宅基地使用权登记申请书

编号：                                                   单位：□平方米、万元

第二篇：浅谈宅基地使用权流..

SHANGHAI UNIVERSITY

毕业设计（论文） UNDERGRADUATE PROJECT (THESIS)

题 目: 浅谈我国宅基地使用权流转

学 院 房地产学院

专 业房地产经营与估价

学 号

学生姓名

指导教师 陆歆弘

目 录

摘 要........................................................................................... 2

ABSTRACT ........................................................................................ 3

一．宅基地及其流转权的简述 .................................................... 4

二．我国宅基地使用权的特点 .................................................... 5

三．我国宅基地目前所存在的问题 ............................................ 6

四．对于我国宅基地使用权流转的一些建议 ............................ 8

五．结束语 .................................................................................. 13

参考文献 ...................................................................................... 14

致 谢......................................................................................... 15

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摘 要

宅基地在我国比较普及，有关宅基地的使用权流转问题也颇有争议。如今国家强制规定宅基地作为集体共有土地而不得进行交易，使得许多土地资源没有得到合理的利用而造成资源浪费。为了更合理的利用宅基地，减少空置土地，本文对宅基地的使用权的流转提出自己的见解。

本文主要介绍了我国宅基地的特点，宅基地使用权流转目前所存在的情况，以及笔者对解决部分使用权流转问题提出的建议。希望可以使得土地能尽其所用，不要产生不必要的浪费。

关键词：宅基地使用权 流转 房屋交易 农民

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ABSTRACT

There is a peculiar form of land in our country, we called it house land. There are lot of questions in the acquisition of housing land use. Our countries have rigid rules on the acquisition of housing land use. Housing land is the resource of country. Farmer can’t sale the housing land. They only use. For the purposes of reasonably using the land resources, strengthening the land administration and protecting the farmland, I have some suggestions.

Keywords: house land, right to use, moving, business premises, farmer

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浅谈宅基地使用权流转

一．宅基地及其流转权的简述

近几年，随着发展不断进步，城市建设加快步伐，农民宅基地的流转问题日益为国家所重视。然而，我国宅基地使用权的流转问题却遭到了质疑，许多人提出我国对于宅基地使用权的流转政策有很大的不足。这些不足直接导致了国有土地的空置浪费，并且之中无人受益。所以笔者认为国家应该改变一些相关政策，从而使土地能被充分利用，也能让需要土地的人和部分农民各取所需。

所谓宅基地，是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。是指建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物，不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。宅基地的所有权属于农村集体经济组织。

有关宅基地的使用权是指自然人依法取得的在国家或集体的宅基地上所享有的建造房屋、居住使用的权利，宅基地包括建筑物的基地以及附属于建筑物的空白基地，一般是指自然辅助用房、庭院和历年来不用于耕种的生活用地以及生活用房中的生产场地。宅基地的使用权也应及于地下。

19xx年的我国中《宪法》明确规定：“城市的土地属于国家所有，农村和郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地，也属于集体所有”。

除了以上宪法的规定，还有以下补充内容：农村集体经济组织为保障农户生活需要而拨给农户建造房屋及小庭院使用的土地。用于建造住房、辅助用房（厨房、仓库、厕所）、庭院、沼气池、禽兽舍、柴草堆放等。农户只有使用权，不得买卖、出租和非法转让。农户对宅基地上的附着物享有所有权，有买卖和租赁的权利，不受他人侵犯。房屋出卖或出租后，宅基地的使用权随之转给受让人或承租人，但宅基地所有权始终为集体所有。出卖、出租房屋后再申请宅基地的，不予批准。农户建造房屋及小庭院使用土地，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

由以上内容可以得知，我国宅基地的为集体所有，某一宅基地只为其特定的 4

成员所享有使用权，并且不得转让、出售。每一户农民被限制只能拥有一处宅基地。目前宅基地在我国并不具有流转性，虽然农民具有宅基地的使用权，但并没有交易的权利。

二．我国宅基地使用权的特点

种种对于宅基地的硬性规定导致了我国宅基地使用权具有以下特点：

1.宅基地的使用权具有严格的身份性。

农村宅基地使用权是基于使用权人的特殊身份而取得的。只有集体经济组织内的成员或者由其他法规规定的身份的人才有资格向其所在的集体经济组织申请农村宅基地的使用权。非本集体内的成员除法律特别规定外,不得在本集体内申请宅基地。这主要考虑了农村和城镇的规划,便于行政管理。同时也是对集体成员权利的一种保障,避免本集体内的宅基地外流。这种宅基地的使用权是无偿的，只要符合相关规定就能获得土地，这也是国家给农民的一项特有福利。

2. 农村的宅基地与集体经济组织成员的权利和利益是联系在一起的。

通常农民获得宅基地都是通过申请，以极其优惠的价格而获得土地，并不像市场上的房屋买卖。宅基地可以说是政府对农民生活的补贴，使其能有稳定居所，提高农民的福利待遇。因为农民都是农村集体的组织成员，他们的经济与整个农村经济息息相关，所以他们可以享受这份特有的福利。农民有了稳定的住所，可以更好的为集体服务，也减少了很多由于生活的不稳定性造成的矛盾，整个集体都会相应稳定下来，有更好的发展。

3. 宅基地使用权是特定主体对于集体土地的用益物权。

用益物权是物权的一种，是指非所有人对他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性的权利。也就是说农民可以占有、使用自己所拥有的宅基地，可以在上面按自己的需求建造房屋。并且这种享有是长期的。宅基地的使用权具有继承性，可以无限制的给后辈使用。但是这种长期也不是完全不变的，当国家有需要，要向农民征用土地，或是根据农村规划要改变土地用途时，可以通过法定的程序收取用地，再为被征收土地的农民另作安排。但是农民对于宅基地的权利也仅仅只是使用权，并没有转让土地的权利。土地是集体给的，不得自行与该经济组织成员以外的人进行交易。 5

4. 集体经济组织的成员只能申请一处宅基地。

我国《土地管理法》第62条第一款的规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”由于土地资源是有限的，每户农民只能拥有一处宅基地来满足日常生活的基本需求，若农民申请的宅基地数量过多会导致土地资源的浪费。另外，当家庭子女需要结婚分户缺少宅基地以及外来人员落户该地亦可像当地的土地管理部门申请宅基地。

5. 宅基地依法经过统一规划的，以规划后确定的使用权为准，公民原用的宅基地已经依法统一规划另行分配了的，不得再要求收回。宅基地经过法定程序个别调整了的，以调整后的所有权为准。抢占、多占集体土地或他人的宅基地的，一律无效。不按审批权限或程序划拨的宅基地，一般不予保护。城市房屋所有人在原宅基地上翻建、改建、扩建自己的房屋时，未按规定办理合法手续的，依法不予保护。

6. 宅基地使用权的社会保障性。宅基地的使用权仅仅只能是由该集体经济组织成员所取得，而非任何人都能享有，这是社会给农民安居的一个保障。并且对于失去宅基地的农民，政府会给予其他的安排。我国申请宅基地的条件有以下几点：（1）农村居民户无宅基地的；（2）农村居民户除身边留一子女外，其他成年子女确需另立门户而原有的宅基地低于分户标准（267平方米）的；（3）回户落村的离休、退休、退职的干部、职工、复退军人和回村定居的华侨、侨眷、港澳台同胞，需要建房而又无宅基地的；（4）原宅基地因影响城乡规划，需要收回或搬迁而又无宅基地的。从种种约束可见，宅基地虽然价格低廉，人均居住面积大，但是针对的人群只是该经济组织下的成员，宅基地的社会保障性对于大部分来说仍是没有意义的。

三．我国宅基地目前所存在的问题

因为这些特点，都是强制性的规定农民只可自己享用而不可转让出售，致使一些想要离开农村的农民无法卖掉自己的土地给需要土地的人，土地闲置下来，反而使其失去了使用价值，造成了土地资源的浪费。关于宅基地，出现的问题也越来越多。

1. 宅基地流转的范围目前大部分仍然局限在农村，很多其他土地并未得到很 6

好的统筹配置。如今农民纷纷跑向城市，想在城市买房获得城镇户口，这是宅基地空置的很大原因之一。还有些已经拥有宅基地的子女继承父辈祖辈的宅基地，导致了一户农民拥有多处宅基地的现象。一户拥有了多处宅基地，又不能使其向外流转，就并然会造成很大程度的土地资源浪费。

2.按照现在的制度每户农民拥有的宅基地都有个数据上限。但由于农民审批使用集体土地建房政策规定无需缴纳费用，建房成本远远低于市场上房屋交易所需的费用，管理人员对一些具体程序的把关不能做到面面俱到，从而导致了农民拥有的土地数量普遍超过规定的数字，而且还出现了只建新房不拆旧房的现象。

3. 很多人利用流转机制打擦边球，产生了很多小产权房。小产权房是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的。尽管政府明令禁止小产权房的出现，仍然有许多农民为了能赚取自己的利益，将多出的自建房屋进行交易，卖给有需求的人。非法的扰乱了正常房产交易市场的秩序和机制。

4.宅基地流转制度不够完善，导致很多纠纷。目前我国还没有一部专门调整农村房屋和土地方面的法律法规，农村宅基地管理在很大程度上依靠规范性文件和地方政策调整。与立法较为完备的城市房地产管理相比，农村宅基地方面的立法滞后，不仅存在大量的法律真空，而且内容比较粗浅。虽然近年来一些地方也制定了有关宅基地管理的措施办法，但由于宅基地管理工作面广量大、情况复杂，有的地方管理办法不够规范，操作性不强，实施效果不甚理想。

5.土地使用权人滥用权力进行分户，从而获得多处地产。随着城市化进程的加快和户籍制度的改革，城市郊区农村居民中非农业户口的比例逐年上升，一宗地上的土地权利人与户口簿上户主不对应的情况普遍存在，一个家庭中每人一本户口簿的情形也不鲜见。《土地管理法》第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”因为“户”的弹性太大，使宅基地管理和土地登记制度的严肃性遭遇挑战。为了增加宅基地面积标准或另申请宅基地，规避宅基地超面积处理，出现了夫妻之间，父母与子女之间按户口簿分割房产，持户口簿和分割后的房屋所有权证，向土地管理部门要求分割土地使用权，或要求增加土地使用权面积。还有的通过将房屋所有权转让给非农业户口的家庭成员，以达到以农业户口家庭成员重新申请宅基 7

地的目的。这些行为扰乱了宅基地登记秩序，影响了宅基地使用的公平合理。 出现以上问题的原因有很多，而最首要的原因就是没有根据真正的需求去分配土

地。现今的宅基地流转仅限于在农户之间，在某些时候相当于把有用的东西给了

已经拥有它的人，而很多真正需要的人却无法取得。这种不平衡就导致了私下必

会产生的不通过法律渠道的一些交易。

农民的传统思想普遍认为宅基地是祖祖辈辈传下的财产，是私有财产，可以

随意建造房屋，随意买卖而无视国家的土地政策。很多农民缺乏法律意识，占用

宅基地集资建房，以低廉的价格出售出去。然而“小产权房”是无法办理房产证

等合法手续，如果遇到国家征地或拆迁以及出现房产纠纷，购房者将缺少法律支

持。给购买“小产权房”的业主造成了风险。“小产权房”看似双方愿买愿卖的

公平交易，但是一旦日后有一方意向转变，另一方由于得不到法律的认可，无法

取得应有的保障。

除去农民本身意识的欠缺，政府的管理也存在一定的问题。城镇建设一向都

是重城市轻农村，导致农村一些制度的混乱，房屋随意建造而缺乏上级的监督管

理。村庄没有统一的规划，农民就按照自己的意愿去建设。再加上少有专业人员，

且农村管理人员素质参差不齐，管理力量薄弱，处理不规范。正是这些管理的不

足，助长了一些不合法的宅基地流转。

四．对于我国宅基地使用权流转的一些建议

我国的农村宅基地使用权制度是历史发展的产物，它的存在，有着广泛的农

村基础，现实社会有其存在的必要性，它是我国特有的一项用益物权，国外没有

现成的经验照搬，我们应立足于现有的法律制度，结合广大农村实际，通过完善

制度来适应社会发展的需要。

同时，农村房屋对于农民来说又几乎是他们最重要的一笔财产，宅基地使用

权是农民基于身份性质而获得的一项重要的财产权利，是国家对农民长期以来受

到城乡差别对待的补偿。但是实际上农民享有的这项特殊权利却受到了种种的限

制，而使他们不能完全享有这份权利。宅基地虽为集体所有，但土地上的房屋为

农民自身的财产，然而，这些财产却无法像市场上其他的商品房或是二手房那样

进行交易转让，只能作为居住用，使得这些房屋不能完全体现其价值，农民也不

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能从中获得收益。而不少的企业以很小的代价，就能获得包括农村住房在内的大幅农村土地用于房地产开发或厂房建设，利益的获得者不是农民而这些征用土地的单位。因此农村宅基地使用权作为农民的一项重要的财产权益，应该在相关保护农民权益上定制相关法律规定，真正落实真正落实《宪法》中所说的“保护公民的私有财产权”。所以应充分赋予农民权利，使其享有按照市场规则来实现其财产权益的权利。

维护农民合法权益的同时又要保证不伤害国家利益和他人利益，在结合我国宅基地目前所存在的种种问题，我对我国宅基地使用权的流转提出以下建议：

1.加强对农民进行宅基地流转制度的教育，让他们更清楚与宅基地相关的法律条例，来配合执法部门，减少流转过程中产生不必要的摩擦。正如前文所说，很多问题的出现是因为部分农民本身缺乏宅基地为集体所有而非私有的意识。要加强这一内容的宣传，先让他们产生这些意识，从而减轻农民私自建造房屋、买卖土地的现象。对于农村执法部门人员的素质也应当做一定提升，加强管理力量, 良好的管理对于整治一群人、一块地都有着至关重要的作用。监督好每一个流程，使宅基地流转更加规范。

2.对农村土地做出些相应的规划。例如将农民居住区统一起来，住在规定的区域，建造统一的房屋，直接解除农民向集体申请宅基地这一步骤，分配居住房屋。这样既避免了农民私自建造房屋及其他一些设施，也可以不会有农民向非农户出售土地的现象产生。农民可以如城市居民那样居住在规划好的住宅区中，再分配出土地统一去耕作。江苏省的华西村就是个很成功的例子。作为中国第一村，起点都是相同的，也没有独特的地理条件，但是他们有其他村没有的成功规划。从农村变成了一个新兴的工业村。吴仁宝创造性的提出“一分五统”的概念。所谓一分是指村与企业要分开；五统一是经济由华西统一管理，二是劳动力在同一条件下统一安排，三是福利由华西统一发放，四是村庄由华西统一规划建设，五是华西村党委统一领导。有这样的成功先例在前，值得当今许多农村干部去效仿学习。如果能做到如此程度，村民有了稳定的收入，可以过更优质的生活，就可以很大程度上减少他们对房屋的非法转让。毕竟对于我国目前的国情来说，工资待遇所给人带来的保障远不及社会福利来得稳定。

3. 在完善宅基地流转制度的同时考虑如何更好的保障农民的权益。例如减少 9

房屋他项权登记的收费，给配合工作的农民提供政策上的优惠。不可能所有的农村都能发展成华西村，在我国大部分的农村仍是处于贫困的状态。通常宅基地及其地上的房屋就是农民最大的物质财富，而房屋作为不动产，农民只可居住却无法买卖。尤其现今很多的农民都希望到城市谋求更好的发展，他们需要资金来维持城市中的基本生活。其实可以将房屋抵押贷款，增加农民的流动财产。不过实施这项政策必须做好基本的登记工作。并且要设立一些相应的条件。只有符合了这些条件才能办理相关的抵押手续。例如，该宅基地中的住户在一定时间内不使用该土地及土地上的房屋或是一人同时拥有多处宅基地，在此等情况下，皆可办理抵押手续。而关于在此过程中产生的税费及其他费用应当相应减轻，降低农民的经济压力，使农民能更好的配合政府完成工作。

4.建议政府考虑取消限制农村宅基地流转的相关规定，对符合建造、国家要求的宅基地上的房屋颁发房产证，使得部分宅基地在可在市场上进行交易。使宅基地不再仅仅是为集体所有，灵活使用土地。很多需要土地的人没有土地使用，而需要流动资金的人却无法出让手头的土地去换取流动资金。要解决这一问题，只要让相关部门对检验合格并通过相关手续的自建房屋颁发房产证，使其进入房产交易市场进行交易。当然这一切是在保持农村宅基地集体所有的基础上进行，土地的所有人仍然是集体。如今农民都有了稳定的居住场所，手头上又有着多余的房屋土地，而很多城市居民却因经济问题而买不起房子，或者是背负着巨大的房贷压力。虽然政府提供了经济适用房，但是购买经济适用房的条件过于严苛，满足买经济适用房条件的群体往往是连经济适用房都买不起的。如果让合法建造的宅基地的上建筑进入房屋交易市场，就可一定程度上解决低收入者的购房问题。同时对市场上居高不下，不断攀升的房价也起到一定的牵制作用。

有人提出如果开通了宅基地对外流通的市场会造成强势群体收购弱势群体房屋的局面。我并不认同这种说法。房屋的交易本就是基于双方都自愿的情况下进行的，表象上也许是强势群体收购了弱势群体的土地，实则双方通过交易各取所需，并不会造成任何伤害，这是一个双赢的局面。如果不让所谓的强势群体收购宅基地的目的是为了禁止一些商业的投资，那么可以制定相应的规定条例，限制购买的人群以及购买宅基地后所作的用途。人群可以是针对普通的无法承受市场房屋交易价格的工薪阶级。用途可以限定为仅作住宅使用。

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笔者认为宅基地虽然为集体所有，但并没有必要按照旧时的规定，只能由农民使用。这样不利于土地得到最佳利用配制。

国家对于可对外流转的宅基地及其地上附着建筑可制定以下相关规定，来完善宅基地的流转机制：

（1）建筑质量通过国家检验并颁发相应质量合格证明，以及统一出售的证明，确保出售房屋的质量没有问题，使其流入正常的交易市场；

（2）出售宅基地的农民必须有一处以上的宅基地。出让宅基地的主要目的是解决土地资源的浪费及部分人的住房问题。农民出让宅基地必须在自己有稳定居住条件的基础上进行。如果农民只有一处宅基地并将其出售，农民的户口就会成为很大的问题；

（3）严格控制每块宅基地上房屋建筑的面积。在每块宅基地上的建筑面积不得超过规定数额，防止在出让宅基地过程中，为了谋取更多的金钱利益而建造大量大面积房。根据宅基地的大小，所建房屋的面积大小也不同。宅基地面积大的可建筑多幢房屋（每幢房屋要在限定面积内，控制楼间距），每一幢房屋可单独办理一份小产证；

（4）降低宅基地上市交易后的费用，宅基地的流转本就是为了解决中低端收入人群的住房需求，也可看作是经济适用房的后备用房。因此宅基地的价格一定要控制在较低的价位。房屋一旦要流入交易市场就要缴纳土地出让费，国家可减轻宅基地上市流通的这些费用，使价格更能为宅基地所面向的消费人群接受；

（5）挑选购买客户。由于价格低于市价，必然会造成很多人的抢购。对象可以以经济适用房的购房人群条件为参考：

a.有当地城镇户口（含符合当地安置条件的军队人员）或市、县人民政府确定的供应对象；

b. 现住房面积低于15平方米的住房困难家庭；

c. 家庭收入低于2300元人民币；

d. 市、县人民政府规定的其他条件。

以上海为例，人均财产在7万以下可购买经济适用房，但是真正满足这些条件的人在购房方面还是有相当大的困难，所以在购买宅基地上可以稍微放宽尺度。再从有意向购买的客户中以抽奖方式抽取最终购买者；

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（6）宅基地的周边规划要随着宅基地的流入市场进行一定的建设。购买房屋者都为城市居民，人口数量也会有所提升，所以国家需要投入资金进行基础设施的建设，满足住户的日常需求；

（7）土地监管机制要努力加强。我国的管理机制通常都是重审批轻管理，即使最初的门槛全部设立好，后期如果没有良好的管理，仍然会导致土地的浪费。

宅基地的最终使用权仍属于集体，若个人私有建筑符合了国家规定，并通过了检验要对外出售房屋，可先与集体签订合同，以长期租借的方式将房屋以低于市场的价格出售。房屋交易市场中的房屋使用年限为70年，宅基地出售后的使用年限可谓40~50年之间，这样可以避免扰乱正常房产交易市场的秩序，又能解决一部分人的住房问题。出售的同时与购买者签订合同，如若国家有需要征收用地，还需全力配合，国家会给予一定的经济补偿并做安排。

在农村产生那么多“小产权房”的情况下，国家若不尽快立法解决宅基地使用权的合法流转必然会给很多的买家造成利益的损害。

北京画家村事件就是很好的例子。故事的来龙去脉其实也十分简单――艺术家当初低价购房，而随着房价升值，农民又要求夺回自己的房屋，正好相关的法规成为农民夺回房屋的依据。最初画家需要房子，而农民也有意向将房屋出售，本是各取所需的公平交易，却由于缺乏法律的保护，使其成为了一纸无效的合约。当出售房后悔将升值的房屋出售，购买方没有任何可以维护自己利益的法律，最后拖了一年多，劳民伤财，落得的却是两败俱伤的结果。

如果当时能够使宅基地上房屋经验收合格，通过国家指定的程序进入交易市场进行流通，既不浪费土地，又能使双方各取所需，得到自己想要的，做到双赢。

宅基地若真能在市场的流通带来的好处绝不仅仅是满足了低收入者的购房需求，也不仅仅解决了土地控制浪费的问题。一旦宅基地流入房屋交易市场，可以在一定程度上牵制商品房的价格。想要购房的人也有了更多的选择。宅基地的交易作为一种新的交易形态为房地产交易市场注入了新鲜的血液。

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五．结束语

虽然以上言论个人认为是对我国目前宅基地的流转较好的处理方法，但是实际操作还是要仔细考量多方因素，例如操作的可行性，还有居住在宅基地的城市居民出行交通问题。在上海的宅基地或许交通的问题还不大，但在我国其他偏远地区，在城市工作的居民如果居住在农村，必然会给工作带来不便，那么到时候是否还要配套公交设施？这些都要通过反复仔细论证，然后慎重的出台相关政策条例。让宅基地使用权在交易市场上合法流转，充分利用土地，维护买卖双方的合法利益，这才是宅基地使用权流转的意义所在。

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参考文献

［1］中华人民共和国土地管理法[M]，北京，中国法制出版社，20xx年7月 ［2］中华人民共和国物权法，[M]，北京，人民出版社，20xx年3月

［3］刘志猛，农村宅基地流转问题探讨[J]，知识经济，20xx年7期：40-41 ［4］孟勤国，禁止宅基地转让的正当性和必要性[J]，20xx年12期：18-19

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致 谢

在本毕业设计论文即将完成之际，我想对所有曾经给过我帮助和支持的人们表示衷心的感谢。首先要感谢的是论文指导陆歆弘老师。不厌其烦的一次又一次对我的论文进行修改，提出建议，并提供一些有价值的参考资料，使得这篇文章能够更精密。在写此论文初期也一直担心自己是否能驾驭这个题目，陆老师的建议让我这次比较圆满的完成了我的毕业论文，这里，我要对老师表示深深的感谢。

同时，还要感谢大学三年给过我帮助和教导的其他老师，没有他们我这三年也无法累积那么多相关的知识。更重要的是他们教导了我如何去做学问，教给了我们许多做人治学的道理，你们的高尚的人格和行为风范，将为我今后的工作和生活产生久远的影响。最后感谢我的同学们，感谢他们在大学期间在学习和生活上给予我的帮助。

王茜

2010.4.2

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