关于度假村开发物业管理公司的设想

一、趋势分析

1、目前国家规定，新开发物业必须落实日后日常物业管理单位；

2、各个城市的不同需求的业主日渐对购置物业后，日常的物业服务需求意识越来越强，希望所设立的办公楼、商务写字楼或购买的小区，日后有物业管理，那样至少安全些、干净些；

3、物业管理作为政府或企业等房产开发的下游衔接产业，主要为房产开发的扫尾工作提供全程的跟踪和服务，可以为房产开发的后期工作提供很多便利，减少很多琐事和麻烦事，为项目的顺利结案提供保障；

二、设立中存在的问题

根据一些多方了解物业公司的实际运作情况，就小区物业管理而言主要存在以下实际问题：

1、一些大城市物业管理需求意识刚刚起来，还有很多人对物业管理需求意识不是很强烈，甚至无需求意识，主要原因考虑到，现在自住房不需要每月交物业管理费，以后每个月要交100元左右的物业管理费，感觉100元在日常生活中可以办其他的事情，有点舍不得； 新成立物业管理公司如果管理或服务水平不好，在日常与业主的沟通与交流中，有很多麻烦，甚至管理的不好，将把整个小区的形象、物业管理公司的形象搞砸；

2、业主本身就不太愿意交物业管理费，再加之现在的物业管理服务又不好，很难达到业主的要求。

三、行业分析

随着楼市在新政的影响下，市场进入一个观望的阶段，而越来越多的消费者，放弃了以前价格低就好的旧观念，开始注重后期的物业服务。新政让许多本来要选择置业的购房者选择了观望，但也有许多购房者，特别是第二、第三次置业的，对物业服务的认可度非同一般。他们会觉得后续的服务能使得他们的生活更加贴心和完美，与此同时，品质服务业逐渐成为众多置业者关注的一部分，成为置业者购房的重要因素。近几年，我国物业管理行业呈现出生机勃勃的发展趋势，随着一系列物业管理法规、制度的颁布实施，物业管理市场环境日趋成熟，既为物业管理企业创造了发展的机遇，同时使物业管理企业面临着发展的挑战。并且随着我国房地产业的迅速发展，人们对居住质量的要求越来越高，物业管理被提到了越来越重要的地位。大兴区随着近几年的发展，日趋成为生态环境优美、安全的宜居小城市，各类小区、公寓近几年发展非常快，对售后服务和物业管理提出了更高的要求，这也给物业公司的发展提供了很大的空间。

四、成立物业公司有利于度假村维系客户、推广品牌、促进销售 简单的说就是“海尔现象”在房地产企业的应用。“海尔”产品的质量、技术并不一定强于对手，但公众喜欢并接受“海尔”产品，究其根源，在于公众充分信赖海尔的售后服务。区外万科、中海、金地等全国知名房企，区内有荣和、保利以及盛天都有一批忠实“粉丝”，老业主再次置业或介绍新客户置业的比例很高，就是房地产行业类似现象的体现。通过老业主再次置业或带动客户置业，为在房地产市场疲软的情况下力争一个理想的销售业绩发挥了决定性作用，那么度假村也可以进行同理复制。

五、把控接管验收关，避免不必要的损失

接管验收是房地产产品的最后一道质量关口，物业公司接管验收物业可以对开发商的施工质量形成致命影响。在验收各分项工程时，物业公司浑水摸鱼会给开发商带来损失及负面影响。反之，如果物业公司扮演好自己的角色，给房地产企业带来的正面影响也是巨大的。

三、市场调查分析

(一) 物业公司市场现状

目前很多一流的物业公司都处于亏损状态，需要房地产公司的供养。在产品同质化越来越严重的市场中，房地产公司通过成立物业公司为业主打造高品质高品位的生活，可以快速抢占市场份额，建立起

忠实的客户群，促进房子销售快速获取丰厚利润。一些高端楼盘，为了彰显业主的尊贵身份，更是不惜成本引入国际一线的物业管理品牌做物业顾问。

(二)市场盈亏平衡状况

根据访谈调查了解，一般能较好满足业主要求的物业公司，纯住宅管理盈亏平衡点不低于800至1000个住户，低于该管理指标的物业企业就有可能亏损。品牌开发商的物业公司因为提供更多服务，往往会发生亏损。如保利每年会搞业主联谊会、社群文化演出、业主感恩回馈等活动，其物业公司定位本身就是不以盈利为目的，只是作为项目营销和推广的有效手段。

物业公司属劳动力密集型的微利企业，盈利水平不高。经测算，物业公司的成本主要来源于人力成本、税负成本以及公共费用支出，但随着项目的不断成熟、入住率的不断提高以及各项费用按时收取，物业公司的盈利水平也逐渐提高。而且随着物业公司商业物业占比的提高，物业公司的赢利水平将会逐渐改善。

四、物业公司趋势分析及定位

(一)物业公司管理趋势

随着国家宏观调控的长效机制逐步形成，房地产粗放、暴利的时代已经终结。未来的房地产竞争将更加激烈，归根结蒂是软实力的竞争。客户买房更加注重物业的配套服务。这将主要表现在几个方面：一是业主的需求将发生分化，物业服务的创新功能将显得尤为重要，物业提供的服务越来越多样化、精细化、专业化，不再是过去的注重

保安和搞卫生；二是市场将逐步规范，市场准入和退出机制将逐步完善，市场准入门槛将提高，而市场上的一些违规行为将会遭到封杀直至被迫永远退出，只有品牌做得好的企业才有生存空间。三是品牌化之路是物业服务企业顺应经济发展的必然趋势，未来物业服务的竞争就是品牌的竞争.

(二)物业公司的发展前景

在未来的发展趋势，物业公司不只负责管理和维护度假村开发的各类物业，同时适时向外延伸管理其他相关产业，打造高档物业管理品牌，作为配合度假村开展市场营销的手段，盈利目标为在度假村的支持下，为度假村发展提供可持续的现金流之一。主要业务经营模式如下：

(1)住宅物业管理模块

为公司所开发物业提供专项物业管理服务，如保安、停车场、保洁、维修、房屋中介及销售代理等；同时，随着企业、机关等单位的后勤部门也将逐步走物业管理理模式的进一步深化，物业服务市场空间巨大。

(2)商业物业管理模块

1.写字楼租赁：开展写字楼租赁业务。由物业公司与开发公司签订统一包租合同，再由物业公司与各物业使用单位签订租赁合同；

2.写字楼酒店管理：日常写字楼酒店管理，包括保安、保洁、维修、停车场、客服管理等。

(3)绿化模块

a.苗圃基地：以现有的房地产项目为基地，建立储植基地，供应房地产项目自用，条件成熟时推向市场；

b.绿化租摆：以写字楼办公室绿化租摆为主线，逐步拓展市场，条件成熟时，拓展家庭绿化租摆业务。

四、新趋势下经营风险及解决方法

(一)物业公司的门槛低、启动资金小，投资风险较小。物业公司最大的风险来源于经营风险。具体如下：

1.公司项目扩展与运营过程中承受着员工成本不断上涨，员工流动性大的问题，导致公司运营困难。

2.项目入住率不高，业主拖欠物业费或者故意拖欠物业费影响公司正常运营。

3.物业公司的好坏对企业品牌是双刃剑，如处理不好，会对开发商品牌有负面效应，影响企业社会形象。

(二)风险防范措施：

1.资金上，公司每年可从销售收入中拨出一块资金支持物业公司的运转，用以保证员工待遇、开展各种营销活动、更换老化设施。

2.管理上，重要岗位给予员工更好待遇，避免员工流动过大给公司带来的负面影响。通过员工培训，加深员工对企业的认同感。

3.与业主开展互动活动，涉及业主切身利益的费用公开化，促进双方良性发展。

综上分析，成立物业公司，发展前景广阔，经济效益好，还可以

同时带动其他产业的发展，形成良好的产业链，共同促进经济的繁荣和社会环境的建设，满足人们的日常需求。

第二篇：物业公司可行性报告

项目决策配景及摘要

　　一、外部环境

　　1、都会成长规划与宗地的瓜葛及对于项目开发的影响，如：交通捷运体系的规划与建设、都会功效规划与布局、局部地区范围开发重点、政府重大政策即将颁布等；

　　二、宗地所属地区在该都会的历史、经济、文化、战略成长等方面的地位。例如，项目居于浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。

　　三、项目渊源，特殊的政治或文化配景，如：危房改造、高新技能区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；

　　二、内部因素

　　1、项目启动对于公司未来几年成长战略、成长规划的意义（一般3-5年），在公司成长中的地位（是否核心项目）；

　　二、公司进入重点地区范围市场、项目合理布局，对于公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会形态影响力的作用；

　　三、 从公司未来的利润需求、可连续经营等角度描写立项的意义；

　　第一部分：项目概况

　　一、 宗地位置

　　宗地所处都会、行政地区范围、非行政地区范围（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。

　　附图：项目在该都会的区位图，标记出宗地地区范围位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对于位置和距离、地段的定性描写（与主要中心地区范围办公/商业上的事务/政府的瓜葛）。

　　二、 宗地现状

　　1、 四至范围；

　　二、 坦缓状况，自然标高，与周边地势比较；

　　三、地面现状，包括宗地内是否有沟渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对于开发有较大影响的因素，并计算是以而丧失的实际用地面积；

　　4、地面现有居民情况，包括具体栖身人数、户数，工厂数量、规模、产品质性格质、开工状况等，并说明对于拆迁及项目开发进程度的影响；

　　5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；

　　6、土地的完整性，有否市政代征地、市政美化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；

　　7、 地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。

　　附图：平面地形图，标记四至范围及相干数据；地形地貌图，主要反应宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。

　　三、 项目周边的社区配套

　　（一）周边3000米范围内的社区配套

　　1、 交通状况

　　（1） 公交体系情况，包括主要线路、行车区间等；

　　（2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要成长商自己处理完成；

　　（3）现有交通体系，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对于交通状况有重大影响的工程。

　　附图：交通状况概况图，包括现有和未来规划的都会公共交通和快速捷运体系；

　　二、 教育：大中小学及教育质量情况。

　　三、 病院等级和医疗水平

　　4、 大型购物中心、主要贸易和菜市场

　　5、 文化、体育、娱乐设施

　　6、 公园 7、银行 8、邮局 9、 其它

　　附图：生活设施漫衍图，具体位置、距离。

　　（二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状

　　四、 项目周边环境（根据个案特性描写，没有的可以不写）

　　1、 治安情况 二、 空气状况 三、 噪声情况 4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）

　　5、伤害源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或库存基地等）

　　6、 周边景观 7、 堪舆情况

　　8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型病院、黉舍、购物中心/超市的建设等。

　　9、 其它

　　五、 大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）

　　1、 道路现状及规划成长

　　包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的瓜葛（影响）。

　　二、 供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。

　　三、 污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。

　　4、通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

　　5、永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

　　6、 燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

　　7、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

　　附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。

　　六、 规划控制要点

　　1、 总占地面积、代征地面积、净用地面积、美化面积、道路面积

　　二、住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积

　　三、 综合容积率、住宅容积率

　　4、 建筑密度 5、 控高 6、美化率 7、 其它

　　七、 土地价格

　　土地价格计算的方法，如有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。

　　第二部分：法令及政策性风险分析

　　一、 合作方式及前提

　　1、合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊配景等

　　二、合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对于方一定能够提供正规税务发票。对于分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。

　　三、 付款进程度及与拿地程序的配合

　　4、 其它合作的主要前提

　　5、 与合作方式相干的其它法令划定

　　二、 土地法令性质评估

　　（一）现状

　　1、 土地占有权归属 二、 土地使用权归属 三、 土地的用途

　　（二）规划

　　1、规划占有权归属 二、规划使用权归属 三、规划的用途

　　三、 取得土地使用权程序评估

　　1、 取得土地使用权的程序

　　二、 取得土地使用权需要的工作日

　　三、 取得商品房用地土地使用权所需前提

　　4、取得土地使用权的风险及控制（取得土地使用权存在的不确定因素及处理完成）

　　四、 土地性质变更的评估（已是商品房用地可以不写）

　　1、 土地性质变更的程序和理由

　　二、 土地性质变更的政策支持或障碍

　　三、 土地性质变更需要的工作日

　　五、 政策性风险评估

　　都会规划限制或更改、突发性政策等政府因素引起项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更遭到挫折，从而造成前期投入全部或部分丧失的可能性判断。例如：优诗美地二三期、首都中关村建设停建所有区内住宅等。

　　六、 总体评价

　　对于各项法令手续和程序的可操作性、正当性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对于我方不利的条款及其思量；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭遇的丧失和对于开发进程度的影响等。

　　第三部分：市场分析

　　一、 地区范围住宅市场成长状况

　　1、 地区范围住宅市场简述

　　o 形成时间 o 各档次住宅地区范围内漫衍状况 o 购买人群变化

　　二、 地区范围住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）

　　o 开工量/竣工量 o 销售量/供需比 o 平均售价

　　三、 地区范围市场在市内各项指标的排名状况及成长趋势

　　二、 地区范围内供应产品特征

　　1、 各档次产品供应状况

　　二、 各档次产品的集合特征 ，尤其研究与本案类似档次物业的特征

　　o 平均售价 o 开发规模 o 产品形式 o 平均消化率 o 平均容积率 o 物业在地区范围内漫衍特征

　　三、 地区范围内表现最好个案状况

　　附图：项目周边楼盘个案漫衍图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要设置现场图片。

　　4、 未来2-3年地区范围内可供应土地状况、产品供应量和产品类型

　　5、 分析：本案在地区范围市场内的机会点

　　6、 结论：

　　o 地区范围市场在整体市场的地位及成长态势

　　o 本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式

　　o 本案在地区范围内开发市场潜力

　　o 本案在开发中的营销核心不懂的题目

　　三、 地区范围市场方针客层研究

　　1、各档次产品方针客层特征及辐射商圈范围（建立在本地区范围参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）

　　二、结论：本案方针人群的地区范围来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。

　　四、 方针市场定位及产品定位

　　1、 市场定位 二、 方针人群特征/来源地区范围/行业特点 三、 产品建议

　　第四部分：规划预设分析

　　一、初步规划预设思路

　　1、 预设概念：产品体现的主题思想，主要预设风格、预设特点。

　　二、主要产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其它类型，及不同类型产品的比例。

　　三、 节能和环保型建筑质料选用的思量。

　　4、 在所在都会中，生产新型、别具一格产品的可能性。

　　5、 如果是大型、超大型项目，对于营建大社区概念的思量。

　　二、规划预设的可行性分析

　　1、在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度前提下，打造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划预设概念和万科所追寻的各种档次高品质住宅的要求。主要从规划预设角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。

　　二、 容积率变化对于产品预设概念、产品类型和特征的影响。

　　三、土地本身特征对于产品预设的影响和思量。如：地势高低、地形升沉、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对于产品预设和环境保护的影响及处理完成的方法。

　　4、周边自然环境和人类社会形态文化环境对于产品预设的影响及思量。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、伤害源、"堪舆"因素等对于产品规划预设和环境保护的影响及处理完成方法。

　　5、周边市政工程配套设施对于产品预设的影响和思量。如：道路状况（可能与小区主要出进口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对于产品规划预设的影响及处理完成方法。

　　6、周边生活配套设施对于产品预设的影响和思量。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、贸易设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行病院等生活设施对于自身配套建设规模和面积作出判断。

　　7、市场分析结果对于产品预设的影响和思量。如：市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性预设是否存在矛盾，对于产品品质是否有影响，及如何处理完成。

　　第五部分：项目开发

　　一、 土地升值潜力初步评估。

　　从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场成长状况、政府规划、都会未来成长战略等角度对于土地升值潜力做出初步评估。

　　二、 立即开发与作为土地储备优缺点分析

　　三、工程计划：工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时占本地都会市场和片区市场的占有率。

　　四、销售计划：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。

　　第六部分：投资收益分析

　　一、 成本预测

　　说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间用度，不包括营业税和所得税）等。并参照下面表格列示：

　　项目 投资总额（万元） 单位成本（元/m2）

　　土地成本

　　前期工程费

　　根蒂根基设施费

　　建安工程费

　　配套用度

　　开发间接费

　　直接建造成本小计

　　营销用度

　　管理用度

　　总计

　　二、 税务分析

　　1、 营业税及附带加上 二、 所得税 三、 土地增值税

　　上述税种的基本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率，项目本身合用的税率，若享受处所政府的优惠政策，要出格说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及如何处理完成，具体的操作的过程是什么。

　　三、 经济效益分析

　　1、 经济效益分析的假设前提，如：是否享受政府各种税费的减免等

　　二、 项目利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格：

　　经济指标 单位数值（元/m2） 项目总金额（万元）

　　销售收入

　　直接成本

　　总投资

　　毛利润率

　　税前利润

　　税后利润

　　销售净利率

　　投资回报率

　　三、 项目开发各期的利润体现

　　经济指标 20##年 ﹒﹒﹒ 20××年合计

　　上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年

　　结算面积（m2）

　　单位利润(元/m2)

　　利润(万元)

　　4、 敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。

　　（1）成本变动各项经济指标的变化，假设成本每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：

　　经济指标 预测成本×90% 预测成本 预测成本×110% 预测成本×120%

　　总投资

　　毛利润率

　　税前利润

　　税后净利

　　销售净利率

　　总投资回报率

　　（2）售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：

　　经济指标 预测售价×90% 预测售价 预测售价×110% 预测售价×120%

　　营业额

　　毛利润率

　　税前利润

　　税后净利

　　销售净利率

　　总投资回报率

　　（3） 容积率变动各项指标的变化

　　主要指标 容积率1 容积率2 容积率3 容积率4 容积率5

　　多高层比

　　营业额

　　总投资

　　毛利润率

　　税后利润

　　税后净利率

　　总投资回报率

　　四、 项目资金预测

　　1、资金投入计划：各期地价、前期用度、根蒂根基、建安、配套、开发间接费等的投入安排。

　　二、 资金回款计划：各期销售回款计划。

　　三、资金需求计划：联合全般公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。

　　4、启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额

　　第七部分：管理资源设置

　　一、机构设置：是否需要成立独立法人公司（项目公司）；主要部门设置。

　　二、人力资源需求：启动项目对于个专业（部门）人员的需求，具体人数（重点是专业经理）。

　　三、人力资源缺口及处理完成：现有人员能否满足需要，缺口人员的处理完成途径（调动、雇用、培训等）。

　　第八部分：综合分析与建议

　　一、上风：从品牌、预设、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯成长思路等方面论述。

　　二、劣势：从品牌、预设、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯成长思路等方面论述。

　　三、机会：从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、都会成长规划、宗地所属地区范围土地价格趋势等方面论述。

　　四、结论和建议

　　第九部分：竞拍和投标方式取得土地需要注意的不懂的题目

　　（一） 主要指标测算

　　1、 预测直接建造成本（不包括地价）、售价

　　二、 投资收益分析（参考以下格式）：

　　经济指标 A A+M A+2M ﹒﹒﹒ A+nM

　　楼面地价

　　完全成本

　　总投资

　　毛利润率

　　税前利润

　　税后净利

　　销售净利率

　　总投资回报率

　　注：A代表起拍价或投标底价，若没有底价A代表略低于可能最低中标价；M代表每次举牌增加的最小单位价格，或者是设定的敏感性（或重要性）变化值，例如100万元，变化值不宜过大。

　　三、 根据需要，可增加如下测算：

　　销售净利率 完全成本 无上楼面地价 无上总地价

　　R1

　　R2

　　R3

　　﹒﹒﹒

　　注：R代表可接受的销售净利率；销售净利率还可以换成其它主要分析指标，如投资回报率等。

　　（二） 竞争对于手分析

　　1、 主要配景，控股股东情况

　　二、 总资产、净资产、净利润（每股利润）

　　三、 资金状况，可能资金来源，融资能力，资金成本

　　4、 操作水平，主要开发的项目

　　5、介入竞争的主要目的，进而分析对于手拿地的气焰，是否志在一定要。

　　（三） 制定策略

　　1、 分析盈亏平衡点，即保底销售时的地价。

　　二、销售净利率在10%时可接受的地价或在可接受的销售净利率时的地价。也可以通过其它指标分析可接受的地价。最终确定无上竞价和投标价。

　　三、 把握以微弱上风取得土地使用权（开发权）的原则。

　　（四） 资金筹措

　　短期集中支付大额资金的保证，自筹资金还是向金融机构融资，是否与有关金融机构达成到时候一定提供融资服务的协议。

　　第十部分：在新都会开发需要补充的内容

　　一、 市场分析部分增加本地商品住宅市场总体状况

　　1、近三到五年商品住宅市场成长状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。

　　二、量值描写市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。

　　三、各类型产品的市场特征：价位区分、各档次市场比例、成长趋势、产品特征、漫衍地区范围等。

　　4、 各行政区市场比较：

　　（1）量值描写：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。

　　（2） 各区商品住宅漫衍特征：供应量、销售量变化和成长趋势等。

　　5、 本地都会近、中期规划成长方向描写

　　都会成长规划、功效布局、根蒂根基设施建设等与项目开发和居民住宅密切相干方面。

　　6、主要成长商情况：成长商实力、企业性质、开发水平；前20名成长商最近3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。

　　7、 热点地区范围的表述和特征，热点产品的表述和特征

　　8、 客户的购买偏好、购买关注的要素

　　9、 重点楼盘描写

　　二、需要完成新都会成长及房地产市场调研报告（报告格式及内容另附）

　　附件：

　　1、有关宗地情况的补充证明资料和法令文件，如各种政府批文、权证等。

　　二、按照万科集团成本核计指导设置科目明细，详细列示成本测算过程

　　成本测算可接纳两种方法：

　　（1）从预算角度，依照本地相干政府政策、法例，按照成本项目逐项分析计算。但要注意万科在规划预设、高品质要求下，可能比行业一般成本水平增加的因素。

　　（2）根据已做的类似项目的相干数据，并充分思量该项目的特性，在此根蒂根基上估算。

　　上述两种方法在测算过程中，不是一贯而终的，不同的成本项目要运用最恰当、最科学的方法，两种方法可以交织使用。对于可上可下的成本项目在不克不及确定的情况下，尽可能稳健一些。可参照下面表格：

　　成本估算表

　　成本项目 总成本（万元） 单位成本（元/m2） 参考项目单位成本 说明

　　一、土地得到价款

　　1、政府地价及市政配套

　　二、合作金钱

　　三、红线外市政配套

　　4、拆迁补偿费

　　二、开发前期准备费

　　1、勘察预设费

　　二、报批报建费

　　三、三通一平费

　　4、临时设施费

　　三、主体建筑工程费

　　1、根蒂根基工程

　　二、结构及粗装修

　　三、门、窗工程

　　4、公共部位精装修

　　5、室内精装修

　　6、室内水电气暖

　　7、室内设备及安装

　　8、室内智能化体系

　　四、红线内市政工程费

　　1、室外给排水体系

　　二、室外采暖体系

　　三、室外燃气体系

　　4、室外高低压体系

　　5、室外消防体系

　　6、室外智能化体系

　　五、园林环境费

　　1、环境预设费

　　二、美化建设费

　　三、建筑小品费

　　4、道路广场建造

　　5、围墙建造费

　　6、室外照明费

　　7、室外配景音乐

　　8、室外零散工程

　　六、公共配套设施费

　　1、游泳池

　　二、会所

　　三、幼儿园

　　4、黉舍

　　5、儿童游乐设施

　　6、贸易设施

　　7、其它

　　七、开发间接费

　　1、工程管理费

　　二、营销用度

　　三、资本化利钱

　　4、物业管理完善费

　　合计

　　说明：

　　1、成本估算应按本表明细项目分类，因前提所限明明无法作出详细估算时可只列大类

　　二、参考项目可选择集团内外的项目，其标准为：①已竣工的项目；②具备最大可比性

　　三、 现金流量预测表

　　4、 欲签定的意向书和合同文本

　　5、 新都会开发的市场调研报告

可行性报告大纲

可行性研究报告，简称可研，是在制订生产、基建、科研计划的前期，通过全面的调查研究，分析论证某个建设或改造工程、某种科学研究、某项商务活动切实可行而提出的一种书面材料。

项目可行性研究报告主要是通过对项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行预测，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为项目决策提供依据的一种综合性的分析方法。可行性研究具有预见性、公正性、可靠性、科学性的特点。

可行性研究报告是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。

可行性研究报告有五大用途：可用于企业融资、对外招商合作；用于国家发展和改革委(以前的计委)立项；用于银行贷款告；用于申请进口设备免税 ；用于境外投资项目核准。

《中国物业管理项目投资可行性研究报告》从系统总体出发，对技术、经济、财务、商业以至环境保护、法律等多个方面进行分析和论证，通过对物业管理的市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面的研究调查，在专家研究经验的基础上对物业管理项目经济效益及社会效益进行科学预测，从而为客户提供全面的、客观的、可靠的物业管理投资价值评估及物业管理项目建设进程等咨询意见。

报告目录：

一、总论

（一）物业管理项目背景

1、物业管理项目基本信息

2、承办单位概况

3、可行性研究报告编制依据

4、物业管理项目提出的理由与过程

（二）物业管理项目概况

1、拟建物业管理项目

2、建设规模与目标

3、主要建设条件

4、物业管理项目投入总资金及效益情况

5、主要技术经济指标

（三）问题与建议

1、物业管理项目资金来源问题

2、物业管理项目工艺技术获取问题

3、物业管理项目上报问题

二、市场预测

（一）物业管理产品的发展背景

1、物业管理产品市场分析

2、物业管理产品的相关政策

3、物业管理产品的技术背景

（二）物业管理产品的市场分析

1、物业管理行业的成长性分析

2、物业管理产品的整体优势

3、物业管理产品成本竞争优势

4、物业管理行业主要生产企业

（三）物业管理产品的市场预测

1、物业管理行业的成长性预测分析

2、物业管理行业竞争趋势

3、物业管理行业技术发展趋势

（四）市场竞争力分析

1、产品市场竞争优劣势

2、营销策略

三、物业管理项目场址选择

（一）物业管理项目建设地点

（二）物业管理项目建设条件

四、物业管理项目技术方案、设备方案和工程方案

（一）物业管理项目技术方案

1、生产方法

2、工艺流程

（二）物业管理项目主要设备方案

1、主要设备选型原则和理由

2、设备选型表

3、设备的最终定型

4、车间布置与车间环保

（三）物业管理项目工程方案

1、土建工程设计方案

2、主要建、构筑物的建筑特征、结构及面积方案

五、物业管理项目主要原材料、燃料供应

（一）主要原料材料供应

（二）燃料及动力供应

（三）主要原材料、燃料年需要量表

六、物业管理项目总图运输与公用辅助工程

（一）物业管理项目总图布置

1、平面布置

2、总平面布置主要指标表

（二）物业管理项目场内外运输

1、场外运输方式

2、场内运输量及运输方式

（三）物业管理项目辅助工程

1、供水工程

2、供电工程

3、通信及信息系统设计方案

4、通风采暖工程

5、动力设计方案

6、防雷设计

8、维修设施

9、仓储设施

七、物业管理项目节能措施

（一）节能措施

1、节能规范

2、设计原则

3、节能方案

4、节能措施

（二）能耗指标分析

1、资源利用及用能标准

2、能耗计算

八、物业管理项目节水措施

（一）节水措施

（二）水耗指标分析

九、物业管理项目环境影响评价

（一）场址环境条件

（二）物业管理项目建设和生产对环境的影响

1、物业管理项目建设对环境的影响

2、物业管理项目生产对环境的影响

（三）环境保护措施方案

1、设计依据

2、环保措施

（五）环境影响评价

十、物业管理项目劳动安全卫生与消防

（一）劳动安全与职业卫生

1、设计依据

2、设计执行的主要标准

3、设计内容及原则

4、职业安全

5、职业卫生

6、辅助卫生用室

7、职业安全卫生机构

（二）消防

1、设计依据

2、总平面布置

3、建筑部分

4、电气部分

5、给排水部分

十一、物业管理项目组织机构与人力资源配置

（一）组织机构

1、物业管理项目法人组建方案

2、管理机构组织方案

（二）人力资源配置

1、生产作业班次

2、物业管理项目劳动定员

3、职工工资福利

4、员工来源及招聘方案

5、员工培训

十二、物业管理项目实施进度

（一）建设工期

（二）物业管理项目实施进度安排

（三）物业管理项目实施进度表

十三、物业管理项目投资估算

（一）投资估算依据

（二）物业管理项目总投资估算

1、固定资产建设投资估算

2、流动资金估算

3、物业管理项目总投资

4、物业管理项目投入总资金

（二）资金筹措

1、资金来源与出资方式

2、物业管理项目筹资方案

（三）投资使用计划

1、固定资产建设投资使用计划

2、流动资金使用计划

（四）借款偿还计划

十四、物业管理项目财务评价

（一）计算依据及相关说明

1、物业管理项目测算参考依据

2、物业管理项目测算基本设定

（二）总成本费用估算

1、直接成本

2、工资及福利费用

3、折旧及摊销

4、修理费

5、财务费用

6、其它费用

7、总成本费用

（三）销售收入、销售税金及附加和增值税估算

1、销售收入

2、销售税金及附加费用

（四）损益及利润及分配

（五）盈利能力分析

1、投资利润率，投资利税率

2、财务内部收益率、财务净现值、投资回收期

3、物业管理项目财务现金流量表

4、物业管理项目资本金财务现金流量表

（六）盈亏平衡分析

（七）敏感性分析

十五、物业管理项目经济社会效益分析

（一）经济效益

（二）社会效益

十六、物业管理项目风险分析

（一）法律及政策风险

（二）市场风险

（三）建设风险

（四）环保风险

报告目录：

图表 物业管理项目技术经济指标表

图表 20##-20##年中国物业管理产品需求总量及增长情况

图表20##-20##年中国物业管理行业利润及增长情况

图表 传统物业管理产品与物业管理产品五年总体费用比较表

图表 传统物业管理产品与物业管理产品数据对比

图表 20##-20##年中国物业管理行业利润及增长情况预测

图表 物业管理项目产品推销方式

图表 物业管理项目产品推销措施

图表 物业管理项目产品生产工艺流程图

图表 物业管理项目新增设备明细表

图表 主要建、构筑物表

图表 主要原辅材料品种、需要量及金额

图表 主要燃料及动力种类及供应标准

图表 主要原材料及燃料需要量表

图表 厂区平面布置图

图表 总平面布置主要指标表

图表 物业管理项目人均年用水标准

图表 物业管理项目年用水量表

图表 物业管理项目年排水量表

图表 物业管理项目水耗指标

图表 物业管理项目污水排放量

图表 物业管理项目管理机构组织方案

图表 物业管理项目劳动定员

图表 物业管理项目详细进度计划表

图表 土建工程费用估算 

图表 固定资产建设投资（单位：万元）

图表 行业企业销售收入资金率

图表 投资计划与资金筹措表（单位：万元）

图表 借款偿还计划（单位：万元）

图表 正常经营年份直接成本构成表

图表 逐年直接成本

图表 逐年折旧及摊销

图表 逐年财务费用

图表 总成本费用估算表（单位：万元）

图表 物业管理项目销售收入测算表

图表 销售收入、销售税金及附加估算表（单位：万元）

图表 损益和利润分配表（单位：万元）

图表 财务评价指标一览表

图表 物业管理项目财务现金流量表（单位：万元）

图表 物业管理项目资本金财务现金流量表（单位：万元）

图表 物业管理项目盈亏平衡图

图表 物业管理项目敏感性分析表

图表  敏感性分析图

图表 物业管理项目财务评价主要数据汇总表

本大纲只是一个参考格式，具体内容会根据实际项目和客户要求做出更改。最终目录以实际计划书为准。

参考链接：http://runfengda.com/show.php?id=702