1 ××市土地收购储备中心 15000万元土地储备项目贷款 调 查 评 估 报 告 ××信贷部 二○○九年六月 第 页 共 30 页
目 录
第一章 借款人资信评价
第二章 项目基本情况
第三章 项目总投资及资金筹措评价
第四章 项目市场分析
第五章 项目经济效益及××偿债能力分析
第六章 银行效益及贷款风险分析
第七章 贷款担保分析
第八章 授信额度计算
第九章 项目总体评价
附表一：借款人基本情况表
附表二：项目基本情况表
附表三：项目投资估算表
附表四：项目资金来源与运用表
附表五：项目损益估算表
附表六：项目财务指标测算表
附表七：贷款偿还期预测表
附表八：敏感性分析表
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前 言
XX市土地收购储备中心向农行XX市分行营业部申请土地储备贷款15000万元，用于收储位于××区××镇××村，即××新区规控图中K11、K12地块462.10亩土地。省分行房地产信贷部组织项目评估小组，于20xx年6月对该土地收购储备项目进行了调查评估。
第一章 借款人资信评价
1.1借款人基本情况
1.1.1概况
XX市土地收购储备中心（以下简称“借款人”）成立于20xx年6月，为XX市国土资源局下属的自收自支事业法人单位，原级别为科级，20xx年6月，经市委常委会研究同意，将其升格为副县级事业单位。升格后的隶属关系、人员编制和经费形式不变。借款人已取得事业单位法人证书、组织机构代码证和贷款卡；借款人在XX市建行开立基本账户，在我行营业部和国家开发银行江西省分行开立一般存款账户。经测评，借款人20xx年度信用等级为AA+级。
1.1.2法人登记情况
借款人事业单位法人证书号码为:
单位名称:XX市土地收购储备中心
宗旨和业务范围: 为合理利用土地提供规划服务,负责辖区内土地收购、储备与出让
住 所: XX市
法定代表人：
经费来源：全额拨款
开办资金：人民币4710.90万元
举办单位：XX市国土资源局
登记管理机关：XX市事业单位登记管理局
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有效期：20xx年2月11日至20xx年3月31日（延期至20xx年3月31日）
1.1.3组织机构及人员情况
1.1.4借款人主要职责
按照《XX市土地储备中心工作章程（试行）》，借款人主要职责为：一是依据市土地储备管理委员会确定的土地收购计划，对企事业单位需盘活调整的存量土地和其他增量土地适时进行收购储备；二是根据土地利用总体规划和城市总体规划以及市场需求，适量储备土地，为增强政府对土地的调控力度服务；三是管理和运作由政府依法收回的违法用地、闲置土地、没有确定土地使用权的国有土地，并纳入政府土地储备库；四是多渠道、多途径筹措资金，在市土地收购储备管理委员会的指导和监管下，加强与各金融机构和市财政部门的配合，管理、运作好土地收购、储备的资金；五是在市政府有关职能部门的协助下，做好储备土地开发，收购、储备土地的资金测算和招标、拍卖出让前的准备工作；六是搞好综合统计，定期向土地储备管理委员会报告运作情况和公布储备土地信息；七是完成市政府和市土地收购储备管理委员会的其他工作任务。
评估认为，该公司具备土地收储资格，借款主体合法。
1.2 借款人土地储备资金运作模式
根据江西省财政厅、江西省国土资源厅、中国人民银行XX中心支行关于转发《财政部、国土资源部、中国人民银行关于印发《国有土地使用权出让收支管理办法》的通知》（赣财综[2007]19号）和XX市政府制定的《XX市土地储备实施办法》(XX市人民政府第17号令)的有关规定，借款人财务实行独立核算、专户存储。土地储备资金实行收支两条线，按照“收入财政集中、支出财政监督、收益分宗核算、结余上缴国库”原则进行管理。
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储备土地出让后，收入全部上缴市财政，对上缴资金中成本部分包括土地收购补偿费和贷款利息、规划编制、土地测量、土地房产登记、房屋拆迁、土地前期开发、收购储备工作经费、人员工资等相关费用，由市财政在5个工作日内核定拨付给储备中心。对于土地出让收入净增值部分的20%由市财政拨付土地储备中心作为土地储备发展基金。对因政策变化或经批准改变土地规划条件，储备公益事业、绿地、公共设施或基础设施建设用地而造成储备中心政策性亏损的，亏损部分由市财政局核拨。
1.3 借款人经营情况
20xx年至20xx年3月，借款人累计实物收储土地9692.42亩（其中20xx年1-3月收储土地670.243亩）；累计出让土地550.43亩，累计实现土地出让收入103800万元。截至评估日，借款人可供出让的存量土地为9141.99亩。
1.4借款人财务状况
1.4.1主要财务数据
根据借款人提供的土地储备机构土地收储资产负债表反映，截止20xx年3月末，该公司总资产348161万元，总负债203633万元，净资产141279万元，收入合计3249万元，资产负债率为58.49%。
1.4.2主要财务数据说明
1）资产项目有关数据说明。截止20xx年3月末，借款人资产348161万元，比年初增加18860万元。
（1）银行存款18787万元。其中：国家开发银行江西省分行 595万元、XX市建行厚德支行1万元，市商业银行银河支行266万元,我市分行营业部17925万元。
（2）其他应收账款104265万元，用于城市基础设施建设，主要由以下项目组成：①内环路4259万元，②章江水轮泵站-黄金大桥3355万元，③市江河实业有限公司城西防洪工程2645万元，④市城发集团飞龙岛大桥等工程22172万元，⑤市住房保障中心飞龙岛大桥返迁安置工程4259万元，⑥章江大桥8903万元，⑦益光中、南路工程5140万5
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元，⑧黄金一、二路工程2042万元，⑨豪德花园2136万元，⑩黄金
一、二路返迁工程926万元。
（3）收储项目222294万元，主要由以下项目组成：黄金机场土地43306万元，K16土地3005万元，滨江四期2013万元，新区土地报批规费6410.71万元；H6、H7、H22、G10、J12、J16土地5283万元，嘉道集团2459万元，豪德集团3695万元，G13、G14土地3105万元,G4地块1006万元，兴国中路土地3607万元，J2、C4土地2361万元，兴国中路农民返迁安置8494万，市接待中心3441万元，J21地块1101万元，J22地块1313万元，J3地块994万元，H地块11068万元，章江南岸防洪路堤、益光中、南路及周边地块88866万元，H25、H26地块7624万元，康欣药业1461万元，H18、G11、G15地块1500万元，海天投资实业有限公司2136万元，华坚国际6443万元，航运公司1273万元，E17-04、06地块3118万元，市供销社三企业1000万元，XX市地产公司2052万元，工行XX分行（原区国有资产经营公司）1100万元。
（4）待摊支出2816万元。主要是支付贷款利息，逐年摊销。
2、负债项目有关数据说明。截至20xx年3月末，借款人负债203633万元，比年初增加18161万元。
（1）短期借款460万元，主要为向XX市财政局和XX逸豪置业公司分别借入400万元及60万元款项。
（2）长期借款179000万元，比年初增加34400万元。长期借款中，国开行江西分行152000万元，市商行7000万元，市农行营业部20000万元。
（3）其他应付款24173万元，其中：财政拨款6400万元，市江河实业有限公司支付章江南岸路、益光中、南路征拆费12100万元，章江新区指挥调拨资金5543万元。
3、净资产项目有关数据说明。截至20xx年3月末，借款人净资产141279万元，均为土地储备资金。
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从借款人近几年的财务数据可以看出，该中心总资产逐年大幅增加，资产负债率逐年降低，表明其财务状况良好，资金实力雄厚，偿债能力强。
1.4.3关于“借款人资金用于城市基础设施建设”问题。
调查评估时发现，借款人提供的20xx年3月资产负债表反映，资产项目中“其他应收账款104265万元，用于城市基础设施建设，其原因是，市政府为了完善城市配套基础设施建设，提升城市品味，实现土地大幅增值。20xx年7月，XX市政府与国家开发银行签订了最高额为27亿元的《信用合作协议》，根据该协议，国家开发银行于2003－20xx年向XX市政府提供最高额为27亿元的贷款，用途为：一是土地储备贷款17.5亿元，用于收储土地2万亩；二是20xx年—20xx年城市基本设施贷款9.5亿元。城市基本设施贷款由土地增值收益归还。截止20xx年3月末，借款人累计向国家开发银行江西省分行贷款173600万元，其中土地储备贷款110000万元，城市基础设施贷款63600万元，贷款余额152000万元，其中土地储备贷款94400万元，城市基础设施贷款余额57600万元。
土地是城市政府拥有的最大资产，为了发挥土地最大效益，根据XX市政府有关文件精神，“城市基础设施建设到哪，土地收储到哪，土地出让到哪”。借款人是政府储备土地的合法代表，是具体实施土地收购储备行为的政府储备机构，国开行贷款用于土地收储与城市基础设施建设（重点项目），是XX市政府授权XX市土地收购储备中心循基础建设步伐收储核心土地，并借完善的基础设施使土地增值，是国开行发放的打包贷款。借款人内部运作完善，财务管理规范，资金使用合理，是各商业银行竞相营销的优良客户，目前除我行在营销外，中国银行及XX市商业银行均在营销该客户，基于借款人较好的经营实力和发展前景，我行建议并希望要保持在XX市土地收储市场上占有一定的市场份额。
1.5 借款人贷款情况
1.5.1贷款情况
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通过查询人民银行信贷查询系统，截止20xx年5月6日，借款人在各金融机构的贷款余额为179000万元，实际贷款余额179000万元（长期借款）。
（1）借款人在国家开发银行贷款情况。20xx年7月6日，借款人与国家开发银行签订了最高额为27亿元的《信用合作协议》，根据该协议，国家开发银行于2003－20xx年向XX市土地储备中心提供最高额为27亿元的贷款，用途为土地储备及城市基本设施，借款期限15年（20xx年7月---20xx年7月），即第一笔借款提款日起，至借款合同约定的最后一笔借款还本日止不超过15年；提款期为20xx年--20xx年，贷款以借款人收储的土地收益权质押；结算经办行为建设银行XX市分行城建分理处；《信用合作协议》约定借款人于20xx年2月开始分10年逐步归还借款。截止20xx年5月6日，借款人在该行的贷款余额152000万元，均是期限15年的长期贷款，均为正常贷款。
（2）借款人在XX市商业银行贷款情况。截止20xx年5月6日，贷款余额7000万元，为长期借款7000万元，以国有土地使用权作抵押，均为正常贷款。
（3）借款人在农行XX市分行营业部贷款情况。截止20xx年5月6日，贷款余额20000万元，以国有土地使用权作抵押，均为正常贷款。
1.5.2借款人信用记录情况
根据20xx年5月6日人行企业征信系统查询，借款人有已结清不良贷款信息，金额34800万元，为在我行有24800万元次级贷款记录。形成次级贷款记录的主要原因：经总行审批，我行于20xx年8月至20xx年9月先后向XX市土地收购储备中心发放贷款34800万元、用于建设XX新机场，置换收储XX老机场用地、期限3年（20xx年8月23日到期）。该贷款发放后，借款人能按约定支付贷款利息，并于贷款到期日之前还清了全部贷款本息（其中贷款本金34800万元、利息5004.70万元）。20xx年4月，德勤公司驻农总行信贷组对该项目贷款进行了审计，审计要求将该贷款形态调整为不良，其理由是“受20xx年上半年当地雨水天多等因素影响，该项目实际工程进度比原计划推迟8
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近一年，黄金机场土地与新机场土地产权转换后土地出让的时间也要因此相应推迟。由于该项目贷款的主要还款来源是黄金机场土地出让收入，因此上述因素会对20xx年贷款到期偿还产生不利影响”。经上级行审批，我行于20xx年10月31日将其中24800万元贷款（之前借款人已归还了10000万元贷款）调整为次级贷款。
1.5.3借款人对外担保情况
据20xx年1月9日人行企业征信系统查询，借款人对外抵押担保金额39077.64万元，为XX市财政投资有限公司贷款提供担保，贷款用于XX市政府重点工程建设。
第二章 项目基本情况
2.1 项目情况
2.1.1项目位置
本次贷款收储的土地位于章贡区水南镇高楼村，即章江新区规控图中K11、K12地块土地共计462.10亩。
K11、K12二块地是互为相连的地块，面积462.10亩，位于章江新城区文峰南路与东胜路交叉处，原权属单位均为XX市章贡区水南镇高楼村委会，原土地性质为农村集体用地，20xx年10月24日第11次江西省人民政府常务会议讨论并审核同意转建设用地，XX市城市规划为居住用地。
2.1.2项目背景
根据《XX市城市总体发展概念规划》、《XX市三江六岸城市设计》，XX城区分为河套老城区、章江新城区、站北区、水东、水西-湖边区、城西区六大区。章江新城区是XX城市未来发展核心区，为进一步加快新区市政基础设施和公共服务设施建设，促进聚集新区人气和繁荣发展，XX市委、市政府出台了《关于加快XX中心城区建设步伐的决定》、《关于进一步促进章江新区繁荣的若干意见》，章江新城区将形成“一轴、二环、三心、六片”城市结构体系，建设成为集行政、文化、体育、娱乐、商业、金融、贸易和居住中心的结合区。本项目是9
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XX市政府所在地和城市规划设计的重点地段，经XX市政府常务会议研究同意，将水南镇高楼村近5000亩土地列入该市20xx年征地拆迁和土地收储工作计划。由于拆迁等原因，本项目直到20xx年才全面启动该项目收储工作。
2.2项目合法性
2.2.1 签定了《征收土地协议书》
20xx年11月29日，XX市国土资源局章贡分局与XX市章贡区水南镇高楼村村委会签订了征收“章江新区规控图K11、K12地块土地共计462.10亩”的《征收土地协议》。
2.2.2 已取得江西省人民政府的农用地转用批复
20xx年6月，XX市人民政府向江西省人民政府申报XX市20xx年第十五批次城市建设用地（包含本次贷款收储的462.10亩集体农用地转为建设用地），经20xx年7月22日江西省人民政府常务会议讨论，同意了省国土资源厅审核意见，批准XX市20xx年第十五批次城市建设用地，取得了《江西省建设用地审批表》。
2.2.3符合XX市土地利用总体规划
本项目收储土地均在XX市章江新区城市控制性详细规划之内，根据XX市城市规划建设局《关于章江新区两宗收储用地的规划情况说明》，K11、K12地块规划为居住用地，容积率分别为1.8。本次收储土地规划用途符合市场需求，有较大增值空间。
本项目土地收储合法，手续完备，符合XX市土地利用总体规划。
2.3项目资金运作流程
根据借款人与项目土地原权属人签订的《征收协议书》中约定的土地收购成本，借款人用自筹资金和银行贷款分批次支付土地收购款给项目土地原权属人或其上级主管单位，项目土地收储后，借款人根据XX市发改委及XX市国土资源局的年度土地出让计划，以招标、拍卖、挂牌等方式公开出让本项目收储土地。
按照江西省财政厅、江西省国土资源厅、中国人民银行南昌中心支行关于转发《财政部、国土资源部、中国人民银行关于印发《国有土地10
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使用权出让收支管理办法》的通知（赣财综[2007]19号）和借款人的有关说明，本项目土地出让后，土地出让收入须按照“收支两条线”管理，先进入XX市财政局的土地出让收入国库专户，按照规定扣除相关费用和基金后，然后核返给借款人收储本项目土地的收储成本部分（包括土地收购成本、银行利息、土地评估费、土地测绘费、管理费等费用），剩余的土地出让净收益全部进国库使用。
2.4项目进度
2.4.1完成了收购土地转为城市建设用地审批的工作
经20xx年10月24日第11次江西省人民政府常务会议讨论，同意了省国土资源厅审核意见，批准XX市20xx年第十五批次城市建设用地（包含本次贷款收储的462.10亩集体农用地转为城市建设用地）。
2.4.2支付部分储备土地收购成本。
经XX市政府常务会议研究同意，将水南镇高楼村近5000亩土地列入该市20xx年征地拆迁和土地收储工作计划。根据借款人与项目土地原权属人签订的《土地征收协议书》，累计支付了储备土地收购成本7237.42万元，占总投资的32.48%。由于拆迁等原因，本项目直到20xx年才全面启动该项目收储工作。
第三章 项目总投资及资金筹措评价
3.1 项目总投资测算
3.1.1项目总投资测算依据
1）、《XX市土地储备实施办法》（XX市人民政府20xx年第17号令）
2）、XX市土地收购储备中心与原权属人签订的《征收土地协议书》。
3）、江西省财政厅、江西省国土资源厅、中国人民银行XX中心支行关于转发《财政部、国土资源部、中国人民银行关于印发《国有土地使用权出让收支管理办法》的通知》（赣财综[2007]19号）。
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4）、项目可行性研究报告。
3.1.2贷款期限
因该项目收储土地计划在2009-20xx年出让，预计贷款期限2年。
3.1.3贷款利率
借款年利率按人民银行年基准利率5.4%执行。
3.1.4土地性质及面积
本次贷款收储的土地位于章贡区水南镇高楼村，即章江新区规控图中K11、K12地块部分土地、共计462.10亩；土地性质为居住用地。
3.1.5项目总投资估算表
经测算，本收储项目的总投资22283.53万元，单位收储成本48.22万元/亩。项目总投资由征用土地费用、土地整理费用、财务费用、管理费用、不可预见费用等组成。具体各项的构成为：
1）土地取得费用：包括土地补偿费、安置补助费、征地工作经费、农民社会保障金、其他地上附着物补偿费、征地相关税费等费用，共计19796.26万元。
2）土地整理费用：土地开发费用按 1万元/亩计算，共462.1万元。
3）财务费用：本项目计算期2年，按贷款二年期计算，利息总计1620万元。
4）管理费用：本项目管理费用是征地过程中发生的人工工资等，按取得土地费用的1%计算，共计202.58万元。
5}不可预见费：本项目不可预见费征地过程中发生的不可预见的支出，按取得土地费用的1%计算，共计202.58万元。
3.2 项目资金筹措计划
本项目总投资22283.53万元，资金筹措计划：一是项目资本金7283.53万元，占32.69%；二是向我行申请土地储备项目贷款15000万元，占67.31％。
3.2.1自筹资金来源和到位情况
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截止20xx年3月末，借款人已经支付各类收储费用7237.42万元，占项目资本金的99.36%，剩余部分项目资本金由江西省XX市财政部门保证足额到位。XX市财政局于20xx年5月出具《关于XX市土地收购储备中心土地储备贷款15000万元有关问题的承诺》。评估认为，项目自筹资金来源能落实到位。
3.2.2银行贷款
借款人拟向我行申请政府土地储备贷款15000万元，期限2年，主要用于为取得收储土地而先行支付给各储备土地的原权利人，贷款将根据收储进度分次使用。
第四章 项目市场分析
4.1 XX市概况
4.1.1区位优势
XX位于赣江上游，江西南部，又称赣南，东与福建省三明市和龙岩市相连，南临广东省梅州市、河源市和韶关市，西与湖南郴州市接壤，北倚江西省的吉安市和抚州市，处于我国东南沿海地区向中部地区延伸的过渡地带，既是东南沿海的腹地，也是内地连接沿海的前沿和通往东南沿海的重要通道之一，素有“五岭之要冲”、“粤闽之咽喉”之称。XX处于粤、闽、湘、赣的边际地区，位于深圳、广州、长沙、XX、厦门和汕头六大城市之间，距离这些省际中心城市的公路距离均在400公里以上，在这些中心城市的辐射末梢地带，有利于培育发展新的中心城市。20xx年XX市政府为充分利用独特的区位优势，提出了“对接长珠闽、建设新XX”的发展战略，要把XX建设成为江西省的中心城市和粤、闽、湘、赣四省通衢的区域中心城市。
XX市政府现辖1区2市15个县、人口846万、面积3.94万平方公里，人口和面积分别占江西全省的五分之一和四分之一，是江西最大的行政区和“南大门”。
4.1.2资源丰富
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XX区内已探明的钨储量占居世界第一，已探明的稀土储量占全国第二，素有“世界钨都”和“稀土王国”之称。此外XX区内的信丰县被誉为“中国脐橙之乡”、赣县被誉为“中国板鸭之乡”、大余县被誉为“中国瑞香之乡”、南康市被誉“中国甜柚之乡”、崇义县被誉为“中国毛竹之乡”，为当地经济发展提供了十分丰富自然资源。
4.1.3交通发达
XX区内323国道、105国道、赣粤高速公路、昆厦高速公路、京九铁路、赣龙铁路（广东韶关－－江西XX－－福建龙岩，其中XX－－福建龙岩段已于20xx年通车）贯穿其中；公路、铁路纵横交错；XX新机场的飞机定期飞XX、北京、上海、广州、深圳、珠海和厦门；XX港的船舶可通达长江沿岸，水路、公路、铁路、航空立体交通网络的形成，为XX经济、特别是房地产市场发展奠基定了良好的基础。XX独特的区位优势、发达的交通网络，以及近年来XX市政府出台的一系改革开放政策，为当地经济发展提供了优越的条件。因此，XX市被国务院商务部确定为“首批加工贸易梯度转移重点承接地”、“第二批国家科技兴贸出口创新基地”，并被评为“中部最佳投资城市”、“粤商最佳投资城市”、“2008浙商最佳投资城市”和“2008深港企业最佳投资城市”。最近，又被台湾评为“中国大陆十大最佳投资城市”。
4.2 XX市经济发展情况
近年来，XX市经济呈持续稳定和较快增长的态势。20xx年全市实现GDP582.34亿元，比上年增长12.8%；财政总收入达到56.65亿元，比上年增长21.3%；地方财政收入达到30.46亿元，比上年增长17.6%；城市居民可支配年收入为9147元，比上年增长11.56%；20xx年全市实现GDP701.68亿元，比上年增长13.5%；财政总收入达到74.52亿元，比上年增长31.5%；地方财政收入达到38.93亿元，比上年增长13.5%；城市居民可支配年收入为10540元，比上年增长15.23%；截止20xx年12月末，全市实现GDP831亿元，比上年增长13.0%；财政总收入达到100.13亿元，比上年增长34.40%，财政状况良好；城市居民可支配年收入为11827元，比上年增长12.20%，城乡14
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居民收入稳定增长；城市居民人均消费支出7525元、增长12.00%，农村居民人均消费支出1693元、增长12.35%。当地经济快速发展和城乡消费较快增长，居民购买力尤其是住房消费能力不断增强，有利于房地产市场的健康发展。
从江西省来看，20xx年XX市生产总值、规模以上工业增加值、城镇以上固定资产投资、财政总收入、地方财政收入、实际利用外资等６项指标不仅总量稳居前列，且增速均高于全省平均水平。与广东省的韶关、梅州、河源，福建省的三明、龙岩，湖南省的郴州等周边的三省六市相比，20xx年XX市主要经济指标处于前三名，其中GDP、地方财政收入和实际利用外资总量高居第一。
4.3XX市城区规划及发展前景
根据XX市城市建设目标，到20xx年中心城区面积要达到70平方公里、人口达到70万人，城市规模计划达到中等城市规模；到20xx年中心城区面积要达到100平方公里、人口达到100万人，城市规模计划达到大城市规模。
根据新修编的XX市城区控制性详细规划及20xx年5月XX市委、市政府出台的《关于加快XX中心城区建设步伐的决定》，为进一步加快新区市政基础设施和公共服务设施建设，促进聚集新区人气和繁荣发展，制定了《关于进一步促进章江新区繁荣的若干意见》，提出了要将章江新城区形成“一轴、二环、三心、六片”城市体系的目标，并持续加大新区投入，将章江新建设成为集行政、商务、文体、博览、居住等多功能的综合新区，本项目贷款收储的土地，位于XX市政府重点规划建设的新城区－章江新城区。
章江新城区按现代化城市要求进行规划建设，区内规划有市政机关、医院、金融、商业、学校、生活居住区等，是XX市城区“三江（章江、贡江、赣江）六岸”建设的重要组成部分。目前，章江新城区已建成了市委市政府办公大楼、体育中心、图书馆、市政服务大楼等大型公用建筑，以及章江公园、滨江大道、迎宾大道、京九大道、XX大桥、水南大桥、黄金广场等大型市政设施和政府公务员商住楼，正在建设的有15
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沟通老城区的飞龙岛大桥、章江大桥，所收储的地块地理位置优越，基础设施完善，具有很大的增值潜力。
4.4XX市土地市场发展情况
4.4.1土地资源得到重视
土地是城市政府拥有的最大资产，用市场手段配置土地资源和运作土地资产，发挥土地最大效益，是XX市城市经营的主要手段。20xx年9月28日，XX市政府出台了《XX市土地储备试行办法》，规定凡是XX市所有新增建设用地，一律由市国土资源部门进行收购和征用纳入市政府土地筹备后，再按照市政府制定的年度土地出让计划实行统一供地，规范了土地的出让行为，使土地不断升值。
4.4.2土地储备制度已经明确
随着国家土地“招、拍、挂”政策的全面实施和全国各城市土地储备中心的成立，全国各城市的土地储备制度基本形成。XX市土地储备制度正如全国一样，已日益得到各级政府和社会的认同和支持。经过几年的运作，政府对土地储备的作用、功能以及运作能力得到提高。
20xx年12月3日，国土资源部、财政部、中国人民银行联合发布了《土地储备管理办法》国土资发[2007]277号，以国家部委的名誉对土地储备机构、计划管理和资金管理等进行了明确和规范，正式确立了国家建立土地储备和土地储备贷款制度。
4.4.3土地市场日益完善
20xx年，XX市国土资源局建立了XX市房地产交易中心和XX市地产交易大厅，从根本上规范了土地交易行为。对经营性用地使用权实行公开招标拍卖出让和挂牌出让，变过去的暗箱操作为现在的阳光操作，极大地提高了政府供地工作的透明度，最大限度地提升了国有土地的价值。
20xx年1月起，XX市政府对所有工业用地采取招、拍、挂出让方式，经营管理操作进一步规范，并取得了良好的经济效益和社会效益。
4.4.4土地供应有序进行
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XX市政府对土地实行总量控制，并通过制定严格的、科学的供地计划，确保政府供地始终处于总体供求基本平衡的非饱和状态。据该中心负责人介绍，XX市年土地出让计划一般按照该市上年度商品房面积的交易量做参考，按照一定的综合容积率折算成土地需求面积，并考虑市场供求状况后确定年土地出让计划。根据XX市土地交易中心提供的数据，20xx年至20xx年3月，XX市城区通过土地储备中心共出让经营性土地550.43亩，其中20xx年出让101.18亩，20xx年出让198.24亩，20xx年出让109亩，20xx年出让127.62亩，20xx年1-3月出让14.39亩；累计实现土地出让收入103800万元。
评估发现，借款人2005—20xx年土地出让量不大的原因，一是为了城市发展需要，提高城市品位，XX市委、市政府于20xx年11月份采取国际招标方式，对XX市城市规划进行了修编，修编工作于20xx年9月份结束，修编期间冻结了城区内所有建设用地工程项目的报建工作；二是借款人收储土地主要集中在20xx年，仅20xx年收储土地6875亩，占93.46%，大部分处于土地整理中，尚未达到出让条件；20xx年以来，受国家宏观政策调整，房地产市场外部环境发生了一些的变化，政府为保证土地收益，减少了出让土地的供应，直接表现为土地供应减少，土地价格仍然上涨。三是市政府为解决少量改制企业职工安置资金问题，批准部分改制或破产企业的土地直接进入市场出让或转让。
4.4.5土地市场分析
20xx年5月XX市委、市政府出台的《关于加快XX中心城区建设步伐的决定》，在此基础上，制定了《关于进一步促进章江新区繁荣的若干意见》。按照规划，根据XX市城市建设目标，到20xx年中心城区面积要达到70平方公里、人口达到70万人，城市规模计划达到中等城市规模；到20xx年中心城区面积要达到100平方公里、人口达到100万人，城市规模计划达到大城市规模。目前，XX市城区人口不到60万人，还有广阔的发展空间。
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由于规划收储的土地，还需要大量投入，无法直接供地；而政府储备的土地中，直接可供出让的土地相对较少，远远不能满足当地经济发展和城市建设的需要，土地需求与有效供给的矛盾突出。
1）土地供需市场预测分析。
根据《XX市土地储备实施办法》，XX市政府对XX市城区规划区范围内需要盘活的国有土地依法收回、收购，集体土地依法征用后予以储存，并通过前期开发和出让等方式，盘活存量土地资产，有效配置土地资源，强化政府对土地市场的宏观调控，实现“一个渠道进水、一个池子蓄水，一个龙头放水”的供地方式。
根据城市规划，章江新区将成为疏解老城区居住、行政、商业商务压力的主要区域，成为XX的新中心。章江新区面积20.19平方公里，建筑用地面积27500亩，其中:居住用地10784亩，办公及公共服务设施用地5357亩，道路广场用地5907亩，绿化用地4865亩。规划总建筑面积1960万平方米，其中居住建筑面积1188万平方米。
2）住房需求分析。
《XX市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》和《XX市房地产业“十一五”发展计划》中提出，至20xx年底城镇居民人均住房建筑面积应达到28.5平方米。规划期间新增住房建筑面积总需求779.25万平方米。每年需求量100—200万平方米，年均增长8％。
根据《XX市国民经济和社会发展第十一个五年规划》、《XX市2006—20xx年经济适用住房和廉租住房建设的实施意见》以及批准的《XX市中心城区住房建设规划（2006—2010）》的相关要求，2009、20xx年各类住房年度建设计划为：
20xx年，新增住房总建筑面积164.4万平方米，住宅用地面积91.92万平方米（合1379亩）。其中商品住房：总建设面积49.32万平方米，用地面积：27.58万平方米（合414亩）；普通商品住房：总建设面积81.35万平方米，用地面积：46.38万平方米（合696亩）。
20xx年，新增住房总建筑面积170.42万平方米，住宅用地面积93.48万平方米（合1402亩）。其中商品住房：总建设面积51.89万18
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平方米，用地面积：28.04万平方米（合421亩）；普通商品住房：总建设面积75.93万平方米，用地面积：43.00万平方米（合645亩）。
3）土地供应计划。
根据规划，2008-2012期间，住宅用地供应总量为479.46万平方米（合7192亩），其中新增住宅用地约429.82万平方米（合6447亩），存量置换（工业企业、仓储用地退城进园后的原有土地）用地约49.64万平方米（合745亩）。《XX市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》和《XX市房地产业“十一五”发展计划》中提出，至20xx年底城镇居民人均住房建筑面积应达到28.5平方米。规划期间新增住房建筑面积总需求779.25万平方米。每年需求量100—200万平方米，年均增长8％。
4.5房地产市场发展情况
近年来，XX市城区房地产业呈现出较好的发展势头。根据XX市统计年鉴和房地产部门提供数据，XX市城区2006－20xx年房地产开发情况如下：20xx年房地产投资额33.91亿元，商品房开发面积567.53万平方米，商品房竣工面积179.82万平方米，商品房销售面积265.98万平方米，空置面积7.77万平方米，商品房价格2300元/平方米；20xx年房地产投资额50.87亿元，商品房开发面积836.29万平方米，商品房竣工面积290.02万平方米，商品房销售面积329.45万平方米，空置面积7.03万平方米，商品房价格2850元/平方米；20xx年房地产投资额62.20亿元，商品房开发面积887.30万平方米，商品房竣工面积309.74万平方米，商品房销售面积232.59万平方米，空置面积7.10万平方米，商品房价格3200元/平方米。
4.5.1房地产投资保持快速增长势头
20xx年，XX市房地产开发投资完成62.20亿元，比上年增长22.3%，总体保持较快速度增长趋势。在20xx年10月份后，在国家新一轮房地产宏观调控政策的影响下，开发商普遍放慢房地产开发投资速度。
4.5.2商品房销售减缓
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20xx年，XX市全市商品房销售面积200.54万平方米，比上年少售96.85万平方米，同比增幅为-29.4%。其中XX市中心城区商品房销售47.58万平方米，同比下降51.11%。受20xx年9月27日国家宏观调控政策和住房信贷政策从紧等一系列因素影响，居民购房意愿下降，观望气氛较浓。
4.5.3商品房空置率下降
截止20xx年12月末，XX市商品房空置面积7.1万平方米，空置率为8.01%，同比下降0.94个百分点，其中住宅空置3.47万平方米，同比下降0.51个百分点；XX市中心城区商品房空置4700平方米，空置率1.86%，同比下降3.22个百分点，其中住宅空置面积0.05万平方米，空置率0.25%，同比下降1个百分点。说明当地仍具有较大的住房消费潜力。
4.5.4房屋销售价格有所回落
根据国家发改委、国家统计局发布的《20xx年12月份全国70个大中城市房屋销售价格指数》，12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.5%，涨幅比11月低0.7个百分点，其中XX市房屋销售价格同比上涨0.3%，涨幅比11月低0.5个百分点。
---新建住房销售价格。12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.8%，涨幅比11低1个百分点，其中XX市房屋销售价格同比上涨0.8%，涨幅比11月低0.4个百分点，其中XX市房屋销售价格环比下降0.2%。
20xx年10月份后，商品房市场观望气息较浓，成交量相对萎缩，部分楼盘出现了不同程度的降价和较大比例折扣销售的现象。
4.6拟储备土地的市场前景
该项目用地位于章江新城区，地处文峰南路与东胜路交叉处，交通较为便利，环境较好。XX市委、市政府出台的《关于加快XX中心城区建设步伐的决定》及《关于进一步促进章江新区繁荣的若干意见》，力20
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争在3年内，投资60亿元，进一步完善基础设施建设，构建赣县-老城区-章江新区-创新区-南康的快捷通道，促进物流、人流、信息流有大流动，近期XX市委、市政府启动了重点工程建设，如新建的市人民银行、市公安大楼、联通公司办公大楼等均集中在此区域，这将更加有利于城市的规划与建设，促进土地的出让和房地产市场的发展。根据上述分析，该项目用地未来出让前景良好，升值潜力较大。
4.7市场前景总体评价
（一）XX市所处位置优越，交通发达；自然、人文资源丰富；近几年，经济发展迅速，财政状况良好，居民购买力尤其是住房消费能力不断增强，需求旺盛。
（二）该项目所在的章江新城区是XX市政府重点规划建设的区域，控制性详细规划通过国际招标，聘请知名专家修编，符合现代化城市的规划要求，发展前景看好。
（三）该项目地块位置较好，位于章江新城区的中心区域，文峰南路与东胜路交叉处，市政配套设施完善，环境优良，是居住、投资的理想地段，未来升值潜力较大。
（四）XX市房地产市场目前尚处于起步阶段，近几年商品房销售情况良好，销售价格稳中有升，未来市场发展潜力较大。
（五）XX市土地市场运作逐步规范，XX市政府陆续出台了一系列制度办法，规定所有土地必须通过土地储备中心统一储备，经营性用地必须由XX市土地交易中心通过招拍挂方式出让。
（六）XX市城市规模的扩大对土地的需求日益增大，但城区土地资源十分有限，且XX市政府对城区内存量土地原则上实行只拆不建的政策，城区土地市场逐渐显现供不应求现象。本项目土地是城市中心的新增建设用地，收储后可以直接进行出让，缓解土地供求矛盾。
第五章 项目经济效益及偿债能力分析
5.1评价依据与参数选择
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一是《关于印发<中国农业银行城市土地开发贷款管理办法>的通知》（农银发[2003]129号）和《关于印发<中国农业银行土地开发项目评估要点>的通知》（农银发[2003]100号）。
二是国家计委、建设部19xx年颁布的《建设项目经济评价方法与参数（第二版）》，建设部20xx年颁布的《房地产开发项目经济评价方法》及现行的财务制度、会计制度和税收制度等。
三是江西省财政厅、江西省国土资源厅、中国人民银行南昌中心支行关于转发《财政部、国土资源部、中国人民银行关于印发《国有土地使用权出让收支管理办法》的通知》（赣财综[2007]19号）
5.2项目财务效益分析
5.2.1土地出让收入
根据XX市收购储备中心2009-20xx年度土地出让1650亩的计划和市场需求，借款人根据XX市政府有关要求，拟将本次贷款储备的土地安排在2010-20xx年度出让。本次贷款储备的土地均规划为商住用地，地理位置优越，出让前景良好。根据XX市国土资源局提供的、于20xx年1月9日挂牌出让的“章江新区H1地块”，与本项目贷款收储土地位置直线距离较为相近的土地，具有一定的可比性。“章江新区H1地块”挂牌起始价163.33万元/亩，成交价格为257.33万元/亩。经XX市土地价格中心专业人士预测，本次收储土地拍卖平均价将在110万元/亩以上。考虑出让受时间、价格多种因素的影响，按照评估谨慎的原则，我们按土地出让价格110万元/亩计算。本次收储土地预计在20xx年出让300亩；20xx年第出让162.1亩，预测出让价110万元/亩，合计总价款为50831万元。
5.2.2收储成本
从本评估报告第三章测算可知，本收储地块的总投资为22283.53万元（含征地相关应交税费）。
5.2.3出让净收入及效益指标
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经测算，本地块出让后收入50831万元，扣除应纳所得税7136.87万元和收储成本22283.53万元，净收入为21410.61万元。该项目投资利润率为128.11%，投资净利润率96.08%。
5.3现金流量分析
根据土地储备中心在储备土地后按照计划分批次出让收储土地的方案，我们作出以下假设：
一是土地收储合同中的收储费用22283.53万元，需在20xx年二、三季度支付给土地原来的权益人。
二是储备的462.10亩土地，分两年全部出让，且当年成交。
三是该储备土地出让后，出让金能够按期当年收回。
从现金流量分析的假设可知，本次储备462.10亩土地，根据谨慎原则，按110万元/亩计算出让收入，可取得土地出让金50831万元，扣除储备成本（含偿还贷款本息），有21410.61万元万元资金盈余，储备土地项目的效益良好。
5.5敏感性分析
通过对本项目土地出让价格以及收储成本等因素的敏感性分析，本项目财务净现值14560.73万元，投资净利润率96.08%，财务内部收益率58%，动态投资回收期2.95年。
考虑在项目实施过程中，存在的不确定因素，评估时，对销售价格、开发成本分别作了降低10%和提高10%单因素变化的不确定性敏感分析。
当收入下降10%时，财务净现值为11613.03万元，投资净利润率为78.97%，内部收益率为49.00%，动态投资回收期3.03年。
当开发成本上升10%时，财务净现值为13069.1万元，投资利润率为80.53%，内部收益率为49.00%，动态投资回收期2.99年。
以上分析结果表明，当收入下降10%及开发成本上升10%时，本项目仍具有较好的抗风险能力，项目第一还款来源有保障。
由上表可见，土地出让收入、收储成本对本项目财务净现值、财务内部收益率有一定影响，但敏感性一般，项目抗风险能力较强。
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综上所述，本项目各项财务指标较好，项目在财务上可行，项目单位具较强的综合偿债能力。
第六章 银行效益及贷款风险分析
6.1 银行效益评价
由于借款人对当地土地市场具有垄断经营权，市场前景看好，经济效益较好，该客户成为当地几家金融机构极力争取的优质客户。由于本次收储的土地位置较佳，未来土地出让的前景较好，该项目受到多家金融机构的青睐，均积极介入该项目。
6.1.1客户前期效益分析
自20xx年8月26日至20xx年9月，我行已累计向该中心发放贷款34800万元，并于到期日之前全部还清，累计实现利息收入5004.7万元，同时还带来了大量的存款。20xx年3月30日我行又向该中心发放贷款20000万元，预计能实现利息收入2160万元。
6.1.2本项目贷款效益分析
本次贷款预计可以带来以下效益：
一是给农行带来贷款利息收入1620万元（期限二年、贷款利率执行基准利率）；
二是为及早了解和营销本地块上的房地产开发项目提供便利，带动房地产开发、住房按揭和中间业务等的发展
三是进一步融洽银企、银政业务关系，提高当地农行在地方政府的地位和营销能力。
四是具有广阔的合作前景，可营销后续项目。
6.2 贷款风险分析
6.2.1政策风险
从上述评估内容可知，借款人为合法的政府土地储备机构，本项目贷款所收储的土地为新增建设用地，已签订了收储合同，储备土地农转建和规划用途已经江西省人民政府审批，收储土地用途为居住用地。但24
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是，本项目贷款收储的土地具体规划还待政府规划部门制定，规划技术指标仍然存在一定的不确定性。
6.2.2借款人存量贷款额度较大
截止20xx年5月6日，借款人在他行的存量贷款余额为17.9亿元，其中:国开行15.2亿元；市商行0.7亿元；市农行2亿元。目前，借款人银行借款余额低于XX市财政局（赣市财办字[2008]51号）对该中心举债规模的要求，即20xx年控制在20亿元之内。但是，根据借款人与国家开发银行签订的《27亿元信用合作协议》，在国家开发银行贷款的归还期从20xx年开始。为控制借款人过度负债风险，评估建议经营行密切关注贷款储备土地和抵押土地的出让，并在土地出让后及时收回贷款。
6.2.3本次贷款按期归还风险
该笔贷款能否按期收回主要受两个因素的影响：一是原来土地使用人按期交地情况；二是储备土地的出让进度和出让收入的实现情况。而其中原来土地使用人按期交地进度又直接决定了储备土地的出让和收入实现的时间。目前，该本项目贷款所收储的土地由农用地转为建设用地和征用方案已经江西省人民政府批复同意，只要收储资金到位，交地进度基本可控。因此，贷款不能按期归还的风险不大。
6.2.4资金运作模式风险
从目前该土地储备中心的资金运作模式来看，在收支二条线管理的方式下，一方面中心以收储项目来向各家银行融资，但融资总量控制在政府财政部门确定的规模以内；另一方面，银行融资不足的部分由市财政局从土地出让金收入中返回，以弥补其收储成本。在这种模式下，土地储备中心的资金是缺多少，财政给多少，其风险可控。
6.2.5项目市场风险
因20xx年“9.27新政”引发的全国房地产市场交易放缓、价格下滑的情况，在20xx年已经引发了土地出让市场的交易价格下滑和数量下降，如储备土地出让进度过慢或出让市场价格偏低将影响借款人的贷款偿还能力，从而对贷款形成风险。但是，由于土地作为不可再生的稀25
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缺资源，其土地资产的增值是必然趋势，并且土地储备运作具备垄断性质，因此贷款的市场风险相对较低。
第七章 贷款担保分析
本次申请项目贷款15000万元拟由XX市土地收购储备中心原已收储土地的使用权提供抵押担保。
7.1 抵押物概况
7.1.1抵押物位置状况
拟用于抵押的土地坐落于XX市章江新区，属于XX市政府重点规划建设的新城区。J3地块由A、B两地块组成，位于章江区建春路和益光路之间，土地面积100717.34平方米（合151.075亩）；J17地块，位于章江新区赣江源大道腊长小学东侧,土地面积15669.12平方米(23.504亩)。用于抵押的土地地理位置优越，交通便捷，具有较大的增值潜力，市场前景看好。
7.1.2抵押物权利状况
根据借款人提供、证号分别为赣市章国用（2009）字第Ａ2010054号（J3A地块、面积29942.63平方米）、赣市章国用（2009）字第Ａ2010055号(J3B地块、面积70774.71平方米)、赣市直国用（2006）字第Ａ2010102(J17地块、面积15669.12平方米)的《国有土地使用证》显示，该土地使用权人为XX市土地收购储备中心，土地用途为储备用地，使用权面积为116386.46平方米（折合174.579亩）。
7.2抵押物价值评价
7.2.1抵押率测算
20xx年5月，XX市土地价格中心受储备中心委托，对拟抵押的土地进行了估价，并出具了《土地估价报告》（赣市地价[2009]估字第056号、057号、060号），根据XX市章江新区控制性详细规划，待估宗地为住宅用地、商住用地，住宅用地土地使用年限70年，商住用地土地使用年限40年。评估设定用途为住宅用地、商住用地，估价设定开发程度为宗地红线外“五通”和红线内“场地平整”，采用剩余法和26
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基准地价系数修正法进行评估，该土地估价基准日（20xx年5月8日-12日、20xx年5月12日-14日）的评估总地价为30010.65万元，抵押贷款15000万元，抵押率为49.98%。评估认为，抵押物足额。
7.2.2附近相同用途土地的出让案例
1）“章江新区H1地块”交易案例：受让方：XX金茂房地产开发有限公司，地块编号及坐落：章江新区H1地块，地块面积：50.0845亩，规划条件：商业、住宅，容积率≤2.2，建筑密度≤35%，成交地块交易价格：257.33万元/亩，成交地块成交总额：12888.49万元，成交时间：20xx年1月9日。“章江新区H1地块”与本项目贷款收储土地位置相近，具有可比性。
2）“章江新区H22-2地块”交易案例：受让方：XX银行，地块编号及坐落：章江新区H22-2地块，地块面积：9323平方米（合13.98亩），规划条件：金融用地，成交地块交易价格：4380元/平方米（合292万元/亩），成交地块成交总额：4083.84万元，成交时间：20xx年1月15日。
7.2.3抵押物评价
一是抵押物的权属清晰，可办理有效的抵押登记手续。抵押土地系XX市人民政府国土资源局收储，权证反映产权归属于XX市土地收购储备中心的土地，土地使用权证所确定的土地用途为储备用地，记载土地使用权人为XX市土地收购储备中心。因此，抵押物可以办理有效的抵押登记手续。
二是抵押物的评估价值较为合理，抵押物足值。根据项目所在区域的控制性详细规划及《XX市城市规划条件通知书》，抵押物规划用途为商住、住宅用地。XX市土地评估中心将抵押物评估的价格分别为章江新区J3-A地块价格：2724元/平方米，总价：8155.66万元；章江新区J3-B地块，价格：2714.01元/平方米，总价：19209.77万元；章江新区J17地块，价格：1690.31元/平方米，总价：2645.22万元。土地总价值30010.65万元。
评估认为，XX市土地评估中心在抵押物价格评估时，结合抵押物周边相同用途土地的出让情况，上述3块174.579亩抵押土地的评估总27
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价值为30010.65万元，作为本次申请15000万元贷款的抵押物，抵押率为49.98%，符合我行贷款要求。
第八章 授信额度计算
根据《中国农业银行法人客户授信管理办法》第十八条中“土地储备机构类客户：T＝FR×M－DF，其中：FR为客户所属城市上一年度地方可支配财力（＝地方政府一般性预算收入＋上级政府财力性补助收入＋可用于基本财政支出的预算外收入）；M为客户所属城市调节系数（市级1/4、县级1/3）；DF为客户报告期全部金融负债减去在农业银行的信用余额。”
XX市土地收购储备中心理论授信额度=（554700万元+1016300万元）/4-159000=392750-159000万元=233750万元。
备注：1、20xx年度XX市地方政府一般性预算收入554700万元；
2、上级政府财力性补助收入1016300万元；
3、20xx年4月30日年XX市土地收购储备中心贷款余额179000万元，其中对农行信用余额为20000万元；
因此，借款人理论授信额度为233750万元。近年来XX市政府通过大力改革，抓住经济的后发优势，经济快速发展，财政收入也快速增长，同时考虑到借款人是政府信用行为，我们同意对借款人授信15000万元，含本次贷款15000万元。
第九章 项目总体评价
9.1 总体评价
分析认为，XX市作为江西省最大的地级市，所处位置优越，交通发达；经济发展迅速，财政状况良好，房地产市场发育良好，该项目所在的章江新城区是XX市政府重点规划建设的区域，控制性详细规划通过国际招标、聘请知名专家修编，符合现代化城市的规划要求，发展前景看好。
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一是借款人手续齐全，具备合法承贷主体资格，资金运作模式规范。20xx年XX市实现GDP831亿元，财政总收入达到100.13亿元，基本符合我行政府土地储备贷款条件。
二是该项目地块位置较好，所在区域是XX市城市规划发展的核心区域，市政配套设施完善，环境优良，是居住、投资的理想地段，未来升值潜力较大，市场前景较好。
三是收储土地经过江西省人民政府审批，相关合法性手续齐全。 四是本项目经济效益良好，该笔贷款的发放既可以给XX市分行带来直接的利息收入，又可以进一步密切银行和地方政府的关系，带动相关业务的发展。
五是抵押物足值，拟用于抵押土地面积174.579亩，总价值为30010.65万元，作为本次申请贷款15000万元的抵押物，抵押率为49.98%，符合我行贷款抵押要求。
9.2 评估结论与建议
9.2.1评估结论
经调查评估，建议在满足下列限制性条款的前提下，对XX市土地收购储备中心发放土地储备贷款15000万元，期限2年，贷款利率执行人民银行基准利率，提款有效期0.5年，贷款宽限期1年，还款期1年，采用抵押担保贷款方式。
9.2.2限制性条款
一是贷款发放前办理抵押登记手续，保证抵押担保合法、足值、有效。
二是自筹资金先于我行贷款到位，并投入项目使用。
三是借款人书面承诺，若本项目地块未能按期出让或出让后收入未能如期返还，须落实其他收益按期归还我行贷款本息。
9.2.3管理要求
一是加强项目贷后管理，确保贷款对应地块，保证项目资金封闭运行。
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二是借款人在我行开立土地储备资金专户，签订资金监管协议，借款人实际用款时，按照有关支出用途及合同、凭证，逐笔监督、专款专用。
三是土地出让取得的收入须按照约定比例存入专户，确保还贷资金来源实行专户管理。
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