关于XXX房地产开发有限公司申请
项目贷款1500万元的调查报告
XXX公司(下简称：“XXX公司”)，现计划开发位于XXX的“XXX”房地产项目，特向我社申请项目贷款1500万元，期限2年。有关调查情况及贷款可行性分析如下：
一 、公司概况
（一）公司名称：XXX公司
（二）成立日期：XXXX年XX月XX日
（三）经营年限：XX
（四）公司地址：XXXX
（五）经营范围：单项开发位于“XXX的商住用地”。
（六）公司类型：XXX
（七）投资总额与注册资本：公司的投资总额为XXX万元，注册资本为XXX万元。注册资本出资明细如下：
（八）公司治理架构：根据公司章程，XXX公司设立股东会，股东会是公司的最高权力机构，有权决定公司的一切重大问题。执行董事是本公司的法定人代表，执行董事不能履行职责时。应授权总经理或者股东代表本公司。
（九）主要管理人概况：
法定代表人: XXX,其简历为
总经理：XXX，其简历为
（十）行业经历：
公司于XXX年XX月成立， “XXX”项目是公司成立后第一个项目，但公司的股东对房地产的开发有多年的实践经验。项目由XXX公司承建，XXX较具实力的建筑企业，现有工程技术和经济管理职称人员305人，其中工程技术人员230人，具有高级职称人员12人，中级职称人员70人，曾获得XXX颁发多个奖项和承建多个大型建筑工程，如：XXX等。
（十一）借款人银企合作情况以及在我社结算情况
XXX公司的结算主要集中在XX银行，目前已在我社开立了一般帐户，计划在今后进一步加强与我社的合作关系。
通过查询人民银行征信系统，截止目前，借款申请人XXX公司在我社和其他银行没有信贷记录，尚未有不良信用记录。
二、贷款用途
1、贷款需求
XXX公司计划开发位于XXX的“XXX”房地产项目，该项目建设总投资5813万元，XXX公司已投入资金2672万元，已备待投入资金500万元，自有资金共计3172万元，自有资金比例达55%，因建设资金不足特向我社申请贷款1500万元用于项目建设。
2、按揭需求
整个项目完工后的建筑面积23746.56m2，其中可销售的住宅面积18086.97 m2，车库2904.24 m2，销售金额至少达11750万元（住宅均价6500元/m2，不考虑车位的销售收入），届时住宅按揭将在我社办理。预计我社需提供配套按揭贷款额度6500万元，按揭的具体成数、年限按联社（珠农信联发〔2009〕42号）文件执行。
三、项目可行性分析
（一）项目取得情况
该项目位于XXX，通过XX工程款取得，土地XX金额为2191万元，加上增加容积率256万元，土地合计价值为2447万元；该地块已办里了房地产权证（证号：粤房地证字第XXX号）。
（二）项目开发资格
（1）项目已经珠海市建设局批准取得了单项房地产开发企业《资质证书》。
（2）公司开发的项目具备了完整的开发承建手续，已经珠海市有关部门规划、设计、方案的审批经已通过并取得了“四证一书”，其自有资金3172万元，占工程总投资的55％，符合省联社规定的达到项目总投资的40%及以上的要求。
其“四证一书”及有关文件明细表如下：
（三）项目建设规模和建设内容
1、项目名称：XXX
项目占地面积：7304.95平方米
项目建筑面积：23746.56平方米
项目建设周期：建设周期11个月。
2、项目建设内容
（四）项目工程进度及施工安排
项目预计开工时间约为20##年2月，建筑工程建至可预售约在20##年11月，主体竣工约在20##年1月，配套建设工程包括水电安装、消防、小区道路、园林绿化工程完成需至20##年4月，交付使用约在20##年12月。
（五）投资估算及资金筹措
项目投资预算及资金筹措表 单位：万元（RMB）
项目总投资为5813万元，公司主要通过自筹、银行贷款等方式来解决，其中自筹4313万元、银行贷款1500万元，截止目前已支付土地款2447万元，勘察、设计、规费、报建等71万元、桩基154万元。
（六）市场分析及市场定位
1、市场分析
（1）对宏观经济环境及政策环境的分析
房地产业与区域经济发展紧密相关，是经济发展的晴雨表，也是体现普罗大众生活水平和生活质量的重要指标，因此房地产业是关系到国计民生的重要行业之一，国家对房地产发展的管理，从产业政策向公共政策回归。根据国家发展和改革委员会20##年12月发布并执行的《产业结构调整指导目录》，非别墅类房地产开发项目为允许类。
本项目用地规划为小高层、低密度、小户型为主的纯住宅小区。户型面积中≤90 m2的户型占总面积的78.89％，＞90 m2的户型占比为21.11％。
（2）对行业目前景气度及未来的发展前景的分析
A、房地产业目前景气度分析
据珠海市统计局分析，我市20##年度房地产业总体运行良好。去年下半年国家陆续出台了一系列宏观调控政策，如降低银行贷款利率、减征二手房转让所得税、土地增值税、调整住房供应结构等，对我市房地产发展产生了一定良好的影响，使房地产市场保持良性发展，房地产景气指数继续保持着平稳的运行态势。
B、房地产业未来的发展前景分析
房地产价格不会出现急剧波动，从“理性回归”到“买方市场”，价格方面，影响其变动的因素较多,也较为复杂。在微观层面上，楼盘所处地段、地价、原材料成本、小区规划与配套、商品房户型结构、施工质量，以至开发商信誉等等都直接对房价构成影响。
从宏观层面看，政府保障性住房政策的调整与实施，信贷与存款准备金政策的变化，人民币汇率改革，股票期货及其他资本市场的发展变化，乃至国际金融市场的动荡都会或多或少地影响珠海的房地产市场。与房地产相关的原材料与能源价格变动，不可能不在房价有所反应；20##年出台的各项新政策，进一步将珠海的房地产市场从“理性回归”推到“买方市场”。
“理性回归”,不仅仅是开发商告别“厚利”时代、自愿提升品质、认真服务客户的自觉意识，而且是在信贷紧缩和民生地产的市场条件下，变通自身的心理预期和调整市场预期。穷则变，变则通，通则久。开发商的“理性”应回归到“以客户为中心”的时代，这不仅需要“理性定价”，还需要提供高品质的产品与贴心的服务。买家才应该是市场的主角，形成良性的“买方市场”才能推动整个房地产行业的健康和可持续性发展。综合以上分析，未来的珠海房地产行业发展较为乐观。
（3）对项目所在区域房地产发展规划及趋势分析
按照珠海城市规划，将建立由“主城区—次中心城—外围新城—中心镇”构成的多层次、组团型的城市空间体系。以主城区为核心，辐射金湾次中心城、斗门次中心城两个副中心，带动唐家湾新城组团、横琴新城组团与东部群岛各中心镇的发展；培育金湾次中心城，带动三灶新城组团、港区新城组团与平沙中心镇的发展；完善斗门次中心城，带动斗门区各中心镇的发展。以港区新城带动崖门水道沿岸发展，并成为珠海市向珠三角西翼经济、文化辐射的枢纽。到20##年，将形成香洲、唐家湾、横琴、临港、三灶、白蕉、珠港新城等七个城市组团，建成“八纵六横”联系城市内部各个组团的城市快速和高速公路交通骨干网络。
主城区包括由新香洲、吉大、拱北、前山等组成的中心城区和由南屏、湾仔、洪湾组成的南湾城区。对主城区的规划是进一步整合优化，完善都市功能，整合全市相关资源，提升会展、资讯、旅游服务业品质。
根据上述分析，本项目位于XXX，项目目标与区域规划内容相衔接和协调，所在地址属城市生活规划区域。
（4）对项目建设条件及周边环境的公共交通设施、公共体育设施、学校幼儿园、医院等相关生活配套设施的分析
新香洲社区东起迎宾北路，西至明珠北路以东，南自板樟山遂道以北，北至梅华西路，面积 9.8平方公里，人口75893人，其中常住人口27707人。在城市规划中，新香洲的主要发展职能是行政办公、文化体育中心、居住，并将逐步发展成为城市形象的代表性地区。辖区内有香洲区人民政府、珠海市体育中心、珠海市科技中心、珠海特区报业大厦等重要单位和机构，政治、
文化、体育、商业氛围日益浓厚，社区凝聚力逐步增强。
经过10多年的规划建设，该区城市公共配套设施及交通设施日臻完善，成规模的住宅小区相继建成，居住人口日趋集中。新香洲以浓厚的人文氛围、方便的生活环境，成为置业者的首选区域之一。
2、市场定位
（1）项目户形结构及所占总面积的比例明细情况：
（2）客户群体分析
本项目用地规划为小高层、低密度、小户型为主的纯住宅小区。户型面积中≤90 m2的户型占总面积的78.89％，＞90 m2的户型占比为21.11％，总面积18087m2，总户数192户。
A、≤90 m2的户型为二室二厅、三室一厅，共165户，主要面对一次置业的中等阶层客户，该类客户有一定的经济能力，对楼盘价格可以接受。
B、＞90 m2的户型为三室二厅、四室二厅，共27户，主要面对二次置业的中上阶层客户，该类客户群体自身经济实力较强，对楼盘价格可以接受。
（七）销售情况分析及预测
1、销售价格分析
根据20##年珠海市房地产市场情况分析，在市区内房屋销售价格比20##年平均下跌约20～30％左右，即平均每平方米下跌约1500～3000元左右。目前该项目周边同类楼盘的销售价格为均价6500～7000元/m2，结合该项目的特点和周边同类楼盘情况，XXX公司初步计划以均价6500元/平方米进行销售，该楼盘定价有一定市场依据，定位较为合理。我社在项目测算时保守考虑项目销售价格将定为6500元/m2。
2、销售计划
按照XXX公司工程进度预测，到20##年11月，主体工程量可达到预售条件，预计在20##年12月可开盘销售，总销售面积为18087平方米，预计销售收入11750万元。
根据项目的规模、施工进度和产品等特点，初步确定进行一次性销售。根据现阶段房地产市场情况，预计商品房销售情况：
①第一阶段：（20##年1月～20##年3月），可销售约10％，18087m2×10％×6500元/m2＝1175万元；
②第二阶段（20##年4月～20##年7月），可销售约30％，18087m2×30％×6500元/m2＝3525万元；
③第三阶段（20##年8月～20##年11月），可销售约40％，18087m2×40％×6500元/m2＝4700万元；
④第四阶段（20##年12月～20##年3月），可销售约10％，18087m2×10％×6500元/m2＝1175万元。
根据以上预测，截止20##年3月，可销售整个项目的90％，销售收入约10580万元。具体见下表：
（八）项目收益分析
1、销售利润分析
根据项目周边环境、市场状况、价格水平等初步拟定的市场平均价水平销售。
销售收入：住宅销售均价按每平方米6500元计，共18087平方米,销售收入为:18087平方米×6500元/平方米=11750万元
合计销售总收入（不考虑车位销售收入）为：11750万元
税前利润为：销售收入-成本=税前利润，11750万元-5813万元＝5937万元
税后利润为：销售收入-（成本+所得税）=税后利润，11750万元-（5813万元+1763万元）＝4174万元
2、盈利能力分析
按照以上销售利润分析，项目投资回报率为：税后利润/成本＝71.8％，属于回报优良，盈利能力较强。
（九）不确定性分析
1、项目盈亏平衡分析
盈亏平衡点=投资总成本/（销售收入-税金）=58.2%
该项目的销售利润率的盈亏平衡点在58.2%，即该项目完成58.2%的销售率可保本，说明该项目有较强的承担风险能力。
2、项目敏感性分析
假定项目所需材料价格上升，设计标准提高，使得建安、配套费用增加，投资成本上升10%，以及市场竞争、销售因素使单位售价下降10%，分别计算项目利润的变化。
A、变动成本上升10%
固定成本（土地及补偿费用）+变动成本（总投资-土地及补偿费用）×1.1= 6150万元（变动成本上升10%后的总成本）
则公司利润为：销售收入- 6150万元（变动成本上升10%后的总成本）= 5600万元
B、单位售价下降10%
销售收入（下降10%后的销售收入）为：销售收入（下降10%前的销售收入）×90%= 10575万元
则公司利润为：销售收入（下降10%后的销售收入）- 6150万元（变动成本上升10%前的总成本）=4425万元
经计算，测算变动成本上升10%和销售单价下降10%，显示项目的利润对两者都有一定的敏感性，但利润仍比较理想，说明该项目盈利能力较好。
四、公司财务状况分析
综合偿债能力分析
财务分析为XXX年年报的财务数据：总资产为XXX万元，总负债为XXX万元，资产负债率为XX％；流动资产为XXX万元，占总资产的XXX％；流动负债为XXXX万元，主要为其他应付款，流动比率为XXX%。由于公司的项目还没有销售，公司暂时没有经营收入，按照XXX公司的销售预测，公司的长期偿债能力较好。
五、项目资金运营计划及资金缺口分析
1、项目筹资计划：
项目预计总投资成本约5813万元，其中：
（1）自筹资金3254万元，支付地价款2447万元；勘察、设计、规费、报建等71万元；桩基础约154万元；地下室约582万元。
（2）通过银行项目贷款融资1500万元，支付建筑安装工程（主体工程部分）约1500万元。
（3）剩余建筑安装工程（安装部分）482万元、电梯180万元、给排水96万元、配套工程356万元，共1114万元及各项费用通过回笼销售款支付。
综合以上分析，项目的资金缺口为1500万元。
2、项目投资资金计划：
（1）公司开发成本资金来源主要由3项组成，公司自有资金（3254万元）、银行借款（1500万元）、项目后期需支付的工程款（1114万元）。根据公司资金安排，自有资金3254万元用于支付地价款2447万元；勘察、设计、规费、报建等71万元；桩基础约154万元；地下室约582万元。该部分资金已经投入约3145万元，剩余582万元将陆续投入。
（2）按照工程进度，从20##年6月份开始，项目出现资金缺口，我社给予项目贷款1500万元支持项目开发。根据工程进度，该款项将可以支持到20##年第1季度项目主体完成。
（3）预测从20##年1月份项目可开始可正式销售，保守预测到20##年3月份止销售回笼资金约1175万元，到20##年7月份止销售回笼资金约3525万元，公司资金已比较充裕，并可开始归还我社贷款。
3、关于项目后期资金的来源：项目的后期资金来源主要是楼房销售款。根据项目有关施工进度和施工计划，结合实际可行情况，预计项目主体在20##年1月封顶并开始开始销售，具备发放按揭贷款条件。在开始销售的前6个月内保守预计项目住宅销售达40％，销售款约4700万元，预计可回笼销售资金3000万元。以上资金将足够解决项目全部后期建设资金及相关的费用，并可开始归还我社的贷款。
综合以上分析，公司后期资金压力较少，后期建设资金和归还贷款来源有一定保障。
4、项目资金缺口分析：通过以上1、2、3项分析可见，20##年6月其自有资金已使用完毕，需银行1500万元贷款资金的投入，20##年第三、四季度及20##年第一季度是项目主体建造期，也是资金使用期，此时楼盘已完工验收并开始销售，在开始销售的前6个月内保守预计项目住宅销售达40％，销售款约4700万元，预计可回笼销售资金3000万元。以上资金将足够解决项目全部后期建设资金及相关的费用，同时可以安排归还我社贷款1500万元，在分析楼盘的销售款回笼时间和销售比例也是比较保守，但资金链也比较容易衔接，项目运作也比较轻松。由此分析，该项目主要在20##年6月～20##年第一季度存在1500万元资金缺口，如我社给予1500万元贷款，项目便可顺利完成。
六、还款来源分析
（一）第一还款来源分析
根据上述项目可行性中的项目收益分析，在开始销售的前6个月内保守预计项目住宅销售达40％，销售款约4700万元，预计在20##年7月份可回笼销售资金3000万元，以上资金将足够解决项目全部后期建设资金及相关的费用。预计从20##年8月份开始，每月销售资金回笼约1000万元，资金充裕，可以满足分期还款计划的需要。
（二）第二还款来源：
该笔贷款以XXX名下XXX个物业提供抵押担保，经XXX评估公司初评，评估价为2665万元。其中：（1）XXX面积共XXX平方米，评估价共XXX万元；（2）XXX面积共XXX平方米，评估价共XXX万元。根据企业实际资金缺口，给予1500万元项目贷款，综合抵押率控制在57％以内，抵押物足值，风险较小。明细如下:
（表一） 面积：平方米、单价：元/平方米、价格：万元
七、贷款综合收益分析
（一）贷款利息收入：若我社给予贷款，贷款利率按人民银行基准利率上浮XX%计算,即月利率XXX‰, 1500万元贷款每年利息收入为XXX万元。
（二）资金组织：在项目建设期，下游工程建筑商在我社的工程款结算量约XXX万元，日均存款约XXX万元；项目开始销售起，每月销售收入约XXX万元，年结算量约XXX万元，日均存款约XXX万元。
（三）中间业务收入：公司的基本账户转到我社的手续正在办理中，公司承诺将公司员工代发工资业务等由我社办理，其中部分公司员工已办理了我社的借记卡及手机银行卡业务，预计未来中间业务收益较为明显。
（四）其他收益：我社对项目提供按揭贷款支持所带来的利息收入约XXX万元（XXX万*XXX‰*XXX年）。加上代收水电费、管理费，将为我社带来可观的中间业务收入。
八、贷款的风险及防范措施
（一）政策风险
据珠海市统计局分析，我市20##年度房地产业总体运行良好。去年下半年国家陆续出台了一系列宏观调控政策，如降低银行贷款利率、减征二手房转让所得税、土地增值税、调整住房供应结构等，对我市房地产发展产生了一定良好的影响，使房地产市场保持良性发展，房地产景气指数继续保持着平稳的运行态势。按照国家现在的颁布各项政策，未来几年对房地产开发行业有着积极的作用，近几年受政策影响而出现的风险较少。
（二）市场风险
经过10多年的规划建设，该区城市公共配套设施及交通设施日臻完善，成规模的住宅小区相继建成，居住人口日趋集中。新香洲以浓厚的人文氛围、方便的生活环境，成为置业者的首选区域之一。加上该项目的销售价格适中，符合该区域的价格水平，对销售有促进作用。因该项目的利润空间较大，如出现滞销现象，可通过降价促销或其他的优惠条件，尽快回笼资金。
（三）、监管风险
1、项目工程监管
承建商及监理单位已具备开发该项目的相关资质，通过定期或不定期的现场或非现场的检查其工程进度是否按计划执行，确保资金按进度使用。
2、项目资金监管
我社支持的房地产项目如“XXX”、“XXX”、“XXX”等，对每个项目都成立专门的管理小组，制定管理办法，对项目的工程进度、销售情况、资金使用等进行跟踪落实，发现问题采取措施尽快解决，确保项目顺利完工，我社成功经验得到上级领导肯定。“XXX”项目一定按照房地产项目管理办法进行管理，确保每笔资金都用在该项目上，使项目能尽快完成，保障我社信贷资金安全。
九、结论和意见
XXX公司具备房地产开发资质，所开发的项目市场定位准确，价格策略合理，项目建设各项条件准备充分，盈利能力较强，还款来源充足。因此，（1）建议给予XXX公司发放项目贷款1500万元，期限2年，利率实行一年一定，按同期基准利率上浮XX％执行；（2）贷款发放后的第七个季度开始分期还款。
以上建议妥否，请审批。
第一责任人：
第二责任人：
XX年XX月XX日
关于XXX房地产开发有限公司申请
项目贷款1500万元的审查报告
一、 风险提示：
本项目为房地产项目开发，根据目前经济形势，房地产市场景气程度一般，存在较大市场风险；此外，借款人前期项目投入以地价为主，可投入项目建设的其他自有资金不多；第三、项目工期长，销售前景具有一定不确定性，临近区域内待销售楼盘较，开发商缺乏核心品牌市场竞争力。 二、有利因素：
本项目总投资约5813万元，目前发展商已投入资金达2672万元，另有500万元自筹资金已经到位，并已经逐步投入项目建设，借款人自有资金总计达55%，符合有关规定要求，此外，项目报建手续齐备，符合开工的所有项目条件，且目前已经基本完成桩基工程，项目总体进展情况较好。另一方面，本项目售价预计定在6500元每平方米，根据周边楼盘销售情况，定价有一定市场依据且基本符合购房者心理价位，且项目以中小户型为主（其中90平方米以下占78%），项目销售前景有一定保障，预计总销售可达11750万元，项目盈亏平衡点为58.2%，借款人具备一定抗风险能力及还款能力。第三、借款人本次申请项目贷款除项目本身外，增加提供自有商铺作抵押，发展商具备较强综合经济实力，项目后期操作风险可控，同时，借款人实际控制人林玉潮有多项房地产项目开发经验，同业诚信度高，信誉较好，经查询借款人征信情况，其信用记录良好，项目预计能为我社带来约6500万元的按揭贷款业务支持，年结算量约9000万元，未来日均存款预计可达1500万元，贷款带来综合收益明显。
三、 审查意见：
建议在落实以下条件的前提下予以项目贷款1500万元，期限三年，利率按同期同档次基准利率上浮20%执行：1、办理借款人提供的商铺有效抵押手续，追加项目整体作为补充抵押，待项目达到预售条件时，可解除项目抵押；2、要求借款人的实际控制人林玉潮及其配偶提供连带责任担保；3、制定资金封闭运作管理办法，贷款根据工程进度及自有资金情况支付使用；4、借款人在我社开立唯一的资金监管帐户，所有项目运作资金和售楼款由我社监管使用，并以书面形式承诺售楼款除用于项目的后期工程外，其余优先用于归还我社贷款；5、与借款人签订该项目按揭贷款意向书，明确该项目楼房按揭贷款无条件优先在我社办理；6、在合同中约定，自贷款发放后第18个月开始分期按季度归还；7、与借款人签订全面合作协议，约定其存款结算、手机银行卡及中间业务集中在我社办理。上报单位要加强对贷款资金的使用及销售回笼款的监控，并密切留意有关房贷政策及市场环境的变化，有效防范贷款风险，确保贷款到期收回。
关于XXX公司1500万元项目贷款
的贷后检查报告
一、 贷款发放情况：
1、于XXXX年XXX月XXX日经珠海市农村信用合作联社贷款审查委员会审批，同意给予XXX公司项目贷款1500万元。我社根据联社的贷款出账审批表，已向企业发放贷款1500万元。抵押物为公司法人合法拥有的XXX房产，总面积为XXX平方米。
2、借款人截至XXX年XXX月XXX日，在我社贷款余额为1500万元。
3、借款人每月能按时归还贷款利息，配合我社的工作。
二、信贷资金运用、项目进展和趋势、企业状况：
1、该贷款用途为：“XXX”项目建设资金，每笔资金（不含贷款利息）使用经联社项目管理小组审批，资金封闭使用。帐户余额为XXX万元，贷款期间能正常按月归还利息。
2、该公司法人、股东、经营范围、经营场所、重要职位等无重大变化，尚未发现公司在经营中存在有违法违纪行为。
3、项目基本情况：
⑴、项目建设内容。项目名称：XXX；项目占地面积：7304.95平方米；项目建筑面积：23746.56平方米；项目建设周期：建设周期11个月，总投入约5800万元。建设内容技术指标下表一：
表一：项目建设内容技术指标表
⑵、项目开工时间为20##年2月，建筑工程建至可预售约在20##年11月，主体竣工约在20##年1月，配套建设工程包括水电安装、消防、小区道路、园林绿化工程完成需至20##年4月，交付使用约在20##年12月。
⑶、项目工程进度：桩基础已完成，地下室的建设工程及地面±0工程基本完成，现正在进行1、2层楼板的建设，预计9月份可建至4层。
4、销售情况：预计20##年11月份可进行预售。
5、信贷资金使用情况：支付混凝土款项XXX万元；支付钢材款项XXX万元；支付夹板款项XXX万元。
三、风险防范及控制措施：
1、认真执行贷款项目管理办法和帐户管理办法，认真总结和检讨资金管理的工作方法，资金封闭运作，严禁项目以外资金不受我社监督下使用，确保每一笔资金用在该项目上。
2、不定期到项目现场进行检查，了解施工进度，确保工程进度按计划进行。
3、加强对项目资金来源和使用计划监督，同时开拓和促进我社各项业务。
调查人：
XXX年XX月XX日
负责人签名：