房地产开发项目立项
   ——房地产项目立项审批新特点、立项基本要求及政府投资项目的审批

房地产开发公司在进行企业工商登记，并取得开发资质且通过招标、拍卖、挂牌等方式取得了建设用地使用权后，即可依法申请项目立项。项目立项是项目决策阶段中最后一个环节，经过对项目建设上的必要性、协调性，技术上的可行性、先进性，经济上的合理性、效益性进行详尽、科学地论证，投资者认为可行，决定项目上马，而报请投资主管部门审批、核准或备案的程序。

一、房地产项目立项审批的新特点

20##年7月16日，国务院颁布了《国务院关于投资体制改革的决定》。这一决定改变了我国传统的投资体制，完善了社会主义市场经济体制，落实了企业的投资决策权，发挥了市场配置资源的基础作用，规范了政府行为。随着国务院这一文件的实施，新的投资体制呈现以下特点：

(一)改革项目审批制。彻底改革现行不分投资主体、不分资金来源、不分项目性质，一律按投资规模大小分别由各级政府及有关部门审批的企业投资管理办法。对于企业不使用政府投资建设的项目，一律不再实行审批制，区别不同情况实行核准制和备案制。其中，政府仅对重大项目和限制类项目从维护社会公共利益角度进行核准，其他项目无论规模大小，均改为备案制。对于企业使用政府补助、转贷、贴息投资建设的项目，政府只审批资金申请报告。

(二)规范政府核准制。要严格限制政府核准制的范围，并根据变化的情况适时调整。国务院于20##年颁布了《政府核准的投资项目目录》(以下简称《目录》)，其中所列项目，是指企业不使用政府性资金投资建设的重大和限制类固定资产投资项目，分为农林水利、能源、交通运输、信息产业、原材料、机械制造、轻工烟草、高新技术、城建、社会事业、金融、外商投资、境外投资共计十三个类别，这些项目投资需要通过政府核准。

企业投资建设实行核准制的项目，仅需向政府提交项目申请报告，不再经过批准项目建议书、可行性研究报告和开工报告的程序。对于外商投资项目和境外投资项目，政府还要从市场准入、资本项目管理等方面进行核准。

(三)健全备案制。对于《目录》以外的企业投资项目，实行备案制，除国家另有规定外，由企业按照属地原则向地方政府投资主管部门备案。备案制是一项告知性服务措施，其具体实施办法由省级人民政府自行制定。国务院投资主管部门要对备案工作加强指导和监督，防止地方政府投资主管部门以备案的名义变相审批。

房地产投资项目备案制度

一、责任单位

湖南省发展和改革委员会投资处

二、责任人

投资处实行处长负责下的岗位分工责任制，处长主持处内全面工作，并对本处工作负全面责任，处内其他同志按照岗位分工，分别承担各自的工作任务。房地产投资项目备案责任人为处长、分管副处长、承办人。承办人设立A、B角，主办人A角，协办人B角，当A角不能承担工作任务时由B角承担。

三、办事依据

1、《国务院关于投资体制改革的决定》（国发[2004]20号）；

2、《湖南省人民政府贯彻国务院关于投资体制改革决定的实施意见》（湘政发[2005]11号）；

3、湖南省人民政府办公厅关于印发《湖南省企业投资项目备案暂行办法》的通知（湘政办发[2005]36号）。

四、办理条件

1、房地产开发项目符合法律法规；符合国家产业政策和宏观调控政策；符合行业准入标准；属于实行备案管理工作的项目范围。

2、中央在湘、省属及控股房地产企业，以及其它在省工商局注册登记的房地产开发企业投资项目在湖南省发展和改革委员会办理备案。

3、房地产开发企业承担房地产开发项目，应当符合的资质规定：四级资质或者暂定资质企业，承担开发项目的建筑面积不得超过5万平方米；三级资质企业，承担开发项目的建筑面积不得超过15万平方米；二级资质企业，承担开发项目的建筑面积不得超过25万平方米；一级资质企业，承担开发项目的建筑面积不受限制。

五、申请材料

1、房地产开发项目备案申请书一式五份及备案申请表；

2、房地产开发公司有效营业执照、资质证书；

3、国土部门意见；

4、规划部门意见；

5、银行出具的资本金证明。

六、办理程序

(一)受理

从委办公室受理窗口接收项目申请资料，并根据处内分工分送承办人，承办人根据相关规定，分别作出以下处理：

1、申请材料存在可以当场更正的错误的，允许申请人当场改正；

2、申请材料不齐全或者不符合法定形式，需要补正有关材料的，当场或在五日内告知申请人需要补正的全部内容，逾期不告知的，自收到申请材料之日起即为受理；

3、申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照本行政机关的要求提交全部补正申请材料的，受理备案申请。

(二)审查

承办人进行初审。

1、对受理的申报材料是否符合法定条件和标准进行初审。

2、按照备案条件对申请人材料内容进行合法性、真实性审查。

3、提出初审意见，报处长复审。

4、处长进行复审。

按照备案条件，对申请材料和初审意见进行审核，对符合条件的，提出同意意见，报委分管副主任审定。对不符合条件的，提出不同意的意见及理由，将申办材料退回受理窗口。

(三)决定

分管副主任根据法定条件、标准和主办处室审查意见，作出是否准予备案的决定。对符合法定条件、标准的，签发同意备案的意见；对不符合法定条件、标准的，签发不予备案的意见，并写明不予备案的理由。

(四)送达与公告

委办公室将委领导签字同意印发的文件编号，送文印室印制，加盖本行政机关印章后寄送申请人，同时抄送相关部门。按有关规定在委公务信息网等媒体上发布。

七、办理期限 

湖南省发展和改革委员会在受理备案申请后10个工作日内，作出是否予以备案的决定。由于特殊原因确实难以在10个工作日内作出决定的，经分管副主任批准，可延长5个工作日，但应及时书面告知申请人，并说明延期理由。

八、监督管理

（一）建立完善处务会制度，处内根据分工，每个办事环节经办人都要签名，处内全程记录办理过程并归档保存。

（二）处室内部对本制度的执行情况进行经常性的自检自查。

（三）委机关有监督检查职能的部门对本制度执行情况进行监督检查，每半年不少于一次。

（四）通过公开公示的形式接受社会监督。

（五）接受人大、政协等方面的监督检查。

（六）省纪委监察厅派驻机构对本制度的执行进行全面监督检查。

九、责任追究

（一）过错责任内容

行政审批人员在行使职权过程中，有下列情形之一的，必须追究责任：

1、对符合条件的申报项目不予受理的。

2、对不符合条件的申请准予批准或者超越法定职权批准的。

3、违反法定程序作出决定的。

4、不按法定期限办理的。

5、滥用职权、玩忽职守的。

6、利用职务之便，索取或者收受他人财物的。

7、私自泄露申请单位有关应予保密的项目信息的。

8、有其它过错行为的。

（二）责任主体认定

行政审批人员在工作过程中，故意违规、违法办理或者因过失造成严重后果的，按下列条款确定责任：

1、承办人故意违规、违法的，由承办人承担责任。

2、两人以上共同行使职权造成过错的，主办人承担主要责任，协办人承担次要责任，共同主办共同承担全部责任。

3、处内集体讨论决定的行为出现过错的，处长为责任人。

4、行政行为经有关领导批准出现过错的，追究批准人的领导责任。

（三）追究形式

1、处以下（含处级）有关责任人违反本规定，情节较轻的，由委机关纪检监察机构责令改正，进行诫勉谈话或给予通报批评；情节较重的，依法给予相应处分，并调离现有工作岗位，一年内不得从事与该岗位性质相同或相近的工作。

2、副厅级以上有关责任人违反本制度的，依据有关规定处理。

3、上述责任人违反制度规定，构成犯罪的，移交司法机关处理。

第二篇：房地产开发立项

1、流程图没有，但可以告诉你开发程序；

2、（1）拿地（2）办理国有土地使用证；（3）办理建设用地规划许可证；（4）立项、规划设计、施工设计、规划审批、施工图审批、消防审批、气象审批、人防审批、环保审批、规费交纳（5）办理建设工程规划许可证；（6）工程招投标；（7）办理建设工程施工许可证；（8）进场施工；（9）办理物价审批、物业管理招投标、白蚁防治审批、面积测绘；（10）办理商品房销（预）售许可证；（11）销售、施工、竣工、交付。

3、这是一个大致的程序.

房地产开发有哪些流程?

第一部分，房地产开发公司的准备工作

在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

第二部分，行政审批部分

根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。

一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：

1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。

5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

6、规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、人防办进行人防工程建设布局审查。

2、国土资源局办理土地预审。

3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。

5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：

1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。

3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

5、国土资源局进行用地预审。

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、公安消防支队进行消防设计审查。

2、人防办进行人防设施审查。

3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。

五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建设单位办理施工报建登记。

2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。

3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：

由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。

开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

1、以下证明材料：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；

3、工程施工合同；

4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。

2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。

3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。

4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。

第三部分 房地产项目权属初始登记阶段

1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。

2、开发商应提交材料：

（1）申请书；

（2）企业营业执照；

（3）用地证明文件或者土地使用权证；

（4）建设用地规划许可证；

（5）建设工程规划许可证；

（6）施工许可证；

（7）房屋竣工验收资料

（8）房屋测绘成果；

（9）根据有关规定应当提交的其他文件。

以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。

房地产开发程序

一、立项审批

1 、项目立项申请报告书（原件一份）

2 、项目建议书或项目可行性研究报告（一份）

3 、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书（一份）

4 、项目建设投资概算（一份）

5 、银信部门出示的资金证明（原件一份）

6 、企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房地产项目需提供资质证明一份）

7 、项目地形图（一份）

8 、有关职能部门的意见。

二、规划设计

1 、由市规划局根据城市总体规划和立项文件核发勘察设计红线，提供规划设计条件。 2 、建筑设计分为三个阶段，即方案设计、初步设计和施工设计。

3 、市城建局负责联系市有关部门对初步设计进行会审批复。

三、建设工程报建

（一）建设工程报建，首先要提供如下资料到建委办理登记手续。

1 、计划部门核发的《固定资产投资许可证》或主管部门批准的计划任务书； 2

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5 、规划部门核发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》； 、国土部门核发的《国有土地使用证》； 、符合项目设计资格设计单位设计的施工图纸和施工图设计文件审查批准书； 、人防办核发的《人民防空工程建设许可证》；

6 、消防部门核发的《建筑工程消防设计审核意见书》；

7 、防雷设施检测所核发的《防雷设施设计审核书》；

8 、地震办公室核发的《抗震设防审核意见书》；

9 、建设资金证明；

10 、工程预算书和造价部门核发的《建设工程类别核定书》；

11 、法律、法规规定的其他资料。

（二）公开招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。

1 、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；

2 、建设工程施工公开招标申请表；

3 、建设工程监理公开招标申请表。

（三）邀请招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。

1 、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；

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5 、建设工程施工邀请招标审批表； 、建设工程监理邀请招标审批表； 、工商部门签发的私营企业证明； 、法人营业执照；

6 、其他申请邀请招标理由证明。

（四）直接发包的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。

1 、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；

2 、建设单位申请安排建设工程施工单位报告；

3 、建设单位申请安排建设工程监理单位报告；

4 、工商部门签发的私营企业证明；

5 、法人营业执照；

6 、建设工程直接发包审批表。

（五）办理建设工程质量监督，要提供如下资料到质监站办理手续。

1 、《规划许可证》；

2 、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；

3 、工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；

4 、施工合同及其单位资质证书复印件；

5 、监理合同及其单位资质证书复印件；

6 、施工图设计文件审查批准书；

7 、建设工程质量监督申请表；

8 、法律、法规规定的其他资料。

（六）办理建设工程施工安全监督，要提供如下资料到安监站办理手续。

1 、建设单位提供的资料：

（１）工程施工安全监督报告；

（２）工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；

（３）工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；

（４）工程项目地质勘察报告（结论部分）；

（５）施工图纸（含地下室平、立、剖）；

（６）工程预算书（总建筑面积、层数、总高度、造价）；

2 、施工单位提供的资料：

（１）安全生产、文明施工责任制；

（２）安全生产、文明施工管理目标；

（３）施工组织设计方案和专项技术方案；

（４）安全生产、文明施工检查制度；

（５）安全生产、文明施工教育制度；

（６）项目经理资质证书复印件，安全员、特种作业人员上岗证原件和复印件； （７）现场设施、安全标志等总平面布置图；

（８）购买安全网的合格证、准用证#5@p原件和复印件；

（９）建设工程施工安全生产责任书；

（ 10 ）建设工程施工安全受监申请表；

（ 11 ）法律、法规规定的其他资料。

（七）领取《施工许可证》，除第（一）条规定提供的资料外，要补充如下资料到建委办理手续。

1 、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；

2 、工程监理中标通知书和工程监理合同；

3 、施工单位项目经理资质证书（桩基础工程要提供建设行政主管部门核发的桩机管理手册）；

4 、使用商品混凝土《购销合同》或经建设行政主管部门批准现场搅拌的批文； 5 、质量监督申请安排表；

6 、安全监督申请安排表；

7 、建设工程质量监督书；

8 、建设工程施工安全受监证；

9 、施工许可申请表；

四、建设工程竣工验收

（一）建设工程竣工验收，要提供如下资料到质监站审核，质监站在 7 个工作日内审核完毕；建设单位组织有关单位验收时，质监站派员现场监督。

1 、已完成工程设计和合同约定的各项内容；

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5 、工程竣工验收申请表； 、工程质量评估报告； 、勘察、设计文件质量检查报告； 、完整的技术档案和施工管理资料（包括设备资料）；

6 、工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；

7 、地基与基础、主体砼结构及重要部位检验报告；

8 、建设单位已按合同约定支付工程款；

9 、施工单位签署的《工程质量保修书》；

10 、市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料；

11 、规划部门出具的规划验收合格证；

12 、公安、消防、环保、防雷、电梯等部门出具的验收意见书或验收合格证； 13 、质监站责令整改的问题已全部整改好；

14 、造价站出具的工程竣工结算书。

（二）建设工程竣工验收前，施工单位要向建委提供安监站出具的工程施工安全评价书。

（三）建设工程竣工验收备案，自工程竣工验收之日起 15 个工作日内，要提供如下资料到质监站办理手续。

1 、工程竣工验收报告；

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5 、《施工许可证》； 、竣工验收备案表； 、工程质量监督报告； 、工程竣工验收申请表；

6 、工程质量评估报告；

7 、工程施工安全评价书；

8 、工程质量保修书；

9 、工程竣工结算书；

10 、商品住宅要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；

11 、法律、法规规定的其他资料。

（四）建设工程竣工结算审核，要提供如下资料到造价站办理手续。

1 、工程按实际结算的，要提供如下资料：

（ 1 ）建设单位和施工单位的委托书；

（ 2 ）工程类别核定书；

（ 3 ）工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；

（ 4 ）工程施工承发包合同；

（ 5 ）施工组织设计方案；

（ 6 ）图纸会审记录；

（ 7 ）工程施工开工报告；

（ 8 ）隐蔽工程验收记录；

（ 9 ）工程施工进度表；

（ 10 ）工程子目换算和抽料（筋）表；

（ 11 ）工程设计变更资料；

（ 12 ）施工现场签证资料；

（ 13 ）竣工图。

2 、工程按甲乙双方约定的固定价格（或总造价）结算的，要提供如下资料：

（ 1 ）建设单位和施工单位的委托书；

（ 2 ）工程承包合同原件；

（ 3 ）竣工图。

五、办理预售许可证

l 、预售人已取得房地产开发证书、营业执照。

2 、已取得土地管理部门出具的用地批文及土地使用证。

3 、持有《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》。

4 、计划部门签发的《项目投资许可证》。

5 、如向境外销售，需提供境外销售商品房批文。

6 、已签房屋施工合同。

7 、三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程。 8 、建设银行审核开发建设资金要达到工程总投资 25 ％以上资金的验资证明。

9 、已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户。

10 、预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权。

11 、具有预售说明书 ( 内容包括：商品房的位置、地点、装修标准、售价表、销售计划；公共建筑的分摊、项目工程施工进度、开工及竣工交付使用时间等 ) 。

12 、项目规划平面图 ( 由核发预售许可证部门在平面图中注明预售商品房项目的座落位置和楼号 ) 。

13 、物业管理方案已经落实。