《2014中国房地产创新发展报告》
系列解读之综述
旅游与城市规划设计专家 产业地产与新型城镇化运营服务商
New Dimension Planning & Design Institute Ltd. 北京绿维创景规划设计院
官方网站：旅游运营网
版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪
用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。
《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之综述
北京绿维创景规划设计院 编者按：《2014中国房地产创新发展报告》是由北京绿维创景规划设计院执笔，全国房地产经理人联合会研究院编制，全国房地产经理人联合会发布的，以“2014地产行业的创新发展”为研究重点的行业报告。本报告在全经联各专委会、会员企业的大力支持下，形成了新型城镇化、可续建筑、商业地产、写字楼与综合体、文化与旅游地产、养老住区、园区地产、房地产金融投资、人力资源和房地产服务创新等十大方面20xx年的创新总结与20xx年发展展望，并分析了诸多创新案例。我们将以连载的形式，陆续发布《2014中国房地产创新发展报告》的相关内容，以飨读者。敬请期待！
以下为《2014中国房地产创新发展报告》系列之综述——20xx年房地产创新的十大特征。
一、创新趋势
20xx年是中国深化改革的元年，创新则是这一轮深化改革的原动力，无论从国家、行业、还是企业，创新已成为全社会的必然选择。
20xx年12月9-11日召开的中央经济工作会议指出，我国经济已经步入中高速增长、结构不断优化升级、增长动力以创新为驱动的新常态。新常态下的经济是创新驱动型经济，需要运用新思维、新技术、新手段提升创新能力，需要促进传统产业改造升级，需要构建以企业为主体、市场为导向、产学研相结合的国家创新体系，形成“人人创新”、“万众创新”的新局面。
二、创新重新定义房地产
近二十年来，房地产业的发展模式是以速度为导向、以产品为核心、以销售为重点的、粗放型的制造业模式，这种模式的特点是高速度、高周转、高负债，旅游与城市规划设计专家 产业地产与新型城镇化运营服务商
在一定阶段上满足了我国城市化进程和商品住宅短缺的需要，对中国的城市化进程和居民住宅条件的改善发挥了积极作用。但是，随着产业结构的升级和新型城镇化的进程，这种发展模式所导致资源错配、严重消耗以及环境污染等问题逐步显现并日趋严重，对经济社会的可持续发展产生了严重的制约，参与游戏的各方形成了共输的局面。在这种情况下，房地产不创新、不重新定义，就是死路一条。
创新正在重新定义房地产，让房地产迎来新的机遇。近年来，许多企业家在新型城镇化、可续建筑、商业地产、写字楼综合体、文化旅游地产、养老住区、产业园区、地产金融、社区运营等领域进行了持续探索和创新，总结了丰富的创新经验，形成了一大批创新案例和新商业模式，这些创新，正在重建房地产的生态环境，正在重新定义房地产。
过去，我们把房地产简单地理解为可以买卖的土地或商品房，简单地理解成为商品住宅的制造业，这是为前几十年商品房稀缺补课而生的误解。房地产创新实践正在让房地产的定义变得更加深化和清晰，那就是房地产不仅仅是商品住宅的开发和销售，更是促进人的生活、产业发展和城镇发展的资源整合和综合服务的平台，是和人的生活、产业发展和城镇发展共生共荣的长期资产。在新的历史时期，房地产开发商的任务就是建设平台、整合资源、提供服务，就是成为社区、产业和城市长期的运营商、服务商，与人的生活、产业发展和城镇发展实现良性互动、共同发展，实现房地产资产长期、持续的升值。
在这样的趋势面前，从事房地产的企业家和经理人，首先，也是最根本的，是要实现思维方式上的转变，就是要变项目思维为平台思维、变买卖思维为服务思维、变产品思维为资产思维，树立房地产全寿命周期的价值观，真正地理解房地产本质是平台，真正理解房地产的任务是通过整合资源、提供综合服务，促进人的生活、产业发展和城镇发展，并从这样的发展中获得资产的成长。 房地产20xx年创新变革与20xx年发展趋势
让我们来看一看20xx年房地产各领域发生的创新与变革，来研究20xx年房地产各领域的发展趋势。
旅游与城市规划设计专家 产业地产与新型城镇化运营服务商
（一）互联网对房地产行业的影响愈加深远
20xx年随着移动互联网的快速发展，互联网对房地产行业的影响愈加深远，概括为以下两方面：
第一，思维、模式。互联网对房地产最本质的影响在于颠覆了房地产的传统思考方式、开发运营模式，促进房地产商从开发环节进入运营服务环节，从传统的销售、速度导向转变为关心用户需求、用户体验以及产品和服务的精细设计。
第二，服务运营。互联网思维让房地产商开始注重服务是否给予用户极致体验。为此，房地产商围绕房地产上下游服务产业链纷纷进行了探索实践：首先，各类房地产细分市场（社区、商业地产、产业地产等）探索O2O服务实践，花样年、万科、龙湖、大悦城、万象城等纷纷推出APP，完善服务链条，形成线上线下服务闭环，并为基于大数据分析提供的需求挖掘、精准营销等服务提供基础。其次，营销环节。传统营销模式陷入瓶颈，房产企业纷纷探索新的营销之道，从坐销、行销到电商、移动，再到跨界营销、情感营销、服务营销，全民营销，纷繁多样，其中最热的莫过于借助互联网的“全民营销”，继碧桂园、万科之后，恒大、中海、绿地、华润、金地等房企纷纷加入到“全民营销”中。第三，物联智能。万科与阿里云达成战略合作，推出“阿里云未来小区计划”，打造国内首批联网智能小区；嘉兴智富城、北湖科技园、恒生科技园等众多产业园区通过硬件设施、产业导入、信息网络建设等实现了园区与入驻企业和入驻企业之间的智慧互联。
（二）房地产从土地与房产开发发展到产业与城镇的开发运营
房地产商以前是“筑巢引凤”，即地产可以引入住户、商业、产业，但今天房地产商已不仅仅是建房引凤，更重要的角色是服务运营商、产业整合商、城市运营商。
旅游与城市规划设计专家 产业地产与新型城镇化运营服务商
房地产已经与多个单项产业跨界整合，包括商业、旅游、文化、教育、工业，生产性服务业、金融等，形成了巨大创新。20xx年，与房地产结合的产业更加广泛与细分化，包括养老产业、健康服务产业、教育产业、收藏与艺术产业等。
此外，多产业融合的综合产业地产也迅速崛起，出现了商业综合体、城市综合体和新型城镇。文化与旅游、旅游与养老、旅游与健康产业全面融合；商业地产旅游化、文化化，形成商业综合体模式升级；休闲小镇等旅游商业与养生养老融合发展。房地产与产业的融合，在模式、手法和内容上都在实现突破。
（三）产品和服务成为房地产差异性竞争的焦点
20xx年房地产的形势严峻，行业增长率进入负增长，市场也由卖方市场转变为买方市场。在此背景下，房地产企业开始迎合市场“变脸”：由制造业到服务业到金融业再到互联网，竞争的重点也转向了服务运营与差异性。服务对住宅来说是吸引客户的最好办法，过去就是卖一个房子，卖出去就完了，现在要讲持续性服务，服务的内容非常广泛，包括物业服务、社区生活服务、社区金融服务等等，如万科东北项目提供的滑雪场、三亚项目提供的度假服务都是售后持续性服务的典例。
（四）与物流、医疗健康、教育和金融产业相关的不动产成为发展趋势 在住宅地产遭遇去化危机、商业地产受到电商冲击、写字楼市场萎靡不振的情况下，有几类地产表现活跃：
第一，是由传统的工业地产演化过来的物流仓储，如高端、智能物流仓库及多层智能仓库。过去工业地产的主要客户是初级制造业，比如做服装、鞋帽，价值很低。在产业升级的背景下，工业地产的主要客户开始变为以下两类：一类是消费类电商，一类是物流企业。客户的提升带动物流仓库的智能化以及租金、规模的提升。第二，是和医疗健康相关的不动产产业，随着人们对健康的关注以及我国老龄化社会的到来，行业前景非常乐观。第三，是教育，随着经济的成长，旅游与城市规划设计专家 产业地产与新型城镇化运营服务商
成人教育、继续教育、专业职业教育的市场越来越大，与此相关的专业空间的需求也会随之增长。第四，物业出租率的提升、租金的增长，不动产的资产价值会逐步提升，资产金融化的机会也会随之出现，纵观国外房地产的发展历程，不动产的金融化将成为未来趋势。
（五）传统商业调整，社区商业异军突起
传统商业已经达到饱和状态，在激烈的市场竞争和电商的冲击下，开始加紧调整。百货开始进行购物中心化、奥特莱斯化、电商化；购物中心也开始加紧调整业态，降低零售业务，加大体验性业态的比例，同时布局O2O；房地产商的自持比重不断增加，社区商业成为逐渐成为热点，迅速发展。
（六）写字楼与综合体市场分化明显，竞争激烈助推转型升级
20xx年我国的写字楼与综合体市场出现了分化：销售类市场量价齐升，租赁市场遇冷；一线城市发展前景看好，二三线城市还有一定的培育空间；不同行业和企业对写字楼的需求差异呈现细化趋势。此外，20xx年写字楼市场存量进一步增加，写字楼市场竞争日趋白热化，截止20xx年第三季度，仅仅北京写字楼存量达到约573万平方米，在此情况下，房地产企业更需要在营销、运营服务等方面进行突破和创新以抢占市场、快速去化、实现突破与发展。
（七）文化与旅游地产逐渐回归本质，将成为区域发展的重要力量
随着人们生活水平的提高以及带薪休假等制度的实施，度假将逐渐成为一种刚性需求。另外，在整个房地产业对投机性需求的打压下，人们将更多从实际需求、享受体验、配套服务等方面进行项目的选择。另外，文化旅游地产，依托于旅游产业强大的引擎效应和带动作用，已经越来越成为区域发展的重要力量，未来其将会与区域的商业、养生养老、文化创意产业等融合互动，共同推动区域的全面发展。
旅游与城市规划设计专家 产业地产与新型城镇化运营服务商
（八）养老地产前景美好，落地仍面难题
私募基金的介入、上市公司的青睐、不断刷新的数据、国家政策的利好都预示了养老地产前景美好，但投资大、回收期长、收益率低等一系列特征，使得习惯挣“快钱”的地产企业表现得相当谨慎。20xx年是养老地产创新模式的探索年，随着优胜劣汰，未来市场将逐渐成熟，会有更多的房地产企业进入养老产业，从养老地产开发商也转变为养老服务运营商，养老地产也逐渐从重开发走向重运营。
（九）园区地产发展趋热的势头依然不减，呼唤专业化运营
国家政策的支持、新型城镇化的快速发展，产业的转移外溢，巨型城市周边小城镇的成长，都驱动了园区地产的快速发展。从中粮、万通、绿地，到富力、复星、协信等，传统的房地产大佬们都纷纷涉足园区地产。此外，一些高科技集团也凭借自身的优势及地方政府的支持，进入科技园（科技地产）的开发行列。与此同时，在工业用地不断紧缩、土地价格不断上涨、市场竞争日益剧烈的趋势下，园区地产快速发展的限制因素也日益增强，与产业紧密融合、专业化运营的需求日渐强烈。
（十）房地产大资本整合时代到来
房地产行业的传统投融资渠道逐渐进入下行通道，金融和地产融合的新生力量开始绽放光彩：基金、投资银行、保险公司与房地产更加紧密，包括P2P、众筹等在内的互联网金融异军突起。金融与地产以资本为纽带，以房地产企业为依托，形成整合突破——资本与土地、与建筑、与产业进行跨领域、跨区域、跨平台的整合。这种整合不仅会形成更大的企业，更复合的产业结构，还会成为时代改革、发展与创新的浪潮。
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（本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2014中国房地产创新发展报告》。内容由全经联研究院协助提供。其他频道发布请注明来源。）
（有关房地产开发，房地产策划，房地产规划设计的更多研究，详见北京绿维创景规划设计院官方网站）
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第二篇：《20xx中国房地产创新发展报告》系列解读之综述
《2014中国房地产创新发展报告》
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用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。
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北京绿维创景规划设计院 编者按：《2014中国房地产创新发展报告》是由北京绿维创景规划设计院执笔，全国房地产经理人联合会研究院编制，全国房地产经理人联合会发布的，以“2014地产行业的创新发展”为研究重点的行业报告。本报告在全经联各专委会、会员企业的大力支持下，形成了新型城镇化、可续建筑、商业地产、写字楼与综合体、文化与旅游地产、养老住区、园区地产、房地产金融投资、人力资源和房地产服务创新等十大方面20xx年的创新总结与20xx年发展展望，并分析了诸多创新案例。我们将以连载的形式，陆续发布《2014中国房地产创新发展报告》的相关内容，以飨读者。敬请期待！
以下为《2014中国房地产创新发展报告》系列之综述——20xx年房地产创新的十大特征。
一、创新趋势
20xx年是中国深化改革的元年，创新则是这一轮深化改革的原动力，无论从国家、行业、还是企业，创新已成为全社会的必然选择。
20xx年12月9-11日召开的中央经济工作会议指出，我国经济已经步入中高速增长、结构不断优化升级、增长动力以创新为驱动的新常态。新常态下的经济是创新驱动型经济，需要运用新思维、新技术、新手段提升创新能力，需要促进传统产业改造升级，需要构建以企业为主体、市场为导向、产学研相结合的国家创新体系，形成“人人创新”、“万众创新”的新局面。
二、创新重新定义房地产
近二十年来，房地产业的发展模式是以速度为导向、以产品为核心、以销售为重点的、粗放型的制造业模式，这种模式的特点是高速度、高周转、高负债，旅游与城市规划设计专家 产业地产与新型城镇化运营服务商
在一定阶段上满足了我国城市化进程和商品住宅短缺的需要，对中国的城市化进程和居民住宅条件的改善发挥了积极作用。但是，随着产业结构的升级和新型城镇化的进程，这种发展模式所导致资源错配、严重消耗以及环境污染等问题逐步显现并日趋严重，对经济社会的可持续发展产生了严重的制约，参与游戏的各方形成了共输的局面。在这种情况下，房地产不创新、不重新定义，就是死路一条。
创新正在重新定义房地产，让房地产迎来新的机遇。近年来，许多企业家在新型城镇化、可续建筑、商业地产、写字楼综合体、文化旅游地产、养老住区、产业园区、地产金融、社区运营等领域进行了持续探索和创新，总结了丰富的创新经验，形成了一大批创新案例和新商业模式，这些创新，正在重建房地产的生态环境，正在重新定义房地产。
过去，我们把房地产简单地理解为可以买卖的土地或商品房，简单地理解成为商品住宅的制造业，这是为前几十年商品房稀缺补课而生的误解。房地产创新实践正在让房地产的定义变得更加深化和清晰，那就是房地产不仅仅是商品住宅的开发和销售，更是促进人的生活、产业发展和城镇发展的资源整合和综合服务的平台，是和人的生活、产业发展和城镇发展共生共荣的长期资产。在新的历史时期，房地产开发商的任务就是建设平台、整合资源、提供服务，就是成为社区、产业和城市长期的运营商、服务商，与人的生活、产业发展和城镇发展实现良性互动、共同发展，实现房地产资产长期、持续的升值。
在这样的趋势面前，从事房地产的企业家和经理人，首先，也是最根本的，是要实现思维方式上的转变，就是要变项目思维为平台思维、变买卖思维为服务思维、变产品思维为资产思维，树立房地产全寿命周期的价值观，真正地理解房地产本质是平台，真正理解房地产的任务是通过整合资源、提供综合服务，促进人的生活、产业发展和城镇发展，并从这样的发展中获得资产的成长。 房地产20xx年创新变革与20xx年发展趋势
让我们来看一看20xx年房地产各领域发生的创新与变革，来研究20xx年房地产各领域的发展趋势。
旅游与城市规划设计专家 产业地产与新型城镇化运营服务商
（一）互联网对房地产行业的影响愈加深远
20xx年随着移动互联网的快速发展，互联网对房地产行业的影响愈加深远，概括为以下两方面：
第一，思维、模式。互联网对房地产最本质的影响在于颠覆了房地产的传统思考方式、开发运营模式，促进房地产商从开发环节进入运营服务环节，从传统的销售、速度导向转变为关心用户需求、用户体验以及产品和服务的精细设计。
第二，服务运营。互联网思维让房地产商开始注重服务是否给予用户极致体验。为此，房地产商围绕房地产上下游服务产业链纷纷进行了探索实践：首先，各类房地产细分市场（社区、商业地产、产业地产等）探索O2O服务实践，花样年、万科、龙湖、大悦城、万象城等纷纷推出APP，完善服务链条，形成线上线下服务闭环，并为基于大数据分析提供的需求挖掘、精准营销等服务提供基础。其次，营销环节。传统营销模式陷入瓶颈，房产企业纷纷探索新的营销之道，从坐销、行销到电商、移动，再到跨界营销、情感营销、服务营销，全民营销，纷繁多样，其中最热的莫过于借助互联网的“全民营销”，继碧桂园、万科之后，恒大、中海、绿地、华润、金地等房企纷纷加入到“全民营销”中。第三，物联智能。万科与阿里云达成战略合作，推出“阿里云未来小区计划”，打造国内首批联网智能小区；嘉兴智富城、北湖科技园、恒生科技园等众多产业园区通过硬件设施、产业导入、信息网络建设等实现了园区与入驻企业和入驻企业之间的智慧互联。
（二）房地产从土地与房产开发发展到产业与城镇的开发运营
房地产商以前是“筑巢引凤”，即地产可以引入住户、商业、产业，但今天房地产商已不仅仅是建房引凤，更重要的角色是服务运营商、产业整合商、城市运营商。
旅游与城市规划设计专家 产业地产与新型城镇化运营服务商
房地产已经与多个单项产业跨界整合，包括商业、旅游、文化、教育、工业，生产性服务业、金融等，形成了巨大创新。20xx年，与房地产结合的产业更加广泛与细分化，包括养老产业、健康服务产业、教育产业、收藏与艺术产业等。
此外，多产业融合的综合产业地产也迅速崛起，出现了商业综合体、城市综合体和新型城镇。文化与旅游、旅游与养老、旅游与健康产业全面融合；商业地产旅游化、文化化，形成商业综合体模式升级；休闲小镇等旅游商业与养生养老融合发展。房地产与产业的融合，在模式、手法和内容上都在实现突破。
（三）产品和服务成为房地产差异性竞争的焦点
20xx年房地产的形势严峻，行业增长率进入负增长，市场也由卖方市场转变为买方市场。在此背景下，房地产企业开始迎合市场“变脸”：由制造业到服务业到金融业再到互联网，竞争的重点也转向了服务运营与差异性。服务对住宅来说是吸引客户的最好办法，过去就是卖一个房子，卖出去就完了，现在要讲持续性服务，服务的内容非常广泛，包括物业服务、社区生活服务、社区金融服务等等，如万科东北项目提供的滑雪场、三亚项目提供的度假服务都是售后持续性服务的典例。
（四）与物流、医疗健康、教育和金融产业相关的不动产成为发展趋势 在住宅地产遭遇去化危机、商业地产受到电商冲击、写字楼市场萎靡不振的情况下，有几类地产表现活跃：
第一，是由传统的工业地产演化过来的物流仓储，如高端、智能物流仓库及多层智能仓库。过去工业地产的主要客户是初级制造业，比如做服装、鞋帽，价值很低。在产业升级的背景下，工业地产的主要客户开始变为以下两类：一类是消费类电商，一类是物流企业。客户的提升带动物流仓库的智能化以及租金、规模的提升。第二，是和医疗健康相关的不动产产业，随着人们对健康的关注以及我国老龄化社会的到来，行业前景非常乐观。第三，是教育，随着经济的成长，旅游与城市规划设计专家 产业地产与新型城镇化运营服务商
成人教育、继续教育、专业职业教育的市场越来越大，与此相关的专业空间的需求也会随之增长。第四，物业出租率的提升、租金的增长，不动产的资产价值会逐步提升，资产金融化的机会也会随之出现，纵观国外房地产的发展历程，不动产的金融化将成为未来趋势。
（五）传统商业调整，社区商业异军突起
传统商业已经达到饱和状态，在激烈的市场竞争和电商的冲击下，开始加紧调整。百货开始进行购物中心化、奥特莱斯化、电商化；购物中心也开始加紧调整业态，降低零售业务，加大体验性业态的比例，同时布局O2O；房地产商的自持比重不断增加，社区商业成为逐渐成为热点，迅速发展。
（六）写字楼与综合体市场分化明显，竞争激烈助推转型升级
20xx年我国的写字楼与综合体市场出现了分化：销售类市场量价齐升，租赁市场遇冷；一线城市发展前景看好，二三线城市还有一定的培育空间；不同行业和企业对写字楼的需求差异呈现细化趋势。此外，20xx年写字楼市场存量进一步增加，写字楼市场竞争日趋白热化，截止20xx年第三季度，仅仅北京写字楼存量达到约573万平方米，在此情况下，房地产企业更需要在营销、运营服务等方面进行突破和创新以抢占市场、快速去化、实现突破与发展。
（七）文化与旅游地产逐渐回归本质，将成为区域发展的重要力量
随着人们生活水平的提高以及带薪休假等制度的实施，度假将逐渐成为一种刚性需求。另外，在整个房地产业对投机性需求的打压下，人们将更多从实际需求、享受体验、配套服务等方面进行项目的选择。另外，文化旅游地产，依托于旅游产业强大的引擎效应和带动作用，已经越来越成为区域发展的重要力量，未来其将会与区域的商业、养生养老、文化创意产业等融合互动，共同推动区域的全面发展。
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（八）养老地产前景美好，落地仍面难题
私募基金的介入、上市公司的青睐、不断刷新的数据、国家政策的利好都预示了养老地产前景美好，但投资大、回收期长、收益率低等一系列特征，使得习惯挣“快钱”的地产企业表现得相当谨慎。20xx年是养老地产创新模式的探索年，随着优胜劣汰，未来市场将逐渐成熟，会有更多的房地产企业进入养老产业，从养老地产开发商也转变为养老服务运营商，养老地产也逐渐从重开发走向重运营。
（九）园区地产发展趋热的势头依然不减，呼唤专业化运营
国家政策的支持、新型城镇化的快速发展，产业的转移外溢，巨型城市周边小城镇的成长，都驱动了园区地产的快速发展。从中粮、万通、绿地，到富力、复星、协信等，传统的房地产大佬们都纷纷涉足园区地产。此外，一些高科技集团也凭借自身的优势及地方政府的支持，进入科技园（科技地产）的开发行列。与此同时，在工业用地不断紧缩、土地价格不断上涨、市场竞争日益剧烈的趋势下，园区地产快速发展的限制因素也日益增强，与产业紧密融合、专业化运营的需求日渐强烈。
（十）房地产大资本整合时代到来
房地产行业的传统投融资渠道逐渐进入下行通道，金融和地产融合的新生力量开始绽放光彩：基金、投资银行、保险公司与房地产更加紧密，包括P2P、众筹等在内的互联网金融异军突起。金融与地产以资本为纽带，以房地产企业为依托，形成整合突破——资本与土地、与建筑、与产业进行跨领域、跨区域、跨平台的整合。这种整合不仅会形成更大的企业，更复合的产业结构，还会成为时代改革、发展与创新的浪潮。
旅游与城市规划设计专家 产业地产与新型城镇化运营服务商
（本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2014中国房地产创新发展报告》。内容由全经联研究院协助提供。其他频道发布请注明来源。）
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