为学习借鉴土地股份合作制改革的先进经验，加快余杭区农村土地流转市场培育，创新农村土地流转机制，推进现代都市农业和农村集体经济发展，余杭区委农办、区农业局组织相关镇、街（村）业务负责人前往广东佛山考察学习土地股份制改革。考察团与佛山南海区城乡统筹办相关人员进行了座谈交流。现将本次学习考察情况报告如下：

一、南海区改革背景

佛山市南海区在九十年代初，随着经济和社会发展形势的变化，农村经济和社会发展面临着一些亟需解决的问题：一是传统农业要向现代农业转变，农业结构性调整，农业产业化经营是必由之路；二是二三产业的迅猛发展，需要土地开发和吸纳农村富余劳动力，农村富余劳动力也需要寻求就业出路，增加非农收入；三是日益壮大的农村集体资产需要加强管理，使农村集体资产保值增值；四是城乡一体化建设中的“征地难”，“统一规划难”的问题需要解决。上述一系列问题的焦点是土地问题，土地相对固化成为阻碍农村经济和社会发展的最大障碍。为解决农村经济和社会发展的体制障碍，在九十年代初期开始推行农村土地股份经济合作制改革。

二、南海区改革开展情况和成效

广东南海区农村土地股份合作制改革发展，经历了1992—19xx年6月的试验探索；19xx年6月—19xx年的全面推广和19xx年后—现在的完善提高三个阶段。改革实效主要表现在：

1．促进了农业规模经营和农业产业结构调整，提高农业经济效益。通过农村土地股份合作制建设，有效地解决了小规模分散经营和土地撂荒问题，促进了土地使用权流转，提高了土地集约化，有利于实现农业适度规模经营，又极大地促进农业结构的调整。目前，南海区农业规模种养大户达4400户，其中种植业有2044户，面积5.3万亩；水产养殖面积30亩以上规模经营户825户，规模养殖总面积4.5万亩；畜牧规模养殖有488户。区级以上农业龙头企业实现农产品年销售额24.7亿元。省级无公害农产品生产基地14个，其中，蔬菜生产基地10个，面积2万亩；水产品生产基地4个，面积达1.5万亩，年产量1.4万吨。

2．促进了农村劳动力转移和二三产业全面发展。通过对农民的土地承包权作股量化、参与分红，有效地促进了农业劳动力向二三产业转移，目前截至，全区农村总劳动力38.9万人，其中从事农业生产的劳动力占农村劳动力的16%；从事二三产业的劳动力占农村劳动力70%。通过对农村社区土地的“三区规划”，既集中了部分耕地和山坡地用于二三产业建设，又有效解决了社区之间因土地交错、格局分散带来的非农产业发展征地难、开发难的问题；既节约和保护了农村土地资源，又降低了基础设施建设成本，提高了土地利用率；既获取了大量的土地增值收益，保护了农村集体和农民的利益，又降低了乡镇企业的发展成本，提高了农村非农产业的竞争能力。据统计，全区推行农村股份合作制以来，股份合作制组织

招商引资项目和企业7874个，投资总额达103.9亿元，厂房建筑面积1415.6万平方米；农村股份合作制组织发展集体经济项目3065个，投入资金25.45亿元，其中：建厂房、仓库投入资金17.23亿元，建筑面积478.2万平方米；建市场、店铺投入资金4.5亿元，建筑面积494.2万平方米。二三产业的迅猛发展，促进农村经济的发展。

3．进一步明晰了农村集体资产的产权。家庭承包经营制度是通过分离集体土地所有权与经营权，确立了农民的土地承包经营权，是对传统的集体土地所有制的产权制度改革，成效非常显著。但在人多地少的发达地区，仅把农民对集体土地的权利通过承包经营权固化在具体的土地上获取较低的土地收益还远远不够，农民更需要从规模农业上和在农用地转为建设用地过程中获取更高的收益。南海区农村股份合作制的探索，就是通过对包括集体土地在内的集体资产作股量化，将农民对集体土地的承包经营权利价值化，赋予农民永久性集体资产股权和分红权利，将集体资产所有权、承包经营权、使用权实行“三权”分离，进一步改革和明晰了农村集体资产的产权，满足了农民参与土地增值收益分配的要求。目前，南海区实行的农村股份合作制，将绝大部分农村土地、资产以股份的形式量化到农民名下，已发放了股权证书的有15.75万个，其中：以户为单位发放股权证书的有1.68万个；以个人为单位发放股权证书的有55.8万个。

4．有效地保护了农民利益。长期以来，土地一直是农民求生存、求发展的社会保障和物质基础。发达地区在农村工业化、乡村城镇化、农民非农化过程中有效地保护农民利益，是必须解决的一个重要问题。南海区农村股份合作制为保护农民利益提供了一个较好的“平台”：一方面，通过将包括土地在内的集体资产作股量化，给农民配股分红，使农民能够获取稳定集体资产收益。根据调查统计，20xx年，全区股份分红金额达12.1亿元，人均股份分红1708元。另一方面，随着农村集体经济实力不断增强，使大部分村社有能力为农民提供社会保障和社会福利，建立了合作医疗、退休金发放、升学参军补助等项制度，还通过修建道路、学校、幼儿园、绿化环境等公共基础设施，改善了农民的生活环境，提高了农民的生活质量。

5．促进了农村经济体制的创新。农村土地股份合作制的建立，就是引入市场机制来改造农村股份合作制。在制度上，用明确农民共同占有制代替原来模糊不清的集体所有制；在组织形式上，以股东代表大会制代替原来的领导干部家长制；在经营运作上，用市场调节生产代替原来的以计划指令性生产；在组织管理上，以章程、合同、群众监督等制度规范股民的行为，代替原来指令的权力约束农民的行为；在利益分配上，以按股分红，按资分配代替原来的平均分配，使到改造后的农村合作经济组织更能反映股民意识，逐步与市场经济衔接。

三、学习考察的几点启示

余杭区土地股份合作制改革工作刚刚起步，要做的工作还很多，随着我区城市化的推进和农村改革不断深入，一些矛盾也将会凸显出来，如人口频繁变动等带来的利益冲突等，南海区的成功经验值得我们学习借鉴。

1．规模经营，促进农业产业化发展。从我区现行土地股份制改革的情况来看，大部分村没有整村推进，只是把业主意向承包的相对集中的土地流转组建土地股份合作社，不能有效地解决小规模分散经营和土地撂荒问题。今后，我们可以借鉴广东南海区经验完善土地股份改革，更大规模地促进土地使用权流转，可以通过招标等方式将土地出租，提高土地集约化，实现农业适度规模经营。一方面可以使股份制改革工作更彻底，另一方面也可以增加农民收入（即获取土地租金、务工薪金和土地股红金的“三金”）。

2．明晰产权，确保农民利益。土地是农民求生存、求发展的社会保障和物质基础。借鉴广东南海等发达地区在农村工业化、乡村城镇化、农民非农化过程中有效地保护农民利益的经验。一方面，通过将包括土地在内的集体资产作股量化，给农民配股分红，使农民能够获取稳定集体资产收益。家庭承包经营制度是通过分离集体土地所有权与经营权，确立了农民的土地承包经营权，是对传统的集体土地所有制的产权制度改革，成效非常显著。余杭区土地股份合作制的改革，可以也通过对包括集体土地在内的集体资产作股量化，将农民对集体土地的承包经营权利价值化，赋予农民永久性集体资产股权和分红权利，将集体资产所有权、承包经营权、使用权实行“三权”分离，维护农民合法利益。

3、创新股权设置，由个人股向家庭股转变。借鉴南海区成功经验，将土地全部折股量化，选定固化时点，将股权全面固化到户，股权不再明细到个人名下，实行股权配置长期不变，股权成为名符其实的家庭财产。一方面改变过去不能由法律解决的股权纠纷，转变为家庭财产的民事纠纷，畅通了法律解决股权争议渠道；二方面堵塞了频繁调整股权出现的政策漏洞，有效截断了人口变动引发股权争议的尾巴，从根本上解决了“农嫁居”股权争议问题；三方面，股权固化后，股权不会因户籍变化等原因被剥夺，农民持有股权可通过股红分配增值，克服了“人地合一、离土难离乡”的体制束缚，让农民放心、放手、放胆持股进城，融入城市，推动我区城乡统筹发展步伐。

4．进一步规范股红分配。从广东南海学习考察中了解，有不少改革村在实现股红分配中有较强的纯福利性，股东对股红分配的依赖性与合作社经济再发展这一对矛盾也是日益凸现。因此，我区在今后的改革过程中一定要先知先觉，既要防止股份合作社脱离实际、片面追求股东分红的情况出现，又要完善规范股红分配的程序与相关手续。

通过本次的学习考察，了解了广东南海土地股份合作制发展情况的同时，对于我区土地股份制改革今后的发展也有了更多的认识和思考，为我区土地股份制改革规范发展，推进农业产业化、增强农民收入等方面提供了许多可借鉴的宝贵经验。

第二篇：11年11月(考察报告)关于赴广东学习考察报告--改

关于赴广东“三旧”改造学习考察报告

为进一步出台有效工作措施，推动我市低效利用土地二次开发，提高土地节约集约利用水平，切实转变土地利用方式，拓展我市用地空间，我局主要领导带队，组织相关局领导、分局领导和相关处（室）负责人于11月中旬赴广州、东莞、珠海三地学习考察“三旧”改造工作。通过学习考察，进一步了解广东在“三旧”改造上的工作动态，学习了先进做法、先进经验，拓宽了视野和工作思路。现将有关情况报告如下：

一、三地“三旧改造”的做法和成效

“三旧改造”指的是旧城镇、旧厂房、旧村庄改造。改革开放以来，在广东省经济社会快速发展的同时，也消耗了大量的土地资源，土地资源供需矛盾日益突出，用地空间难以再支撑粗放式的外延扩张。立足土地资源省情，倒逼着该省大力挖掘存量建设用地潜力，千方百计提高土地利用率。由于涉及土地管理法律和政策等问题，经过广东省人民政府和国土资源部多次协商，达成部省合作协议，国土资源部支持广东省开展“三旧”改造，同意并支持该省在处置历史用地遗留问题、按土地现状办理用地手续、供地方式等涉及国土资源法规政策方面进行探索和制度创新，推进“三旧”改造工作，其中涉及完善历史用地手续等政策只适用到20xx年底。广州、东莞、珠海三地，位于珠江三角洲，

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经济发展较快，用地空间紧张。近年来，三地按照省委、省政府的部署，结合自身工作实际，积极开展“三旧改造”工作，取得较好的成效。综合三地的做法，主要有：

一是加强组织领导，形成工作合力。各地均成立以市领导为组长，国土、规划、建设、发改等相关职能部门“一把手”为成员的领导小组，领导小组下设办公室，各部门抽调中层干部集中办公。如广州市“三旧”改造领导小组由市长亲任组长，并成立副局级的“三旧”改造办公室，各相关部门抽调人员集中办公，专门负责这项工作。东莞市成立了以市委书记为组长，市长、分管副市长为副组长的领导小组，领导小组下设办公室（设在国土局），各部门抽调中层干部集中办公。珠海市也成立了市领导小组，并发文明确了相关部门的职责。领导机构的建立和有效保障，有力地推动了“三旧”改造工作的有序进行。

二是加强统筹规划，确保有序推进。三地均科学统筹本地的“三旧”改造，在前期“三旧”改造用地调查摸底的基础上，结合实际，全面考虑城乡功能再造、产业转型升级、城市空间布局优化、环境资源保护、历史人文传承等综合因素，科学制订“三旧”改造规划，使“三旧”改造规划与主体功能区规划、土地利用总体规划、城乡规划和产业发展规划相衔接，并充分发挥规划的基础性、引领性作用。同时，依据“三旧”改造规划，合理制定年度实施计划，明确改造的规模、地块和时序，并纳入城乡建

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设规划年度实施计划。对列入改造范围内的地块，编制控制性规划和改造方案，有序推进实施。如东莞市，在具体项目启动前，用了半年时间、耗费两千多万元，编制了市域及镇域的“三旧”改造专项规划及年度实施计划，并将纳入改造范围的土地全部进行标图、入库，做到图上可看，库中可查。广州市建立和完善“1＋3＋N”的“三旧改造”规划体系，实施“单元总量控制、地块结合实际”的做法，首先编制《广州市“三旧”改造规划纲要》，其次分别编制旧城、旧厂房和旧村庄专项规划，再次编制“三旧”改造地块的改造方案或规划控制导则，建立灵活的、有控的规划编制和管理体制，确保改造有序进行。

三是用足用好政策，提高改造效益。为推进“三旧”改造，广东省政府根据国土资源部和广东省部省合作协议出台了《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府?2009?78号），对“三旧”改造历史遗留问题处置、用地报批手续、供地方式和土地出让金管理等重点问题，出台了一系列涉及土地管理的优惠政策。对此，各地紧密结合实际，围绕相关优惠政策，出台了符合当地实际情况的文件和政策，促进“三旧”改造工作健康快速发展。根据新的政策，针对历史用地遗留问题处置中涉及相当数量没有合法用地手续的用地，可根据适用用地发生时的法律政策处理完善征收手续，切实解决征地补偿安置标准变化大、听证难、社保不好落实、办理程序复杂、审批时间长等问题。

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在用地报批手续上，对纳入“三旧”改造范围的用地，不管原来是建设用地还是农用地，全部采用按现状（即建设用地）报批，免除了办理农转用的手续。在供地方式和土地出让金管理上，除属于政府收购储备后再次供地的必须以招拍挂方式出让，其他可以协议方式出让。“三旧”改造中收取的土地出让纯收益，可按不高于60%的比例用于支持原用地企业、原农村集体经济组织，从而减少原用地者对“三旧”改造的抵触情绪，充分调动他们参与改造的积极性。在用地审批手续上，在城市建设用地规模范围内的旧村庄改造，原农村集体经济组织提出将村庄建设用地改变为国有建设用地的，可申请报省政府批准后征为国有，不再单独办理征收报批手续；确定为农村集体经济组织使用的，可交由农村集体经济组织自行改造或与有关单位合作开发。对“三旧”改造中涉及的边角地、夹心地、插花地等，符合土地利用总体规划和城乡规划的，改造时可以一起打包办理手续，既提高了报批效率，又保证“三旧”改造的完整性，提高了用地效率。这些优惠政策的实施，有力地促进了“三旧”改造的顺利进行。

四是抓好改造试点，简化审批程序。各地情况不同，“三旧”改造工作的重点也不一样。对此，三地结合实际，按照“局部试点、结果可控”的原则，加强分类指导、因地制宜，区分轻重缓急，坚持先易后难，突出重点，以点带面扎实推进。如广州市在推进“三旧”改造工作中，妥善处理好改造速度与效果的关系，

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注重选择一些试点项目重点突破，以点带面有序推进全市“三旧”改造工作。猎德“城中村”改造后由37幢高层住宅组成，配套设置了学校、幼儿园、文化活动中心、卫生服务中心等公共服务设施，示范效果非常好，该项目的改造实施示范带动了林和、杨基等城中村的改造。同时，在项目审批上简化手续，提高审批效率。如广州在项目方案审批上，进一步强化区政府在“三旧”改造工作中的统筹主导作用，将符合现行控制性详细规划的“三旧”改造项目由区政府统筹区各相关部门推进实施，进一步推动重心下移，在项目审批上提速增效，加快“三旧”改造项目建设速度。

五是突出工作重点，实现改造目标。根据旧村、旧厂房、旧城镇的不同要求，突出工作重点，有序实施。在旧村改造上，与推进社会主义新农村建设结合起来，科学规划和安排农村居民点、公益事业、产业发展等各类用地，因地制宜拆除空心村、合并小型村，推动集中连片推进土地平整、农田水利建设等，引导耕地向适度规模经营集中、农民居住向中心村镇集中、产业向园区集中，不断改善农业生产条件和农民生活环境。在旧厂房改造上，结合城市“退二进三”、完善城市功能、促进现代产业体系建设的要求，统筹推进旧厂房改造，推进城市产业结构的调整和优化升级。在旧城改造上，积极探索成片整体开发的改造模式，着力把城中村改造成为有特色的城镇片区，打造成为城市建设的一道亮丽风景线。

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六是坚持政府引导、市场运作。坚持由政府统一组织，科学统筹改造计划，完善改造政策措施，牢牢把握规划实施、拆迁安置这两个关键，对改造的整个过程、每个环节加强监管，确保“三旧”改造目标和定位的实现。在市的权限范围内出台财税扶持激励政策，以“三旧”改造为平台，积极引导各类资金投向农村，促进城乡土地资源、资产、资本的有序流动，推动集体建设用地与国有土地平等进入用地市场，充分调动政府、集体、土地原使用权人及相关权利人的积极性，创造条件吸引社会各方广泛参与“三旧”改造项目，实现多方共赢。如猎德“城中村”改造，通过地块拍卖融资了40多亿元改造资金。同时，坚持以人为本，阳光操作。充分尊重改造范围内居民、企业自身的意愿，在政策制定和制度设计上保障居民、企业的知情权和参与权，公开透明操作，和谐推进“三旧”改造。

二、工作启示

一是要强化组织领导。“三旧”改造是一项综合性工作，并不是国土或者建设哪一个部门独家的事情，必须政府牵头、部门联动、齐抓共管、合力推进。

二是要加强规划引导。改造规划是科学有效推进“三旧”改造的基础和前提。当前，规划编制要从加快经济发展方式转变、建设宜居城乡、保障与改善民生、节约集约用地等多个角度综合考虑，与城乡发展规划、土地利用总体规划、主体功能区规划等

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结合起来，坚决防止改造项目只重房地产开发，轻产业发展、基础设施、公共事业和民生工程建设的情况。特别要统筹好改造与保护的关系，科学确定保护范围和重点，加强对历史文化资源、重要生态资源等的保护和修复，不断提高改造规划的综合指导作用。同时，要合理制定年度改造计划，有序推进。

三是要落实和完善相关政策。要积极加强沟通和衔接，争取相关政策，用足用好用活各项政策。国土资源部对“三旧”改造诸如处置历史用地遗留问题、按现状办理用地手续、灵活供地方式、土地出让金可支持鼓励用地者发展、城中村改造用地手续可简化以及边角地、夹心地、插花地改造优惠等六大方面的政策措施，破除了“三旧”改造用地方面的政策性障碍，有力地推动了“三旧”改造工作进度。

四是要规范操作。“三旧”改造涉及重大利益调整，既要依法依规创新相关政策，又要规范操作，有序推进。要结合实际进一步制定和完善相关配套政策，做到环节明晰、程序顺畅、职责分明。特别是对采取协议方式出让“三旧”用地等敏感问题，要坚持集体决策、公开操作的原则，由政府事前制订统一的操作办法，按程序集体研究决定，公示审批结果。

五是要处理好各方面利益。 “三旧”改造能否成功推进，关键在于处理好利益分配。要注意妥善处理好各利益方关系，根据实际合理分配利益，充分调动各方面的积极性。政府要以社会效

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益为主，集体以促进发展为主，投资人以创造效益为主，原权属人以保障权益为主，使各方共享利益。要充分尊重和采纳各方面的意见，形成共识，特别是要做好征地拆迁补偿等工作，确保社会稳定。同时，要加大阳光操作力度。要公开透明规范操作，注重保护群众公平参与土地收益分配的权利，坚持通过公平协商、公开听证、村(居)民投票表决等方式确定补偿标准和改造模式，切实保障群众的合法权益，实现改造成果的共享。

六是要搞好示范带动。要正确处理改造过程中的点和面的关系，做到点面结合，同步推进。一方面，抓好一批改造的试点和亮点项目，为 “三旧”改造工作积累和创造经验，完善工作方法。另一方面，全市面上的改造工作也要同时推进，不能等试点完成了才全面铺开。

七是强化责任考核。要结合自身实际制订工作计划，明确工作目标，倒排工作进度，落实工作措施、时限要求、责任人等，加大督促检查力度，确保取得更好实效。

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