1. 关于成立某市分公司的可行性报告
一、成立##分公司的背景分析：
随着经济全球化和长三角区域一体化进程的加快，江苏省“振兴苏北老工业基地”政策的出台，##这个地处上海经济区与环渤海经济圈的接合部，“东襟淮海，西接中原，南屏江淮，北扼齐鲁”，素有“五省通衢”之称，为全国重要水陆交通枢纽和东西、南北经济联系的重要“十字路口”的苏北老工业基地，正以她的地理优势加快开发的步伐。为抓住##市的发展机遇，共同为##地区的稳定和社会发展贡献力量。经双方友好协商，充分酝酿，决定发挥各自的优势，携手合作，调动各自的优质资源，开发##建设市场业务，本着平等合作、双方共赢的原则，就设立和运营公
司的相关事宜进行调研
二、成立##分公司的必要性
根据现有的公司资源和市场发展情况看，现有的经营发展空间已经不能适应公司市场发展需要，公司拓展市场占有率，扩大公司的整体规模，积极发挥企业资源，谋求跨地区的发展，乙充分发挥异处开发、发展地域的区域市场资源优势，形成资源共享谋求跨越式的发展实现共赢，实现跨地区的有力合作。为了优化和整合资源，提高公司资源的利用率，公司实
行对外拓展已成为必要。
三、成立##分公司的可行性
总、分公司各自的优势与优势互补： 总公司与##分公司双方均具有各自独特的优势，且各自的优势互补。总公司拥有企业资质资源，产品品牌资源；良好的社会信誉及专业的技术管理人才；拥有多方面的资质等级：市政公用施工总承包贰级、建筑工程施工总承包叁级、水利水电施工总承包叁级、地基与基础工程专业承包叁级、土石方工程专业承包叁级、港口与海岸工程专业承包叁级等。##分公司拥有区域建筑行业市场优势资源；良好的金融关系、政府关系、众多建设单位合作关系等资源，并提供
办公场地、设备及分公司运营所需的全部资金投入。
四、拟成立的分公司基本概况
1. 分公司名称：上海浦川水利市政工程有限公司##分公司（暂定名，
最终以工商局核准的名称为准）
2. 分公司地址：##市。。。。。。
3. 前期计划投资总额：分公司成立需投资总额约为15万元人民币，主要用于办理分公司的工商营业执照、办公场地的租用、办公用品及其他。
4. 注册工商营业执照等前期金额出资比例：总公司出资： 万
元人民币，分公司出资： 万元人民币。
5. 利润分配及亏损分担比例：
方案一、总公司按工程合同总额收取 %管理费。分公司独立核算，分享剩余利润，分担风险和亏损；分公司并以其全部资产对其债务承
担责任。
方案二：分公司每年定期定额向总公司缴纳 万元管理费用。分公司独立核算，分享剩余利润，分担风险和亏损；分公司并以其全
部资产对其债务承担责任。
6. 经营范围：经营市政公用施工总承包贰级、建筑工程施工总承包叁级、水利水电施工总承包叁级、地基与基础工程专业承包叁级、土石方工程专业承包叁级、港口与海岸工程专业承包叁级等资质许可经营范围内
建设工程。
7. 分公司的组织结构：
a) 上海浦川水利市政工程有限公司##分公司属于上海浦川水利市政工程有限公司的分公司，分公司实行独立核算、独立经营，分公司经理为
总公司法定代表人委派在分公司的项目负责人。
b) 分公司的公司级管理人员由五名成员组成，其中总公司委派2名（建议：项目工程师或副经理1名、财务主管人员1名），分公司出任人
员2名（建议：分公司经理一名、安全员一名、资料员一名）
c) 分公司的项目级管理人员暂用总公司的项目管理人员名单，或者
无代价使用分公司下属的项目部管理人员替代。
d)分公司级管理人员任期为每届三年，经委派可以连任。
8. 分公司的经营管理机构：
a) 设经理一人，由公司委派指定，负责日常经营管理工作，对总公司负责，并向总公司董事会报告工作；任期为每届三年，连聘可连任；
b) 设财务总监一名，由公司指定，协助分公司经理工作，对总经理
负责；
c) 设副经理两名，一名由总公司指定，另一名由分公司指定，协助分公司经理工作，对总经理负责；任期为每届三年，连聘可连任。
9. 经营规模：
a) 营收预测：按照对现有和潜在业务的估算，预计在前五年的营业收入分别为人民币3，000万元、3,500万元、4,000万元、4,500万元和5,000万元，与之相对应的税前利润分别为人民币240万元、280万元、
320万元、360万元和400万元。
b) 人员规模：初期为5人，将来人员数量的增加将根据工程业务量
的增长逐年递增配备。
10. 资金来源：由分公司筹集资金15万元人民币出资。
11. 资金用途：主要用于办理分公司的工商营业执照、办公场地的租
用、办公用品及其他。
12. 合作期限：合作期限为10年，自营业执照签发之日起计算；预
计在20xx年5月正式成立。
五、存在的风险分析及对策
1、社会风险及对策：分公司成立后，将面临地方工商、税务、政府关系、同行同仁相处关系等问题，在社会快速发展过程中，如不能有效解决上述问题，将可能对分公司的运营造成不利影响。要在##市场化道路上走得顺利，必须由分公司经理利用当地的关系网络进行协调，并建立友好
关系户。
2、技术风险及对策：工程投资与运营要求经营者拥有很好的市场敏感度，在经营经验方面，需要多学习和培训、调查和了解。
3、市场风险及对策：企业没有市场经验，进入市场面临的竞争很大，市场风险大，对抗市场风险需要决策者在做决定之前要进行充分的市场调
查。
六、结论与建议
1、研究结论：##公司成立具有可行性和可操作性
从公司的发展目标、发展战略、##现阶段建设工程发展情况和成立##分公司的必要性和可行性多方面考察，我作为公司的一名管理人员认为现
阶段在##成立分公司的时机合适，条件成熟，是完全可行的。
2、建议：
首先，成立公司，必须按照市场规则办事，成为独立核算的企业化、
市场化公司。
其次、公司在人才选拔的时候，应该向专业化靠齐，并且一定要进行
专业的培训。
##分公司成立与否请公司董事会研究决定
第二篇：成立物业公司的可行性报告
关于物业公司成立的可行性报告
一、新成立物业公司的可行性分析
（一）设立的必要性
1、目前国家规定，新开发物业必须落实日后日常物业管理单位；
2、各个城市的业主日渐对购置物业后，日常的物业服务需求意识越来越强，希望所购买的小区，日后有物业管理，那样至少安全些、干净些；
3、物业管理作为房产开发的下游衔接产业，主要为房产开发的扫尾工作提供全程的跟踪和服务，可以为房产开发的后期工作提供很多便利，减少很多琐事和麻烦事，为项目的顺利结案提供保障；
4、请别的物业公司进行管理，衔接工作非常麻烦，扯皮拉筋的事情会很多，反而还有可能为公司带来很多不必要的麻烦，阻碍项目的顺利进展，甚至会损害公司及项目的形象和影响。
（二）设立中存在的问题
根据一些物业公司的实际运作情况，物业管理主要存在以下实际问题：
1、一些大城市物业管理需求意识刚刚起来，还有很多人对物业管理需求意识不是很强烈，甚至无需求意识，主要原因考虑到，现在自住房不需要每月交物业管理费，以后每个月要交100元左右的物业管理费，感觉100元在日常生活中可以办其他的事情，有点舍不得； 新成立物业管理公司如果管理或服务水平不好，在日常与业主的沟通与交流中，有很多麻烦，甚至管理的不好，将把整个小区的形象搞砸；
2、业主本身就不太愿意交物业管理费，再加之物业管理服务又不好，很难达到业主的要求，会导致物业管理费很难收，本身物业管理就是微利甚至是赔本的，而已入住、未入住的物业费都难收，空置未出售房的物业管理费又要自己贴，所以物业公司最终基本都是赔本的生意；
鉴于以上两方面的原因，成立物业公司是考虑为自己项目服务，同时从长远考虑是为公司以后开发项目服务，为新开发项目提供前期规划设计建议（来自日常的实际管理过程中碰到的实际问题的反馈和总结），为项目开发后期提供交接保障和服务，同时，又打算为了服务项目，便利自己公司，减少与外来物业公司交接合作中的麻烦。
二、企业创业机会分析
（一）行业分析
20xx年楼市在新政的影响下，市场进入一个观望的阶段，而越来越多的消费者，放弃了以前价格低就好的旧观念，开始注重后期的物业服务。新政让许多本来要选择置业的购房者选择了观望，但也有许多购房者，特别是第二、第三次置业的，对物业服务的认可度非同一般。他们会觉得后续的服务能使得他们的生活更加贴心和完美，与此同时，品质服务业逐渐成为众多置业者关注的一部分，成为置业者购房的重要因素。近几年，我国物业管理行业呈现出生机勃勃的发展趋势，随着一系列物业管理法规、制度的颁布实施，物业管理市场环境日趋成熟，既为物业管理企业创造了发展的机遇，同时使物业管理企业面临着发展的挑战。并且随着我国房地产业的迅速发展，人们对
居住质量的要求越来越高，物业管理被提到了越来越重要的地位。酒泉随着近几年的发展，日趋成为生态环境优美、安全的宜居城市，各类小区、公寓近几年发展非常快，对售后服务和物业管理提出了更高的要求，这也给物业公司的发展提供了很大的空间。
三、成立物业公司对于房地产开发的价值分析
(一)成立物业公司是对公司房地产开发价值链的完善
物业管理系统作为房地产产业链中开发、建设、销售、售后服务的末端环节，肩负着两个重要职能：其一是对房地产开发、建设、销售业务的支持，其二是对业主提供物业管理服务。
具体说来物业公司可以在以下方面发挥重要作用：为项目规划设计阶段出谋划策；建设施工阶段的现场安全管理；建设施工末期的开荒清洁；销售阶段的样板房管理；销售阶段的售楼部、销售通道、人员车辆的进出管理；销售活动的现场管理等。甚至于负责园林工程施工、智能化工程施工等分项工程。
(二)成立物业公司有利于维系客户、推广品牌、促进销售 简单的说就是“海尔现象”在房地产企业的应用。“海尔”产品的质量、技术并不一定强于对手，但公众喜欢并接受“海尔”产品，究其根源，在于公众充分信赖海尔的售后服务。区外万科、中海、金地等全国知名房企，区内有荣和、保利以及盛天都有一批忠实“粉丝”，老业主再次置业或介绍新客户置业的比例很高，就是房地产行业类似现象的体现。通过老业主再次置业或带动客户置业，为在房地产市场疲软的情况下力争一个理想的销售业绩发挥了决定性作用，同
时可节约大量的广告开支。
(三)把控接管验收关，避免不必要的损失
接管验收是房地产产品的最后一道质量关口，物业公司接管验收物业可以对开发商的施工质量形成致命影响。在验收各分项工程时，物业公司浑水摸鱼会给开发商带来损失及负面影响。反之，如果物业公司扮演好自己的角色，给房地产企业带来的正面影响也是巨大的。
三、市场调查分析
(一) 物业公司市场现状
目前很多一流的物业公司都处于亏损状态，需要房地产公司的供养。在产品同质化越来越严重的市场中，房地产公司通过成立物业公司为业主打造高品质高品位的生活，可以快速抢占市场份额，建立起忠实的客户群，促进房子销售快速获取丰厚利润。一些高端楼盘，为了彰显业主的尊贵身份，更是不惜成本引入国际一线的物业管理品牌做物业顾问。
(二)市场盈亏平衡状况
根据访谈调查了解，一般能较好满足业主要求的物业公司，纯住宅管理盈亏平衡点不低于800至1000个住户，低于该管理指标的物业企业就有可能亏损。品牌开发商的物业公司因为提供更多服务，往往会发生亏损。如保利每年会搞业主联谊会、社群文化演出、业主感恩回馈等活动，其物业公司定位本身就是不以盈利为目的，只是作为项目营销和推广的有效手段。
物业公司属劳动力密集型的微利企业，盈利水平不高。经测算，
物业公司的成本主要来源于人力成本、税负成本以及公共费用支出，但随着项目的不断成熟、入住率的不断提高以及各项费用按时收取，物业公司的盈利水平也逐渐提高。对于品牌开发商而言，成立物业公司是必不可少的。这是公司布局房地产价值链的必要条件之一，对于合理解决开发后遗留问题，节省营销成本，打造优质的品牌具有积极作用。而且随着物业公司商业物业占比的提高，物业公司的赢利水平将会逐渐改善。
四、物业公司趋势分析及定位
(一)物业公司管理趋势
随着国家宏观调控的长效机制逐步形成，房地产粗放、暴利的时代已经终结。未来的房地产竞争将更加激烈，归根结蒂是软实力的竞争。客户买房更加注重物业的配套服务。这将主要表现在几个方面：一是业主的需求将发生分化，物业服务的创新功能将显得尤为重要，物业提供的服务越来越多样化、精细化、专业化，不再是过去的注重保安和搞卫生；二是市场将逐步规范，市场准入和退出机制将逐步完善，市场准入门槛将提高，而市场上的一些违规行为将会遭到封杀直至被迫永远退出，只有品牌做得好的企业才有生存空间。三是品牌化之路是物业服务企业顺应经济发展的必然趋势，未来物业服务的竞争就是品牌的竞争.
品牌开发商成立专业化、规范化管理的物业公司管理自己开发的物业是大势所趋，要在房地产长期发展应顺势而为。
(二)物业公司的发展前景
在未来的发展趋势，物业公司不只负责管理和维护公司开发的各类物业，同时适时向外延伸管理其他相关产业，打造高档物业管理品牌，作为配合公司开展房地产营销的手段，盈利目标为在公司的支持下，为公司发展提供可持续的现金流。主要业务经营模式如下：
(1)住宅物业管理模块
为公司所开发物业提供专项物业管理服务，如保安、停车场、保洁、维修、房屋中介及销售代理等；同时，随着企业、机关等单位的后勤部门也将逐步走物业管理理模式的进一步深化，物业服务市场空间巨大。
(2)商业物业管理模块
1.写字楼租赁：开展写字楼租赁业务。由物业公司与开发公司签订统一包租合同，再由物业公司与各物业使用单位签订租赁合同；
2.写字楼酒店管理：日常写字楼酒店管理，包括保安、保洁、维修、停车场、客服管理等。
(3)绿化模块
a.苗圃基地：以现有的房地产项目为基地，建立储植基地，供应房地产项目自用，条件成熟时推向市场；
b.绿化租摆：以写字楼办公室绿化租摆为主线，逐步拓展市场，条件成熟时，拓展家庭绿化租摆业务。
四、新趋势下经营风险及解决方法
(一)物业公司的门槛低、启动资金小，投资风险较小。物业公司最大的风险来源于经营风险。具体如下：
1.公司项目扩展与运营过程中承受着员工成本不断上涨，员工流动性大的问题，导致公司运营困难。
2.项目入住率不高，业主拖欠物业费或者故意拖欠物业费影响公司正常运营。
3.物业公司的好坏对企业品牌是双刃剑，如处理不好，会对开发商品牌有负面效应，影响企业社会形象。
(二)风险防范措施：
1.资金上，公司每年可从销售收入中拨出一块资金支持物业公司的运转，用以保证员工待遇、开展各种营销活动、更换老化设施。
2.管理上，重要岗位给予员工更好待遇，避免员工流动过大给公司带来的负面影响。通过员工培训，加深员工对企业的认同感。
3.与业主开展互动活动，涉及业主切身利益的费用公开化，促进双方良性发展。
综上分析，成立物业公司，发展前景广阔，经济效益好，还可以同时带动其他产业的发展，形成良好的产业链，共同促进经济的繁荣和社会环境的建设，满足人们的日常需求。