20xx年房地产金融发展特征

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20xx年房地产金融发展特征

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本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。内容由全经联金融投资委员会协助提供。

资金是地产发展前提及关键，没有金融就没有地产。过去房地产发展的资金单一地靠间接融资，更多的是通过银行贷款来支持，这一模式是不可持续的，一定会走上多元化。其次，政府每次调控房价都会运用金融手段，如果单靠银行贷款，影响将会很大。另外，整个房地产行业，特别是住宅业的利润呈下滑趋势，在这种情形下，寻找低成本融资对降低房企的成本来说最为关键。于是，近几年房地产企业正在逐渐摆脱对银行的依赖，走上一条多元化的直接融资之路。从利用银行理财产品成立房地产基金到供应链融资、预售款融资到私募基金、房地产投资信托基金、资产证券化到海外上市融资、入股银行及保险等，房地产融资的渠道越来越多，在银行信贷紧张的20xx年，多元化的金融创新模式极大地缓解了房地产公司的融资压力。

20xx年，在房地产市场火爆及金融市场化的带动下，地产金融领域的创新不断。总结起来，主要有以下几个方面：

1、直接融资趋势仍在扩大，成为企业资金的主要来源

据统计，从20xx年到20xx年，八年的时间里直接融资占比从30%上升至40.5%，融资金额增长6.5倍。而国内贷款占资金来源的比重从20xx年的18%下降到20xx年的15%。进入20xx年，房地产直接融资占比增加的趋势仍在不断扩大。尤其是房地产信托新增规模与信托总量的占比明显增加，房地产领域成为信托资金主要投资方向。上半年房地产信托贷款共发行217笔，融资达到531亿元。

2、产银深度融合或助推房企融资变革

20xx年10月，万科30亿港币认购徽商银行在港IPO股份，成为其单一最旅游与城市规划设计专家 产业地产与新型城镇化运营服务商

旅游运营网 大股东，宣告了国内纯房企与银行的联姻正式解禁，这在房地产金融领域具有里程碑式的意义。紧接着，越秀集团旗下的越秀地产，向创兴银行全体股东提出部分要约收购，以每股35.69港元现金收购最多不超过75%股份，所涉及金额约为116.44亿港元。绿地集团与江西省就金融合作等方面签署战略合作协议。该战略合作协议包括，将在江西独资设立小额贷款公司，发起成立金融租赁公司或消费金融公司，以及发起设立产业投资基金，并积极参股江西当地的地方法人银行和保险机构等。新湖中宝，与温州银行签署战略合作协议，双方拟在中小微企业金融服务平台打造、投行业务体系整合等方面进行全方位战略合作。

一时间，越来越多的房企开始联姻银行。他们不仅可以操控自己的命运，获得更快、成本更低的融资，并且还能在前期的融资及采购、中期的按揭方面、后期的社区金融配套方面，为供应商、承包商及庞大的业主群提供财富管理等一系列金融服务。

3、民间资本涌入

房地产直接融资的快速发展，已经吸引民间资本的关注。今年年初，来自山西的晋商资本以基金形式买下北京丽泽商务区拍出的第一块土地，预示着房地产基金正在加速吸引更多民间资本的参与。商业地产已成为民间资本最为重要的一个投资出口，房地产私募股权投资将是值得关注的民间投资焦点领域。

4、房地产基金得到快速发展

2008以前，房地产基金还很少见，20xx年以后，其数量与规模逐步增加。20xx年房地产基金实现井喷式增长，对募资市场的贡献度占到了三成以上。截止10月底，全国本土房地产基金管理机构约510家，管理规模超过6000亿元。从投资方式看，房地产基金不再局限于简单的债权结构，而开始寻求多赢、适应市场需求的创新型结构设计，向综合体/商业主题——股权/债股结合的投资方式发展。

据统计，住宅地产是房地产基金的关注的焦点，有近半数的机构及管理资金量关注于住宅地产及与其相关的综合性房地产；而综合性的住宅-商业综合体投资主题也正日益成为人民币地产基金的策略选择，有1/3的机构和1/4的管理资

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旅游运营网 金量关注于结合了商业性质的城市综合体开发；有20%的房地产基金关注于纯粹的商业地产；还有少部分市场机构关注于诸如工业地产、旅游地产、养老地产等专业的地产投资主题。

另外，在地王的争夺中，到处都可发现了地产基金的身影，资本的较量已从争夺稀缺资源开始！在各大主流地产商的版图中，地产基金已成标配，地产商们已然觉醒，去杠杆化需要杠杆的重塑！当各个中小开发商开始思索转型，地产基金为他们开阔了思路，GPLP结构正在引领技术与资本快速融合。有越来越多的职业经理人、操盘手、穿西装的、光脚的涌入地产金融行业，他们带来层出不穷的创新，也带来无数的新问题。金融市场化的浪潮已席卷而来，民间资本做金融正是政策鼓励的方向！地产基金的安身立命之所在专业，地产基金的专业化已构成生存的必要条件！20xx年，涌现了更多由职业经理人组建的独立地产基金，机构投资人开始入场，专业的力量得到了资本的尊重。

5、房地产信托引入有限合伙形式，投资人成真正开发商

在我国，房地产信托发展迅猛，数据显示，20xx年房地产信托成立数量为972款，規模总计3006.07亿元，这一规模与20xx年相比，上涨约64.9%。其开发类型也正在从简单的纯债权投资转型进入夹层甚至股权投资。

20xx年10月，上海信托推出项目——“上信·万科房地产股权投资集合资金信托计划”。上海信托和万科各出资1250万元，作为有限合伙企业的普通合伙人（GP），负责对基金进行投资与管理。该集合信托计划，期限5年，募集资金27.875亿元。在具体在收益分配上，投资者信托收益完全与项目的利润水平挂钩，跟随项目利润情况浮动。采取有限合伙企业的方式投资房产项目的股权，是上海信托的项目从融资模式向投资模式转变的尝试，也是该项目的创新亮点之一。这种结构设计，相当于让投资者成为股东，介入房产开发的一级市场。今后，采用类似结构设计的信托计划会越来越多。

6、资产证券化实现了积极尝试

资产证券化是以未来有可预计现金流的优质资产为基础，设计成证券产品，在金融市场上出售的融资方式。事实上，资产证券化始于20xx年，20xx年美国

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旅游运营网 次贷危机爆发后，国内资产证券化路径也由此中断。20xx年证监会发布《证券公司资产证券化业务管理规定》，资产证券化逐渐成为基建和房企趋之若鹜的融资方式。

20xx年5月，海印股份发布公告称，拟以15家综合性商业物业的5年内经营收益权为基础，以资产证券化方式融资16亿元，成为国内首家实施房地产资产证券化的地产公司，这也意味着房企新的融资渠道再次被打通。

商业地产资产的证券化，符合国内商业地产发展的需求，也与某些机构的投资诉求相吻合，因为它可以持续地经营，有稳定的资产回报。目前，商业地产证券化探索正在升温，并且受到了企业的高度关注，未来或将成为众多能产生稳定现金流企业以及商业地产商最普遍的融资方式。

（有关房地产开发、旅游地产开发的更多研究，详见）

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第二篇：房地产融资渠道2

房地产业主要融资渠道

一、 银行是资金主通道

目前,中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)二个方面。房地产企业自有资金比例较低,主要依赖银行贷款。银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。根据央行和银监会对全国除西藏以外的30个省(市)的调查数据显示,我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统,而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来,大部分来自购房者的银行按揭贷款,按首付30%计算,企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款;“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款,如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话,来源于银行的资金总比例将高达70%以上。银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准,我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。一旦房地产经济发生波动,房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险,进而影响国家的金融安全。为此,政府开始频频出招调控,自20xx年的“121号文”开始,20xx年《商业银行房地产贷款风险管理指引》、20xx年“国六条”、“国十五条”相继出台,银行信贷被逐步收紧。特别是20xx年国家开始实行紧缩的货币政策,央行连续六次加息以及连续十次上调存款准备金率,虽然这一措施并不是专门针对房地产市场的,而是为了收缩流动性、压制通胀压力,但给房地产的资金供应产生了不小的影响。房产企业资金链的脆弱显露无遗,房地产企业融面临前所未有的挑战。面对资金瓶颈,开发商有待拓宽融资渠道

二、房地产信托是融资创新的首选

房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式,即信托投资公司制定信托投资计划,与委托人(投资者)签订信托投资合同,委托人(投资者)将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资,或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券,或进行相关的房地产投资活动，信托融资具有的制度优势使得在国家的宏观调控下逐步被房地产业充分利用，房地产信托发行日益增多。当前实际操作中应用比较多的模式有三种：一是贷款类资金信托，这种模式与商业银行传统的贷款模式类似，所不同的是资金来源不同，信托计划的资金主要是靠发行信托计划筹集。针对虽然自有资金己达到国家要求,但是由于某些原因等造成房地产企业短期资金困难,这时候信托投资公司就可以筹集一定资金定向地贷给房地产开发企业,补上资金缺口,这种操作方式类似商业银行的信贷业务。而政策规定银行不能这样做二是股权信托，即信托资金阶段性(信托期限内)持有房地产公司股份后被溢价回购的一种股权投资模式。这种模式的优点是既实现了房地产企业的融资目的，又增强了企业的信用等级，通过增加房地产企业的资本金，在不提高公司资产负债率的情况下优化了公司的资本结构，对一些自有资本金不足35%的房地产企业,信托投资公司以注入股本金的方式与房地产公司组建有限责任公司,使其自有资本金达到35%的要求,信托投资公司作为股东获得投资回报。；三是受益权转让信托，即以交易为基础的财产信托，一般是把具有可预测稳定现金流收入的房地产财产的受益权通过信托转让给社会投资者，实现融资目的，信托收益来源于其稳定的现金流收入或者有保证条款的受益权溢价回购。

不过,目前信托产品存在一些制度性的限制,例如,法律政策的制约、信托产品的流通性问题,以及信托计划的异地发行、资金异地运用的管理与审批比较严格等,这些都制约着房地产信托的发展。但从长远来看信托资金是一个能为房地产企业提供长期稳定资金的渠道,是

对房地产业的融资渠道的一个很好的补充,这种模式将会发展成为中国房地产企业的主流融资模式

三、项目融资可以共担风险

项目融资是为一个特定项目所安排的融资，贷款人在最初考虑安排贷款时，以该项目的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，以该项目资产抵押作为贷款的安全保障。其最主要的特征是融资不仅是依靠项目发起人的信用保障或资产价值，贷款银行主要依靠项目本身的资产和项目未来的现金流量来考虑贷款偿还保证。因此，项目融资风险分担及对项目融资采取周密的金融安排，并将此项目有利益关系的各个方面的承诺和各种形式的保证书结合起来，不使任何一方承担项目的全部风险，是项目融资活动的重要内容。商业房地产运用项目融资的主要运作模式是，由投资者共同投资组建一个项目公司，以项目公司的名义建设、拥有、经营项目和安排有限追索融资。

四、金融租赁是实际运用较多的模式

金融租赁行为，属于投资信贷性质，又不同于一般的投资信贷，具有其自身的特点。首先，以商品形态和资金形态相结合提供信用是金融租赁的主要特点，租赁公司不是向企业直接贷款，而是代用户购入资产，以融物代替融资。它既不是一般的商品交易，又不是真正意义的金融信贷，而是将金融贷款与购买资产这两个过程融合在一起。对承租人来说，在租到资产设备的同时，也解决了对资金的需求。对出租人来说，在租期内始终持有资产的所有权，比较安全，风险较小。由于融资与融物同步进行，不仅能把握资金运用方向，对企业也有较强的约束力；其次，所有权与使用权相分离。一般的投资信贷，是由企业直接向银行借人资金，自行购买设备资产等，设备资产所有权与使用权统一于借款人(企业)一身。而在金融租赁条件下，整个租赁合同期间的设备所有权始终属于出租人。承租人在租赁结束时，虽有留购、续租、退还设备的选择权，但在租赁期内，只能以租金为代价获得设备的使用权。 目前商业房地产应用金融租赁手段进行融资的最流行的形式就是回租租赁，通常用于产权型商铺的销售上面，但还停留在把商铺整体产权进行小份分割的状态下，不利于维持商铺的整体产权，从而也难以实行统一经营，而杠杆租赁可以很好地解决这个问题，因此，杠杆租赁将成为未来我国商业房地产融资的热点。

五、房地产证券化是解决商业房地产融资瓶颈问题的有效途径

目前在中国推行商业房地产证券化的条件已初步具备，有利条件主要有：第一，国际上商业房地产证券化的成功经验是中国商业房地产证券化非常可贵的后发优势；第二，国内巨大的商业房地产市场；第三，房地产金融市场高速发展；第四，逐步成熟的证券市场。政府对机构入市条件的放宽，引导机构入市标志着我国证券市场开始成熟；第五，制度条件正在形成。银行、证券、房地产等领域的法制体系已基本建立，构成房地产证券化所必须的法制环境；第六，具有庞大的房地产证券需求群体等。当然，既有其有利的条件，也有许多不成熟的因素，如房地产金融一级市场尚欠发达，信用上、技术上制约等，这里不再赘述。

我国商业房地产证券化有多种形式可供选择。第一是房地产投资基金(Real Estate Investment Trusts，简称“REITs”)。即指信托公司通过制定信托投资计划，与投资者(委托人)签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证等方式受托投资者的资金，然后进行房地

产或者房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理的一种资金信托投资方式。美国的房地产投资基金是其房地产证券化最成熟的模式之一，基金型态有权益型、抵押型和混合。在组织形式上分为公司型和契约型。其发行方式分为开放型与封闭型。由于目前我国REITs赖以发展的基础是一个不成熟的证券和房地产市场，在这种条件下，我国商业REITs的运作模式应主攻权益性投资；第二是房地产股票。房地产股票是我国房地产证券化融资最早的模式之一，但受宏观调控的影响，发展较为缓慢。上市公司的数量及其筹资总量均受到遏制，但是这并没有遏止房地产公司“买壳上市”的发展势头。房地产公司间接进入证券市场在国外成熟的证券市场中并不少见。虽然中国在有关的立法、法规的制定和操作上一直比较滞后，但这恰恰给房地产公司的上市提供了机会；第三是房地产共有持分产权信托。房地产共有持分产权信托是我国台湾房地产证券化的主导模式，是指将产权标的物委托给银行管理，投资人可以将购得的房地产的持分权转移给信托银行以换取受益凭证。这是适合大型商用房地产证券化筹资的一种有效模式。

六 上市融资

上市融资也是房地产企业一个理想的融资渠道,分直接上市融资和间接上市融资两种。直接上市融资额比较大,但是上市融资的门槛高,比如负债率不能高于70%的规定使很多企业达不到上市要求。我国房地产企业由于传统的融资渠道单一,一般负债率都在75%以上，因此,通过直接上市的企业数量很少

更多的房地产企业选择间接上市——买壳上市。买壳上市需要大量现金,买壳上市的目的是通过增发、配股再融资筹集资金,但前提是企业必须有很好的项目和资产进行置换。而拥有大量现金、好的开发项目与优质资产,这些都是中小企业很难具备的。因此我国房地产企业走上市融资的路子还很艰难。上市融资在房地产业总资金来源中的比重较小。20xx年底,筹资总额占全部房地产企业的资金来源不足0.?5%?。06年到07年国内股市高奏凯歌,房产企业融资额可能突破千亿。但随着股市行情的逆转,这种局面也只是昙花一现。我国目前的房地产企业多达4万余家,而我国境内上市的房地产公司只有90家(根据20xx年数据, 其中79家在沪深两市上市和11家在香港上市

七.海外房产基金

据初步统计目前进入我国的海外基金已超过100家。摩根士丹利、新加坡政府投资公司、SUN-REF盛阳地产基金、美林投资银行等着名国际地产基金也都进入中国房地产市场。这些海外基金一般会挑选国内有实力的大企业强强联合,合作开发。截至20xx年1-11月份累计统计,中国房地产企业资金来源总量中外资增速明显,利用外资总额313.6亿元,同比增长21.6%。应该说海外房产基金的进入可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖,有助于融资方式的多样化。但目前我国相关法律法规的不完善,再加上国内一些房产企业运作的不规范,所以,海外房产基金在中国的投资还存在着一些障碍

另外海外资金在政策上得不到支持,中国并不缺资金只是缺少金融工具。为了防止海外资金的过多涌入,20xx年和20xx年间国家陆续出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、《关于外国投资者并购境内企业的规定》,《关十进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监督的通知》等文件,一系列的限外令使海外基金在中国的运作困难重重。