长沙市休闲阅读餐厅市场可行性分析报告

进入21世纪以来，随着经济的发展，人们生活水平的提高，人们的消费观念也发生了巨大的变化。在餐饮消费上人们对餐饮业内容有了更新的要求，而且对进餐方式也有了更加自由轻松、无拘无束、需求更多的参与、更多的刺激，因此，在现代市场经济条件下，书香门第阅读主题餐厅应根据自己的使命，目标任务，特色和资源条件，将这一庞大的需求市场进行细分，选择对自己最有吸引力的，可为之提供有效服务的市场部分作为目标市场，并在目标市场上将自己的营销组合优势进行定位，以便在激烈的餐饮行业的市场竞争中取得优势地位。

一、休闲阅读餐厅的市场分析

（一）休闲阅读餐厅的市场潜力

图1.消费者对休闲阅读餐厅的认知程度

图2.消费者对休闲阅读餐厅的接受程度

根据以上两图可知有45%的人群已经或多或少了解此类休闲主题餐厅，而还有大部分人无从得知，由此需要做出一定的宣传，让更广大的消费群体了解、接受本餐厅。而对消费者是否愿意光顾此餐厅的调查中显示有40%的人群愿意前来，仍有50%的人群需视情况而定。综上所述，本类餐厅还存在很大一部分的潜在消费人群，需要通过广告、低价促销、宣传单等方式来提高本餐厅的知名度，继而赢得消费者的认可和光顾。

（二）休闲阅读餐厅的消费群体市场

图3.消费者的月收入比例图

图4.不同收入群体对休闲阅读餐厅的态度

调查样本中的消费者月收入分析如图一所示，月收入为1000-2000的人群所占比重最大，为整个被调查人群的2/5。据了解，长沙是国内消费水平较高的二线城市，娱乐休闲产业繁荣，且多样性、集中性趋势强，发展前景大。据悉，在长沙，市民每赚十元钱，就会拿七元钱用于文化消费，歌舞厅、剧院、酒吧等各类文化市场异常火爆场面成为长沙的独特景观。巨大的文化需求和消费同样是长沙文化产业发展的强大动力，同时也是具有文化底蕴的主题餐厅的发展动力。图4不同收入群体对休闲阅读餐厅的态度，从图中分析得出，休闲阅读餐厅的消费模式符合中层次收入人群的消费习惯，高收入群体更喜欢高雅奢侈的消费方式，由于目前我国以中层收入群体为主，由此推断，休闲阅读餐厅存在巨大的市场。

二、休闲阅读餐厅的消费者分析

餐饮业是拉动内需、促进就业的坚实力量。在继续全面落实科学发展观、加快构建和谐社会、实现经济社会又好又快发展的政策推动下，我国餐饮业将继续保持又好又快又稳的运行格局，并呈现新的发展趋势。

（一）休闲阅读餐厅受白领及高校学生欢迎程度

图5.不同年龄段对于休闲阅读餐厅的热衷程度

图6.被调查者平均每周读书的时间

图7.被调查者喜好的书籍类别统计

调查显示，55%的人群每周读书时间保持在3-6小时，另有25%和20%的人群分别为7-10小时和2小时以下，而每周阅读时间在10小时以上的人群比重仅为0。而在18岁以下的年轻人中有超过40%的人对休闲阅读餐厅有兴趣，在18-25岁之间的年轻人中这一比例达到60%，而在45岁以上的中老年人中仅有15%。由此发现，白领人群及高校大学生对知识文化和信息的需求量和摄取量很大，而另一方面，由于工作学习忙绿，生活紧张，使其没有过多时间可以用于阅读。本餐厅恰好利用这点，为其提供一个休闲阅读，自我调节放松的空间，迎合了消费人群的需要。并根据消费人群喜好的书籍种类适当提供有关娱乐、经济管理、人文历史、地理旅行、时尚美容等各类书籍，吸引消费人群。

（二）消费者选择餐厅的原因及目的

图8.消费者选择餐厅的原因

图9.消费者就餐的目的

根据此次的问卷调查不难发现消费者选择餐厅的原因最主要的是餐厅的口味，其次为用餐环境与合适的价钱。但除宣传力度大影响较小外，其它原因相差幅度并不大，都有较大的影响，如图8.所示。而从图9.所反应的情况来看，就餐依然是消费者选择到餐厅消费的主导因素，同时，商务与休闲的影响也不容忽视。

结合以上图表分析，首先，目前大多数人去餐厅就餐只是为了纯粹的吃饭，但是也有一部分人是为了其他目的才去的。例如，商务活动，聚餐，找一个好的环境休息等。而我们的餐厅恰好可以为消费者提供可口的餐点及优美的就餐环境。而且既然我们是以休闲阅读为主导产业的餐厅，可以为消费者无偿提供各类书籍，以及一个优美的休闲环境。其次，餐饮企业的成功正如俗话所说的“餐饮制胜，菜肴为本”。目前我国餐饮业存在严重的菜品创新不足问题。因此，菜品创新是我国餐饮企业，尤其是内资企业，增强竞争力的重要手段之一。同时，顾客在注重主题概念、追求个性之外，没有放松对菜肴口味、服务质量的要求，调查显示，菜肴口味仍然是大部分顾客选择餐厅的首要因素。主题概念是吸引物，但是想要顾客再次光临，仅仅靠装潢是不够的。

因此，本餐饮企业将加大对餐饮产品研究开发的投入，建立餐饮企业的创新机构，加强与科研机构及高等院校的联系和合作，以菜品烹饪工艺的科技含量、风味特征、审美价值、营养功效、市场信誉、消费者认知与接受程度等要素为导向，积极研制新菜品。同时结合本餐厅的主题，研制书籍、阅读、中国传统文化有关的甜点、菜肴等，以突出主题餐厅的特色。

三、休闲阅读餐厅的定位

当前长沙市的主题餐厅不在少数，但非常有名的去不多见。主题餐厅是通过一个或多个主题为吸引标志的饮食场所，希望人们身临其中的时候，经过观察和联想，进入期望的主题情境，譬如“亲临”世界的另一端、重温某段历史、了解一种陌生的文化等。每个主题餐厅都在强调自己的差异化，但是真正能不差异化做到消费者心中的少之又少。很多主题餐厅都在开业之初获得巨大成功，却无法取得长足的发展，期间与消费者的猎奇心理有关。所以要有长足的发展就必须有留得住消费者的法宝。

阅读主题餐厅的特点即在于有高雅，艺术氛围的阅读环境，对当代社会疲于职场的白领等商务人士追求完善的自我和情调的享受有很大的吸引力。

现代的快节奏生活，激烈的竞争，无形的会给人一种压力，当大家在这样一个情况下，就会想要寻找一个宁静的场合来让自己放松。随着因各种压力而导致的惨剧的的不断发生，人们对于缓解压力也越来越重视，追求和谐舒适的生活的人也越来越多。本主题餐厅致力于营造一种和谐宁静的就餐环境，提供给消费者一个安静祥和的独处空间，就餐后，翻一本小说，品一杯咖啡或者一壶龙井，何其快哉。

四、休闲阅读餐厅的环境分析

现代的餐饮店是工业社会和都市文明的产物，因而餐饮店的选址也受到都市化进程的影响。餐饮店的最佳位置是都市化过程中自然形成的商业活动繁华地段，给餐饮业提供很好的经营环境，全城的道路宽阔，交通便利，内环路和网形路接通了各个地方，信息渗透度较高。而长沙市里从事餐饮的企业有很多，也有很多家庭作坊式的小饭馆，有些以口味著称，有些以环境著称，但有更多是默默无闻。而且这些餐馆、餐厅的水平参差不齐，有很大的进入空间。书香门第是以书为主题的主题餐厅，定位为中高档消费，致力于餐厅的环境与菜肴的口味，遵守国家相关的法律法规。

五、波特五力模型分析休闲阅读主题餐厅市场的吸引力

五力模型是由波特（Porter）提出的，它认为行业中存在着决定竞争规模和程度的五种力量，这五种力量综合起来影响着产业的吸引力。它是用来分析企业所在行业竞争特征的一种有效的工具。在该模型中涉及的五种力量包括：新的竞争对手入侵，替代品的威胁，买方议价能力，卖方议价能力以及现存竞争者之间的竞争。决定企业盈利能力首要的和根本的因素是产业的吸引力。

这五种作用力决定了产业的盈利能力，因为它们影响价格、成本和投资收益等因素。例如，卖方议价的能力会影响原材料成本和其它投入成本；竞争的强度影响价格以及竞争的成本；新的竞争者入侵的威胁会限制价格，并要求为防御入侵而进行投资。

 (一）供应商讨价还价能力 

供应商议价能力，指的是现有企业向供应商购买原料时，供应商争取获得较好价格的能力。供应商集中程度。市场上有大量的供应商，还是只有少数几个占支配地位的供应商？品牌。供应商的品牌很响吗？供应商的收益率。供应商是否被迫使提高价格？供应商是否有前向威胁的可能（例如：品牌生产商建立自己的零售网点）。客户是否有后向威胁的可能。质量和服务的角色地位。本行业是否是供应商的核心顾客群。转换成本。供应商是否能够轻易转至新客户。集中化程度越高、标准化程度越低、原料成本高、原料对生产流程越重要、对质量影响大、企业采购转换成本越高且供应商前向一体化可能性越大，供应商的讨价还价能力越强。供应商的讨价还价能力越强，市场吸引力越小，项目可行性越低。

阅读主题餐厅的供应商包括烟酒供应商、调料供应商、肉类供应商、海鲜供应商、油类供应商、大米供应商、液化气供应商、青菜供应商、水果供应商、日常易耗品（抹布、拖把、垃圾袋等）供应商以及书籍供应商等。烟酒在湖南注重品牌，供应稳定，但餐饮行业是此类供应商的核心顾客群，所以议价能力较低，其余食材集中程度不高，且没有前向威胁的可能，所以议价能力较低。书籍供应依托全国书市，一般可采用批发购得。以上因素综合分析，书主题餐厅的供应商议价能力较低。

(二)消费者讨价还价的能力 

消费者讨价还价能力主要体现在强行压低价格、要求更高质量和更多服务三个方面。消费者讨价还价能力主要受消费者集体购买的可能性、产品的标准化程度、购买者对产品质量的敏感性、替代品的替代程度、大批量购买的普遍性、产品在购买者成本中占的比例、购买者后向一体化的战略意图等几个方面因素的影响。消费者讨价还价能力越强，产品竞争可能越激烈，成本越高，盈利空间越小，从而市场吸引力越小，项目可行性越低。

餐厅采取菜单明码标价的形式，一般来说是不能够讨价还价的，即使团体就餐除特殊节庆以及会员价外，价格几乎是恒定的。而书主题餐厅的消费对象已经确定，人均消费在25元—40元之间，消费者没有讨价还价的能力，所以消费者议价能力低。

（三）新进入者的威胁  

一个行业的新进入者会带来大量的资源和额外的生产能力，并且要求获得市场份额，增强市场竞争程度。如果新的企业进入壁垒越低、预期的报复越小则进入该行业的可能性越大。

餐饮业门槛及技术要求便利，并且 ，进入形式多种多样，资金的利用灵活性强，盈利快。尤其是细分市场多，所以书香门第书籍主题餐厅进入餐饮市场是比较容易的。

（四）替代品的威胁 

两个处于同行业或不同行业中的企业，可能会由于所生产的产品是互为替代品，从而在它们之间产生相互竞争行为，这种源自于替代品的竞争会以各种形式影响行业中现有企业的竞争战略。

书籍主题餐厅的替代品是以肯德基为首的中西快餐厅，金牛角王等中西餐厅等各式餐厅。从品牌，消费者忠诚度，口味等因素分析，来吧小镇书籍主题餐厅的替代品的威胁较大。书主题餐厅以提供最新书籍、脱销的优秀书籍、实时报刊杂志以及一个适宜的阅读环境为主。对于餐厅而言，它是一个图书馆；相对于图书馆而言，它又是一个餐厅，是好友相聚休息的好去处。

（五）行业内已有对手的威胁   

目前长沙市餐饮行业市场大，很多人尤其是年轻人群体常出入餐厅就餐，或娱乐休闲，诚然行业内已有对手如米萝咖啡，熬吧，等在顾客群体间有位置的餐厅，但就餐人数逐日增多，且书籍主题餐厅契合年轻人等需求，新颖独特，是休闲静坐的好去处，故行业内已有对手的威胁不大。

从上述五力模型分析可知，来吧小镇书籍主题餐厅是一个颇具吸引力的项目，市场需求量大，进入障碍低，对手的威胁比较大，成本固定。

六、项目可行性

综上所述的五个方面的分析可以看出餐饮业在长沙这个中国中南地区消费水平较高的城市有较大的市场空间。餐饮市场需求量大，已有品牌各自为战，市场吸引较大，发展空间大，且现在政府支持餐饮业的发展及退出无障碍等特点来看，这个餐厅项目是可行的。从消费者，供应商，企业三个角度来看，虽然我国的餐饮业发展了几千年，也比较成熟，但我国的餐饮业仍然在成长期，而且发展空间还很大，值得投资。我们认为只要在保持主题餐厅的主题之外加强环境、服务质量，创新菜的品种，建立健全主题网站，提高知名度，认真做好市场就能成功。

另外，我们发现虽然餐饮业具有一定的吸引力，但是面对老字号饭馆（例如，杨裕兴、黃春和等）及外来的强势连锁餐厅（例如，肯德基、麦当劳等）和一些已经立足长沙的名店（例如，欧风音乐厨房、邻家主题餐厅等），关键是要如何打开市场，中期立足长沙，培养一批自己忠实的顾客。这对企业是比较困难的，所以我们认为在实施项目之前，就要确定好企业的文化，还要招募到合适的员工，才有可能成功。

第二篇：XX休闲步行街可行性分析报告

港澳xx休闲步行街

可行性分析报告

开发商：嘉兴港澳xx房地产有限公司

发展商：嘉兴市港澳房地产开发有限公司

浙江xx置业有限公司

香港利丰行有限公司

二O##年十二月八日

目     录

第一部分     项目基本情况

第二部分     中标背景分析

第三部分     嘉兴商贸市场分析

第四部分     项目的市场定位和营销策划

第五部分     项目成本测算

第六部分     项目收入测算

第七部分     项目收益分析

第八部分     总体经济评介

第一部分    项目基本情况

嘉兴市土地管理局于二O##年十一月三十日发布了《嘉兴市国有土地使用权招标公告（嘉土（2000）第3号）》。对编号为20##-4号地块（即本项目地块）进行公开招标，吸引了众多房地产开发商的关注和参投，我公司进行了认真细致的市场调查、科学的研究分析，并聘请了国内一流的商业投资专家进行分析测算，结合国内外商业街发展的最新态势，得出了令人鼓舞的结论，坚定了中标的决心。

一、本项目土地概况：

本项目地块位于嘉兴市中心最佳商贸区的心脏地带，出让土地面积37097.9平方米，东侧为建国路，北侧为环城路，南侧和西侧分别为繁华的勤俭路和少年路。

二、本项目土地规划要求：

1.地块规划为以南、北步行休闲广场为主，集商、办、娱乐和文化等多种功能为一体的综合用地。

2.地块平均容积率为1.5。

3.建筑密度不大于50%。

4.绿地率不小于15%。

5.硬地率不小于10%。

6.建筑高度沿建国路一侧以低层为主，高度控制在15米以下，靠近少年路一侧高度控制在24米以下。

第二部分     中标背景分析

我公司对本项目的看好是基于我们对今后嘉兴乃至浙江以及全国经济的增长持乐观的看法，中国未来的经济走向将极大地改变中国普通居民的生活水平，人民的消费水平将进一步提高。这将会刺激现有商业格局的改变，提高商业形态的品味，集商贸、娱乐、文化、休闲为一体的大型商业中心将会出现，港澳房产将抓住这一历史机遇，不仅实现自身的飞跃发展，也将带动整个嘉兴城市建设、商业文化的发展，为二十一世纪的新嘉兴带来一个标志性的建筑和商业中心。

一、 宏观经济出现重大转折，经济增长新周期来临

1、    1999年是中国经济周期的谷底

1999年中国大多数经济指标处于景气低迷状况，全国GDP增长率只有7.1%，为1992年以来的最低，投资增长率只有5.6%，为1993年以来的最低，社会消费品现价零售额增长率只有6.8%，为1994年以来的最低，因此1999年将是我国经济的谷底。

2、    20##年中国经济出现稳定回升

在出口拉动及政府扩大内需政策下，20##年我国经济稳步回升，固定资产投资前三季度达12.9%，比1999年同期提高4.8个百分点，技改投资前三季增长21%;工业生产在前三季度保持持续两位数的增长，工业产品销售率达98.1%，工业的维持发展表明经济的后势潜力巨大;今年前三季度物价也开始止跌回升，全国居民消费价格总水平累计上升1.2%，而去年同期为-1.6%，这种种迹象都表明中国经济已经走出低谷，开始了新一轮的经济周期。

3、20##年经济将进一步增长

20##年是新的世纪的开始，也是我们实施十五计划的开始，中央政府将继续以发展为主线，对经济结构进行战略性调整，继续实行积极的财政政策，促进消费，加大投资力度，刺激经济进一步回升。我们也将加入WT0，与世界经济接轨，充满活力的宏观经济环境有利于投资。

二.嘉兴市经济现状及发展

嘉兴市位于长江三角洲南翼，地处浙北杭嘉湖平原的东部，东北紧邻上海市，西连杭州和湖州，市区距上海、杭州均不足100公里，铁路、公路、航运等水陆交通干线发达，交通便利。

嘉兴自古繁华，素以“鱼米之乡、丝绸之府”著称，目前所辖五县两区人口共330万人，其中市区78万人口。

1.  主要经济指标

嘉兴市已进入人均国内生产总值1800美元的阶段，表明已实现小康，居民生活将向提高生活品质方向发展，这为精品商业的发展提供了前提条件。

2.  非国有经济比重占绝对地位

非国有经济占绝对主导地位正是嘉兴市经济发展的原因，也是嘉兴能可持续发展的最重要的基石，它为本项目的招商提供了广阔的市场空间。

3.户口管理制度的改革和城市化进程的加快

浙江省政府颁布了《关于加快推进浙江城市化若干政策的通知》，明确规定从２０００年起，小城镇实行按居住地登记户口的管理制度，大中城市（指设区城市）要积极创造条件实行按居住地登记户口的管理制度，明确了要“引导人口集聚“，从２００１年起，各地将取消进城人口控制指标。

这项政策表明房地产业将在地市、县等区域发生根本的格局变化，城市化进程的加快将刺激房地产业的发展，商铺的需求将加大，与日益收紧的土地政策而言，这意味着商铺的价格将进一步攀升，这对我公司在嘉兴投资房地产有指导作用。

三.建国路作为商业中心的巨大市场价值

建国路旧称北门大街，自古以来就是嘉兴最繁华的商业地段，富商云集、名店林立，稳居嘉兴第一商贸的地利优势，孕育着无限的商机。

随着嘉兴旧城改造的加快完成，建国路作为商业中心的价值将凸现出来，本项目属于嘉兴绝无仅有的稀缺地块，谁能以超前的眼光发掘它的潜在价值，谁就将在未来占尽商业先机。

第三部分  嘉兴商贸市场分析

一.       目前嘉兴商业态势

1.  传统大商场

这些大商场有江南大厦、阳光购物中心、戴梦得购物中心等，它们主要经营中高档商品，零售总额大，但赢利能力低，面临新的业态的冲击。如江南大厦1999年零售总额1.865亿，营业面积1.8万平方米，人员1024人，但利润仅5.2万元；阳光购物中心8574万元的零售额，面积1.5万平方米，从业人数562人，利润仅8.6万元。

2.  小商品市场或商城

目前仅市区就有港澳商城、嘉兴商城、中兴广场、灯具市场等，一般由个体经营，摊位较小，经营产低档单一品种，船小掉头快，它们占了整个零售业的绝大多数，但档次较低，市场的整体形象没有树立，容易出现散乱的现象，消费者的利益容易受到侵害。

3.   新兴业态不断出现

如近日开张的大润发超市，它就是新兴的仓储式超市形态，大批量采购，无仓库，经营费用低，故商品价格低，受到大众欢迎。再如食品蔬菜配送业首次在嘉兴开始出现，这些形式的出现反映了市场发展的规律，

二.商铺售价

由于目前没有较多的个案支持，我们仅选取一些近年的价格作为参照系

l.少年路一楼一底        均价8000元/平方米㎡

2.建国路底层               15000元/平方米㎡

3.禾兴路一楼一底      ㎡均价8500元/平方米㎡

4.嘉禾北京城商铺       8000-12000元/平方米㎡

上述这些地段均不如本项目地块

三.商铺租价

1.沿街商铺：

 少年路200元/平方米/月（一般为15平方米）一个铺位总价约3.6万/年

 勤俭路150元/平方米/月                   总价约为2.7万/年

建国路160元/平方米/月,                  总价约2.9万/年

*租金价推算表

若以10年为投资回报期，则售价分别为 2.4万/平方米，1.8万/平方米㎡，1.92万/平方米。平均售价为2.04万元

若以8年为投资回报期，则售价分别为1.92万/平方米,1.44万/平方米,1.54万/平方米。平均售价为1.63万元

2.内商铺（以15平方米为计量单位）

嘉兴商城铺位120/平方米/月            总价2.2万/年

商业大厦    180元/平方米/月          总价约3.3万元/年

建业商厦   60元/平方米/月（30平方米） 总价2.2万元/年

中兴广场   60元/平方米/月（30平方米） 总价约2.2万元/年*租金价推算表

若以10年为投资回报期，则售价分别为：2.4万/平米，2.16万/平米，7200元/平米。平均售价为1.76万元。

若以8年为投资回报期，则售价分别为1.92万/平米,1.72万/平米,5760万/平米。平均售价为1.4万元

第四部分   项目的市场定位和营销策划

一.市场定位

1.物业定位

     随着人们生活水平的提高，消费者购物不仅是为了满足生活基本需要，而且视购物为集游玩、娱乐、休息、获取信息为一体的一种休闲与精神的享受形式。因此为适应这一潮流，商业业态出现了朝多功能、一体化发展、综合性的步行街的形式，结合本地块的市中心的地理位置，项目定位于高品质的休闲步行街，能够在浙江都具有较高的知名度，辐射周边五县二区。

2.步行街的功能

售卖功能是步行街的基本功能，它必须向顾客提供齐备的商品；具有生活功能是它的另一特征。

本项目具备以下特点：                       

A.      经营品种齐全。无论是当地产品还是进口产品，高档品还是大众化产品都能并存。

B.      包含每一顾客层面，青年人追新猎奇的时髦品，老年人的银发商品，儿童的专用品等，无论顾客的产龄如何，到这里购物都能买到自己需要的产品。

C.      提供休闲场所。步行街内有满足日常生活的体闲、娱乐、运动、餐饮等服务设施，为人们提供一个购物与享受合一的好去处。

D.      统一的经营管理特点。由于步行街把分散与商店聚集在一起，把遍布于街头巷尾的服务机构集中在一个建筑物中，因此采取统一的管理形式。

3.建筑风格的一般提示

A.外立面采用大通透的玻璃，使过往行人都能看清店内的商品和购物人流，产生购物之欲望。

B.步行街的内街的设计要创新，最大特点应设计出纵跨每层的中庭，使消费者非常清楚地感受到最高一层和最低一层营业楼层的差异，产生留连忘返的感觉。

C.人流设计应能把外围人群引导入内街，在内街中考虑休息和交流的功能，使消费者在此停留、休息和约会，延长逗留时间。

4.主力客户群界定

A.服装城，每间30-50平方米，约200间，共6000-10000平方米

B.运动城，可集运动器具、服装等，约20##-4000平方米

C.娱乐城，可占半层，开辟多项服务，8000-10000平方米

D.饮食城，集各地饮食风味、中西快餐于一体，可占半层，8000平方米

E.本地名牌、个体店，每间20-30平方米，共200-300间，约4000-9000平方米

    F:特种服务区，如文物古玩、婚纱摄影等特殊服务对象的交易区

G:名脾专卖店

二.营销策略

1.   包装策略。本项目起点很高，应体现与国际接轨的方针，建成立足嘉兴市区、面向五县周边地区，在浙江省都具有较高知名度的浓郁文化休闲特色的商业步行街。

2.   推广机构的选择。本项目将聘请成功推广商业步行街的专业机构进行策划，如美联物业、中原物业、戴德梁行等机构，已着手进入接洽调查阶段，随着项目中标将进一步深入。

3.   推广策略。本项目将进行大规模的招商活动，与各地之民间商会联络，尤其注重温州地区的投资者，良好的投资回报将吸引他们前来投资经商。

4.   租售方式选择。本物业由于其独一无二的商业价值，无论是租或售都会取得稳定可观的回报，但公司的基本原则是成本部分以出售为主，即约3亿元左右，另有约1个亿价值的物业租售均可，拥有市中心黄金地段的物业可使公司未来仍能获取丰厚的回报。

第五部分  项目成本测算

（以全部物业出售方案测算）

一.     土地费用                             19868万元

其中:1.土地出让金            19290万元

2.契税（出让金×3%）       578万元

二.     前期费用

其中:1.规划勘测费              500万元

2.规划放样费               10万元

3.招投标费用（建安费×0.3%）17万元

4.三通一平                 130万元

其中：土方             100万元

施工水电增容费    30万元

三.     建安工程费                            6600万元

1.建安费（1000元/平方米） 5600万元

2.环境工程                 300万元

3.水电工程                 700万元

四.     基础设施费                            320万元

其中：1.道路工程及室外工程     200万元

2.用电增容费             100万元

3.电讯设施                20万元

五.  各项规费                               518万元

其中：1.小区配套费392万元

2.质监监理费（建安费×1%） 56万元

3.墙改费、限袋费（7元/平方米）70万元

五.     不可预见费                              200万元

七. 开发费用                                2400万元

其中：1.管理费用               300万元

2.销售推广费用           600万元

3.财务费用              1500万元

八. 总成本                                 30563万                注：

1.在整个项目建设过程中将严格控制各项建设成本，降低管理费用，缩短前期准备时间（半年为限），尽快进入招商阶段,减轻前期资金压力大所造成的财务压力。

2.整个项目期限定为二年，即：

20##年1--6月 前期准备、设计阶段

    20##年6--20##年12月 施工阶段

    20##年8--20##年12月销售、招商阶段

    20##年1月1日开业

第六部分  项目收入测算

—.全部物业出售方案

1.建筑分层面积指标

一楼商铺18000平方米㎡㎡㎡

二楼商铺18000平方米㎡

三楼商铺10000平方米㎡

四楼写字楼10000平方米㎡㎡

共56000平方米㏎㎡

2.单价核定：

由于前述之市场定位及租售价格推算表，根据可能之需求，我们把每层均价核定为

一楼15000元/平方米㎡

二楼5000元/平方米㎡

三楼3800元/平方米㎡

四楼2200元/平方米㎡

3.销售金额为：

四楼    2200平方米×10000=2200万元

三楼      3800平方米×10000=3800万元

二楼    5000平方米×18000=  9000万元

一楼    15000平方米×18000=27000万元

总计销售额为4.2亿元

二.    租售并举方案

1.  一楼全部出售

18000平方米×15000元/平米=2.7亿

2.二、三、四楼出租，出租率为80%

二楼租金120元/平米/月，

三楼租金80元/平米/月，

四楼租金50元/平米/月

租金总额为

二楼120×18000×12×80%=2074万

三楼80×10000×12×80%=768万,

四楼50×10000×12×80%=480万,

总计3322万元/年

在第三年进入经营期后，每年可获得3322万元的出租收入，出售收入加第一年出租收入约为项目总投入，即本方式可以用三年收回成本，以后项目公司拥有第二、三、四层物业共38000平方米，每年可获得3322万元出租收入。

第七部分     项目收益分析

项目总成本                30563万元

项目总收入                42000万元

扣营业税等                 2330万元

税前利润                   9107万元

注：若不免所得税，则税后净利为7558万元

若能免所得税，则净利仍为   9107万元

销售保本价格               5873元/平方米㎡

楼面地价                   3445元/平方米㎡

资金利润率       30.23%（以7558万元利润为基数）

第八部分  总体经济评介

一.综上所述，我们认为这个地块具有巨大的商业机会，以全部物业出售计算二年可实现利润7558万元；以租售并举方式计算，三年收回成本，以后在拥有第二、三、四层物业时每年可获3322万元稳定的物业出租收入，物业自身还能不断升值，所以说回报是巨大的;这个项目的完成同时可以实现嘉兴港澳公司质的飞跃，树立良好的企业形象。为嘉兴城市建设增添新世纪的光彩。

二.项目风险因素分析

1.本项目风险集中在内商铺及二、三楼商铺上，若不能形成有效之人气，就不能吸引投资者和消费者，形成卖不掉物业或卖掉了也开不出商铺的现象，影响项目的形象。

2.财务风险。资金压力大，前期1.929亿元，一般半年后才能销售，财务成本会很大，若前期准备时间延长，风险会更大。

3. 市场风险。推盘的策略选择。推盘时应形成旺销局面，以聚合人气，若到时宏观上出现不景气的局面，则销售价将达不到预期的价格，影响整个投资回报率。

4. 经营风险。由于我公司专业于住宅开发，尚无很大的商业中心开发经验，在人才准备上也显示出不足，这将影响项目的进程。增加经营风险。

三.风险防范

1.加快项目的立项和前期策划、设计准备时间，确保在20##年年中即能正式开盘销售，加快各项工作的协调。

2.寻找到步行街专业策划代理机构和设计队伍，力争拿出市场定位准确、超前设计的建筑物，为项目推广制造亮点。

3.进一步市场调查，把嘉兴商铺市场的运作规律吃透，做好各项招商的准备工作。

4.加强财务的宏观调控，衔接好资金的周转，减轻财务负担。

5.  进一步选聘各类专业人才充实我们的开发经营管理队伍。

通过以上各项措施，我们可以有效防范风险，顺利完成项目，实现预定目标。