1. 0适用范围

各分公司及公司各拓展业务事业部。

2. 0流程作业时间

2.1各市场拓展区域项目负责人向公司资产部提交的合同和测算并应有明确评审意见。

2.2公司资产运营部应当在2~3个工作日内对提交的项目测算、合同进行详细分析，提出修改建议并将意见反馈回项目负责人。资产运营部应当对项目提出承接评价意见并提交经营班子审批。

2.3在信息反馈阶段，公司资产运营部、项目负责人应当及时就合同、成本测算中存在的问题进行沟通。如涉及到需与开发商沟通的，项目负责人应当在（收到资产部修改意见）当天反馈给开发商，并就相关问题进行沟通。合同如有重大条款变更的，须及时与公司资产运营部沟通。

2.4项目负责人在谈判合同的过程中，必须明确告知开发商，双方就合同条款达成初步意向后，公司进行内部合同评审过程需要5个工作日完成。

2.4.1项目负责人在谈判合同的过程中，对开发商提出的修改意见不要轻易承诺。对一般性的合同修改，尽量以法规规定、行业惯例说服开发商不要修改，以保持合同以公司格式合同为主。

2.5合同的编制、签订、审核按照合同管理程序FM02-06和作业指导书FM02-06-01

执行。

3.0项目测算（包含，但不限于）

3.1与开发商充分沟通，尽量获取项目的详细信息资料，并参考数据库数据，以保证内部测算客观、准确。

3.2项目收支测算

3.3合同约定的收支项目

3.4对于新入住物业项目的收入测算，测算第一年开发商支付的开办费，及管理处多种有偿收入（如开发商减免的水电费、维保费，摊位费等）作为入伙时的临时性营业外收入，不计入项目测算收入。

3.5测算收入时要测算房屋空置率、管理费收缴率、停车场使用率。

3.6 测算成本时应按照成本费用数据库的有关信息进行测算，人员配置、公共能耗的测算应注明参照哪个在管小区；格式统一采用《项目收支的测算说明及明细模板（内部）》。

3.7根据项目实际情况进行两年或三年的综合测算，但首年收支必须有详细的测算，并在“费用测算说明”中单列出首年的总收支情况。

3.8项目测算结合公司实际经营情况而作出的内部测算，并非投标时所用测算。

3.9项目测算列入公司预算管理，作为项目实际运作配置人力资源及考核经济指标的重要依据。

4.0 建立区域成本费用数据库（包括，但不限于）

4.1物业管理费及收缴率：各分公司负责收集当地各类型物业管理费用、当地居民对物业管理收费认识程度，物业管理费收缴率情况等有关信息，建立本拓展区域数据库，作为项目测算物业管理费收费的依据；

4.2车位使用费：各分公司负责收集当地各类型物业停车场的收费情况，包含：地下停车场、地面停车场、临时停车、车位出售后的停车等收费标准，当地居民对停车收费的认识程度，当地私家车拥有量等信息，作为停车场收费测算的依据并建立本拓展区域数据库。

4.3人工费：分公司负责收集当地劳动主管部门《XX市劳动力市场工资指导价位》，或咨询政府部门已发布的相关规定，建立分公司《分公司（管理处）人工费预算定额》，作为人工费测算的依据，并建立本拓展区域数据库。

4.4能源损耗费：收集当地供水、供电、供热、供气的收费标准等有关信息，包括：居民、商业及其它各类物业的正常期、峰谷期收费标准，供水、供电、供热、供气、通讯、有线电视等公共事业单位是否向业主直接收费，如果由管理处代收，手续费如何收取，以作为今后能源测算的依据，并建立本拓展区域数据库。

4.5 各分公司在管小区运行成本的实际发生费用记录及分析（最近的两个年度），包括能耗设备的清单及各同类设备能耗的单独计量数据、及新建小区入伙前期介入费用。

4.6物业咨询部要建立单个项目履行成本发生情况数据库。

4.7各市场拓展区域项目负责人收集本区域内相关的法律、法规，并建立档案库，方便查询。

第二篇：制造部现场管理作业指导书

制造部現場管理作業指導書

文件編號：QW-MD-16制訂單位：制造部版　　本：B制 訂 人：制訂日期：20xx年10月21日批　　准：總頁數：38頁