徐州市小朱庄定销商品房
二标段
跟
踪
审
计
方
案
徐州中瑞工程造价咨询有限公司
20xx年11月16日
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建设工程跟踪审计项目实施方案
1. 项目概况
1.1概况
本项目位于中山北路和祥和路交叉口东北角， A地块为商业地块，B地块为城镇住宅地块。目前仅启动B地块，该地块占地面积约103230平方米（154.84亩），项目建筑安装投资总额约3.8亿元，总建筑面积22.16万平方米，其中：住宅24幢（7幢多层，12幢11层，5幢18层），面积193000平方米，公建（含商业）面积28600平方米，人防车库约4000平方米。本项目包含土建工程，一般电气、给排水等安装工程。
二标段：总建筑面积约 4.2万平方米，建筑安装投资额约7202万元。
标段楼号：7#、8#、9#、12#、13#、14#楼及附属的2层裙楼、三托五建筑。其中：7#、8#楼两幢为独立的多层建筑；12#、13#楼两幢为独立的11层建筑，其中9#、14#楼为11层沿街裙楼建筑。
本项目工程主要施工阶段为：基础工程、土建工程、专用设施安装工程三个分项阶段。
2．项目跟踪审计依据：
1、国家与建设工程项目有关的法律、法规和部门规章
2、省及徐州市有关工程建设的法规、文件及基本建设程序 2
3、本工程建设的有关资料
4、国家、省市有关工程建设的设计规范、施工验收规范、施工技术标准规定、建筑安装工程质量评定标准及建设工程概预算定额等；
3．项目跟踪审计性质：
建设项目跟踪审计指审计部门自建设项目立项开始至建设项目竣工验收，依法对与建设项目有关的财务收支的真实性、合法性、效益性，分阶段进行跟踪审计监督。通过检查和评价工程建设过程中存在的问题，及时提出审计意见和建议，促进建设部门规范管理，有效地控制工程成本和投资规模，保障建设资金的合理使用，提高建设项目投资效益。
4．建设项目跟踪审计的原则：
工程项目建设是一个由多方参与的综合性活动，需要各项目参加者相互配合协调，使各项工作形成合力，确保项目建设顺利进行。因此，在开展跟踪审计工作时，必须明确工作目标，合理定位。开展工程跟踪审计工作应遵循下列原则：一是服从项目总体建设目标。工程项目建设目标包括进度、功能（质量）和投资，跟踪审计时必须明确具体要求，围绕工程项目建设目标开展工作，同时加强对各建设目标分析和评价，做好各建设目标的平衡与优化。二是以投资控制为中心。建设项目审计的主要目标是控制投资，因此在进行跟踪审计时应紧紧围绕这个中心开展工作，监督建设资金的运用、投资的控制情况，同 3
时，应用价值工程理论，对设计方案和施工方案进行优化，提出合理化建议，以最大限度地发挥投资效益。
5．建设项目跟踪审计的质量控制：
5.1跟踪审计的事前控制建设项目跟踪审计机构的组建。审计部门参与工程建设全过程跟踪审计时，应派出专职审计人员进驻施工现场，专人专职负责对建设项目全过程全方位的跟踪监督与管理。审计人员应由造价审计人员、财务审计人员和工程技术人员组成。咨询单位应无条件地服从工程建设的需要，积极配合建设单位的工作。定期检查工作情况，汇总、反映并协调跟踪审计过程中出现的矛盾和问题，制定审计方案。依据项目特征、可行性报告、概（预）算文件、年度预算安排情况、建设资金筹措计划、有关工程核算管理制度等制定相应的跟踪审计方案。体现审计人员的工作要点、主要内容以及相关部门需要提供的审计资料，审计人员在工作中对照审计方案检查自己的工作是否做得完整、到位，有无疏忽遗漏。工程项目建设是一项综合性强的技术经济活动，涉及的部门和人员多，每个建设项目都是经过设计、施工、监理、建设管理部门等单位共同努力完成。在开展跟踪审计工作之前，加强与相关职能部门的沟通。同时，正确处理好与基建管理、财务等相关部门的协调配合关系，明确各自职责和权限。
项目组织机构的设置和项目管理部人员配备直接关系到为业主服务的质量。根据项目需求，本公司将选派优秀的人员参与本项目管理，派遣在各个方面有较强能力和丰富经验的人员作为项目的关键人员。
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本公司将项目部成员分为二部分：一为项目组人员，负责本项目的项目管理；二为公司内部专家，此部分人员作为现场派驻人员的技术支持；专家组成员具有注册建筑师、注册结构工程师、注册造价工程师、注册咨询工程师、注册监理工程师等国家执业资质，他们是项目的实施的技术后盾，在设计、招标、造价跟踪与审计、施工过程中的组织、管理、技术、经济、合同等各方面为项目部提供全方位的技术支持。专家组根据现场工作组提供的各种信息，对项目实施过程中遇到的技术重点、难点提出解决方案，由项目部具体实施。专家组定期（或遇特殊情况）深入现场协助解决重大问题。成立跟踪审计小组,配备土建、通风与水暖、电气等专业人员,都具有中级职称,均为注册造价工程师或中级编审资格;
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2、编制详细的切实可行的审计方案实施计划,特别是可能引起造价上升的会审、变更、材料选配、隐蔽验收等重点部位都亲自参加,做好相应的记录及必要的声像资料,并做好审计日志，审计实行月报制度，每半个月向审计局上报该时段内的审计成果;
3、及时收集和整理图纸、会审、变更、试验、隐蔽验收、材料价格等各类工程资料,并仔细复核确保其真实可靠,为最终的竣工审计打下坚实的基础;
4、采用先进完善的方法进行跟踪审计,每位工程师配备一台笔记本电脑,同时现场配备一台高保真数码智能照相机,对工程的相关工序,特别是隐蔽部分都进行拍照,并把图像储存在电脑中,为工程留下图象资料,也为以后的审计奠定了良好的基础。
5、最终审计:对于工程的竣工结算,我们将对所有的资料都与建设单位、工程实物进行核对,首先保证了其第一手资料的有效性,然后仔细计算,实事求是,客观公正,极力维护好建设单位的利益,使我们的报告能反映出该工程的真实造价。
(二)审计工作步骤:
1、资料收集阶段:
收集工程招标文件、投标书 、设计图纸、会审记录、设计变更、施工合同及有关分包合同、审批的施工组织设计(施工方案)及前期工程经济签证、洽商、补充协议等资料,并查验核对其它有关技术资料、会议纪要。随着工程的进展随时备齐后续相关资料,做好实况记录,掌握现场第一手资料。
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2、跟踪审计和初算阶段:
(1)、跟踪审计:
签订合同后,立即派一名工程师代表常驻工地,随时收集有关文字、声像资料,解决现场遇到的有关问题,并做好现场跟踪记录,熟悉设计图纸,及时核实设计变更、隐蔽验收及其他相关资料，对每项签证形成初步意见后上报审计局审计组长复审后签字；按时参加有关部门组织的工程例会，做好会议记录。
(2)、初算:
跟踪审计期间,一直到竣工验收之前,进行主体工程的工程量(包括基础和主体钢筋混凝土、钢筋用量、砌体等工程)初步计算工作。
3、竣工结算初审:
工程竣工验收合格、施工单位提交竣工结算报告并转交我方后,对整个工程进行初审,其间将随时向业主、监理单位落实有异议的问题。初审完毕,向审计局提交初审结果。
4、竣工结算会审:
初审完毕后进入会审阶段。由业主(监理)、施工单位、造价咨询各方进行会审,核对工程量及造价,形成完整的结算文件上报审计局。对有争议的问题,将协调有关各方共同确认后定案。
5、出具最终审核报告:
在工程结算定案并由各方签字盖章确认后,出具最终结算审核报告。此间将协助建设方做好甲供材转帐工作,并列出应扣除的费用, 7
以及竣工决算时应注意的工程结算方面的问题,出具准确无误、真实
可靠的工程结算审核报告上报审计局。
(三)、审计工作内容
1、 复核经建设监理单位确认的招标控制价;
2、 对整个项目进行施工阶段的现场跟踪勘察;
3、 审查施工合同、监理合同、设备材料购货合同、分包合同;
4、 复核施工组织设计(施工方案)中涉及造价方面的经济技术方 案;
5、 复核建设单位投资控制计划;
6、 提供有关工程投资方面的咨询;
7、 复核工程经济签证;
8、 复核经建设监理单位确认的月结算、年度结算,为建设单位
调整投资计划、动态控制工程款拨付提供参考意见;
9、 为保证工程节约投资提供合理化建议;
10、审核工程最终结算。
(四)审计方法:
我们将采用目前最成熟的审计手段和方法完成该项审计工作,做
到计算准确、表达清晰、页面美观大方、一目了然。
(五) 审计所需资料
本工程审计需要下列资料:
1、 施工图(包括建施图、结施图、水施图、电施图、设施图等);
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2、 施工图预算（招投标文件）;
3、 图纸会审记录;
4、 设计变更记录;
5、 工程经济签证;
6、 材料签价单;
7、 月结算(月报量);
8、 已审批的施工组织设计(施工方案);
9、 施工合同、分包合同及材料设备供货合同;
10、洽商、补充协议;
11、中标通知书、投标书等。
另外,在审计过程中尚需查阅其它有关技术资料(如隐蔽工程验 收记录)、会议纪要等。
(六)、合理化建议
1、每月的工程量月报和进度报量经监理审核完毕后再经我方审计人员再次核准上报审计局复核签字后才能作为工程款支付的依据,以确保工程款不会超付。
2、我方审计人员均具有较丰富的现场施工经验,故工程施工过程中如有设备、材料选用、施工技术方案等方面的问题也可邀请我方审计人员参与提供意见。
3、我方审计人员可同时作为建设方的顾问,在一些重大问题的决策等方面提供自己的专业咨询服务。给建设方当好参谋,维护好建设方的合法利益。
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4、我方审计人员可参加所跟踪审计工程的图纸会审并独立提出自己的意见。
(七)、工程进度款支付控制
根据工程进度进行工程计量，参与工程进度款支付控制，协助业主审核工程进度款并进行签证，及时向业主报告项目的资金使用情况。
(八)、工程设计变更的审计与控制
1、对拟进行的工程设计变更进行计量与评估，分析拟进行的设计变更对造价的影响，从多方案变更中优选出实际可行、最经济合理的变更方案，并测算出设计变更可能造成的费用上的增减。主要有以下几种情况：
A．对于确属原设计不能保证质量、设计遗漏和错误以及与现场不符、无法施工非改不可的，应按设计变更程序进行。
B．对于变更要求可能在技术经济上是合理的，也应进行全面评估，将变更以后产生的效益与现场变更引起施工单位的索赔所产生的损失加以比较，提出合理化建议。
C．分析工程变更引起的造价增减幅度是否在控制范围之内，若确需变更而有可能超出控制范围时，提醒业主注意。
2、和业主以及监理单位密切合作，尽量减少设计变更的发生，确需在施工中发生变更的，也要在施工之前变更，以避免索赔事件的发生。
3、对设计变更进行现场监督和重大事项记录，并简要载明变更 10
产生的原因、背景、变更产生的时间，参与人、工程部位、提出单位等。为竣工结算提供详实可靠的资料。
4、对设计变更实施过程进行跟踪，主要跟踪以下三点：
①、设计变更是否已全部实施，若在设计图已实施后，才发生变更，则计算因牵扯到按原图施工的人工费、材料费及拆除费等。若原设计图没有实施，则要扣除变更前部分内容的费用。
②、若发生拆除，已拆除的材料、设备或已加工好但未安装的成品、半成品则要提请业主注意回收。
③、特别要提请业主注意，对于调减或取消项目也要签署设计变更，以便在结算时扣除。
5、对设计变更进行分析，以便追究责任方的责任。可能的情况有以下几种：
①、若由于设计部门的错误或缺陷造成的变更费用以及采取的补救措施，如返修、加固、拆除等费用，由造价工程师协同业主与设计单位协商是否索赔。
②、若由于监理单位的失职或错误指挥造成设计变更应由监理单位承担一定费用。
③、由于设备、材料供应单位供应的材料质量不合格造成的费用应由设备供应单位负责。
④、由于施工单位的原因、施工不当或施工错误，此变更费用不予处理，由施工单位自负，若对工期、质量、造价造成影响的，还应进行反索赔。
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(九)、对工程签证单进行计量与评估
为保证隐蔽工程的及时签证、及时计量、及时评估、及时提请业主注意，在工程的施工过程中，我们将派出专门人员深入工地，全面掌握工程实况，检查隐蔽图、隐蔽验收记录。检查隐蔽工程签证是否由设计单位、监理单位、建设单位等有关人员到现场验收签字，直到手续完整、工程量与竣工图一致方可列入结算。做到签证在施工的同时就计算相应工作量，以有效避免事后纠纷。在跟踪审计过程中，我们还将从以下几点进行控制：
1、应在合同中约定的，不能以签证形式出现。例如：人工浮动工资、议价项目、材料价格等，合同中没约定的，我们将提请业主注意以补充协议的形式约定。
2、对工程签证单进行备份，以避免添加涂改等现象。并且要求施工单位编号报审，避免重复签证。
3、评估签证对工程造价的影响。分析签证有无涉及工程整体造价的上升，并及时提请业主注意。
4、审查签证的内容有无重复计列在投标报价时已含的内容中。
5、做好原始资料的积累，为做好补充定额及正确处理可能发生的纠纷、索赔提供原始数据。真实合理地编制可能发生的补充定额，维护各方应得利益。
(十)、为重大材料采购提供询价服务
1、提供对材料、设备市场价的征询和审核服务，按照业主的要求及时准确的提供参考意见。对项目中特殊设备市场价进行征询。 12
2、对于材料价格的确认要注明采购价还是预算价，以避免采购保管费重复计取。
(十一)、工程结算审计
工程竣工后按照建设方的委托, 我单位将组织审核小组对施工方提出的竣工结算进行审核，并出具审核报告。
徐州中瑞工程造价咨询有限公司
年11月16日
13 2010
第二篇：跟踪审计方案88
***
跟踪审计实施方案
被审计单位名称：*********
审计方式： 就地审计
审计种类：全过程跟踪审计
审计范围：自开工至审计结束之日，该项目编制施工图招标标底、招投标咨询服务、全过程投资控制及经济变更(签证)审核分析等、竣工结算审核、进度款支付审核、风险控制等情况的审计。 审计计划起止时间： 2011.12.21-2013.12.20 编制单位：北京鼎今立工程造价咨询有限公司
编制人： 张攀 编制时间： 2012-6-6
为了加强华油房地产公司重点工程建设项目资金的管理，合理使用建设资金，发挥公司建设资金的使用效益。根据华油房地产公司本年度审计项目计划，按照《北京市审计机关审计方案编审实施办法》的要求制定本跟踪审计方案。
一、被审计单位基本情况
***海南人才培训中心为华油房地产公司下设的行政管理机构，***由该单位负责组织实施。
***位于***琼海市***旅游开发区滨海大道东侧，紧邻万泉河入海口，据琼海市区18公里，距海口市120公里，距三亚180公里。工程总规划用地面积131873.03㎡,地上总建筑面积105907.48㎡，地下建筑面积13344.68㎡。酒店部分建筑面积2,0906.08㎡。公寓部分3栋18层，3栋17层，共计建筑面积75047.01㎡。别墅部分双拼38套共19栋建筑面积6734.55㎡，独栋8套建筑面积3219.84㎡。。计划总投资5亿元左右。
计划建设日期：20xx年12月21日，计划竣工日期20xx年12月20日（含配套设施）。
根据项目情况确定由我方进行全过程跟踪审计。通过对项目情况的了解和目前对项目特点的研究，我们制定了工程跟踪审计方案。
一、 跟踪审计服务内容
跟踪审计服务分为三个阶段，即：项目前期、项目实施过程中、项目竣工阶段的服务
（一）项目前期服务内容
1、各个单位工程的施工图预算及招标控制价格的确定；
2、协助业主进行施工单位的比选，为业主确定施工单位提供参考；
3、协助业主与施工单位签订施工合同，从工程经济的角度提出合理化建议，为业主把关。
（二） 项目实施过程中的服务内容
1、对业主、施工单位、监理单位的各项内控制度提出合理化建议和意见，完善建设项目现场管理制度，如工程签证管理、材料设备采购、价格控制、验收、领用、清点，设计变更管理制度等。
2、检查该项目相关单位和部门的合同履行情况，检查有无违法转包、分包现象，重点检查：①工程进度。②合同实质条款内容发生变更时有无及时签订补充合同。③有无违法转包、分包现象，检查施工单位是否与合同单位一致。
3、检查项目概算执行情况。
4、积极配合业主，控制、优化工程变更，根据工程用途及市场行情，提出建设性的优化方案。经常深入施工现场，掌握工程进展及变更的落实情况，为准确计量掌握真实资料。检查工程设计变更、施工现场签证手续是否合理、及时、完整、真实。参与工程造价控制的有关会议，参加工地监理例会，提出合理化建议，并收集整理相关会议记录。适时对施工现场进行查勘，核实有关设计变更及签证，及时了解工程情况并进行必要的拍照、摄像，留取证据，确保计量准确和审核完整真实。
5、做好隐蔽工程的查看和验收，涉及造价增减的，要做到图片、
文字资料齐全，及时办理确认手续并存档。
6、参与特殊材料、设备的定价工作，并提出合理化建议。
7、负责对施工单位上报的已完成工作量月报进行审核，并提供当月付款建议书；严格控制管理工程进度款支付审核，坚决杜绝工程款超付现象。
8、按照合同约定，对索赔项目进行审核，合理合法的确认工程投资。各种确认资料及时办理，防止索赔事件的发生。现场资料日清月结，为工程月报的编制及工程现场动态成本控制分析提供准确数据。
9、负责向业主单位、施工单位、监理单位宣传跟踪审计的程序、内容及要求，最大限度地达到控制工程投资的目的。
10、及时核定分阶段完工的分部工程结算，提供完整结算报告。
（三）项目竣工阶段的服务内容
1、协助业主检查工程竣工情况；
2、认真审核施工单位的竣工结算，及时提供完整的审计报告；
3、协助业主办理财务决算。
二、跟踪审计工作方案
根据以上服务内容我们制定以下工作方案：
（一）项目前期阶段：
认真研究图纸、仔细领会设计意图，结合业主实际情况对图纸进行分析评价；认真计算工程量确定预算价格和招标控制价，严格按照招投标程序进行招投标的组织和实施工作；认真审核施工单位报价
及施工组织设计，协助业主选择最适合的施工单位。
（二） 项目实施阶段：
工程实施阶段是整个项目建设过程中时间跨度最长、变化最多的阶段。为此我们将从以下几个方面进行审计与控制：
1．参与施工图纸会审
了解施工图纸变更情况，做到心中有数，并对图纸会审内容进行造价评估，对于其中不合理的内容提出参考意见。
2. 对施工组织设计进行评估
对其中的主要施工方案进行经济分析，查看有无因施工组织问题而增加工程造价的内容，并对一些施工进度、工艺、方案提出合理化建议，进一步优化施工组织设计。
3. 工程进度款支付控制
根据工程进度进行工程计量，参与工程进度款支付控制，协助业主审核工程进度款并进行签证，及时向业主报告项目的资金使用情况。
4. 工程设计变更的审计与控制
⑴、对拟进行的工程设计变更进行计量与评估，分析拟进行的设计变更对造价的影响，从多方案变更中优选出实际可行、最经济合理的变更方案，并测算出设计变更可能造成的费用上的增减。
⑵、和业主以及监理单位密切合作，尽量减少设计变更的发生，确需在施工中发生变更的，也要在施工之前变更，以避免索赔事件的发生。
⑶、对设计变更进行现场监督和重大事项记录，并简要载明变更产生的原因、背景、变更产生的时间，参与人、工程部位、提出单位等，为竣工结算提供详实可靠的资料。
⑷、对设计变更实施过程进行跟踪，主要跟踪以下三点：
①、设计变更是否已全部实施，若在设计图已实施后，才发生变更，则计算因牵扯到按原图施工的人工费、材料费及拆除费等。若原设计图没有实施，则要扣除变更前部分内容的费用。
②、若发生拆除，已拆除的材料、设备或已加工好但未安装的成品、半成品则要提请业主注意回收。
③、特别要提请业主注意，对于调减或取消项目也要签署设计变更，以便在结算时扣除。
⑸、对设计变更进行分析，以便追究责任方的责任。可能的情况有以下几种：
①、若由于设计部门的错误或缺陷造成的变更费用以及采取的补救措施，如返修、加固、拆除等费用，同业主与设计单位协商是否索赔。
②、若由于监理单位的失职或错误指挥造成设计变更应由监理单位承担一定费用。
③、由于设备、材料供应单位供应的材料质量不合格造成的费用应由设备供应单位负责。
④、由于施工单位的原因、施工不当或施工错误，此变更费用不予处理，由施工单位自负，若对工期、质量、造价造成影响的，还
应进行反索赔。
5. 对工程签证进行计量与评估
为保证隐蔽工程的及时签证、及时计量、及时评估、及时提请业主注意，在工程的施工过程中，我们将派出专门人员深入工地，全面掌握工程实况，检查隐蔽图、隐蔽验收记录。检查隐蔽工程签证是否由设计单位、监理单位、建设单位等有关人员到现场验收签字，直到手续完整、工程量与竣工图一致方可列入结算。做到签证在施工的同时就计算相应工作量，以有效避免事后纠纷。
在对工程签证的跟踪审计过程中，我们还将从以下几点进行控制：
①、应在合同中约定的，不能以签证形式出现。例如：人工浮动工资、议价项目、材料价格等，合同中没约定的，我们将提请业主注意以补充协议的形式约定。
②、对工程签证单进行备份，以避免添加涂改等现象。并且要求施工单位编号报审，避免重复签证。
③、评估签证对工程造价的影响。分析签证有无涉及工程整体造价的上升，并及时提请业主注意。
④、审查签证的内容有无重复计列在投标报价时已含的内容中。 ⑤、做好原始资料的积累，为做好补充定额及正确处理可能发生的纠纷、索赔提供原始数据。真实合理地编制可能发生的补充定额，维护各方应得利益。
6. 为重大材料采购提供询价服务
（1）、提供对材料、设备市场价的征询和审核服务，按照业主的要求及时准确的提供参考意见。对项目中特殊设备市场价进行征询。
（2）、对于材料价格的确认要注明采购价还是预算价，以避免采购保管费重复计取。
（三）项目竣工阶段：
工程竣工后按照业主的委托, 我公司将组织审核小组对施工方提出的竣工结算进行审核，并出具审核报告。
三、计划审计工作时间
1.审前准备时间：20xx年 5月 11日至 2011 年12月20日
2.审计实施时间：20xx年 12月 21日至 2013 年12月20日
3.审计报告时间：20xx年 12月20日至 2014 年6月 20日 遇有特殊情况，提请委托方协调解决。
四、审计组长、审计组成员及其分工
审计组长：
标底编制成员：
结算审计成员：
跟踪审计成员：
五、工作要求
1、要求审计组成员在明确分工的情况下，团结协作相互配合，按审计方案的要求圆满完成各自的工作任务。
2、积极开展计算机辅助审计。审计人员使用广联达软件审计软件、
计算机图形算量软件实施审计。提高审计质量和审计速度。制定采集数据说明，明确各项措施。
3、注重审计成果的利用。在审计过程中，审计人员要结合具体项目的审计，发现有价值的情况，及时编写审计信息，按季度反馈给委托人。
4、强化审计项目管理，加强审计质量控制。审计项目主要事实表述要清楚，适用法律、法规、规章要正确；审计评价、问题定性和处理处罚、移送处理要恰当；审计程序要符合规定等。
六、服务承诺
1、确保所有派出专业人员遵守法律、法规及专业标准。
2、按业主的授权范围行事，不越权进行代理。
3、确保所有派出专业人员遵守职业道德，廉洁奉公。
4、确保所有派出专业人员勤勉尽责，努力工作，处事客观公正。
5、优先满足本项目的需要，以优势人员提供优质服务。
6、及时按委托方的要求向委托方通报审计的进展情况，并自觉接受委托方的监督。
*咨询有限公司
2011.12.15