市场考察商圈调研报告
考察时间: 年 月 日 星期 天气:□晴 □阴 □雨
一、商圈图示
二、商圈概况
备注:C—商业圈内童装潜在顾客数目;RE—商圈内消费者人均每周童装支出;RF—商圈内童装店的营业面积
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第二篇:重庆市江北商圈市场调研报告
江北商圈市场调查分析报告
一、 区域环境研究
1、区域综述
江北区观音桥位于重庆渝中半岛和北部地区的几何中心,是传统的商贸繁华区域,是重庆市人民政府确定的五大商圈之一,是江北区政治、经济、文化中心和交通枢纽。
观音桥商圈以观音桥转盘为中心,建新东、南、西、北路为辐射方向,半径1000米内区域。
商圈作为北部城区商业发源地,凭借邻解放碑及新区优势,曾为上世纪90年代中期的第二大商圈,但随着交通改善,商业结构、布局不合理而出现“商业空心”现象,限制了一些大型、综合性商业物业在此发展。
随着观音桥商圈的重新规划并开始实施
Ø 20##年龙湖·北城天街、协信·黄金海岸投入使用,使该商圈的整体形象得到了很大改观,商业布局初具雏形
Ø 20##年,对观音桥商圈进行了从新定位,政府意在把观音桥商圈建为极具特色的休闲、娱乐、购物场所,集中体现“重庆的名片、城市的客厅、市民的乐园、消费的天堂”四个方面的文化消费内涵
Ø 20##年2月,2万方的嘉陵广场的正式开放,进一步定位了观音桥生态商圈的形象,在规划中,观音桥商圈面积将达到42公顷,目标直指西南地区最大的生态商圈
2、商圈环境分析
u 商业环境
大型商业项目:(分类)
购物型商业:
龙湖·北城天街(名店坊、华联商厦、远东百货)、天街2号、AEPC香港城、茂业百货、新世纪百货、重百、协信铜锣湾广场(黄金海岸)、金源地下城等,
家电买场:
国美、苏宁、商社以及即将开业的大中电器等
建材卖场:
青田家私广场、营业面积4万方的建玛特、南亚家具广场、金观音家具广场等
大型超市:
家乐福、福建永辉超市、新世纪超市等
餐饮、娱乐项目:
分布区域较为散乱,欧式一条街、北城天街、金源地下城、协信铜锣湾广场等,金源地下城内餐饮定位中高档,借助金源大酒店超五星级的配套,在高端群体中有一定的认知度,金源·时代俱乐部整合娱乐的消费模式也得到消费者的认可,其他的餐饮、娱乐项目主要为商圈配套的点缀,未能形成商圈的核心消费点,且在消费者心中认知度也都不高。
u 交通环境
观音桥位于江北区交通枢纽,多路公交车可达城市各主要区域,到解放碑20分种车程,到沙坪坝约30分钟,到南平约30分钟,从观音桥商圈的辐射区域来看,区域内可通过公交、小巴、环城车等交通工具,在20分钟以内均可到达。
u 人口及产业构成
* 当前情况
目前观音桥商圈的商业辐射区域主要包括江北区、渝北区、北部新区,辐射人口100万以上,江北、渝北不属于传统意义上的经济强区,但随着区域房地产市场的开发,大量的中、高档楼盘的兴建,北部新区的兴起,城市居民纷纷选择该区置业,仅此带给北部新区的新增人口达10万以上,且北部新区逐渐形成重庆主要的富人聚居区域之一,彻底颠覆了该区域传统的人口结构。
区域主要以二、三产业为主,汽车摩托车、电子通信设备、医药、日用化工为区域的主要支柱产业,江北是重庆北部商贸中心,观音桥农贸市场年成交额在全国同类市场排名第二。
* 未来发展
随着区域房地产市场开发的进一步深入,江北城CBD的兴建,北部区域新增人口将达20万—30万,大量城市配套的建设将大力促进区域第三产业,尤其是餐饮、娱乐以及流通商业的发展。
二、主城区各区商圈对比分析
1、商业体量
2、商圈特色
三、区域板快分析
1、商圈各区块分析
u 北城天街 区块
* 区块范围
洋河大道及建新北路沿线
* 概述
步行街外商圈的主要商业分布区,集中了北城天街(北京华联、远东百货)、香港城、天街2号、茂业百货、新世纪百货等观音桥商圈的主力营业店
* 商业类型
大型百货商场、品牌店、零关税商场、特色餐饮、休闲娱乐、快餐店、移动通讯城、电影城等
* 主要商业营业面积
* 租金价格带
▲ CEPA香港城租金情况
▲ 天街租金情况
* 消费区间及消费特征
该区块集中了观音桥商圈的主要商业形态,为商圈的核心区域,区域内有远东百货、茂业百货等中、高档商业,也有香港城、北城天街、北京华联等面向普通阶层的大众商业,购物环境及氛围较好,另外区域内有少量的特色餐饮、茶餐厅及美容等商业内容,一般情况下,该区域为观音桥商圈的主要购物区块。
* 区块市场特征及发展趋势
目前区域市场已基本定型,主要是购物特征,由于区块处在步行街外,各类交通车可直达,紧邻的欧式一条街有一定量的餐饮,目前尚未形成此类业态的氛围,未来比较看好。
u 金源地下城 区块
* 区块范围
金源大酒店地下商城,嘉陵公园下面
* 概述
金源不夜城位于观音桥步行街金源饭店下一层。上面是江北区“市民中心”,与规划中的轻轨站3号线相连。建筑面积45000平方米,业态划分为三条街:美食街、休闲街、服饰精品街。集餐饮、娱乐、购物为一体的大型休闲场所。
* 商业类型
现目前金源不夜城内主要商业项目有时代俱乐部、永辉超市、金源海鲜城以及不分服装饰品、主题餐饮、游戏厅等。其中,经营较好的部分包括时代俱乐部的歌剧院、慢摇酒吧、KTV和福建的永辉超市。
* 营业面积
金源地下城规划商业面积近3万方,目前在营业商业面积约2.8万方左右。
* 租金价格带
入市时,开发商承诺租金80元/M2,8年不变。
* 消费区间及消费特征
在餐饮、娱乐方面,如时代俱乐部、金源海鲜城以及各主题餐饮等,主要面向中、高端客户,在服装、居饰等方面,价格一般较高,其中也有大部分A货,福建永辉超市因其价格比较优惠,在周围居民当中口碑甚好。
* 区块市场特征及发展趋势
按照开发商金源大饭店的最初设想,金源不夜城不仅仅是饭店的一个集餐饮、娱乐、购物为一体的大型休闲场所,还应成为重庆娱乐休闲的新地标。而园林景观与拉斯维加斯建筑风格的完美融合,相当于一般地下商场两层的层高,良好的换气系统正在向我们张显它一流硬件设施的气派。随着轻轨3号线的建成,届时金源不夜城的市场前景更加看好。
u 家乐福 区块
* 区块范围
建新东路口至建新南路沿线
* 概述
该区块为观音桥商圈重要的一极,重点商业项目有家乐福超市以及协信黄金海岸等,因项目落户较早,且自身品牌有一定的影响力,在周边居民心目中有相当的份量。
* 商业类型
购物超市、家电卖场、餐饮娱乐、临街小商铺等
* 营业面积
* 租金价格带
临街商铺:租金带在80—200元/平米
黄金海岸:底层临街,租金350—450元/平米;逐层递减,其5层近4000方,被音乐龙整体租下
* 消费区间及消费特征
该区块现目前除传统的商铺在经营电子、通讯类商品、及部分餐饮小店外,其他主要分布在协信黄金海岸和家乐福,对于家乐福,因其品牌影响,对江北区的辐射范围较大,超市每天的人流量也较大;而对于黄金海岸,开发商想打造的是一站式商业步行街,地理区位较好,人流量也很大,但现目前由于观音桥整体商圈消费倾向于北城天街区块,黄金海岸目前业主经营情况不太理想,因基础设施配套等原因,顾客很难停留下来。
* 区块市场特征及发展趋势
目前,区块商业氛围还不太浓厚,在市民印象中属商圈边缘地带,区块还未能很好体现其在观音桥商圈的价值,随着观音桥商圈逐步向建新东路扩展的趋势,以及周边城市还建工作的进一步开展,同时,步行街商业的逐步成型,将极大促进该区块商业的发展。
u 建新东路 区块
* 区块范围
建新东路沿线至建东天桥段
* 概述
该区块目前除苏宁电器、商社电器外,暂无其他稍有影响的商业项目,除上述两大专业家电卖场外,其他形式的商业基本上都是传统的临街小商铺。
* 商业类型
家电卖场、小餐饮店、零售通讯店等
* 营业面积
* 租金价格带
临街商铺租金多在100—200元/平米区间
* 消费区间及消费特征
目前,区块内主要商业形态为大型家电卖场,因为家电卖场的区位集中,在消费者当中有一定的认知度,除此之外,区块内其他商业仅为周围居民生活配套,消费层次较低。
* 区块市场特征及发展趋势
作为进入观音桥商圈的主要通道之一,现阶段区块内商业氛围主要停留在传统的商业零售及批发方面,另外,家电专业卖场的集中给区块带来了一定的商业气息,随着观音桥商圈的进一步扩展,建新东路将是发展的重点,发展潜力很大。
u 步行街区块
* 区块范围
观音桥步行街沿线
* 概述
步行街区块的商业主要是最近才兴起,随着嘉年华大厦、财信大厦、未来国际、同聚远景等项目商业部分的推出,原来“几乎空白”的步行街商业带迅速崛起。
* 商业类型
主要是大型商场及专业卖场。嘉年华大厦的商业部分为负1至5层为其商业部分,营业面积约3万方,其负1层已经开始经营,主题为女性服装、鞋帽、饰品等的专业卖场,1层为银行和麦当劳,2至5层已基本敲定为数码大卖场。财信大厦由于新世纪的进入而显得充满活力,因此又名新世纪大厦,位于江田广场的书记新都即将在年内搬迁至财信大厦的1至7层,定位为新世纪百货重庆旗舰店,其新店预计在年内开业,且新世纪百货公司的办公总部也将搬迁至此。世纪金街项目为财信大厦商业部分之一,位于项目负1层,紧邻同样位于负1层的新世纪超市,营业面积5000方左右,主要经营思路是经营中、低档服装、饰品等,类似香港城。由英利集团打造的未来国际大厦,定位是建造高达40余层的观音桥商圈地标性建筑,其商业部分分布在裙楼,5层体量约4万方,据悉,目前已经商定引进香港某高档百货,档次定位较高,可能为重庆档次定位最高的商场。
* 营业面积
* 租金价格带
该区块因为项目性质比较接近,在租、售价格上也比较接近,以嘉年华大厦为例,其负1层租金为200—300元/平米,临街铺面租金为500—600元/平米,销售的价格在2.8万至6万之间。
* 消费区间及消费特征
目前区块消费市场还未启动,就商业定位来看,主要是面向中、高档市场,这将是观音桥商圈另一个消费热点。
* 区块市场特征及发展趋势
轻轨3号线观音桥站点设在新世纪大厦下,由此带来的轻轨经济以及步行街经济在观音桥商圈的回归,将极大带动区块消费市场的发展。
2、区块比较及发展趋势
u 区块商业规模及类型比较
u 区块特征及走势
各区块特征及走势比较