河南英搏律师事务所-律师函

协商解除《商品房预（销）售合同》律师函

致：烟台海基臵业有限公司

河南英搏律师事务所系在河南省司法厅登记注册的律师事

务所，本律师函署名律师系中国注册律师，具有合法执业资格。

本所受王丽（化名）之托，指派张凤英律师（执业证号：

141xxxxxxxxxxxx6）处理王丽与贵公司的房屋买卖合同纠纷事

宜，现依中华人民共和国相关法律郑重致函：

一、王丽于20xx年6月10日与贵公司签订了《商品房预（销）

售合同》（合同编号：NO：BHSC2010-A1240），合同约定王丽向贵

公司购买位于龙口市碧海尚城A**幢**号**单元**层***号房

屋，总房价为人民币贰拾伍万陆千伍百叁拾叁元整。合同签订后，

王丽依约超额交付了首付款：88513元整（合同约定的首付款是

77539元）。并依照贵公司的要求，签署了银行要求的各种贷款申

请资料，并提供了银行要求的全部资料，依约交由贵公司确认、

代为办理。

二、直至20xx年2月底王丽才得到贵公司通知，声称银行信

贷政策变化，目前贷款条件变更为必须提供龙口市一年以上纳税

和收入证明，并将首付款由原定的30%增加到50%才能办理。王丽

不符合银行变更后的信贷条件，申请贷款未获批准。此后王丽多

次要求贵公司退回首付款及利息，双方协商未果。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用

地址：濮阳市黄河路长庆路交汇处万利财富广场1507 电话：0393-8925148 8920148

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法律若干问题的解释》第二十三条的规定，“因不可归责于当事

人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖

合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将

收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。故王丽要求

的退回首付款及其利息的请求符合法律规定。

现依据王丽的请求，特向您友好协商解除《商品房预（销）

售合同》，退还王丽已付首付款及利息。为避免王丽合同无法履

行后给贵公司造成损失，请您在接到本律师函后另行处分涉案房

屋，如因贵公司的原因导致损失扩大，扩大部分损失王丽将不予

承担。

此致

顺颂商祺！

河南英搏律师事务所律师：张凤英

20xx年5月21日

地址：濮阳市黄河路长庆路交汇处万利财富广场1507 电话：0393-8925148 8920148

第二篇：贵溪市商品房预(销)售合同网上备案管理实施细则(试行)

贵房字?2009?51号

贵溪市商品房预(销)售合同网上备案管理实施细则(试行)

市各房地产开发企业、局属各股室（单位）：

为了规范商品房预(销)售行为，提高商品房销售的透明度，维护商品房买卖当事人的合法权益，引导市场健康发展。依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》和建设部《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》有关规定，结合本市实际情况特制定本细则。

一、入网申报和认证

（一）房地产开发企业须到房管部门办理入网手续，并提供下列证件和材料(原件)：

1、企业营业执照（留存复印件）；

2、房地产开发企业资质证书（留存复印件）；

3、法人代表身份证（留存复印件）；

4、商品房销售入网申请承诺书。

（二）入网认证后，各企业通过密钥即可登录市房产管理局商品房网上备案登记系统(以下简称网上备案系统)，录入企业基本信息、企业人员信息等。

二、申请商品房预（销）售许可

房地产开发公司在网上填写预售项目资料，预售各楼盘信息。具体内容包括：项目信息、楼盘信息和户室信息等。根据商品房预售管理办法携带相关资料到房产管理局申请预（销）售许可。

（一）申请商品房预售许可。

房地产开发企业申请办理预售许可证时，应取得《土地使用权证》和《建设工程规划许可证》及《施工许可证》，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上(不含地价)。还须提交以下资料：

1、商品房预售申请报告，申请报告须写明申请预售的商品房基本情况，包括具体坐落，申请预售的幢号、房号、面积，以及预售对象等；

2、企业营业执照及资质证书；

3、土地使用证以及土地使用权出让合同；

4、计委的立项批文和开工批复；

5、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；

6、建筑工程施工许可证；

7、形象进度要求：七层以下（含七层）的商品房项目，主体结构四层封顶，七层以上的项目，主体结构七层封顶。

8、商品房预售面积测量报告书（暂测面积测绘报告）；

9、建筑工程施工合同、工程进度计划及施工单位出具的已按进度支付工程款证明；

10、旧城改造项目需提供房屋拆迁许可证和拆迁补偿安置方案；

11、商品房预售方案（预售方案应当说明商品房的位置、结构、装修与设备标准、预售计划、预售价格、地点与方式、交付使用日期、预售总面积、预售房价款资金管理及使用规定，交付后的物业管理等内容）；

12、预售商品房总平面图、分层平面图及建筑明细表；

13、房屋使用公约、与所聘物业管理公司签订前期物业管理服务合同，物业管理资质证书；

14、商品房价格构成表及商品房公开售价表；

15、白蚁预防工程合同；

16、法律、法规规定的其他文件。

（二）申请商品房现售备案。

房地产开发企业在进行商品房所有权初始登记前，应当将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报市房产管理局开发办备案，

商品房现售，应当符合以下九个条件：

1、房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

2、已交纳全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

3、持有建设工程规划许可证和施工许可证；

4、已通过竣工验收并备案、已确定商品房销售方案；

5、拆迁安置已经落实；

6、商品房总平面图、分层平面图、分户面积图的测绘报告；

7、供电、供水、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件；

8、其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件；

9、选聘具备相应资质的物业管理企业并签订物业管理合同。

房地产开发企业发布商品房销售广告，应当明示房地产企业的名称、商品房现售备案证号。

四、获准商品房预（现）售许可后网上公布的信息内容

1、《商品房预（现）售许可证》的主要内容；

2、预（现）售商品房项目的平面布置规划图、各幢的建筑平面图；

3、商品房的楼盘表，包括总单元套数以及每单元（套）的部位、户型、建筑面积、套内面积、公共分摊面积等信息；

4、商品房拟销售的价格；

5、房地产抵押、查封等权利限制情况；

6、商品房项目概况、配套设施及公共配套情况；

7、商品房买卖合同的示范文本；

8、按照规定需要公布的其他事项。

五、网上合同签约打印和合同备案登记

（一）买卖双方对合同条款达成一致后，即可由房地产企业通过网上签约备案系统输入购房信息，并打印《商品房买卖合同》。一式四份，甲乙双方各一份，房管部门存档一份，若办理银行按揭的银行存查一份。

（二）商品房合同进行网上备案后，房地产开发企业须在15日内持《商品房买卖合同》原件、买受人身份证明和有关项目楼盘资料到房管部门办理备案核验手续。

（三）商品房网上合同签订后15日内未及时核验备案的，其合同作废无效，由此产生的后果由房地产开发企业承担。网上标识将自动转为“可售”状态，房管备案登记部门将限制其网上售房。

（四）买卖双方签订定金合同后，房地产开发企业需及时将相关信息录入到网上备案系统，系统自动将楼盘图房屋状态变为“已预定”状态，标识颜色为橙色。“已预定”状态的房屋不影响签约备案。

“已预定”状态，设定期限为30日，超过30日，系统自动删除，恢复为“可售”状态，同时记录该房已预定1次，预定超过2次的，该房屋将自动转为“已限制”状态。

系统设置的“已签约”房屋期限为10日，超过10日，系统将自动删除，恢复为“可售”状态，同时记录该房屋已签约一次，已签约超过2次的，该房屋将转为“已限制”状态。

“已预定”、“已签约”超过2次转为“已限制”的房屋，必须提供相关合法证明到贵溪市房产管理局，并按要求处理。凡网上备案系统中标识为“可售”状态的房屋，一律不得以各种理由拒绝销售。

六、商品房实行实名认购

商品房认购人必须是商品房买卖合同中的买受人或共同买受人。签订商品房买卖合同时，买受人应当提供相关的个人真实资料。

七、备案合同的变更或解除

合同备案后在申请房产权属登记前，当事人双方经协商一致，变更或解除商品房买卖合同的，应当持身份证明、商品房买卖合同、变更或解除合同的书面协议和其他相关材料，向房管部门申请办理变更或解除合同的备案登记手续。

八、商品房价格公示

商品房拟销售的价格，由房地产开发企业在录入楼盘基本信息时按套录入。网上公示后，房地产开发企业可根据工程进度或市场变化，自行调整销售价格，但须及时报市房产管理局开发办备案，办理网上即时变更手续，同时应在网上予以通告。

九、实施时间

本细则自20xx年9月1日起实施。

20xx年9月1日以前已办理商品房预售许可的项目(含现售)，开发企业均需在20xx年9月25日之前补办入网认证手续并补录相关楼盘及数据。20xx年10月 1日以后，任何在网上查询不到的商品房源 ，不得对外销售。

十、商品房销售人员管理

贵溪市房管部门定期对房地产开发企业或代理销售企业的商品房网上签约备案系统操作人员进行培训，培训合格后企业操作人员的姓名将在网上予以公示。

十一、网上签约备案系统的使用管理

入网企业必须遵守网上签约备案系统的相关操作规定，企业密钥专人管理，每年审一次。网上签约备案系统操作人员必须参加培训，未培训的人员不得从事网上合同签约和备案登记活动。

十二、诚信承诺

房地产开发企业及其代理销售企业在办理入网认证手续时，应签署《商品房销售入网申请承诺书》。在网上销售期间，房地产开发企业及代理销售企业在接到购房人投诉的5个工作日内，应对购房人投诉事项做出处理和书面答复，逾

期不处理不答复或经查实确属违反有关规定和承诺事项的，贵溪市房产管理局将视情节轻重在网上和其他媒体予以曝光，停止该公司的商品房网上预(销)售，载入该企业的诚信档案。

十三、网上签约备案系统运行平台和运行时间

网上签约备案系统以及信息公示系统运行平台为：贵溪市房产管理局网站

网站24小时运行

网上签约备案系统运行时间为：上午8：00—12：00

下午14：30—18：00（法定节假日和系统调整原因除外）。

十四、本细则由贵溪市房产管理局负责解释。

附件1：网上备案系统业务流程

附件2：入网销售申请暨承诺书

二00九年九月一日

主题词：商品房 预销售合同 网上备案管理 实施细则 抄报：鹰潭市房产管理局，张子建副市长。 贵溪市房产管理局办公室 20xx年9月1日印发

共印40份

附件1：

网上备案系统业务流程

附件2： 入网销售申请暨承诺书 贵溪市房产管理局： 本公司开发建设的 商品房项目，已符合贵溪市房产管理局有关商品房销售合同网上备案和登记规定的条件，特向贵局申请入网销售并承诺如下：

一、遵守商品房销售管理规定，恪守诚信和公平交易原则，维护本市房地产市场秩序，杜绝下列有违诚信的行为：

(一)提交伪造、虚假的申请入网销售认证文件；

(二)发布与实际成交价格有明显差异、不真实的房地产销售参考价格；

(三)以抬高销售价格或者虚构已成交信息等方式拒绝购房者购买可供销售的商品房；

(四)未通过网上备案操作系统与购房者签订商器房销售合同和认购协议；

(五)诋毁网上信息的准确性；

(六)其他违背诚信的商品房销售活动。

二、遵守贵溪市房产管理局关于网上备案的各项技术管理规定，维护网络运行安全。在入网销售期间，因不可预见的网络故障可能造成的损失和因本公司操作失误导致的法律责任由本公司承担。

三、按照市房产管理局规定，由市房产管理局信息中心公示房源、价格、销售情况以及权利状况、权属变更等相关信息；未经市房产管理局信息中心允许，不得授权其他机构公示上述相同或者相似信息，不得发布与公示信息相悖的信息。

四、本公司申报的商品房网上备案项目资料是真实的，与商品房交付时的客观情况一致，将视为商品房合同要约，纳入商品房销售合同中，并为此承担法律责任。

五、规范销售行为，提供消费知情权，增强消费者买房信心，树立房地产开发企业良好形象，不与购房者签订国家和本市禁止或者限制交易的房地产销售合同，在取得商品房预售许可证和办理用户入网认证前，不以预定、预约等方式进行销售活动。在与购房者签订商品房销售合同前出示所售房屋的登记查询信息，保证消费者购到“放心房”。

六、接受社会对商品房网上销售行为的监督，妥善处理购房人的投诉。要求对购房人投诉事项进行调查和解释的，本公司在规定的时间内及时反馈，确属本公司有违反有关管理规定和所承诺事项的，应当及时改正并消除影响。

七、在入网销售期间，本公司有违反有关管理规定和所承诺事项的，市房产管理局可通过“贵溪市房产管理局”网站予以揭示并载入本公司的诚信档案，接受相关处罚。

申请单位(盖章)：法人代表(签名)： 年 月 日