立项申请书
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日 期：二○##年七月
申请报告
市发展和改革委员会：
兹有我公司开发的地块新建普通商住楼项目申请立项。项目宗地坐落于
总用地面积 平方米，先行开发 号楼建筑面积约8万平方米，其中地上建筑面积 xxx平方米，地下建筑面积约xxx平方米，商业用房xxxx平方米，容积率xx，建筑密度xx%，绿化率xx%，项目总投资人民币xxxx万元，建设所需资金由我公司自行解决。根据有关法律法规规定，已缴纳土地出让款和契税，取得该地块的合法使用权，取得环评意见批复，现向贵处申请办理项目立项核准手续，请给予办理为盼。
附：相关申请文件。
申请人（签章）：
xxxx年xx月xx 日
项目可行性研究报告
（全一册）
目 录
Ⅰ、正文
第一章 项目概况.............................................. 1
一、项目名称、承办单位及项目法人............................. 1
二、项目编制依据............................................. 1
三、项目申报单位概况......................................... 1
四、项目概况................................................. 1
五、主要建设内容和规模....................................... 2
六、项目主要经济技术指标..................................... 3
七、工程进度................................................. 4
第二章 开发计划.............................................. 5
一、开发内容................................................. 5
二、建设投资................................................. 5
第三章 项目规划合理性分析................................... 10
一、市整体规划相容性分析.................................... 10
第四章 环境影响分析......................................... 13
一、相关法律、法规、规划和产业政策.......................... 13
二、建筑类相关标准及规范.................................... 13
三、环境影响编制依据........................................ 14
四、评价原则................................................ 14
五、建设项目环境影响评价.................................... 15
第五章 投资估算和资金筹措................................... 17
一、总投资估算.............................................. 18
二、投资收入估算............................................ 18
三、销售预估收入明细........................................ 18
四、投资计划................................................ 20
五、投资资金筹措计划........................................ 20
第六章 经济效益分析......................................... 22
一、项目利润分析............................................ 22
第七章 社会影响分析......................................... 23
第八章 结论................................................. 23
Ⅱ、附图
附图
1、总平面图
2、鸟瞰图
第一章 项目概况
一、项目名称、承办单位及项目法人
1、项目名称：xxxxxx
2、项目建设单位：xxxxxxx
3、法人代表：xxxx
二、项目编制依据
1、《中华人民共和国土地管理法》；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
3、建设部建标[2005]205号《房地产开发项目经济评价方法》；
4、xx市规划局关于项目用地的规划设计要点（20##年规划设计条件公示）；
5、《江苏省建筑工程概算定额》（20##年）；
6、建设单位提供的其他相关材料。
三、项目申报单位概况
xxxx成立于20##年，公司位于xxxxx，注册资金xxxx万元。公司设立总经理室，下设行政综合部、营销策划部、工程管理部、成本管理部、技术设计部和财务部。
四、项目概况
l 项目的建设背景
xxxxxx公司坚持“以客户为本”的发展理念，珍视每一位业主及所有客户。致力成为具备较强的专业开发实力和品牌影响力的综合性房地产开发企业。
目前，公司开发的xxxxx项目位于xxxxxx，总规划占地xxxx平方米，规划总建筑面积约xxx万平方米，本区域将来是xx市的中央商务区核心地段，主要由住宅、商业、公建设施形成功能型的休闲娱乐商业中心以之辐射整个项目；建筑形态由xxxxxx组成；面积XXX平方不等。建成后将形成新现代风情高尚住宅区和情景商业区。将是xxx市中央商务区的一颗璀璨明珠。
在今后发展过程中，xxxx将以创新独到及专业开发的优势来进行项目的整体规划，力求项目发展能配合政府制定的整体城市规划，并把当地城市的历史文化特色融入项目的设计及业务发展策略中。客户是我们存在的理由，客户是我们永久的伙伴。让客户的脸上写满灿烂的笑意是我们义不容辞的责任。
成就客户居住梦想，——是我们永远的追求！
五、主要建设内容和规模
本项目为xxxxxxx，坐落于xxxxxxx，总用地面积xxxxx平方米。
l 用地指标如下：
主体建筑物性质：商业、居住；
使用年限：普通商品住房用地70年，商业用地40年；
建筑总面积：约xxx万平方米；
建筑容积率不高于xx不低于xxx
建筑密度不高于xxxx；
绿地率不低于xxxx；
本项目建设功能为高层住宅、商铺及其公建配套设施，建设规模如下：
计容建筑面积：xxxx㎡；
容积率：xxxx
建筑密度：xxx
绿化率：xxxx
完全能够符合xxxx国土资源局用地规划条件。
六、该项目初步概念设计技术指标
七、工程进度
根据总体战略部署，该地块项目预计在xxxx年xxxx月份开工，计划建设周期约xxx年（拟定项目分三个阶段开发）。
l 投资规模和资金筹措计划
项目总投资为xxxxx万元，投资资金通过公司自筹和销售回款解决。
第二章 开发计划
一、开发内容
二、建设投资
建设总投资，根据项目所在地其他已完成的开发项目经济数据分析，根据容积率不同加以修正，合计xxxx万元
1、开发成本测算
l 建筑成本分析
对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案，沿xxxx建住宅商业区，建筑面积约xxxxxm2;依次往西，往东规划为高层建筑，建筑面积约xxxxm2；商业建筑约xxxx m2。地上总体建筑面积：xxxx m2。
小区主入口设在xxxx路，次入口设在xxx路。
l 建设成本估算
第三章 项目规划合理性分析
一、xx市整体规划相容性分析
在xx市委、市政府的正确领导下，在推进城市化进程中，xx市建设局构建了一幅和谐发展的优美新画卷。Xxxxxx
Xxxxxxxx
xxxxxxx
第四章 环境影响分析
一、相关法律、法规、规划和产业政策
（1）《中华人民共和国节约能源法》
（2）《xx省节约能源条例》
二、建筑类相关标准及规范
（1）《绿色建筑技术导则》（建科[2005]199号）
（2）《全国民用建筑工程设计技术措施－节能专篇》
（3）《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003
（4）《公共建筑节能设计标准》DBJ 01-621-2005
（5）《居住建筑节能设计标准》DBJ 01-602-2006
（6）《建筑给水及采暖工程质量验收规范》GB50242-2002
（7）《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003
（8）《民用建筑热工设计规范》GB50176-93
（9）《锅炉房设计规范》GB50041-2008
（10）《空调通风系统运行管理规范》GB50365-2005
（11）《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92 *
（12）《城镇燃气设计规范》GB50028－2006
（13）《建筑照明设计标准》GB50034-2004
（14）《建筑采光设计标准》GB/T50033-2001
（15）《绿色照明工程技术规程》DBJ01-607-2001
（16）《建筑中水设计规范》GB50336-2002
三、环境影响分析编制依据
（1）《中华人民共和国环境保护法》，1989年12月26日；
（2）《中华人民共和国大气污染防治法》，20##年4月29日；
（3）《中华人民共和国水污染防治法》，主席令87号，20##年2月28日；
（4）《中华人民共和国环境噪声污染防治法》，1996年10月29日；
（5）《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》，20##年4月11日；
（6）《中华人民共和国清洁生产促进法》，第九届全国人民代表大会常务委员会第二十八次会议，20##年6月29日；
（7）《中华人民共和国环境影响评价法》，20##年10月28日；
（8）《建设项目环境保护管理条例》（国务院第253号令），1998年11月18日；
（9）《建设项目环境保护分类管理名录》，国家环保总局第14号，20##年10月1日实施；
（10）《环境影响评价公众参与暂行办法》，环发2006[28]号，20##年2月14日；
（11）《声环境质量标准》(GB3096-2008)，国家环境保护局，20##年10月1日实施；
（12）《环境空气质量功能区划分原则和技术方法》，HJ14-1996，1996年10月1日；
（13）《城市房地产开发经营管理条例》，中华人民共和国国务院令第248号；
（14）《关于房地产开发项目环境管理问题的复函》，环发[1999]154号，1999年7月1日；
（15）《城市给水工程规划规范》GB50282-98，中华人民共和国建设部，1998年8月20日；
（16）《城市居民生活用水量标准》（GB/T 50331-2002）；
（17）《关于进一步推进墙体材料革新和推广节能建筑的通知》，国办发[2005]33号；
（18）《限制用地项目目录(20##年本)和禁止用地项目目录(20##年本)》；
（19）《关于发展节能省地型住宅和公共建筑的指导意见》建科[2005]78号；
（20）《关于调整住房结构稳定住房价格意见的通知》，国务院办公厅；
（21）《民用建筑节能管理规定》，国家建设部令第143号。
（22）《城市建筑垃圾管理规定》，建设部令第139号，2005.6.1；
（23）国务院关于促进房地产业健康发展的六点意见（“国六条”） ；
（24）《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，建住房[2006]165号。
四、评价原则
环境影响评价工作对象是住宅及配套商业，通过对项目拟建地环境现状调查，掌握自然、社会、经济状况以及周边污染源排放状况，评价区域环境质量现状，分析周围企业对项目的环境影响程度。论证项目规划的相容性和选址合理性。从环境保护角度对建设的可行性作出结论。评价工作遵循的原则：
（1）遵守国家、xx省和xxx市的相关法律法规，满足环评技术导则要求；
（2）以项目施工期环境影响评价及对策、周边大气污染调查、交通噪声影响评价和周边企业废气影响预测评价为重点，主要保护项目建设地周边的人群，确保本项目建成后不受周边污染的直接和间接危害；
（3）根据建设项目环境保护管理的有关规定，贯彻：“达标排放”、“清洁生产”、“污染物排放总量控制”、“源头控制”原则，做好工程分析，最大限度的减少污染物的产生和排放量；
（4）讲究实效，充分利用已有的资料和有关数据；
（5）实用性原则。
六、建设项目环境影响评价
（1）施工期
施工噪声、扬尘对周围环境有一定的影响，但只要合理安排施工时段，加强管理，切实落实各项污染防治措施，可减少对项目附近的环境影响。且施工期相对运营期是短暂的，随着施工期的结束，对环境的影响也随之结束。
（2）运营期
本项目产生的噪声和大气污染对环境的贡献值较小，不会影响环境功能现状。
本项目废水治理，实行雨污分流。生活污水经预处理达到《污水综合排放标准》（GB8978-1996）表4中三级标准后通过管网排入xxx集中处理。
本项目地下车库废气集中收集后通过排气筒或专用烟道引出至屋顶高空排放；厨房废气分别通过专用烟道引出至屋顶高空排放。
项目产生的固体废弃物由建设方物业单位统一收集，由环卫部门处理处置，亦不会影响环境功能现状。
小区绿化对居民的居住环境大为改观，促进居民生活提高。小区居住楼房建造完成后，房型整齐，绿化美观将对xx面貌有所改善。污染经过控制后不会对环境有明显影响。
评价结论：项目建设所带来的环境污染和生态破坏问题可以得到有效控制，对周边区域的环境质量影响可控制在一定程度之内，对当地生产不会产生明显不利影响，对生态环境影响较小。因此，从环境保护角度出发，环境评价认为本项目选址是适宜的，建设是可行的。
第五章 投资估算和资金筹措
一、总投资估算
建设总投资估算xx万元，投资资金通过自筹和销售回款解决。明细组成详见本报告中第二章项目投资测算表。
二、销售收入估算
销售收入估算总额xxx万元，详见如下：
三、销售预估收入明细表
四、投资计划
投资费用估算基于第1章开发建设进度安排进行编制，谨慎角度出发，本次评价时投资进度与建设进度匹配，当年完成建设的在当年全部完成资金投入。然后根据总投资估算明细表中各个开发产品的单方投资，与开发产品的开发面积，计算得到各年度各产品的开发投资，汇总得到项目投资进度。
五、资金筹措计划
具体筹资进度根据项目总体资金来源于运用情况，在出现资金缺口时，根据缺口情况进行自资，主要通过销售回款再投入、项目开发贷款、股东借款等形式解决。
从公司财务状况及股东资金实力，根据项目资本金情况和盈利情况，筹资计划可行。按照项目筹款比例为xxx%计算，对外借款比例为xx%，其余xx%由项目销售回款资金解决，保证本项目顺利完工。
从公司还款保障能力及股东实力分析，项目自筹资金已到位，项目依靠销售回笼资金能够覆盖实际需要的开发规模；依靠项目的销售回款偿还项目开发的借款。本息是有保证的。未考虑建筑公司的工程款结算与实际支付时间差带来的资金节余。
第六章 经济效益分析
一、项目利润分析
项目各个产品的销售收入根据上节测算数据确定，各开发产品销售部分总成本按照各个产品成本单价和销售规模得到。在计算利润时，各期各产品根据销售收入结转成本。计算关系如下：
利润总额=经营收入-成本-税金及附加
所得税=利润总额×25%（按销售额4%估算）；
净利润=利润总额-所得税
经计算：
销售收入合计为XXXXX万元
税后利润XXXXX万元
项目投资利润率XXXX%
税后利润率为XXXXX%
第七章 社会影响分析
一、xxx市概况
二、投资环镜
l 优势及机会
（1）xx市建设人口放量，新的城市规划对该楼盘起着引导作用，该项目地处xxx市最具发展潜力的地段，周边日趋成熟的居住配套及商业氛围为该项目商铺价格奠定了一定的基础。
（2）如xxx市近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间；xxxx等企业，为项目带来潜在客户群；同质化市场，呼唤新的高品位享受型的建筑型态，高端市场存在一定空间。
（3）拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，能缓解该项目资金流的压力。
（4）该项目以净土地出让，起价xxxx万元∕亩，使得取得该地块的前期资金可操作性较强；
（5）该项目地块方正平整，坐北朝南，中间xxxxx周边无污染企业，居住环镜佳，是建造和谐舒适尊贵生活的典范。
（6）我公司与xxx市政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后的发展。
劣势和威协
（1） 地产项目较集中，且存在同质性，市场竞争日趋激烈，价格需要产品实力的坚实支撑。
四、市场分析
市场信息调查汇总分析表
——从购房能力看
伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，尽管房价不平稳，但消费市场仍保持良好。
——从投资角度看
由于股市长期低迷，银行利率多次下降，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。
——从消费结构看
随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。
——从需求关系看
根据城市总体规划，城市人口增加。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，如皋市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。
五、经济状况
至目前为止，xxx市已吸引美国、意大利、印度尼西亚、马来西亚、新加坡、韩国、香港、澳门等10多个国家和地区，以及上海、浙江、广东等省市的1xxxx多家企业在xxx市投资发展。xxx市已注册企业xxx家，已投产企业有xxx家。其中企业规模员工人数在0-50名的企业有xxx家，员工人数在50-100名的企业有xxx家，员工人数在100-200名的企业有xxx家，员工人数在200-300名的企业有xxx家，员工人数在300-400名的企业有xxx家，员工人数在500-600名的企业有xxx家，员工人数在600-900名的企业有xxx家，规模最大的一家企业有xxxxx名员工。
xxx市xxx区在市委、市政府的正确领导下，主动策应省委、省政府的新一轮xx开发战略，把x开发作为重要抓手，围绕培育xxxx经济增长极、建设如xxx经济中心、构筑“x走向世界”的桥梁、再造一个xxxx经济总量、建设现代化新型工业化x市的总体目标，快速推进xx开发，经济社会呈现了强劲的发展势头。xxx市是一块极具投资价值的地区。
第八章 结 论
根据xxx市总体发展规划，作为城市功能设施的一部分，本项目的开发建设具有重要的意义。
说明：
1、计算数据基本根据市场的一般水平进行预估，其中的销售均价都在目前市场同类产品成交均价的基础上由所提升，与实际的发生额可能有一定出入。
2、计算中，商业部分假设是全部作为售出的，实际可能要部分保留自主经营，如会所，也有部分可能前期要作为出租。
3、项目分期销售可以形成一定的资金流，在去化面积的同时资金上也有得到补充，缓解一部分资金带来的压力。
通过上述综合分析可知，本项目具有良好的经济、社会和环境效益，并保证资金链的平衡，同时具有较强的抗风险能力，表明本项目经济、社会、环境、技术上均是可行的。本项目将成为xxxxx市完善配套功能的一部分，并对本地的经济、社会产生深远的影响。
Ⅱ、附图
一、总平图
二、鸟瞰图