重庆沙坪坝片区商业发展策略报告书

重庆沙坪坝片区商业发展策略报告书（提议稿）

第一部分 沙坪坝片区商业调查浅析

一、沙坪坝区商业发展现状

(一)沙坪坝区商业经济基本描述

沙坪坝区位于嘉陵江畔，地处重庆市区西部。全区幅员396平方公里，人口66万。其优越的地理位置、发达的交通，成为重庆人流、物流、信息流之要道。

20xx年沙区全区国内生产总值（GDP）达到83.1亿元，财政总收入8.2亿元，城镇居民人均可支配收入6421元。目前沙区已经拥有大小商场1300余个，20xx年沙区商品销售总额超20亿，沙区已成为重庆市的第二大商业中心。

沙坪坝区经济较为发达，是重庆市重要的工业基地之一。沙坪坝区是重庆市科技实力雄厚、文化教育发达的科教文化区。区内有大专院校9所，中等专业学校、中小学300多所，在校学生12.3万人。全市近三分之一的科研机构集中在我区，科技工作者达5万余人，智力型劳动者占全区在业人数的三分之一。

（二）沙坪坝区主要板块的商业分布情况

中部板块——地处沙区的商业中心，是沙区商业市场发展最早的板块。随着近两年沙区商业发展的日益迅猛，在沙区商贸中心的角色定位也日益明显。 板块商业市场特征：中部板块集中了沙坪坝区各大型综合商厦，从传统经营的国营百货商店，到集购物、休闲、娱乐于一体的综合商场，是商家的必争之地。该板块代表性商业物业众多，诸如华宇广场、沙重百、新世纪百货、

金诚广场、立洋百货等等，无论是商业规模、所处的地段、经营的品质、还是一贯大气的推广方式，都是作为了沙坪坝区的商业经济繁荣的象征，同时，在全市也具有极大的影响力。

南部板块——随着沙区政府南迁凤天路以及沙区政府有意将南部新城打造成沙区的***、文化中心，以凤天路为代表的南部板块逐渐成为沙区房地产开发最热的板块之一。

板块商业市场特征：南部城区板块是沙区中高档住宅小区最为集中的板块，芳草地、天骄年华、龙洞湾花园等，沙坪坝区的知名楼盘均在其中。但是，商业物业相对缺乏，而且各档次物业的分布相对比较均匀（随各小区而自然形成）。马家岩建材市场是该区域内商业物业的代表，其以主力店加商业街的模式进行商业专业业态经营，再有区政府的大力扶持，马家岩建材市场成为了全市范围内较有影响的大型专业建筑材料市场之一。

北部板块——处于规划中的重庆大学科技园区沿线，该板块最突出的特点是学校林立，教育氛围浓厚，是重庆乃至西南地区知名的学府区。包括重庆一中、南开中学、重庆七中、重庆大学（含原重庆建筑大学）等名校都集中分布于该板块内。

板块商业市场特征：北部板块由于可用作房地产开发的土地并不多且发展的重点是教育和科技，故长期以来房地产开发项目并不多。在此情况下，区域内商业建筑形态多是以商业门面为主，且经营效果良好。欣阳广场是目前该区域内唯一的集购物、休闲、餐饮于一体的大型综合商场，但是从经营效果上看，其超市和餐饮点生意火爆，购物场所则效果一般。

东部板块——长期以来是沙区老工业基地较为集中的区块，包括重棉二厂、

红岩汽车弹簧厂、重庆微电机厂等众多国有企业均集中于此。是沙坪坝区较老的大型居民聚居区之一。整个区域内房地产开发起步较晚，房价亦较低。 板块商业市场特征：目前该区域内商业物业的经营业态定位是：作为整个片区内的日常生活或者居家所需的配套设施，如小型超市、菜市场、小型餐饮和日用型消费（美容美发、VCD出租等）。但是由于沙坪坝区招生办（垄断）和沙区唯一的开放式大型体育馆位居于此处，加上区域内的学校较为集中，因此，文化类专业市场较为发达，现代书城就是该区域内的典型商业代表。 西部板块——由于连接成渝、渝长高速公路且区内拥有临近铁路的便利（区块内有梨树湾货运站），成为沙区的物质组织中心。目前梨树湾工业区内已形成以木材、钢材和机电产品为主的集散地。

板块商业市场特征：由于历史（该区域曾属于沙坪坝区的城乡结合部）和交通（干线较多，易分流人群）的原因，该区域内的商业氛围一直较为淡薄，商业经营也是多以小型、居家型产品为主。

（三）传统商业物业在沙坪坝区的分布简析

重庆市传统商场的代表首推重庆百货大楼，该商场分别在渝中区、江北区、九龙坡区、南岸区以及沙坪坝区开店经营，以传统百货为主，商品价格及档次均走的是大众化路线。沙重百于19xx年底，进入沙区市场,位于沙坪坝正街,属于中部板块内。据统计：20xx年该商场总营业额达5.5亿元，是沙坪坝区最好的商业物业。

从19xx年到20xx年的几年时间内，重庆市传统百货业的精英，新世纪、明日、立阳等相继进驻沙区。且全部集中于中心区域。不但繁荣了沙坪坝区的商业经济，而且还促进了沙坪坝区整体经济的发展。但是，中心区域内的商

业个体竞争较为激烈，同质化冲突严重。

传统商业在沙坪坝区主要是以零售业为主，这种表现形式形成了较好的市场规模和经营方式，是沙坪坝区经济活动的重要组成部分。沙区中部板块的商业竞争，在整个重庆市场的传统商业竞争中，都是十分显著的地方。相比之下，作为重庆市传统商业的另一重要的表现形式——批发，在沙坪坝区没有形成有一定规模的经营商家，整体较为零散，这也是重庆传统商业在沙区较为不足的方面。

（四）沙坪坝区专业市场调查

1、沙坪坝区专业市场分布概述

沙坪坝区专业市场分布较为零散，颇具规模的专业市场主要集中在西、南部板块，商业繁华的中部板块几乎没有。由此可见，沙坪坝区域内专业市场的竞争并不激烈。

专业市场代表物业有：位于天马路的马家岩建材市场；位于上桥的西物市场；位于学府路的各大电脑专营店；位于小龙坎的南亚家具城、国美电器城。另外位于沙坪坝主城区之外的，还有歌乐山农副产品批发市场，双碑地区的摩配市场等等。

2、沙坪坝区休闲娱乐市场调查报告

（1）总体状况

沙坪坝区的休闲娱乐场所主要集中在商业步行街广场内，有沙拉拉酒廊、新西南歌城、观景茶楼、沙坪坝电影院、 咖啡吧、文化馆电玩城等等。但是其经营状态较为单一，缺乏像解放碑得意世界、大都会天上人间的综合型的休闲娱乐场所。

在重庆大学周围、小龙坎、汉渝路、石碾盘都有中、小型的休闲娱乐场所，各自经营项目不同而且分布较为分散。

名称 位置 经营面积 经营效果

新西南歌城 银贸大厦 1500㎡ 良好

沙坪坝电影院 恒鑫大厦 800㎡ 一般

文化馆电玩城 文化馆 250㎡ 良好

KISS吧 火车北站 300㎡ 一般

金龙玉凤 石碾盘 1200㎡ 良好

音乐龙歌城 欣阳广场 2000㎡ 一般

小青蛙酒廊 汉渝路 100㎡ 好

奥龙夜总会 小龙坎 1500㎡ 良好

(2)调查结论

沙坪坝区休闲娱乐设施主要分布在中心商业区域，而重庆大学周边、小龙坎、石碾盘均有休闲娱乐场所，但较为分散，经营档次相对较差，没有形成气候。 中心区域内休闲娱乐设施集中，周末人气旺盛，工作日晚上人也很多。但是各休闲娱乐场所经营状况不一，“走上不走下”的消费习惯使临街面以上的场所生意更旺，地下场所生意较淡。

因为餐饮业的发达，以及两者相关相惜的关系，生意旺盛的休闲娱乐场所均为集餐饮、休闲、娱乐于一体的综合型场所，且交通都方便，是人气的聚集地。

迪吧、舞厅在沙坪坝中心区域的数量较少、经营质量一般、生意平淡、市场不大。说明沙坪坝需要的是与其书香生活体味一致的休闲娱乐场所。

现阶段，周边居民的休闲娱乐消费主要集中在步行街广场，且学生消费力突出，要引导消费者休闲、娱乐，需强调宣传力度，以新奇致胜吸引消费人群。

二、沙坪坝区中心商圈特征浅析

（一）沙坪坝区中心商圈特征

1、概述

地理位置

受重庆特有的多组团式布局现状影响，同时由于地理位置相对独立的原因，沙坪坝商圈也就具有了较强的独立性。

与此相对应，沙坪坝区商圈对本区居民消费力的把握和消化比较充分，同时商品种类已较为完备。

规模

始建于90年代中期的步行街，北起沙南街，跨渝碚路，顺华宇广场西侧延伸至绿色艺术广场，是重庆目前最大的步行商业街区。

商圈有效消费人口120万，年购买力在60亿以上，区域内商业网点万余家（含便利店等）。

商业水平相对较低

相对于较为完善的商业经营平台（包括旺盛的消费力，以及步行街营造出的良好的商业经营环境）而言，沙坪坝商业业态还有待进一步完善，经营水平还有待进一步提高。

目前，整个沙坪坝区在营业的大型卖场形式较为单一，商业物业配套设施普遍仍需完善，商业服务人员整体素质和整个商业行业的服务水平都还有待进一步提升。

引进品牌商家作为商圈的经营旗舰，是目前沙坪坝商圈急需完成的任务之一，所以沙坪坝近来对大型商家的招商力度非常大，引进了一系列在全国较有影响力的大商家。

2、沙坪坝中心商圈在重庆市其他商圈的比较分析

对于重庆主城各区经济的发展和竞争来说，第三产业是关键；而在第三产业中，商业和其他服务业又是最重要的要素。

因此重庆主城各区都不遗余力的改造自身商业环境，提升本区商业规模和水平，出现了沙坪坝、九龙坡、南坪、江北共同争当重庆市商业第一副中心的局面。在各项单项指标上，对比各区情况分析如下：

消费力分析

如果以区域内的常住人口数量乘以人均消费支出，计算重庆各主城区的消费力，沙坪坝区仅位于渝中区和九龙坡区之后，位居第三。

但是需要说明的是，由于南岸和江北两区距离渝中区较近，两区的购物环境、商业发展水平以及商圈的相关软硬件配套和渝中区相比，有明显的差距，其消费力被解放碑商圈分流的现象非常明显。而九龙坡区由于有效的吸引了大渡口区的消费力，从消费力总量的角度看，在除渝中区外的各主城区中，具有领先优势。

社会消费品零售总额

按社会消费品零售总额的大小排序，依次为：渝中区、九龙坡、沙坪坝、江北、南岸。沙坪坝区同样仅在渝中区、九龙坡区之后，位居第三。 居民消费档次

从消费档次上看，重庆市各主城区的高端消费力被解放碑分流的现象比较突

出，以江北、南岸为最；而九龙坡区是传统的工业区（包括大渡口区），本区居民消费档次不高。而沙坪坝由于地理位置的特殊性以及较快的商业发展速度，这一分流现象相对较弱。

另外，沙坪坝作为全国闻名的教育文化区，常住及流动人口的文化层次和消费档次都仅次于渝中区，高于重庆其它主城区。

整体购物环境

重庆主城区的各大商圈目前都在修建和经营步行街。杨家坪步行街已初步成型；江北区步行街方案迟迟未能实施。除解放碑步行街外，已经开始投入使用的步行街仅有沙坪坝和南坪两区。

无论从规模还是规划水平上看，沙坪坝都要领先于南坪；并且沙坪坝步行街规划中导入了非常浓厚的文化理念，形成了比较鲜明的规划特色，增强了商圈整体的吸引力。

通过对比分析因此看出，沙坪坝商圈在各个环节都位于各主城区前列，综合来看有望成为在商业规模、档次、经营水平各个环节都仅次于解放碑的商业副中心。

城区 指标 渝中区 沙坪坝区 九龙坡区 南岸区 江北区

人口（万） 58.61 67.60 72.18 47.57 46.65

国内生产总值（万元） 1246107 919510 1189426 615262 562561 在职职工年均工资（元） 11757 11457 10982 10563 11332

社会消费品零售额（万元） 1000038 370879 552495 304001 352346 大型商场及营业面积 重百、新世纪、大都会、商业大厦等。 沙重百、明日百货、欣阳广场、华宇广场、立洋百货等商业营业面积约20万平方米。 重

百、立丹百货、中商百货、富安百货等商业营业面积约15万平方米。 重百南丰、江南商都、百盛、商社电器等商业营业面积约15万平方米。 重百阳光、江北商场、世纪新都、现代广场、华音商场等商业营业面积约10万平方米。

★注：据调查，重百沙坪坝分店（营业面积20000平方米），19xx年营业额为3亿元，20xx年8月统计时营业额已突破了3亿元；20xx年达到5.5亿元，今年一季度已近2亿元。新世纪超市（营业面积约2000平方米），年销售额也在1亿元以上，均领先于其它城区分店的营业额。

（二）沙坪坝中心商圈支撑元素分析

1、沙坪坝区中心商圈的辐射范围

如前所述，由于沙坪坝区地理位置相对独立，因而对本区的消费力把握相当充分，以地域为标准，其有效辐射区包括往北碚方向至井口、往渝中区方向至红岩村、往江北区方向至大石坝、南至上桥、西至高新区的地域范围。

2、沙坪坝区商业消费层次构成分析

沙坪坝中心商圈的消费力大致由以下四个层次构成，是一个比较明显的“四元结构”。

“一元”：商圈辐射范围内常住居民

这一部分消费者的消费集中在日用品（衣、食、日化）及耐用消费品（家电、通讯器材层面）。由于沙坪坝人均收入比较高，消费力相应较强，同时随着居民收入及消费水平的提高，以及大量住宅项目开发带来的外区购房者流入，消费力还将进一步放大。

“二元”：企业职工

沙坪坝有一些大型企业，由于职工人较多，效益较好，也是重要的消费力构成，以康明斯发动机厂、嘉陵和特钢厂等为代表。

“三元”：教育科技人口

沙坪坝有大中专院校22所，区属中小学200多所，在校学生13万人左右，教育人口总量约20万；另外全市近1/3的科研机构集中于沙坪坝，科技工作者5万余人，智力型劳动者占全区在业人数的1/3。

学生消费主要集中在日用品和周末节假日休闲娱乐层面，教育科技从业者收入较高，消费层次高，注重消费附加值，两者共同形成了沙坪坝一支独具特色的消费力，并且有利于沙坪坝区商业档次的提升。

“四元”：其它随机消费力构成

除上述几个层面的消费力外，还有一些随机消费力也是支撑沙坪坝区商业的重要元素。如沙坪坝区学子带动的聚会、购物、休闲等商业活动比较普遍，又如区域内的自然人文景观（森林公园、烈士墓）也吸引了相当多游客至沙坪坝区消费。

（三）沙坪坝区中心商圈优、劣势因素分析

1、优势因素总结

通过上述分析，我们认为沙坪坝区中心商圈的优势因素主要体现在以下几个环节：

旺盛而稳定的消费力

“旺盛”——沙坪坝区居民人均收入较高，消费观念比较超前，消费档次较高；

“稳定”——由于地理位置原因，商圈相对独立，本区消费力多在沙坪坝区

商圈内消费。

正是由于沙坪坝区中心商圈有旺盛而稳定的消费力作支撑，才使沙坪坝区的整体商业经营始终保持强势增长的良性势头。

在重庆领先、独到的步行街购物环境

沙坪坝区步行街在规模、规划水平、人文特色等环节上，在重庆市均居于明显的领先地位，已经成为了极具休闲购物氛围及情趣的大型商业街区，为消费者提供了更好的购物环境，同时为商家营造出了得天独厚的经营条件。 随着居民收入水平的增加，耐用消费品的全面普及，居民消费将更注重精神层次的享受，更注重消费带来的附加值；从某种意义上来说，这蕴涵了商业竞争的一种新趋势，即从单一的商品性价比竞争，向服务水平、购物环境层面的综合竞争转化。

而沙坪坝区由于居民文化水平高，商业区人文气息浓厚，在新一轮竞争中无疑已抢得先机，为高附加值商业业态营造了更好的经营平台；从另一方面看，这又有利于沙坪坝区商业档次、商业形象的进一步提升，使之步入一条良性的发展循环轨道。

2、沙坪坝区中心商圈发展的劣势（制约因素）分析

制约沙坪坝区中心商圈发展的因素主要体现在地理位置层面。具体的说，由于沙坪坝在重庆市范围内地理位置相对独立，虽然有效避免了本区消费力的外流，但是由于与其它城区交通距离较远，也制约了商圈辐射范围的进一步加大。

在此制约因素下，对商家所经营商品、服务水平及商业运作能力都提出了更高的要求，方可在有限的市场容量条件下获取市场最大份额。

3、沙坪坝区区域规划对商业的走势影响分析

沙坪坝区的城市与商业规划一直以来都走在南坪、江北、九龙坡等二级商圈的前面，沙坪坝区的步行街与广场是各二级商圈中最早建立起来的，现在看来它是各区域中最成型的、最合理的。从人流走向、车流方向、城市景观与城市绿化等方面看来，显得有序、合理。从三峡广场开放这段时间来看，沙坪坝区不仅能吸引本区居民，也能吸引高新区与江北龙溪镇向沙坪坝范围内的居民，以及其他外区的个体消费者。

沙坪坝区整个城市规划是以三峡广场为核心向四周辐射，呈方形的向外扩展。在强化教育优势的同时，注重营造城市特色人文景观的优势和沙坪坝区景观资源的开发。沙坪坝区滨江路将沙坪坝区江景、古镇（瓷器口）、歌乐山烈士陵园及歌乐山自然森林公园等自然景观资源与城市景观结合起来，以形成城市综合竞争力的上升，带动沙坪坝区经济的发展。

沙坪坝区政府经过这一轮新的规划后，对沙坪坝的有效资源利用更充分了，这也同时强化了沙坪坝区的区域竞争力，摆脱了原来沙坪坝区单纯靠教育来吸引外区的人流向沙坪坝区的单一竞争因素。从三峡广场对外开放以来，可以明显感觉到，沙坪坝区外来流动人口明显的增多，有大量的外来人口在沙坪坝区的核心商业地段逗留，将是对沙坪坝区商家的一种绝好的机遇，至少从人气上保证了沙坪坝区商业的良性发展。

通过上述措施，沙坪坝区在与南坪、江北、九龙坡等竞争成为第二个解放碑时，处于非常有利的位置。

（四）步行街与三峡广场对沙坪坝区商业格局的影响

重庆市沙坪坝区城市核心区步行系统（广场）的规划和建设是以“兼有多种

功能的作用，分别主次，进行综合考虑”的较为成功的城市步行空间。该步行区以规划中的城市核心为依托，创造具有浓郁文化特色的城市步行空间，以满足都市人休闲、健身及满足性购物需求的多功能步行系统。

从19xx年开始，沙坪坝由点及面的，逐步建成了约6000多平方米的“绿色艺术广场”。这一片出现在闹市区中心较为开阔的绿地，舒解了拥塞的城市空间，柔化了生硬的城市环境，丰富了城市景观。然而由于该广场面积不大，绿化占去60%空间，故而对人们的吸纳力较低。

自绿色艺术广场建成后直到20xx年的五年里，区域内陆续建成商业广场一期、二期和历史文化名人广场。在这一阶段中，一方面结合区域特点的城市环境处理方式，创造了丰富、立体的城市空间，营造出深邃的区域文化特色，建造了宜人的空间尺度；另一方面通过城市设计的研究，将沙坪坝区中心核心区域的步行商业系统从规划思想的角度明晰起来，在规划上从单一的广场体系向系统化的步行空间发展，并局部形成了上下两层的复合型步行体系。使其向系统化、综合化发展，从根本上解决了创造多功能、复合型城市空间的问题。

在对城市消费对象群体的消费心理和消费习惯进行了较为深入研究后，将购物人群中分为“满足性购物”和“需要性购物”两大类型，因此在商业规划方面也有目的的向这两类进行独特性倾斜，营造出浓厚的商业氛围。

1、沙坪坝区中心区域人流方向分析

三峡广场修建以前，原来沙坪坝区商业中心人流方向：名人雕塑广场——双巷子街——沙重百——沙百司；瓷器口——工行（建行）——沙重百——沙百司；双碑——汉渝路——双巷子街——沙重百——沙百司；石桥铺——三

角碑——沙重百——沙百司；江北——三角碑——沙重百——沙百司。因此沙重百是沙坪坝区人口的汇聚点，这里是商业的绝对核心地带。

三峡广场修建以后，人口流向发生了一些变化，由于新世纪、赛博数码广场的开业、银贸商厦的存在及三峡广场的修建，沙坪坝区的商业人流方向仍然没有根本的变化，仅略向三峡广场偏移而已。但沙重百前的步行街入口广场，仍是相当大的人流汇聚点。

金沙国际位于沙重百的正对面，是在老沙百司的原址上修建的，是沙坪坝区的绝对核心商业地段。在96年以前，40多年的时间里沙坪坝百货公司（沙百司）是区内唯一的大型商家，沙百司在沙坪坝区居民中的美誉度非常之高，因此老沙坪坝区的人对这块地有着非常深厚的感情。本项目与工行、建行沙坪坝区分理处一墙之隔，旁边是重庆大饭店、嘉多利大酒楼等，下面的临街铺面是一排银行超市。因此从地域地段来分析，三峡广场建成后，尽管沙坪坝区的商业人流方向会有改变，但本项目位置与沙重百相互联系，因此仍是沙坪坝区商业的绝对核心位置。

2、沙坪坝区中心商圈重心分析

三峡广场修建以后，北京华联即将入驻华宇广场，连同新世纪百货、银贸商厦、华夏银座一起将与包括现在的沙重百、明日百货、立洋百货、以及本项目争做谁是沙坪坝区核心商业的绝对核心位置。在这场争夺中，本项目所在区域优势非常明显，这是由于本项目所在区域经过很多年的积累，在老百姓的心理已经形成了一种潜在的思维定势。这从沙重百这几年的销售额可以得到印证。

五、沙坪坝区中心商圈商业布局趋势分析与商业前景判断

目前在沙坪坝区中心商业区域已经布点的商业企业有沙重百、上海明日广场、立洋百货、新世纪百货、好又多超市、欣阳百货、山城平价超市、协亨通讯、赛博数码广场等；餐饮业中的快餐有麦当劳、肯德基、德克士、乡村鸡及中餐的陶然居、维也纳等；火锅的德庄、麦香园等名店入住。进入沙坪坝区的银行有工行、建行、中行、农行、招行、兴业银行、浦东发展银行、光大银行、重庆市商业银行、华夏银行等。即将进入沙坪坝区的商业企业有北京华联、南亚家具广场等。

目前进入的商家与即将进入的商家，除好又多与欣阳百货、家乐福、南亚家具广场不是分布在步行街与三峡广场附近外，其余全在该区域内。而它们又以两个组团的形式分布在两大块中。其中麦当劳、肯德基、沙重百、明日百货和立洋百货集中在双巷子街的上面部分，而新世纪百货、赛博数码广场及即将开业的北京华联集中在三峡广场附近区域。其余的好又多分布在沙正街，家乐福分布在汉渝路，南亚家具广场分布在小新街。

从以上的事例可以看出，沙坪坝区商业的布局已经基本完成，其商业格局也已经基本固定，即是以三峡广场与华宇广场为核心的沙坪坝区商业新中心与以沙重百、明日百货、麦当劳、肯德基为中心的老的商业中心的两大组团式商业格局。

入住与即将入住沙坪坝区的商业均为知名的大型商业企业，其经营业态种类完善、齐备，从超市到服饰、数码、通讯、家电等行业均有名店设置在这里。在沙坪坝区主城区只剩最后三块有一定规模的商业用地。而这三块用地以本项目的位置为最好，也可以这样说，本项目是沙坪坝区最后一个在商业核心地段的用地。在今后的若干年内，沙坪坝区商业的布局将不会发生比较大的

变化。除非商业企业之间的洗牌发生，否则沙坪坝区将沿袭现行体系，最多在其中再补充一定的新鲜物业种类。

去年新世纪百货超市店入住沙坪坝区，今年好又多进入沙坪坝区，沙坪坝区商业企业之间的营业额不降反升，这说明沙坪坝区的消费潜力并未被真正挖掘出来，商业企业尚还有真正的营销空间可供开拓。只要各项目之间定位不重叠，沙坪坝区完全有能力消化掉更多的商品。因此沙坪坝区商业前景与预期商业前景是非常乐观的。

商场名称 详细地址 经营面积 （平方米） 楼层数 （层） 单层经营面积 （平方米） 业态

沙重百 三角碑转盘旁 9072 7 1276 大型百货（全市连锁）

明日百货 恒鑫大厦裙楼 8100 3 1700 大型百货

沙百司 名人广场旁 6800 5 1300 大型百货

好又多超市 欣阳广场 6000 1 6000 大型超市（全国连锁）

欣阳百货 欣阳广场 9000 3 3000 大型百货

家乐福 华夏银座 5000 3 1700 大型超市（全国连锁）

北京华联 华宇广场 40000 1 40000 大型百货（全国连锁）

金诚广场 沙重百旁 7500 4 1870 服装、服饰（分零经营）

立洋百货 立海大厦 12000 6 2000 大型百货（全国连锁）

国美商场 小龙坎219路车站旁 4071 3 1357 专营家电（全国连锁） 山城超市 汉渝路 3000左右 2 超市（全市连锁）

新世纪百货 融信大厦 12000 3 大型百货、超市（全市连锁）

南亚家具 沙龙广场 约2.7万 4 约7000 家具、家居装饰（全市连锁）

第二部分 金沙国际项目商业特征

一、基本经济技术指标

1、项目概况

金沙国际位于沙坪坝区中心商业区，原沙百司旧址。由于前身是沙百司，在沙区居民中有较强的影响力和认可度。项目用地面积3400平方米，占地面积1887平方米，总建筑面积56085平方米。其中：项目裙楼部分共12层，建筑面积23345平方米；地上部分共8层（共计15605.98㎡）、地下4层（共计 ㎡）。车位数量充足，合计113个。（★ 数据来源于项目测绘报告书）

2、地理位置

金沙国际位于沙坪坝小新街74号，紧邻三角碑主转盘旁，座落在沙坪坝区商贸中心区内，周边商贸购物、经济金融、信息机构、餐饮娱乐、商务办公氛围浓厚，是沙坪坝区核心的黄金口岸。

3、相关配置

金沙国际建筑规划：负四层为设备用房，负二层负三层为车库，负一层是可由街面直接进入的超市，1层至8层为商业用房。塔楼部分为精品商务公寓，将成为沙坪坝区写字楼的又一代表性楼盘。

整栋大厦配有5台高速垂直电梯，1至8层商业裙房每层配有两部自动扶梯，专业物业管理公司提供高标准酒店式的物业管理服务。

4、项目商业部分基本技术经济指标

本项目商业裙楼采用大开间全框架结构，柱距均匀，为商业卖场提供经济灵活的布局。

标准单层面积

负一层：2390.09平方米（建筑外边框面积，下同）；

平街层：1600.09平方米（其中包含商业门面面积61.97平方米）； 2——7层：共计13519.15平方米，每层单层约为2000平方米。 第8层：2024.36平方米

（★ 数据来源于项目测绘报告书）

层高

负一层：4.8米；

首 层：5米；

标准层：4.3米。

5、商业部分硬件设施配套

扶梯

从-1层至8层，每层设有两部自动扶梯，保证人流通行无阻。

车位

-2层与-3层为车库，面积在5200平方米左右，可泊车近120辆，能够充分满足大厦需要。

卫生间

每层设男女卫生间。

二、本项目商业特征之SWOT分析

优势 劣势

3?2 地段成熟 ?1 地理位置优势突出，? 7?6 项目建筑宏伟、布局合理。

裙楼建筑主体柱距均匀，?5 周边银行、邮局、餐饮、办公、宾馆等市政配套齐全 ?4 现阶段裙楼主体已经完成 ?项目工程进度较快， 14?13 不?12 项目单层进深较大，?11 易于形成大型卖场氛围 ?10 不?9 项目单层面积小，?8 为商业卖场提供了经济灵活的布局 ?形成大开间形式， 20?19 利于商业纵向空间感的营造 ?18 不?17 务于主楼部分，?16 且主要服?15 垂直电梯数量较少，?易于卖场内人流引导 28?27 不?26 当会产生压抑感，?25 修饰不?24 准层空高为4.3米，?23 标?22 准层消费压力增大 ?21 使得标?平街层可营业面积最小， 利于卖场建设 机会点 威胁

32?31 有充分的消费购买能力 ?30 由院校学生消费人群，?29 周边常住和流动人口众多 ? 35?34 灵活变化、有效组合的销售策略将为项目优质的运作创造良好的保障 ?33 属于人气的聚集地 ?交通条件好， 38?37 新兴商业业态容易被进行“克隆”竞争 ?36 现阶段片区内整体商业物业的空置量大，?特色化、专业性商业市场是中心区域内所欠缺的空白点 40 冲击影响较大?39 质化竞争相当激烈，?项目周边商业物业的传统经营同

三、综合评析

1、总体状态

金沙国际所处的区域位置是整个沙坪坝区的商业中心位置；

区域内有众多主力商业点，传统模式占主流，而且其经营状况良好；

区域内部分商业卖场环境缺乏纵深度，即临街的生意好，却有大量商业场地空置；

2、本项目评析

根据金沙国际所处的地缘优势，金沙国际极有可能与沙重百、金城广场、明日百货、立洋商场、嘉多利广场形成沙坪坝中心商业区500米黄金走廊，并成为黄金走廊最大的特色化、专业性商业中心。

项目的可营业商业总面积为23286.31平方米（由车库5290.74平方米、负1层至地上第八层17995.57平方米组成），占整个项目总建筑面积（56000平方米）比例为41.58%。（其中：车库和商场分别的比例为9.44%和32.13%）（★数据来源于项目测绘报告书）

本项目商场面积超过整体总面积的30%，是适宜做为引导性商业业态。 引导性商业业态经营可考虑由物业发展公司自行经营，业主受益的“返租”方式，使业主、住户受益。同时，增强了规范性引导，与项目整体氛围合拍。 项目商业建议表

指标 10%以下 10%～～20% 20%～～30% 30%以上

商业业态 辅导型 辅助型 常规 超常规、引导型

基本说明 建筑形态是以个体门面或者摊贩为主，主要提供消费者日常普通需要的产品。 兼含辅导型产品业态，但辐射性增强。建筑形态上可以是个体门面的集合。 具备一定的商业知名度，以传统百货经营为主。 超常规主要是指传统百货商业的集合，是知名度很高的大型综合性商场；引导型是指具备较高的知名度的特色化、专业性市场。

市场参考 阳光驿站 洋河花园 龙湖·西苑 怡馨大厦 汉渝路山城超市 跃华商城 沙坪坝重百 大都会 石桥埔泰兴电脑城

第三部分 金沙国际商业裙楼市场定位建议

一、金沙国际商业部分定位概念设计

（一）建筑目标设计

确立金沙国际在沙坪坝区中心商业圈的位置

本项目在沙百司旧址上而建，再加上商务公寓的成功推出，使得在沙坪坝区居民中有较强的影响力和认可度；

地缘优势突出，毗邻沙重百、金诚广场、明日百货、立洋百货等中心商圈内经营情况最好的商业物业，易于人流的汇集，从而显现本项目自身优势。 总体目标

总体目标：使金沙国际商业部分成为沙坪坝区中心商圈的“最可去”的地方。 分目标

最可逛：最有看点，逛着不累

最可购：物美价廉

最可玩：休闲娱乐尽在其中

具体衡量指标

? 提高日平均吸引人流目标?

对消费者要求要有广泛的适应性：男女老少皆宜?

对消费者要求要有强烈的吸引力：学生、居民、流动人群?

将人流最大限度的引导到金沙国际来? 充分利用地缘优势，?

? 延长消费者人均驻留时间目标?

留住家庭购物：留住小孩、留住老人、留住夫妇?

留住非家庭购物：学生群体：突出可逛、可玩?

流动人群：突出可逛、可购

由此需要做到：可去看点尽量增多；累了有地方休息；新颖时尚多样的玩法；

小型餐饮配点?

? 提高消费者的消费率目标?

精彩多样? 想看的能看到，?

物美价廉? 想买的能买到，?

轻松体味? 想玩的能玩到，?

? 提高日均销售额及利润目标?

多元化价格策略

平价：坚持薄利多销?

价格合理? 能买到，? 中档价：想买的，?

货真价实? 高价：品牌、精品，?

（二）建筑风格定位

定位目标是使商场，商务双子楼形成一个既相应又有机结合的整体。可突出主楼建筑，使得从中心商业圈内的多个不同的视角看到建筑，是金沙国际的“地标”性更加强烈，并使建筑集“逛、购、玩”的功能于一体得以更好的体现。

（三）功能定位设计

1、盲点规避

盲点：仓库、车流。在整体功能设计前，应对这两个盲点加以重视并进行有效的规划，避免不必要的对招商和日后经营的影响。

仓库

商业交易区需要一定的贮物仓库，作为商品储存的空间。而仓库面积的大小，主要是针对商业经营管理的需要，与进货方式、管理制度、库存周期（国内

一般为40天）等紧密关联。

为保证本项目商业部分日后能够良好的营运，应安排出足够的店内仓库面积。尤其要对主力店部分，应考虑足够的仓储空间，以免因考虑不周影响招商和日后的经营。

车流

由于本项目外无专门的泊车位，停车主要要靠地下停车场。从本项目建筑形态来看，也是充分考虑了这一点。但是还是要尽量考虑货车装车、卸车的空间以免占用道路，造成阻塞。

2、传统商业功能设计

传统商业功能优、劣势简述

传统百货经营是现阶段沙坪坝区中心商圈商业竞争的重点，对于消费者群体来说是巨大的吸引力和牵动力。另外，从本项目招商时间进度来看，进行传统百货业的招商，也是易于开展的，而且对时间的控制力度较强。

从本项目所面临的问题来讲，周边商业物业的冲击力太强，同质化竞争严重，而且沙坪坝区整体传统商业也趋进饱和。另外，本项目商业地面部分整体共计8层，而第5层就是传统商业经营的生死线。

商业功能划分

指标 商业功能描述

方案一 方案二 方案三

-3层 车库和商业仓库

-2层 车库

-1层 食品、蔬果超市 日用品

平街层 珠宝、钟表、化装品等高附加值产品

2层 鞋类、男仕服装 女士服装 鞋类、休闲服装

3层 女士服装、床上用品 鞋类；男仕、休闲服装 女士服装、男仕服装 4层 电器 饰品、童装、床上用品

5层 休闲娱乐城 电器

6层 大型餐饮 家具市场 收藏品、工艺品

7层 大型餐饮、休闲娱乐城

8层 办公区域和商业仓库

传统商业策划思路（后面部分做阐述）

3、特色化、专业型的主题式商场设计

主题式商场概念

主题式商场是围绕着某一类商品展开服务，强化了消费者特定的购物意识。这种商场将同一类或者相近类别的商品集中起来，比较容易塑造出商场的个性，提供了一种舒适的购物环境，使购物成为一种休闲意趣，增加并激发消费者的购物兴趣和欲望。总的来说，特色化、专业型的主题式商场有很大的发展空间。

特色化、专业型的主题式商场定位与本项目商业部分的契合点

特色化、专业型的主题式商场在重庆得到了充分的发展。较早的石桥埔电脑城和新近的渝海七星家具城、现代书城等，都是主题式商场在重庆的典型代表，并且其经营效果良好。值得一提的是临江门现代书城，不仅取得了良好的经营业绩，而且还促动、改变了“走上不走下”的消费习惯，这不能不说是主题式商场定位的功劳。

近几年来，重庆市的大型零售商场也出现了主题式的概念。比如，解放碑得意世界、邹容广场等。沙坪坝区的大型商业物业也随之跟进。比如，华宇广场引进塞博数码港等。

本项目商场部分占总体建筑面积的比例为32.74%，体量较大，适宜于引导型商业的发展。考虑到购物方便和功能配套，使每一层的功能尽可能清晰，走特色化、专业型的道路，减少不必要的重复，减少人流交叉，增加人流驻留时间，促进商品交易。

（四）价格方案模拟

商业售价模拟

现运用市场比较法，就此预期商业物业价格做初步评估。采用市场比较法对本项目进行价格定位，在参数的选取中遵循谨慎原则。根据物业各个环节的关注度和区域内几个可比项目的情况，选取了以9个比较指标，并分别对其设定相应分值进行分析如下：

指标 设定分值 金诚广场 融信商厦 三峡广场 怡馨大厦 华宇广场 本项目

地理位置 20 17 18 15 12 18 15

硬件配套及装修标准 20 15 16 13 10 16 14

配套及物管服务 20 15 17 13 12 16 14

项目知名度 20 17 16 17 13 18 16

商业环境 20 18 18 18 12 18 15

项目附加值 20 15 16 16 14 17 14

周边交通等配套 20 16 15 14 18 17 16

卖场结构 20 14 17 15 13 16 15

开发企业知名度 20 15 15 13 12 17 14

合计 180 142 148 134 116 153 133

销售均价 9000元 /平方米 11000元 /平方米 13000元 /平方米 10000元 /平方米

平街层销售均价 14000元 /平方米 25000元 /平方米 30000元 /平方米

时间累计 36个月 30个月 12个月 12个月 27个月

★设定月利率：以现行的4.2‰计算

本项目商业部分与金诚广场对比，均价应为（建筑面积价格；下同）：9000×（1＋4.2‰）36×133/142=9802元/平方米。

本项目商业部分与融信商厦对比，定价应为：11000×（1＋4.2‰）30×133/148=11210元/平方米。

本项目商业部分与三峡广场对比，定价应为：13000×（1＋4.2‰）12×133/134=13568元/平方米。

本项目商业部分与怡馨大厦对比，定价应为：10000×（1＋4.2‰）12×133/116=12057元/平方米。

利用相同的方法进行平街层价格模拟，可以得出：

与金诚广场模拟为：15248元/平方米

与融信商厦模拟为：25476元/平方米

与华宇广场模拟为：29203元/平方米

加权求和

考虑到上述项目与本项目的可比性，在定价加权中，根据上表中的设定值，可分别设定权为：

商业均价：金诚广场：20% 三峡广场：25% 融信商厦：20% 怡馨大厦：35% 平街层均价：华宇广场：30% 融信商厦：35% 金诚广场：35%

则项目与市场同类项目比较，合理商业均价为：

9802×20%+11210×20%+13568×25%+12057×35%=11814元/平方米 合理平街层均价为：

15248×35%+25476×35%+29203×30%=24475元/平方米

计算结果修正

11814元/平方米的结果是依据区域市场现有项目的情况计算得到的，但由于上述项目考虑了资本的时间因素，而采用预期收益法进行定价（在营销方面的表现就是价格相对虚高，销售速度较慢），与本项目较快的销售进度要求不尽相同。现就灭减市场价格虚高和达到快速营销回笼资金的目的，以0.90-0.96的修正系数区间（此区间通常是商业一次性付款方式的折扣）进行价格试算，11814×0.90＜实际价格＜11814×0.96，实际价格约在10633～11342元之间，（同理：平街层均价区间为：22028～23496）在现有的区域内商业市场有一定的竞争力。

商业租金价格模拟

诚然，租金价格是属于随行就市的变化，几乎每个月甚至于每天的租金市场行情都不一样。但是在做本项目商业租金价格模拟时，可以通过商业投资回报率，来反推估算本项目平街层的租金价格。

市场租金投资回报率的正常范围在8%～12%之间（投资回报率低于8%则说

明商业氛围不浓，不利于商业投资以及经营开展，高于12%，则说明不可预见性商业风险较大）。

投资回报率计算方式：

投资回报率=每平方米月租金×租用面积×12/销售单价×面积

由上述题设，和模拟的商业物业的销售单价，可以反推估算每平方米月租金。得出本项目商业平街层每平方米月租金区间范围是： 163元～245元

二、传统百货业策划思路

以综合性产品进行经营规划，面向全区以及整个重庆市场。

以市场先导者地位和角度发展，站在竞争市场的制高点，全面提升项目综合素质。

增强市场汇聚力与竞争力，实现持续发展战略。

项目发展前景广阔，投资价值更为显著。

以多种经营形式吸纳品牌企业进驻经营。

提供丰富的产品展示舞台以及创建理想的经营环境和商机，投资吸引力与价值更为显著。

营造浓厚的市场商业氛围，增强市场经济价值及市场汇聚力，形成强烈的投资氛围，全面促进销售和招商进程。具体运作如下：

强化本项目的市场投资前景，以及传统商业的经营规划，增强投资信心。 强化本项目地块发展前景及沙坪坝中心商业圈的发展前景。

借助品牌企业进驻本项目后，在人流、经营回报、品牌效应、市场收益等因素的全面素质提升，强化本项目的优势和特征。

强化本项目的价格升值空间，并与竞争市场的商业物业进行价格类比，突出

本项目的发展优势。

吸纳大型百货超市进驻，增加人流和自身品牌效应。

充分发挥本项目自身的品牌优势，带动销售及租赁的发展进程。

以优惠的招商措施吸纳大型零售业的进驻，借助其品牌效应和知名度，带动整体商场的销售。

附：重庆市内部分大型商家列表

名称 地址 电话 备注

重庆百货大楼 渝中区民族路2号 63841484

江北建新北路（现代广场） 67850487

杨家坪正街 68652947

沙坪坝区步行街 65343466

新世纪百货 渝中区青年路18号 63818611

渝中区民族路173号 63833946 伊之都

南坪万寿路

重庆商业大厦 渝中区八一路168号 63830235

晨光百货商场 九龙坡石桥埔 68614660

立丹百货 杨家坪 68432024

百盛购物中心 大坪长江二路77号 68898940

渝北商业大厦 江北区观音桥 67866776

南坪商业大楼 南坪 62803978

富安百货 两路口中山三路32号 63871888

重庆两百商场 两路口中山三路38号 63863697

麦德龙 南坪白鹤路101号 69028888

三、特色化、专业型的主题式商场功能定位

（一）背景简析

市场大势

整体商业形势发展良好，呈上扬趋势

同质化程度较高，竞争惨烈

特色化、专业型建设已引起重视

市场走向

市场经营需要全新理念的引导

人文化建设进一步加强并得以突出

品牌认知

风情式商务公寓的成功推出，使项目品牌一入市就产生了巨大的效应 现有的品牌仍需进一步的挖掘、提纯

竞争状况

地段成熟

特色化、专业型的商业定位，规避同质化竞争风险

突出项目差异化

消费群体

学生

区域内常住居民

周边单位员工

部分中层白领

问题

本项目商业的硬件配置尚有欠缺

周边商业物业空置量大，容易形成“克隆”模仿的同质竞争

（二）目标策略

营销目标

建立金沙国际的全面差异化形象

完成商业物业的销售、招商工作

品牌目标

特色化、专业型的主题式商场要求当前推广要为后续营运打好品牌基础 与消费者的沟通必须站在消费者的立场上

区域内其他商业物业在物质层面上的同质化或者“克隆”模仿性不足于造成其自身的优势

（三）功能划分

综上所述：相应的商业功能规划定位应根据沙坪坝现有商业状况以及面对的激烈竞争，大百货的经营形式存在着非常大的市场风险。因此，只有进行特色化、专业化的商业功能定位，才有可能独树一帜，与众不同。

类别 楼层 分层功能 分层要求 空间原则 装饰风格定位

商业车库 负4层 设备房和部分仓库

负3层 车库和仓库

负2层 车库

超市 负1层 商业超市 装修层次注意弱化“高档高价”的感觉 开放型 大通透 平价、中档、大众化概念；物化表现

体育精品层 平街层 体育精品店（主力店） 追求回头客、熟客；保留传统经营的优点，并插入适量的休闲功能 流线清晰、大循环与小循环、回路系统完善 后现代古典风格，重视符号（logo等）表现

2层 体育服装、鞋类等（主力店）

3层 大型运动器械、器材

休闲运动层 4层 健美操、国术等 突破商业生死线；克服人的疲劳；运动休闲表现强化； 开放、自由、轻松 中西结合

5层 小球类运动馆（乒球馆、台球馆、壁球馆）

6层

休闲中心 7层 书社和茶坊、小型餐饮服务 需垂直电梯直达，与扶梯形成双路配合 注重开放式与私密性的配合 以文化装饰和数量集中为特色 8层 精品自助型影像厅

1、分层阐述

商业车库

针对本项目的区位优势，可以推出大型车位，弥补细节型配套的不足。同时，利用车库特征，适当加入一定面积的仓贮空间，并且可以进行二次功能组合。 体育精品层

该层为项目主力店，是项目招商的重点。

休闲运动层

运动多元化，同时面对不同的消费群体，特别争取周边居民运动消费的固定化，从而带动整体人气，并反作用于主力店。

休闲中心

多种休闲元素的集中体现，没有餐饮嘈杂和迪厅喧嚣，满足不同休闲爱好的消费者，带动整体人气

2、楼层功能定位的说明

看点、购物、休闲、娱乐功能的统一

商业购物中心的人流是由购物、休闲、游逛三个部分构成的。一般情况下各占三分之一，但由休闲、游逛者存在意想和即兴购买，因此，实际购物人数会适度提升，消费能力将增强。

根据市商委的测算，一般情况下在购物时，儿童的疲劳时间为40～60分钟、成人为90～150。按此推算：消费者在商场内的停留时间不会超过2.5小时。超过这个时间就处于疲劳状态，导致消费者离开购物环境，终止交易活动。 基于上述两点，商业购物中心不仅要设施完善、服务上乘，而且要有众多的休闲空间和娱乐活动。消费者可以在这里购物，游乐。这样就消除了消费者的疲劳感、延长了驻留时间。这是目前传统商业所不能比拟的。

围绕着运动休闲的概念设计

沙坪坝区特定的主流消费群体，学生、常住居民的特点决定了特色化、专业型的经营走向。体育运动型产业结构正是适合了他们的要求。

随着人们物质生活水平的提高，人们的饮食结构和生活习惯正在发生变化，自然健康的生活目标成为人们的追求。消费也由传统的食品、日常用品转移。运动休闲的产业经营越来越为生活“亚健康”的人们所接受。

面对这一消费特征和发展趋势，把主题式商场的主题定位为运动休闲极有必要，有利于克服本项目自身商业裙楼较高的难点，有利于日后良好的经营业绩的产生，有着良好的发展前景。

小结

体育运动休闲的特色化、专业型的主题与本项目自身商业特征契合。

立足于商业部分主题定位的差异化，抢占市场先机，打开有利局面，并可以有效的规避“克隆”模仿性的同质化竞争风险。

四、商业部分采用自营方式的思考点

思考点一：在目前市场整体商业裙楼较冷的情况下特色化、专业型的主题定位可能使营销周期延长

周期拉长不利于现阶段商业部分的发展，而且对商务公寓的租赁绩效会有影响。因此，应优先确立主力店的营销工作。具体可采用以优惠的招商措施吸纳大型专业体育零售业的进驻，充分借助其品牌效应和知名度。

休闲娱乐的设施配备的经营成本相对不高，因此在不影响整体工作的进程情况下，可以进行自营。

思考点二：引导型商业物业进行自营返租

引导性商业业态经营可考虑由物业发展公司自行经营，业主受益的“返租”方式，使业主、住户受益。

增强了商业部分规范性引导，与项目整体氛围相附合。

第四部分 现阶段工作进行(略)

根据上述要求，现阶段的工作主要从两方面入手：

（一）营销资料、招商资料的准备

销售手册的准备

宣传折页

商场平面图

统一的销讲词

选用建筑材料

商业物业管理说明

销售现场管理

项目形象维护

人员管理

销售文件的配合

现场卖场日常管理

（二）对象招商企业联系 重庆本地知名休闲用品商家 商家附表：

休闲娱乐场所附表：

外区域商家

传统经营知名商家名录（附表） 体育专业商家（附表）