办 理 房 地 产 项 目 建 设 立 项 所 需 资 料:
1 、《***开发工程立项申请表》（一式两份）；
2、申请房地产建设立项报告；
3、企业法人营业执照或商业登记；
4、房地产开发企业资质证书，合作开发的项目需提供合作协议；
5、开设项目资本金帐户和办理投资商的资信证明（公司信用和帐户内资金情况）
6、通过招标投标取得土地的，需提供《成交确认书》；
7、项目的可行性报告；
8、小区环境、小区排污的可行性意见；
9、解决小区住户子女教育的协议书；
10、项目的初步设计方案、投资规模和开发计划；
11、项目选址意见书和选址红线图；
12、项目位置图和界限现状地形图；
注：以上第5项资料需提交原件和复印件，原件核对后退还，2、8、9项资料需提交原件，3、4、6、7、10-12项资料需提交复印件，2-11项资料统一用A4纸按以上顺序装订成册。
1、市场条件判断
开发商需要在项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性。和对该项目的定位有个宏观的思考。因为商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题：如果某个地区的社会生产力水平比较低，人们的收入水平不高的话，投资商再有实力，也不可以在该地区投资建设大型商业房地产项目。
2、项目位置选择
商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。商业房地产鉴于其功能特点，对位置和周边条件的要求与普通房地产相比有过之而无不及。一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产则不同，所要解决的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增，也会发生锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。针对不同的项目有不同的确定方案，开发商可以组织自己的团队进行该项工作的研究分析，也可以委托专业咨询机构进行选址。
3、判断可发展规模
在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。
例：位于北京崇文门的新世界商场一期可出租面积达74000平方米，二期可出租面积达43000平方米，一期19xx年投入运营后，生意兴隆，但二期20xx年开业后，二期长期经营状况不佳，管理商开始认为是因为商品组合不同的原因，
但一、二期商品组合调整后二期依然经营状况不良。直到最近，二期经营状况才得到改观。其实新世界二期运营不佳的原因在于市场规模判断不准确：崇文门地区在20xx年尚不足以支撑面积十多万平方米的商业，这说明开发商对市场可支撑的发展规模的判断不够准确。该项工作属于微观判断，很多咨询机构分析时使用的方法是：以市场调查为基础，建立相关分析模型，测算出该项目地址可能发生的客户流量，依据对所在地区人均零售消费额的判断，可以测算出该项目可能的零售额，再参照所在地区商业设施每平方米平均零售额，即可以得出该项目地可发展商业房地产项目的规模。不同的咨询机构在进行上述分析时因为基础数据信息取得的渠道不同，分析结果可能有很大的不同。比如，有些咨询机构在为商业房地产项目做市场分析时采用政府年鉴作为基础信息，并在分析过程中采用较多基于其市场经验的假设，该种分析方法有其优点，但缺点也是很明显的。某些以市场调查为主业的咨询机构在做商业房地产项目的市场分析时充分发挥其优势，依靠其大量调查信息，建立全方位分析模型对项目的市场潜力进行分析判断，假设较少，结论更具有时效性。个人认为最好是上述两种咨询机构的融合。在做完市场咨询及可承受发展规模的研究后，需要依据项目特定位置、市场潜力、商圈分析等资料对项目的客户定位进行阶段性判断。虽然在此阶段完成该项工作有存在偏差的可能性，但需要做初步确定，同时在后面的环节中可以作出丰富和调整。
4、项目土地取得及政府许可
完成商业房地产项目市场前景及可发展规模的分析后，将面临项目土地取得及政府许可的问题。土地取得指投资商按照与政府土地主管部门商定的价格从政府土地部门得到相应地块一定期限的土地开发使用权。政府许可指向政府相关主管部门申请建设商业房地产项目，并得到政府相应计划委员会、规划局、商业委员会等政府机构的批准等。
内容摘要：商业房地产开发投资具有投资规模大、回收期长、高风险、高收益的特点，采用合适的融资方式是商业房地产开发投资成功的前提。项目融资是一种新的融资方式，具有非公司负债型融资和风险分担的特点。二者的结合是商业房地产开发的一个全新课题。
商业房地产开发融资的特点
从20xx年开始，商业房地产在我国飞速发展。统计数字表明，20xx年，随着中国加入世贸，国内商业地产的资金比重陡增11.8％。一波商业房地产开发投资的浪潮在我国已经展开。商业房地产开发投资要求巨大的资金投入。投资规模大、投资回收期长是房地产开发投资的共性，但商业房地产对资金的要求尤为突出。购物中心、特色商业区、Shopping mall等的建设一般都需要大量的资金，而且，商业房地产经营一般还要经过2～3年的过渡期，需要有雄厚的资金准备。因此，资金问题，历来都是开发商最为关注和颇费心机的问题。任何一家商业房地产开发公司，能否介入商业房地产市场，除了取决于其技术能力、管理经验以及它在以往的房地产发展过程中赢得的信誉外，还取决于其筹措资金的能力和使用资金的本领。许多开发商都是因为资金问题对商业房地产望而却步。商业房地产具有高风险、高收益的特性。商业房地产的收益主要来源于租金收入，而能否获得租金很重要的在于物业价值的上升。目前在我国的许多城市尤其是大都市，商业竞争已经趋于白热化，商业经营的不确定性增大。同时在商业房地产很长的投资回收期内，周边经济环境、交通状况、人流状况、居住人群乃至政府的政策都会对收益产生极大的影响。而且，商业房地产经营过渡期的存在使开发商在这一期间内随时可能面临调整和亏损。因此，商业房地产经营的风险相当大。但是，与此同时，随着我国经济的飞速发展，而经济结构处于转型期，商业房地产开发投资中又蕴涵着巨大的商机。商业房地产的上述特性说明能否筹集到足够的资金是商业房地产开发投资实施的前提，能否有足够长时间的灵活可用资金是商业房地产战胜风险的保障，并且应该做好投资失败分散风险的准备，否则一次失败对商业房地产开发企业可能是致命的打击。
项目融资的概念和特点
项目融资理论国际上产生于20世纪80年代，90年代开始实践运用。自从19xx年3月FASB对项目融资进行正式界定之后，一直是国际金融界关注的热点之一。 “项目融资”是一个特定的金融术语，是“为一个经济实体安排的融资其贷款人在最初考虑安排贷款时，满足于使用该经济实体的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，并且满足于使用该经济实体的资产作为贷款的安全保
障”。
中国银行的网站上，将项目融资界定为：“项目融资即项目的承办人（即股东）为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物。该融资方式一般应用于现金流量稳定的发电、道路、铁路、机场、桥梁等大型基建项目，目前应用领域逐渐扩大，例如已应用到大型石油化工等项目上。” 传统的融资方式是一个公司主要利用自身的资信能力安排融资。外部资金拥有者在决定是否投资或是否提供贷款时的主要依据是公司作为一个整体的资产负债、利润及现金流量状况，对具体项目的考虑是次要的。项目融资是为一个特定项目所安排的融资，贷款人在最初考虑安排贷款时，以该项目的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，以该项目资产抵押作为贷款的安全保障。如果项目的经济强度不足以保障贷款安全，则贷款人可能需要借款人以直接担保、间接担保或其它形式给予项目附加的信用支持。
项目融资至少有项目发起方、项目公司、资金提供方三方参与；项目发起方以股东身份组建项目公司；资金提供方为项目公司提供资金（或投资者购买项目债券）；资金提供方（债券投资者）主要依靠项目本身的资产和未来的现金流量作为还款保证，原则上对项目发起方项目以外的资产，没有追索权或仅有有限追索权。一般而言，项目融资有如下几个特点：项目导向、无追索或有限追索(non-recourse or limited-recourse)、风险分担、非公司负债型融资
(off-balance finance)、贷款的信用支持结构多样化、融资结构复杂，融资成本较高、充分利用税务优势，降低融资成本。项目融资的根本特征就是融资不仅仅是依靠项目发起人的信用保障或资产价值，贷款银行主要依靠项目本身的资产和未来的现金流量来考虑贷款偿还保证。因此，项目融资风险分担，及对项目融资采取周密的金融安排，并将此项目有利益关系的各个方面的承诺和各种形式的保证书结合起来，不使任何一方承担项目的全部风险，是项目融资活动的重要内容。项目融资的参与者一般包括：项目发起人(project sponsors)、项目公司（project company）、贷款银行(lending bank)、产品购买者或设施使用者(buyers or users)、工程承包商(contractors)、设备、材料、能源供应商(suppliers)、融资顾问(financial adviser)、法律与税务顾问(law or tax
adviser)、有关政府机构(host government)、保险公司（insurers）、租赁公司（leasing company）、信用评级公司(ratings)。
项目融资与商业房地产的结合
目前我国商业房地产资金主要来自于房地产开发商、商业经营者自身的积累和传统的外源融资方式。开发商自身资金积累主要是指开发企业自身的资金和以企业为基础的股权融资，前者积累过程相当缓慢，而后者目前在我国利用有限。传统的外源融资主要是银行贷款、信托投资、承包商带资承办等，其中尤以银行贷款为主。而银行贷款提供资金的数量和使用期限都有严格的限制。银行贷款项目的风险首先是由开发企业完全承担，然后由银行承担，非常不利于风险分散。而项目融资具有融资金额巨大、风险分担的特点，对于大型的商业房地产项目可以考虑采用项目融资的方式，来实现融资目标和风险屏蔽的作用。
目前，项目融资在我国处于起步阶段，项目融资在传统意义上并不用于商业房地产项目融资，主要用于三大类项目：一是资源开发项目，如石油、天然气、煤炭、铀等能源资源，铜、铁、铝、钒土等金属矿资源以及金刚石开采业等均可成为项目融资的对象。二是基础设施项目。三是制造业项目，如大型轮船、飞机等。招商银行将项目融资的使用范围界定为：“项目融资主要用于需要巨额资金、投资风险大而传统融资方式又难以满足但现金流量稳定的工程项目，如天然气、煤炭、石油等自然资源的开发，以及运输、电力、农林、电子、公用事业等大型工程建设项目。”传统意义的项目融资需要现金流量稳定，而商业房地产的现金流量却具有波动性，因此，如何利用项目融资的优点为商业房地产项目融资，创造为商业房地产量身定做的项目融资模式是解决问题关键所在。主要内容为以下几个方面：
1、如何实现有限追索 追索的形式和追索的程度，取决于贷款银行对一个项目的风险的评价以及项目融资结构的设计。应该根据具体的商业房地产项目的风险系数、投资规模、投资结构、开发阶段、经济强度、市场安排以及投资者的组成、财务状况、生产技术管理、市场销售能力来安排。尤其取决于商业房地产开
发企业自身的实力和项目的市场前景。
2、如何分担项目风险 风险分担是项目融资的突出优点，应该在投资者、贷款银行以及其他与项目利益有关的第三方之间有效地划分项目的风险，风险分担的程度取决于各方的实力和在项目开发中的利益对比。
3、如何利用项目的税务亏损来降低投资和融资成本 商业房地产项目前期投资巨大，可以考虑如何通过合并纳税来获得前期税收上的利益。
4、如何实现投资者对项目百分之百的资金要求 项目融资中股本资金的注入方式比传统的公司融资更为灵活，但在设计融资结构时应最大限度地控制项目的现金流量，保证现金流量不仅可以满足项目融资结构中正常债务部分的融资要求，而且还可以满足股本资金部分融资的要求。
5、如何处理项目融资与市场安排之间的关系 对于一般的项目融资而言，长期的市场安排是实现有限追索项目融资的一个信用保证基础，但是商业房地产市场前景难以确定，因此，在风险分担时，项目投资方应该给予债权人一定的保证。
6、如何结合项目投资者的近期融资战略和远期融资战略 长期融资的时间有的可达20年之久，但一般的投资者出于对当地的投资领域不熟悉采取谨慎之策,仅仅把融资当作是一个过渡，所以时间不会太长。而且由于种种情况的变化很可能涉及到“重新融资问题”的出现，其难易程度是根据融资结构的不同决定的。
7、如何实现投资者非公司负债型融资的要求 这是商业房地产项目融资的核心内容。
项目的基本融资模式主要有三方面的特征：
在贷款形式上。一个有限追索或无追索的贷款；购买项目一定的资源储量和产品。
在信用保证上。要求对项目的资产拥有第一抵押权，对于项目的现金流量具有有效的控制；要求把项目投资者一切与项目有关的契约性权益转让给贷款银行；要求项目成为一个单一业务的实体，除了项目融资安排外，限制该实体筹措其他债务资金；对于从建设期开始的项目，要求项目投资者提供项目的完工保证；市场方面，要求项目具有类似“无论提货与否均需付款”或“提货与付款”性质的市场合约安排。
在时间结构上。无论融资方案如何复杂，其包括的两个阶段是：项目的建设、开发阶段和项目的经营阶段。几种具有代表性的融资模式有：投资者直接安排融资的模式；投资者通过项目公司安排融资的模式；以“设施使用协议”为基础的融资模式；以“杠杆租赁”为基础的融资模式；以“生产支付”为基础的融资模式；以“黄金贷款”为基础的融资模式； BOT 项目融资模式。
在这些融资方式当中，商业房地产融资可以采用通过组建项目公司进行融资的方式。包括通过项目公司、项目子公司、合伙制结构三种模式：
一、通过项目公司安排融资 由投资者共同投资组建一个项目公司，以项目公司的名义建设、拥有、经营项目和安排有限追索融资。项目建设期间，投资者为贷款银行提供完工担保。第一，项目投资者根据股东协议组建项目公司，并注入一定的股本资金；第二，项目公司作为独立的生产经营者，签署一切与项目建设、生产和市场有关的合同，安排项目融资，建设经营并拥有项目；第三，项目融资安排在对投资者有限追索的基础上。在项目建设期间，投资者为贷款银行提供完工担保。
二、投资者通过项目子公司安排融资 建立项目子公司，以该子公司的名义与其它投资者组成合资结构安排融资。由于项目子公司缺乏必要的信用记录，可能需要投资者提供一定的信用支持和保证。第一，容易划清项目的债务责任；第二，项目融资有可能被安排成为非公司负债型的融资；第三，在税务结构安排上灵活性可能会差一些。
三、投资者通过合伙制项目安排融资 通过项目公司安排项目融资的优点：法律关系较简单，便于银行就项目资产设定抵押担保权益，融资结构上较易于被贷款银行接受、投资者的债务责任清楚，项目融资的债务风险和经营风险大部分限制在项目公司中，易实现有限追索和非公司负债型融资、可利用大股东的资信优势获得优惠的贷款条件、项目资产的所有权集中在项目公司，管理上较灵活，项目公司可直接运作项目，也可仅在法律上拥有项目资产，而将项目运作委托给另外的管理公司。通过项目公司安排项目融资也有一些缺点：缺乏灵活性，很难满足不同投资者对融资的各种要求，主要表现在：在税务安排上缺乏灵活性；债务形式选择上缺乏灵活性，虽然投资者可以选择多种形式进行投资，但由于投资者难以直接控制项目现金流量，各个投资者难以单独选择债务形式。
商业地产（含地块）项目全程策划开发方案服务模式的主要内容
1、 商业项目立项市场调研论证服务
2、 商业项目开发策划服务
3、 商业项目环境及空间规划设计服务
4、 商业项目管理团队建设与培训服务
5、 商业项目招商前的广告策划推广服务
6、 商业项目业态业种规划服务
7、 商业项目楼层规划布局服务
8、 商业项目价格定位法则服务
9、 商业项目楼盘销售价格定位服务
10、商业项目销售中心与招商处的策划建设包装服务
11、商业项目招商服务
12、商业项目连锁品牌主力店及次主力店的招商引进服务
13、商业项目商户进驻二次装修设计与指导规划服务
14、商业项目及商场商户经营理念修正服务
15、商业项目及商场开业前期的员工招聘与强化训练服务
16、商业项目及商场盛大开业策划推广服务
17、商业项目及商场管理平台及管理体系建设服务
18、商业项目及商场日常销售运营管理服务
19、商场促销推广法则服务
20、商业地产及房地产单盘销售代理服务。
商业地产项目主要服务对象
→房地产楼盘销售代理
→大型百货商场
→主题商场
→购物中心Shopping Mall
→百货超市
→连锁超市
→专业市场
→步行街
→复合型商业（商办+商住+商务酒店+洗浴中心+商场+写字楼）
→社区商业（社区购物中心+社区商业街+休闲娱乐商业+旅游商业地产+购物公园） →超级市场
→批发市场
→综合性市场
→商业步行街（商业街+步行街+专业街+特色街）
→商业地产及商场咨询诊断
正处于亏损的商业地产及商场进行诊断分析、调研论证、检查梳理、确定问题、改造重组、策划设计、包装推广，引进实力品牌商家进驻支持，使其该亏损的商业项目通过重组、导入新的运营管理模式、改变经营理念、提高经营档次、达到扭亏为盈之目的。
商业项目全程策划开发＊规划设计＊商场招商及商场营运管理等主要工作节点： ㈠商业项目市场调研部分：
① 房地产开发商的商业项目所在地的宏观经济指标和政府政策支持力度分析；
② 项目的商业市场形成格局及环境分析；
③ 投资客、商贾及市场需求分析；
④ 人口及消费者习性分析；
⑤ 竞争对手分析；
⑥ 商业项目的SWOT分析；
⑦ 商业项目的市场份额及未来预测分析；
⑧ 商业项目开发的可行性标的分析；
㈡商业项目开发发展战略部分：
① 总体发展思想定位；
② 主题规划定位；
③ 建筑产品风格定位；
④ 经营理念定位；
⑤ 项目管理体系定位；
⑥ 投资资金运作定位；
㈢结合设计单位对商业项目提出合理的规划设计建议：
① 商业项目规划设计理念；
② ②本商业规划设计的市场依据；
③ ③市场总体形象设计；
④ ④商业项目环境景观概念设计；
⑤ ⑤商业项目经营风格设计；
⑥ ⑥建筑产品整体风格设计；
⑦ ⑦工程总造价及工程进度预计；
㈣商业项目商业部分之功能定位部分：
① 商业项目商业业态组合规划定位；
② ②商业业态选择及资源整合；
③ ③商业业态分配的黄金法则{购物：娱乐：餐饮}；
④ ④商业业态规划组合统一形象原则；
⑤ ⑤商场目标商贾及主力店的选择及组合；
⑥ ⑥商场主力店及次主力店多元化经营组合原则{租赁：联营：加盟：自营}；
㈤项目整体策划推广营销核心策略（做政策、做文化、做内涵、概念）
① 商业楼盘主题定位炒作策略；
② ②商业楼盘及商场借助品牌主力店概念炒作策划方案；
③ ③楼盘销售整体策划推广方案和大客户大体量租赁策划方案；
④ ④楼盘价格定位法则及价格定位策略；
⑤ ⑤销售概念和促销技巧策划方案；
⑥ ⑥商场项目招商的投资客、商贾、准客户锁定策略；
⑦ ⑦商业项目开盘模式及广告卖点策划方案；
⑧ ⑧商业楼盘租售并举策划方案；
⑨ ⑨商业项目销售及招商的新闻发布会；
⑩ ⑩商业尾盘营销策划策略；
㈥项目商业招商推广法则（商场招商与楼盘销售互动进行，形成互带互补形式） ① 楼盘售楼处、商场招商处现场设计包装方案；
② ②商场招商优惠政策及招商技巧制定；
③ ③商场招商宣传卖点、广告语及广告策划推广方案；
④ ④商场楼层平面规划设计；
⑤ ⑤商场招商准客户的确定及目标客户的邀请策略和洽谈技巧（本地周边外地）； ⑥ ⑥商场招商的业态业种的划分与规划布局图；
⑦ ⑦商场招商价格制定法则及提升策略；
⑧ ⑧商业项目合同及其他招商文本的形成；
⑨ ⑨商场招商履约金、租金收取办法；
⑩ 商场招商人员及其他有关人员的陆续招聘与培训；
⑾商场VI 、CI导视系统；
⑿商业楼盘销售与商场招商互为一体的广告策划及宣传品的制作与发放策略； ⒀商场招商开幕日活动庆典策划；
⒁商场招商中期的新闻发布会策划方案；
⒂商场招商后期的目标性招商及异地招商策划方案；
⒃商场品牌商家招商原则；
⒄商场投资者及商贾合同签订并收取全额租金；
⒅商业项目及商场项目开业期的进一步确定；
㈦商场项目投资客、商贾进驻装修方案期：
① 跟据商场项目总体进度逐步安排商户及主力店尽量提前进驻装修；
② 商场专柜及其他行业装修方案的审核；
③ 协助各商户制定统一设计装修方案；
④ 制定各类经营者装修期限按时完成商场商户的二次装修计划；
⑤ 商场项目的导视、导购、防盗监控及内外装饰氛围的规划与设计营造；
㈧商业项目及商场工程竣工商业部分盛大开业策划方案：
① 商场开业前商户培训方案；
② 商场品牌主力店商户及各专柜上货期
③ 商场开业前的商户商品营销（促销）策划方案；
④ 商场开业前组织商户培训期；
㈨商场项目开业后的运营方案及管理方案的制定：
① 跟据商业项目及商场的实际情况制定管理制度并在一月内完成团队建设之实战管
理培训；具体培训内容：《商场管理制度》《商户管理手册》《总经理＊店长职责》《营运部作业流程》《收银员管理手册》《防损员管理制度》《员工管理手册》《及促销销售技巧方案》等；
② 员工技能培训计划与培训实施方案；
③ 制定五统一管理模式；
㈩商业项目投资分析：
① 商业项目及商场总投资分析与评估；
② 商业项目及商场预期的期望值指标预算；
③ 商业项目及商场预计收入报表；
④ 商业项目及商场资金流量表；
⑤ 商业项目及商场资产负债预计表。