1、房地产金融体系，是由房地产金融活动的参与者、房地产金融活动中产生的各种金融工具以及这些工具流动形成的市场所构成。
2、房地产金融的作用:为房地产开发经营提供了重要的资金保障；是提高居民住房消费能力的重要手段；是房地产产业发展的“调节器”
3、泡沫经济的形成必须具备的条件：货币供应充足、实体经济投资缺乏吸引力
4、房地产抵押贷款，是指以借款人或第三人拥有的房地产为抵押物，向金融机构申请的长期贷款，并承诺以年金的形式定期偿付贷款本息。
5、房地产抵押贷款的特点：以抵押为前提建立的信贷关系；以房地产抵押为条件的贷款；房地产抵押贷款的现实性
6、房地产抵押贷款的作用：增强房地产开发经营企业的经济实力，发挥自有资金的财务杠杆功能，促进房地产业的发展；增强工薪阶层的购房能力，促进住房自由化和房地产消费市场的发展；发挥储蓄功能，调节居民消费行为，促进经济的平衡发展；确保银行贷款的安全，保障银行贷款效益，出尽房地产金融的发展
7、抵押常数M=
R/12 ?n×121?（1+8、房地产初级抵押贷款市场，是房地产金融机构为买房和建房单位或个人提供贷款的市场。包括建设贷款人、永久性贷款人、开发商和购房者四个方面。
9、二级抵押贷款市场，是指在抵押贷款人和投资者之间转让已经发放的抵押贷款契据或买卖以房地产为担保的抵押证券的市场
10、二级抵押贷款市场的作用：吸引社会资金进入抵押市场；鼓励抵押资金在地区间流动；是抵押贷款人能够将抵押契据变现；平抑抵押资金的供求波动
11、影响抵押贷款利率的因素是：预期的真实利率、预期的通货膨胀率和贷款风险
12、等额本息抵押贷款：MP=P*
13、贷款余额：MB=MP*1?(1+R121?(1+12?n 贷款利率越高，贷款本金清偿速度就越慢 Rn12?(n?t)12 ,t表示已付款年数
14、固定利率抵押贷款的创新：分级付款的抵押贷款，其安全边界较小，存在着更大的贷款风险，要求贷款人更加密切注意未来房地产市场的动态和借款人的未来收入。漂浮式贷款，最后一次付款额比之前历次都大。逆向年金抵押贷款，贷款风险较低，贷款收益具有很强的可预测性。双周付款的抵押贷款，可以延长住房抵押贷款期限，推动房地产抵押贷款业务增长。利率买低式抵押贷款，通过在贷款起始时向抵押贷款机构支付一笔相当数额的资金，以换取贷款人降低贷款期前几年的利率，进而减少购房人月还款额
15、根据物价指数调整的抵押贷款：对缓和通过膨胀所引起的倾斜效应，提高有效需求具有积极意义；对贷款机构而言有助于降低其利率风险。存在的问题主要有：用一个总体指数对房价进行校正，缺乏理论依据；通胀时，借款人的收入短期内难以跟上物价上涨速度，增加了借款人的还款难度；物价指数反应的是过去的历史，而抵押贷款是将来时，两者不一定相符且讯在时间滞后的问题；抵押贷款的收益波动有可能超过存款成本，影响贷款的利差收入
16、可调利率抵押贷款：每月付款额和利率均无上限的情况下，每月付款额的变化相当剧烈，不利于借款人规避风险，贷款人更要考虑借款人是否有能力偿还。设置每个月付款额上限并要求福分期付款的情况下，直接结果是延迟贷款人的现金收入，贷款人承担了更大的风险，因此相应的初始理论也更高。设置利率上限的情况下，贷款人必须承担更大的利率风险因此初始利率也是最高的
17、住房抵押贷款证券化的类型：转手证券，资产支持证券、转付证券
18、住房抵押贷款证券化的风险：利率风险，最常用的规避方法是利率互换；提前支付风险，完善定价机制、信用风险，要求对风险进行量化，并通过提高卖方信用和提高第三方信用的方式实现。
19、买壳上市属于上市融资，是股权融资；前沿货币合约属于合作开发融资，是股权融资。
20、高比率融资风险，主要是指财务风险。企业负债融资比率越高，债务资金所占比率越大，丧失偿债能力的可能性就越大，财务风险也越大；负债融资比率越高，杠杆作用越大，面临的财务风险越大；还可能导致企业资金成本上升
21、房地产投资信托，是一种合理可行的投资方式。一个房地产投资信托就是一个房地产经营公司，在大多数情况下，其目的是拥有并经营收益性房地产。我国房地产投资信托基金最近几年发展趋势非常明显。精锐基金初步实现了房地产和多种金融工具的结合，其经营范围相比于国外机构而言要大得多，为我国的房地产投资信托基金探索了一个实践的依据。国外的房地产基金也开始对国内市场试探性接触。与此同时，国内的一些信托公司也纷纷推出了一些类基金的信托产品，为房地产企业融资开辟了新途径。
22、住房公积金，是指国家机关、国有企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。
23、住房公积金的特点：义务性；互助性，公积金具有储备和融通的特性，集中社会力量解决住房问题；保障性，积金定向用于职工住房。
24、房地产投资的宏观效应：推动国民经济增长，增加了政府财政收入，改善了城市建设和投资环境，提高了居民的居住水平，推动了居民的合理消费
25、房地产投资的微观效应：房地产投资可以增值，可以保值，可以充分利用财务杠杆；可以合理避税
26、房地产投资的特点：投资成本巨大，投资回收期长；不确定性因素多，投资风险高；投资回报率高，收益率高；需要具备专业知识
27、房地产投资分析的基本内容：市场研究；财务评价；风险评估
28、房地产市场研究的意义：可以为房地产投资者提供全面的市场信息；可以帮助投资者把握投资机会，制定有效的投资策略；有利于投资者合理决策
29、房地产市场研究的主要步骤：确定研究目标；设计研究方案；收集方法、问卷的设计、样本设计；试探性调查；数据收集和整理；数据分析；提出研究报告
30、房地产市场研究的主要内容：市场调查和市场预测。市场调查的主要内容：房地产投资环境调查和房地产市场状况调查。
31、风险，是指某一事件发生的不确定性以及这种不确定性所导致结果的综合效应。常用的定义方式有：损失发生的可能性；预期收益不可能实现的可能性；预期收益和实际收益之间的方差；投资者预期收益率不能实现的概率
32、经营风险，是指由于房地产投资项目的经营问题造成的预期收益无法实现的可能性或预期经营成果的不确定性，即所要求的总投资内部收益率无法实现的可能性。主要影响因素有：未来资金支出、毛收入、空置及信用损失、经营成本和物业价值的预期变动情况
33、财务风险，是指由于债务融资所导致的风险，即由于投资者无力应对债务融资造成的复杂的财务状况而导致的预期股本内部收益率无法实现的可能性。
34、房地产投资风险管理和控制：风险规避；风险转移，包括通过保险转移风险和通过合作转移风险等；风险降低，主要通过加强可行性分析、改善债务结构、加强物业管理和进行投资组合等方式。
第二篇：房地产金融z
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