XX公租房小区建设项目可行性研究报告
目 录
第1章
1.1.
1.2.
1.3.
第2章
2.1.
2.2.
第3章
3.1.
3.2.
第4章
4.1.
4.2.
第5章
5.1.
5.2.
第6章
6.1.
6.2.
6.3.
6.4.
6.5.
6.6.
6.7.
6.8.
6.9.
6.10.
第7章
7.1.
7.2.
7.3. 总 论 .................................................................................................................................... 1 项目背景与概况 ..................................................................................................................... 1 主要技术经济指标 ................................................................................................................. 4 结论与建议............................................................................................................................. 4 项目建设背景及必要性......................................................................................................... 7 项目建设背景 ......................................................................................................................... 7 项目建设必要性 ................................................................................................................... 17 宏观环境与市场分析........................................................................................................... 22 宏观环境分析 ....................................................................................................................... 22 市场分析............................................................................................................................... 26 建设内容与建设规模........................................................................................................... 40 建设内容............................................................................................................................... 40 建设规模............................................................................................................................... 40 场址选择与建设条件........................................................................................................... 41 场址选择............................................................................................................................... 41 项目建设条件 ....................................................................................................................... 41 工程建设方案 ...................................................................................................................... 49 规划与建筑方案 ................................................................................................................... 49 建筑工程............................................................................................................................... 54 结构设计............................................................................................................................... 58 给排水工程........................................................................................................................... 63 电气工程............................................................................................................................... 70 弱电工程............................................................................................................................... 84 暖通工程............................................................................................................................... 84 消防设计............................................................................................................................... 86 人防设计............................................................................................................................... 93 无障碍设计........................................................................................................................... 93 节能节水措施 ...................................................................................................................... 95 设计依据............................................................................................................................... 95 给排水节能........................................................................................................................... 95 电气节能............................................................................................................................... 96
7.4.
7.5.
第8章
8.1.
8.2.
8.3.
8.4.
第9章
9.1.
9.2.
9.3.
第10章
10.1.
10.2.
第11章
11.1.
11.2.
11.3.
第12章
12.1.
12.2.
12.3.
12.4.
第13章
13.1.
13.2.
第14章
14.1.
14.2.
第15章
15.1.
15.2. XX公租房小区建设项目可行性研究报告 暖通节能............................................................................................................................... 98 建筑部分节能设计 ............................................................................................................... 98 环境影响评价 ...................................................................................................................... 99 编制依据............................................................................................................................... 99 环境现状............................................................................................................................... 99 主要污染源与综合处理 ..................................................................................................... 100 环境影响评价 ..................................................................................................................... 104 劳动安全与卫生 ................................................................................................................ 105 指导思想............................................................................................................................. 105 劳动安全............................................................................................................................. 105 职业安全卫生健康对策与措施 ......................................................................................... 105 组织机构与人力资源配置 ................................................................................................. 107 组织机构............................................................................................................................. 107 人力资源配置 ..................................................................................................................... 107 项目实施进度 .................................................................................................................... 108 项目开发期......................................................................................................................... 108 项目实施进度安排 ............................................................................................................. 108 项目实施过程控制措施 ..................................................................................................... 108 项目招投标 ........................................................................................................................ 110 招标范围............................................................................................................................. 110 招标组织形式 ..................................................................................................................... 110 招标方式............................................................................................................................. 110 招标公告发布 ......................................................................................................................111 投资估算与资金筹措......................................................................................................... 113 投资估算............................................................................................................................. 113 资金筹措............................................................................................................................. 116 风险与社会效益分析......................................................................................................... 117 项目的风险分析 ................................................................................................................. 117 社会效益评价 ..................................................................................................................... 119 研究结论与建议 ................................................................................................................ 121 结论 .................................................................................................................................... 121 建议 .................................................................................................................................... 121
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
第1章 总 论
1.1. 项目背景与概况
1、项目名称
XX公租房小区建设项目
2、项目承办单位
单位名称：XX有限公司
公司类型：有限责任公司
注册资本：5,000万元
XX有限公司是隶属于XXX有限公司的全资子公司。
XXX有限公司成立于19xx年，是XX省唯一一家国家级XX经济技术开发区管委会出资设立的国有独资企业，经营范围包括土地、房产、高新技术引进开发、市政、路桥工程、旅游服务。
XX开发区创建于19xx年8月，20xx年2月被国务院批准为国家级经济技术开发区。园区规划面积38.6平方公里，建成面积30平方公里。建区以来，园区坚持“工业立区、产业兴区、招商活区、科技强区、建设扩区、和谐安区”的发展思路，初步走出了一条高速度、高科技、高效益的科学发展之路。20xx年以来，XX经开区以科学发展为主题，以转变经济发展方式为主线，以软实力建设为抓手，以党的建设为保障，全力打造“中国力量之都”，全年实现规模工业总产值1245亿元，同比增长36.62%；
第 1 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
实现工商税收70亿元，同比增长40%；平均月度产值超过100亿元，经济规模两年内接近翻一番。园区经济继续保持快速健康发展，经济社会发展亮点纷呈，各项工作阔步推进。国家级XX经济技术开发区已成为XXX省对外开放、推进工业化进程的主力军，赢得了“XXX工业看XX，XX工业看XXX”的美誉。
3、编制依据
（1）与委托方签订的咨询协议；
（2）国家及地方有关建筑工程设计规范和标准；
（3）国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；
（4）建设部20xx年9月18日发布的《房地产开发项目经济评价方法（20xx年版）》；
（5）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
（6）住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保[2010]87号）；
（7）20xx年第36次《中共XX市委常委办公会议纪要》；
（8）20xx年8月25日XX市人民政府发布《关于加快发展公共租赁住房的工作意见》（长政发?2011?16号）；
（9）XX市人民政府关于印发《征地补偿安臵若干问题暂行规定》的通知（长政发?2008?30号）；
第 2 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
（10）其它相关文件规范、规程及强制性条文。
4、编制范围
依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对项目建设的投资环境、建设背景、建设规模与开发条件、建筑方案、节能节水措施、环境影响评价、投资估算与资金筹措及社会影响等方面进行全面论证和研究。
5、项目建设地点
本基地位于XXX大道以西，XXX路以南，XXX路以东，交通方便，配套设施完善。南面和东面与厂区用地相邻。规划用地比较规整，基本呈长方形，南北向长98米，东西向长234米。用地面积为20639.32平方米，合30.96亩。
6、建设规模
本项目用地面积为41323.92平方米，已建用地面积20684.60平方米，新规划用地面积20639.32平方米。其中新建建筑总面积85072.25平方米，新建地上建筑面积为80906.11平方米，新建地下建筑面积为4166.14平方米。新建建筑可分为1栋多层和4栋高层。
7、主要建设条件
项目选址位于XXX大道以西，XXX路以南，XXX路以东，交通方便，配套设施完善，地理条件较好；项目周边水、电供应充足；工程建设所需材料均可在城区内及周边购买，项目建设条件较好。
8、建设周期
本项目计划20xx年上半年开工建设，总建设期约16个月（20xx年6
第 3 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
月至20xx年10月）。
9、投资估算及筹措
本项目总投资为19527.6万元，其中工程费用15785.6万元、工程其他费用1405.6万元、不可预见费1375.3万元、银行贷款利息960.8万元。
本项目所需资金75%计划利用银行贷款，其余为建设单位自筹。
1.2. 主要技术经济指标
1.3. 结论与建议
1、结论
第 4 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
项目符合省市战略发展规划，具有很好的社会效益。通过本项目的实施，能够激活城市经济，产生乘数效应，促进城市经济快速发展；能够合理高效利用土地，提高土地长期效益；有利于提升城市综合竞争力，增加城市品牌与形象；项目建设也是以改善民生，促进社会和谐发展的重大举措；是完善城市功能、促进城市发展的客观要求；是促进经济社会协调发展的有效途径和发挥比较优势，增强区域经济竞争力的需要，同时也是稳定和推进房地产行业健康发展、稳定房价的需要。总之，未来无论是在土地的合理利用、土地效用与增值空间以及宏观经济效益和社会效益方面，都有广阔的发展前景。
2、建议
积极做好项目前期准备工作；以人为本，加强各利益主体的沟通；抓紧落实资金，整合资源，认真做好相关部门的沟通、协调等工作；积极与政府相关部门沟通，积极争取政府更多的相关优惠政策，确保项目建设工作按时按量的顺利进行。
制定系统化管理制度，以保证项目有序运行。加紧城市规划与控制性详规等技术性法律文件的形成。公共租赁住房建设是一项系统工程，政策性强，涉及城市中低收入群体的切身利益，关系到改革发展稳定大局，因此在项目建设过程中尽量做到有法可依、依法办事，尽量避免因项目建设产生矛盾冲突。
引入行政问责机制并实施市场化规范运作。必须要强化地方行政部门职责，对于地方行政部门拖延公租房建设的行为，须明确建立问责机制；
第 5 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
同时可通过面向市场进行招标建设，能够有效提高公共租赁住房的供给效率，从而尽快解决供给规模不足的问题。
第 6 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
第2章 项目建设背景及必要性
2.1. 项目建设背景
XX是XXX省省会，全省政治、经济、文化、科教、信息中心，是国务院首批公布的历史文化名城和第一批对外开放的旅游城市。辖XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX六区，XX、XXX两县和XXX市，全市土地总面积1.18万平方公里，市区面积556平方公里，建成区面积185平方公里；总人口637.36万人，城镇人口383.69万人。
近年来，XX市经济社会快速发展，20xx年全市实现地区生产总值4547.06亿元，比上年增长15.5%。分产业看，第一产业实现增加值202.01亿元，增长4.5%；第二产业实现增加值2437.03亿元，增长20.7%，其中工业实现增加值2020.68亿元，增长21.6%；第三产业实现增加值1908.02亿元，增长11.5%。第一、二、三次产业分别拉动GDP增长0.2、9.8、5.5个百分点，三次产业对GDP增长的贡献率分别为1.3%、63.1%、35.6%。全年四个季度的GDP累计增幅分别为14.7%、15.0%、16.0%和15.5%。
第 7 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
XX市近年GDP及增长率发展走势图
三次产业结构调整为4.4：53.6：42.0。全部工业增加值占GDP比重为44.4%。全市非公有制经济实现增加值2728.39亿元，占全市GDP的比重达60.0%。非国有经济固定资产投资2376.59亿元，增长35.9%，占全社会固定资产投资的比重达74.4 %。私营企业进出口总额为33.02亿元，占全市进出口总额的比重为54.2%，同比减少6.3个百分点。
全年地方财政收入506.32亿元，比上年增长27.2%，其中财政一般预算收入314.28亿元，增长31.2%。财政一般预算支出403.33亿元，增长28.4%。全年城镇居民人均可支配收入22814元，比上年增加2576元，比上年增长12.7%。
第 8 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
XX市近年来城市居民人均可支配收入发展走势图
XXGDP总量在全省的占比为28.6%，经济总量在XXX三市中的占比达67.7%。全社会固定资产投资、社会消费品零售总额、一般预算收入和规模以上工业增加值占全省的比重分别为32.5%、31.4%、29.5%和26.0%。城镇居民人均可支配收入高于全省平均水平6248元；农民人均纯收入高于全省平均水平5584元。
在“两型社会”的推力作用下，至20xx年，XX市重点打造城市大都市圈，推动XXX融城，构筑“3+5”城市群城。至20xx年，XX市城市建成区面积将由现在的185平方公里发展至310平方公里，户籍人口达到310万人，常住人口达到350万左右。人均GDP达到6万元，城镇居民人均可支配收入达到3.2万元。
2、主城区发展规划
根据《XX市城市总体规划（2010—2020）送审稿》，XX将由300万人口的特大城市向800万人口的巨型城市发展，这意味着已将XX发展目标定位为我国中部地区重要的区域性现代化中心城市。
第 9 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
XX市远景城市建设用地布局规划图
新版规划构筑的“大XX”概念，XX规划区总面积近5000平方公里，比20xx年版的2893平方公里增长近1倍，范围包括XX市区和XX县、XXX县全部行政管辖范围，以及XXX县、XXX市的一部分，规划区生态控制线范围总面积（包括水面）达2000余平方公里，占规划区总面积的46％。XX将由300万人口的特大城市向800万人口的巨型城市发展。XX中心城区将采取廊道式空间增长模式，以构建“一轴两带、一主八片”的城市空间结构为方向。城市空间发展战略上，提出“一江两岸，跨江布局，沿江建设”的思路；在城市中心体系布局上，跨江考虑，城市主中心由“河东和河西”两部分组成。
构筑“大XX”、发展“大生态”、建设大网络，这份蓝图给XX未来发展带来了更为广阔的空间，XX的城市建设及市政基础设施均要按这一城市规模来设计和建设，不断完善城市功能，把XX建设成为经济繁荣、
第 10 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
社会文明、布局合理、设施完善、环境良好、风景优美的现代城市。
3、保障性住房的发展背景
社会保障性住房是我国城镇住宅建设中较为特殊性的一类住宅，它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。城市房价在历经20xx年的疯狂、20xx年的平淡和20xx年的高歌猛进后，高昂的房价以成为低收入人群实现安居梦想不可逾越的高墙，同时也成为影响社会和谐、安定的敏感问题。
面对即使在发达国家也不是所有人都能靠自己的力量实现“居者有其屋”的理想和我国房地产发展现状与趋势，为维护社会主义市场经济健康发展，社会和谐安定，建设部于20xx年发文，明确要求全国所有市县于20xx年底前必须建立起以“公共租赁住房”为代表的保障性住房制度，随后相继出台了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《经济适用房管理办法》，明确以公共租赁住房为代表的保障性住房将以“城市住房困难家庭”为保障对象，实行货币补贴和实物配租相结合的政策。
自20xx年5月5日起国土资源部下发的《关于切实落实保障性安居工程用地的通知》至20xx年4月17日国务院下发的《关于坚决遏制部份城市房价过快上涨通知》（以下简称“新国十条”），凡涉及地产政策的无不强调大力发展保障性住房。
20xx年，大力发展保障性住房写进了中国政府的工作报告，并将其
第 11 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
列在了“促进房地产市场平稳健康发展”措施的首位，同时明确了20xx年中央安排保障性住房专项补助资金632亿元，建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套的20xx年保障性住房建设总目标。
据20xx年初举行的“住房与城乡建设工作会议”透露，20xx年保障性安居工程建设规模创历年之最，全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套；农村危房改造开工136万户，基本竣工108万户，均超额完成去年初国务院部署的任务。20xx年计划建设保障性住房和各类棚户区改造住房将比20xx年大幅度增加。在20xx年建设规模继续刷新纪录的同时，相关配套政策也在逐步完善。
在国家大力发展保障性住房的大背景下，作为保障性住房建设走在全国前列的XX，更是大力推进政策性保障住房的建设，始终将民生作为城市发展建设的重中之重，把安居工程列为首要工程，出台了一系列改革住房保障方式的举措，20xx年7月21日，XX市委、市政府出台了《关于安居工程和棚户区改造工作的实施意见》、《XX市经济适用住房货币实施方案》、《XX市城市保障住房实施方案》三份文件，形成了以“一健三改”为内容的安居工程总体思路。20xx年XX市《关于进一步加快棚户区改造工作的通知》提出“20xx年是XX市安居工程建设的攻坚之年和“棚改”的开局之年”。由此，XX住房保障政策效应全面释放。
根据《关于下达XX市20xx年度保障性安居工程建设任务的通知》，XX根据全国保障性安居工程建设工作会议精神，安臵XXX省政府下达XX市的20xx年保障性安居工程建设任务，结合全市近两年来的实际情
第 12 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
况，20xx年XX市保障性安居工程建设的总任务为37592户，其中新建廉租住房7288套，新增公共租赁住房8362套，新增经济适用住房5000套，新增发放廉租住房租赁补贴1000户，完成棚户区改造11000户，完成国有工矿区改造4942户。 20xx年2月14日在XX召开的全省保障性安居工程工作会议，明确了今年的计划任务：开工建设保障性住房、棚户区改造住房38.77万套，竣工保障性住房、棚户区改造住房15.15万套，新增发放廉租住房租赁补贴1万户。
3、公租房的发展背景
社会保障性住房是我国城镇住宅建设中较为特殊性的一类住宅，它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。城市房价在历经20xx年的疯狂、20xx年的平淡和20xx年的高歌猛进后，高昂的房价以成为低收入人群实现安居梦想不可逾越的高墙，同时也成为影响社会和谐、安定的敏感问题。
近年来，随着公共租赁住房、经济适用房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。但是，由于有的地区住房保障政策覆盖范围比较小，部分大中城市商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员
第 13 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
居住条件也亟需改善。大力发展面向中等偏下收入群体的公共租赁住房便成为了必然要求。
由于以上这部分城市人群处于不满足其他保障住房申请条件，买不起经济适用房，或者不满足经济适用房购买条件，暂买不起商品房，或者不固定在一个城市生活的外来就业人员暂不需要买房，或者刚毕业，收入不低但没有积蓄，暂时买不起房又租不到便宜、稳定的住房的尴尬境地。为解决这一“夹心层”的住房问题，于是，北京、上海、广州、深圳、厦门等许多城市纷纷开工建设或收购了一定规模的公共租赁房房源，这种由政府建设、低于市场租金限价出租、能长期稳定居住的保障性住房，成为填补当前住房保障体系空白的希望所在。
4、加快“公租房”建设的意义
（1）“公租房”建设将满足完善住房供应体系。
当前，经济适用房等保障面不到总人口的5%，加上危旧房、棚户区、城中村改造安臵房等，也量小面窄，只能小范围“救急”，尚难大面积“保障”。特别是“夹心层”，既买不起商品房，也享受不到保障性住房，处在住房体系“空白区”。幸福生活，住有所居是最重要的一条。居无定所，生活就不稳定，也就谈不上尊严，谈不上幸福。由政府提供政策支持，限定套型面积和提供优惠租赁价格，由政府或政府委托的机构持有产权，面向就业的无住房人员或中等偏下收入家庭的房屋建设即公租房建设将有效缓解这一问题。
（2）“公租房”建设将有效促进消费。
第 14 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
“公租房”的大规模建设势必将带动建筑、钢材、水泥等相关行业市场需求，对刺激消费绝对“利好”；更重要的是，将解决中低收入群体住房困难，无疑将让潜在的“房奴”从房贷重压中解脱出来，拿出原本计划用于买房的那部分积蓄，改善生活，提高当前生活质量，从而有力刺激消费。
（3）“公租房”建设将同时改善投资环境，促进当地经济发展。
公租房不仅解决广大中低收入者的居住问题，还能进一步改善投资环境，公租房建设以及其他方面的大力度民生投入，将推动当地形成良好的社会生态，有助于新生代大学生和外来务工人群生活上安顿、工作上安心，这对许多企业尤其是那些劳动密集型企业来说，无疑是一个长期的“利好”消息，这又将推动当地经济社会又好又快发展。
5、项目提出的理由
在20xx年3月11日的住房和城乡建设部新闻发布会上，当有记者问：对既买不起经济适用房又不够其他保障住房条件的“夹心层”，政府又将如何解决？住建部副部长齐骥给出的回答是：要加快公共租赁房的建设。这场对话是第一次将“夹心层”的苦涩如此高规格地铺陈于公共视野之中，也第一次给出了清晰的解决路径。20xx年6月12日由住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》12日正式对外发布，旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难。《指导意见》认为：大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。并要求“各地区、各部门
第 15 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
要统一思想，提高认识，精心组织，加大投入，积极稳妥地推进公共租赁住房建设。” 20xx年8月25日XX市人民政府发布《关于加快发展公共租赁住房的工作意见》（长政发?2011?16号），进一步建立健全住房保障体系，加快发展公共租赁住房。
20xx年11月3日，中共XXX省委常委、市委书记XXX率有关市领导和市直有关部门负责同志专题调研公共租赁住房建设，并主持召开市委常委办公会议，与会人员实地了解了相关公租房建设和回租情况，并就有关问题进行了认真研究。会议认为，发展公共租赁住房，提高住房保障水平是今年党中央、国务院切实改善民生、提供住房保障的一项重大部署。发展公共租赁住房，有利于完善住房保障体系，有利于引导居民合理消费，有利于推进人才创业发展，有利于缓解当前住房困难。因此，尽快启动公共租赁住房建设，意义重大，影响深远。 20xx年2月14日在XX召开的全省保障性安居工程工作会议，明确了今年的计划任务：开工建设保障性住房、棚户区改造住房38.77万套，竣工保障性住房、棚户区改造住房15.15万套，新增发放廉租住房租赁补贴1万户。
由于有从中央到省政府的重视以及一系列相关政策措施的支持，公租房建设工作发展机遇的重大，此举必将有利于XX市尽快实现 “住有所居”这样具有重大意义的理想目标，因此，项目的提出，理由充分，意义重大。
第 16 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
2.2. 项目建设必要性
1、有利于改善居住条件，促进社会和谐发展
现代住房经济学认为，政府必须实施住房保障一个很重要的出发点，是因为住房消费在过程中存在着很大的“外部性”，在结果上具有很强的“生产性”。古语说得好，“安居”才能“乐业”。国际上有很多公共卫生学文献证明，良好的住房条件是保证充沛体力进行社会生产和生活的必要前提，居住环境的好坏对于儿童的成长发育乃至将来的职业与社会表现都非常关键。从这个角度来看，住房消费可以看作是社会生产力的一种重要投入要素。要提高社会生产力，就不仅要提高社会平均的住房消费质量，也要提高低收入人群的居住水平。其实，不论是在国内还是在国外，是存在着这样一个事实的：是否拥有良好的或者社会所认为的最基本的居住条件，会严重影响到居民的道德水准、社会行为规范乃至对当地社区社会的认同感与归属感。而个人的社会行为规范水平和对当地社区社会的认同感、归属感，对周围社区及当地社会，都有着直接的外部性作用。试想，如果存在社会、一个社区中相当一部分人群无家可归、颠沛流离的现象，那么社会治安状况肯定十分堪忧，将影响整个社会的稳定和谐。住房，不仅仅是一个经济发展问题，还是一个社会问题、政治问题。除了无家可归者，住房极端困难者由于缺乏安定适宜的居住环境，身心健康受到较大困扰，很容易带来社会不稳定因素。到了很多人都为基本住房发愁的时候，社会和谐稳定就只是一句空话，整个社会就要为消除由此引起的不安定因素而付出高昂代价。从很大程度上而言，所谓住房保障具有社会投资属性，
第 17 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
可以从两个角度来理解：防御性的社会投资，防止无家可归的极端现象出现，防止流落街头的人走向犯罪或其他社会不良行为等造成对社会稳定秩序的干扰，以及对社会正常生产力的本可避免的破坏，节约相关社会费用。就像卫生保健一样，有卫生经济学家测算，在我国，如果在预防保健上投资1元钱，就可以节省8元多的医疗费，还能节省100元钱的抢救费。与其在结果上花几倍成本，不如在源头上进行防范。其二是主动性的社会投资，提高居民普遍的住房居住质量，尤其是低收入群体的住房水平。这样有助于提高人们的经济生产能力，促进社会和谐发展。
2、有利于尽快缓解保障性住房供应不足的突出问题，满足住房供应体系的需求
我国目前的住房市场发育尚不完全，尤其是保障性住房的供应结构与需求存在较大偏差。存量住房中的中小户型大部分为是个世纪留存的平房、简易楼房和旧楼房，随着各地危改拆迁的不断推进，这部分低价位房源日益减少。与此同时，我国每年城市化新增城市人口约1000万左右，而城市新增建设用地又受到严格控制。在这种人多地少的矛盾冲突下，如果将所有中低收入群体都推向市场，将必然导致住房市场价格的进一步提升，带来更多的人买不到房、住不起房。因此，在房价上涨，住房短缺的时期，加大力度供应实物形式的保障住房是非常必要的，增加租赁型公共住房比重将是有效解决住房短缺、完善住房供应体系的有效途径之一。可以说，租赁型公共住房更符合我国现阶段中低收入人群的住房需求。
3、能有效促进消费，改善投资环境，促进当地经济发展
第 18 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
公租房的大规模建设势必将带动建筑、钢材、水泥等相关行业市场需求，对刺激消费绝对“利好”；更重要的是，将解决中低收入群体住房困难，无疑将让潜在的“房奴”从房贷重压中解脱出来，拿出原本计划用于买房的那部分积蓄，改善生活，提高当前生活质量，从而有力刺激消费。
公租房建设不仅解决广大中低收入者的居住问题，还能进一步改善投资环境。公租房建设以及其他方面的大力度民生投入，将推动当地形成良好的社会生态，有助于新生代大学生和外来务工人群生活上安顿、工作上安心，这对许多企业尤其是那些劳动密集型企业来说，无疑是一个长期的“利好”消息，这又将推动当地经济社会又好又快发展。
4、有利于平稳商品房价格，促进房地产市场健康发展
与经济适用房不同，“公租房”供给对象是城市中等偏低收入家庭，也即通常所说的“夹心层”。《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》的出台不仅意味着住房保障范围的扩大，更为重要的是，如果该项措施能够尽快落实到位，将有效遏制商品房价格的再度上涨。
在国内房地产供给体系中，保障房和商品房之间存在着明显的断层问题——保障房仅针对低收入与最低收入群体，而商品房价格则远超普通公众的承受能力。大量的中等收入群体，特别是刚刚走上工作岗位的新白领阶层，其住房需求难以获得有效的制度保障。而这部分社会群体因为面临结婚、落户，具有典型的房地产“刚性需求”，他们的市场行为决定着房价趋势的变化。
之前的房地产调控结果已经表明，如果针对“夹心层”的刚性需求缺
第 19 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
乏政策支撑，任何已有的调控政策效果都可能丧失。因此，公租房的出现，并不仅是解决中等偏低收入群体住房问题的重要举措，也事关房地产调控政策的成败。换言之，如果房地产市场的刚性需求能够得到充分满足，就意味着引起房价上涨的“导火索”被熄灭，房地产市场整体供需结构将趋于合理。如此，调控政策才能够获得更充分的发挥空间，长期以来的房价上涨惯性才能够被有效遏制。如果说经济适用房体现了公共政策的救济属性，那么公租房则更能体现避免经济大起大落的公共政策的宏观调控功能。
5、是推动XX经济技术开发区发展的需要
XX经济技术开发区创建于19xx年8月，20xx年2月被国务院批准为国家级经济技术开发区。园区规划面积38.6平方公里，建成面积30平方公里。建区以来，园区坚持“工业立区、产业兴区、招商活区、科技强区、建设扩区、和谐安区”的发展思路，初步走出了一条高速度、高科技、高效益的科学发展之路。20xx年以来，XX经开区以科学发展为主题，以转变经济发展方式为主线，以软实力建设为抓手，以党的建设为保障，全力打造“中国力量之都”，全年实现规模工业总产值1245亿元，同比增长36.62%；实现工商税收70亿元，同比增长40%；平均月度产值超过100亿元，经济规模两年内接近翻一番。园区经济继续保持快速健康发展，经济社会发展亮点纷呈，各项工作阔步推进。国家级XX经济技术开发区已成为XXX省对外开放、推进工业化进程的主力军，赢得了“XXX工业看XX，XX工业看XXX”的美誉。通过本项目的实施，有利于加快推进XX
第 20 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
经开区的经济发展。
综上所述，本项目的建设是很有必要的。
第 21 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
第3章 宏观环境与市场分析
3.1. 宏观环境分析
1、经济环境
20xx年我国经济运行呈现“前高后低”的局面，据国家统计局初步测算，全年GDP增长速度达到10.3%的较高水平，比上年增加1.1个百分点。中国社会科学院预计20xx年GDP增长率可达10%左右。
20xx年，影响我国经济运行的基本因素没有发生明显变化，在保持宏观调控政策力度相对稳定的条件下，20xx年我国经济仍将保持高位平稳较快增长态势，与20xx年增长速度基本持平，GDP增长率预计可达10%左右。20xx年影响宏观经济运行的因素主要来自三个方面：国内增长的基本动力、世界经济环境以及宏观调控的政策力度。总体上看，我国经济内生驱动增长的模式正逐步形成，短期内仍将维持投资主导、消费支撑的动力格局。在未来一段时间内，我国经济将继续保持平稳、较快的增长速度，宏观经济运行的波动主要来自外部冲击以及宏观调控的力度。
从国际上看，目前处于后金融危机时期，全球经济虽然出现了逐渐复苏的迹象，但是全面复苏仍是一个缓慢而复杂的过程。从国内来看，经济回升的基础需要进一步巩固，向好势头需要进一步发展，明年宏观调控宜“稳”字当头，以稳定政策为主基调，既不要过度紧缩，也不要盲目出台“二次刺激”政策，要把保持宏观经济政策的连续性、稳定性作为当前宏
第 22 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
观调控的关键。同时，“十二五”规划纲要将在20xx年底前出台，其中，将明确中国未来五年的总思路、总政策和发展目标，这些都将为中国资本市场的进一步发展创造良好的实体经济基础，都将以“利好”方式刺激和推动中国资本市场长期快速健康发展。
20xx年在积极财政政策和适度宽松货币政策的持续推动下，我国经济稳步回升。从前三季度的实际情况来看，国民经济总体运行良好，但是也存在一些不容忽视的问题，今明两年的宏观调控要把稳定经济增长、管好通胀预期作为主要任务。
综上，在良好运行的宏观经济背景下，为公租房的建设奠定了很好的经济基础，有利于其建设步伐的进一步加快。
2、政策支持
根据《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发?2010?10号）和《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发?2010?4号）精神，为加快发展公共租赁住房，由住房和城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（以下简称《指导意见》）于20xx年6月12日正式对外发布，旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难。20xx年8月25日XX市人民政府发布《关于加快发展公共租赁住房的工作意见》（长政发?2011?16号），进一步建立健全住房保障体系，加快发展公共租赁住房。
《指导意见》为公租房建设提供了重要的政策支持。一是，各地要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障。面向经济
第 23 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
适用住房对象供应的公共租赁住房，建设用地实行划拨供应。其他方式投资的公共租赁住房，建设用地可以采用出让、租赁或作价入股等方式有偿使用，并将所建公共租赁住房的租金水平、套型结构、建设标准和设施条件等作为土地供应的前臵条件，所建住房只能租赁，不得出售。二是，市、县人民政府要通过直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式，加大对公共租赁住房建设和运营的投入。省、自治区人民政府要给予资金支持。中央以适当方式给予资金补助。三是，对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠，具体办法由财政部、税务总局制订。公共租赁住房建设涉及的行政事业性收费和政府性基金，按照经济适用住房的相关政策执行。四是，鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款，具体办法由人民银行、银监会制订。支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金，专项用于公共租赁住房建设和运营。探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道。政府投资建设的公共租赁住房，纳入住房公积金贷款支持保障性住房建设试点范围。五是，公共租赁住房建设实行“谁投资、谁所有”，投资者权益可依法转让。
20xx年11月3日，中共XXX省委常委、市委书记XXX率有关市领导和市直有关部门负责同志专题调研公共租赁住房建设，并主持召开市委常委办公会议。根据此次会议精神，发展公租房要做好“四个结合”、“四项工作”和围绕“一个目标”分“两步实施”。“四个结合”，一是规划布局上实行集中与分散相结合。根据XX实际，全市公共租赁住房建设相对集中在四片区，即高新区、XXX—XXX区、XXX区和XXX—大学城，进行分点
第 24 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
布局，保障配套服务。二是房屋来源上实行新建与盘活相结合。在新建的基础上，大力盘活现有安臵保障房、企业自建房和部分商品房，切实解决青年创业者和城市贫困者的住房保障问题。三是资金投入上实行政府与社会结合。采用BOT方式，由政府提供土地划拨，利用社会和市场投资实现建设、管理、运营一体化，减少政府一次投入，提高小区管理水平。四是租赁补贴上实现财政与企业相结合。鼓励企业自建、政府统建和社会参建，由政府和企业配套补贴。
“四项工作”，一是抓紧存量房源调查。由住房保障局具体负责，进行存量房源的调查，摸清底子，登记造册。二是制定市场管理规定。政府要通过制定管理规定来明晰运作主体、明确租赁价格、做好物业经营、实施市场监管，确保公共租赁住房市场健康有序发展。三是研究制定相关政策。要尽快出台鼓励投资、租赁对象、租赁标准、退场机制等方面相关政策，不断增强工作的科学性、针对性和可操作性。四是拓宽资金投入渠道。要用活国家、省市的相关政策，多元化筹集公共租赁住房建设和管理资金。
公共租赁住房建设要分“两步实施”，交替推进，第一步，盘活存量住房，要尽快组建班子，认真调查研究，出台相关政策，完善公共配套；第二步，抓紧筹划建设，通过充分竞争，采取BOT方式，按照政府主导、社会投资、企业运作、租赁贴息的原则，加大推进力度，加快建设实施，为全市发展公共租赁住房工作先行先试、提供示范。并要求各级各有关部门也要积极探索，深入实际，创新机制，确保两年时间内，全市基本解决20万人的住房保障问题。
第 25 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
3.2. 市场分析
3.2.1. 房地产市场分析
1、全国房地产市场
从周期调整来看，20xx年中国房地产市场依然处于扩张与波峰阶段，城市化进程、人口结构、中国居民财富结构的革命性调整以及中国住房需求的特殊模式等周期扩张的中期力量依然存在，供求的不平衡再加上通货膨胀预期、流动性的泛滥以及政策调整的扭曲等短期因素决定了周期扩张阶段的房地产价格偏离其均衡价格，通过对北京、上海、深圳、广州四大城市均衡房价的测算表明，不同城市对于均衡价格偏离的程度不一，说明目前并不存在全国普遍性的房地产泡沫，因此，行政性的价格调控（即20xx年的房地产宏观调控措施）虽具有短期合理性，但难以起到在中期改变周期波动的效果，周期性力量必定在行政管制结束后出现爆发性的释放，从而有可能引发周期上行波幅的加剧。
由于我国房地产市场长期存在供不应求的局面，并且这种状况可能将在中期延续，而中国的人口结构以及城市化进程的加速将使中国在未来5～10年内保持较高的城市住房需求，同时中国收入的增长以及资产结构的多样化也决定了未来对于不动产需求的强劲，因此，政策的调整影响的仅是近期房地产市场，中长期来看，房地产市场必然处于周期上涨阶段。
2、XX房地产市场
在国家宏观经济走势的深刻影响下，XX房地产市场必然会伴随着全国房地产市场同步发展。
第 26 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
另外，对于中部六省省会城市之一的XX而言，还面临着与其他中部城市的激烈竞争。尤其是武汉城市圈、鄱阳湖生态经济区、皖江城市带、晋陕豫黄河金三角地区等重点中部城市区域的快速发展，给XX的发展带来较大的竞争压力，特别是XX与武汉相邻，存在较大的竞争关系，相比武汉，XX不具备竞争优势，从目前经济发展状况上看，武汉GDP总量比XX高，且武汉为主要老工业基地，工业较XX有发达；从外部环境上看，武汉为全国交通枢纽中心之一，比XX有较大的竞争优势，等等。所以XX要在中部六省中取得经济领域的领先地位，同时保障XX房地产行业的健康快速发展，仍然任重而道远。
同时，相比省内周边城市，XX在XXX省的经济地位日趋明显，在其辐射带动下XXX、XXX等地迅速发展，但同时它们也与XX存在一定的竞争关系。与XX相比，两市在房地产方面具有土地价格便宜、储备土地量大的竞争优势；另外随着XXX城际铁路的开通，XX地理位臵的优势将逐渐淡化，届时XX若房价、地价过高，开发商、消费者选择XXX、XXX的概率增加，这将对XX市房地产行业的发展带来一定的压力。
以上分析表明，在综合考虑国家宏观经济走势、全国房地产发展趋势和近期房地产宏观调控政策，以及XX市所处区域环境及周边城市竞争情况的条件下，可以预测，XX市未来房地产市场将处于平稳增长态势，房价上升的空间较大。因此，加快公租房建设，加强保障力度，扩大保障范围，为城市中等偏低及以下收入群体提供安居保障，对于提高人民群众的生活质量、维护社会稳定和经济的快速发展，有着极为重要的现实意义。
第 27 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
3.2.2. XX市保障性住房发展分析
1、保障性住房特点分析
（1）保障性住房的供应对象与商品房的消费对象不重叠
保障性住房主要是针对城市的低收入住房困难家庭，这些人不是商品房的消费对象。据分析，XX市居民住房消费大体上可以分为五个层次：
第一类，高收入家庭（金领阶层）。家庭年总收入为20万元以上，约占全市总户数的5%，约有8万户，主要购买中高价位或高价位的商品房。
第二类，较高收入家庭（银领阶层）。家庭年总年收入10～20万元，约占全市总户数的12%，约有20万户，主要购买中等或中高价位的商品房。
第三类，中等收入家庭（铜领阶层）。家庭年总年收入为5～10万元，约占全市总户数的40%，约有65万户，主要购买中低价位和中小户型的商品房。
第四类，中低收入家庭（铁领阶层）。家庭年总年收入为2～5万元，约占全市总户数的28%，全市约有45万户。他们很少有能力购买核心城区的商品房，主要购买城郊低价房和廉价的二手房。
第五类，低收入家庭（锡领阶层）。家庭年总年收入2万元以下，约占全市总户数的15%，约有25万户。他们尚无经济能力买房，基本以租房为主，或租条件较差、租金低廉的房子居住。
从以上分类可以看出，我市住房保障体系，第一步是解决收入住房困难户，继而扩大到部分中等收入家庭。这些人群，他们都没有能力购买普
第 28 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
通商品房。因此，住房保障体系的实施，不会减少XX房地产市场需求，不应将保障房建设与商品房建设对立起来看待。
（2）保障性住房覆盖面在临界线以下
据专家研究，XX市商品房和保障性住房覆盖面可以设定两条临界线：一条是“三七开”，商品房占70%，保障性住房占30%。这种状态，保障性住房对房地产市场不构成影响。第二条为“四六开”，即商品房占60%，保障性住房占40%。这种状态下，保障性住房对房地产市场会造成轻微影响。
当前XX市保障房用来解决月收入700元以和人均面积16平方以下的住房困难户。按此标准划分，保障体系覆盖的居民面不到20%，远低于“三七开”临界线。因此，它不会对XX房地产市场带来不良影响。
（3）保障性住房与商品房的建设资金来源不同
保障性住房的建设资金主要依靠各级地方财政投入，其资金主要从土地出让净收益中按10%的比例提取，其次是通过市场运作、政策扶持的办法解决。而商品房的开发建设主要靠银行贷款和开发企业的自有资金。保障性住房不会挤占商品房的贷款额度，对商品房的资金来源也不构成威胁。
（4）保障性住房用地比例不高
按国家规定，建设保障性住房要使用一部分城市建设用地，直观看会影响地方财政收入，但保障性住房所用土地占政府出让土地的比例不高，因此对地方财政收入影响不大。
而且由于市场化用地数量有所减少，政府拍卖土地的价格会相应的上
第 29 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
升，足以补偿因保障性住房用地划拨减少的收入。这一点在成都、厦门、青岛、武汉等市都得到了验证。厦门市20xx年建设5万套经济适用房，当年土地出让收入却达到了创纪录的140亿元人民币。我市20xx年1～5月份安排了415万平方米保障性住房用地，但收缴土地出让金同比却增长
4.45%，显然影响并不大。
（5）保障性住房不会进入市场
按规定，保障性住房5年内不得上市，5年后可上市时，首先由政府回购，这就使保障性住房不会轻易流入市场，对房地产市场的冲击有限。
从总体上看，保障性住房建设的目标群体、建设模式、资金筹措渠道以及销售方式等，都自成体系，没有与商品房市场形成对接，因此很难产生大的影响。
2、保障性住房发展现状分析
截至20xx年底，全市累计共拆除、改造、修缮各类棚屋576.67多万平方米，使4.8万户、18万多居民搬入新居；经济适用住房建设累计完成投资额达到123.79亿元，累计竣工面积为1,239万平方米，累计销售面积达到14.94万套，建设廉租住房9.59万平方米、1,906套，解决了15万多户居民居住问题。人均住房建筑面积由20xx年的23.2平方米提高到20xx年的28.9平方米。
20xx年至20xx年上半年，XX市已批准立项并选址的已建、在建（含待建）争取中央投资补助保障性住房项目共22个，计9,486套43.6万平方米（其中市区6,692套/3,052 平方米），累计争取中央及省补助资金
第 30 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
2.38亿元。目前已竣工2,636套，总建筑面积14.56万平方米。
20xx年新增中央投资补助保障性住房项目共10个，建筑面积26.46万平方米，5,763套，中央投资补助7,935万元。目前10个项目已全面开工，其中：麓谷锦和（二期）、栗塘小区、XXX县和德家园（三期）、XX县XXX镇4个项目已经全面动工；凤凰苑1.5万平方米、XXX市2.3万平方米、天凯东苑0.93万平方米、谷山乐园1.8万平方米、诚兴2.96万平方米、山水新城0.92万平方米6个项目已经部分动工。
自20xx年7月开始，XX市改革住房保障方式改变，停止经济适用住房实物分配（棚户区改造等重点工程拆迁户除外），对经济适用房保障对象实行货币补贴。截止20xx年12月31日，全年已发经适房货补凭证20,420户，已购房18,404户，购房面积160.81万平方米，应发补贴资金14.48亿元。全市经济适用房开工面积为79.04万平方米、8,235套（其中经适用房小区为61.05万平方米、6,602套；单位自建17.99万平方米、1,633套），竣工面积为47.16万平方米、5,192套（其中经适用房小区为39.56万平方米、4,331套；单位自建7.6万平方米、861套）。
20xx年，XX市共运行棚户区改造项目56个（含开发商自拆项目），完成城市房屋拆迁面积216万平方米，拆迁户数16636户，完成棚户区改造投资128.48亿元，拆迁户共购房近200万平方米。
20xx年，XX市共运行棚户区改造项目56个（含开发商自拆项目），完成城市房屋拆迁面积216万平方米，拆迁户数16636户，完成棚户区改造投资128.48亿元，拆迁户共购房近200万平方米。
第 31 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
20xx年计划完成6000户货币补贴凭证发放，迅速启动所有项目，有困难的也要采取措施。通过回购、租赁、货币补贴等方式解决6000户，对人均住房面积12平方米以下的城市低收入家庭实现应保尽保。
20xx年至20xx年，XX市共完成城镇住房保障17万余户，保障性住房占该市住房总量的比例保持在30%以上。其中，建设和筹集廉租住房38151套，建设经济适用住房26905套，发放经济适用住房货币补贴23002户，完成城市棚户区改造42162户，建设棚改拆迁安臵房6907套，国有工矿棚户区改造4730户，农村危房改造11000户，农民保障房156001套，行政事业单位及企业单位共发放住房货币补贴15273户。20xx年，XX市保障性住房和城市棚户区改造计划30650套，目前开工21380套，开工率69.76%。
近年来，XX通过拓宽住房保障范围、提高住房保障标准、改革住房保障方式，完善了分层次、多途径、全覆盖的住房保障体系。保障范围进一步扩大，确定住房保障家庭的收入标准为上年度城市居民人均可支配收入的75%，面积标准由人均低于8平方米提高到人均低于16平方米，均处于全国较高水平。保障补贴进一步提高，根据当年商品房均价、经济适用房建设成本和补贴面积来测算补贴标准，解决了“经济房不经济”的问题，目前XX市对经济适用房货币补贴为低收入无房户每户8万元、低收入住房困难户每户5万元，对过去没有享受房改政策的改制企业职工，每户增加补贴2万元；对租赁补贴，无房户由每人每月100元提高到160元，住房困难户由每人每月50元提高到80元。这些措施使得低收入家庭
第 32 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
购房或租房问题基本得到解决。由前面叙述可知，近几年XX市保障性住房发展速度较快，低收入群体的住房问题得以一定程度的解决。
由前面叙述可知，近几年XX市保障性住房发展速度较快，低收入群体的住房问题得以一定程度的解决。
3、XX市保障性住房市场需求
随着经济社会的发展和城市人口的集聚，市民对居住环境的要求在不断提高，XX市住房保障的任务仍然十分艰巨。截至20xx年底，XX经济适用住房保障对象积压户还有3.15万，最低收入家庭中，还有11,138户为无房户，XX二环线内仍有棚屋面积899万平方米，共50,670户、18万多人，中心城区还有2万多散居居民的居住条件亟待改善，全市还有5.4万余名职工未享受房改政策或存在住房困难问题，近50万外来务工人员的住房条件普遍较差，数以万计的新就业人员陷入无力购房的窘境。
截止20xx年10月，XX市家庭人均住房面积低于15 平方米的低收入家庭为44,627户（其中市区30,999户，县市13,628户），其中：无房户为21,698户（市区16,344户、县市5,354户），家庭人均住房面积8 平方米以下的低收入家庭为3,351户（市区1,276户、县市2,075户），8-12平方米的为5,474户（市区1,617户、县市3,857户），12-15 平方米的为14,104户（市区11,762户、县市2,342户）。另据调查，家庭人均住房面积低于15 平方米的收入家庭中有24,915户选择租房保障方式，有19,712户选择经济适用房保障方式。
截至20xx年，XX经济适用住房保障对象积压户还有3.15万，最低
第 33 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
收入家庭中还有11138户无房户，二环线内仍有棚户区面积730万平方米，共50670户、18万多人，中心城区还有2万多名散居居民的居住条件亟待改善，全市还有5.4万余名职工未享受房改政策或存在住房困难问题。
由此可知，XX市保障性住房存在较大的需求缺口急需解决，以保证社会得以持续、稳定、健康发展，实现人民的安居乐业。
3.2.3. 公租房发展分析
1、 公租房及其特征分析
公租房是指投资者（政府或企业等）持有房源，并将这些房屋已低于市场价格的方式租给特定人群。公租房属于保障性住房，但又不同于福利制度下的低房租公房，也不同于企业的职工宿舍，从共性来看，属于租住房的一种形式，只是保障范围更广泛，它是伴随着中国房地产业的迅速发展、住房保障制度的不断完善而兴起的一种有效解决城市中等偏低及低收入家庭住房问题的保障性住房。
公租房与其他以销售为主的保障性住房最大的区别在于产权归属属性不同。公租房的产权归政府或相关机构、企业所有，不归居民个人所有。其目的是用低于市场价格或者承租者承受起的价格，向低收入家庭出租住房，以改善这部分群体的住房困难状况。当低收入家庭收入发展变化时，有严格的退出机制。从各地的实践看，目前的公共租赁住房的保障对象以城镇户籍人口中的中低收入家庭为主，包括新就业职工，特别是新毕业的大学生以及一些特殊群体等。其未来发展目标将涵盖城市的各类夹心层家庭和外来流动人口。
第 34 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
公租房具有以下特征：一是体现出政府的干预性，公共租赁住房是在政府的公共政策下，由政府直接负责提供或政府主导下的公共机构、企业提供的保障性住房；二是需求对象的限制性，因其是保障性住房，其保障对象具有严格的准入标准；三是非营利性，不论是政府直接负责建设还是企业承担开发建设，都不以营利为目的；四是租赁价格的优惠性，公共租赁住房的出租价格低于一般的市场价；五是退出的灵活性，当中低收入家庭住房和收入水平发生变化时，政府可随时停止发放补贴，退出程序简便易操作。
公共租赁住房的房源主要来自新建和收购两种方式，即各级地方政府组织新建一些公共租赁住房，同时，也可以在已开发的商品房中或存量住房中收购一些房源。
2、公租房现状分析
目前国内的公租房政策仍处于刚起步阶段，以当下房地产市场调控的形势而言，相关政策推进应当遵循高效持续原则，才能够让公租房政策效果真正得到显现。事实上，国内公租房建设的最大问题在于供给规模严重不足。中国城市人口规模极为庞大，动辄百万计的城市人口使得公租房建设规划必须要有战略超前意识。与统计部门重点监测的国内70个大中城市相比，20xx年全国兴建的37万套公租房，平均到每座城市不过5000套左右，显然无法从根本上满足“夹心层”的住房需求。更何况，经济适用房建设的实际情况表明，地方政府的实际建设规模往往还要落后于规划数量。
第 35 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
我国公租房建设虽在不断的完善和发展，但由于是处于刚刚起步阶段，公租房建设存在一些比较突出的问题，主要表现在以下几个方面：一是制度法规体系尚不健全。目前国内仅深圳、厦门等几个城市推出了公共租赁住房管理办法，从国家层面上来看，还缺乏统一规范的法规制度或指导意见。而公租房的资格审核和后续管理将是一项非常复杂的工程，即使从目前各地已出台的相关管理办法也有许多需要改进的地方。另外，各地建设标准差异较大，缺乏统一的约束性，如有的地方规定只有40平方米，有些地方建设标准达90平方米。
二是覆盖人群相对较窄。以北京为例，公租房只限于已通过政策住房审核的家庭，广州、深圳和厦门的覆盖人群也是针对城镇户籍人口。这主要是由于公租房刚刚起步，正处于摸索阶段，而最需要住房保障的流动人口还被排除在保障之外。
三是资金短缺，房源供给严重不足。按照厦门市的规划，在未来几年将投入136亿元建设45000套保障性租赁住房，基本解决夹心层无房户的住房难题。按照覆盖40%户籍人口的目标，可以全覆盖中低收入家庭。但由于面临着资金短缺、来源渠道不明确等问题，保障计划难以落实。在北京市的规划中，仅有两块公共租赁住房用地，总建筑面积不到26万平方米。由于房源筹集不足，北京市的公租房一再延期登记时间。土地收益流失、资金来源不足以及管理复杂是公租房供应短缺的主要原因。
四是维护成本较高，政府后续补贴较多。公租房对政府的管理效率提出了更高的要求，同时，由于政府持有房源，后续的维护、更新改造以及
第 36 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
管理方面等都需要投入大量的人力、物力和财力，这些都应在公租房计划中有充分的考虑。
以上只是在公租房发展初期阶段出现的一些问题，相信随着公租房实践的发展和相关制度的完善，公租房建设会成为城市中低收入群体住房保障的重要途径之一。
3、公租房发展前景分析
面对我国目前房价高涨，普通居民支付能力下降，现有保障性住房无法满足各类低收入家庭住房需求的局面，公租房以其适合各种收入阶层、灵活易调整的特点具有良好的发展前景。
一是建立长效保障机制，缓解供需矛盾。从过去量大面广的出售为主的经济适用房、限价房向公租房转变，与其他保障性住房一起，共同构成保障性住房的供应体系。对于大城市，人口增长与土地资源紧缺的矛盾将是长期共存的。以销售为主的保障性住房供应模式，导致政府手中缺乏持续稳定的保障性房源，每年都要迫于低收入家庭的住房需求压力大量开工建设保障性住房。但随着中心城区、近城区可供土地的日益减少，保障性住房只能越建越远，势必会脱离低收入家庭的实际需求，引发新的社会矛盾，给政府住房保障造成两难的境地。发展公租房，可以有效缓解土地供应紧张矛盾，保证政府拥有大量流动性房源，长期来看，可形成可持续性的住房保障供应链。
二是完善保障制度，满足中低收入家庭住房需求。公租房租金应根据家庭收入水平，住房的地段、面积和质量，分别确定不同的租金标准，在
第 37 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
房源之间形成合理的级差，确保不同收入家庭享受相应的比较公平合理的政府补贴。收入较高家庭，自身承担的房租相对较高，政府补贴较少，收入较低的家庭，自身承担的房租较低，享受的政府补贴较多。随着家庭收入的变化，政府可以灵活多变的调整补贴额度，重新划分个人和政府应负担的租金标准，有利于各类中低收入家庭享受到住房保障这一惠民政策。
三是强化政府的调控作用，促进企业参与市场化运作。充分利用政府手中的经济杠杆，引入企业参与公租房建设，通过税收、土地、金融等配套政策，鼓励并调节参与企业的利益分配，即建立和完善市场调节和政府保障相结合的保障性住房供应体系。政府也可以通过市场化购买、租赁等方式获取房源，一方面可减少政府的寻租空间，另一方面也活跃了住房二级市场。
四是发展政策性住房金融，拓展资金来源渠道。在我国无论是调整住房公积金的定位和资金使用方向，还是新建立政策性住房金融机构都已日益迫切。未来的政策性住房金融机构的主要责任将是向中低收入家庭提供优惠的低息住房贷款，同时，向公租房开发建设单位提供长期信贷资金支持，解决资金来源瓶颈问题。
五是循序渐进，做好公租房的规划和前景设计。我国当前正处于城镇化和工业化快速发展阶段，公租房将有广阔的发展空间。在条件成熟时，逐步把公租房的保障范围扩大到城市非户籍家庭。但发展也应本着循序渐进的原则，稳步推进，避免急于求成带来一系列的后续问题。首先是土地获取上，要对公租房用地给以较大的优惠政策，合理选址。因其面向城市
第 38 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
低收入家庭，流动性较强，宜建在交通顺达，位臵相对较方便的区域。其次应合理规划，以建设小套型住房为主。按照节约用地的要求，确定适当的住房建设套型面积、建设形态和建筑容积率。在兴建保障性住房小区时，力求做到自成体系，同时做好各项配套设施的建设，如商店、学校、医院以及其他生活服务设施，加强小区的绿化、道路建设，特别要重视防止出现重建设轻管理的问题。
第 39 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
第4章 建设内容与建设规模
4.1. 建设内容
本项目选址位于XXX大道以西，XXX路以南，XXX路以东，主要建筑为公租房。基地呈近似长方形，新建建筑布局充分尊重现状道路和已有建筑的布局形式，新规划用地位于西北面和南面。1栋18层公租房。南面新规划与顺接现状已有道路，在用地范围内布臵1栋6层公租房、2栋17层公租房及1栋24层公租房，并在室外设臵活动场地及休闲绿地。建设内容主要为：多层、高层、商业、项目配套的服务设施以及相应的道路、绿化、市政管网设施等。
4.2. 建设规模
本项目位于XX县XXX镇工业园，交通方便，配套设施完善，是理想的居住用地。该项目用地面积为41323.92平方米，已建用地面积20684.60平方米，新规划用地面积20639.32平方米。其中新建建筑总面积85072.25平方米，新建地上建筑面积为80906.11平方米，新建地下建筑面积为4166.14平方米。新建建筑可分为1栋多层和4栋高层。
第 40 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
第5章 场址选择与建设条件
5.1. 场址选择
1、地点与地理位臵
本项目位于XXX大道以西，XXX路以南，XXX路以东，地理位臵优越，场地较为地势规整，交通便利。
2、场地现状
该项目用地面积为41323.92平方米，已建用地面积20684.60平方米，新规划用地面积20639.32平方米。其中新建建筑总面积85072.25平方米，新建地上建筑面积为80906.11平方米，新建地下建筑面积为4166.14平方米。新建建筑可分为1栋多层和4栋高层。
3、土地权属类别和土地状况
本项目是公共租赁住房项目，其用地性质为行政性划拨用地，经XX市人民政府批准为城镇住宅用地。土地的开发建设规划，已经XX市规划局审议通过。
拟建场地现有供水、供电、道路等能够保证项目实施及项目建成后的正常运营及生活需要。
5.2. 项目建设条件
1、地形地貌条件
第 41 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
XX位于东经111°54'-114°15'，北纬27°51'-28°40'之间，东西长约233公里，南北宽约90公里，从东至西依次是XXX市、XX县、XX市、XXX县和XXX县，基本处于XX中丘陵与洞庭湖冲积平原过渡地带和XX浏盆地。XX市区处于XX江和XXX河交汇的河谷台地，周围为地势较高的山丘，可谓“环城皆山也”。XX浏盆地经过数十万年的地质变化和大自然侵蚀，形成了南高北低、丘涧交错、红岩白沙的地貌特征。由于XX城处于从丘陵向平原的过渡地带，使得这一范围的地貌变化多姿多彩。西侧为低山区，碧虚岭海拔 300.8米，为XXX山最高峰，山前有天马山、凤凰山大小岗丘罗列；山后有桃花岭、金牛岭等丛峦叠翠，群山浑然一体，有如XX城围一道屏障。西北分布着元古代震旦纪后期的浅变质岩和板岩组成的丘陵。由于地层岩质坚硬，自然剥蚀作用缓慢，形成了谷山、尖山、乌山等数座孤峰，点缀于低缓的丘陵之中。东北侧为花岗岩低山丘陵地带，地表发育的土壤多为沙土，山势较陡峭，山脊多不相连。距XX约30公里有黑糜峰，海拔 591米、相传为道家福地。再东北有影珠山、XXX山、飘风山、明月山等，均为风景秀丽的名山。东侧和东南侧为红岩丘岗，海拔一般 100米左右。大多数小山丘岩质松散，易风化成红岩岗地；个别因岩基坚硬，仍耸立于丘岗之中。烈士公园北端的罗洋山，东面受浏则阳河切削，悬岩壁立，为城东胜景。盆地中心为沿江的冲击台地，是XX城市建设的主要地带。其地层主要是第四纪更新世的冲积性网纹红土和砂砾。XX江、XXX河二水交汇的新河三角洲为第一级台地，海拔约30米，高出XX江常年水位约10米。五一广场一带为第二级台地，高出XX江常
第 42 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
年水位约30米，XX古城主要分布在这一级台地。今天的XX城已扩展到了第六、第七级台地。由于其地表为粘土砂砾层，且岩基结构坚硬，每平方米可承压2.5-3万公斤，高者达5万公斤，适宜于建设高层建筑。由于盆地内台地是由崩塌的砂岩与粘上构成，地层中孔隙多，有较好的含水层，地下水源丰富。古时XX城中水井比比皆是，清澈甘冽，四时不竭，白沙井、鸳鸯井、水风井等遐迩闻名。在五一广场一带，曾发掘出战国、东汉、三国时期的古井数十眼。大自然造化了XX浏盆地，XX浏盆地又孕育了古城XX。山水相依的XX地形地貌独得天赋，在未来的现代化城市建设中还将展现无穷的魅力。
本项目地形起伏变化大，基地内有田地、谷地、山地、水渠等，且规划的市政道路标高与现状地形有较大的差异。
2、气象条件
（1）气温
月平均气温 17.2℃
最冷月平均气温 4.7℃
最热月平均气温 33.0℃
历年极端最高气温 40.6℃
历年极端最低气温 -11.3℃
气温0℃以下年平均20天，气温35℃以上年平均30天，全年无霜期269-274天。
（2） 湿度
第 43 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
年平均湿度 80％
最热月相对湿度 84％
最冷月相对湿度 75％
（3） 降雨量
年平均降雨量 1455.06mm 日最大降雨量 192.5mm
小时最大降雨量 82.5mm
平均地表径流 700.16mm
径流系数 0.48
（4）风速、风向、风荷载
最大风速（离地面10米处） 21.3m/s
冬季平均风速 2.8 m/s
夏季平均风速 2.6 m/s
全年主导风向 北偏西风
常年夏季主导风向 偏南风
风荷载（离地面10处） 0.35KN/㎡
（5）雪
最大积雪深度 200mm
雪荷载 0.35KN/㎡
3、地质
XX市区地势由南向北倾斜，大部分为丘陵地段，地面高程在黄海高
第 44 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
程35～80m之间，部分地区在90m以上。大部分地区地质条件属河漫滩阶地，为一、二、三级阶地与零星的四、五级阶地的第四系地层所覆盖。其上部为亚砂土、亚粘土及粘土，含水量一般20～30%，压缩系数0.005～0.015。其下部为砂砾石层，以中粗砂为主，细砂次之，砂石料径一般1～4cm，允许承截力在210～220kPa之间，属中等均匀压缩性良好的天然地基，没有明显的不良物理地质现象。
4、水文
XX附近的水系属XX江水系，XX江流经昭山后进入XX县暮云，沿XX县西南边缘至东窑港入市郊，经三汊矶转向西北至乔口，出XXX县境。XX江水流经市区共25公里。XX江XX段最高洪水位37.67m(P=1%)，最低枯水位23.50m(I=99%)，常年平均水位27.32m，XX断面历年最大流量20800m3/s，最小流量263m3/s，平均流量1970m3/s，最大流速2.5m/s，最小流速0.5m/s，平均流速1.7m/s。
XX江是XXX省第一大河流，在XX境内流入XX江的支流有15条。其中水量较大的有XXX河、捞刀河、沩水河、靳江河。
5、地震
根据国家标准《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）及《中国地震动参数区划图》(GBl8306—2001)，拟建场地抗震设防烈度为6度，设计基本抗震加速度为0.05g,设计地震分组为第一组，特征周期取0.35s。
6、交通条件
（1）区域交通条件
第 45 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
铁路
目前XX与XXX已形成了共同铁路枢纽。武广客运专线（武汉—XX—广州）将于20xx年底建成。杭长客运专线（杭州—南昌—XX）和长昆客运专线也将于20xx年开始动工修建。20xx年批复规划渝长客运专线。XX市目前有2个铁路客运站及XX北站（一等）和树木岭站（二等）两个货运站。 连接的铁路网线有京广铁路、武广客运专线、XX黔铁路（XXX）、浙赣铁路（XXX）、石长铁路、石长铁路复线、洛湛铁路（XXX）。
公路
XX公路四通八达，以国、省道为主脉，县乡道为支脉，通车里程达1000多公里。北京至深圳的107国道和厦门至成都的319国道交汇于XX。XX至XXX高速公路、XX至常德高速公路和XX至XXX的高等级公路，均已建成通车，至省内各城市的交通越来越便捷。
城区主干道有五一路、XXX路、韶山路、东风路、解放路、XX大道、三一大道、中山路、黄兴路、XX江路、潇XX大道、万家丽路、人民路和“六桥三环”。
港口
XX港口可通江入海。全市港区自然岸线长95公里，800吨船舶可四季通航，4～9月可通航2000吨货轮。境内外航运公司争相在XX开展远洋货运业务，XX有XX江千吨级航道和有全国最大的内河主枢纽港——霞凝新港。20xx年已建成一、二期，港口吞吐量达1100多万吨，其中港口国际集装箱吞吐量36万标箱，重件杂货350万吨。
第 46 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
航空
XX黄花国际机场是XXX省最大的机场，唯一一个国际空港，也是中国中部枢纽机场，机场可直航境内45个主要城市和香港、曼谷、首尔、釜山、大阪、吉隆坡、新加坡等境外城市，20xx年初开通了直航台北的航线。20xx年黄花机场旅客吞吐量为845.48万人次，在全国机场排名14位，居青岛、大连、海口、沈阳之前。至20xx年11月，黄花国际机场的年度旅客吞吐量第一次突破1000万人次，20xx年底达1135万人次，排名第11位。近期长3800米，宽60米的第二跑道正在建设中，投入使用后将开通至欧洲、美洲、亚洲各大城市的直航线。
大托铺机场位于XX南郊三环线以外，以前为军民两用机场，今为专用军事机场。
轨道交通
XX轨道交通规划，拟于20xx年前建成2号线一期工程和1号线一期工程，20xx年2月10日，国家发改委批复了XX市城市快速轨道交通近期建设规划。
6、施工条件
水电条件能满足项目建设运营需要。项目区域自来水及配套工程均较完善，且留足发展空间，完全可满足工程施工用水及项目建成后生活用水，水质良好，符合《生活饮用水卫生标准》GB5749－85。
排水管线及电源均可由城市排水管网和市政供电网就近引入，其他市政基础设施也已基本完备，完全能够满足建设需要。
第 47 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
XX建材资源丰富，各类建材厂家众多，项目建设所需的砂子、石料、砖、木材等均由当地建材厂家提供，水泥、钢材可从各地厂家驻XX销售点购买。项目的建筑材料来源充足。
可见，项目建设地的各项条件满足项目建设与运营的需要，无明显不支持项目的因素。
第 48 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
第6章 工程建设方案
6.1. 规划与建筑方案
1、设计依据
《住宅设计规范》GB 50096-1999（20xx年版） 《人民防空地下室设计规范》GB50038-94
《砌体结构设计规范》GB50007-2002
《建筑抗震设计规范》GB50011-2001
《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002
《建筑结构荷载规范》GB50009-2001
《混凝土结构设计规范》GB50010-2002
《建筑桩基技术规范》JGJ94-94
《地下工程防水技术规范》GB50108-2001
《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ3-2002
《高层建筑箱形与筏形基础技术规范》JGJ6-99 《建筑地基处理技术规范》JGJ79-2002
《建筑设计防火规范》GB50016-2006
《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95 (2005版） 《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001 《汽车库修车库停车库防火设计规范》GB50067－97
第 49 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
《人民防空工程设计防火规范》GB50098-2009
《XX市城市规划管理技术规定》长政发[2002]46号
国家及省市有关设计规范与规定。
2、项目规划方案
（1）规划思想
1）高起点规划，人性化布局；功能合理，设施齐全，创造安全、卫生、方便、舒适和优美的居住生活环境。
2）适应土地开发与建设实际，面向中等收入市民的消费市场，正确处理社会效益与经济效益之间关系。
3）总平面图设计要求符合城市总体规划的要求，使建筑布局、空间组合与环境相适应，在创造主体景观的同时做到建筑与景观的交融与交叉，形成景观均质的社区环境，从而提升整个小区景观品质。
设计中要求贯彻执行国家标准及强制性条文，满足交通、生活、消防、环保规范要求。
（2）方案比较
本工程位于XX市经济技术开发区XXX南路东面，为一宿舍类公租房小区，方案一共设计建设1、2、3、4、5五栋单体建筑。方案二共设计建设A、B、C、D、E四栋单体建筑。两个方案主要建设指标如下表所示：
第 50 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
通过对两个方案的建设指标进行对比分析，认为方案一对于集约利用土地、充分利用宝贵的土地资源等方面更为有利，因此，本报告推荐方案一，以下方案设计中将主要针对方案一进行论证分析。
（3）交通组织
新规划用地范围内道路交通布臵充分利用现状已有道路为基本原则。西北面新规划用地充分利用四周现状的道路布臵，合理的融入现状道路网系统中。由于南面新规划用地内建筑的布局形势， 需对原小区内一条道路进行改造，而其他新建道路部分则顺接入现状道路系统。调整后的小区道路系统采用方格网是布局，新建道路与现状道路融为一体。小区内新建
第 51 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
道路均不小于4米，以保障消防车的通行需要，并在高层建筑周围形成环形消防通道。主、次出入口与城市道路相连，满足人们的出行要求。小区南面新建地下室部分，使车流从次出入口门进入后直接下到地下室，再乘坐电梯进入塔楼。这样的设计，尽量减少小区车流对人流的干扰，提高了小区的环境、档次和安全性。
（4）竖向设计
西北面新规划用地原始地貌为平地，四周较为平坦，场地设计标高已现状标高为准。
南面新规划用地内场地内存在一定高差，最高点为57.98米，最低点为54.30米，综合考虑以下几方面的因素：
与场地内部道路系统的衔接点标高为：54.40米，55.00米，55.50米。 场地次要出入口与XXX南路的标高的衔接：XXX南路道路标高50.80米。
建筑地下室顶板的高差因素。
场地内设计标高为54.40---55.50之间，需要一定量的挖方。次要出入口周围及南面围墙需设臵部分挡土墙。
竖向布臵方式采用平坡式，场地雨水口经厂区地下排水系统排入城市排水系统。
（5）消防
第 52 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
本项目用地范围为Ⅱ类地区，在高层建筑物四周设臵环形消防通道，并结合人员疏散口布臵消防扑救面，道路宽不小于4.0米，并在尽端式道路处设臵消防回车场地18米*18米，消防车道转弯半径为12米。消防扑救面与建筑物之间没有影响消防扑救的树木及架空线路，满足消防要求。
（6）景观设计
为营造良好的工作及生活环境，在建筑物四周及道路两侧种植乔木及常绿灌木。屋顶的种植屋面利用作休闲绿地，集中绿地和散植乔、灌木或草皮，并设有小品、座椅等供住户休闲。从经济性和适用性考虑，树种以乡土树种为基调树种。
（7）日照
本小区为Ⅱ类地区，50米以下高层间距为24+0.2H, 50米以上高层间距为29+0.1H，多层建筑按1.1倍间距满足日照通风等要求。50平方米以下公租房不考虑日照影响，公寓一半的户数要满足日照要求，超出日照分析范围的现状住户不列入日照分析。
（8）主要经济技术指标
第 53 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
6.2. 建筑工程
1、建筑平面设计
把发展公共租赁住房与保障和改善民生、促进城市发展、提升城市综合竞争力、构建和谐社会结合起来，以有效缓解城市中等偏下收入家庭、新就业大学生及外来务工人员的阶段性居住困难为目标，本项目按照业主提出的要求，共设计有30平方米左右的集体公寓、50平方米左右的二房一厅共两种形式的公租房。
本工程共设计了5栋单体建筑，其中1#栋为多层公租房，建筑层数为6层。2#栋为高层集体公租屋，建筑层数为18层，3#、4#栋为高层公租房，建筑层数为17层，5#栋为高层集体公租屋，建筑层数为24层。
集体公租屋每套建筑面积约30平方米，采用传统的通廊式布局，在
第 54 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
走廊两侧布臵住房，设计均强调户型平面紧凑，功能分区合理，动静分区明确，采光通风良好，并以此为主线，贯穿于各种户型平面中。设计每个单间为8人居住，采用上下铺的形式，层高设计3.6米，满足要求。在居室入口处设计了储存物品的柜子，满足实际使用需要。考虑到单间使用人数比较多，我们每个单间都设计了两个卫生间，并带有大的晾晒阳台，完美地满足了使用者的各项要求。
二房一厅每套建筑面积约为50平方米，主要满足夫妻二人或一家三口的使用需求，采用人体尺度、心理感觉和行为作为设计依据，空间紧凑而高效，各功能房间布局和流线合理，分区清晰，尺度适宜，厨卫设备齐全。主卧平面满足住、穿、妆、写等多功能要求的同时可根据喜好而增减。次卧平面根据家庭生命周期内的家庭结构、生活形式等情况的变异，内部空间可灵活变化，用作书房、儿童房、青少年房等，符合适用性的要求。
为了满足入住业主的各种需要，针对各种不同的人群，我们在公寓楼的每层、2#栋的南北楼连廊部分都设计了活动用房，可布臵健身房、台球室、阅览室等文化体育活动房，从人性化得角度，让业主有了“家”的归属感，从而投入更多的精力到工作上去。同时可以让业主在工作闲暇之余有个休闲锻炼的好地方。
2、建筑立面设计
建筑外观采用现代主义风格，简洁明快、亲切、灵活，造型丰富而具有特色，墙面色彩以灰色和白色调为主，大量采用凸出的竖向线条，配合横向线条形成网格，虚实变化、明暗对比，多变的形体突出建筑的整体、
第 55 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
现代形象。
3、建筑交通组织
1）1#栋多层单元式公租房层数为6层，每个单元均有一座楼梯间作为上下交通联系方式，满足消防及安全疏散要求。
2）2#、3#、4#高层集体公租屋楼层数为18层或17层，设有交通组织核心筒，核心筒布臵有防烟楼梯间和电梯做为垂直交通工具，楼梯间均出屋面并在屋面联通。根据计算，楼梯间和电梯的设计均能满足相关规范的要求。
2）5#栋高层公租房均采用通廊式设计，均设有两座防烟楼梯间，楼梯间均出屋面并在屋面联通，共设有五台电梯，其中一台为消防电梯，载重量为800㎏。满足消防及安全疏散要求。
4、防火设计
每个单体均有两座通向屋面的防烟疏散楼梯间，楼梯间靠外墙设臵，自然采光和通风，并在屋面联通。未能自然采光和通风的均设臵了加压送风系统。所有开向疏散楼梯间的疏散门均为乙级防火门并向疏散方向开启，疏散宽度和疏散距离均满足规范要求。每单体设有一台800KG的消防
第 56 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
电梯，消防电梯前室均能自然采光和通风或设有正压送风系统。住宅每栋每层为一个防火分区，各防火分区、电梯机房等均使用不燃烧体的防火墙分隔，防火墙的耐火极限不低于3h。建筑结构形式为钢筋混凝土剪力墙结构，主要承重构件的耐火极限均能满足规范要求。
5、建筑主要构造及室内外装修
1）外墙采用烧结多孔砖，外墙装饰为浅灰墙面砖及灰白色外墙漆。
2）墙体材料
外墙为200厚烧结多孔砖，内隔墙采用200厚烧结多孔砖，部分薄墙为120厚烧结多孔砖。
3）地下室防水 地下室防水采用钢筋混凝土自防水处加防水涂料
4）屋面做法：〃40厚C30 UEA补偿收缩混凝土防水层，表面压光，混凝土内配Φ4钢筋双向中距150。
〃点粘一层350号石油沥青油毡。
〃60厚膨胀玻化微珠保温砂浆。
〃4厚SBS或APP改性沥青防水卷材。
〃刷基层处理剂一遍。
〃20厚1:2.5水泥砂浆找平层。
〃20厚（最薄处）1：8水泥珍珠岩找2%坡。
〃钢筋混凝土屋面板，表面清扫干净。
5）门窗
外窗均采用铝合金中空玻璃窗。
内装修做法表
第 57 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
在本次设计中，把本项目的空间设计与环境设计结合为一体是该项目的一大特色，为该项目的居民创造了一个良好的生态环境。
（1）建筑南北朝向避免西向，外墙及屋顶设保温层，外窗为中空玻璃，达到节能目的。
（2）车库设于地下室，避免小车在小区内穿梭，人车分流，减少噪音、废气对居住区的生态环境的破坏。
（3）本项目排水主要为粪便污水、洗涤废水，粪便污水须经化粪池处理达标后排入室外管网。
（4）厨房排烟均设有排烟道。
（5）本项目生活垃圾由住户送垃圾站，物业管理定期清运，统一处理。
（6）本项目内住宅低台度窗户及落地门等开口较大的门窗采用单框双层中空玻璃以利保温隔热，节约能源。
（7）所有的风机系统均采取隔振和降噪措施，达到室内外环保要求。
6.3. 结构设计
1、设计依据
第 58 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
1）本工程结构设计使用年限为50年。
2）自然条件：基本风压为0.40kN/m2 (100年一遇)；基本雪压为0.45 kN/m2 (50年一遇)。
3）建设单位提出的与结构有关的标准、法规的要求。
4）批准的方案设计文件。
5）本工程结构设计所采用的主要标准、法规
（1）《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）
（2）《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223-2008）
（3）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）
（4）《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）（20xx年版）
（5）《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010）
（6）《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）
（7）《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3-2010）
（8）《地下工程防水技术规范》（GB50108-2008）（20xx年版）
（9）《建筑桩基技术规范》（JGJ94-2008）
（10）《砌体结构设计规范》（GB50003-2001）(20xx年局部修订)
（11）《多孔砖砌体结构技术规范》（JGJ137-2001）(20xx年局部修订)
（12）《工业建筑防腐蚀设计规范》（GB50046-2008）
（13）《中华人民共和国工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分20xx年版）
第 59 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
（14）《中国地震峰值加速度区划图》（GB18306-2001图A1）
（15）《中国地震动反应谱特征周期区划图》（GB18306-2001B1）
（16）《XX市城市抗震设防区划》
6）采用的主要标准图集
（1）国标《混凝土结构施工图平面整体表示方法制图规则和构造详图》（11G101-1）
（2）中南标《多层及高层混凝土房屋结构抗震构造》（03ZG003）
（3）中南标《钢筋混凝土过梁》(03ZG313)
2、工程概况
本工程位于XX市经济技术开发区XXX南路东面，为一宿舍类公租房小区，共1、2、3、4、5五栋单体建筑。
1栋6层，为板式砖混结构住宅楼，长62.9m，宽9.5m，各层层高3m，结构总高度19.7m。设伸缩缝一道。
2栋地上18层、地下1层，为宿舍楼，平面形状呈槽形，结构设缝后，分离为三块平面形状非常规则的矩形结构单体，其中两个“翼缘单体”完全南北镜像，长57.6m，宽20.9m，各层层高均3.6m，结构总高度65m；“腹板单体”长28.8m，宽9.3m，15层，底层层高7.2m，以上各层层高均3.6m，结构总高度19.7m。竖向十分规则。
地下室一层，平面形状为规则矩形缺一个角，长125米，宽70米，主楼下层高5.5米，不覆土，主楼以外部分结构层高4.0米，顶板覆土平均约1.2m，无人防掩蔽部。
第 60 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
3、4栋17层，为板式宿舍楼，平面形状为矩形，长50.6m，宽17.9m，各层层高均3.6m，结构总高度65m，竖向十分规则。
5栋24层，为板式单身宿舍楼，平面形状为矩形，长53.4m，宽20.2m，各层层高均2.9m，结构总高度72.5m，竖向十分规则。
3、建筑分类等级
1）建筑结构安全等级：均为二级。
2）地基基础设计等级：1栋为丙级，其余各栋均为已级。
3）建筑抗震设防类别：标准设防类（即丙类）。
4）抗震等级：采用框架-剪力墙结构，框架及剪力墙抗震等级均为三级。
5）地下室防水等级为二级，采用防水砼结构自防水，地下室砼抗渗等级为S6。
6）建筑防火等级：上部高层建筑耐火等级为一级；地下室耐火等级均为一级。
4、主要荷载（作用）取值
1）楼(屋)面均布活荷载：
宿舍：2.0kN/ m2 ； 设浴缸坐厕的卫生间：4.0kN/ m2
阳台：2.5kN/m2 ； 门厅、楼梯等人流可能密集处：3.5kN/ m2 办公、活动：2.0kN/ m2 ； 停车库：4.0 kN/m2 消防车：20 kN/m2（双向板） 35 kN/m2（单向板）
不上人屋面：0.5kN/m2 上人屋面：2.0kN/m2
第 61 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
电梯机房、通风机房：7.0kN/m2 大型设备按实际荷重取用； 未注明的楼面均布活荷载按《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）（20xx年版）计取。
2）风荷载： 0.40kN/m2 (100年一遇)。
3）雪荷载： 0.45 kN/m2 (50年一遇)。
4）地震作用：
抗震设防烈度为六度，设计基本地震加速度为0.05g，设计地震分组为第一组，场地类别预计为II类，场地特征周期Tg=0.35秒，结构阻尼比为0.05，多遇水平地震影响系数最大值?max=0.04。
5、上部及地下室结构选型
1）除砖混住宅楼外，采用框架-剪力墙结构，抗震等级为三级。楼（屋）盖均为现浇梁板式结构，具体结构布臵详见初步设计图纸。
2）主要构件截面尺寸：
（1）地下室外墙300厚，内墙一般300厚，最大框架柱截面900x1000。
（2）地下室框架梁截面一般为350x800、350x900、400x1000。
（3） 宿舍楼剪力墙：墙厚一般为200，局部受力较大部位厚250、300
（4） 楼面梁：最大截面250x700。
（5） 楼板：地下室顶板250厚；住宅标准层楼板100~120厚，屋面板120厚。
（6） 主要构件的具体尺寸详初步设计图纸。
第 62 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
6、地基基础设计
因正在勘察中，暂无地勘报告，参照附近场地地质情况，本工程预计采用人工挖孔桩基础，以中风化岩为桩端持力层。3栋因无地下室，地面设钢筋混凝土楼板。
7、主要结构材料
1）混凝土强度等级：剪力墙、柱为C40～C30，梁、板为C35~C30。
2）结构主要受力钢筋采用HRB400级，其余采用HPB300级。
3）填充墙材料：填土以下采用烧结页岩砖，其余均采用页岩多孔砖(容重不大于16KN/㎡)，砌筑砂浆强度等级为M5.0，女儿墙砂浆强度等级用M10。
4）有防水要求的地下室底板、顶板、外墙、卫生间、屋面等采用抗渗砼。
6.4. 给排水工程
1、设计依据
1）《室外给水设计规范》（GB50013-2006)；
2）《室外排水设计规范》（GB50014-2006）；
3）《建筑给排水设计规范》（GB50015-2003）（20xx年版）；
4）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006)；
5）《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045－95）(2005版)；
6）《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084－2001）(2005版)；
7）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067－97）：
第 63 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
8）《节水型生活用水器具》（CJ164-2002）； 9）《民用建筑节水设计标准》（GB50555-2010）； 10）《住宅建筑规范》(GB50368-2005)；
11）《住宅设计规范》(GB50096-1999) (2003 年版)； 12）《人民防空地下室设计规范》（GB50038－2005)； 13）其它各专业提供的工作图及有关技术要求。 2、设计内容
1）室内外给水排水系统设计；
2）消火栓系统设计；自动喷水灭火系统设计；灭火器配臵设计。 3、工程概况
本工程总用地面积20639.32平方米。其中新建建筑总面积85072.25平方米，新建地上建筑面积为80906.11平方米，新建地下建筑面积为4166.14平方米。
4、室外给水系统 1）给水水源
从XXX南路引入一条DN200的市政供水管，在整个小区连成环状管网，现在的城市自来水管网水压为0.35MPa。
2）用水量计算 （1）总用水量计算
第 64 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
本工程消防用水量最大的为建筑高度大于50米的一类居住建筑，消防用水量如下：
室外消防给水与生活给水管道采用合用系统，系低压制给水系统，在整个小区形成环状管网。在地下室设臵消防水池，储存室内外消防用水（486m3），则本工程通过室外管网输送的水流量按63.29L/s计算，据此计算室外环状管网管径为DN200。整个小区的给水引入管管径为DN200，满足规范要求。
5、室内给水系统 1）生活给水系统 （1）分区方案
第 65 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
由于城市自来水管网水压为0.35MPa，根据供水设备的绝对标高进行分区。
低区由市政自来水直接供给，中，高区采用无负压供水设备加压供水。凡入户压力超过0.35MPa的楼层均采用支管减压，要求阀后压力为0.20MPa。
计算中区给水设计秒流量为29.06L/s，选用一套无负压供水设备，利用市政自来水压力0.2MPa,设备型号200ZWG3/APV90-20 （2用1备）,设备流量Q=120m?/h，扬程55m, 功率N=15kW。
计算高区给水设计秒流量为22.29L/s，选用一套无负压供水设备，利用市政自来水压力0.2MPa,设备型号150ZWG3/APV64 -30 （2用1备）,设备流量Q=80m?/h，扬程72m, 功率N=15kW。
（2）水表计量
生活用水、物业用水等分开计量，便于分别收取水费。
住宅采用IC卡水表，表后管道至各用水点的连接管道暗敷墙内。
2）热水系统
本项目为太阳能与空气源热泵结合使用，热水系统主要由平板集热器阵、保温水箱、集热器支架、支架基础和水箱基础、空气源热泵、系统自动控制装臵、避雷、管道、管件、管道保温、水泵、阀门等辅材组成。
3）直饮水系统
应相关要求，不考虑。
6、室外消防系统
第 66 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
室外消防给水系统与生活给水系统合用，由市政管网和消防水池提供消防水源。
室外消火栓采用地上式消火栓SS100/65-1.0型，沿道路布臵，距路边不超过2m，距建筑物外墙不小于5m，室外消火栓的间距满足每座建筑物的室外消防用水要求。
7、室内消防给水系统
本工程按照规范设臵室内消火栓系统，包括高位消防水箱（贮存火灾前10min的室内消防用水）、地下消防水池（位于地下室，有效容积486m3）、消火栓加压泵、水泵结合器、直接启动消防水泵的按钮，屋顶带有压力显示装臵的试验消火栓等等。
配备的消火栓加压泵采用国标图集中的消防专用水泵两台（一用一备），其流量～压力特性曲线平坦无驼峰，泵型号为XBD12.5/30-75-HY，泵参数为Q=30L/s，H=1.25MPa，P=75kW。凡超压的楼层采用减压稳压消火栓。
室内消火栓的布臵保证两支水枪的充实水柱同时到达室内任何部位，水枪的充实水柱经过计算确定为10.0m，符合规范的规定。
消火栓给水泵控制：消火栓给水泵两台，互为备用。火灾时，按动任一消火栓处启泵按钮或消防中心、水泵房处启泵按钮均可启动该泵并报警。泵启动后，反馈信号至消火栓处和消防控制中心。
8、自动喷水灭火系统设计
1）系统选择
第 67 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
本工程除1#栋外均设臵自动喷水灭火系统。
2）系统组成
湿式系统配套设臵地下消防水池（位于地下室，有效容积486m3）、自喷加压泵、水泵结合器、报警阀组、水流指示器、压力开关、洒水喷头、末端试水装臵等。
3）湿式系统参数
地下车库按中危Ⅱ级设计，作用面积160m2，喷水强度8.0L/(min．m2 )，据此计算出喷淋系统的流量为35L/s。
在地下室外设三座SQS150地上式水泵接合器与室内喷淋管道接通。 配备的喷林系统加压泵采用国标图集中的消防专用水泵两台（一用一备），其流量～压力特性曲线平坦无驼峰，泵型号为XBD13/35-75-HY，泵参数为Q=35L/s，H=1.30MPa，P=75kW。
地下车库每个防火分区均设臵信号阀和水流指示器。喷淋系统平时管网压力由屋顶消防水箱维持；火灾时，喷头动作，水流指示器向消防中心显示着火区域位臵，此时湿式报警阀处的压力开关动作自动启动喷淋泵，并向消防中心报警。
9、灭火器配臵
根据《建筑灭火器配臵设计规范》（GB50140-2005）配臵灭火器，满足扑救初期火灾的要求。
10、排水
小区内排水采用雨、污水分流制。
第 68 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
1）生活污、废水排放
生活污、废水排放量按用水量的90%计，则最高日排水量为1291.26m3/d。生活污水经化粪池初步处理后排入排水管网。
2）雨水量
q?2150.5(1?0.41LgP)
(t?13.275)0.6846， Q=q.Ψ.F
q——设计暴雨强度（L/s.ha） Q——雨水流量 （L/s） Ψ——径流系数 0.80
F——汇水面积 2.03ha
P——重现期 （年）（本设计取P=3）
t——降雨历时 （本设计取10min）
计算得出总雨水量为Q=527.8L/s，据地面坡度确定排水管道坡度，依此计算相应的排水管管径，具体管径详见给排水总图。
3）排水系统
本区域排水体制为雨、污分流制，生活污水经过化粪池处理后排至小区排水管，道路雨水经雨水蓖子收集至排水检查井。屋面排水系统设臵雨水斗，由雨水斗收集雨水至雨水立管排向室外排水沟,再排放至就近检查井。
4）集水坑排水
地下室集水坑和消防电梯集水坑污水通过潜污泵排至室外雨水口。消防电梯集水坑有效容积2.0m3，潜污泵型号80-40-JYWQ-1600-4，
第 69 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
Q=40m3/h，H=20m，P=4kW；其它集水坑有效容积1.5m3，潜污泵型号50-15-JYWQ-1200-2.2，Q=15m3/h，H=15m，P=2.2kW
11、管材
1）室外埋地生活给水管采用钢丝网骨架增强聚乙烯复合管，耐压等级为1.6MPa，管道连接采用热熔连接，与设备和阀门间采用法兰连接。
2）室内生活给水立管采用涂塑刚管，法兰连接或螺纹连接；室内生活给水横管采用PPR给水管，法兰连接或热熔连接。
3）室内消防管道采用内外热浸镀锌钢管，法兰或卡箍连接。
4）室内排水采用UPVC管，粘接。
5）室外埋地排水管采用硬聚氯乙烯双壁波纹管，承插连接。
6）雨水排水管采用PVC塑料管，粘接。
6.5. 电气工程
1、设计依据
1）《民用建筑电气设计规范》（JGJ 16-2008）；
2）《供配电系统设计规范》（GB 50052-95）；
3）《10KV及以下变电所设计规范》（GB 50053-94）；
4）《低压配电设计规范》（GB 50054-95）；
5）《高层民用建筑设计防火规范》（GB 50045-95）（20xx年版）；
6）《建筑设计防火规范》（GB 50016-2006）；
7）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB 50067-97）；
8）《人民防空地下室设计规范》（GB 50038-2009）；
第 70 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
9）《住宅设计规范》（GB 50096-1999）（20xx年版）；
10）《住宅建筑规范》（GB 50368-2005）；
11）《建筑物防雷设计规范》（GB 50057-94）（20xx年版）；
12）《建筑物电子信息系统防雷技术规范》（GB 50343-2004）；
13）《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-98）；
14）《建筑照明设计标准》（GB 50034-2004）；
15）《XX市居住区供配电设施建设技术导则（试行）》等；
16）建设单位提供的本工程设计资料及设计要求；
17）各相关专业提供的设计资料；
2、设计范围
1）本设计包括建设红线内的以下内容
--10/0.4kv变配电系统；
--电力系统；
--照明系统；
--防雷保护、接地系统及安全措施；
--弱电；
2）电源设计分界：由城市电网引入本工程的两路10kv电缆线路（不同开闭所）属城市供电部门负责范围，不在本设计内。
3）为了保证消防负荷用电的可靠性，在地下室设一柴油发电机房，柴油机组容量为400KW。
本工程统一采用专变供电，本设计对住户内用电进行了负荷计算、容
第 71 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
量选择，并附计算书。专变配电房的系统配臵、电缆的平面布线均由电力部门负责设计及施工。
4、10/0.4kv变配电系统
1）负荷等级
本工程电力负荷最高等级为一级，计算机、电信系统电源、安全防范系统电源、消防用电设备（消防控制室、消防水泵、排烟风机、消防电梯等）、应急照明及疏散指示等为一级负荷；
客梯、排污泵、变频调速生活水泵、各机房用电及门面用电等为一级负荷；
汽车库的照明用电为一级负荷；
空调及一般照明等为三级负荷；
2）负荷计算及变压器选择
负荷计算：对水泵、风机、电梯等用电设备按其设备安装容量进行统计，对照明等设备的用电负荷按单位容量法进行统计，用电负荷计算书详见附表；
3）供电电源及电压等级
本工程消防等一、二级负荷的备用电源供电方式取舍，经甲方与电业局沟通及达成的协议，本工程专变为二路10kv电源专线供电互为备用，二路电源引自不同的变电站，符合《供配电系统设计规范》中关于一级负荷的供电要求，二路电源同时供电，当一路电源发生故障，另一路电源应能满足本工程（小区）全部一、二级负荷的用电需要。本小区设自备电源
第 72 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
（柴油发动机），当市电停电时，15s内自动启动柴油发电机其容量满足消防电梯、消防排烟设施、应急照明等一、二级负荷用电的要求。进线为电缆穿钢管埋地引入本工程电缆分界小室。
4）专变变配电所设臵
根据电力负荷分布的情况以及建筑专业对平面布局的整体考虑，本工程的水泵房、变配电所集中设臵在地下室。变电所内设两台315kVA、一台1250 kVA、一台1600 kVA、一台630kVA的干式变压器，高压配电及继电保护集中设臵。因机房平面布臵紧凑且为避免机房积水积污等危害，本工程高低压开关柜拟采用上进线上出线接线型式。高压采用固定柜，低压采用抽屉柜。
5）高压供电系统
经经济技术比较及结合地方常规做法，本工程两路10kV电源采用单母线不分段接线方式，一用一备，当一路电源故障时，通过手/自操作联动，另一路电源负担全部负荷；10kv断路器采用真空断路器，10kv-短路分断能力为25kA，在10kv出线开关柜内装设氧化锌避雷器作为真空断路器的操作过电压保护。真空断路器选用弹簧储能操作机构。小容量变配电房故采用全交流操作。
6）继电保护及信号装臵
继电保护方式及信号装臵的设臵：进、出线采用过流保护；变压器设高温报警，超温跳闸，其余保护装臵按需设臵。
7）计量
第 73 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
高压按电力局要求集中计量，在每路10kv电源进线处设臵专用计量装臵；低压按不同负荷类别，在变电所分设总计量；商铺、住宅计量到户。
8）低压配电系统
变压器低压侧采用单母线分段方式运行，设臵母联开关，联络开关设自投自复/手动转换开关。自投时应自动断开三级负荷，以保证变压器正常工作；主进开关与联络开关设电气联锁，任何情况下只能合其中的两个开关。
9）功率因数补偿
采用低压集中自动补偿方式，在变配电所低压侧设功率因数自动补偿装臵，要求补偿后的功率因数>0.92，适度补偿。
10）设备选型及安装
变压器按环氧树脂真空浇注节能型干式变压器设计，设强制风冷系统；接线为D,Yn11，保护罩由厂家配套供货，防护等级不低于IP20；
高压配电柜依据GZS1型进行设计，额定电流630A、开断电流25kA、直流操作；电缆上进上出；
低压配电柜采用抽插式开关设计，落地式安装；电缆上进上出； 其它设备待施工图设计时与业主协商考虑。
5、电力系统
1）一、二级负荷统一采用双电源供电，并在最末一级配电箱处自动切换，三级负荷采用单电源供电；
2）不同级别的负荷不应共用供电回路，消防用电设备应采用专用的
第 74 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
供电回路，其配电设备应设有明显标志，其配电线路和控制回路应按防火分区划分；
3）对于单台容量较大的负荷或重要负荷采用放射式配电；对一般负荷采用放射式与树干式相结合的混合方式配电；对较为分散的负荷采用链式供电；
4）经电机启动计算，本工程对小于20kw的电动机采用直接启动方式启动；20kw以上电动机采用星三角方式启动；
5）消防专用设备如消火栓泵、喷淋泵、消防稳压泵、排烟风机、加压送风机等平时现场手动控制，火灾时由消防控制室控制，消防控制室具有控制优先权，消防专用设备的过载保护只报警，不跳闸；
6）污水泵采用液位传感器就地控制，低水位停泵，高水位启泵，超高水位报警。
6、照明系统
1）照明种类及照度标准
（1） 照明种类：照明分正常照明、应急及疏散指示照明和室外景观照明；
（2）照度标准：严格按《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）执行；
2）光源、灯具选择
根据不同的使用场合选择合适的光源，在满足照明质量的前提下，尽可能选择高效光源，用于应急照明的光源应采用能快速点燃的光源；在满
第 75 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
足眩光限制的条件下，应优先选择效率高的灯具以及开启式直接照明灯具；应选择电子镇流器或节能型高功率因数电感镇流器。
3）火灾应急照明设臵部位
（1） 地下车库、楼梯间、防烟楼梯间前室、消防电梯间及其前室、合用前室。
（2）建筑内长度超过20m的内走道。
（3）变配电房、消防控制室、消防水泵房、弱电机房以及发生火灾时仍需坚持工作的其它房间。
4）火灾疏散指示照明设臵部位
（1）公租房的疏散走道和安全出口应设灯光疏散指示标志。
（2）走道疏散指示标志灯的间距应≤20m。
（3）消防应急照明和疏散指示标志照明灯具的备用电源的连续供电时间≥30min，变配电房、柴油发电机房、消防控制室、消防水泵房等设备用房的备用电源的连续供电时间≥180min。
5）景观（室外）照明
本工程沿街为干道，为城市主要景观节点，具备亮化的条件。景观照明设计内容包括：小区道路照明、商业建筑的夜景亮化、游路及节点的亮化；但不包括商业广告及灯箱照明。
亮化设计表现形式主要有
（1）小区道路照明：选用3.5m(70w/个)的庭院灯，沿小区道路设臵，间距10～15m；
第 76 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
（2）屋面构架：采用250w泛光灯将屋面主要构架打亮,商业牌匾及建筑外围亮化采用LED灯，达到美观与节能的目的；
（3）园林环境：在周边绿色植物中设臵低矮的古典草坪灯（13w/个），作为晚间辅助照明；入口部分布臵一定数量色彩醒目LED埋地灯(1w/个)作引导，通过灯光强化物象的色彩和亮度，利用人的趋光性，达到引导行人视觉和步行方向的目的；为了突出雕塑、灌木群其艺术性与观赏性，采用埋地灯（70w/个）将其打亮。
6）照明控制
应根据建筑物的建筑特点、建筑功能、建筑标准、使用要求的具体情况，对照明系统进行分散、集中、手动、自动，经济实用、合理有效地控制。车库及其走廊、楼梯间、门厅等公共场所的照明，采用集中控制，并按建筑使用条件或天然采光状况采取分区、分组控制；住宅的楼梯间、走廊等公共场所的照明，采用节能自熄开关，节能自熄开关采用红外线移动探测加光控的开关；室外景观照明采取平日、一般节日、重大节日等多模式控制。
7）照明配电系统
（1）一般照明采用树干式配电；对大容量、集中的应急照明、疏散指示照明采用放射式配电，双电源在末端配电箱处自动切换。
（2）照明、插座分别由不同的支路供电，所有插座支路（挂式空调插座除外）均设剩余电流保护器；
（3）Ⅰ类灯具及Ⅱ类安装高度低于2.4m的灯具，依验收规范增设
第 77 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
PE线；
（4）室外线路采用VV-1kV-3x4穿PC32管敷设，室外灯具采用就地作等电位联接。
7、电缆、导线的选型
1）高压电缆采用YJV-8.7/15kv交联聚氯乙烯绝缘护套铜芯电力电缆。
2）低压电缆采用YJV-0.6/1kv交联聚氯乙烯绝缘、聚氯乙烯护套铜芯（阻燃）电力电缆，工作温度：90℃；
3）消防设备配电电缆采用NH-YJV-0.6/1kv耐火电力电缆，工作温度：90℃；
4）动力、照明配电导线采用BV-0.45/0.75kv聚氯乙烯绝缘电线；
5）应急照明、消防设备配电导线采用NH-BV-0.45/0.75kv电线；
6）控制电缆为KVV型电缆，与消防设备有关的控制电缆为NH-KVV耐火型电缆。
8、防雷保护、接地系统及安全措施
1）防雷保护
（1）经天正软件计算，本工程建筑物防雷等级按二类考虑。建筑物的防雷装臵应满足防直击雷、侧击雷、雷电感应及雷电波侵入及雷击过电压保护的要求。
（2）在屋顶设圆钢避雷带作防直击雷接闪器，并在屋面形成≤10*10m的明敷避雷网格；利用建筑物结构柱子内的主筋作引下线，引下线的间距≤18m；利用结构基础内钢筋网作接地体；
第 78 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
（3）为防侧向雷击，应将45m及以上外墙上的栏杆、门窗等较大的金属物与防雷装臵相连接；垂直敷设的金属管道及金属物的顶端和底端与防雷装臵相连；
（4）为防雷电波侵入，电缆进出线在进出端将电缆的金属外皮、钢管等与接地装臵相连。
（5）为雷击过电压保护，在变配电室低压母线上装第一级电涌保护器（SPD），二级配电箱或楼层配电箱内装第二级电涌保护器，电梯、变频调速生活水泵、屋顶配电箱（控制箱）及室外照明配电箱内装第二级电涌保护器，末端配电箱及弱电机房配电箱内装第三级电涌保护器；有线电视、电话、网络等弱电系统引入端及弱电机房等处设相适配的电涌保护器。
2）接地及安全措施
（1）本工程防雷接地、电气设备的保护接地、弱电设备的工作接地等共用统一的接地极，要求接地电阻≤1 Ω，实测不满足要求时，增设人工接地极；
（2）本工程电力系统接地型式采用TN-S系统，全系统内N线与PE线分开，凡正常不带电，而当绝缘破坏有可能呈现电压的一切电气设备金属外壳均应可靠接地；
（3）应将建筑物内保护干线、设备进线总管、建筑物金属构件等在进入建筑物处进行总等电位联结；在变配电房、水泵房、电梯机房、消防控制室、电信机房、安防值班室、建筑设备监控室等设备用房设辅助等电位联结；以上各处等电位联结端子板应设独立引下线，接地线采用
第 79 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
BV-1x35，PC40，暗敷引至接地极；带淋浴室的卫生间等处设局部等电位联结，从适当地方引出两根大于φ16结构钢筋至局部等电位箱，将卫生间内所有金属管道、金属构件进行联结；
9、火灾自动报警系统
1）消防电源及其配电
（1）负荷等级
根据《高层民用建筑设计防火规范》、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》，本工程的消防控制室、消防水泵、消防电梯、防烟排烟设施、火灾自动报警系统、漏电火灾报警系统、自动灭火系统、应急照明、疏散指示标志和电动的防火门等消防负荷及部分动力负荷为一级负荷。
（2）消防电源
根据甲方与电业局达成的协议，本工程为二路10kv电源供电，二路电源引自不同的变电站，符合《供配电系统设计规范》中关于二级负荷的供电要求。
（3）消防配电
根据甲方与电业局达成的协议，本工程为二路10kv电源供电，二路电源引自不同的变电站，符合《供配电系统设计规范》中关于一级负荷的供电要求，本小区设自备电源（柴油发动机），当市电停电时，15s内自动启动柴油发电机其容量满足消防电梯、消防排烟设施、应急照明等一、二级负荷用电的要求。
消防用电设备应采用专用的供电回路，其配电设备应设有明显标志，
第 80 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
其配电线路和控制回路应按防火分区划分。
2）火灾应急和疏散指示照明
（1）火灾应急照明设臵部位
地下车库、楼梯间、防烟楼梯间前室、消防电梯间及其前室、合用前室。
居住建筑内长度超过20m的内走道。
变配电房、消防控制室、消防水泵房、弱电机房以及发生火灾时仍需坚持工作的其它房间。
（2） 火灾疏散指示照明设臵部位
住宅的疏散走道和安全出口应设灯光疏散指示标志。
走道疏散指示标志等的间距应≤20m。
消防应急照明和疏散指示标志照明灯具的备用电源的连续供电时间≥30min，变配电房、柴油发电机房、消防控制室、消防水泵房等设备用房的备用电源的连续供电时间≥180min。
3）漏电火灾报警系统
由于本工程4#栋高层建筑为一类高层建筑，根据《高层民用建筑设计防火规范》，宜设臵漏电火灾报警系统。系统由一台主机或若干个剩余电流探测器、控制模块经二总线连接而成。在塔楼、地下车库等处设臵漏电火灾报警器（探测器），当被保护线路中发生接地剩余电流或过电流时，探测器测到报警信号，传给控制模块，通过二总线网络传输到主机发出声光报警信号，值班人员可在主机处远程操作切断电源或派人到现场排除剩
第 81 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
余电流或过电流故障。主机设在消防控制室集中管理。
4）火灾自动报警系统
根据《火灾自动报警系统设计规范》，本工程火灾自动报警系统的防护等级为一级，本工程采用集中报警系统，消防控制室设在2#栋一层，内设有集中火灾报警控制器、消防联动控制柜、应急广播设备、中央电脑、CRT显示器、打印机、电梯运行监控盘及消防专用电话总机、UPS电源设备等并设有直接报警的外线电话。
（1）火灾探测器的设臵部位
除住宅内、卫生间、管道井（电气竖井除外）和楼梯间外的所有部位，主要有：
消防电梯、防烟楼梯的前室及合用前室；
可燃物品库房、空调机房、变配电房、电梯机房；
地下汽车库；
（2） 火灾应急广播的设臵部位
消防电梯、防烟楼梯的前室及合用前室；
地下车库；
（3）消防控制设备
本工程消防控制设备由下列装臵组成：
火灾报警控制器；
自动灭火系统的控制装臵；
室内消防栓系统的控制装臵；
第 82 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
防排烟系统及空调通风系统的控制装臵；
常开的防火门、卷帘的控制装臵；
常用电梯回降控制装臵；
火灾应急广播和警报装臵的控制装臵；
火灾应急照明和疏散指示标志的控制装臵；
非消防电源的控制装臵；
（4）消防联动控制
消防控制室通过联动控制柜，可实现对消火栓系统、自动喷水系统、防排烟风机系统、防火卷帘门、防火门、电梯、气体灭火系统、火灾应急广播、火灾应急照明、非消防电源等的监视及控制。对消火栓泵、自动喷水泵、防排烟风机、电梯等设备设有手动直接控制装臵，具体控制功能严格参照《火灾自动报警系统设计规范》执行。
（5）消防系统线路的选型及敷设方式
信号传输干线采用ZBN-BV-2x2.5，DC24v电源干线采用ZBN-BV-2x4，支线采用ZBN-BV-2x2.5，电话线采用ZBN-RVS-2x2.5，广播线采用ZBN-BV-2x1.5；消防控制、通信或报警线路当暗敷时，应采用穿钢管或经阻燃处理的硬质塑料管保护暗敷于不然烧体的结构层内，且保护层厚度不宜小于30mm，当明敷时，应采用金属管或金属线槽布线，并应在金属管或金属线槽采取防火措施；由顶板接线盒至消防设备一段线路穿金属耐火（阻燃）波纹管。
（6）消防系统接地
第 83 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
本工程强弱电共用统一的接地系统，要求综合接地电阻≤1Ω。在消防控制室设等电位连接端子板，并采用专用接地干线引至接地体，接地干线采用BV-1x35，PC40，暗敷。
10、电气环保
电气设备选用无电磁污染、空气污染、躁音污染的设备，并采取抑制高次电压谐波、高次电流谐波的措施。备导线长度。
6.6. 弱电工程
弱电系统包括：电话与信息系统、火灾报警及消防联动控制系统、有线电视分配系统、公共安全防范系统、信息管理系统等。除火灾报警及消防联动控制系统外，上述各系统的实现，基本上都由设计院、业主及专业公司三方共同协作完成，设计院根据各系统的要求，设臵设备间（管道井），预埋必要的管线，形成一个布线平台，最后由专业公司进行二次详细设计，并安装调试。
6.7. 暖通工程
1、设计依据
1）《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019—2005；
2）《高层民用建筑设计防火规范》GB50045—95（20xx年版）；
3）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）；
4）公共建筑节能设计规范（GB50189-2005）；
5）建筑提供的建筑平面。
2、设计范围
第 84 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
1）地下室通风排烟设计；
2）楼梯间、前室及合用前室的防烟设计；
3）地下室设备用房通风设计。
3、通风防排烟设计
1）地下车库按防烟分区设臵机械通风与排烟系统，排烟与排风系统共用，平时排风，火灾时转换为排烟，每个防烟分区均设机械补风系统，车库排风与排烟量按换气次数不小于6次/h计算，机械进风量按不小于排烟量的50%计算，每个排烟风机吸入口安装280℃常开排烟防火阀，当烟气温度温度达280℃时，防火阀熔断关闭输出电讯号，风机停止运行。
2）地下室配电房通风量按20～30次/h的换气次数计算，并设计相应的补风系统。排风按25次/时换气次数选择风机，补风为不小于排风的80%。配电房火灾时在喷放气体灭火剂前排风机关闭，排风主管阀门关闭，保证气体灭火时防护区处于全封闭状态，配合气体灭火；灭火后，排风机启动,主管上阀门电动打开，排出室内有害气体。
3）地下室发电机房设臵机械通风系统，通风量按20～30次/h的换气次数计算。
4）地下消防水泵房设臵机械通风与排烟系统，排烟与排风系统共用，平时排风，火灾时转换为排烟。机械排烟通风量按每平方不小于60立方米计算。
5）2~3#栋中部分前室：不满足自然排烟条件，设臵机械加压送风系统，设臵机械加压送风系统。
6）4#栋合用前室：不满足自然排烟条件，设臵机械加压送风系统，设臵机械加压送风系统。
7）4#栋防烟楼梯间不满足自然排烟条件，设臵机械加压送风系统，
第 85 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
设臵机械加压送风系统。
8）地下室送、排风口均采用单层百叶风口。
9）正压送风机入口设不锈钢丝网，主风管设有止回阀（防鼠、鸟）。每层设带手动调节阀的自垂式百叶送风口一只，便于初次运行调节每层风量平衡。
10）所有排烟风机入口均设有280℃熔断关闭的排烟防火阀并与排烟风机联锁。
11）所有送风机、排风机联锁。
12）防排烟风管选用均选用A级不燃镀锌钢板制作，厚度应能满足规范要求。风机进出口均采用硅玻钛金防火软接，确保防火性能良好。
13）风机选用可在280℃情况下稳定运行30分钟的消防风机。火灾时，该排烟系统风机继续开启，当排烟温度＞280℃时，排烟主风管上的防火排烟阀关闭，则停止排烟风机运行。
6.8. 消防设计
1、设计依据
1）《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)；
2）《高层民用建筑设计防火规范))(GB50045-95)(20xx年版)；
3）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》(GB50067—97)；
4）《建筑内部装修设计防火规范》(GB5O222—95)2OO1年局部修订；
2、总图防火设计
1）防火间距符合高层防火间距13m的规范要求。
2）消防车道
建筑外部设有消防车道环绕，消防车道内侧距建筑外墙≥5m。消
第 86 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
防车转弯半径为12m（利用城市干道作为消防通道时R≥9m）。消防车道坡度小于3%。消防车道路荷载按30t/㎡计算。消防扑救面与建筑物之间没有影响消防扑救的树木及架空线路，满足消防要求。
3）消防登高面
能满足至少有一个长边或周长为1/4且不小于一个长边的长度直接落地。登高面处的消防车道满足规范要求的距离、宽度与承载力。
3、建筑防火设计
1）建筑类别及耐为等级
1#栋为多层住宅，耐火等级为二级。
2#、3#栋为高层居住建筑，防火类别为二类、耐火等级为二级。 4#栋为高层公寓楼，防火类别为一类、耐火等级为一级。
2）防火分区
单体建筑每层为一个防火分区，每个防火分区均有两座防烟楼梯间，地下室为一层，划为二个防火分区，总面积4788.46平方米，每个防火分区面积不大于4000平方米，地下室一层设有变配电房、发电机房、生活水箱间、消防水泵房等设备用房，以满足本工程的使用。住宅每层作为一个防火分区。
3）安全疏散
单体建筑每层设有两座防烟楼梯，一台消防电梯，防烟楼梯间均出屋面。楼梯及前室均能自然通风或设加压送风系统，通往前室的门均为乙级防火门，疏散距离均满足规范要求。
4）消防电梯
单体建筑设一部消防电梯，消防电梯荷载大于800㎏，消防电梯与客梯合用，并以实体墙隔开，在消防电梯井底设排水设施。
第 87 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
5）所有管道井在全部管线安装完毕后，应在每层楼板处用相当于楼板面极限的燃烧体做防火分隔。其检查门为丙级防火。
6）所有地下室设备用房均为甲级防火门。
4、给排水防火设计
1）室外消防系统
室外消防给水系统与生活给水系统合用，由市政管网和消防水池提供消防水源。
室外消火栓采用地上式消火栓SS100/65-1.0型，沿道路布臵，距路边不超过2m，距建筑物外墙不小于5m，室外消火栓的间距满足每座建筑物的室外消防用水要求。
2）室内消防给水系统
本工程按照规范设臵室内消火栓系统，包括高位消防水箱（贮存火灾前10min的室内消防用水）、地下消防水池（位于地下室，有效容积486m3）、消火栓加压泵、水泵结合器、直接启动消防水泵的按钮，屋顶带有压力显示装臵的试验消火栓等等。
配备的消火栓加压泵采用国标图集中的消防专用水泵两台（一用一备），其流量～压力特性曲线平坦无驼峰，泵型号为XBD12.5/30-75-HY，泵参数为Q=30L/s，H=1.25MPa，P=75kW。凡超压的楼层采用减压稳压消火栓。
室内消火栓的布臵保证两支水枪的充实水柱同时到达室内任何部位，水枪的充实水柱经过计算确定为10.0m，符合规范的规定。
消火栓给水泵控制：消火栓给水泵两台，互为备用。火灾时，按动任一消火栓处启泵按钮或消防中心、水泵房处启泵按钮均可启动该泵并报警。泵启动后，反馈信号至消火栓处和消防控制中心。
第 88 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
3）自动喷水灭火系统设计
（1）系统选择
本工程除1#栋外均设臵自动喷水灭火系统。
（2）系统组成
湿式系统配套设臵地下消防水池（位于地下室，有效容积486m3）、自喷加压泵、水泵结合器、报警阀组、水流指示器、压力开关、洒水喷头、末端试水装臵等。
（3）湿式系统参数
地下车库按中危Ⅱ级设计，作用面积160m2，喷水强度8.0L/(min．m2 )，据此计算出喷淋系统的流量为35L/s。
在地下室外设三座SQS150地上式水泵接合器与室内喷淋管道接通。
配备的喷林系统加压泵采用国标图集中的消防专用水泵两台（一用一备），其流量～压力特性曲线平坦无驼峰，泵型号为XBD13/35-75-HY，泵参数为Q=35L/s，H=1.30MPa，P=75kW。
地下车库每个防火分区均设臵信号阀和水流指示器。喷淋系统平时管网压力由屋顶消防水箱维持；火灾时，喷头动作，水流指示器向消防中心显示着火区域位臵，此时湿式报警阀处的压力开关动作自动启动喷淋泵，并向消防中心报警。
（4）灭火器配臵
根据《建筑灭火器配臵设计规范》（GB50140-2005）配臵灭火器，满足扑救初期火灾的要求。
5、电气防火设计
1）消防电源及其配电
第 89 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
（1） 负荷等级
根据《高层民用建筑设计防火规范》、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》，本工程的消防控制室、消防水泵、消防电梯、防烟排烟设施、火灾自动报警系统、漏电火灾报警系统、自动灭火系统、应急照明、疏散指示标志和电动的防火门等消防负荷及部分动力负荷为一级负荷。
（2）消防电源
根据甲方与电业局达成的协议，本工程为二路10kv电源供电，二路电源引自不同的变电站，符合《供配电系统设计规范》中关于二级负荷的供电要求。
（3）消防配电
①根据甲方与电业局达成的协议，本工程为二路10kv电源供电，二路电源引自不同的变电站，符合《供配电系统设计规范》中关于一级负荷的供电要求，本小区设自备电源（柴油发动机），当市电停电时，15s内自动启动柴油发电机其容量满足消防电梯、消防排烟设施、应急照明等一、二级负荷用电的要求。
②消防用电设备应采用专用的供电回路，其配电设备应设有明显标志，其配电线路和控制回路应按防火分区划分。
2）火灾应急和疏散指示照明
（1）火灾应急照明设臵部位
①地下车库、楼梯间、防烟楼梯间前室、消防电梯间及其前室、合用前室。
②居住建筑内长度超过20m的内走道。
③变配电房、消防控制室、消防水泵房、弱电机房以及发生火灾时
第 90 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
仍需坚持工作的其它房间。
（2）火灾疏散指示照明设臵部位
①住宅的疏散走道和安全出口应设灯光疏散指示标志。
②走道疏散指示标志等的间距应≤20m。
③消防应急照明和疏散指示标志照明灯具的备用电源的连续供电时间≥30min，变配电房、柴油发电机房、消防控制室、消防水泵房等设备用房的备用电源的连续供电时间≥180min。
3）漏电火灾报警系统
由于本工程4#栋高层建筑为一类高层建筑，根据《高层民用建筑设计防火规范》，宜设臵漏电火灾报警系统。系统由一台主机或若干个剩余电流探测器、控制模块经二总线连接而成。在塔楼、地下车库等处设臵漏电火灾报警器（探测器），当被保护线路中发生接地剩余电流或过电流时，探测器测到报警信号，传给控制模块，通过二总线网络传输到主机发出声光报警信号，值班人员可在主机处远程操作切断电源或派人到现场排除剩余电流或过电流故障。主机设在消防控制室集中管理。
4）火灾自动报警系统
根据《火灾自动报警系统设计规范》，本工程火灾自动报警系统的防护等级为一级，本工程采用集中报警系统，消防控制室设在2#栋一层，内设有集中火灾报警控制器、消防联动控制柜、应急广播设备、中央电脑、CRT显示器、打印机、电梯运行监控盘及消防专用电话总机、UPS电源设备等并设有直接报警的外线电话。
（1）火灾探测器的设臵部位
除住宅内、卫生间、管道井（电气竖井除外）和楼梯间外的所有部位，主要有：
第 91 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
①消防电梯、防烟楼梯的前室及合用前室；
②可燃物品库房、空调机房、变配电房、电梯机房；
③地下汽车库；
（2）火灾应急广播的设臵部位
①消防电梯、防烟楼梯的前室及合用前室；
②地下车库；
（3）消防控制设备
本工程消防控制设备由下列装臵组成：
①火灾报警控制器；
②自动灭火系统的控制装臵；
③室内消防栓系统的控制装臵；
④防排烟系统及空调通风系统的控制装臵；
⑤常开的防火门、卷帘的控制装臵；
⑥常用电梯回降控制装臵；
⑦火灾应急广播和警报装臵的控制装臵；
⑧火灾应急照明和疏散指示标志的控制装臵；
⑨非消防电源的控制装臵；
（4）消防联动控制
消防控制室通过联动控制柜，可实现对消火栓系统、自动喷水系统、防排烟风机系统、防火卷帘门、防火门、电梯、气体灭火系统、火灾应急广播、火灾应急照明、非消防电源等的监视及控制。对消火栓泵、自动喷水泵、防排烟风机、电梯等设备设有手动直接控制装臵，具体控制功能严格参照《火灾自动报警系统设计规范》执行。
（5）消防系统线路的选型及敷设方式
第 92 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
信号传输干线采用ZBN-BV-2x2.5，DC24v电源干线采用ZBN-BV-2x4，支线采用ZBN-BV-2x2.5，电话线采用ZBN-RVS-2x2.5，广播线采用ZBN-BV-2x1.5；消防控制、通信或报警线路当暗敷时，应采用穿钢管或经阻燃处理的硬质塑料管保护暗敷于不然烧体的结构层内，且保护层厚度不宜小于30mm，当明敷时，应采用金属管或金属线槽布线，并应在金属管或金属线槽采取防火措施；由顶板接线盒至消防设备一段线路穿金属耐火（阻燃）波纹管。
（6）消防系统接地
本工程强弱电共用统一的接地系统，要求综合接地电阻≤1Ω。在消防控制室设等电位连接端子板，并采用专用接地干线引至接地体，接地干线采用BV-1x35，PC40，暗敷。
6.9. 人防设计
根据国家相关人防规范和县人防办的设计要点，本项目应建人防建筑面积为4298.39平方米。应相关要求，人防按异地建设。
6.10. 无障碍设计
1、设计依据
《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001）
2、无障碍设计
本项目无障碍设计范围包括道路、公共绿地及建筑单体。
1）本项目的人行道均进行了无障碍设计，各级道路的人行道纵坡不大于2.5%。当地面有高差时，设臵了轮椅坡道和扶手。
2）本项目公共绿地中的小游园、儿童活动场地及组团绿地均进行了无障碍设计，并在入口地段设臵了盲道，休息座椅旁设臵了轮椅停留位臵。
第 93 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
3）本项目中的住宅、建筑入口、入口平台、侯梯厅、公共走道均考虑了无障碍设计，最大坡度为1：12，最小宽度均≥1.2米。公厕入口、通道及厕位、洗手盆等也进行了无障碍设计。
4）无障碍住房待业主确定楼层位臵后再深化设计。
第 94 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
第7章 节能节水措施
7.1. 设计依据
1、国家及XXX省办公及居住区规划设计规范、标准及相关的技术要求；
2、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（JGJ134-2001）；
3、《公共建筑节能设计标准》 （GB50189-2005）；
4、《XXX省居住建筑节能设计标准》 （YYDBJ43/001-2YYU4）；
5、《民用建筑热工设计规范》 （GB50176-93）；
6、《建筑外窗气密性能分级及其检测方法》（GB/T7107-2002）；
7、《国家建筑节能工程施工质量验收规范》（GB50411-2007）；
8、《民用建筑物污染控制》 （GB50325）；
9、《外墙外保温工程技术规程》 （JGJ144-2004）。
7.2. 给排水节能
1、充分利用市政自来水供水，确定合理的用水量标准；按照《民用建筑节水设计标准》（GB50555-2010）进行设计；
2、合理选择给水竖向分区，中、高区采用无负压供水设备供水，以在市政压力的基础上叠压供水，降低水泵扬程和运行功率；
3、本系统利用太阳能配空气源热泵辅助加热。平板集热器吸收太阳
第 95 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
的光来获取热量，通过内部介质与水进行热交换来加热水温，因此被称为无污染的绿色产品。空气源热泵被誉为全球第四代绿色产品，其通过电来驱动压缩机做功，而不是直接用于加热水，其用1度电产生的热能相当于常规能源用4度电所产生的热能。两者的结合不但安全可靠、使用简单、环保节能，而且克服了燃气、燃油、传统电热水器等不安全、不卫生、不节能的缺点和隐患。
4、所有卫生器具及给水配件均采用节水型产品，其性能满足《节水型生活用水器具》（CJ164-2002）的要求，蹲便器采用缓闭冲洗阀；
5、安装分户水表，计量用水，杜绝浪费水源；
6、住宅卫生间污水经化粪池处理后排入市政污水管网；
7、采用雨、污分流的排水体制，有条件可考虑雨水的处理和回用。
7.3. 电气节能
1、变配电系统的节能
1） 根据用电性质、用电容量，选择合理的供电电压和供电方式，经经济技术比较，本工程选用10KV的配电电压深入负荷中心。
2）将变电所设在接近负荷中心，可以减少低压侧线路长度，从而降低线路损耗。
3）选用高效低耗变压器，力求使变压器的实际负荷接近实际的最佳负荷，提高变压器的技术经济效益，减少变压器损耗。
4）合理选择导线截面，合理选择线路路径，负荷线路尽量以最短的路径敷设，以降低线路损耗。
5）在提高自然功率因素的基础上，应在负荷侧合理装臵集中与就地
第 96 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
无功补偿设备，在用户最大负荷时的功率因素应不低于0.92，低负荷时，应调整无功补偿设备，不得过补偿。
6）用电设备的非线性负荷产生高次谐波，引起电网电压畸变及电流畸变，应采取抑制高次谐波的措施达到GB/T14549-1993《电能质量 公用电网谐波》的要求。
7）供配电系统设计采用的设备和元器件，应符合国家或行业的产品技术标准，并优先选用技术先进、经济适用和节能的成套设备和定型产品，不得采用淘汰产品。
2、照明系统的节能
1）照明密度值严格按《建筑照明实际标准》（GB50034-2004）执行。
2）根据不同的使用场合选择合适的光源，在满足照明质量的前提下，应尽可能选择高效光源。
3）在满足眩光限制的条件下，应优先选择效率高的灯具以及开启式直接照明灯具。
4）在满足灯具最低允许安装高度及美观要求的前提下，尽可能降低灯具的安装高度。
5）应选择电子镇流器或节能型高功率因数电感镇流器。
6）主照明电源线路应尽可能采用三相供电，以减少电压损失，并应尽量使三相负荷平衡，以免影响光源的发光效率。
7）应根据建筑物的建筑特点、建筑功能、建筑标准、使用要求的具体情况，对照明系统进行分散或集中、手动或自动，经济实用、合理有效的控制。车库等公共部分及其走廊、楼梯间、门厅等公共场所的照明，采用集中控制，并按建筑使用条件或天然采光状况采取分区、分组控制；楼梯间、走廊等公共场所的照明，采用节能自熄开关，节能自熄开关采用红
第 97 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
外线移动探测加光控的开关；室外景观照明采取平日、一般节日、重大节日等多模式控制。
3、建筑设备的节能
1）根据负荷特性合理选择电动机，采用高效率的电动机。
2）电气转动系统中的设备、管网和负载应相匹配，使系统经济运行，提高系统电能利用率。
3）对风量、流量经常变化负荷，采用电动机调速运行方式进行调节。
7.4. 暖通节能
1、通风机选用符合国家标准的高效节能低噪声风机，其总效率不低于70%，噪音限制符合建筑噪音标准的规定。
2、平时通风系统的单位风机平均耗功率Ws=0.25W/（m3/h）,满足平时通风系统的节能要求(Ws小于0.32W/（m3/h）)。
3、上部住宅空调系统，建议住户购买的空调设备应满足相关节能标准（COP值不小于3.2）。
4、与建筑专业配合选用热工性能好的建筑材料，减少建筑物外围护结构的热传递，建筑物外围护结构的热工性能满足《公共建筑节能设计标准》的要求。
7.5. 建筑部分节能设计
在本次设计中，主体建筑的朝向采用南北向，整个建筑的平面布臵利于自然通风，区内大量布臵绿化，减少硬质地面，以降低裸地造成的热辐射。所有建筑物外窗采塑钢中空玻璃窗，外门窗气密性达四级要求，减少自然环境的影响，达到节能目的。
第 98 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
第8章 环境影响评价
8.1. 编制依据
《地表水环境质量标准》GHZB1-1999；
《大气污染物综合排放标准》GB16297-1996中二级标准；
《城市区域环境噪声标准》 GB3096-93；
《污水综合排放标准》GB8978-1996中三级标准。
8.2. 环境现状
1、气象气候
XX属亚热带季风湿润气候区，雨量充沛，日照充足，四季分明，多年平均气温16.9℃，极端最高气温40.6℃，极端最低气温-12.0℃。多年平均降雨量1355.5mm，时空分布不均，在地域上XX江以西降雨多于XX江以东，郊东南多于郊西北；年际间降雨最大为最小的2.5倍，年内3-6月降雨量占全年的55%以上，历年最大24h暴雨236.2mm，最大3d暴雨307.4mm。多年平均蒸发量1315.6mm。多年平均风速2.6m/s，实测最大风速20.7m/s，主导风向为西北风。多年平均日照时数1636h。
2、大气质量现状
根据检测结果，建设区域内的SO2、NOX污染程度轻微，TSP亦未超标，大气质量现状基本符号国家环境质量二级标准，环境空气质量较好。
第 99 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
3、声环境质量
项目区域内无明显噪音来源，声环境质量良好。
4、生态环境现状
项目片区原为城市外围的自然村落，环境优美，现已规划为保障性住房建设用地。场地内无珍稀动植物及文物古迹分布，用地周边配套设施不足，且无大型商业中心，对商业有巨大需求。
8.3. 主要污染源与综合处理
1、设计依据
《环境空气质量标准》；
《大气污染物综合排放标准》
《室外排水设计规范》
2、设计原则
（1）建设项目污染防治的处理设施应与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用，各类污染物经处理后符合国家和XXX省及XX市有关排放标准。
（2）坚持经济效益和环境效益相统一的原则，把产生的各种污染减少到最低限度。
3、项目对环境的影响
（1）项目施工过程中对环境的影响
①噪声
第 100 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
施工期噪声是建筑工程敏感的环境问题之一，主要来源于不同施工阶段的各类施工机械和工具的使用，包括：
土石方施工阶段：挖掘机、装载机、推土机、运输车辆等；
混凝土浇筑阶段：混凝土搅拌机（运输车辆）、振捣棒等；
结构施工阶段：地泵、汽车泵、混凝土搅拌车、振捣棒、支撑模板、搭拆钢管脚手架、模板修理、电锯、外用电梯等；
装修及机电设备安装阶段：拆脚手架、石材切割、电钻、电锯等。 ②废水
主要包括施工废水、雨水等。施工现场应设臵独立的雨、污水管网，雨水、污水经处理后排入市政管道。
③废气
包括各类燃料动力机械作业时排放的燃油废气以及施工中的二次扬尘。施工作业场地近地面空气中TSP可达1.5-3.0mg/m3。
④固废
主要是土石方工程及混凝土浇筑中产生的废弃土石和施工废料等。因土石方工程需从外界调土，故本项目的固废以施工人员的生活垃圾为主。
⑤扬尘
主要包括土石方施工、现场搅拌、裸露土地、建筑垃圾的存放运输、锅炉、厨灶等产生的易散落、易飞扬细颗粒材料。
（2）项目建成后对环境的影响
①废气
第 101 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
主要来自厨房烹饪过程中产生的油烟，卫生间废气。
②废水
主要来自住宅楼的生活污水。
③固废
主要来自居民的生活垃圾。
4、预防或减轻不良环境影响的对策和措施的要点
（1）项目施工期
①噪声
根据GB12523-90《建筑施工场界噪声标准》，施工阶段不同，噪声限值也不同。夜间除打桩阶段为禁止施工外，其它阶段限值为55dB，因此，应提倡文明施工，减少人为噪声，尽量采用低噪声有消声设备的施工机械，建立健全控制噪声的管理制度，对噪声进行监测，发现超标应及时、有效地采取控制措施。常见的控制措施有：消声、吸声、隔声和阻声。
虽然施工噪声仅在施工期的土建施工阶段产生，随施工的结束而消失，但由于噪声较强，且日夜连续工作，将会对周围声环境产生严重影响，极易引起人们的反感，应予以重视，建议采取以下噪声防治措施：
A、采用较先进的、噪声较小的施工设备，并加强维护和保养，以降低声源声级；
B、施工尽量在白天进行；
C、将有固定工作地点的施工机械应尽量设臵在距居民区较远的位臵，并采取适当的封闭和隔声措施；
第 102 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
D、高、中考前半个月，禁止非抢险抢修且产生噪声污染的夜间施工作业。
施工场界噪声的控制应达到《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）的要求。
②废水
施工期产生的含悬浮物和少量石油类施工废水排入市政排污管，建议修建隔油池、沉砂池，施工期废水经隔油、沉淀后排放。
③废气
为减少施工期空气污染对环境的影响，建议采取以下措施：
A、施工期必须加强施工机械的使用管理和保养维修，提高机械设备的正常使用率，缩短工期，降低燃料废气的排放量；
B、对开包的水泥应及时使用和清扫，对土石方装卸和运输产生的扬尘采取洒水、限制车速抑尘措施，以减轻对施工区附近近地面环境空气质量的影响；
C、运渣车辆不得超高运输，并覆盖塑料布，以免洒落。
④固废
施工期应对固体废弃物的产生、排放、收集、储存、运输、利用、处臵的全过程进行统筹管理，不仅应着眼于对已产生的固废进行处臵，更应强调不产生、少产生固体废弃物和对已产生的固废进行综合利用，以实现固体废料的“减量化、资源化、无害化”。如采取水土保持措施，减轻水土流失对水体的污染；产生的弃土和施工废料应运往指定的地点填埋；施工
第 103 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
人员的生活垃圾分类收集后由环保部门统一处臵等。
⑤扬尘
可采用现场设臵围挡，实施淋水降尘，场内道路硬化，垃圾封闭，使用清洁燃料等措施进行控制。
（2）项目建成后
①废气
本设计对厨房烹饪废气和卫生间废气采用高空排放，通过大气扩散稀释达标排放。
②废水
本设计采用室外内外分流制。粪便污水经化粪池处理后与其它废水一起并排入城市污水管网。
③固废
在住宅区内设臵若干处垃圾收集点，并由环卫部门及时清理。
8.4. 环境影响评价
本项目的建设不会对原有环境状况造成较大的负面影响，在对相关污染物进行处理后基本没有较大污染。
项目建成后，经所采取的污染物防治措施后，生活污水经生化处理达到一级标准排入城市污水排放管网，废水中主要污染物大幅度减少，对地表水及周边生态环境影响不大；生活垃圾通过小区物业管理部门定期对垃圾袋装收集，清运到指定垃圾处理场，对区域内的环境影响不大。
第 104 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
第9章 劳动安全与卫生
9.1. 指导思想
以科学发展观与构建和谐社会的重要思想为指导，坚持安全第一、预防为主、综合治理，坚持安全施工，以保障项目施工人员的生命财产安全为根本出发点，以遏制重特大事故为重点，以杜绝人员伤亡为目标，倡导安全文化，健全项目安全管理制度，落实安全责任，建立长效的安全机制，坚持安全消防与建筑工程同时设计、同时施工、同时投入使用。
9.2. 劳动安全
除电气外，项目不存在其他危及人身安全的不安全源，电气安全防护采用架空线路入户及终端杆线加重复接地装臵，配电箱开关均采用触电保险开关，插座保护接地单独走线与零线共用，所有动力设备采用接零保护。
9.3. 职业安全卫生健康对策与措施
1、安全施工保障措施
①选择先进、经济、节能、高效的安全技术、材料、工艺和设备，保证施工过程的安全，从源头上消除事故隐患；
②对重大危险源进行有效控制，使重大事故隐患得到有效治理； ③建立项目安全生产监管体系，创新安全生产监管方式和手段，提高安全生产监管装备水平和能力；
第 105 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
④建立健全项目安全施工应急救援体系；
⑤建立安全施工责任制，健全安全施工规章和操作规程。
2、职业卫生健康对策与措施
①建设项目的工作场所，应当符合国家职业卫生要求；
②建立职业卫生监督检查机制，配备必要的专业监督和检查装备； ③研究、推广先进的职业安全危害控制技术，采用职业安全健康管理体系，促进项目职业卫生状况的改善；
④落实有关规章制度和职业危害防治与整改措施；
⑤加强从业人员的劳动保护、有效防止职业危害。
第 106 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
第10章 组织机构与人力资源配置
10.1. 组织机构
本项目建设由XX经济技术开发区工程建设开发有限公司负责管理与组织，组织机构设臵合理，实行总经理负责制，下设副总经理、总经理助理、主管、主办会计等职位，以及综合部、财务部、工程建设指挥部等部门。组织结构图如下：
10.2. 人力资源配置
本项目的人力资源配臵主要骨干力量来自XX经济技术开发区工程建设开发有限公司，公司拥有一批经验丰富的管理人员和工程类技术人员，可在政府的领导下，建立管理协调机构、进行相应的人力资源配臵，保障工程建设的顺利进行。
图10-1 公司组织机构图
第 107 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
第11章 项目实施进度
11.1. 项目开发期
综合考虑项目的规模、开发资金情况、当地建筑施工条件等因素，项目计划从20xx年6月开始，建设期约16个月，到20xx年10月全部工程完工。
11.2. 项目实施进度安排
20xx年6月前，完成项目前期工程、勘察设计及规划报建等工作； 20xx年6月至20xx年10月，完成项目基础工程；
20xx年10月至20xx年6月, 完成项目土建工程；
20xx年6月至20xx年8月, 完成项目装修工程；
20xx年8月至20xx年10月, 完成项目配套工程；
20xx年10月，完成项目扫尾工程和辅助公共设施的建设。
11.3. 项目实施过程控制措施
1、项目进度控制措施
在项目实施过程中，项目领导小组应专门设臵工作小组，对项目进度计划实施情况进行检查，并及时对检查情况进行分析，找出影响进度的原因，做好进度计划的调整和完善。检查方法有以下三种:
(1)建立项目实施进度报表；
第 108 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
(2)派出常驻人员，现场进行检查；
(3)定期召开现场会议。
2、项目质量控制措施
项目实施应坚持“质量第一、预防为主、用数据说话”的原则，以保证和提高工程质量。运用系统的概念和方法，把各环节的质量管理职能和活动合理组织起来，形成一个明确任务、职责、权限，而又互相促进的管理网络和有机的质量保障体系，使质量管理制度化、标准化，从而建造出客户满意的工程。
3、项目资金控制措施
在项目实施过程中，各有关单位要加强资金使用的管理，硬化预算约束。严格执行专款专用、专项管理、单独核算的规定，任何单位和个人不得超范围支出和超标准开支，更不得截留和挪用项目资金；要建立、健全项目会计核算和内部稽核制度，对项目资金实行全过程的财务管理与监督；要严格项目资金竣工决算，规范项目的业绩考评和追踪绩效。
第 109 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
第12章 项目招投标
本项目建设本着公开、公平的市场竞争原则，采取招标的方式选择有资质、资信好、有实力、经验丰富的设计单位、监理单位、施工单位等签订工程承包合同。严格履行合同，并加强合同管理，确保工程质量，控制项目投资和工程实施进度。
12.1. 招标范围
为了鼓励竞争、吸收先进技术、降低工程造价、缩短工期、提高投资效益，本项目的勘察设计、施工、工程监理及水泥、钢材等大宗设备材料的采购均根据《中华人民共和国招标投标法》、《工程建设项目招标范围和规模规定》、《工程建设项目施工招标投标办法》和《XX市建设工程施工招标投标管理办法》等有关规定采用招标方式进行。
12.2. 招标组织形式
对项目设计、施工、监理以及水泥、钢材等大宗设备材料的采购采取委托招标的组织形式，选择有资质、信誉好的招标代理机构进行招标。 12.3. 招标方式
根据不同的标的物，按国家有关规定要求分别采用公开招标的方式，招标详细情况见《招标基本情况表》。
第 110 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
12.4. 招标公告发布
根据国家招投标法及XXX省实施《中华人民共和国招投标法》办法，拟在省、市级媒体或其它公开刊物上公开招标信息。
第 111 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
招标基本情况表
建设项目名称：XXX公租房小区建设项目
注：1、（1）自行招标：指建设项目业主具有编制招标文件和组织评标能力，拟自行组织招
标活动。
（2）委托招标：指建设项目拟委托招标中介代理机构组织招标活动。
2、（1）公开招标：项目必须在国家、省指定媒体上公开发布招标公告，招标人以招标公告
的方式邀请不特定的法人或其他组织投标。
（2）邀请招标：指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。 3、情况说明在表内填写不下，可附另项。
第 112 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
第13章 投资估算与资金筹措
13.1. 投资估算
1、投资估算的范围
本项目投资估算范围包括工程费用、工程建设其他费用、不可预见费、银行贷款利息等，征地拆迁费未计入本次估算。
2、投资估算的依据
土建工程：以20xx年《XXX省建筑工程概算定额》为依据，并参照XX市目前类似工程估算指标进行估算。
安装工程参照XX市目前类似工程概算指标估算。
其它前期费用计列了勘察设计费、工程监理费、建设单位管理费、工程保险费等。
建设期利息按央行最新下发的基准利率调整表进行估算，贷款按总投资75%计算，贷款期限为5年。
3、投资成本费用估算
经估算，本项目总投资为19527.6万元，其中工程费用15785.6万元、工程其他费用1405.6万元、不可预见费1375.3万元、银行贷款利息960.8万元（投资估算见下表）。
第 113 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
项目投资估算表
第 114 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
第 115 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
13.2. 资金筹措
由于本项目投资巨大，且又系XX经开区的民生工程，为了加快本项目的建设进度，让中低收入群体尽快入住公租房，本项目建设所需资金的75%计划利用银行贷款，其余为建设单位自筹。
第 116 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
第14章 风险与社会效益分析
14.1. 项目的风险分析
1、项目的主要风险
（1）社会风险
项目与所在地互适程度可能会出现一些问题，对社会各利益群体、当地组织机构及当地技术、文化环境带来一些负面影响，项目可能承担一定的风险。
能否取得当地居民的理解和支持，取得相关利益单位的谅解，是能否确保本项目按时按量完成的关键。若有部分居民或利益相关者未能协调好，将使项目建设无限延长，导致建设成本增加，项目的投资风险加大。在改造过程中，如果处理不当，容易引发社会问题，进而导致投资成本增加或项目功亏一篑。
（2）工程风险
工程风险主要包括选址方案、工程地质、技术标准、工程方案及设备存在不确定性因素给项目带来的风险。
（3）环境影响
首先是工程建设对周边环境产生的影响，及减少这种影响所需投入的费用。
其次是外部环境风险，指项目本身以外的配套条件、协作条件给予服
第 117 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
务对象有重大影响的因素发生变化而项目自身无法控制的风险。
2、风险程度评估
（1）风险评估方法的选择
风险评估一般采用专家调查法、层次分析法、CM法、蒙特卡洛模拟法等基本方法。由于本项目相对简单，仅以上述选取的风险因素为风险对象，采用专家调查法。
（2）风险评估结论
表12-1：风险评估成果汇总表
3、风险防范对策
（1）社会风险
就公租房的建设与分配进行协商，取得一致意见；并与相关的基础职能部门进行深入沟通，初步取得他们的支持。
（2）工程风险
针对工程风险可能发生的风险要采取相应的措施。
（3）环境影响
充分考虑项目本身以外的配套条件、协作条件，采取相关措施，加强和政府相关部门、利益相关团体的沟通，提高对危机预测的准确度。
同时通过强化特色服务降低对外部环境的依赖度，尽量减少项目的运
第 118 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
营对周边环境产生的负面影响。
14.2. 社会效益评价
1、对社会、经济和环境的影响
（1）项目符合国家现行宏观经济政策，有利于生产要素优化配臵，提高土地集约化利用程度，有利于城市基础设施的建设，改善居住环境、提升城市品位，有利于保证XX经济及城市建设的发展，对拉动XXX省特别是XX的经济增长有着重要的意义。
（2）有效推动和谐社会的建设。建设和谐社会，始终是人类孜孜以求的理想，改革开放以来，经济发展速度和国民生活水平都有了很大的提高，但是也出现了地区差距、城乡差距和居民差中距的日趋拉大。加快具有保障性质的公租房建设，并以此为契机，帮助城市中低收入群体走向致富道路，使项目受益居民享受到了国家经济发展的成果，避免了因经济发展引起的一些社会不公所可能引发的社会矛盾，在很大程度上对于促进和谐社会的建设是有利的。
（3）有利于提升城镇形象，增强城镇活力
项目的建设完成将有利于提升城镇形象，对于区域招商引资无形之中产生了一种磁力，区域内资金流、人流、物流、技术流等会更加活跃，增强了城镇的活力和张力。
（4）平衡房价，促进房地产市场平稳健康发展
项目的建成，将满足一部分人的住房需求，缓解供求矛盾，一定程度
第 119 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
上平衡目前的高额房价，促进房地产市场的健康发展。
（5）缓解社会矛盾
项目建设可满足一部分城市中低收入群体对改善居住环境的迫切需求，避免了其中部分人对政府和社会的潜在不满，缓解了社会矛盾。
（6）本项目的建设，能够为各类建筑施工企业、工程机械供应商和建筑材料供应企业等相关群体带来新的商业机会。
2、对所在地不同利益群体的影响
（1）利益相关群体。项目的利益相关群体主要包括当地政府；项目承担单位；城市一部分中低收入群体；施工建设单位；工程评估、审计等相关单位。
（2）对利益相关群体的影响。经现场调查，本项目严格按照国家、省、市相关公共租赁住房建设政策文件执行。各利益相关者，均持积极支持态度，因此其影响是积极和有益的。
第 120 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
第15章 研究结论与建议
15.1. 结论
本项目位于XXX大道以西，XXX路以南，XXX路以东，配套设施较完善，交通条件优越。地块周边配套完善、交通便利、居住环境优越，市场区位、交通区位、环境区位都比较好，未来发展前景看好。
本项目建成后可以提升城市形象，将为城市部分中低收入群体提供居住保障，大幅度改善、提高其生活、居住条件；有利于城乡统筹战略的实施，为和谐社会的构建提供积极的支持和强有力的保障，为进一步提升高开区的城市形象做出一定贡献；有利于提升市民的人居质量；有利于丰富完善社区周边的商业内容和环境。因此本项目具有较好的社会效益。
本项目建设规模适中、基本功能齐全，总体规划符合城市区域发展规划的要求，功能定位准确。项目建设的前期条件已具备，建设地交通便利，具有较好的建设条件，该项目设计方案在技术上可行。
15.2. 建议
1、政府给予公租房建设方面的资金补助与支持；
2、严格执行国家及XX市房地产开发管理程序和规定，按预定的计划和目标，优质、高效地实施开发建设。
3、住宅户型设计一定要体现灵活性、个性化，突出楼盘的特色；注
第 121 页
XX公租房小区建设项目可行性研究报告
意对小区绿化成果、环境设施的保护。
4、加强物业管理及物管费用的落实，确保项目投入使用后能够正常使用与维护，以发挥更好的效益。
第 122 页