析企业长期偿债能力的重要指标。一般情况下，资产负债率越小，表明企业长期偿债能力越强，但如果该指标太小却又表明企业对财务杠杆利用程度不够。产权比率则侧重于揭示财务结构的稳健程度以及自有资金对偿债风险的承受能力,反映投资者对债权人的保障程度，用于衡量企业的风险程度和对债务的偿还能力。产权比率越高，说明企业偿还长期债务的能力越弱；产权比率越低，说明企业偿还长期债务的能力越强。股东权益比率也叫净资产比率，是股东权益与资产总额的比率，该比率反映企业资产中有多少是所有者投入的。股东权益比率与资产负债率之和等于1。这两个比率从不同的侧面来反映企业长期财务状况，股东权益比率越大，资产负债比率就越小，企业财务风险就越小，偿还长期债务的能力就越强。已获利息倍数是指企业一定时期息税前利润（EBIT）为利息费用的倍数，反映了获利能力对债务偿付的保证程度。一般情况下，已获利息倍数越高，表明企业长期偿债能力越强。国际上通常认为该指标为3时比较恰当，从长期来看，若要维持正常偿债能力，该指标至少应当大于1。它们的计算公式为：

    资产负债率=负债总额/资产总额×100% 　　

    产权比率＝负债总额/所有者权益总额×100％

    利息保障倍数=息税前利润/利息费用                 

表2-4

资产负债率对于债权人来说越低越好，因为公司的所有者（股东）一般只承担有限责任，而一旦公司破产清算时，资产变现所得很可能低于其账面价值。所以如果此指标过高，债权人可能遭受损失。指标值以不高于70%为宜，当资产负债率大于100%，表明公司已经资不抵债，对于债权人来说风险非常大。

根据表2-4可知，保利地产其资产负债率和产权比率在07—09年间先上升再下降，股东权益比却在07年到09年间开始先降后升。但从公司经营者角度来看，保利地产近两年（20##年、20##年）资产负债率过高，超出债权人的心理承受程度，公司筹资困难，企业长期偿债压力大。利息保障倍数在08年上升，然后逐年下降，总体来说，保利地产因为产权比率高，利息保障倍数又降低了，偿债的安全性与稳定性下降，企业偿还长期债务的能力减弱，说明财务风险增高，资本结构有所转变。

资产负债率在09年到10年上升趋势较大，主要原因是：20##年较20##年负债的合计变动比大于了资产合计的变动比。其中主要是预收账款和长期借款的增加较多，20##年较20##年没多少变化，主要是长期借款的减少的同时货币资金呈现负增长，所以有略微下降但还是处于较高的比率。如下表所示：

表2-5：

从表2-4中可以看出，20##年保利地产的产权比率有较大的增长，原因主要是：负债变动比较大的同时股东权益变动比相对较小所导致的。由于房地产业需要庞大的投资人投入，而保利地产的产权比率较高，企业所面临的风险就大，债权人也就不愿意向企业增加借款，长期偿债有一定压力。通过计算可以看出，公司的长期负债率稍有些下降，对于高风险的房地产公司负债率应该保持在较低的水平，而保利公司保持在较高的资产负债率，应引起重视。

从20##年到20##年，保利地产的利息保障倍数一直下降，而到20##年达到最低水平，说明保利地产的长期偿债能力降低，应引起重视。

第三节财务风险分析

衡量财务风险的指标主要有资产负债率、流动负债/总负债、流动比率、速动比率。现将保利地产20##-20##年的财务风险指标总结如下表：

表3-1

公司利用财务杠杆的程度较高，资产负债率一直居高不下，同时还对外提供有大量担保，因此面临的财务风险较高。而高负债率和对外担保额也使得公司更容易受利率波动的影响。若利率由于宏观经济的影响大幅上调，就会使得公司的偿债付息压力上升，从而进一步加剧公司的财务风险。

第四节结论

通过以上的偿债能力分析和财务风险分析，可知保利地产的短期偿债能力较强，但保利地产公司保持在较高的资产负债率以及已获利息倍数的持续下降，使得保利地产的长期偿债能力减弱，应予以重视。保利公司利用财务杠杆的程度较高，资产负债率居高不下，使得公司所面临的财务风险较高，这些问题都应予以重视。

参考附录：

保利房地产（集团）股份有限公司20##-20##年报合并资产负债表

《财务报表分析》课本及课堂PPT课件

第二篇：保利地产财务分析报告

      

保利地产（600048）

投资分析报告

系    别  国贸系          

年级专业  09级证券一班   

学    号  2009019148      

姓    名   黄满            

指导老师  金虎斌           

保利地产（600048）财务分析报告

一、我国房地产行业现状及保力地产的发展情况

（一）我国房地产行业发展的现状

20##年，国内房地产调控持续收紧。一方面，通过限购、限价、开征房地产税、取消房产交易税收优惠等方式抑制投机和投资需求，延缓改善性需求，下半年首次购房贷款利率的上浮更是压制了部分刚性购房需求；另一方面，通过6次上调存款准备金率、3次加息收紧货币政策，严控房地产开发信贷规模，收紧房地产企业资金链，行业政策环境日趋严峻。　　

受政策调控影响，20##年房地产市场出现一定调整，过热势头得以遏制。全年商品房销售面积和金额分别为10.99亿平方米和5.91万亿元，同比保持小幅增长，但增速较20##年回落超过5个百分点且呈逐季放缓趋势，其中20##年四季度销售面积同比下降近7个百分点。房价在市场持续调控的情况下开始松动。20##年12月，全国70大中城市新建商品住宅价格环比回落的城市由年初的3个增加至52个。在销售和资金回笼速度趋缓、开发贷款总量同比大幅下降等因素综合影响下，房地产企业资金日趋紧张，投资热情减退，全年土地购置面积同比增速大幅回落23个百分点至2.6%。

随着调控政策的持续深入，行业调控效果已逐步显现，房地产市场正朝着政府调控预期的方向发展。公司认为本轮调控的根本目的是抑制投机，促使房地产市场回归刚性居住需求和合理投资需求，促进行业的长远健康发展。　　

20##年末至20##年“两会”期间，政府进一步明确了房地产调控决心，强调调控政策不放松。因此，公司认为20##年国内房地产调控不会转向，货币政策将稳中有松；在政府对普通住宅、保障性住房、首次购房需求支持政策的刺激下，中小户型的刚需产品仍将作为市场成交的主流，并将成为房地产市场平稳发展的主要支撑。同时，政府为保持经济增长而对调控政策进行微调，将成为影响市场走向的不确定性因素之一，购房者将在多变的政策环境中出现观望和反复，这些因素都将导致20##年的房地产市场呈现波动调整格局。

（二）保利地产的发展现状

报告期内，面对复杂多变的市场形势，公司准确把握市场脉搏，坚持快速周转、以中小户型普通住宅开发为主的经营策略，取得了良好的经营业绩。
　　（1）以中小户型普通住宅迎合市场，实现销售业绩稳步增长。报告期内，公司商品房销售中住宅占比达78%，其中144平方米以下的普通住宅成交套数占比达90%。公司产品锁定主流刚性需求、适销对路，获得了市场的高度认可，全年实现销售签约金额732.42亿元，同比增长10.69%，销售签约面积达650.29万平方米，年销售去化率超68%。
　　同时，公司规模化经营效益持续显现，市场份额稳步提升。20##年，公司在广州地区销售额首次突破百亿元，在成都、佛山、北京、上海、天津等5个城市的销售额均超过50亿元；公司已进驻城市的市场占有率为4.7%，其中当地市场占有率进入前三名的城市达15个。
　　（2）降本增效，持续提升盈利水平。报告期内，公司深入推进降本增效，继续保持良好的成本费用控制能力，将管理费用和销售费用占营业收入的比例控制在1.6%和2.7%的较低水平；房地产结算收入451.32亿元，同比增长30.06%，结算毛利率36.17%，同比回升2.95个百分点；全年实现营业收入470.36亿元，实现净利润65.31亿元，同比分别增长31.04%和32.74%。
　　（3）等量拓展，稳步扩大经营规模。报告期内，公司坚持等量拓展原则，进一步完善区域布局，适时补充公司发展所必需的项目资源。全年新进入合肥、郑州、石家庄、慈溪、德阳、通化等6个城市，新项目拓展23个，新增规划容积率面积933万平方米，新增权益容积率面积677万平方米，新拓展项目平均楼面地价2582元/平方米。
　　（4）资金收支平衡，财务状况稳健。报告期内，公司完成房地产直接投资647亿元，实现销售回笼660亿元，新增借款369亿元，期末货币资金余额181.5亿元，资金收支实现良好平衡。报告期末，公司资产负债率为78.43%，较20##年下降了0.55个百分点；期末负债总额1529.50亿元，其中预收账款709.28亿元，扣除预收账款后，其他负债占总资产的比例为42.06%，较20##年降低了3.08个百分点。同时，公司负债结构合理，一年内到期的有息负债仅为139.25亿元，占有息负债的20.42%，财务稳健，短期偿债压力较小。
　　（5）商业地产租售并举，助力公司业绩提升。报告期内，公司抓住商业地产在市场调控中的销售机遇，实现商业物业销售签约额逾150亿元；同时公司商业物业经营初具规模，全年共实现物业租赁、展览服务、商场和酒店经营等收入超8亿元。截至报告期末，公司已拥有广州保利中心、广州保利中环广场、佛山保利水城、佛山保利洲际酒店、成都保利皇冠酒店、广州保利世贸中心等大型商业体投入运营，实际运营面积超50万平方米，为实现公司住宅开发与商业地产运营双轮驱动奠定了坚实的基础。
　　（6）品牌价值持续提升，巩固行业龙头地位。20##年，公司积极投身保障房建设，注重同客户、股东、员工、合作伙伴等利益相关方共同成长，切实履行央企社会责任，赢得了社会的好评，“保利地产”品牌价值大幅提升至184.59亿元，较上年度增长34.85%，蝉联房地产行业领导公司品牌。同时，公司再度蝉联沪深房地产上市公司综合实力、财富创造能力、投资价值TOP10第二名，荣获“2011中国主板上市公司最佳董事会（50强）”等荣誉，进一步巩固行业龙头地位。
　　（7）建立长效激励机制，完善治理结构。报告期内，公司启动了股票期权激励计划，通过向部分董事、高级管理人员和核心管理、技术人才授予股票期权，进一步完善公司法人治理结构，建立健全公司长效激励机制，帮助公司管理层平衡公司发展过程中的短期目标与长期目标，吸引和保留优秀人才，激励持续价值的创造，促进公司长期健康发展。

二、保利地产的财务状况分析

偿债能力分析

从图和表中数据看出流动比率一直维持在2左右，是比较合理的。

    由于是受大环境的限制，存货可能较多，从而使速动资产较少，从速动比例从09年的0.74到11年6月的0.39，说明企业短期偿债能力在逐渐减弱。到8月又有所回升，说明企业的发展势头还是比较好的。速动比率过低是与该行业的大环境有关系的。

资产负债率逐年上升，说明企业风险提高，但是适度的负债比率既能保证企业进行经营活动所需的资金，又能保证资金的安全性。

营运能力分析

存货周转率的快慢，不仅反映出企业采购、存储、生产及销售各环节管理工作状况的好坏，而且对企业偿债能力及获利能力产生决定性的影响。一般来说存货周转率越高越好。存货周转率越高，说明其变现的速度越快，周转额越大，资金占用水平越低。通过存货分析，还有利于找出存货管理存在的问题，尽可能降低资金占用水平。

盈利能力分析

由以上数据分析可以看出：保利公司盈利缺乏竞争性。将多元化、差异化作为长远战略的保利地产的主营业务成本率过高，在房地产这样规模经营的行业中，希望保持差异化的高利润率需要有更加高效的营销系统、财务系统来保障其销售利润，保利地产需在营销方面加大投资，从而找到扩大差异化渠道，取得高利润率的目标。

二、保利地产未来发展展望

上半年快速推货策略成效显著，5-6月推货量占比和前4月销售完成度均名列前茅。1）公司抓住了3月以来销售回暖而政策仍相对宽松的宝贵时间窗口，抢收成果丰厚。考虑到下半年市场走势未必不明朗，公司在年初就制定了上半年快速推货的方针,推盘尽量提前。公司3月推货量都即在100亿以上，2季度计划推货量达300亿，约占全年计划的1/3，在龙头中名列前茅，实际推货可能更多。这也使公司在下半年的推货上能够更加灵活从容。2）随着信贷边际改善带来的市场回暖，春节后的快销策略收效明显，前4月销售完成度高。2月启动“禧春”活动，加大推盘和促销力度，仅在2月就认购近70亿，签约36亿，远超预期。3、4月销售额也已接近万科水平。截至4月，公司销售额已达240亿，占我们预测的销售量的30%，为四家龙头公司中最高。目前公司销售状况稳定，新盘去化率基本维持在70%左右。继刚需持续释放后，部分改善性需求也开始启动。公司较大的供货量将使销售弹性充分。

公司推盘量充足，销售良好，业绩锁定度高，重申买入评级。公司上半年推盘集中，把握住了市场回暖的时间窗口，销售弹性充分，维持销售额800亿的预测。维持对公司12-13年EPS1.42、1.85元的预测，对应PE为10X、8X，重申买入评级。(申万研报)