中国房地产产业分析报告
经济10甲班 陆晨轩 1090410124 房地产业作为中国的十大产业之一，对于中国经济发展的推动作用是不言而喻的，从改革开放前落后的农村居住格局到实行农村向城镇化转变政策的实行再到实现城市化的落实工作，中国正在一步步地走向全面建设的小康社会，实现了经济更加发展、民主更加健全、科教更加进步、文化更加繁荣、社会更加和谐、人民生活更加殷实的奋斗目标。回收改革开放30年，中国经济获得的飞速的发展，就算是摆在世界经济发展史上也是具有令人惊讶和敬佩的。我国房地产业从20世纪八十年代起步，一直保持较快的发展速度。房地产作为国民财富的重要组成部分，为整个社会经济、社会活动的开展提供了重要的和基础的构成要素。房地产的运行和发展涉及众多的相关产业，显示出很强的关联性，几乎所有的经济活动都离不开土地和房屋这些基本的物质要素，这就确定了房地产业的基础性地位。可对于我们90后一代，如今的房价可是高的吓人啊，就算不看中国一线城市如北京、上海等十大城市住宅均价为17023元/平方米，另外，全国住宅价格中位数为6967元/平方米，什么概念呢，像我们大学生毕业出去工作实习打工，乐观的想想也只能在奋斗半辈子才拥有上自己的一方小屋啊。如果不靠家庭的帮助，我想买房的压力足够压垮我们的生活。为什么中国房地产业在经历繁荣发展之后会走向如此极端呢？这值得政府，社会各界深思。
一、中国房地产业的市场结构分析
1.市场集中度
市场集中度的衡量指标主要有产业集中度、洛仑兹曲线、基尼系数、赫芬达尔-赫希曼指数、墒指数等,其中产业集中度使用最为广泛。市场集中度市场集中度指标通常用某行业规模最大的前几位公司的营业额占整个行业的营业额比重来表示，用公式ＣＲｎ＝∑Ｘｉ来表示。其中ＣＲｎ为市场集中度，Ｘｉ为单个公司营业额占全行业营业额的比重。一般以市场集中度的高低来决定行业内企业之间的行为是垄断还是竞争。在2012中国房地产销售额排行100强当中，前四名依次是万科企业股份有限公司、保利房地产(集团)股份有限公司、上海绿地(集团)有限公司、中国海外发展有限公司。随着我国房地产业的发展壮大，我国房地产开发商队伍也迅速壮大。近年来，全国一半以上的房地产开发商分布在广大、上海、辽宁、江苏、浙江等东部地区的12个省市中，东部地区的企业竞争已从资金实力和土地开发权的竞争走向品牌、营销、服务等方面，而西部地区的开发商还远远未达到这一步。部分品牌企业在外地成立分公司，形成跨地区的发展趋势。作为中国房地产市场的大佬，万科企业股份有限公司在2012 年1~12月份，累计实现销售面积1295.6 万平方米，销售金额1412.3 亿元。而20xx年全国房地产销售额为64456亿，根据公式，计算可得万科集团的市场集中度约为2.2%；同样的，我计算了排名第四的中国海外发展有限公司的市场集中度，发现中国海外发展有限公司的销售额突破了900亿大关，由此看来市场集中度也是很小很小的。我们知道，ＣＲｎ接近于0意味着最大的n个企业仅供应了市场很小的一部分；相反地，如果ＣＲｎ接近于1就意味着非常高的集中程度，一般情况下,市场集中度越高,厂商的市场支配力越大,市场的可竞争性亦越低。当少数厂商的市场占有率高到足以影响。市场竞争的本质,乃至市场价格形成的方式与企业内部定价的原则,而市场进入门槛又高不可攀时,就形成了垄断。卖方集中度是市场结构要素中最重要的分析对象,对卖方参与者间的竞争程度、竞争态势、竞争的有效性等有着极为重要的影响。那么数据很明显地说明了在中国房地产市场没有出现明显的垄断现象，仍旧是处于激烈的市场竞争局面当中。
2.产品差异
对于房地产业而言，没有永远相同的产品。无论是设施，周边环境，还是地区交通等等
方面，是不可能做到完全相同的。所以对于房地产开发商而言，永远在不断追求的除了地段还是地段，这是房地产业的真谛。另外在地段优势的基础上，发挥自身优势，创造优秀产品是每个企业必须达成的目标。中国经济发展迅速，从早期为外商加工求存的打工仔逐渐发展成具有中国特色的强国企业。近几年“品牌优势”这四个字不断地被提及，被强调，这就是在暗示和善意提醒我国的房地产业开放商，需要做好自己的品牌，不能只图眼前利益，只有做足品牌商标，做好企业文化，才能在尔你我诈的市场竞争中激流勇进，做好自己。
3.进入与退出壁垒
前面在市场集中度中就可以看出，房地产市场竞争非常激烈，中国房地产企业数量多，大多数的企业规模较小，尚处于发展的初级阶段。虽然中国的房地产业每年都在较大幅度的增长，可房地产业市场集中度依然很低，体现出房地产开发商企业小、散、差和住房建设规模化程度低等等问题，这样房地产开发商之间的竞争容易形成一种自杀性、破坏性的竞争格局。使得新的开发商在进入该市场进行自身发展时会受到来自各方的种种打击，一个突出的表现就是以地区单位的排挤和斗争。导致规模经济效益的丧失，不利于我国房地产业的良性发展。
二、中国房地产业的市场行为
所谓经济发展，需要有两只手来推动，来管制，一只是来自政府，即政府干预；另一只是来自市场，即市场的自我调节能力。经济过热或过冷对于国家乃至全世界经济形势都是不利的，极端情况就会出现全世界范围内的经济危机。就像08年美国的次贷危机，美国通过高利润贷款利息来吸引全世界的资金以发展自身经济，美国欠的越多我们就想他好像还能还回来，于是乎在这个恶性循环里面，美国就这么一直玩这个游戏，直到这个游戏崩溃，出现经济崩溃，像多米骨牌一样，倒了一块，全盘洒完。
中国房地产业发展至今，是由多种因素交织在一起所促成的，其中我觉得主要包括的有政府政策的实施，银行所处的地位关系，以及开放商和民间炒房团的煽风点火。接下来我将一一进行简单的分析。
1.价格行为
开发商和炒房团的作用。开发商就不多说了，作为房地产市场的主要发挥角色，自然是追求着自己的最大化利益的。开发商捂盘惜售和价格合盟对房价上涨具有极强的影响作用。现在没有开发商会基于成本因素对待售房屋进行定价，它们都会根据市场需求不断试探消费者的接受能力。而对于民间的炒房团，人们印象最深刻的就是温州炒房团了。他们以自己手中囤积的资金为基础，通过银行借贷的帮助，从本地房产开始做起，之后向外扩张，以大肆进军之势扫荡了中国大部分一线城市。一方面温州炒房团到上海，到杭州，到北京，而另一方面来说，也有大量从事实体经济的企业家、企业主都把闲散资金、积累的利润投到房市上来，就不想工作了。而且是谁最先投入，谁的收益最丰厚，这样的示范效应就逐渐带动全国性的疯狂。如果投资有较高的回报，必然就会投资，而不在乎房价高低；高投入，高回报。所以现行调控政策实施后，购房的很大部分是投资者。这样就形成了一个怪圈，租金越来越高，房价跟着走高；房价越来越高，增加了以收取租金为目的的投资者的投资回报，转移了投资风险。限购令的出台在一定程度上打压了这个疯狂的团体，这可以说还是收到效果的。我们不必去深究和关注属于他们的结局，因为悲喜交欢是人之常情，万物所向。只是房地产市场在经历如此波折之后，似乎像人们现在所看到的的那样，一步步地走向了黑暗的深渊，市场这只看不见的手，貌似已经管不好自己了，这才是可怕之处。
2.非价格行为
政府政策。有人说世界上最充分的市场，不是在美国，不是在香港，而是在中国大陆，没有哪个地区那个国家的市场像中国这么真正要去支配一切的。正如这句话所说的那样，中
国政府在干预经济这点上个人觉得已经做得过于“出色”了。回顾中国房地产业的发展进程，我觉得政府起到的作用是实在是太明显了。这么说吧，政府财政的主要收入来源是税收，作为中国公民，每个人都有依法缴纳属于自己的那份税金。但是常人也明白，单单从税收的角度，是无法完全承担起政府的日常开支的，更何况中国政府是一直在追求着形象工程、面子工程的，那怎么办呢，于是乎在迎来春天的房地产业为契机，卖地就成为了一种很好的选择，相比于税收而言，卖地所到来的收入是既效率又方便。在这里我简单地梳理了一下房地产开发后的获利顺序，那就是：第一，土地提供者；第二，房地产开发商；第三，炒房者；第四，投资者；第五，刚性购房者。所以就催生了政府的“卖地政策”，使得房地产市场以一股异于平常的势头发展起来了，大批大批的开发商以及新兴房产陆续的出现在了中国大陆城市当中。然后各级政府的楼房盖得特别漂亮，买房买车，政府的奖金和工资不停地提高，在尝到甜头之后，政府出台的一系列政策都是为了保护房地产市场以及开发商的利益为前提。直到如今，政府真正意识到中国的房价过高，于是想下调以抑制房地产市场的过热现象，但是开发商的一致反对联盟的压力也是巨大的，于是中国的房价就在这两难的局面下蹒跚着前行，房地产市场的泡沫越吹越大，收拾局面是非常困难的。
3.组织协调行为
房地产企业的并购与融资房地产终究是资金的游戏，尤其是在土地拍卖制度推行开来之后，没有相当经济实力的开发商很难拿到土地。在这里银行的角色是非常重要的。其实人们都能够意识到，中国的房地产开发商能做到今天的地步，银行的“帮助”是巨大的。直白的说，开发商进行开发的流动资金绝大部分是来自于银行的，对于他们自己而言，自己手中属于自己的流动资金是很少的，如何在有限的境地下发展壮大，那就需要贷款，需要银行伸出援手了。而银行在这里所扮演的角色，就是两头前线了，一边给房地产开发商贷款，让他们建造楼盘；另一边给老百姓贷款，看似在分担普通老百姓的买房压力。如此一来，两头收利息，何乐而不为？不过银行的风险也是存在的，一旦房地产市场失控，那它所放出去的资金就会完全丧失，所以它也会千方百计地保护好这个市场，保护好自己手中这颗金蛋。所以也不断地给政府施加压力，保护自己的利益。
三、房地产市场绩效
配置效率
众所周知，房地产市场的油水是非常多的，那些在面对媒体面对老百姓时装出一副可怜样声称自己利润很低的开发商不过就是想隐藏自己的利润已达到逃避税金的目的，即使在房地产市场遭遇低潮时期，开发商也绝对不会接手进行低利润的项目。无论怎样，在我看来房地产市场犹如一个大剧组，所以开发商在这个圈子里面各自演戏，各自交易，不由得外人看清楚他所表演的剧情。你越看不懂，你就越有兴趣去仔细看，这就达到了他所希望的效果了。房价上涨过快，房价收入比过高，这在很大程度上挫伤了消费者的购买能力。从整个经济来看，这种畸形的产业发展不利于社会资源的有效配置，反而可能导致通货膨胀，抑制消费，进而带来一系列不利的连锁反应。
四、结论和建议
其实调控最难的是调心理预期，心理预期不是一朝一夕能够形成的，也不是你一朝一夕能够扭转的。当普通老百姓已经形成了一个房价铁定要上涨的预期的时候，中央政府再泼冷水，没有用，越泼越是火上浇油，房价跑的越快。每当看国外电影的时候，总能看到外国居民居住的房子，这等设施要是摆在中国简直就是豪宅了，那可只能是政府官员才能住得起的呀，但赤裸裸的是在价钱上却不及我国几十平米的小屋，悲怜之心油然而生。在高房价的刺激下，很多本来不搞房地产开发的，比如说雅戈尔西服啊，比如说海尔电器啊，都涌入房地
产行业，就造成供应量激增。因为这个价格虚高，会极度地刺激供应量的上升。然后老百姓是什么感受呢？前段时间我回顾了下国产剧《蜗居》，剧中对于中国房价的发展变化也是一个很好的折射，明显的体会就是房价从八千跑到了一万，从一万跑到一万二，一万二跑到了一万五。当我们在房价处在八千的时候其实是本来不想买，但是到了一万五的时候，我们就是打破头也要挤进去。这是一个什么心理呢？只能说叫追涨杀跌，买涨不买落。笑的是开发商，银行等人，而对于我们老百姓而言，也就只能挤破了头在里面哭而已。 所以我希望，政府能够真正落实好针对房地山如今现状的政策，限购、限贷等楼市调控政策要继续实行，好歹在影响房地产市场过热局面还是有一定效果的。从总体上来看，一方面要继续加快住房保障建设；另一方面,尽早开征存量房“房产税”， 要按照保持房价基本稳定的原则，在不大动干戈的前提下实现共存，因为只有在稳定的社会条件下才能坐下来谈事情。
总之，我国的房地产市场在经历繁华的阶段后，是时候冷静下来想想该做些什么来改变现状了，不然落得晚节不保就得不偿失了。衣食住行，住是非常重要的一环。而对于我们年轻的一代来说，在这样的买房现状下压力可想而知，不仅是我们，乃至中国经济发展的前景，这都是一个很大的坎。所以政府的干预政策和社会各界以及开发商之间的博弈需要达到一个平衡点，这样我国的房地产市场才有个光明的未来！