项目开发业务管理办法
提 纲
一、市场拓展
1、土地信息获取?????????????????????????????????????????????????????????????????（第四条，N天）
2、投资意向前期市场调研?????????????????????????????????????????????????????（第五条，15天）
3、意向土地持续跟踪???????????????????????????????????????????????????????????（第六条，37天）
4、土地公告及竞买??????????????????????????????????????????????????????????????（第七条，21天）
二、市场营销
1、项目可研前期市场调研?????????????????????????????????????????????????????（第八条，15天）
2、土地购置前期深度市场调研???????????????????????????????????????????????（第九条，15天）
3、项目启动前期市场深度研究???????????????????????????????????????????????（第十条，30天）
4、项目亮相前准备???????????????????????????????????????????????????????????（第十一条，197天）
5、项目亮相??????????????????????????????????????????????????????????????????（第十二条，60天）
6、项目公开期????????????????????????????????????????????????????????????????（第十三条，30天）
7、项目开盘销售??????????????????????????????????????????????????????????????（第十四条，15天）
8、项目日常销售???????????????????????????????????????????????????????????????（第十五条，N天）
9、项目清盘???????????????????????????????????????????????????????????????????（第十六条，90天）
三、工程建设
（一）建筑安装工程
1、规划方案设计及内部审批???????????????????????????????????????（第十七～二十一条，107天）
2、项目规划方案政府报批????????????????????????????????????????（第二十二～二十五条，90天）
3、单体工程设计?????????????????????????????????????????????????????（第二十六～二十八条，41天）
4、单体工程预算与招投标?????????????????????????????????????????（第二十九～三十二条，105天）
5、单体工程施工?????????????????????????????????? ??????????????????（第三十三～三十六条，N天）
6、单体工程竣工、验收、备案、交房???????????????????????????（第三十七～四十五条，127天）
（二）市政配套与园林景观工程
1、市政配套与园林景观方案设计?????????????????????????????????（第四十六～四十九条，197天）
2、施工图设计????????????????????????????????????????????????????????????（第五十～五十二条，75天）
3、市政配套与园林景观工程预算编制与招投标???????????????（第五十三～五十五条，115天）
4、市政配套及园林景观工程施工与竣工验收??????????????????（第五十六～五十八条，122天）
四、物业管理
1、物业招标?????????????????????????????????????????????????????????????????????（第五十九条，197天）
2、单体工程施工?????????????????????????????????????????????????????????（第六十～六十一条，N天）
3、接管验收、入住准备????????????????????????????????????????????（第六十二～六十三条，112天）
4、前期物业管理服务?????????????????????????????????????????????????（第六十四～六十五条，N天）
总 论
第一条 制定本办法的目的是为了使公司运营程序化、规范化，在明确项目开发各项业务主体职权的同时，用科学规范的流程和标准来指导工作的进行，以获取高效及时的工作成果。
第二条 项目开发业务是指以“项目”为单位进行“市场拓展”、“营销策划”、“工程建设”、“物业管理”等工作。项目开发过程中所涉各项业务工作均有开始条件、标准时限、工作成果、所涉单位、工作事项等内容，在公司实际运营中由所涉业务主体参照执行。业务部门如未经设立，应由相关岗位人员或上级主管单位行使其职能。
第三条 本办法以取得土地、项目启动、项目开工、项目开盘、项目竣工、项目交房为关键工作节点。工作流程及相关时间节点详见《荣盛发展项目开发流程时标网络图》。本方法及网络图中所指的各项工作的开展时间均为最迟的时间，其标准时限是指在一般情况下完成工作所需的时间。在实际工作中为了科学、合理地节约开发时间，可以根据具体情况提前开展相关工作。
第一章市场拓展
第四条 土地信息获取
一、开始条件：发展部（分子公司开发部）设立。
二、标准时限：由公司年度经营计划中土地购置计划所列时限决定。
三、工作成果：
1、成果内容：符合公司发展战略的地块信息，包括政府出让地块、合作型地块和其他类型土地信息。
2、成果移交单位：战略委员会
四、所涉单位：
1、主办部门：发展部（分子公司开发部）
五、工作事项：
公司发展部（分子公司开发部）
1、信息获取渠道建设
加强与政府职能部门（以土地、规划部门为主）的关系建设，特别注重与主管领导关系的建立；
加深与业内人士（包括房地产开发企业市场前期人员、中介代理公司、媒体等）沟通，以及巩固其他各种社会资源（产权中心、清算中心、拍卖行等）关系。
2、土地信息获取
（1）政府职能部门拟出让土地。
（2）其他开发商拟转让或寻求合作。
（3）其他土地信息（拟清算可直接开发或变更手续简易且可用于房地产开发的土地）。
3、深入了解土地信息、土地项目初步判断和甄选、土地项目上市运作
（1）政府计划出让土地。
①通过土地职能部门详细了解拟出让土地基本情况，包括土地现状图（土地具体位置、四至以及周边情况）、土地规划限制性条件（用地面积、四围退红线、用地属性、容积率、建筑密度、限高等）、土地拟定上市计划（土地上市时间、上市方式、土地起价总款、土地款支付、土地竞买人资格要求、竞买保证金等）以及土地交付使用条件。
②初步估算土地合理成交价，测算土地开发预计利润、开发周期和项目启动所需资金投入。
③根据②中的初略测算，甄选适合公司发展战略的项目或“短平快”项目（资金投入小、利润相对较好和投资周期短）。
④当地块项目适合公司发展，迅速地与土地交易部门（特别是主管土地上市工作的相关领导）联系，积极与土地相关部门沟通、运作，重新拟定土地上市计划（使得政府土地上市时间安排最宜于公司资金安排），提高土地竞买人资质要求（国家一级开发资质）和履约保
证金等。
（2）其他开发商拟转让或寻求合作。
①与合作方取得联系，达成初步合作意向，并详细了解拟出让土地基本情况，包括土地现状图（土地具体位置、四至以及周边情况）、土地规划条件（用地面积、退红线距离、用地属性、容积率、建筑密度、建筑限高等）、合作方初步拟定土地价（土地转让价或合作开发折价）、以及土地开发转让资金支付方式。
②通过土地、规划职能部门核实合作方所提供土地所有权、规划条件准确性，以及详细了解地块的其他限制性条件。
③根据合作方拟定土地价，初步估计地块预期开发利润、项目现金流以及项目启动所需资金投入。
④根据③中的初略测算和公司资金现状及安排，同时结合公司发展战略，初步判断该合作项目是否适合公司开发（含合作开发）。
⑤当④中的初步判断项目适合公司开发（含合作开发）时，一方面通过各种渠道了解合作方（包括实力、背景、信誉等），分析合作方拟转让或合作开发项目深层次目的；另一方面通过加大市场调研力度，为项目后期开发提供有效支持（特指项目转让）。
⑥根据市场调研数据，重新评估分析合作项目，拟定土地心理底价、项目合作方式、款项支付方式等，与合作方进行深入沟通，制定谈判技巧策略，最终达成项目合作。
第五条 投资意向前期市场调研
一、开始条件：土地信息的获取
二、标准时限：15天
三、工作成果：
1、成果内容一：地块现状图（四至电子文件）
2、成果一移交单位：研发中心
3、成果内容二：土地初步判断结果
4、成果二移交单位：战略委员会
四、所涉单位：
1、主办部门：发展部（分子公司开发部）
2、协助部门：工程部
五、工作事项：
（一）发展部（分子公司开发部）
1、城市基本情况调研
城市的行政区域划分、经济状况、人口状况、居民收入与消费水平、主要支柱产业以及城市总体发展规划等。
2、地块现场踏勘
对地块现状（主要是指地块地面状况和空中状况）、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。
3、了解地块周边配套
了解地块周边商业、教育、卫生、交通、娱乐等配套设施情况。
4、了解地块区域未来规划
详细了解地块所属区域的未来3—5年的规划，并分析区域未来规划对项目以后开发的影响和支撑作用。
5、项目成本初步测算
了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况。
6、当地房地产市场状况
产品形式、市场价格、市场格局、发展趋势及前景、开发周期安排。
7、获取地块现状图（四至电子文件），提供给研发中心
（二）工程部
初步测算项目的工程建设成本。
第六条 意向土地持续跟踪阶段
一、开始条件：投资意向前期市场调研完成。
二、标准时限：应大于37天，投资意向前期市场调研完成后开始执行,土地公告发布前完成。
三、工作成果：
1、成果内容：项目投资意向书、项目可行性研究报告
2、成果移交单位：战略委员会
四、所涉单位：
1、主办部门：发展部（分子公司开发部）
2、协助部门：工程部、营销策划部、研发中心
3、审批机构：战略委员会
五、工作事项
（一）发展部（分子公司开发部）
1、土地判断并出具详细结果。（5天，投资意向前期市场调研完成后开始执行）
①宗地详细情况；
②项目主要经济技术指标分析等；
③获取意向地块预计底价、履约保证金要求和上市时间计划等信息；
④潜在竞争对手的初步了解。
2、草拟项目投资意向书（项目投资意向书模板见附件一）。（10天，土地初步判断完成后开始执行）
①宏观市场基本情况（购买力、消费特征、同业水平、竞争程度）；
②微观环境（位置优势、价格水平）；
③项目初步经济测算分析；
④项目投资的理由和项目前景分析；
⑤项目主要障碍和基本风险分析；
⑥项目立项前期费用等。
3、向战略委员会提交项目投资意向书草案。
4、区域市场深度调研。（7天，项目投资意向书完成后开始执行，如立项不予批准则终止。）
5、在调研的基础上，草拟项目可行性研究报告（可行性研究报告模板见附件二）（项目投资立项确定后15天内完成）。
①项目区域背景分析：区域内宏观经济、微观经济以及发展前景等分析。
②区域市场深度分析：项目周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等。
③项目在区域房地产市场的基本定位和发展，以及项目所在城市地理位置分析。
④可研基本定位：一般包括项目定位、客户定位、产品定位等。
⑤拟定项目开发进度计划（主要是项目开发建设和销售进度计划）。
⑥项目经济指标测算：成本利润测算（针对多个方案进行初步成本测算、利润分析及比选）、敏感性分析、现金流量分析、项目资金来源与支出分析（包括付款计划）等。
6、向战略委员会提交项目可行性研究报告草案。
7、如项目获准投资，准备项目土地竞买。
（二）战略委员会
项目投资意向书的审批（即是项目立项审批）。（7天，收到项目投资意向书后执行）
（三）工程部
1、提供涉及项目工程类的成本基础数据。（5天，前期市场调研完成后开始执行）
2、协助发展部（分子公司开发部）对多套项目规划方案进行精确的成本测算。（10天，项目投资立项批准后开始执行）
3、根据项目地块现状和开工条件，协助发展部（分子公司开发部）拟定项目开发进度计划。（5天，上一项工作完成后执行）
（四）营销策划部
1、市场分析（10天，项目投资立项审批后开始执行）
参与市场调研，协助发展部对地块周边及辐射范围内的客户、产品、市场分析等进行分析。
2、项目可研定位（5天，上一项工作完成后开始执行）
根据以往周边项目成交的客户和产品分析，协助发展部关于项目可行性研究的项目定位、客户定位和产品定位。
3、根据项目地块现状和市场因素，协助拟定开发节奏。（5天，与上一项工作同步进行）
（五）研发中心
1、协助发展部（分子公司开发部）区域市场深度调研。
2、规划方案及规划方案数据提供。（项目投资立项批准后5天之内完成）
①项目的多套草规
②提供草规相关的数据指标，包括住宅、商业、公建、配套、地下等规划建筑面积。
第七条 土地公告及竞买阶段
一、开始条件：土地公告后
二、标准时限：土地拍卖时为21天，土地挂牌时为30天。
三、工作成果：
1、成果内容一：取得土地竞买资格
2、成果一移交单位：战略委员会
3、成果内容二：项目投资决策结果
4、成果二移交单位：发展部（分子公司开发部）
5、成果内容三：取得土地（签订土地竞买成交确认书）
6、成果三移交单位：董事会
四、所涉单位：
1、主办部门：发展部（分子公司开发部）
2、协助部门：研发中心、财务部、综合办公室
3、审批机构：战略委员会
五、工作事项：
（一）发展部（分子公司开发部）
1、土地竞买准备。（20天，土地公告阶段）
①购买土地竞买材料，在项目获准同意投资后，交纳土地竞买保证金，提交土地竞买资料，办理土地竞买资格相关手续。（土地公告发布18天内完成）
②拍卖或挂牌时，进行土地价格敏感性分析，协助拟定土地竞买价格上限和土地竞买出价战略战术。
③投方案标时，项目方案选择；投经济标时，协助战略委员会确定地价上限的经济测算。
2、竞争对手分析。（20天，土地公告阶段完成）
明确竞争对手，综合分析竞争对手的财力、人力、物力、社会关系资源和竞买目的。
3、与竞争对手协商沟通，通过多种渠道或手法（人脉关系、经济利益等），力争劝其放弃。
4、土地获取。（拍卖为1天，挂牌为10天）
① 向土地部门投递方案标或经济标标书以及其他所需的材料等。
② 现场竞价（拍卖、挂牌）。
③ 获得土地，签订土地竞买成交确认书。
（二）战略委员会
土地竞买准备。（20天，土地公告阶段）
①项目可行性研究（项目投资审批）审批。（10天，收到发展部提交项目可研报告后执行）
②拍卖或挂牌时，确定土地竞买价格上限，拟定土地竞买出价战略战术。
③投方案标时，确定项目方案；投经济标时，确定地价上限。
（三）研发中心
提供项目方案标。
（四）财务部
完成土地竞买保证金、土地首付款和土地交易服务费等的交纳事项。
（五）综合办公室
评审土地出让合同条款。
第二章 市场营销
第八条 项目可研前期市场调研（15天）
一、开始条件：项目投资立项（项目投资意向书）批准后
二、标准时限：15天
三、工作成果：
1、成果内容：项目可研前期市场调研报告
2、成果移交单位：发展部（分子公司开发部）、战略委员会
四、所涉单位：
1、主办部门：营销策划部（分子公司营销中心）
2、协助部门：资产经营部
五、工作事项
（一）营销策划部（分子公司营销中心）
1、区域市场调研。（10天，项目投资立项批准后开始执行）
项目所在区域市场总体供求状况，周边竞争性楼盘调查。
2、市场分析。（5天，上一项工作完成后开始执行）
对项目地块周边及辐射范围内的客户、产品、市场竞争等进行分析，协助发展部对项目做地块可行性研究。
3、项目定位。（5天，与上一项工作同步进行）
对项目定位、客户定位、产品定位提出策略性建议，协助发展部对项目地块进行可行性研究。
4、协助拟定开发进度计划。（5天，与上一项工作同步进行）
根据项目地块现状和市场因素，协助发展部（分子公司开发部）拟定开发节奏。
（二）资产经营部
区域市场调研。（10天，项目投资立项批准后开始执行）。
项目所在商圈或临近商圈现状调研和同期操作商业地产项目调研。
第九条 土地购置前期深度市场调研（15天）
一、开始条件：项目可行性审批批准投资后开始执行。
二、标准时限：15天，土地竞买资格取得前完成。
三、工作成果：
1、成果内容：市场深度调研报告
2、成果移交单位：战略委员会
四、所涉单位：
1、主办部门：营销策划部
2、协助部门：发展部（分子公司开发部）
五、工作事项
（一）营销策划部
1、区域房地产市场基本状况调研
区域房地产市场基本状况包括区域市场总体供需、价格水平、客户群体、产品特性、竞争对手和发展趋势分析等方面。
2、区域基础配套现状调研
项目周边区域生活、交通、文教、卫生、休闲、购物以及其他配套等。
3、项目区域市场需求问卷调研（市场调研问卷模板参考附件三）
区域市场需求调研问卷一般从如下三个方面进行设计：
①需求意向：需求区域、单价、总款等；
②产品需求偏好：建筑形态、内部结构、户型、面积、功能格局、产品配套等；
③人群特征：年龄、学历、职业、单位类型、家庭结构、家庭收入、置业目的、居住区域等。
4、 出具市场调研统计数据与市场调研报告（市场调研报告模板参考附件四）
①调研目的和内容的说明；
②调研方法说明；
③调研数据统计与分析；
④项目初步定位（目标客户群体、产品、价格）建议。
（二）发展部（分子公司开发部）
协助进行土地购置前期市场深度调研
第十条 项目启动前期市场深度研究（30天）
一、开始条件：土地取得后
二、标准时限：30天
三、工作成果：
1、成果内容：项目定位报告、项目建议书
2、成果移交单位：项目委员会
四、所涉单位：
1、主办部门：营销策划部
2、协助部门：资产经营部、研发中心、发展部、工程部
3、审批机构：项目委员会
五、工作事项：
（一）营销策划部
1、区域市场深度研究分析（30天，土地取得后开始执行）
①区域市场供需及特征分析：产品供给量、产品特征、需求状况和客户群特征等。
②区域市场价格及特征分析。
③区域市场典型个案分析。
2、项目定位报告及项目建议书的拟定和上报（15天，土地取得后开始执行）
①撰写项目定位报告（项目定位报告模板参考附件五）。
②撰写项目建议书（项目建议书模板参考附件六）。
项目建议书一般包括项目户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等方面。
③向项目委员会提交项目定位报告和项目建议书。
（二）资产经营部
1、确定项目商业拟选的业态种类和数量。（10天，土地取得后开始执行）
通过行业发展状况分析、消费需求分析确定项目可开发商业部分业态种类，结合市场相关类型物业供求状况确定所选业态开发数量。
2、协助完成项目商业部分业态选址与数量确定。
（三）项目委员会
1、项目定位报告审批（15天）
2、项目建议书审批（15天）
（四）研发中心
根据控规指标提供产品类型建议，并协助项目产品定位。
（五）发展部
1、协助营销策划部确定项目的市场、客户、产品、价格的基本定位。
2、根据区域市场客户需求状况和热销产品分析，对产品设计提供建设性意见。
（六）工程部
对项目材料选择、工艺、工法以及项目设计组织等方案提出建设性意见。
第十一条 项目亮相前准备（197天）
一、开始条件：项目启动后
二、标准时限：197天
三、工作成果：项目亮相准备完成
1、成果内容：项目开发时间计划、项目CIS体系方案、项目营销推广方案、项目亮相方案。
2、成果移交单位：分子公司
四、所涉单位：
1、主办部门：分子公司营销部
2、协助部门：项目部、分子公司人力资源部、分子公司总工办、分子公司财务部、综合办、资产经营部、营销策划部
3、审批机构：项目委员会
五、工作事项
（一）分子公司营销部
1、外部资源确定（60天，项目启动后开始执行）
广告公司、制作公司、策略公司、媒介公司、活动公司寻找与确定。
2、销售道具准备（197天，项目启动后执行）
①概念版房型手册（30天，项目亮相前完成）
②销售大厅（197天，项目启动后开始执行）
内外设计、修建和装饰，外部指引系统包装，包括有工地围挡、吊旗、道旗、形象墙、指示牌、资料架、展示牌等。
③样板间（120天，项目公开认购前完成）
设计、装修、环境指示系统说明，样板间设置类型视项目情况确定，样板间建设条件不具备时应提前向公司请示并说明情况。
④沙盘及户型单体模型（90天，项目亮相前交付使用）
制作单位选择和招标、沙盘和户型单体模型设计制作，及其在销售案场的布置。
⑤印刷品设计制作（30天，图纸设计完毕且外部资源确定后开始执行)
概念楼书、房型图、DM单、宣传海报等。
⑥项目周边重要道路设置醒目指示系统（30天，项目亮相前完成）
3、项目联动工作准备（根据项目情况具体安排）
①分卖场设置。（60天，项目亮相前完成）
②看房车的配备和包装。（项目亮相前完成）
4、项目CIS体系拟定（30天，项目亮相前75天完成）
项目案名、组团名称、核心推广理念、项目logo、VI系统及延展方案等。
5、项目销售人员招聘、培训（90天，项目亮相前完成）
① 项目销售人员招聘、培训资料准备（60天，项目亮相前30天完成）
② 项目销售人员培训（30天，项目亮相前完成）
6、项目整体营销推广方案（项目营销推广方案模板参考附件七）的拟定（15天，项目亮相前45天完成）
7、项目亮相方案（项目亮相方案模板参考附件八）的拟定（15天，项目亮相之前15天开始执行）
8、项目亮相前期铺垫宣传（30天，项目亮相前30天开始执行）
以密集型企业、产品卖点和软文性广告等为主。
9、项目亮相前期客户电话接待（30天，项目亮相前期铺垫期）
①开通项目销售电话（项目亮相前30天完成）；
②接受电话咨询；
③来电客户信息登记（来电客户信息登记表模板参考附件九）。
（二）项目委员会
1、 项目方案、计划的审批
①项目开发时间计划审批（7天，收到项目开发时间计划后开始执行）
②项目CIS体系方案审批（10天，收到项目CIS体系方案后开始执行）
③项目营销推广方案审批（10天，收到项目营销推广方案后开始执行）
④项目亮相方案审批（10天，收到项目亮相方案后开始执行）
（三）项目部
1、项目开发时间计划的拟定，并上报项目委员会（7天，项目启动后开始执行）
2、项目周边重要道路设置醒目指示系统（30天，项目亮相前30天完成）
3、项目联动工作准备（根据项目情况具体安排）
①分卖场设置。（60天，项目亮相前完成）
②看房车的配备和包装。（项目亮相前完成）
4、沙盘方案和户型单体模型方案的选择
参与沙盘方案及单体户型模型方案户型的选择。
5、对项目营销推广方案以及产品推广排期、阶段性重点聚焦产品提出合理化建议。
6、协助确定、制作各种印刷类销售道具。
7、参与项目亮相方案讨论并对细化方案提出建议。
（四）分子公司人力资源部
1、项目销售人员招聘、培训等（90天，项目亮相前完成）
2、销售人员招聘（60天，项目亮相前30天完成）
②结合项目计划安排，制定培训计划。（与上一项工作同步进行）
③销售人员的培训。（30天，项目亮相前完成）
（五）分子公司总工办
1、协助项目推盘策略确定
提供设计理念、产品卖点和专业设计人员支持。
2、协助销售人员培训
提供建筑设计、景观规划、建筑风格、各项控规指标、户型卖点资料、全部图纸以及施工材料、施工工艺、重点节点、工程进度、入住时间、交工标准等培训。
3、协助印刷品设计、制作
提供平面规划图、景观规划图、房型图、人行系统、车行系统等设计方面资料和提供工程进度、交工标准、施工材料、施工工艺等相关方面资料。
4、协助售楼处修建、装饰
组织招标确定施工单位，协助售楼处内外部装饰和指引系统的施工。
5、协助进行样板间及环境指示说明系统：提供样板间户型，组织招标确定施工单位，协助样板间内外部装饰和指引系统的施工。
6、协助沙盘、户型单体模型设计与制作
提供项目整体规划方案和单体户型图。
7、协助印刷品设计与制作
①提供平面规划图、景观规划图、房型图、人行系统、车行系统等设计方面资料。
②提供工程进度、交工标准、施工材料、施工工艺等方面资料等。
（六）资产经营部
1、协助确定项目招商策略
整合外部资源，根据项目需要制定项目招商策略。
（七）分子公司财务部
1、项目售楼处及样板间设立过程中提供资金支持。
（八）综合办
1、协助销售人员培训
提供相关政策培训及统一口径的法律审查培训。
2、协助印刷品设计、制作
相关印刷文件的法律审批以及合同审批。
3、协助看房车配备
具体配备看房车以及安排司机。
（九）营销策划部
1、指导拟定项目营销推广方案，并提出评审意见。
2、指导项目CIS系统方案的拟定，并提出评审意见。
3、指导拟定项目亮相方案，并对亮相细化方案提出评审意见。
4、对售楼处装饰及指引系统包装提出合理化建议。
5、参与样板间户型选定，并对装饰及包装提出合理化建议。
6、参与单体户型模型的选择。
第十二条 项目亮相（60天）
一、开始条件：项目亮相准备措施齐备
二、标准时限：60天
三、工作成果：
1、成果内容：项目开盘方案
2、成果移交单位：分子公司
四、所涉单位：
1、主办部门：分子公司营销部、项目部
2、协助部门：营销策划部、分子公司总工办、综合办、物业公司、财务部
3、审批机构：项目委员会
五、工作事项：
（一）分子公司营销部
1、项目亮相方案的执行
①项目亮相庆典活动
②新闻媒体信息发布
③媒体组合应用
④项目形象出街
2、项目方案的拟定和上报
项目开盘方案（项目开盘方案模板参考附件十）的拟定和上报。（15天，项目亮相15天开始执行）
3、意向客户信息统计与分析（项目开盘前30天完成）
4、销售道具准备（60天，项目亮相后开始执行，项目公开认购前完成）
①最终版房型手册。（30天，项目亮相开始执行）
②楼书、宣传海报、销售折页。（30天，项目亮相开始执行）
③购房须知、房型图、物业管理。（30天，项目亮相30天后开始执行）
④售楼处内外展示道具（道旗、吊旗、背板等）的更换。（30天，项目亮相开始执行）
⑤样板间及环境指示系统数据更新。（15天，项目公开认购前完成）
⑥认购书、合同袋等。（30天，项目亮相开始执行）
5、销售内部资料及合同准备（45天，项目公开认购前完成）
①房型、房号和面积对照表。
②销控展牌和销控粘贴。
③销售合同、附加协议、房型附图和认购协议等。
6、项目形象的提升及深化（60天，项目亮相开始执行）
①以产品卖点和软文为主的项目形象广告强势宣传。（30天，项目亮相开始执行）
②户外、报纸、电视、电台、车体等媒体组合应用。（30天，①后开始执行）
③产品推介会或公开认购信息发布。（30天，①后开始执行）
（二）项目部
1、项目亮相方案执行。
2、日常来电、来访客户的接待、信息登记（来访客户信息登记表模板参考附件十一）和后续跟踪。（60天，项目亮相开始执行）
3、售楼处内外展示道具的更换。（30天，项目亮相开始执行）。
4、样板间及环境指示系统数据更新。（15天，项目公开认购前完成）。
5、销售内部资料及合同准备。（45天，项目公开认购前完成）。
（三）项目委员会
项目开盘方案审批。（15天，收到项目开盘方案后开始执行）
（四）营销策划部
1、协助项目亮相方案的执行。
2、协助拟定项目开盘方案，并对项目开盘方案提供评审意见。
3、协助拟定项目价格体系草案。
4、对最终版房型手册、楼书、宣传海报、销售折页等的设计提供建议。
5、评审销售合同、附加协议和认购协议条款。
（五）分子公司总工办
1、提供工程进度表、样板间环境图纸及技术支持。
2、交工、交房标准的确定。（项目公开认购前完成）
（六）综合办
商品房合同、附加协议、补充协议和认购协议等文本的法务审查。
（七）物业公司
1、提供亮相庆典活动中保安、保洁等后勤人员支持。
2、协助拟定购房须知和《业主临时公约》、《前期物业管理服务协议》、《住户手册》等与物业管理相关的宣传性文字资料。
（八）财务部
1、协助确定外联单位。
2、确定按揭银行。
第十三条 项目公开期（30天）
一、开始条件：产品推介会或产品公开认购开始
二、标准时限：30天
三、工作成果：
1、成果内容：价格方案
2、成果移交单位：分子公司
四、所涉单位：
1、主办部门：分子公司营销部
2、协助部门：项目部、分子公司财务部、营销策划部
3、审批机构：项目委员会
五、工作事项
（一）分子公司营销部
1、 项目价格方案的拟定和上报。（15天，项目开盘前15天完成）
2、项目产品推介会或项目公开认购执行（含公开认购信息持续发布）。（30天，项目开盘前30天开始执行）
3、媒体组合策略应用。（30天，项目开盘前30天执行）
4、开盘信息告知。（30天，项目开盘前30天执行）
5、按揭银行、保险、公证、律师等外联单位确定。（30天，项目开盘前完成）。
6、来电、来访和认购意向客户信息统计分析。（项目开盘前完成）
7、开盘庆典活动筹备工作。（10天，项目开盘前完成）
①庆典活动人员组织与安排
②庆典活动场地、道具的准备
③庆典活动告知途径的选择与应用
8、制定客户转化流程标准。（10天，项目开盘前完成）
（二）项目部
1、项目产品推介会执行，或公开认购执行（含公开认购信息持续发布）。（30天，项目开盘前30天开始执行）
2、项目公开期常规工作。（30天，项目开盘前完成）
①日常来访来电客户接待和信息登记；
②认购客户信息登记（认购客户信息登记表模板参考附件十二）和后续跟踪。
3、开盘庆典活动筹备工作。（10天，项目开盘前完成）
（三）营销策划部
协助并指导拟定项目价格草案。
（四）项目委员会
项目价格方案审批。（15天，收到项目价格体系草案后开始执行，项目开盘前完成）
（四）分子公司财务部
认购金收取。
第十四条 项目开盘销售阶段（15天）
一、开始条件：项目开盘准备工作完成
二、标准时限：15天
三、工作成果：
1、成果内容：完成既定销售初期任务
2、成果移交单位：分子公司
四、所涉单位：
1、主办部门：分子公司营销部
2、协助部门：项目部、物业公司、分子公司财务部
五、工作事项
（一）分子公司营销部
1、开盘庆典活动执行。
2、协助项目部客户转化工作。
（二）项目部
1、项目开盘庆典活动具体组织与执行。
2、协助项目开盘庆典活动，告知途径媒介组合的应用。
3、客户转化
接待、回访、邀约客户，完成客户转协议与合同签定工作。签订房屋销售合同的客户应当签订遵守《业主临时公约》的承诺。
（三）物业公司
为项目开盘庆典活动提供保安、保洁等工作人员；现场向客户提供有关物业管理问题的咨询。
（四）分子公司财务部
在客户转协议与签定合同工作过程中定金或房款的收取。
第十五条 项目日常销售阶段
一、开始条件：项目开盘后
二、标准时限：（持续强销期、逐步降温销售期）
三、工作成果：
1、成果一内容：完成项目日常销售任务
2、成果一移交单位：分子公司
3、成果二内容：销售价格调整备案报告、营销分析报告、促销方案
4、成果二移交单位：项目委员会
四、所涉单位：
1、主办部门：分子公司营销部
2、协助部门：项目部、财务部、营销策划部
3、审批机构：项目委员会
五、工作事项
（一）分子公司营销部
1、月度媒介宣传执行情况分析与效果评估，重新调整下一阶段媒介宣传计划。（3天，每月26日开始执行，每月28日之前制定完成）
2、月度营销活动（含促销户动）执行情况分析与效果评估，重新调整下一阶段营销活动计划。（3天，每月26日开始执行，每月28日之前制定完成）
3、根据项目销售状况，对后期销售策略调整提供建议。
4、对比回款指标体系计划与执行情况，参与探讨后期回款指标体系调整。
5、销售分析及调整。
客户分析（来电客户、来访客户、成交客户、未成交客户分析）、产品分析（畅销产品、滞销产品的分析、关注竞争项目动态）、销售策略性调整。
6、价格监控与调整
定期进行价格测算，根据库存产品、聚焦销售重点和市场变化，调整项目价格，实现利润最大化（根据市场价格变化和项目销售状况待定）。
7、销售推广工作
①媒介部分：确定日常销售期间宣传媒介选择、投放量和投放频率（整个销售期间，各阶段项目媒介部分销售推广工作根据项目进展调整）。
②活动部分：营销活动（含促销活动）的策划、执行和效果评估（整个销售期间，各阶段活动部分销售推广工作根据项目进展调整）。
8、日常销售期间定期（建议以30天为一个调研周期）或不定期（如区域项目新开盘、促销等）市场调研工作（项目调研表模板参考附件十三），并定期向总公司营销策划部提交月度市场信息简报（月度市场信息简报模板参考附件十四）和月度市场分析简报（月度市场分项简报模板见附件十五）。
9、向项目委员会提交销售价格调整备案报告、营销分析报告、促销草案。
（二）项目部
1、月度销售状况分析与策略调整。（3天，每月26日开始执行，每月28日之前制定完成）
2、月度销售回款指标体系执行情况以及后期调整。（3天，每月26日开始执行，每月28日之前制定完成）
3、到访客户接待、销售成交工作（整个销售期间）。签订房屋销售合同的客户应当签订遵守《业主临时公约》的承诺。
4、参与探讨媒介宣传分析与效果评估，协助分子公司营销部调整媒介宣传计划。
5、参与探讨营销活动分析与效果评估，协助分子公司营销部调整营销活动计划。
6、为分子公司营销部进行客户分析，提供客户资料情况，并参与客户分析与探讨。
7、结合掌握的与客群沟通情况，参与分子公司营销部进行产品分析与探讨。
8、对分子公司的销售策略性调整提供建设性意见。
9、对比回款指标体系计划与执行情况，参与探讨项目后期回款指标体系调整。
10、结合项目销售进度，对分子公司营销部的价格调整方案提供建议。
11、根据项目销售计划、销售状况和市场竞争需要等因素，协助分子公司销售部确定日常销售推广工作开展，共同探讨在不同销售阶段宣传投放量和投放频率。
12、根据营销活动期间项目销售状况变化，协助分子公司营销部评估营销活动对销售影响程度。
（三）项目委员会
促销方案的审批（15天，收到分子公司营销部提交促销方案）。
（四）财务部
对比回款指标体系计划与执行情况，参与探讨项目后期回款指标体系调整。
（五）营销策划部
全程跟踪项目销售状况、库存状况和市场形势，并对分子公司营销部的价格调整方案进行评审。
第十六条 项目清盘阶段
一、开始条件：销售率达到95%
二、标准时限：90天
三、工作成果：
1、成果内容：项目销售完毕，项目营销策划全程评估报告。
2、成果移交单位：项目委员会
四、所涉单位：
1、主办部门：分子公司营销部
2、协助部门：项目部、分子公司总工办、营销策划部
五、工作事项
（一）分子公司营销部
1、项目营销全程执行效果评估与总结
产品策略、价格策略、推广策略、营销活动评估与总结。
2、项目销售计划执行偏差评估与总结
营销计划、回款计划、项目客户定位与实际客户偏差分析评估等。
（二）项目部
从项目销售角度分析销售推广执行情况和评估效果（项目的销售工作的总结）。
（三）分子公司总工办
从工程角度，评估对项目销售的支持与不足，指导后期的项目工作。
（四）营销策划部
参与项目客户定位与实际客户偏差分析评估。
第三章 建筑安装工程
第一节 规划方案设计及内部审批
第十七条 规划方案设计（40天）
一、开始条件：取得土地，项目启动后开始进行。
二、标准时限：单体工程开工前第197天开始，开工前第157天完成。
三、工作成果：
1、成果内容：完整的项目整体规划方案（包括总平面图、鸟瞰图、单体效果图、区入口低视点透视、中心绿化景观透视、交通分析、日照分析等）。
2、成果移交单位：分子公司总工办
四、所涉单位：
1、主办部门：设计公司
2、协助部门：分子公司总工办
五、工作事项：
（一）分子公司总工办：
负责主持编制设计任务书，明确设计要求及经济技术指标，并在编制完成后向设计公司提交[设计任务书]，全程推进此项工作。
（二）设计公司：
负责依据分子公司提交的[设计任务书]，进行项目规划方案的设计，并在设计完成后，提供至少一套[完整的项目整体规划方案（包括总平面图、鸟瞰图、单体效果图、区入口低视点透视、中心绿化景观透视、交通分析、日照分析等）] ，给分子公司总工办。
第十八条 总规内部审批（12天）
一、开始条件：项目规划方案设计完成后开始进行。
二、标准时限：单体工程开工前第157天开始，开工前第145天完成。
三、工作成果：
1、成果内容：项目委员会下达的正式文件，即正式的《项目方案》（批复稿）。
2、成果移交单位：分子公司
四、所涉单位：
1、主办部门：分子公司总工办
2、审批机构：项目委员会
五、工作事项：
（一）分子公司总工办：
负责将设计公司提供的[完整的项目整体规划方案（包括总平面图、鸟瞰图、单体效果图、区入口低视点透视、中心绿化景观透视、交通分析、日照分析等）]，上报给公司项目委员会，并随时跟踪。
（二）项目委员会：
负责组织公司相关职能部门，对分子公司上报的[完整的项目整体规划方案（包括总平面图、鸟瞰图、单体效果图、区入口低视点透视、中心绿化景观透视、交通分析、日照分析等）]，进行全面审核，并出具正式的《项目方案》（批复稿），给分子公司。
注：项目规划方案内部审批通过后，单体（平\立\剖）面设计前，项目部应委托设计单位，按照当地政府总规报批的要求，制作总规报批图册（包含日照分析用规划图），并报政府相关部门审批。在审批过程中，分子公司必须不断与政府相关部门进行沟通，根据政府相关部门的批复意见，对总规进行及时调整，直至总规报批完毕，修建性详规确定。
第十九条 单体平、立、剖面设计（15天）
一、开始条件：总规报批完成，总规方案根据政府意见调整完成并确定之后进行。
二、标准时限：单体工程开工前第115天开始，开工前第100天完成。
三、工作成果：
1、成果内容：单体建筑平、立、剖面图及有代表性建筑的立面效果图。
2、成果移交单位：分子公司总工办
四、所涉单位：
1、主办部门：设计公司
2、协助部门：分子公司总工办
五、工作事项：
（一）分子公司总工办：
负责主持编制[单体建筑（平\立\剖）面设计任务书]，并在完成后将其与项目委员会批复的[正式《项目方案》（批复稿）]，一并提交给设计公司，进行设计。
（二）设计公司：
负责依据分子公司提供的[单体建筑（平\立\剖）面设计任务书]和项目委员会批复的[正式《项目方案》（批复稿）]，进行单体建筑平、立、剖面图设计，并在设计完成后提供至少一套[完整的单体建筑（平\立\剖）面图纸（含户型组合方案）] ，给分子公司总工办。
第二十条 单规内部审批（10天）
一、开始条件：单体（平\立\剖）面图设计完成后进行。
二、标准时限：单体工程开工前第100天开始，开工前第90天完成。
三、工作成果：
1、成果内容项目委员会正式下发的相关项目单体立面效果图的批复文件。
2、成果移交单位：分子公司
四、所涉单位：
1、主办部门：分子公司总工办
2、审批机构：项目委员会
五、工作事项：
（一）分子公司总工办：
负责将设计公司提供的[完整的单体建筑（平\立\剖）面图纸]，上报给公司项目委员会，并随时跟踪。
（二）项目委员会：
负责组织公司相关职能部门，对分子公司上报的[完整的单体建筑（平\立\剖）面图纸]，进行全面审核，并出具正式的[项目单体（立面效果）图批复文件]，给分子公司。
注：单体建筑方案内部审批通过之后，建筑/结构设计方案确定之前，项目部应委托设计公司，按照当地政府单规报批要求，制作单体方案报批图册，并报政府相关部门审批。
第二十一条 分批次户型报批（10天）
一、开始条件：单体（平\立\剖）面设计完成后进行。
二、标准时限：单体工程开工前第100天开始，开工前第90天完成。
三、工作成果：
1、成果内容：项目委员会正式下发的相关开发项目分批次组合户型批复文件。
2、成果移交单位：分子公司
四、所涉单位：
1、主办部门：分子公司总工办
2、审批机构：项目委员会
五、工作事项：
（一）分子公司总工办：
负责将设计公司提供且经分子公司审批后的[户型组合方案]，上报给公司项目委员会，并随时跟踪。
（二）项目委员会：
负责组织公司相关职能部门，对分子公司上报的[户型组合方案]，进行全面审核，并出具正式的[项目户型方案的批复文件]，给分子公司。
注：该“分批次户型报批”阶段是指，自项目规划方案设计之初（单体工程开工前197天），至单体（平/立/剖）面图设计完成（单体工程开工前100天），期间，分子公司应与公司项目委员会，就户型及户型组合方案，进行不间断的充分沟通及调整，直至进入“分批次户型报批”阶段。
第二节 项目规划方案政府报批
第二十二条 总规政府报批（30天）
一、开始条件：总规内部审批完成后开始进行。
二、标准时限：单体工程开工前第145天开始，开工前第115天完成。
三、工作成果：
1、成果内容：政府部门确认的[项目规划总平面图及其他规划方案图]
2、成果移交单位：给分子公司总工办、开发部、工程部、采购部
四、所涉单位：
1、主办部门：分子公司开发部
2、协助部门：分子公司总工办
五、工作事项：
（一）分子公司总工办：
负责督促设计公司制作报批图册，并将完整的[项目总规报批图册]提供给分子公司开发部。
（二）分子公司开发部：
负责将分子公司总工办提供的完整的[项目总规报批图册]报送政府相关主管部门，随时保持沟通，最终取得政府相关部门确认的[项目规划总平面图及其他规划方案图] ，并将其提供给分子公司总工办。
注：在总规政府报批完成，修建性详规确定之后，即可开始意向总包单位考察和选择意向总包单位。
第二十三条 制作展牌公示信息（15天）
一、开始条件：总规政府报批完成，修建性详规确定之后进行。
二、标准时限：单体工程开工前第115天开始，开工前第100天完成。
三、工作成果：
1、成果内容：项目规划信息公示完毕，为办理建设用地规划许可证做好准备。
2、成果移交单位：分子公司开发部
四、所涉单位：
1、主办部门：分子公司开发部
五、工作事项：
（一）分子公司开发部：
负责制作公示信息展示牌，并完成公示信息展示，与政府相关部门的保持沟通，为办理建设用地规划许可证做好准备。
第二十四条 办理建设用地规划许可证（10天）
一、开始条件：项目规划信息公示完成后进行。
二、标准时限：单体工程开工前第100天开始，开工前第90天完成。
三、工作成果：
1、成果内容：获得建设用地规划许可证。
2、成果移交单位：分子公司开发部、总工办
四、所涉单位：
1、主办部门：分子公司开发部
五、工作事项：
（一）分子公司开发部：
负责与政府相关部门进行沟通，利用一切可用资源，在最短时间内获得政府建设用地规划的批复，办理完成建设用地规划许可证。
注一：办理建设用地规划许可证，需提交的文件具体包括：
1、立项批复
2、建设项目规划审批表
3、市政府征地批复
4、用地钉桩成果
5、按规划意见书要求取得的有关协议及批复文件
6、审定设计方案通知书
注二：在取得建设用地规划许可证之后（单体工程开工前90天），分子公司应及时向公司项目委员会，提交正式的《项目预算》，进行审核；项目委员应在接到分子公司提交的《项目预算》后，30个工作日内，向分子公司下达《项目预算》的正式批复文件。
第二十五条 办理建设工程规划许可证（31天）
一、开始条件：分批次户型报批、单规内部审批结束，并办理完成建设用地规划许可证后进行。
二、标准时限：单体工程开工前第90天开始，开工前第59天完成。
三、工作成果：
1、成果内容：获得建设工程规划许可证。
2、成果移交单位：分子公司
四、所涉单位：
1、主办部门：分子公司开发部
2、协助部门：分子公司总工办
五、工作事项：
（一）分子公司总工办：
负责委托设计公司制作单规报批图册，提供给分子公司开发部用于单规政府报批。
（二）分子公司开发部：
负责与当地政府相关部门充分沟通，并获得修改性批复意见，在按照修改性批复意见调整单规后，继续上报政府相关部门审批，直至单规报批完成，获得政府相关部门颁发的建筑工程规划许可证。
注：办理建设工程规划许可证，需提交的文件具体包括：
1、 供电给水市政燃气热力意见
2、 建设项目规划审批报表
3、 审定设计方案通知书及审定的总平面图一份
4、 建筑工程施工设计图纸
5、 工程档案登记证明
6、 按审定设计方案通知书要求取得的协议通知
第三节 单体工程设计
第二十六条 建筑/结构设计方案确定（10天）
一、开始条件：分批次户型报批完成，单规内部审批通过，地质勘察完成，建设用地规划许可证获得后，开始进行。
二、标准时限：单体工程开工前第90天开始，开工前第80天完成。
三、工作成果：
1、成果内容：单体建筑/结构设计方案
2、成果移交单位：设计公司、分子公司总工办
四、所涉单位：
1、主办部门：设计公司
2、协助部门：分子公司总工办
五、工作事项：
（一）分子公司总工办：
负责编制[建筑/结构方案设计委托书]，并将其与总规报批后确定的[项目规划总平面图及其他规划方案图]、[正式的地质勘查报告]，及项目委员会出具的正式的[项目单体（立面效果）图批复文件]、[户型批复方案]，一起提供给设计公司，进行单体建筑/结构方案设计。
（二）设计公司：
负责完成单体建筑/结构方案的设计，并将其提交给分子公司总工办。
第二十七条 施工图设计（21天）
一、开始条件：单体建筑/结构设计方案确定后，接到全部设计依据资料后进行。
二、标准时限：单体工程开工前第80天开始，开工前第59天完成。
三、工作成果：
1、成果内容：单体工程全套施工图纸
2、成果移交单位：分子公司总工办、采购部、开发部，公司预结算部
四、所涉单位：
1、主办部门：设计公司
2、协助部门：分子公司总工办
五、工作事项：
（一）分子公司总工办：
负责主持编制[设计委托书]和起草[设计委托合同]，向设计公司提供全部设计依据资料，与设计公司保持沟通，随时对设计委托要求进行答疑和解析，并对设计成果进行验收。
（二）设计公司：
负责履行[设计委托合同]，在接收到全部设计资料后，完成全部施工图纸设计，并完成设计公司内部会审和图纸优化，分别提供至少一套完成的[单体工程施工图纸（蓝图）]，给分子公司总工办（用于图纸会审）、采购部（用于施工单位预算）、开发部（用于政府图审）、公司预结算部（用于拦标价预算）。
第二十八条 政府图审（10天）
一、开始条件：施工图设计完毕，提交审图机构后进行。
二、标准时限：单体工程开工前第59天开始，开工前第49天完成。
三、工作成果：
1、成果内容：施工图审查通知书、审图机构认可的施工图。
2、成果移交单位：分子公司总工办、开发部、工程部
四、所涉单位：
1、主办部门：分子公司开发部
2、协助部门：设计公司
五、工作事项：
（一）分子公司开发部：
负责收集相关资料，向政府相关主管部门报审，随时跟踪审核过程，要求设计公司根据审核意见进行相应修改或答疑，最终取得审图机构认可的[全套施工图纸]和[施工图审查通知书]，并分别提供给分子公司总工办（用于图纸会审和清单答疑）、开发部（用于下一步政府审批手续办理）、工程部（用于开始桩基施工）。
（二）设计公司：
负责配合分子公司开发部向当地政府相关部门报送施工图审核，对政府相关部门提出的初步审核意见进行答疑或整改，并最终通过全部施工图纸审核。
注：设计公司在完成施工图设计后、委托政府图审前必须制作蓝图提供给施工单位和公司预结算部用于预算编制。
第四节 单体工程预算与招投标
第二十九条 意向总包单位考察、选择（49天）
一、开始条件：总规报批完成，修建性详规确定之后，开始进行。
二、标准时限：单体工程开工前第115天开始，开工前第66天完成。
三、工作成果：
1、成果内容：完成意向总包单位考察和选择，并出具书面考察报告，报送公司采购部备案。
2、成果移交单位：分子公司采购部、公司采购部
四、所涉单位：
1、主办部门：分子公司采购部
2、协助部门：分子公司工程部
五、工作事项：
（一）分子公司采购部：
负责意向总包单位的寻找、沟通、谈判及相关资料收集，并组织分子公司生产副总、采购部、工程部，邀请公司工程部、采购部相关人员参加，完成对意向施工单位的考察，并负责撰写[考察报告]，上报公司采购部备案。
（二）分子公司工程部：
负责配合分子公司采购部完成意向总包单位的寻找、考察和谈判，为分子公司采购部提供相关技术支持，并负责完成意向总包单位工程技术方面的专业考察，撰写[专业考察报告]，为分子公司最终决策提供技术依据。
第三十条 内部招标（33天）
第一款、内部招标方案确定/内部招标文件编制（7天）
一、开始条件：意向总包单位考察、选择完毕后进行。
二、标准时限：单体工程开工前第66天开始，开工前第59天完成。
三、工作成果：
1、成果内容：内部招标文件发放。
2、成果移交单位：施工单位
四、所涉单位：
1、主办部门：分子公司采购部
2、协助部门：公司采购部
五、工作事项：
（一）分子公司采购部：
负责组织和实施[内部招标方案]的起草和[内部招标文件]的编制，并及时上报公司采购部审核，结合公司采购部、预结算部、工程部相关审核意见，对相关内容进行修改和优化，并最终完成[内部招标方案]的确定和[内部招标文件]的发放。
（二）公司采购部：
负责督促、指导分子公司[内部招标方案]的起草、和[内部招标文件]的编制，以及接收分子公司上述文件的报审，并组织公司工程部、预结算部对上报文件进行审核，并将公司相关部门审核意见，反馈给分子公司采购部，督促其整改合格，并最终批准实施。
第二款、施工图预算编制（18天）
一、开始条件：施工图设计完成，内部招标方案确定后进行。
二、标准时限：单体工程开工前第59天开始，开工前第41天完成。
三、工作成果：
1、成果内容：经与施工单位核准过的内部招标预算清单。
2、成果移交单位：施工单位、分子公司采购部、开发部
四、所涉单位：
1、主办部门：施工单位、造价公司
2、协助部门：分子公司采购部、公司预结算部
五、工作事项：
（一）施工单位、造价公司：
根据分子公司采购部提供的全套施工图纸编制[施工图预算]，并通过甲方答疑进行修正，最终将核准后的[施工图预算]清单，提交给分子公司采购部（用于内部开标）、开发部（用于政府招标手续备案）。
（二）分子公司采购部：
负责在施工单位、造价公司、公司预结算部之间进行沟通协调，最终确定统一全面的[施工图预算]清单。
（三）公司预结算部：
公司预结算部负责对造价公司编制的施工图预算进行审核，并最终提出内部招标用预算清单和标底。
注：施工图预算编制过程中，由分子公司总工办负责牵头组织进行图纸会审，并就相关图纸问题进行答疑。
第三款、图纸会审（8天）
一、开始条件：政府图审完毕，施工图预算编制开始10天后。
二、标准时限：单体工程开工前第49天开始，开工前第41天完成。
三、工作成果：
1、成果内容：解决施工图纸设计问题，澄清招投标预算清单，并形成会议纪要。
2、成果移交单位：施工单位、设计公司、监理单位、分子公司总工办、采购部、工程部。
四、所涉单位：
1、主办部门：分子公司总工办
2、协助部门：分子公司工程部，公司预结算部
五、工作事项：
（一）分子公司总工办：
负责组织分子公司工程部、施工单位、监理单位、设计单位、公司工程部、预结算部等相关部门，参加图纸会审，负责记录和整理各方意见，形成[图纸会审会议记录]，并对当场会上未解决问题，进行持续跟踪和解决，从而最终确保施工图设计质量。
（二）分子公司工程部：
负责配合分子公司总工办完成施工图纸会审工作，结合设计委托中相关技术要求，对施工图纸中技术质量进行审核，提出书面审核意见，并对施工图纸最终技术质量负责。
（三）公司预结算部：
负责帮助分子公司，对图纸答疑中的预算和造价问题进行澄清，对施工单位提出的清单和造价问题进行解释，明确所有预算清单和造价问题，避免后期合同纠纷。
第四款、确定目标价（2天）
一、开始条件：施工图预算完成，并经公司预算部审核完成后进行。
二、标准时限：单体工程开工前第41天开始，开工前第39天完成。
三、工作成果：
1、成果内容：确定内部招标目标价。
2、成果移交单位：分子公司采购部
四、所涉单位：
1、主办部门：分子公司内部招标领导小组
2、协助部门：公司预结算部
五、工作事项：
（一）分子公司内部招标领导小组：
负责根据经预算部审核的造价公司编制的施工图预算，结合公司预结算部相关意见，确定[内部招标拦标价]，并提供给分子公司采购部用于内部招标开标。
（二）公司预结算部：
负责配合分子公司内部招标领导小组制定内部招标拦标价。
第五款、内部开标（6天）
一、开始条件：内部招标目标价确定后进行。
二、标准时限：单体工程开工前第39天开始，开工前第33天完成。
三、工作成果：
1、成果内容：内部确定总包合作单位。
2、成果移交单位：分子公司采购部、开发部
四、所涉单位：
1、主办部门：分子公司采购部
2、协助部门：分子公司工程部
五、工作事项：
（一）分子公司采购部：
负责组织内部招标活动的开标会议，记录开标会议纪要，形成开标会议结果，并将开标结果[拟中标施工单位]移交分子公司采购部（进行合同谈判和内部审批）、开发部（用于政府招标手续审批）。
（二）分子公司工程部：
参与评标过程，在分子公司招标领导小组领导下，确定开标会议的最终结果。
注：监理单位至少在开工前第49天前确定。
第三十一条 政府招标（31天）
第一款、向政府主管部门提交招标资料（8天）
一、开始条件：施工图预算编制完毕，并经公司预结算部审核完毕后进行。
二、标准时限：单体工程开工前第41天开始，开工前第33天完成。
三、工作成果：
1、成果内容：向政府主管部门提交《工程预算书》、拦标价及《招标文件》，并审核合格，进入政府招标程序。
2、成果移交单位：政府主管部门
四、所涉单位：
1、主办部门：分子公司开发部
2、协助部门：分子公司采购部
五、工作事项：
（一）分子公司采购部：
负责向分子公司开发部提供审核合格的[《工程预算书》、拦标价及《招标文件》]。
（二）分子公司开发部：
负责将分子公司采购部提供的[《工程预算书》、拦标价和《招标文件》]，提交给政府主管部门，正式进入政府招标程序。
第二款、施工单位登记/发放招标文件（3天）
一、开始条件：政府招标信息公开发布以后进行。
二、标准时限：单体工程开工前第33天开始，开工前第30天完成。
三、工作成果：
1、成果内容：施工企业报名登记，政府招标文件发放完毕
2、成果移交单位：施工单位
四、所涉单位：
1、主办部门：分子公司开发部
五、工作事项：
（一）分子公司开发部：
负责督促内部开标中拟中标单位及时在政府招标中报名，与政府部门保持沟通，尽快将政府招标文件发放到施工单位手中，确保政府开标工作顺利进行。
第三款、政府开标（15天）
一、开始条件：施工单位报名登记，领取招标文件后进行。
二、标准时限：单体工程开工前第30天开始，开工前第15天完成。
三、工作成果：
1、成果内容：政府开标完毕，确定中标单位。
2、成果移交单位：分子公司开发部
四、所涉单位：
1、主办部门：分子公司开发部
五、工作事项：
（一）分子公司开发部：
负责监督、督促和配合内部开标后的中标单位完成此项工作，确保拟中标单位中标。
第四款、开标结果公示（3天）
一、开始条件：政府开标后进行。
二、标准时限：单体工程开工前第15天开始，开工前第12天完成。
三、工作成果：
1、成果内容：中标通知书
2、成果移交单位：施工单位
四、所涉单位：
1、主办部门：分子公司开发部
五、工作事项：
（一）分子公司开发部：
负责配合政府相关主管部门完成[中标通知书]的发放，并督促施工单位做好合同准备工作。
第五款、签订合同并备案（2天）
一、开始条件：领取中标通知书后进行。
二、标准时限：单体工程开工前第12天开始，开工前第10天完成。
三、工作成果：
1、成果内容：签订用于备案的总包合同，并备案。
2、成果移交单位：分子公司开发部
四、所涉单位：
1、主办部门：分子公司开发部
五、工作事项：
（一）分子公司开发部：
负责督促中标的总包单位，尽快完成合同签订和备案工作，为下一步办理施工许可证和项目顺利开工，提供必要条件。
第三十二条 施工合同公司内部审批（21天）
一、开始条件：内部开标完毕，确定施工队伍并草拟施工合同后进行。
二、标准时限：单体工程开工前第33天开始，开工前第12天完成。
三、工作成果：
1、成果内容：施工合同通过公司各级部门审批，可以签订。
2、成果移交单位：分子公司采购部
四、所涉单位：
1、主办部门：分子公司采购部
2、协助部门：公司采购部
五、工作事项：
（一）分子公司采购部：
负责将拟签订的[施工合同（协议）]上报公司采购部，并结合公司各职能部门的审核意见，对合同中相关条款进行修改，直至审核通过，最终完成［施工合同签订］工作。
（二）公司采购部：
负责组织公司各相关职能部门，对分子公司上报的[施工合同]进行各专业逐级审批，对分子公司上报合同中的问题条款提出质疑和进行指导，在分子公司进行相应修改和完善后，上报公司领导审批，最终完成合同审批工作，并将审批通过的[施工合同（协议）]反馈给分子公司采购部。
第五节 单体工程施工
第三十三条 办理建筑工程施工许可证（10天）
一、开始条件：施工合同、监理合同备案并办理完成政府相关手续后进行。
二、标准时限：单体工程开工前第10天开始，开工前第1天完成。
三、工作成果：
1、成果内容：取得政府部门颁发的建筑工程施工许可证。
2、成果移交单位：分子公司工程部
四、所涉单位：
1、主办部门：分子公司开发部
五、工作事项：
（一）分子公司开发部：
分子公司开发部根据当地要求向政府主管部门递交相关开工手续，包括：
1、工程登记表（原报建表）
2、土地使用证书
3、建设工程规划许可证
4、现场具备施工条件的证明、房屋拆迁许可证和满足施工进度要求的拆迁进度证明（监理单位提供）
5、经备案的施工合同和监理合同（副本）
6、施工图设计审查合格书
7、中标通知书
8、经项目总监理工程师按规定审查签署的保证质量和安全措施的施工组织设计（方案）报审表
9工程质量监督机构签发的质量监督备案表、《质量责任书》
10、工程安全监督机构签发的安全监督备案表
11、建设工程监理备案表
12、年度投资计划和银行出具的资金到位证明
13、消防设计审核意见书
14、清欠办出具的建设单位未拖欠工程款的证明
15、人防工程备案通知书
16、园林局伐移树木批准文件
17、建筑节能新型墙体收费凭证
18、统计局登记通知等
并最终取得开工项目所有单体的施工许可证。
第三十四条 设计交底（10天）
一、开始条件：政府开标完毕，签订合同并备案后，开工之前，办理施工许可证的同时进行。
二、标准时限：单体工程开工前第10天开始，开工前第1天完成。
三、工作成果：
1、成果内容：设计交底会议纪要
2、成果移交单位：分子公司工程部、监理单位、施工单位
四、所涉单位：
1、主办部门：分子公司总工办
2、协助部门：分子公司工程部
五、工作事项：
（一）分子公司总工办：
负责组织分子公司工程部、设计公司、监理公司、施工单位等相关单位人员，参加正式开工前设计交底，着重解决施工图纸中存在的技术问题，形成[设计交底会议纪要]，并协助设计单位补发正式文件，为开工后工程顺利进展，提供必要条件。
（二）分子公司工程部：
负责配合分子公司总工办完成上述工作，并将[设计交底会议纪要]发放给监理单位、施工单位。
第三十五条 在工程开工前还要完成的其他工作：
第一款、三通一平
一、开始条件：取得土地、项目启动后进行。
二、标准时限：最晚单体工程开工前第10天完成。
三、工作成果：
1、成果内容：完成项目开发用地的三通一平工作。
2、成果移交单位：分子公司工程部
四、所涉单位：
1、主办部门：分子公司工程部
2、协助部门：分子公司总工办
五、工作事项：
（一）分子公司总工办：
负责组织制定开发项目整体及批次“三通一平”方案，并上报公司工程部审核和备案；在公司工程部、预结算部等相关部门，对分子公司上报“三通一平”方案的技术、经济可行性进行审核后，交由分子公司工程部负责实施。
（二）分子公司工程部：
负责配合分子公司总工办完成开发项目整体及批次“三通一平”方案的制定，并按公司审批批复后的“三通一平”方案，具体负责批复方案的实施工作。
第二款、地质勘察
一、开始条件：修建性详规确定之后，单体建筑/结构方案设计之前开始进行。
二、标准时限：单体工程开工前第115天开始，开工前第90天完成。
三、工作成果：
1、成果内容：地质勘察报告
2、成果移交单位：设计公司
四、所涉单位：
1、主办部门：分子公司工程部
五、工作事项：
（一）分子公司工程部：
负责组织具有相关资质的地勘单位，完成地质勘察工作，并向设计单位提供正式的[地质勘察报告]，为施工图设计提供地质资料依据。
第三款、桩基队伍选择
一、开始条件：建筑/结构设计方案确定之后开始进行。
二、标准时限：标准时限：单体工程开工前第80天开始，开工前第49天完成。
三、工作成果：
1、成果内容：签订桩基工程专业发包合同。
2、成果移交单位：分子公司工程部
四、所涉单位：
1、主办部门：分子公司采购部
2、协助部门：分子公司工程部
五、工作事项：
（一）分子公司采购部：
负责组织桩基施工队伍的招标工作，并负责完成合同签订及评审工作。
（二）分子公司工程部：
负责配合分子公司采购部完成桩基施工队伍的招标、开标工作，确定合适的中标单位负责桩基施工。
第四款、桩基施工、检测
一、开始条件：政府图审后进行。
二、标准时限：单体工程开工前第49天开始，开工前第1天完成。
三、工作成果：
1、成果内容：桩基工程施工完毕，桩基检测合格。
2、成果移交单位：分子公司工程部
四、所涉单位：
1、主办部门：分子公司工程部
五、工作事项：
（一）分子公司工程部：
负责组织桩基施工单位合同要求，保质按期完成桩基施工，并督促施工单位完成桩基检测工作，取得正式［桩基检测报告］，为下一步单体工程正式开工，提供必要条件。
第三十六条 单体工程施工
一、开始条件：办理完成建筑工程施工许可证后进行。
二、标准时限：
（一）6层以下单体工程施工周期N为：120+单体工程的地上层数（不含阁楼层）×10（施工日历天数）。
（二）7层－11层单体工程施工周期N为：150+单体工程的地上层数（不含阁楼层）×10（施工日历天数）。
（三）12层－18层单体工程施工周期N为：180+单体工程的地上层数（不含阁楼层）×10（施工日历天数）。
（四）19-24层单体工程施工周期N为：210+单体工程的地上层数（不含阁楼层）×12（施工日历天数）。
（五）25层及以上单体工程（建筑高度100米以下）施工周期N为：240+单体工程的地上层数（不含阁楼层）×12（施工日历天数）。
（六）电梯工程：最晚在单体竣工前第180天开始电梯采购，并于单体竣工前150天完成采购合同签订，令厂家开始排产，于单体竣工前60天开始进场安装，于单体竣工时安装完毕，并于单体竣工后15天内完成电梯检测验收，并获得政府主管部门颁发的合格证。
（七）门窗工程：设主体施工完毕日期为K，则最迟于K日前55天开始铝合金门窗采购，并于K日前35天完成采购合同签订，令厂家排产，于主体施工完毕后抹灰装修开始以前（即K日）开始进场安装，并于单体竣工前完成全部铝合金门窗的安装调试工作。
注：上述门窗工程特指18层以下框架或框剪结构单体工程之铝合金门窗的采购、生产和安装，对于18层以上或高层施工中，在主体施工未完全完成之前即开始分段装修施工的情况，铝合金门窗进场安装日期随装修工程开始日期相应提前，其它采购、生产等时间节点亦相应提前。
注：以上施工周期中不含地基处理的时间。建议在淮河以南地区施工增加冬、雨季施工间歇期30天，淮河以北增加60天。
需在施工中确定专业分包工程的，在预留足够进场前准备时间的基础上确定。
三、工作成果：
1、成果内容：单体竣工。
2、成果移交单位：分子公司工程部、开发部、公司工程部、预结算部
四、所涉单位：
1、主办部门：分子公司工程部
2、协助部门：分子公司采购部
五、工作事项：
（一）分子公司工程部：
负责施工过程的监督、指导和管理工作，确保建设工程按期保质实现［单体竣工］，下一步配合分子公司开发部开始进行竣工备案前的各专业专项验收，并提请公司工程部进行工程质量内部验收，向公司预结算部提交竣工结算资料，进行竣工结算。
（二）分子公司采购部：
负责相关施工单位及工程建设材料的招标采购工作，为工程顺利进展提供物质保障。
第六节 单体工程竣工、验收、备案、交房
第三十七条 单体工程竣工前调试（15天）
一、开始条件：安装工程完成后开始。
二、标准时限：单体工程竣工前第15天开始，单体工程竣工前第1天完成。
三、工作成果：
1、成果内容：各专业调试合格，电梯应取得省级合格证明文件。
2、成果移交单位：分子公司工程部
四、所涉单位：
1、主办部门：分子公司工程部
五、工作事项：
（一）分子公司工程部：
负责督促、组织相关施工单位完成单体工程竣工前各项调试工作。
第三十八条 单体工程竣工验收（15天）
一、开始条件：单体竣工后进行。
二、标准时限：单体工程竣工后15天内完成。
三、工作成果：
1、成果内容：工程验收合格，取得单体工程竣工验收报告。
2、成果移交单位：分子公司开发部
四、所涉单位：
1、主办部门：分子公司工程部
五、工作事项：
（一）分子公司工程部：
负责督促、组织相关施工单位完成单体竣工验收工作，取得[单体工程竣工验收报告]。
第三十九条 办理竣工结算（85天）
一、开始条件：单体竣工后进行。
二、标准时限：单体工程竣工后开始，单体工程竣工后85天内完成。
三、工作成果：
1、成果内容：完成工程最终结算报告。
2、成果移交单位：分子公司开发部、审计公司、项目委员会
四、所涉单位：
1、主办部门：公司预结算部
2、协助部门：分子公司工程部
五、工作事项：
（一）分子公司工程部：
负责组织、督促施工单位上报竣工结算资料，并对上报资料进行审核和确认，配合公司预结算部完成对施工单位的竣工结算及谈判工作。
（二）公司预结算部：
负责接收和审核分子公司上报的工程竣工结算资料，并依此对工程项目进行竣工结算，并最终完成竣工结算，提出正式[竣工结算报告]；并将其分别提交审计公司审计，和项目委员会评审。
注：公司预结算部在竣工结算完成，出具正式的《竣工结算报告》后，应向公司项目委员会提请审批，在项目委员会审批通过（公司预结算部提交正式的《竣工结算报告》后20天内）后，方可执行。
第四十条 单体工程的电梯、人防、电检、消防、节能、环保、城建档案等各专业专项验收（85天）
一、开始条件：单体竣工后进行。
二、标准时限：单体竣工后开始进行，单体竣工后85天完成。
三、工作成果：
1、成果内容：取得各专业专项验收合格证明文件，包括：规划验收、人防验收、消防验收、环保验收、教育验收、卫生验收、市政验收、城建档案、综合验收、其他验收。
2、成果移交单位：分子公司开发部
四、所涉单位：
1、主办部门：分子公司工程部
五、工作事项：
（一）分子公司工程部：
负责组织完成单体竣工备案前的各项专业验收，取得相关[验收合格的证明文件]，并将其移交给分子公司开发部，为最终竣工备案提供必要条件。
第四十一条 单体工程竣工验收备案（7天）
一、开始条件：各专业专项验收完成后进行。
二、标准时限：各专业专项验收通过，取得相关证明文件，并且竣工结算完毕后，开始进行，交房前完成。
三、工作成果：
1、成果内容：完成竣工备案。
2、成果移交单位：物业公司
四、所涉单位：
1、主办部门：分子公司开发部
五、工作事项：
（一）分子公司开发部：
在分子公司工程部配合下，负责完成单体工程的最终验收备案工作，取得[竣工备案证明]，为开发项目顺利交房提供必要条件。
第四十二条 内部质量验收（20天）
一、开始条件：单体竣工验收后、移交物业前进行。
二、标准时限：单体竣工验收后，移交物业前20天内完成。
三、工作成果：
1、成果内容：内部质量验收结果通报。
2、成果移交单位：分子公司、公司预结算部、物管部
四、所涉单位：
1、主办部门：公司工程部
2、协助部门：分子公司工程部
五、工作事项：
（一）分子公司工程部：
负责组织施工单位进行单体工程竣工自验，在自验合格的基础上，上报公司工程部申请对竣工项目单体工程进行移交物业前的内部验收，并配合公司工程部完成内部验收，组织施工单位针对内部验收中发现的问题，进行相应整改，达到复验合格标准，为向物业移交及顺利交房提供必要条件。
（二）公司工程部：
负责接受分子公司申请，对已经竣工并即将移交物业准备交房的开发项目单体工程，进行工程质量内部验收，出具正式的[工程质量内部验收报告]，对内部验收中发现的问题进行持续跟踪，直整改完毕复验合格，从而为开发项目竣工结算，竣工备案及竣工单体向物业移交、顺利交房提供必要条件。
第四十三条 单体工程移交物业（物业接管）（40天）
一、开始条件：内部质量验收合格后开始进行。
二、标准时限： 40天内完成。
三、工作成果：
1、成果内容：出具项目部与物业公司共同签认的移交单。
2、成果移交单位：分子公司工程部、物业公司
四、所涉单位：
1、主办部门：物业公司
2、协助部门：分子公司工程部
五、工作事项：
（一）分子公司工程部：
负责向物业公司移交已通过竣工验收的单体，并出具双方共同签字的验收移交单。
（二）物业公司：
在分子公司工程部配合下，完成对已竣工且即将交房项目的接管验收及接管工作。
第四十四条 办理业主入住手续（20天）
一、开始条件：竣工备案完毕后开始进行。
二、标准时限：办理完竣工备案手续后20天内完成。
三、工作成果：
1、成果内容：业主完成入住手续。
2、成果移交单位：业主
四、所涉单位：
1、主办部门：分子公司销售部
2、协助部门：分子公司工程部、物业公司
五、工作事项：
（一）分子公司销售部：
在分子公司统一协调、部署下，由销售部牵头组织此项工作，向各业主发入住通知，由物业公司协助办理相关入住手续，由客服部与工程部配合物业公司，协助进行业主入住前的验收工作，共同完成对竣工项目的顺利交房。
第四十五条 工程质量保修期
一、开始条件：单体竣工并备案完毕后开始计算。
二、标准时限：根据不同专业，按照国家相关法规及施工合同具体条款规定为准。
三、工作成果：
1、成果内容：实现各专业工程质量保修，并及时完成修理。
2、成果移交单位：业主
四、所涉单位：
1、主办部门：分子公司工程部
2、协助部门：物业公司
五、工作事项：
（一）物业公司：
负责业主入住后的日常物业管理服务工作，并负责接收业主工程质量报修，整理登记留档，并通知分子公司工程部督促施工单位及时进行维修，并做好业主的解释和回馈工作。
（二）分子公司工程部：
负责督促施工单位及时高效地完成相关专业工程质量维修工作，配合物业公司完成对业主报修问题的解释和回馈工作。
第四章 市政配套与园林景观工程
第一节市政配套工程与园林景观方案设计
第四十六条 市政各专业、园林、可再生能源利用等方案咨询
一、开始条件：取得土地、项目启动后，项目规划方案设计同时进行。
二、标准时限：单体工程开工前第197天开始，开工前第137天完成（60天）。
三、工作成果：
1、成果内容：市政各专业获得可利用资源的开口方位、容量和要求等准确信息，其他各专业获得政府各主管部门认可的建议性方案。
2、成果移交单位：设计公司
四、所涉单位：
1、主办部门：分子公司总工办
2、协助部门：分子公司开发部
五、工作事项：
（一）分子公司总工办：
在分子公司开发部配合下，负责对市政各专业、园林、可再生能源利用等方面的设计方案进行咨询，与政府主管部门进行沟通，获得市政各专业可利用资源的准确信息，及政府相关主管部门认可的其他［专业建议性方案］，并将其提供给设计公司进行方案设计。
第四十七条 市政、园林、智能化、可再生能源利用等各专业的方案设计
一、开始条件：市政、园林等各专业方案咨询完成后进行。
二、标准时限：单体工程开工前第137天开始，开工前第80天完成（57天）。
三、工作成果：
1、成果内容：取得各专业的初步设计方案。
2、成果移交单位：给分子公司总工办
四、所涉单位：
1、主办部门：设计公司
五、工作事项：
（一）设计公司：
负责按照分子公司委托意见及初步咨询方案，完成市政各专业、园林、智能化、可再生能源利用等配套工程的方案设计，并向分子公司提供［完整的设计成果］。
第四十八条 市政、园林、智能化、可再生能源利用等各专业方案设计的综合、优化
一、开始条件：市政、园林等各专业方案设计完成后进行。
二、标准时限：单体工程开工前第80天开始，开工前第40天完成（40天）。
三、工作成果：
1、成果内容：取得各专业综合、优化后的配套工程整体方案和管网综合设计图纸。
2、成果移交单位：分子公司总工办
四、所涉单位：
1、主办部门：设计公司
五、工作事项：
（一）设计公司：
负责根据分子公司审核意见，对各专业分别设计的方案进行综合，优化，并向甲方提供配套［工程整体方案及管网综合设计图纸］。
第四十九条 市政、园林、智能化、可再生能源利用等各专业方案设计的评审、确定
一、开始条件：市政、园林等各专业方案设计综合、优化完成后进行。
二、标准时限：单体工程开工前第40天开始，开工前第1天完成（40天）。
三、工作成果：
1、成果内容：取得公司确定的市政、园林、智能化、可再生能源利用等各专业最终设计方案，并明确各专业施工图设计委托书。
2、成果移交单位：设计公司
四、所涉单位：
1、主办部门：分子公司总工办
五、工作事项：
（一）分子公司总工办：
负责组织公司相关职能部门、相关合作单位，对综合、优化后的市政、园林、智能化、可再生能源利用等各专业设计方案，进行最终评审和确定，并根据评审意见和最终方案，明确各专业施工图设计［委托任务书］。
第二节 市政配套工程与园林景观施工图设计
第五十条 市政各专业施工图设计
一、开始条件：向设计单位提供项目规划总平面图、场地标高平面图、最终审定的市政综合设计方案、雨污水初步设计后进行。
二、标准时限：单体工程开工后第30天开始，开工后第74天完成（45天）。
三、工作成果：
1、成果内容：编制完成当期工程市政各专业施工图。
2、成果移交单位：分子公司总工办
四、所涉单位：
1、主办部门：设计公司
五、工作事项：
（一）设计公司：
负责根据分子公司总工办提供的全部设计依据资料，进行市政配套工程各专业的施工图设计，并最终提供至少一套完整的[市政各专业施工图]，给分子公司总工办。
第五十一条 园林景观施工图设计
一、开始条件：公司审定最终设计方案后，依据项目规划总平面图、园林平面设计与竖向设计、等设计资料进行设计。
二、标准时限：单体工程开工后第60天开始，开工后第104天完成（45天）。
三、工作成果：
1、成果内容：编制完成当期工程园林景观施工图。
2、成果移交单位：分子公司总工办
四、所涉单位：
1、主办部门：设计公司
五、工作事项：
（一）设计公司：
负责根据分子公司总工办提供的园林景观工程设计方案及全部设计依据资料，深入进行园林景观工程施工图设计，并最终提供至少一套[园林景观工程施工图]，给分子公司总工办。
第五十二条 智能化、可再生能源利用等其他专业施工图设计
一、开始条件：智能化、可再生能源利用等各专业设计方案经评审最终确定后，开始进行。
二、标准时限：单体工程开工后第30天开始，开工后第74天完成（45天）。
三、工作成果：
1、成果内容：智能化、可再生能源利用等其他各专业全套施工图纸。
2、成果移交单位：分子公司总工办
四、所涉单位：
1、主办部门：设计公司
五、工作事项：
（一）设计公司：
负责根据分子公司总工办提供的经评审最终确定后的智能化、可再生能源利用等各专业设计方案及全部设计依据资料，深入进行智能化、可再生能源利用等各专业工程施工图设计，并最终提供至少一套[智能化、可再生能源利用等各专业工程施工图]，给分子公司总工办。
第三节 市政配套与园林景观工程预算编制与招投标
第五十三条 市政各专业施工图预算编制（45天）
一、开始条件：单体工程开工后第75天开始。
二、标准时限：开工后第119天完成。
三、工作成果：
1、成果内容：施工图预算
2、成果移交单位：分子公司采购部
四、所涉单位：
1、主办部门：公司预结算部
五、工作事项：
（一）公司预结算部：
受分子公司委托，编制市政各专业施工图预算，完成后按照公司内部流程进行审批，并将审批完成的市政各专业施工图预算，提供给分子公司采购部，用于施工单位谈判。
第五十四条 园林景观施工图预算编制（45天）
一、开始条件：单体工程开工后第105天开始。
二、标准时限：开工后第149天完成。
三、工作成果：
1、成果内容：施工图预算
2、成果移交单位：分子公司采购部
四、所涉单位：
1、主办部门：公司预结算部
五、工作事项：
（一）公司预结算部：
受分子公司委托，编制园林景观工程施工图预算，完成后按照公司内部流程进行审批，并将审批完成的市政各专业施工图预算，提供给分子公司采购部，用于园林景观工程施工单位招标。
第五十五条 市政配套及园林景观工程自行招投标
一、开始条件：预算编制完成后。
二、标准时限：
1、市政各专业工程：（40天）
同批次单体工程开工后第120天开始，开工后第159天完成。
2、园林景观工程：（40天）
同批次单体工程开工后第150天开始，开工后第189天完成。
三、工作成果：
1、成果内容：市政配套及园林景观工程施工合同
2、成果移交单位：分子公司工程部
四、所涉单位：
1、主办部门：分子公司采购部
五、工作事项：
（一）分子公司采购部：
分子公司采购部在工程部配合下，负责完成以下工作：
1、对意向施工单位的已建或在建工程进行考察并做出评价。
2、谈判确定合同主要条款，并草拟合同文本
3、按公司的招标制度、实施办法规定的流程完成相关审批及合同评审。
4、合同经评审后，签订施工合同。
注：根据各地不同情况，针对具有垄断性质的专业如燃气、强电、电信等，本着公司利益最大化的原则与施工方洽谈并确定合同条款。
第四节 市政配套及园林景观工程施工与竣工验收
第五十六条 当期项目市政各专业及园林景观工程施工（45天）。
一、开始条件：主体封顶前应完成市政工程的相关手续，主要是关于正式用水、强电、热力的申请。
二、标准时限：（90天）
1、单体工程竣工验收前第30天开始，验收合格后第59天完成市政各专业工程及园路施工。
2、当期单体工程竣工验收合格后第77天完成园林绿化、修整等工作。
在淮河以南地区施工增加冬、雨季施工间歇期30天，淮河以北增加60天。
三、工作成果：
1、成果内容：市政工程及园林景观工程竣工。
2、成果移交单位：分子公司工程部
四、所涉单位：
1、主办部门：市政配套及园林景观工程施工单位
五、工作事项：
（一）市政配套及园林景观工程施工单位：
在分子公司工程部管理下，负责完成市政配套及园林景观工程施工，并对相关专业工程自验合格的基础上，提请甲方验收。
第五十七条 市政配套及园林景观工程竣工验收阶段（15天）
一、开始条件：市政各专业工程、园林景观工程施工结束后。
二、标准时限：15天内调试验收完成。
三、工作成果：
1、成果内容：市政各专业工程、园林景观工程竣工手续完成。
2、成果移交单位：分子公司工程部
四、所涉单位：
1、主办部门：公司工程部
2、协助部门：分子公司工程部
五、工作事项：
（一）分子公司工程部：
负责组织施工单位进行竣工自验，并在自验合格的基础上，上报公司工程部申请竣工验收，配合公司工程部完成相关专业专项验收，对须整改项目督促施工单位积极整改，并复验合格。
（二）公司工程部：
负责接收分子公司申请，对竣工项目园林景观工程相关专业进行竣工验收，并出具书面［验收通报］，验收合格方可进行竣工结算和向物业移交。
第五十八条 市政各专业、园林景观及其他配套工程移交物业（15天）
一、开始条件：市政各专业、园林景观及其他配套工程竣工验收合格，维修保养期结束后开始进行。
二、标准时限： 15天
三、工作成果：
1、成果内容：出具项目部与物业公司共同签认的移交单。
2、成果移交单位：物业公司
四、所涉单位：
1、主办部门：分子公司工程部
2、协助部门：物业公司
五、工作事项：
（一）分子公司工程部：
负责组织施工单位与物业公司进行配套工程移交，并出具双方共同签字认可的移交单。
（二）物业公司：
负责对移交项目进行接管验收，并接管，从而进入物业常规管理阶段。
第五章 物业管理
第一节 物业招标
第五十九条 物业公司注册，选择物业管理企业
第一款 办理物业公司注册手续
一、开始条件：项目施工图开始设计后进行。
二、标准时限：从施工图开始设计到单体施工开始前30天完成。
三、工作成果：
1、成果内容：办理完毕物业分公司或子公司注册的相关手续。（适用于项目开发新拓展区域）
2、成果移交单位：新注册的物业管理分子公司的直接上级主管单位
四、所涉单位：
1、主办部门：物管部
2、协助部门：分子公司
五、工作事项：
在此阶段，荣盛发展物业管理部指导并协助各地分公司办理以下事宜：
1、进行市场调研，提请公司召开股东会议，确定成立物业分公司或子公司、公司章程等，形成会议纪要，5天内办理完毕。
2、办理工商注册手续，取得营业执照，15天内办理完毕。
3、办理组织机构代码证，此项工作仅限于成立物业子公司，6天内办理完毕。
4、办理银行开户手续，取得银行开户许可证，2天内办理完毕。
5、办理税务登记手续，包括国税和地税，取得税务登记证，7天内办理完毕。
6、办理资质备案手续，此项工作仅限于成立物业分公司，10天内办理完毕。若成立物业子公司，可按照国家《物业管理企业资质管理办法》的要求，取得营业执照在单体施工开工前办理资质审批手续，取得相应的资质证书。
注：本项工作只限于公司新拓展项目的地区。
第二款 办理物业管理企业选择的手续
一、开始条件：物业公司手续办理完毕后。
二、标准时限：从物业公司手续办理完毕到单体施工开始完成。
三、工作成果：
1、成果内容：完成物业管理企业的招标、投标。
2、成果移交单位：给项目所在地行政主管部门审核备案，上报公司物业管理部存档备案。
四、所涉单位：
1、主办部门：分子公司、物业公司
2、协助部门：物管部
五、工作事项：
（一）分子公司：
1、成立招标机构，确定自行招标或委托代理机构招标，2天办理完毕。
2、拟订招标章程，招标文件，3天办理完毕。
3、制定标底，5天办理完毕。
4、向政府部门办理招标备案手续，可与发布招标公告同步进行。
5、发布招标公告或投标邀请书，3天办理完毕。
6、组织预备投标企业资格预审，2天办理完毕。
7、发放招标文件，1天办理完毕。
8、召开标前会议，确定开标、评标、定标的具体事宜，1天办理完毕。
9、组织开标、评标、定标，7天办理完毕。
注：荣盛发展所属物业公司协助分公司完成此项工作。
（二）物业公司：
1、成立投标小组，制定投标计划，1天办理完毕。
2、收集招标物业资料，进行投标可行性分析，3天办理完毕。
3、筹措投标资金，申请资质预审，5天办理完毕。
4、获得招标文件，进行分析准备，1天办理完毕。
5、考察物业现场和当地市场，3天办理完毕。
6、制定物业管理服务方法、测算工作量，拟订资金计划，7天完成。
7、进行标价测算和调整，2天完成。
8、编制标书，4天完成。
9、封送标书、办理投标保函，2天完成。
10、参加招标现场会议，进行唱标、答辩，1天完成。
（三）荣盛发展物业管理部：
对选择物业管理企业的招标、投标工作进行全程指导、跟踪、检查。
注：物业公司协助分公司开展本项工作时，物业公司所进行的投标工作可以与招标同步进行，以节约时间。
第二节 物业监理
第六十条 签订物业管理委托合同
一、开始条件：项目工程施工开始。
二、标准时限：单体施工开始后30天完成。
三、工作成果：
1、成果内容：签订《前期物业管理委托合同》，确定《前期物业管理服务协议书》、《业主临时公约》。
2、成果移交单位：项目所在地行政主管部门，公司物业管理部
四、所涉单位：
1、主办部门：分子公司、物业公司
2、协助部门：物管部
五、工作事项：
1、分公司发送中标通知书，与物业公司进一步协商起草并签订《前期物业管理委托合同》，建立齐全的物业管理企业招标、投标档案。
2、物业公司协助分公司编制《前期物业管理服务协议书》、《业主临时公约》以及在销售过程中需要向客户说明的有关物业管理信息的其它资料；分公司负责向荣盛发展物业管理部提交《前期物业管理服务协议书》、《业主临时公约》待审稿。
3、荣盛发展物业管理部审核《前期物业管理服务协议书》、《业主临时公约》文本，提出反馈意见，进行工作指导。
4、分公司进行合同、公约文本备案、印刷。
5、分公司在销售现场向业主公示并提请业主签订《前期物业管理服务协议书》和对遵守《业主临时公约》的承诺。
6、物业公司负责协助分公司向客户咨询有关物业管理的信息。
第六十一条 施工现场的检查
包括对单体施工、市政设施、公共配套用房施工、园林景观、地下车库、智能化施工的检查。
一、开始条件：项目单体施工开始。
二、标准时限：从单体施工开始至小区各项工程建设施工完毕，完成各单项工程的接管验收。
三、工作成果：
1、成果内容：检查记录、对检查中所发现问题的整改意见、要求，检查报告。
2、成果移交单位：分子公司工程部、物业管理公司
四、所涉单位：
1、主办部门：物管部
2、协助部门：分子公司、物业管理公司
五、工作事项：
1、各地分公司应在新项目开工前至少15天将详细的相关施工进度计划、协调会议纪要、特殊的施工要求、施工管理的负责人联系方式（包括甲方、乙方、监理方）、施工项目的基础资料，以及施工进度计划的变更情况等提交荣盛发展物业管理部物业监理。
2、物业监理根据施工进度安排和监控要点对施工现场进行检查，对所发现的问题与有关各方进行沟通了解，初步确定整改计划；在检查结束后一周之内形成书面整改建议、要求向被检查单位下发，并向公司领导报告检查的情况。
3、荣盛发展物业管理部物业监理按照既定的整改计划跟踪检查存在问题的整改情况，并向被检查单位和公司领导定期反馈跟踪结果信息。
第三节 接管验收、入住准备
第六十二条 接管验收工作的开展
一、开始条件：单体竣工验收前一周。
二、标准时限：同批次需要接管验收项目从成立接管验收小组开始到第一次复验结束。
单体接管验收的天数为：需要接管验收的总户数/10－20户/天。
三、工作成果：
1、成果内容：成立接管验收小组、制定接管验收计划、对接管验收工作开展情况的各项检查记录、对检查中所发现问题的整改意见、要求，检查报告。
2、成果移交单位：分子公司、物业管理部
四、所涉单位：
1、主办部门：物业管理公司
2、协助部门：分子公司所属项目部、物业管理部
五、工作事项：
1、物业公司在单体竣工验收前一周，成立接管验收小组，进行业务培训，与分公司按照公司颁布的《接管验收流程》的规定，进行协商，共同商定接管验收具体实施计划。
2、接管验收小组全程参与为期15天的竣工验收。
3、物业公司在接管验收前10天做好接管验收的培训、记录表单印刷、工具准备等各项准备工作，施工、建设单位向物业管理单位在接管验收实地查验开始前至少10天移交必要的图纸、技术资料。
4、物业公司按照每天查验10－20户的进度代业主对即将接管的房屋及其附属的设备设施按照接管验收计划开展全面的接管验收查验工作，并进行相应的记录、资料整理和信息传递。
5、分公司根据物业公司查验的结果对存在的问题组织施工单位进行整改，直至复检合格。
6、荣盛发展物业管理部物业监理对接管验收工作的开展情况进行指导、检查，对所发现的问题进行与有关各方进行沟通了解，初步确定整改计划；在检查结束后一周之内形成书面整改建议、要求向被检查单位下发，并向公司领导报告检查的情况。
7、市政、智能化、车库等附属的设备设施和同批次的单体同时接管验收。
8、荣盛发展物业管理部物业监理按照既定的整改计划跟踪检查存在问题的整改情况，并向被检查单位和公司领导定期反馈跟踪结果信息。
第六十三条 入住手续办理工作的准备
一、开始条件：接管验收工程完成后。
二、标准时限：同批次需要办理入住手续的项目从进行入住准备工作开始到本期入住手续办理工作结束。
三、工作成果：
1、成果内容：办理入住手续，对入住手续办理准备工作开展情况的检查记录、对检查中所发现问题的整改意见、要求，检查报告。
2、成果移交单位：分子公司、物业公司
四、所涉单位：
1、主办部门：物管部
2、协助部门：分子公司、物业公司
五、工作事项：
1、分公司、物业公司在完成同期房屋的接管验收初验后，用7天时间进行入住手续办理工作的准备。
2、分公司、物业公司按照公司颁布的《入住手续办理流程》的规定，进行协商，共同商定入住手续办理工作的具体实施计划，明确责任分工，对协助业主验房的人员进行培训。
3、分公司向业主发放入住通知书，知会业主办理入住手续的时间、需要携带的证件资料、需要交纳的费用等，向物业公司移交业主资料。
4、物业公司协助分公司布置入住手续办理场地，准备所需要的各类表单、记录，以及其它所需物品。
5、荣盛发展物业管理部物业监理对入住手续办理前的各项准备工作的开展情况进行指导、检查，对所发现的问题进行与有关各方进行沟通了解，初步确定整改计划；在检查结束后一周之内形成书面整改建议、要求向被检查单位下发，并向公司领导报告检查的情况。
6、荣盛发展物业管理部物业监理按照既定的整改计划跟踪检查存在问题的整改情况，并向被检查单位和公司领导定期反馈跟踪结果信息。
第四节 前期物业管理服务
第六十四条 常规物业管理服务
一、开始条件：入住准备工作完成后。
二、标准时限：从同一项目第一期办理入住手续开始至该小区召开业主大会成立业主委员会签订《物业管理委托合同》止。
三、工作成果：
1、成果内容：办理入住手续、履行合同约定开展前期物业管理服务。
2、成果移交单位：业主大会
四、所涉单位：
1、主办部门：物业公司
2、协助部门：分子公司、物业管理部
五、工作事项：
1、物业公司协助分公司按照《入住手续办理流程》的要求和双方确定的入住手续办理工作实施计划，按照每天30－50户的进度办理入住手续。
办理入住手续的天数为：需要办理入住手续的总户数/30－50户/天。
2、分公司安排施工单位对业主验房中所发现的问题进行整改直至业主检验合格为止。
3、物业公司协助分公司处理入住手续办理工作中出现的相关问题。
4、物业公司按照合同的约定和国家、地方有关政策文件要求开展前期物业管理服务活动。
5、分公司按照国家、地方有关规定，销售合同的约定，处理后期的各项遗留问题，完成各项质量保修责任。
6、物业公司按照国家和地方有关法规、政策要求，协助召开业主大会，成立业主委员会，签订《物业管理委托合同》。
7、荣盛发展物业管理部对前期物业管理服务工作的开展情况进行支持、指导、监督、检查、考核，向公司领导和其它有关部门反馈信息。
第六十五条 园林绿化等后期工程接管验收
一、开始条件：园林绿化施工完毕。
二、标准时限：从园林绿化施工完毕交付甲方开始，以到维护保养合同约定的时间截止为止（一般乔木为2年，其它为1年）基点倒推，以所要接管的绿化总面积除以500平方米/人/天（3—5人的验收小组）所得的天数开始至验收工作结束。
三、工作成果：
1、成果内容：对接管验收工作开展情况的检查记录、对检查中所发现问题的整改意见、要求，检查报告。
2、成果移交单位：分子公司
四、所涉单位：
1、主办部门：物业管理公司
2、协助部门：分子公司、物管部
五、工作事项：
1、各地分公司、物业公司按照公司颁布的《接管验收流程》的规定和园林绿化设计标准进行协商，共同商定接管验收具体实施计划。
2、施工、建设单位向物业管理单位在接管验收实地查验开始前至少10天移交必要的图纸、技术资料。
3、物业公司代业主对即将接管的园林绿化及其附属的设备设施按照接管验收计划开展全面的接管验收查验工作，并进行相应的记录、资料整理和信息传递。
4、分公司根据物业公司查验的结果对存在的问题组织施工单位进行整改，直至复检合格。
5、荣盛发展物业管理部物业监理对接管验收工作的开展情况进行指导、检查，对所发现的问题进行与有关各方进行沟通了解，初步确定整改计划；在检查结束后一周之内形成书面整改建议、要求向被检查单位下发，并向公司领导报告检查的情况。
6、荣盛发展物业管理部物业监理按照既定的整改计划跟踪检查存在问题的整改情况，并向被检查单位和公司领导定期反馈跟踪结果信息。
附则
第六十六条 本办法由项目委员会负责解释。
第六十七条 本办法自执行委员会通过并颁布之日起生效并实施。
业务流程
开发项目管理包括：合同管理、成本管理（目标成本、动态成本、成本库、项目测算）、项目进度管理、招投标管理、甲供材料管理、付款管理等业务管理。
开发项目管理业务流程图：
合同管理：作为成本控制核心内容，有效跟踪管理合同订立，到合同变更，再到合同结算和最后的合同付款全过程，力求降低成本、控制成本。
成本管理：根据项目规划目标和利润目标，进行成本测算、目标成本形成、动态成本跟踪、成本数据库形成等，形成房地产基于“闭环”的成本管控体系，推动和保证成本控制的不断完善和提高，控制项目建设的成本和风险。
付款管理：通过对付款审批单的流程审批管理，管理层可以实时监控项目进展，并严格控制工程款的支付；并通过付款计划数据为财务部门提供资金和融资计划决策依据。
招投标管理（供应商管理）：招投标管理将分散于业务部门的供应商集中到集团（或公司）层面统一管理，有效减少业务冗余，避免多头管理，并实现公司对外统一，从而提高信息共享以及供应商管理的透明度。同时对供应商进行分类管理、评价评级管理，为项目工程、采购招投标快速的提供合格的邀标、询价单位。
招投标管理（招投标业务管理）：招标、投标管理帮助企业在网上公开进行邀标和招标，供应商也可以直接在网上进行投标工作，将整个招投标过程透明化，有效的帮助公司解决招标工程中的黑洞，保证招投标质量，提升合同成本控制力度。
采购管理：采购管理是帮助房地产企业进行集中采购的管理以及采购合同监控，系统支持统一的请购计划和采购计划，对于每次采购合同的付款金额进行监控。
进度管理：通过工作分解结构（WBS）建立工程部、财务部、销售部、市场部、采购部等各个参与项目管理部门的工作任务，制定各工作项的负责人和参与人员以及执行计划，并通过进度报告和工作指示实现信息及时高效共享，便于领导掌控全局，对于超期工作及时提醒，避免和降低项目风险。
系统流程
开发项目管理系统架构图：
