乌鲁木齐市商业调研报告
二00七年十二月
前 言
本次对乌鲁木齐市商业发展现状进行调研，主要是对乌鲁木齐市现在各行业做一个了解，针对我市商业的发展现状、发展规模、发展趋势做相应的文字说明和统计。
一、调研目的
全面深入调研，了解各行业业态基本知识点和商户的需求及着重点，便于后期客户的谈判，也为了判断行业或业态进驻的可能性。以此为基础，结合目前乌鲁木齐市商业发展状况，从商业整体情况进行准确市场定位，提供强有力的市场支持，为明年即将面临招商的国秀家园小区商业及公司开发后期项目商业提供相关的数据和依据。
二、调研时间
20xx年11月1日～12月31日
三、信息来源
主要来自于各行业业态的实地调研的信息；与商家谈判得到的信息；乌鲁木齐市政府部门及政府网站；乌鲁木齐晚报、晨报、都市报等媒体，以及相关文字资料。
四、调研区域
主要以沙区、天山区（南门、胜利路沿线）、新市区（北京路沿线、铁路局）、水区（华凌、南湖）为主要数据采集点，附带周边部分街、巷作大致了解，以供数据参考。
五、调研对象
根据乌鲁木齐目前商业市场的发展情况，针对网吧、餐饮、写字楼、 第 2 页，共35页
酒店、商场超市、医疗机构、金融通信业等展开调研。
六、调研内容
1、商业行业的分布。
2、各商业行业的商业模式、经营状况。
3、各经营商业行业对建筑物的功能、结构、规模、空间等方面的要求。
七、信息统计分析
通过前期的调研，结合市场状况，我们将以上的原始信息进行分析、归纳、总结、统计，并做进一步提炼，以其能发现一些问题，得到一些规律，为公司后期社区的商业规划及商业开发提供一定的数据支持，在此基础上进行总体市场定位的研究。
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目 录
前言………………………………………………………………………2 第一部分 乌鲁木齐商业市场整体分…………………………………6
一、乌鲁木齐市的区域环境……………………………………………6
二、乌鲁木齐市目前商业发展的现状…………………………………6
三、结论…………………………………………………………………8 第二部分 乌鲁木齐市各主要业态的基本状况………………………9
一、 概述…………………………………………………………………9
二、各业态基本状况 ……………………………………………………9 1、
2、
3、 网吧………………………………………………………………9 酒店………………………………………………………………10 超市………………………………………………………………13
4、 医疗机构…………………………………………………………15 5、
6、
7、
8、 金融通信机构……………………………………………………17 餐饮………………………………………………………………18 写字间……………………………………………………………20 其他………………………………………………………………22 第三部分 乌鲁木齐市商业市场中各行业的发展建议和设想 ………23
一、概述 …………………………………………………………………23
二、乌鲁木齐市各行业的发展建议和设想………………………………23 1、
2、 网吧………………………………………………………………23 酒店………………………………………………………………24 第 4 页，共35页
3、
4、
5、
6、 超市…………………………………………………………………25 医疗机构……………………………………………………………26 餐饮…………………………………………………………………26 写字间………………………………………………………………27
8、 其他…………………………………………………………………28 第四部分 社区商业的发展现状趋势分析…………………………………29
一、概述 ……………………………………………………………………29
二、乌鲁木齐社区商业发展的现状…………………………………………29
三、乌鲁木齐市社区商业发展的趋势………………………………………31 第五部分 通过调研分析统计对国秀家园商业的建议……………………32
一、 概述 ……………………………………………………………………32
二、 建议 ……………………………………………………………………32
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第一部分 乌鲁木齐商业市场整体分析
一、 乌鲁木齐市的区域环境
乌鲁木齐市位于新疆中部，地处天山北麓、准噶尔盆地南缘。市境南北最宽处约153公里，东西最长约190公里，总面积11793.71平方公里，城市规划控制面积1600平方公里，地势起伏悬殊，山地面积占总面积50%以上，市区平均海拔800米。乌鲁木齐常住为人口为230万，聚集了36个民族，以沙区，天山区，新市区为主，占到总人口的70%以上，而人均收入在1400元/月（20xx年7月26日都市报报道）。
二、 乌鲁木齐市目前商业发展的现状
近年来，我市商业发展取得了令人瞩目的进步，已经成为我市经济发展的支柱产业之一。
以下部分数据摘自《乌鲁木齐市政府办公厅关于印发2004—2007乌鲁木齐市商业发展规划的通知》
1．商业在乌鲁木齐市经济发展中的地位和作用显著提高。商业经济实力迈上新台阶。20xx年全市实现社会消费品零售总额232亿元，比20xx年增长36%。批发零售贸易业、餐饮业实现增加值60亿元，比20xx年净增30亿元。实现税收22亿元，占全部税收的24%。商业逐步发展成为我市影响力强、牵动作用明显的先导性支柱产业之一。
2．内引外联力度加大，商业国际化色彩渐浓。商业引进内外资实现了历史性的突破，先后与美国肯德基、马来西亚百盛、北京西单、陕西世纪金花、广州天河等国内外知名企业合资、合作开设了肯德基 第 6 页，共35页
专卖店、友好百盛购物中心、汇特-西单购物中心、世纪金花、红山新世纪广场等商业设施，提高了乌鲁木齐商业的整体水平。
3．商业集团不断壮大，区域影响力逐步增强。商业企业改革力度不断加大，通过资产重组、企业购并等多种方式，先后组建了友好、华凌、天地、德汇、广汇等一批在全区具有广泛影响力的优强企业集团，商业的吸纳、辐射能力不断增强。特别是友好集团的成功上市，增强了融资功能，显示了强劲的发展后劲。
4．现代营销方式迅速发展，商业设施水平不断提高。商业营销方式发生巨大变革，大型综合超市、连锁店、便利店、专业专卖店等多种新型流通业态在乌鲁木齐市商业中有了较快发展。截止目前全市已有连锁经营总店约30个，门店数约150个，销售额达到12亿元。总代理、总经销、集采分销等现代营销方式和手段得到普遍运用，使传统的营销方式发生了深刻的变革。通过对中山路、二道桥、解放路、人民路、黄河路、友好路等主要干道的改造，促进了商业网点设施的快速建设和发展，使初具规模或正在发展的以中山路为轴心的乌鲁木齐城市商业中心区，以火车南站地区、二道桥地区、小西门地区、北京路铁路局地区、西虹路华凌市场地区和友好路地区为集聚点的六大商业圈和十二条特色商业（专业）街商业形象整体水平得到提高。
5．市场建设取得进展，具有口岸城市特征的批发体系日益完善。乌鲁木齐市的市场建设进一步突出了口岸城市的特征。截止目前，全市拥有各类交易市场180个，年成交额270多亿元。围绕乌鲁木齐经济圈的建设，大批发市场群正在沿线摆开，通过对现有分散、规模小的市场重新整合，重点建设和发展完善了华凌国际商城、边疆商贸城、 第 7 页，共35页
二道桥民族特色购物市场、广汇美居物流园、宏大赛博特汽车城、亚中机电产品物流配送中心等一批功能齐全、辐射面广、有特色的大型专业批发交易市场，已成为周边国家旅游购物的重要集散地。
三、结论
我市区域环境整体不是很好，地势起伏较大，水资源缺乏，环境脆弱承载力低。综合分析商业的发展状况，总体规模在不断扩大，商业基础设施建设明显改善，管理方式和经营理念发生很大的变化，一系列大型的商圈初见规模，专业化的商超不断涌现，市政的大力支持，后期的商业发展会逐步走上更高的台阶。我们的政府、各个优秀的企业、商家共同努力，加大市场投入，使商业走向高速发展的道路。
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第二部分 乌鲁木齐市各主要业态的基本状况
一、 概述
集团公司以开发住宅小区为主，开发小区商业的目的：一是满足小区居民的日常生活；二是提升集团的品牌建设、商业利润的最大化。所以此次调研主要调研和居民息息相关的行业，主要包括：网吧、餐饮、商场超市、酒店、医疗机构、金融通信、其他个别行业。
二、 各业态基本状况
1、网吧
目前乌市共计网吧570家，大型连锁加盟店四家，分别是聚异网络、网络驿站、天翼网络、绿色动力，其余均是小型连锁或私营个体。场地的面积都在180平方米以上，大型连锁加盟店的面积基本上都是四五百平米或以上。从地理位臵来看，网吧主要集中在胜利路、南昌路、阿勒泰路、克拉玛依路、黄河路和北京路，共计约250家，所占比例为43%，根据这些路段来看，市区主干道，以友好、红山、长江路为中心的老城区和以北京路为主的新市区为主要分布区域，所占比例为75%左右，约有415家。这些地区首先都是商业比较繁华的地段，周边的人流量比较大，公交车出行比较方便，周边至少都在八条公交线路以上。其次相对来说靠近学校的网吧数量要多，生意要更火爆。据调研统计：网吧面积和台数间的关系为2-3㎡/台。网吧广告牌要求：明亮、显眼、易记。制作的广告牌匾尽可能多地把网吧的特色与服务展示上去尽可能的招揽生意。
证件办理的次序和关键过程：
1〉网吧特许经营证.：文化局办理，办理中要经过填表/签合同/检查/ 第 9 页，共35页
交纳相关的管理费/办理网吧法人代表/身份证复印件/网吧技术安全员证书/身份证复印件/网吧工作人员名单最少四个。如转让的网吧，需要将网吧法人代表的业主名字与营业执照的名字做更名处理。 2〉消防证：消防局办理(消防意见同意书)，办理时消防局工作人员会对所要开的网吧进行通风道/通道口/前后门安全出入口等评测，如通过便签发消防意见书。
3〉安全证：公安局办理(网吧安全许可证)，办理时公安局计算机安全科的工作人员会在办理过程中对网吧进行检查。如果检查合格并通过，区公安分局会向市局申报，等批示下来后，就会发放网吧安全许可证。
4〉税务证：工商/地税局办理(网吧税务登记证)。
5〉收费证：物价局办理(网吧收费许可证)。
6〉电信局：开通光纤办理手续，并负责分配IP组装局域网。 7〉目前国家规定网吧开业的机子数量不能少于100台。
8〉网吧开通一年后需办理网吧年检。
2、酒店
从星级酒店的比例来看（以下数据来源于20xx年1月11日新疆经济报天山网迅），五星、四星高档酒店约占酒店总数量的24.51%，三星级及三星级酒店以下的约占酒店总数量的75.49%，说明在我市酒店市场中，三星级酒店的供给最大。截止目前我市星级酒店规模情况见下表所示。
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目前乌鲁木齐市拥有星级酒店102家，其中五星级酒店10家（包括准五星级），四星级酒店15家（包括准四星级），三星级及以下酒店77家。乌鲁木齐作为新疆最大的旅游集散地和主要旅游目的地，旅游人数和旅游收入均占全疆50%以上，也拥有全疆最为健全的旅游服务体系。
乌鲁木齐酒店住宿人员状况
乌鲁木齐星级酒店的客人也可以分为国外游客和国内游客。根据国家统计局、国家旅游局20xx年的抽样调查，有42%的国外游客是于游览观光为目的，其次为商务和探亲访友。乌鲁木齐市国内客人的住宿目的也以游览观光、商务、会议为主要目的。从国内旅游客人的地区来源来看突出表现为以下特点：空间距离越近，人数越多；经济发展水平越高的省区，人数越多；人文环境差异越大，人数越多。
乌鲁木齐酒店价格和出租率
乌鲁木齐星级酒店的价格在各个酒店之间、季节之间差异很大。根据2005－20xx年的情况，乌鲁木齐三星级酒店标准间实际价格旺季约在300元/间左右，平季约在260元/间左右，淡季约在200元/间左右，全年平均价格约在250元/间左右。由于统计方面的原因，乌鲁
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木齐星级酒店的入住率尚无准确数字，但根据乌鲁木齐酒店业人士估计，乌鲁木齐酒店出租率应在65%左右，其中在7、8、9三个月旺季酒店出租率基本上100%，在5、6、10三个月平季中酒店出租率约在65%左右，在11－4月六个月淡季中出租率约在45%左右。
快捷酒店的进驻
随着酒店事业的不断发展，国内大型经济型酒店纷纷进疆，现在进疆的典型的经济型酒店主要有如家快捷酒店、速8、还有国内知名经济酒店莫奈、锦江之星、七天等都在暗中选址，本土品牌快捷酒店主要有A家、文苑、金地等。经济型酒店又称有限服务酒店，其服务模式为B﹠B，即Bed+breakfast(床+早餐)，顾名思义，经济型酒店没有传统酒店的繁杂东西，只提供一张床，一份简约的早餐，减法降低成本就是经济型酒店的特点。经济型酒店的进驻对本土大型酒店冲击相当大，而品牌连锁经济型酒店的发展速度之快，对房市及租赁业也有很大的影响。经济型酒店和本土酒店在成本控制和收入利润上有很大差异，具体如下：
从以上数据可以看出，经济酒店在成本控制上要比本土酒店优越很多，首先是装修成本很低（一般情况下酒店的装修在5-8年便要重
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新装修）；其次工作效率较高，相比房价较低，顾客容易接受，从投资收益来讲，本土酒店回收期常规需要两年两个月。而经济型酒店只需要不到一年半的时间就可以回收成本，时间短就降低风险，相对投资收益率则高。
经济型酒店进驻是发展的必然趋势，被大众认可也是消费理性化的必然，乌市是旅游淡旺分明的城市，满足旺季市场需求是商家争取利润的最好时机，明年的北京奥运对首府酒店业也是商机，经济型酒店想要得到发展，必须连锁经营，而且要快速与国际接轨。
经济型酒店市场特点：
首先是低成本化经营。控制成本主要源于两个方面：一是控制投资成本；二是控制运营成本(包括日常消耗品和人力)。
其次是品牌化经营。有了好的品牌，酒店还能从内到外更好的维护自己公司的形象，消费者听到或看到这个品牌就会想到此酒店的设施和服务。
第三是服务标准化经营。达到科学化、制度化、标准化服务的服务体系，进一步提升公司的品牌和声誉。服务标准化是中国经济型酒店发展的必经阶段。
第四是信息化经营。建立前台信息系统、后台信息系统、办公自动化系统、财务管理系统和信息网站系统的数据整合、数据共享，进一步挖掘客户信息。
3、超市
超市，就是实行自助服务和集中式一次性付款的销售方式，并用工业化分工机理对经营过程进行专业化改造的零售业态。超市按照其
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规模主要可分为商场购物中心、连锁超市、一般超市。乌市现在共有商场、购物中心约30家，主要集中在友好、红山、南湖、大小十字、青年路一带，最近这两年随着新市区的发展，部分商家看好北京路片区，在北京路周边也出现了大型商场、购物中心，比如家乐福苏州路店，铁路局爱家超市、金实业广场、乐亿多超市等。
连锁超市乌市目前主要有如下几家：好幸福超市、五一超市、未来街市。它们这几家连锁超市有以下特点：
1〉从地理位臵上看，均在市区比较繁华的地段，社区内没有这样的超市。
2〉从面积上看，面积居中，基本上在100－300平米。
3〉从交通上看，周边交通线路较多，人流量较大。
4〉从经营管理上看，管理比较统一，店内装修很符合超市需要，店员服务比较专业。
5〉从房屋使用形式上看，基本上是租赁性质，由于位臵的关系，相对房屋租金都很高。
一般超市只是注重周边消费人群，属于私营个体性质，和商店性质一样，全市不管是商业中心，还是居住中心，或是一般小区等，都会有超市或商店，这一类超市或商店是为了满足周边居民简单的日常生活需要，以家居品居多，管理档次较低，面积一般都不大，位臵较偏僻，消费人群基本固定。一般超市根据位臵也可大致分为三类：市区繁华地段开设、住宅社区内开设、城乡结合处开设。市区繁华地段和连锁超市有相识之处，但是很明显其经营管理模式相对较落后，服务态度较一般。住宅小区内超市或商店有固定的消费人群，都有送货
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上门服务。而城乡结合处的大多数以商店为主，也就是人们常说的小型杂货店，其面积基本上很小，三四十平方米左右，消费人群更有局限性。
近两年超市业态发展迅速，市场机会巨大，主要表现在：中国零售业领域正在发生巨变，以超市为代表的现代零售业态异军突起。超市的高速发展，除了经济发展的带动作用外，还源于其自身的优势——创造消费者利益。与传统商业形态相比，超市的优势表现在：购物的便利性、购物的廉价性、购物的舒适性、购物时间的节约性等方面。由于这些优势，超市对传统商业形成了冲击甚至有取而代之之势，使得百货商店、小型杂货店的发展受限。
超市的一些知识点：
1〉持有烟草证的两个超市（商店）必须要相隔50米的距离。 2〉面积在100平米以上可归纳为超市范围，小于100平米均为商店。
4、医疗机构
医疗机构主要可分为门诊、药店、医院等。门诊按其位臵主要分为社区门诊和市区门诊，顾名思义，社区门诊就是以社区为主要消费支撑，满足小区居民日常购药、简单病理的处理，其消费人群有限，所以社区门诊的数量和社区的大小有很大关系，如下表：
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（汇嘉园小区和锦福苑小区内有社区门诊，面积在150平米左右。）
从以上表格可以看出，社区楼栋数和门诊数的比例关系在11：1。由于消费人群的受限，社区内门诊的面积一般情况都不大，均在40-50平方米左右。
市区门诊相对来说，消费人群就比较广，流动的消费人群占了很大比例，所以市区门诊对位臵的要求比较严格，而且广告牌的效果一定是比较明显的，所以市区门诊基本上都是规模比较大的，而且有一定硬件设备的。门诊还可以比较细分如口腔诊所等。诊所对房间的要求相对比较特殊：1〉治疗室的光线要好。2〉楼层不宜过高，最高不能高于二楼。
药店也可分为连锁药店和一般个体药店，乌市共有连锁药店约40家，主要有普济堂药店、百草堂大药房、贴心人大药房、华世万康、满江红医药连锁、九州通医药连锁等。其他一般药店约3000家。从地理位臵上看，连锁药店目前所占的位臵都相当好，市区的主干道、人流量比较大的地方等，由于市区内药店数量的增多，竞争增大，所以现在部分商家已经将连锁店的位臵向市区内转换，以贴心人大药房为例，现在的好几个分店均已开在社区，面积都在80平米以上。经营状况良好。其他一般药店在选址过程中，主要看消费人群和消费水平，交通便利的主干道是大多数商家的必争之地，因为周边有几类消费人群：第一是周边的居民，必然选择离家近一点的地方购药；第二是在周边工作的上班族，上下班的过程中购药时比较方便的；第三是来来往往的流动人，他们也会带来部分消费能力。
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申请开办药店需要提供的资料：
1〉申请报告；
2〉企业负责人、质量负责人的学历证明、执业资格证或职称证明原件、复印件；个人简历、专业技术人员资格证书、聘书； 3〉经营药品申报品种和范围；
4〉经营场所面积不少于40平方米；
5〉获得药品经营许可证30日内必须达到GSP认证要求。 乌鲁木齐有33家大医院，综合医院9家，专科医院诊所4家，美容整形科15家，母婴保健医院21家， 19家三级医院， 16家二级医院，56家一级医院。医院的位臵从区域上看，主要分布在天山区，沙区。近两年，新市区的快速发展，好多大型医院在新市区开设。医院的面积都在三四千平米之上，而且都是综合性医院。
5、金融通信行业
金融通信行业主要从银行和通信方面入手，针对国秀的地理位臵特点，需要这样的行业进驻，满足小区的居民日常生活，满足周边商业市场发展的需要。根据国秀目前西北角的商业进展情况，对于这两个行业，主要是前期的接洽和引入为目的。
1〉银行
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2〉通信行业
6、餐饮
乌鲁木齐市的餐饮行业发展尤为快速，据不完全统计，仅乌鲁木齐市目前餐饮就两万余家，按经营模式分类：主要有连锁餐饮和一般餐饮。从数量上看，连锁餐饮所占的数量特别少，市场上基本以私营个体占绝对的数据优势，但是从市场发展的趋势和对市场有影响力、有很强的推动作用力的还是连锁形式的餐饮。据2005-2006乌鲁木齐市贸易发展局确定了15家餐饮“龙头”，他们是：银都饭店、鸿福大饭店、海德酒店、美丽华大酒店、天山大饭店、友好大酒店、百富、肯德基、必胜客、全聚德、碧海云天、湘川餐饮、苏氏、东方王朝。然而餐饮业发展到现在，目前如金口香牛肉面、毛家饭庄、巴娇水火锅、菜根香酒楼等新秀经营管理模式非常好。
连锁餐饮按照单个店面的规模又可以分为大型连锁和一般中小型连锁，据调研统计，乌鲁木齐大型连锁餐饮主要有全聚德、湘川餐饮等几家，成大规模的发展，单个店面都在几千平米甚至上万平米，餐饮业今后的发展，会有越来越多的这样大型连锁出现。其次就是中小型连锁，主要是单个店面的面积不大，基本上在100-400平方米的范围。据调研统计，主要分布在商业物业发展比较成熟的地段，即乌市各个主干道，以友好、红山、长江路为中心的老城区和以北京路为
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主的新市区及其周边比较近的、交通方便的地方为主要分布区域，乌市现在这样的中小型连锁发展的潜力非常大，具有代表性的主要有百富、肯德基、德克士苏氏、金口香牛肉面、血站大盘鸡、必胜客等，这样的连锁会成为以后餐饮业的主流。
连锁餐饮的特点：
一是面向大众消费成为连锁餐饮业经营的主流。
二是安全、健康、卫生的餐饮场所成为消费者的首选，餐饮市场从传统的以味为主转为更加注重安全卫生的消费；
三是和内地以及国际接轨，发展比较快的内地各省市连锁发展非常成熟，发展势头很好，乌市餐饮连锁模式要寻找捷径，力争发展更好。
四是连锁餐饮在统一管理经营上相对有优势，就餐环境好，采购成本低、管理上档次。
一般餐饮又可分为大型餐饮和中小型个体餐饮。据我们了解，乌市现在没有连锁的大型餐饮都是集中在市中心的地带，以友好、红山和铁路局为中心的两大城区，典型代表有沸腾渔村、湘川餐饮、全聚德等。目前经营状况均良好，发展趋势是向大型连锁的方向。中小型个体餐饮分布范围更广，全市的大街小巷都有，但也有一定的规律：在商业特别繁华的地方，如中山路、友好路、大小西门等地聚集了很多商业零售商、专卖店，相对商家竞争特别激烈的地方，这样的繁华地带，相对租金水平，物业水平都很高，中小型餐饮克服不了昂贵的开支成本，在这些地区的周边各方面成本降低很多，相对则会出现很多中小型餐饮，所以中小型餐饮主要分布在除了市中心以外的市民居
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住区和工作区，而中小型餐饮其面积区间约在40-300平米之间。前面提到了中小型连锁餐饮的一些特点，其实也就是中小连锁型餐饮的优势，综合以上优势，中小型餐饮发展的必然趋势、或者说中小型餐饮的要想取得良好的发展，连锁是必经之路。
以上对餐饮业简单分类了解，对于餐饮整个行业来说，有以下知识点：
1〉中型以上餐饮要求门前必须有停车位。
2〉基本上没有天然气，即使有也是商家自己加装的。
3〉服务员员工工资水平大致在700-1000元。
4〉中小型餐饮单位面积与桌子数量比值平均在8：1，随着面积增大，比值减小。
5〉市场上内臵烟道很少，但市政对外臵烟道管理越来越严，内臵烟道有助于餐饮市场健康发展。
6〉燃料以柴油灶和煤气为主。
7〉大小餐饮必须有四证： 《个体户营业执照》、《食品卫生许可证》、《税务登记证》、《动物防疫合格证》。
7、写字间
目前乌鲁木齐市写字楼总体数量不多，分布比较零星，从全市范围看，大概主要分布在几个相对比较集中的区域：友好、红山、小西沟、天山区局部人流量较大的地区。分析区域我们了解到写字楼对地段的需求特别高，好位臵本身就具备较好的广告效应，所以顾客在选择写字楼的过程中，位臵是最重要的，地段好、公交方便、人流量大、商业成熟、有知名度等是必备条件。主要需求来自大型金融、保险机
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构、商业贸易、航运货代、律师事务所、IT产业、电子高新技术、咨询机构等。
但是从目前的市场状况来看：首先，由于各方面的原因，写字楼的物业水平和写字楼的本身高档型商务办公不相符，所以写字楼的物业管理、商务支持、信息水平支持等都比较落后。其次，客户的档次和特殊需求是以后写字楼市场的发展方向，市场肯定会有卖方市场转为买方市场。
写字楼市场需求的特征（根据内地发达城市写字楼情况整理） 随着市场的不断竞争，不断地变化，写字楼市场会向以下方向转变
1〉多样化面积、户型的写字楼适合多样化的客群需求
2〉高档次的软件服务的写字楼需求日趋突出
品质是写字楼产品发展的根本，也是获取市场需求的重要因素，而产品品质包括硬件和软件两个方面。硬件相对容易处理，而包括写字楼服务理念、服务态度、服务素质等软件服务的影响日益突出。
3〉完善的硬件服务是市场需求的重要条件
写字楼的硬件服务一般有写字楼项目的单价面积、停车位、电梯以及写字楼的配套项目。
4〉个性突出、有特色的写字楼大受欢迎
写字楼市场的个性化、特色化需求成为写字楼品质提升的强势动力。
5〉 大型购物中心周围的写字楼需求量大
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8、其他行业
除了以上上述主要行业，乌鲁木齐市还有很多其他的行业共同支撑着商业的整体发展，位臵分布在乌鲁木齐的各个地方，为市民的日常生活、工作及其他提供了便利，满足了市民不同程度的需求。这些业态大概有如下：美容美发、鲜花礼品、书店、建筑材料、西饼屋、干洗、修鞋、裁剪、汽车美容、汽车修理、摄影、化妆品店、彩票销售等行业。这些行业目前发展现状均是满足最基本的需求水平，没有形成一定的规模，由于行业的特殊性，这些行业虽然暂时发展的不是很健全，但是给市民的便捷性来说，是非常有帮助的。这些行业的发展也有一定的规律性，主要分为居住区和商业区，根据行业的特点及市场，如美容美发、书店、摄影、西饼屋、化妆品店、彩票销售等，相对商业区和居住区都会出现，消费、装修等档次社区内的明显低于商业区的，现在像修鞋行业已经从纯居民区转变为连锁性质，如浩皇擦鞋等，其面积都不是很大，基本上在15-60平米的水平。而像汽车美容、汽车修理等行业是以比较集中的形式出现，主要分布在商业区，乌市分布的地方有克拉玛依路、阿勒泰路。像建筑材料、干洗、裁剪等以居民区或其周边为主要分布区域。行业需要进一步规范，随着市场的自动调整和时间的推移，这些行业会有一个比较好的发展走势。
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第三部分 乌鲁木齐市商业
市场中部分行业的发展趋势分析
一、 概述
乌鲁木齐市目前商业的发展相比以前都有了很大进步，各个行业都在不断改革，不断创新，都在努力提高服务质量，提高营销水平，提高市场预测能力，但是从现在各行业发展的情况，对比内地同行业的先进水平，先进理念，再对比国际同行业的先进水平，先进理念，我们的差距就体现出来了，我们的商业发展还不能满足提高人民生活水平的要求，主要表现在：
一是商业分布不完善。乌鲁木齐商业在市中心区比较繁荣，而在城乡结合部、新建居民小区发展相对缓慢；市内商业分布需要进一步调整，商业网点疏密还不平衡；还没有形成大规模的商业圈，需要政府协助尽快形成；对于社区商业市场，各行业还没有充分认识到其市场需求力，进驻的量较少。
二是各行业业态向现代化转型还不够。仍然以老得商业模式占主体，现代营销技术利用不彻底，使新的商业模式无法凸现出来，规模化水平不高，制约着整体商业市场的发展。
三是政府的指导力度不够，监管力度打折扣。使各行业发展的目标不明确，缺乏专业人才，整体能力需要提升。
二、乌鲁木齐市商业市场中部分行业的发展趋势分析
1、网吧
目前由于网吧行业在乌市乃至全国管理都比较严格，不仅是网吧的审批过程复杂，而且在网吧数量的控制及后续的管理等方面都有严
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格的要求，所以网吧行业要想突破现有的状态，就要改革。我们调研到乌市有几家连锁网吧经营状况比较好，最具典型性的是聚异网络，私营个体经营状况比较好的有龙net网络。其优点在：
1〉按照区域划分收费
2〉装修环境相当好，特别有档次。
3〉有休息、饮料区
4〉服务到位，员工着装统一。
通过以上所述，我们认为网吧由于其行业的特殊性，发展受到了政府很大程度的控制，政府控制网吧的数量，我们可以从提升网吧的质量入手。
针对网吧，我们主要从以下几个方面分析：关于商业区人流量大的区域网吧，走大规模的垄断性的道路，需要的面积一定要大。关于社区内的网吧，主要走专业化、高品质、高服务的连锁道路。关于网吧内的配套设施从以下几个方面说明：首先是网络速度要快，方便查阅、玩游戏。其次是网吧的环境要好，包括灯光设计等装饰装修。第三是分区收费，即满足不同消费需求能力的顾客，也满足了消费者其他方面的需求，如情侣专区，游戏区、吸烟区、贵宾区等。第四是员工着装要统一，服务要到位，体现高档消费的最直接因素。第五是其他的配套服务，比如免费订餐，提供就餐区等等。
2、酒店
乌鲁木齐市传统酒店行业的发展基本上和内地酒店业相差不多，由于消费水平的限制，星级酒店的数量不多，但是服务及其它方面还是能够标准的。只是目前发展迅速的快捷酒店在乌鲁木齐还相对比较
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滞后，主要是市场不饱和数量少。其次是没有成规模化发展，新疆本土快捷酒店发展更为缓慢，没有达到连锁，而内地进疆的快捷酒店暂时很少，竞争意识薄弱，服务水平不够积极。第三是适合快捷酒店的大型物业租赁并不是很多，位臵环境合适的就更少。
所以针对酒店行业我们认为主要从两个方面入手，第一增加星级酒店的数量，更进一步提高服务质量。第二加快开发快捷酒店市场，让空白市场快速填满。使那些不达标的小旅馆、家庭旅馆退出市场，规范酒店行业。
3、超市
在全国的范围内看超市，我们可以看到的，中国目前的超市形态与国外相比，仍处于初始阶段，远不成熟，主要体现在：
1、个体私营店大量存在。这些超市或商店的共同特征是：货品品种少，购物环境差，管理手段落后，采购成本与零售价格高，分散经营等。
2、国内大多数成规模的连锁超市中，同样存在无超市经营管理的现代化理论指导，货品管理、财务管理落后，卖场虚大，与销售额不成比例，门店选点不准，服务、陈列、配送货不统一等问题。 目前乌鲁木齐超市行业也同样面临以上的问题，私营个体的大量存在，使整体市场的购物环境差，管理手段落后，采购成本高。而且就算是连锁店，现在乌鲁木齐市场上有几家连锁超市，但也不是大规模的连锁，货品管理、财务管理更是落后。所以乌鲁木齐市超市需要有大的改善，必须形成规模化，促进整个行业的健康发展，也使消费者更便利，随着时间的推移，行业内不断的竞争和革新，连锁超市的
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规模化发展是必然趋势！
超市的发展只有一条路，走专业化、规模化连锁的道路，解决货品品种少，购物环境差，管理手段落后，采购成本与零售价格高，分散经营的弊端。提高货品管理、财务管理落后，卖场虚大，与销售额不成比例，门店选点不准，服务、陈列、配送货不统一的水平。
4、医疗机构
乌鲁木齐市的医疗机构按照性质分为门诊、药店、医院三类。根据乌鲁木齐市场上各类医疗机构的发展，排除个人医术方面因素，其他方面均正面发展。
根据前期市场调研结果，我们认为针对门诊，主要是社区门诊，提高医务人员的水平，更加方便居民的购药看病。针对药店，连锁药店社区化是发展的必然趋势。首先要增加药店的连锁程度，有助于统一配药、调药等。其次在市区内的连锁药店已经形成比较激烈的竞争，发展社区连锁是必然之势，现在已经出现了如贴心人大药房这样的即在市区有分店，又开始进驻社区的连锁药店，经营状况非常好，因为便民商业更能让市民接受。
关于门诊，发展一定规模、综合性的社区门诊是规范社区门诊最理性道路。
关于药店，主要分两方面，第一在人流量大的区域，开设高效服务、具有一定规模的大型连锁药店，使顾客方便快捷的购药，表现其便捷性。第二是在社区内，开展规模性的连锁药店，统一配药、调药，使居民享受药品种类齐全，服务统一周到，体现其服务性。
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5、餐饮
餐饮行业是分部最广、数量最多的行业，作为第三产业市场化程度最高而竞争又最为激烈的便是餐饮业，餐饮业的健康发展对推动整个商业市场的发展有非常大的作用。餐饮业的发展趋势主要分以下几个方面：
1〉发展优质高效的快餐化道路
随着城市生活节奏的加快，居民收入水平的提高，社会上对快餐的需求量日趋增大，质优价廉高效率的快餐店必将受到广大居民的欢迎。应在我国的一些大城市，建立快餐中心，以规模经营的高效率和低成本，来满足广大群众的饮食需要，加快家务劳动社会化的步伐，促进我国经济的发展。
2〉提高中小型餐饮的就餐环境和质量，提升服务水平。 3〉大力增加大型餐饮的数量，
4〉提高餐饮行业的个性化服务
综上所述，在未来几年内，餐饮业将会走上快速、健康发展的快车道，但市场的残酷竞争，将有一批不适应市场竞争的餐饮业会被逐步淘汰，取而代之的是会诞生一批竞争力强、有发展前途的现代化餐饮业。
6、写字间
写字间是以后商务办公的聚集地，要满足不同消费人群的需要，达到高服务水平、高物业管理水平、个性化服务标准是写字间市场的发展必然趋势。
建议写字间市场能不断提高服务水平，特别是物业管理等软件方
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面的水平，增加个性化的服务内容，提升写字间市场在乌鲁木齐市场的知名度，这样不但能提升自己的品牌效应，也可以增加周边商业的繁华程度，对整体商业环境形成比较好的商业氛围有很大的帮助。
所以写字间的发展走专业的写字间方向，提升写字间的物业管理、个性化设计和服务、软硬件配套等的水平。商住两用的写字间不利于提高写字间市场的发展。
7、其他
建议除了主要行业的其它行业商业，向着规模化的方向发展，了解好市场状况，向着规模化、标准化发展，进一步达到连锁，在满足市场需求的同时，走专业化的道路。相对在商业区和居民区都出现的行业，其发展的空间比较大，向着高服务水平的规模化、连锁化的道路是行业进一步提升自己竞争优势的最好方式。
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第四部分 社区商业的发展现状趋势分析
一、概述
集团公司以开发住宅小区为主，在讨论乌鲁木齐市整体商业的发展和各业态的经营状况的过程中，有必要对社区商业作相关说明，为集团后期开发社区商业提供数据依据和参考。
二、乌鲁木齐社区商业发展的现状
社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的商业，社区商业是城市商业范围内的一个重要板块。随着乌鲁木齐市居民小区的快速发展，社区商业已经成为满足居民综合消费的重要场所。据我们调研乌市几家商业经营比较好的小区，各行业业态分布情况、经营状况、社区商业面积等信息统计如下：
（以下简称附表一）
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业态细化：
备注：1600（11）释义11间1600平米。
据我们调研了解到，社区商业涉及到的行业其实很多，需要再进
驻的行业也很多，进一步完善社区商业的发展需要市场的导向性，就从目前乌鲁木齐社区商业的发展状况和全国社区商业的发展情况来
看，乌鲁木齐市社区商业的整体发展不是很成熟，这是目前社区商业发展的事实。主要体现在：
1〉社区商业业态种类少，目前乌鲁木齐市各住宅小区内我们可
以看到的就是私营个体超市、药店诊所、美容美发店、小型餐饮、还有一些便民的话吧、蔬菜水果店等，只能简单的满足居民的基本生活需要，而没有其他的便民、服务行业。
2〉社区商业由于开发商的规划和后期管理问题，小区内显得杂
乱无章，影响小区的整体环境、也影响到了小区居民的日常生活。
3〉服务意识较弱，没有专业化的服务态度。
4〉连锁的程度还远远不够，专业化的连锁队伍几乎还没有进驻
小区。
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三、乌鲁木齐市社区商业发展的趋势 社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性但，不一定价格低廉 的特点。因为社区商业具有稳定的市场基础，并将随着居民收入水平的提高得到更大的发展。我们都知道，社区商业的客群主要为小区居民，服务半径有限，但人们都有就近购物的消费习惯，随着城市建设由城区向郊区发展，一些新建的社区周边的配套设施短缺，很大程度上依赖社区商业的支持，因此，社区商业的发展有动力、有市场、有趋势。
社区商业发展的趋势主要看以下几个方面：
1〉新型业态会不断进驻社区，比如专卖店、健身房、酒吧、咖啡厅、休闲娱乐中心等。
2〉社区商业将受到统一规划，统一运营。
3〉社区内的必备性行业，如超时、便利店、药店、餐饮等行业将得到连锁式发展，使社区居民不出社区便可得到满意的消费需求。
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第五部分 通过调研分析对国秀家园商业的建议
一、概述
通过近两个月的市场调研，对乌鲁木齐市商业有了大致的了解，在此基础上我们努力将调研的内容分析、归纳、整理，为公司正在开发的华源国秀大面积的商业提供一定的参考依据。所以针对国秀商业以及公司后续开发的各社区商业，通过前期招商的实际经验和市场调研，我们总结了几点建议。
二、建议
国秀家园位于河北东路258号，小区共计56栋楼，其中多层住宅42栋，小高层住宅13栋，高层建筑物1栋，总建筑面积35万平方米。按照国家住宅设计规范，社区商业一般占社区建筑面积的2%~3%（这里的社区商业指的是住宅底商），按照公司对国秀家园的整体商业的定位，主要考虑到以下几个方面：
1、
2、 国秀家园的总部区域。
国秀家园周边集中了好多公司的总部，有利于提升国秀家园的整体知名度。
3、 国秀家园的周边环境、大型小区的新建
国秀家园地处高新区开发热点，周边交通网络便捷，在未来两年左右会有六到七个大型小区建成，强占商业市场、服务周边市民。
所以公司基于以上三个方面原因，为了使商业产值最大化，进一步提升集团的品牌形象，对于商业具体安排如下：28层的办公楼、16层的写字间、14层的快捷酒店、12层的单身公寓、近3万平米的四
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层整体商业，共计约8万平米。为了使8万平米的商业具有良好的商业氛围，又能取得好的收益，前期定位至关重要，结合招商部前期调研的信息统计，我们建议如下：
1、 对于28层的办公主楼和16层的单元式办公楼，除了1-4层为大型整体商业外，写字间为主要设计内容。28层的办公主楼，一层为大厅和电梯等候处及金融、通信行业的办公地。16层的单元式办公楼一层部分做为大厅和电梯等候处，28层的办公楼和16层的单元式办公楼的二至四层连通整体商业，四层以上可根据需要租售写字间，目前市场上租金水平在0.6元/天.㎡—2.2元/天. ㎡，具体如下：
写字间的房间层高2．8米—3．6米，近两年新建写字间的层高大多在3．6米；周边或地下设计相应的停车位；28层办公主楼的写字间专用电梯设立在4部左右，楼梯2部，16层的单元式办公楼写字间专用电梯设立在2到3部，楼梯2部；面积控制在70—90㎡的主力面积，全框架结构根据招商情况予以划分。
2、对于快捷酒店，公司规划14层，一层设计为服务总台、前厅、餐饮区、后堂；二层可根据需要设计餐饮包厢、简单棋牌娱乐、酒店行政办公等；三层和四层整体商业规划；5-14层为酒店客房，在13
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或14层提供可供80人左右使用的会议室或多功能厅。房间层高3．6米，电梯设计2部左右，楼梯2部。周边设计停车位或地下停车场，约需要80个左右停车位。240个房间基本符合现在市场的需要，每间客房的面积区间和所占比列如下表：
所以经济酒店以标准间为主，提供的服务：宽带上网、卫生间、电视、沙发、茶几、床、早餐、24小时热水、空调、简单的棋牌娱乐。设计必要的洗衣、公共休息等地方。
3、对于近3万平米的整体商业，它是形成商业氛围，打造整体商业环境的招牌，对其功能的科学划分，实现商业的繁华。通过对商业市场的调研，我们建议四层整体商业主要包含业态有餐饮、超市、娱乐设施。小区大门旁边到圆形建筑物的四层商业，一层主要以专卖店、经济快餐店、中小型餐饮为主，面积不宜过大，保持在100-400平米，设计合理的烟道，满足市政和商户的需要，房屋层高3．6米或其以上，门前设计相应的停车位；二层主要以规模性的网吧，桌球、棋牌室为主，满足周边消费者娱乐方面的需求，网吧的最小面积在250平米以上，前后设立消防通道等相应的消防设施必须要有，房屋层高
3．6米或其以上。圆形建筑物后侧及延伸至各三栋高层地下建筑物的1-4层也在整体商业的规划内，三栋高层的一层基本上作为各个高层建筑物的服务支持已被使用，所以剩余的一层和二层整体规划为卖场性质的大规模超市（卖场更好），一层为超市入口，附带部分日常用
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品和收银台，二层为大超市，连接三栋高层的二层，根据需要可将三楼部分设计为超市或办公室，上下楼梯必须有手扶式电梯，建议设计至少一组，超市的层高设计在3．6米--4．5米，除了电梯，根据消防的需要，设计一定数量、标准的安全通道（楼梯）。整体商业的三层和四层规划为大型餐饮，由圆形建筑物处进入各个方向的餐饮区，大型餐饮要求房屋层高3．6米或其以上，相应的消防设施。
4、社区内的底商主要集中在16#、18#、19#、53#、56#五栋楼下的底商，社区内商业为满足小区居民的日常生活需要而存在，主要业态有：超市或商店、美容美发、棋牌室、药店、诊所、蔬菜水果店、粮油店、彩票销售、建材店等。
以上是招商部进行的乌鲁木齐市整体市场调研报告，由于时间的仓促和调研能力有限，在部分数据的采集上不是非常精确，请公司参考。
对后期招商工作的几点考虑
1、 将销售和招商的区域分开
2、 通过招商逐步树立集团公司商业品牌，形成品牌的连锁 价值
3、 对商业的经营思路方面应该考虑更广泛的合作方式和模式
营销公司招商部
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