房 地 产 估 价 报 告
估价项目名称：北京市朝阳区将台路2号和乔丽晶公寓A幢F-1503室房地产市
场价格评估
目 录
第一部分 致委托方函 ...................................................... 3
第二部分 估价师声明 ...................................................... 4
一、估价师声明 .................................................................. 4
二、估价师签名 .................................................................. 4
第三部分 估价的假设和限制条件 ............................................ 5
第四部分 估价结果报告 .................................................... 6
一、委托方 ...................................................................... 6
二、估价方 ...................................................................... 6
三、估价对象 .................................................................... 6
四、估价目的 .................................................................... 8
五、估价时点 .................................................................... 8
六、价值定义 .................................................................... 9
七、估价依据 .................................................................... 9
八、估价原则 .................................................................... 9
九、估价方法 .................................................................... 9
十、估价结果 ................................................................... 10
十一、估价人员 ................................................................. 10
十二、估价作业日期.............................................................. 10
十三、估价报告应用的有效期 ...................................................... 10
第五部分 估价技术报告 ................................................... 12
一、 个别因素分析............................................................... 12
二、 区域因素分析............................................................... 12
三、 市场背景分析............................................................... 13
四、 最高最佳使用分析 ........................................................... 14
五、 估价方法的选用............................................................. 15
六、 估价测算过程............................................................... 15
七、 估价结果的确定............................................................. 23
第六部分 附 件 ........................................................ 25
房地产估价相关法律法规规章规范汇编 ....................................... 26
一 总则 ........................................................................ 26
二 术语 ........................................................................ 26
三 估价原则 .................................................................... 28
1
– –
四 估价程序 .................................................................... 29
五 估价方法 .................................................................... 29
六 估价结果 .................................................................... 36
七 估价报告 .................................................................... 36
八 职业道德 .................................................................... 38
2
– –
第一部分 致委托方函
致工商管理教研室：
受贵教研室委托，我公司秉着独立、客观、公正的原则，对北京市朝阳区将台路2号和乔丽晶
公寓A幢F-1503室（建筑面积289.27平方米）房地产的市场价格进行了评估，估价目的是为委托
方进行司法拍卖提供估价对象房地产客观、公正、科学、合理的市场价格参考。
评估人员根据估价目的，遵循估价原则，依据科学的评估程序，选用合理的评估方法，在认真
分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并结合评估经验，充分考虑影响房地产价值的各项
因素，评估确定估价对象房地产在20xx年6月1日的市场价格为（币种：人民币）：
房地产总价：935万元
大 写 金 额:玖佰叁拾伍万元整
房地产单价：32323.81元/平方米
评估过程、结果及有关说明详见《估价结果报告》。
20xx年6月2日
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第二部分 估价师声明
一、估价师声明
我们郑重声明：
1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价
报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系或偏见。
4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本
估价报告。
5.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
6.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
7.需要声明的事项：
（1）本报告估价时点为20xx年6月1日，提交报告之日为20xx年6月8日。在市场无明显
价格波动条件下，报告有效期自提交报告之日起不超过一年，即20xx年6月8日至20xx年6月8
日。随着时间的推移，该房地产的价格应作相应调整，甚至重估。
（2）本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不能做其它用途。未经本估价机
构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位
和个人提供，也不得以任何形式公开发表。
(此页无正文)
二、估价师签名
姓 名 注 册 号 签 名
*** ***
*** ***
4
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第三部分 估价的假设和限制条件
一、 本报告委托方为工商管理教研室，委估的房地产为北京市朝阳区将台路2号和乔丽晶
公寓A幢F-1503室（建筑面积289.27平方米）。根据委托方提供的《商品房买卖合同》记载，房屋
买受人为鹿文德，商品房用途为公寓。本次评估假设估价对象为完全产权，无抵押、租赁、典权等
他项权利存在和无法律纠纷状况下的正常市场价格。
二、 本报告所称评估价格，系指我们对所评估房地产在现有用途不变并在估价时点之状况
和外部经济环境前提下，为本报告所列明的目的在估价假设和限制条件下提出的公允估值意见。
三、 由于委托方未提供估价对象《房屋所有权证》，故本次评估依据委托方提供的《商品房
买卖合同》进行评估，若房屋面积等数据与最终颁发的产权证书不符，则估价报告应进行相应的调
整，特提请报告使用方注意。
四、 本次评估为委托方进行司法拍卖之目的使用，提供估价对象正常市场价格参考，故本
次评估设定估价对象于估价时点为完全产权，无抵押、租赁、典权等他项权利存在和无法律纠纷状
况下的正常市场价格，特提请报告使用方注意。
五、 本报告是在委托方确定提供基础文件、有关法律证明文件、数据资料的基础上做出的。
委托方对所提供文件以及相关数据的真实性和可靠性负责，并且提供了与本次评估有关的所有资料，
没有保留、隐瞒。
六、 在评估所委托房地产市场价格时，我们未考虑估价对象房地产所欠付的抵押、担保以
及如果该房地产出售则应承担的费用和税项等可能影响其价值的任何限制，我们也未对房地产评估
增值额作任何纳税准备。本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗
拒力对房地产市场价格的影响。
七、 自估价时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及使用状况如发生变化，并对估价
对象价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。
八、 本次估价是以委托方未与任何一方签署针对于估价对象的无限期或影响估价价值的租
赁协议为假设前提。
九、 本报告含有若干附件，它构成本报告之重要组成部分，与本报告正文具有同等法律效
力。
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第四部分 估价结果报告
一、 委托方
表4-1
联系人：
联 系 电 话 ********************
案
件号：（2012）教研室执字第88号
二、估价方
地址：
法 人 代 表：
房地产评估资质级别：贰级
资质证书号：****号
联 系 人：
联系电话：
三、估价对象
1.估价对象基本状况
本次估价对象为北京市朝阳区将台路2号和乔丽晶公寓A幢F-1503室房地产，房屋建筑面积为
289.27平方米，商品房用途为公寓。
朝阳区将台路2号和乔丽晶公寓A幢为高层公寓楼，建成于20xx年，钢混结构，总层数22层，
外墙面贴石材及瓷砖，两部电梯，一层大厅石材地面及墙面，石膏板造型吊顶，其他楼层公共部分
均为石材地面及墙面，石膏板造型吊顶。估价对象位于15层，七室两厅五卫一厨格局，朝向东。室
内装修情况为：客厅地面铺石材，墙面贴石材及木质壁板，顶面刷乳胶漆，局部石膏板造型顶；卧
室铺实木地板及地毯、墙面为壁纸及木质壁板，顶面刷乳胶漆，局部石膏板造型顶；厨房及卫生间
地面及墙面为石材，石膏板吊顶，厨房整体厨柜；阳台地砖墙面及顶面为石材塑钢窗封闭；外窗为
塑钢窗、室内门为木门、户门为防盗门。室内水、电、天燃气、有线电视等设施齐全。
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– –
根据现场勘察，委估房地产结构施工质量良好，装修保养情况较好，未发现基础沉降、结构变
形等现象。用年限法和现场观察法确定估价对象成新率为95%。
2.估价对象权利状况
根据《商品房买卖合同》记载，估价对象买受人为鹿文德，商品房用途为公寓，房屋建筑面积
为289.27平方米，土地使用年限自19xx年2月28日至20xx年2月27日。
估价对象于估价时点存在法律纠纷，本次评估设定估价对象于估价时点无抵押、租赁、担保等
他项权利存在，不存在法律纠纷，评估结果为估价对象于估价时点完全产权房地产市场价格。
3.估价对象区位状况
（1）朝阳区基本概况
估价对象位于北京市朝阳区，朝阳区的社会经济发展、城市建设和房地产开发状况等，均对估价
对象房地产的价格有明显的影响。
朝阳区是北京市人口最多、总面积最大的城区。面积476.8平方公里，常住人口176万，流动人
口约50万。
朝阳区涉外资源雄厚，堪称"中国第一区"。区域内云集了除俄罗斯、卢森堡之外的各国驻华使馆；
聚集了设在北京60％以上的外国商社和3000多家外国公司、绝大多数国外驻华新闻机构、北京市l
／3以上的星级饭店宾馆、一半以上的五星级饭店、宾馆及奥林匹克中心、国贸中心、国际会议中心、
国际展览中心等一些久负盛名的国际交往活动场所。还拥有秀水服装市场、雅宝路服装市场、三里
屯酒吧街、潘家园旧货市场等闻名中外的特色市场。
目前朝阳区域经济总量位居北京市前列。随着商贸、服务业特别是网络等新经济的迅速发展，朝
阳区已经形成了以商贸、房地产、高新技术、金融、信息、商务办公、文化等第二产业为龙头、门
类齐全的产业结构；区域内集中了大量商务办公和酒店、公寓等设施，并具有完善、便捷的交通、
通信等现代化的基础设施和良好的发展环境，吸引了众多国内外投资商纷纷云集到这里投资或设立
办事机构，国际商务氛围十分浓厚。雄厚的驻区资源、巨大的市场潜力、完善的基础设施和大量的
投资服务机构使朝阳区具有建设中央商务区(CBD)的综合优势。面向新世纪，首都北京将形成西有中
关村、东有中央商务区，科技与商务互动的发展新格局。
（2）估价对象区位状况
位置：估价对象位于朝阳区将台路2号，该小区西临芳园西路，北临将台路，地理位置较优越。
社区成熟度：小区周边有龙佑丽都花园、芳园里小区、星城公寓、飘HOME居住小区，社区成熟
度较高。
自然环境和人文环境：估价对象小区内绿化较好，小区附近有四得公园，自然环境及人文环境
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– –
较好。
公共服务设施及教育配套设施：小区附近有中国银行、工商银行、建设银行、燕莎商场、望京
医院、和睦家医院、南湖一小、94中学等，生活服务及教育设施较齐全。
交通：小区东距酒仙桥路约500米，西南距东四环北路约1公里，通达性较好。小区附近有909、
运通104、942支、421等多条公交车站，交通便捷度较高。
基础设施状况：估价对象所处地区，土地现状开发程度达到宗地外“七通”（即通上水、通下
水、通电、通路、通信、通热力、通燃气），基础设施状况完全可以满足居民生活需要。
4.估价对象市场分析 中原地产市场研究部统计数据显示，20xx年，北京合计供应新建商品住宅项目148宗，累计供
应商品住宅64846套，供应面积816.47万平方米。截至去年底，148宗项目累计签约28269套，签
约面积342万平方米；住宅套数签约率为43.2%，面积签约率仅为42%。 数据显示，20xx年，北京共入市281宗新建商品住宅项目，合计提供住宅85043套；当年签约
53941套，整体签约率达63.4%。而20xx年，北京新建商品住宅项目的签约率高达80%。
20xx年北京在售的205宗住宅项目中，签约率不足30%的项目达88宗，占比达43%；而签约率
超过60%的仅有70宗项目，占比仅34%。
中原地产根据在建住宅面积及最近一年新开工面积推算，20xx年上半年，北京商品住宅的潜在
供应面积高达1200万平方米，新增住宅套数将超过9万套，市场库存预计将上涨到15万套的历史
最高位，去库存已十分紧迫。
业内人士认为，20xx年，房企将大幅调整销售策略，部分高端产品和已经销售过半的老项目将
加大优惠力度，纯新盘项目可能延缓动工；而对部分库存量比较大的房企而言，继续显著降价的可
能性很大，新推项目则将加速低价入市。
四、估价目的
本次估价为委托方进行司法执行提供估价对象房地产客观、公正、科学、合理的市场价格参考。
五、估价时点
20xx年6月1日
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六、价值定义
本次评估采用公开市场价格标准，评估结果中的房地产价格是指估价对象在符合估价假设及限
制前提下，于估价时点20xx年6月1日的公开市场价格。
七、估价依据
1.有关政策法规和文件
（1）《中华人民共和国土地管理法》；
（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》；
（3）中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》GB/T50291-1999；
（4）中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规范》GB/T18508-2001；
（5）京政发〔2002〕32号文件《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价
的通知》；
（6）京国土房管出〔2002〕1121号文件《关于公布本市出让国有土地使用权基准地价应用方
法的通知》；
（7）其它相关法律法规。
2.委托方提供的有关资料
3.评估人员掌握的有关市场资料及估价人员实地勘察、调查所获得的资料。
八、估价原则
本次估价依据房地产估价的合法原则、最高最佳使用原则、替代原则和估价时点原则等，对估
价对象房地产价格进行客观、公正、科学、合理的评估。
九、估价方法
估价对象用途为住宅，与估价对象类似的房地产开发的成本费用资料较齐全，故采用成本法测
算估价对象建筑物重置成本的价格，由于估价对象土地处于北京市基准地价覆盖区域，可以采用基
准地价修正法测算其楼面熟地价；由于与估价对象类似房地产市场交易案例较多，可采用市场比较
法测算其市场价格。然后综合两种方法的评估结果来确定其最终价格。
1、基准地价系数修正法：是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果，按照替代原
9
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则，就估价对象之土地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数
表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象之土地在估价时点市场价格的方法。
2、成本法：是求取估价对象在估价时点的重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对
象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，减去建筑物折旧，以此估算估价对象
的客观合理价格的方法。
3、市场比较法：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似
房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
十、估价结果
本着公正、公平、公开的总原则，经估价人员现场查勘和对委估对象所在区域的市场分析，按
照房地产评估的基本原则和估价程序，选择适宜的估价方法，评估得到估价对象房地产在价值定义
和有关限制条件下，于估价时点20xx年6月1日的市场价格为：（币种：人民币）
房地产总价：935万元
大 写 金 额:玖佰叁拾伍万元整
房地产单价：32323.81元/平方米
十一、估价人员
姓 名 注 册 号 签 名
***
*** ***
***
十二、估价作业日期
20xx年5月28日至20xx年6月8日
十三、估价报告应用的有效期
在市场无明显价格波动条件下，本估价报告应用有效期自提交报告日期起不超过一年，即2012
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年6月1日至20xx年5月31日。
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第五部分 估价技术报告
一、 个别因素分析
1.估价对象基本状况
本次估价对象为北京市朝阳区将台路2号和乔丽晶公寓A幢F-1503室房地产，房屋建筑面积为
289.27平方米，商品房用途为公寓。
朝阳区将台路2号和乔丽晶公寓A幢为高层公寓楼，建成于20xx年，钢混结构，总层数22层，
外墙面贴石材及瓷砖，两部电梯，一层大厅石材地面及墙面，石膏板造型吊顶，其他楼层公共部分
均为石材地面及墙面，石膏板造型吊顶。估价对象位于15层，七室两厅五卫一厨格局，朝向东。室
内装修情况为：客厅地面铺石材，墙面贴石材及木质壁板，顶面刷乳胶漆，局部石膏板造型顶；卧
室铺实木地板及地毯、墙面为壁纸及木质壁板，顶面刷乳胶漆，局部石膏板造型顶；厨房及卫生间
地面及墙面为石材，石膏板吊顶，厨房整体厨柜；阳台地砖墙面及顶面为石材塑钢窗封闭；外窗为
塑钢窗、室内门为木门、户门为防盗门。室内水、电、天燃气、有线电视等设施齐全。
根据现场勘察，委估房地产结构施工质量良好，装修保养情况较好，未发现基础沉降、结构变
形等现象。用年限法和现场观察法确定估价对象成新率为95%。
2.估价对象权利状况
根据《商品房买卖合同》记载，估价对象买受人为鹿文德，商品房用途为公寓，房屋建筑面积
为289.27平方米，土地使用年限自19xx年2月28日至20xx年2月27日。
估价对象于估价时点存在法律纠纷，本次评估设定估价对象于估价时点无抵押、租赁、担保等
他项权利存在，不存在法律纠纷，评估结果为估价对象于估价时点完全产权房地产市场价格。
二、 区域因素分析
1、朝阳区基本概况
估价对象位于北京市朝阳区，朝阳区的社会经济发展、城市建设和房地产开发状况等，均对估价
对象房地产的价格有明显的影响。
朝阳区是北京市人口最多、总面积最大的城区。面积476.8平方公里，常住人口176万，流动人
口约50万。
朝阳区涉外资源雄厚，堪称"中国第一区"。区域内云集了除俄罗斯、卢森堡之外的各国驻华使馆；
聚集了设在北京60％以上的外国商社和3000多家外国公司、绝大多数国外驻华新闻机构、北京市l
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／3以上的星级饭店宾馆、一半以上的五星级饭店、宾馆及奥林匹克中心、国贸中心、国际会议中心、
国际展览中心等一些久负盛名的国际交往活动场所。还拥有秀水服装市场、雅宝路服装市场、三里
屯酒吧街、潘家园旧货市场等闻名中外的特色市场。
目前朝阳区域经济总量位居北京市前列。随着商贸、服务业特别是网络等新经济的迅速发展，朝
阳区已经形成了以商贸、房地产、高新技术、金融、信息、商务办公、文化等第二产业为龙头、门
类齐全的产业结构；区域内集中了大量商务办公和酒店、公寓等设施，并具有完善、便捷的交通、
通信等现代化的基础设施和良好的发展环境，吸引了众多国内外投资商纷纷云集到这里投资或设立
办事机构，国际商务氛围十分浓厚。雄厚的驻区资源、巨大的市场潜力、完善的基础设施和大量的
投资服务机构使朝阳区具有建设中央商务区(CBD)的综合优势。面向新世纪，首都北京将形成西有中
关村、东有中央商务区，科技与商务互动的发展新格局。
2、估价对象区位状况
位置：估价对象位于朝阳区将台路2号，该小区西临芳园西路，北临将台路，地理位置较优越。
社区成熟度：小区周边有龙佑丽都花园、芳园里小区、星城公寓、飘HOME居住小区，社区成熟
度较高。
自然环境和人文环境：估价对象小区内绿化较好，小区附近有四得公园，自然环境及人文环境
较好。
公共服务设施及教育配套设施：小区附近有中国银行、工商银行、建设银行、燕莎商场、望京
医院、和睦家医院、南湖一小、94中学等，生活服务及教育设施较齐全。
交通：小区东距酒仙桥路约500米，西南距东四环北路约1公里，通达性较好。小区附近有909、
运通104、942支、421等多条公交车站，交通便捷度较高。
基础设施状况：估价对象所处地区，土地现状开发程度达到宗地外“七通”（即通上水、通下
水、通电、通路、通信、通热力、通燃气），基础设施状况完全可以满足居民生活需要。
三、 市场背景分析 中原地产市场研究部统计数据显示，20xx年，北京合计供应新建商品住宅项目148宗，累计供
应商品住宅64846套，供应面积816.47万平方米。截至去年底，148宗项目累计签约28269套，签
约面积342万平方米；住宅套数签约率为43.2%，面积签约率仅为42%。
数据显示，20xx年，北京共入市281宗新建商品住宅项目，合计提供住宅85043套；当年签约
53941套，整体签约率达63.4%。而20xx年，北京新建商品住宅项目的签约率高达80%。
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20xx年北京在售的205宗住宅项目中，签约率不足30%的项目达88宗，占比达43%；而签约率
超过60%的仅有70宗项目，占比仅34%。
中原地产根据在建住宅面积及最近一年新开工面积推算，20xx年上半年，北京商品住宅的潜在
供应面积高达1200万平方米，新增住宅套数将超过9万套，市场库存预计将上涨到15万套的历史
最高位，去库存已十分紧迫。
业内人士认为，20xx年，房企将大幅调整销售策略，部分高端产品和已经销售过半的老项目将
加大优惠力度，纯新盘项目可能延缓动工；而对部分库存量比较大的房企而言，继续显著降价的可
能性很大，新推项目则将加速低价入市。
四、 最高最佳使用分析
最高最佳使用原则，是要说明房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。所谓最高最佳使
用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行，
经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。
最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断估价对象房地产是否处于最优使用状
态主要从下列方面考虑：
1.法律上允许(规划及相关政策法规许可)。即不受现时使用状况的限制,而依照法律规章、规划
发展的方向，按照其可能的最优用途估价。
2.技术上可行。即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用。要按照房屋建筑工程方面
的技术要求进行估价。
3.经济上可行。即估价价格应是各种可能的使用方式中，以经济上有限的投入而能获得最大收
益的使用方式的估价结果。
4.土地与建筑物的均衡性。即以房地产内部构成要素的组合是否达到均衡来判断其是否处于最
优使用状态，也就是说，估价时把建筑物与土地区位是否相匹配，是否具有投资集约度的因素考虑
进去。
5.房地产与周围环境的协调性。即房地产与外部环境是否平衡或协调的问题。也就是说，估价
时不按原用途估价，而按房地产与其周围环境相协调能获得大量外部经济效益的最优使用的新用途
进行估价。
6.可持续发展性。即在估价时不仅要研究过去和现在的价格状况，而且还要研究房地产市场的
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现状、发展趋势，以及政治经济形势和政策变化对房地产形成的影响以预测未来价格和收益变动的
趋势。
根据估价对象权属状况、地理位置、周边自然与人文经济环境及充分利用土地资源，按照估价
对象目前状况继续使用为最高最佳使用途径。
五、 估价方法的选用
估价对象用途为住宅，与估价对象类似的房地产开发的成本费用资料较齐全，故采用成本法测
算估价对象建筑物重置成本的价格，由于估价对象土地处于北京市基准地价覆盖区域，可以采用基
准地价修正法测算其楼面熟地价；由于与估价对象类似房地产市场交易案例较多，可采用市场比较
法测算其市场价格。然后综合两种方法的评估结果来确定其最终价格。
1．基准地价系数修正法：是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果，按照替代原
则，就估价对象之土地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数
表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象之土地在估价时点市场价格的方法。
2．成本法：是求取估价对象在估价时点的重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对
象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，减去建筑物折旧，以此估算估价对象
的客观合理价格的方法。
3．市场比较法：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似
房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
六、 估价测算过程
（一）采用基准地价系数修正法及成本法测算估价对象房地产价格
1.土地使用权价格
估价对象位于北京市基准地价覆盖区域，本次评估采用基准地价系数修正法测算土地使用权价
格。
（1） 基准地价内涵：
基准地价是各土地级别内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃
气、通热力及宗地内土地平整，或宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水及宗地内土地平整，
在平均容积率条件下，同一用途的完整土地使用权的平均价格。
（2） 基准地价说明：
20xx年12月4日，北京市人民政府颁发了京政发〔2002〕32号文件《北京市人民政府关于调
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整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》；20xx年12月27日，北京市国土资源和房屋管理局
以京国土房管出〔2002〕1121号文件颁发了《关于公布本市出让国有土地使用权基准地价应用方法
的通知》，本报告以上述两个文件为依据估算土地使用权价格。
（3） 宗地价格计算公式的说明
估价对象位于北京市基准地价居住用途4级地价区，容积率为2.95，本次估价测算的宗地价格
是估价对象土地开发程度为宗地外七通，宗地内场地平整的价格，即熟地价格。用基准地价修正法
测算熟地楼面地价的公式为：
宗地楼面熟地价＝适用的楼面熟地价×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×因素
修正系数×其他情况修正系数
（4） 具体测算过程：
A、适用的基准地价（楼面熟地价）的确定
根据北京市基准地价级别范围，估价对象所在区域的土地级别属于居住用途4级地价区，楼面
熟地价为2090-3600元/建筑平方米。按照有关规定适用的楼面熟地价取平均值，即2845元/建筑平
方米。
B、相关系数的求取
①期日修正
期日修正系数=宗地评估基准日地价指数/基准地价基准日地价指数，京政发（2002）32号文件
《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》基准地价基准日为20xx年1
月1日，根据中国城市地价监测指数系统有关数据的统计及分析，20xx年1季度为价格指数为105，
估价时点价格指数约为453。经计算，估价对象宗地的期日修正系数约为4.31。
②年期修正
年期修正系数=［1-1/（1+r）］/［1-1/（1+r）］
其中，r：土地还原利率7.5%
n：宗地剩余使用年限56.43年
m: 法定最高出让年限70年
根据上述公式测算出估价对象年期修正系数为0.9915。
③容积率修正：按照城市规划管理部门给定的宗地容积率（R），查相应的《容积率修正系数表》
确定容积率修正系数。
根据估价人员掌握的资料，估价对象用地容积率为2.95，查《容积率修正系数表》，用公式计
算得出容积率修正系数为0.9200。 nm
16
– –
④因素修正
因素修正系数是指除容积率、期日、年期、用途之外的其它地价影响因素的综合修正系数。参照《北京市基准地价因素修正系数说明表》，根据宗地各种因素情况确定每种因素的修正系数，使用下面公式测算宗地因素修正系数： 因素修正系数=1+∑ki
其中ki：第i种因素的修正系数。
参照《北京市基准地价因素修正系数说明表》，考虑估价对象的具体情况，各项影响因素的修正系数如下：
表6-1
居住用地因素修正系数（居住4级）
⑤其他情况修正
考虑估价对象的区位及具体情况，本次评估其他情况修正系数取1。 （5） 宗地价格的计算
楼面熟地价=2845×4.31×0.9915×0.9200×1.2600×1
=14093.23（元/建筑平方米）
（6） 土地开发的管理费用取土地成本的5%，即：
14093.23×5%=704.66元/建筑平方米） （7） 土地开发利息：
17
– –
根据19xx年“北京市建筑安装工程工期定额”及同类项目开发难易程度，确定估价对象正常的
开发建设期为2年，假定土地取得成本在计息期初一次性投入，一至三年期贷款利率为5.40%，采用
复利计算，利息费用为
(14093.23+704.66)×((1+5.40%)-1)=1641.32（元/建筑平方米）
（8） 土地开发成本利润率取35%，则
(14093.23+704.66 )×35%= 5179.26（元/建筑平方米）
（9） 销售税费：
销售税费主要包括营业税、城市建设维护费、教育费附加、土地增值税和销售代理、市场推广
费等。其中营业税、城市建设维护费、教育费附加及土地增值税为销售收入的6%，销售代理、市场
推广费等取销售收入的1.5%。
（10） 土地使用权价格:
=（ 14093.23+704.66+1641.32+5179.26）÷（1-0.075）
=23371.32 （元/建筑平方米）
2.建筑物价格
（1）建造成本
a.建安费用
依据目前建安工程定额标准，结合估价对象的具体情况及估价人员现场勘察，估价对象为现状
情况下的建安费用取5000元/建筑平方米。
b.红线内市政费用
一般取建安费用的10%-15%，考虑估价对象的具体情况，本次估价取费10%，即：
5000×10%=500（元/建筑平方米）
建造成本为以上两项相加之和，即
5000+500=5500（元/建筑平方米）
c.专业人士费
此项费用一般取建造成本的5%-10%,本次估价取费8%，为
5500×8%=440.00（元/建筑平方米）
d.不可预见费
不可预见费的求取主要考虑建筑物工程规模大小，施工难易程度、不可预见因素多少等因素，
一般取建安费用的5%-10%，本次评估取建安费用的8%。
5000×8%=400.00（元/建筑平方米） 2
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– –
（2）管理费
包括开办费、管理人员工资、福利等，一般取建造成本的2%-5%，本次评估取建造成本的5%。
5500×5%=275.00（元/建筑平方米）
（3）投资利息
根据19xx年“北京市建筑安装工程工期定额”及同类项目开发难易程度，确定估价对象正常的
开发建设期为2年，假定建设费用在建设期内均匀投入，估价时点一至三年期贷款利率为5.40%，采
用复利计算，投资利息为：
( 5500+440+400+275)×[(1+5.40%)-1]
＝357.21（元/建筑平方米）
（4）利润
以上述建造成本、专业人士费、不可预见费、及管理费之和为基数，考虑住宅项目开发的一般
利润水平,开发利润率取成本利润率35%,则
(5500+440+400+275)×35%= 2315.25（元/建筑平方米）
（5）销售税费
销售税费主要包括营业税、城市建设维护费、教育费附加、土地增值税和销售代理、市场推广
费等。其中营业税、城市建设维护费、教育费附加及土地增值税为销售收入的6%，销售代理、市场
推广费等取销售收入的1.5%。
（6）建筑物重置成本
建筑物重置成本=（(5500+440+400+275+2315.25 ）
÷（1-0.075）
= 9654.32（元/建筑平方米）
（7）成新率
依据估价规范，应采用耐用年限法和实际观察法综合确定建筑物成新率。估价对象建成于2001
年，装修保养情况较好，依据观察法和成新法综合确定其成新率为95%。
（8）建筑物价格
建筑物价格= 9654.32×95% =9171.61（元/建筑平方米）
3.采用成本法确定估价对象房地产单价
将土地价格和建筑物价格相加，得到估价对象房地产单价为
23371.32+9171.61=32542.93（元/建筑平方米）
2/2
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– –
(二) 采用市场比较法测算估价对象房地产价格 本次采用市场比较法的步骤为： 1.比较案例选择
根据市场调查，在同一供需圈内，搜集与估价对象类似的三个房地产案例。 表6-2
2.因素选择
结合评估对象与比较案例的具体情况，我们选择影响房地产价格的主要因素有： 交易时间因素：指由于房地产交易的时间不同，造成房地产市场价格不同。
交易情况因素：指房地产交易中交易双方的公开、公正及客观程度、税费的承担情况等。 区域因素：主要指居住社区成熟度、交通便捷度、环境条件、自然及人文景观、公共服务设施、基础设施状况、与商业中心的接近程度等。
个别因素：建筑结构、装修状况、设备设施情况、楼层、朝向、成新率等。 3.编制因素条件说明表
通过对估价对象和三个比较案例交易时间、交易情况、区域因素和个别因素的调查，列表对影响房地产价格的各种因素条件进行了说明，详见下表。
表6-3 因素条件说明表
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– –
4.编制比较因素条件指数表
表 6-4 比较因素条件指数表
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– –
表 6-5 因素修正系数表
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– –
6.比较案例修正后的房地产价格计算
根据以上三个比较案例分别求取的价格差异不大，取简单算术平均数为比较法评估的结果，则估价对象房地产单位建筑面积价格为：
房地产单价＝（ 32577.06+31477.71+32634.93）÷3
＝ 32229.90（元/建筑平方米）
(三)房地产公开市场价值的确定
根据目前北京市房地产市场发展状况及估价人员所掌握的资料分析，鉴于以上两种方法分别从不同的侧面说明了房地产价值：成本法从实际成本反映出估价对象的市场价值；市场比较法从市场交易状况反映出估价对象的市场价值。
由于类似估价对象的物业市场比较活跃，交易资料较为充足，故采用市场比较法得出的估价结果真实性更大，将两个结果取不同的权重，成本法权重取0.3，市场比较法权重取0.7，以两种方法测算结果进行加权平均作为估价对象的均价。
单价： 32542.93×0.3+32229.90×0.7=32323.81（元/建筑平方米） 总价：32323.81×289.27÷10000= 935.00（万元）
七、 估价结果的确定
本着公正、公平、公开的总原则，经估价人员现场查勘和对委估对象所在区域的市场分析，按照房地产评估的基本原则和估价程序，选择适宜的估价方法，评估得到估价对象房地产在价值定义和有关限制条件下，于估价时点20xx年6月1日的公开市场价值为：（币种：人民币）
房地产总价：935万元
大 写 金 额:玖佰叁拾伍万元整
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房地产单价：32323.81元/平方米
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第六部分 附 件
《委托评估函》复印件
《商品房买卖合同》复印件
估价对象位置图
估价对象照片
评估机构营业执照和资质复印件
评估人员资格证书复印件
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房地产估价相关法律法规规章规范汇编
1总则
1．0．1为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据 《中
华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定， 制
定本规范。
1．0．2本规范适用于房地产估价活动。
1．0．3房地产估价应独立、客观、公正。
1．0．4房地产估价除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准、规范的规定。
2术语
2．0．1房地产real estate，real property 土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依
托于物质实体上的权益。
2．0．2房地产估价real estate appraisal，property valuation 专业估价人员根据估价目的，
遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，
对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
2．0．3估价对象subject property 一个具体估价项目中需要估价的房地产。
2．0. 4估价目的appraisal purpose 估价结果的期望用途。
2．0．5估价时点appraisal dete，date of Value 估价结果对应的日期。
2．0．6客观合理价格或价值value 某种估价目的的特定条件下形成的正常价格。
2．0．7公开市场open market 在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，
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– –
并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公
开并不具有排它性。
2．0．8公开市场价值open market value 在公开市场上最可能形成的价格。采用公开市场价值标
准时，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。
2．0．9类似房地产similar property 与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建
筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。
2．0．10同一供求圈comparable search area 与估价对象具有替代关系、价格会相互影响的适当
范围。
2．0．11最高最佳使用highest and best use 法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分
合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。
2．0．12市场比较法 market comparison approach,sales comparison approach将估价对象与在
估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此
估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
2．0．13 收益法income approach,income capitalization approach 预计估价对象未来的正常收
益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的
方法。
2．0．14成本法cost approach 求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此
估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
2．0． 15假设开发法hypothetical development method， residual method 预计估价对象开发
完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价
值的方法。
2．0．16基准地价修正法land datum value method 在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对
象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的方法。
2．0．17潜在毛收入potential gross income 假定房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收
入。
2．0．18有效毛收入effective gross income 由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他
原因造成的收入损失后所得到的收入。
2．0．19运营费用operating expenses 维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属
于其他资本或经营的收益。
2．0．20净收益net income， net operating income 由有效毛收入扣除合理运营费用后得到的归
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– –
属于房地产的收益。
2．0．21建筑物重置价格replacement cost of building 采用估价时点的建筑材料和建筑技术，
按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同 等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。
2. 0．22建筑物重建价格reproduction cost of building 采用估价对象原有的建筑材料和建筑技
术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象相同的全新状态的建筑物的正常价格。
2．0．23物质上的折旧physical depreciation physical deterioration 建筑物在物质实体方面
的磨损所造成的建筑物价值的损失。
2．0．24功能上的折旧functional depreciation， functional obsolescence 建筑物在功能方面
的落后所造成的建筑物价值的损失。
2．0．25经济上的折旧economic depreciation， economic obsolescence 建筑物以外的各种不利
因素所造成的建筑物价值的损失。
2．0．26估价结果conclusion of value 关于估价对象的客观合理价格或价值的最终结论。
2．0．27估价报告appraisal report 全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件，
给委托方的书面答复，关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告。
3估价原则
3．0.1房地产估价应遵循下列原则： 1 合法原则； 2最高最佳使用原则； 3替代原则； 4估价时
点原则。
3．0．2遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。
3．0．3遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。当估价对象已做了某种
使用，估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并应在估价报告中
予以说明： l保持现状前提：认为保持现状继续使用最为有利时，应以保持现状继续使用为前提估
价； 2转换用途前提：认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提估
价； 3装修改造前提：认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换
用途再予以使用为前提估价； 4重新利用前提：认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以
拆除建筑物后再予以利用为前提估价； 5上述情形的某种组合。
3．0．4遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
3．0．5遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
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– –
4估价程序
4．0．1自接受估价委托至完成估价报告期间， 房地产估价应按下列程序进行： l明确估价基本项；
2拟定估价作业方案; 3搜集估价所需资料； 4实地查勘估价对象； 5选定估价方法计算； 6确定
估价结果； 7撰写估价报告； 8估价资料归档。
4．0．2明确估价基本事项主要应包括下列内 l 明确估价目的； 2明确估价对象； 3明确估价时点。
注：1 估价目的应由委托方提出； 2明确估价对象应包括明确估价对象的物质实体状总和权益状况；
3估价时点应根据估价目的确定， 采用公历表示，精确到日; 4在明确估价基本事项时应与委托方
共同商议，最后应征得委托方认可。
4．0．3在明确估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。估价作业
方案主要应包括下列内容： 1拟采用的估价技术路线和估价方法； 2拟调查搜集的资料及其来源渠
道； 3预计所需的时间、人力、经费; 4拟定作业步骤和作业进度。
4．0．4估价机构和估价人员应经常搜集估价所需资料，并进行核实、分析、整理。估价所需资料主
要应包括下列方面： 1对房地产价格有普遍影响的资料； 2对估价对象所在地区的房地产价格有影
响的资料； 3相关房地产交易、成本、收益实例资料； 4．反映估价对象状况的资料。
4．0.5估价人员必须到估价对象现场，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查勘估
价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、
产权等资料进行核实，同时搜集补充估价所需的其他资料，以及对估价对象及其周围环境或临路状
况进行拍照等。
4．0．6完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。
5估价方法
5．1 估价方法选用
5．1．1估价人员应熟知、理解并正确运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修
正法以及这些估价方法的综合运用。
5．1．2对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。
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5．1．3根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价
方法进行估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。
5．1．4有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。
5．1．5收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。
5．1．6具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。
5．1．7在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情
况下，可采用成本法作为主要的估价方法。
5．2市场比较法
5．2．l运用市场比较法估价应按下列步骤进行:1搜集交易实例；2选取可比实例；3建立价格可比
基础；4进行交易情况修正；5进行交易日期修正；6进行区域因素修正 7进行个别因素修正；8求
出比准价格。
5．2．2运用市场比较法估价，应准确搜集大量交易实例，掌握正常市场价格行情。搜集交易实例应
包括下列内容：1交易双方情况及交易目的；2交易实例房地产状况；3成交价格；4成交日期；5付
款方式。
5．2．3根据估价对象状况和估价目的，应从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。选取的可
比实例应符合下列要求：l是估价对象的类似房地产；2成交日期与估价时点相近，不直超过一年；
3成交价格为正常价格或可修正为正常价格。
5．2．4选取可比实例后，应对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一，其表
达方式和内涵。换算处理应包括下列内容：1统一付款方式；2统一采用单价；3统一币种和货币单
位；4统一面积内涵和面积单位。注：1 统一付款方式应统一为在成交日期时一次总付清。2不同市
种之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。
5．2．5进行交易情况修正，应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比
实例的成交价格调整为正常价格。有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例：l 有利害关系人
之间的交易；2急于出售或购买情况下的交易；3受债权债务关系影响的交易；4交易双方或一方对
市场行情缺乏了解的交易;5交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易；6相邻房地产的合并交
易；7特殊方式的交易；8交易税费非正常负担的交易； 9其他非正常的交易。注：1 当可供选择的
交易实例较少，确需选用上述情形的交易实例时，应对其进行交易情况修正； 2对交易税费非正常
负担的修正，应将成交价格调整为依照政府有关规定，交易双方负担各自应负担的税费下的价格。
5．2．6进行交易日期修正，应将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格。交易日期
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修正直采用类似房地产的价格变动率或指数进行调整。在无类似房地产的价格变动率或指数的情况
下，可根据当地房地产价格的变动情况和趋势作出判断，给予调整。
5．2. 7进行区域因素修正，应将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为估价对象外部环境状况
下的价格。区域因素修正的内容主要应包括：繁华程度，交通便捷程度，环境、景观，公共配套设
施完备程度，城市规划限制等影响房地产价格的因素。区域因素修正的具体内容应根据估价对象的
用途确定。进行区域因素修正时，应将可比实例与估价对象的区域因素逐项进行比较，找出由于区
域因素优劣所造成的价格差异进行调整。
5．2．8进行个别因素修正，应将可比实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。
有关土地方面的个别因素修正的内容主要应包括：面积大小，形状，临路状况，基础设施完备程度，
土地平整程度，地势，地质水文状况，规划管制条件，土地使用权年限等；有关建筑物方面的个别
因素修正的内容主要应包括：折旧程度，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建筑结构，楼层，
朝向等。个别因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。进行个别因素修正时，应将可比实
例与估价对象的个别因素逐项进行比较，找出由于个别因素优劣所造成的价格差异进行调整。
5．2．9交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正，视具体情况可采用百分率法、差额法或
回归分析法。每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20％，综合调整不得超过30％。
5．2．10选取的多个可比实例的价格经过上述各种修正之后，应根据具体情况计算求出一个综合结
果，作为比准价格。 5．2．11市场比较法的原理和技术，也可用于其他估价方法中有关参数的求取。
5．3收益法
5．3．1运用收益法估价应按下列步骤进行：1搜集有关收入和费用的资料；2估算潜在毛收入；3
估算有效毛收入；4估算运营费用；5估算净收益；6选用适当的资本比率；7选用适宜的计算公式
求出收益价格。注：潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益均以年度计。
5．3．2净收益应根据估价对象的具体情况，按下列规定求取：l出租型房地产，应根据租赁资料计
算净收益，净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金。租赁收入包括有效毛租金收入
和租赁保证金、押金等的利息收入。维修费、管理费、保险费和税金应根据租赁契约规定的租金涵
义决定取舍。若保证合法、安全、正常使用所需的费用都由出租方承担，应将四项费用全部扣除；
若维修、管理等费用全部或部分由承租方负担，应对四项费用中的部分项目作相应调整。2商业经营
型房地产，应根据经营资料计算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商
品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。3生产型房地产，应根据产品市场价格以及原
材料、人工费用等资料计算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销
售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。4尚未使用或自用的房地产，可以照有收益的类似
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– –
房地产的有关资料按上述相应的方式计算净收益，或直接比较得出净收益。
5．3．3估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的之外，都应采
用正常客观的数据。有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应
采用正常客观的租金。利用估价对象本身的资料直接推算出的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用
或净收益，应与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较。
若与正常客观的情况不符，应进行适当的调整修正，使其成为正常客观的。
5．3．4在求取净收益时，应根据净收益过去、现在、未来的变动情况及可获收益的年限，确定未来
净收益流量，并判断该未来净收益流量属于下列哪种类型：1每年基本上固定不变；2每年基本上按
某个固走的数额递增或递减; 3每年基本上按某个固定的比率递增或递减；4其他有规则的变动情形。
5．3．5资本化率应按下列方法分析确定：l市场提取法：应搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、
净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率。2安全利率加风险调整值法：以安全利
率加上风险调整值作为资本化率。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公
布的一年定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象
的用途及新旧程度等确定。3复合投资收益率法：将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率
的加权平均数作为资本化率，按下式计算：R= M·Rm 十（1-M ）Re（5．3．5）式中R ----资本化
率（% ）；M----贷款价值比率（％），低押贷款额占房地产价值的比率；Rm--抵押贷款资本化率（％），
第一年还本息额与抵押贷款额的比率；Re--自有资本要求的正常收益率（％）。4投资收益率排序插
入法：找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将估价对象与这些投资的风险
程度进行比较，判断、确定资本化率。
5．3．6资本化率分为综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率，他们之间的关系应按下式确
定：RO=L*RL+B*RB（5．3．6）式中RO----综合资本化率（%），适用于土地与建筑物合一的估价；
RL----土地资本化率（%），适用于土地资本估价；RB----建筑物资本化率（%），适用于建筑物估
价；L----土地价值占房地产价值的比率（%）；B----建筑物价值占房地价值的比率（%），L+B+100%。
5．3．7计算收益价格时应根据未来净收益流量的类型，选用对应的收益法计算公式。
5．3．8对于单独土地和单独建筑物的估价，应分别根据土地使用权年限和建筑物耐用年限确定未来
可获收益的年限，选用对应的有效年限收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得
费用的摊销。对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时，
应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有效年的收益法计算公式，净收益中
不应扣除建筑物折旧的土地取得费用的摊销。对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年
限短于使用权年限时，可采用下列方式之一处理：1先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，
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选用对应的有效年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销；然后
再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值。2将未来可获收益的
年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的
摊销。
5．4成本法
5．4．1运用成本法估价应按下列步骤进行：1搜集有关成本、税费、开发利润等资料；2估算重置
价格或重建价格；3估算折旧；4求出积算价格。
5．4．2重置价格或重建价格，应是重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项
必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，其构成包括下列内容：l土地取得费用；2开发成本；
3管理费用；4投资利息；5销售税费；6开发利润。注：开发利润应以上地取得费用与开发成本之
和为基础，根据开发、建造类似房地产相应的平均利润率水平来求取。
5．4．3具体估价中估价对象的重置价格或重建价格构成内容，应根据估价对象的实际情况，在第5．4．2
条列举的价格构成内容的基础上酌予增减，并应在估价报告中予以说明。
5．4. 4同一宗房地产，重置价格或重建价格在采取土地与建筑物分别估算、然后加总时，必须注意
成本构成划分和相互衔接，防止漏项或重复计算。
5．4．5求取土地的重置价格，应直接求取其在估价时点状况的重置价格。
5．4．6建筑物的重置价格重建价格，可采用成本法、市场比较法求取，或通过政府确定公布的房屋
重置价格扣除土地价格后的比较修正来求取，也可按工程造价估算的方法具体计算。建筑物的重置
价格，宜用于一般建筑物和因年代久远、已缺少与旧有建筑物相同的建筑材料，或因建筑技术变迁，
使得旧有建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。建筑物的重建价格，宜用于有特殊保护价值的建
筑物的估价。
5．4．7成本法估价中的建筑物折旧，应是各种原因造成的建筑物价值的损失，包括物质上的、功能
上的和经济上的折旧。
5．4．8建筑物损耗分为可修复和不可修复两部分，修复所需的费用小于或等于修复后房地产价值的
增加额的，为可修复部分；反之为不可修复部分。对于可修复部分，可直接估算其修复所需的费用
作为折旧额。
5．4．9扣除折旧后的建筑物现值可采用下列公式求取： l 直线法下的建筑物理值计算公式：V= C-
（C- S）t/N(5．4．9- 1） 2双倍余额递减法下的建筑物现值计算公式：V= C- （1- Z/N(5.4.9-2）
3成新折扣法下的建筑物现值计算公式：V= C·Q（5.4.9-3）式中V----建筑物现值（元，元／M2）；
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C----建筑物重置价格或重建价格（元，元／M2） ； S ----建筑物预计净残值（元，元/ M2 ；T ----
建筑物已使用年限（年）；N ----建筑物耐用年限（年）；Q----建筑物成新率（% ）。 注：无论
采用上述哪种折旧方法求取建筑物现值，估价人员都应亲临估价对象现场，观察、鉴定建筑物的实
际新旧程度，根据建筑物的建成时间，维护、保养、使用情况，以及地基的稳定性等，最后确定应
扣除的折旧额或成新率。
5. 4．10建筑物耐用年限分为自然耐用年限和经济耐用年限。估价采用的耐用年限应为经济耐用年限。
经济耐用年限应根据建筑物的建筑结构、用途和维修保养情况，结合市场状况、周围环境、经营收
益状况等综合判断。
5．4．11估价中确走建筑物耐用年限与折旧，遇有下列情况时的处理应为： 1建筑物的建设期不计
八耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计； 2建筑物耐用年限短于土地
使用权年限时，应按建筑物耐用年限讨算折旧； 3建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土
地使用权年限计算折旧； 4建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用
权年限而结束时，应按建筑物耐用年限计算折旧； 5建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，
其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时，应按建筑物已使用年限加上地使用权剩余年限计算折旧。
5．4．12积算价格应为重置价格或重建价格扣除建筑物折旧，或为土地的重置价格加上建筑的现值，
必要时还应扣除由于旧有建筑物的存在而导致的土地价值损失。
5．4．13新开发土地和新建房地产可采用成本法估价，一般不应扣除折旧，但应考虑其工程质量和
周围环境等因素给予适当修正。
5．5假设开发法
5．5．l 运用假设开发法估价应按下列步骤进行： l调查待开发房地产的基本情况； 2选择最佳的
开发利用方式； 3估计开发建设期； 4预测开发完成后的房地产价值； 5估算开发成本、管理费用、
投资利息、销售税费、开发利润、投资者购买待开发房地产应负担的税费； 6进行具体计算。
5．5．2假设开发适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。运用此方法应把握待开发房地
产在投资开发前后的状态，以及投资开发后的房地产的经营方式。待开发房地产投资开发前的状态，
包括生地、毛地、熟地、旧房和在建工程等；投资开发后的状态，包括熟地和房屋（含土地）等；
投资开发后的房地产的经营方式，包括出售（含预售）上、租（含预租）和自营等。
5．5．3运用假设开发法估算的待开发房地产价值应为开发完成后的房地产价值扣除开发成本、管理
费用、投资利息、销售税费、开发利润和投资者购买待开发房地产应负担的税费。
5．5．4预测开发完成后的房地产价值，宜采用市场比较法，并应考虑类似房地产价格的未来变动趋
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势。
5．5．5开发利润的计算基数可取侍开发房地产价值与开发成本之和，或取开发完成后的房地产价值。
利润率可取同一市场上类似房地产开发项目相应的平均利润率。
5．5．6运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。在实际操作中宜采用折现的方法；难以采用
折现的方法时，可采用计算利息的方法。
5．6基准地价修正法
5．6．1运用基准地价修正法估价应按下列步骤进行： 1搜集有关基准地价的资料； 2确定估价对
象所处地段的基准地价； 3进行交易日期修正； 4进行区域因素修正； 5进行个别因素修正； 6
求出估价对象宗地价格。
5．6．2进行交易日期修正，应将基准地价在其基准日期时的值调整为估价时点的值。交易日期修正
的方法，同市场比较法中的交易日期修正的方法。
5．6．3区域因素和个别因素修正的内容和修正的方法，同市场比较法中的区域因素和个别因素修正
的内容和修正的方法。
5．6．4运用基准地价修正法评估宗地价格时，直按当地对基准地价的有关规定执行。
6．0. l房地产估价按估价目的进行分类，主要有下列类别： 1 土地使用权出让价格评估； 2房地产
转让价格评估； 3房地产租赁价格评估； 4房地产抵押价值评估； 5房地产保险估价； 6房地产
课税估价； 7证地和房屋拆迁补偿估价； 8房地产分割、合并估价； 9房地产纠纷估价； 10房地
产拍卖底价评估； 11企业各种经济活动中涉及的房地产估价； 12其他目的的房地产估价。
6．1土地使用权出让价格评估
6．1．1 土地使用权出让价格评估，应依据《中华人民共和国城市房地产管理法）、《中华人民共
和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及当地制定的
实施办法和其他有关规定进行。
6．1．2土地使用权出让价格评估，应分清土地使用权协议、招标、拍卖的出让方式。协议出让的价
格评估，应采用公开市场价值标准，招标和拍卖出让的价格评估，应为招标和拍卖底价评估，参照6．10
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房地产拍卖底价评估进行。
6．1．3土地使用权出让价格评估，可采用市场比较法、假设开发法、成本法、基准地价修正法。
6．2房地产转让价格评估
6．2.1房地产转让价格评估，应依据《中华人民v共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国
土地管理法》、《城市房地产转让管理规定》以及当地制定的实施细则和其他有关规定进行。
6．2．2房地产转让价格评估，应采用公开市场价值标准。
6．2．3房地产转让价格评估，宜采用市场比较法和收益法，可采用成本法，其中待开发房地产的转
让价格评估应采用假设开发法。
6．2．4以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应符合国家法律、法规的规定，其转让价格评
估应另外给出转让价格中所含的土地收益价值，并应注意国家对土地收益的处理规定，同时在估价
报告中予以说明
7估价结果
7．0．1对不同估价方法估算出的结果，应进行比较分析。当这些结果差异较大时，应寻找并排除出
现差异的原因。
7．0．2对不同估价方法估算出的结果应做下列检查： l计算过程是否有误； 2基础数据是否准确；
3参数选择是否合理； 4是否符合估价原则； 5公式选用是否恰当； 6选用的估价方法是否适宜估
价对象和估价目的。
7．0．3在确认所选用的估价方法估算出的结果无误之后，应根据具体情况计算求出一个综合结果。
7．0．4在计算求出一个综合结果的基础上，应考虑不可量化的价格影响因素，对该结果进行适当的
调整，或取整，或认定该结果，作为最终的估价结果。当有调整时，应在估价报告中明确阐述理由。
8估价报告
8．0．1估价报告应做到下列几点： 1全面性：应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论，
正文内容和附件资料应齐全，配套； 2公正性和客观性：应站在中立的立场上对影响估价对象价格
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或价值的因素进行客观的介绍、分析和评论，作出的结论应有充分的依据； 3准确性：用语应力求
准确，避免使用模棱两可或易生误解的文字，对未经查实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项
应予以说明，并描述其对估价结果可能产生的影响。 4概括性：应用简洁的文字对估价中所涉及的
内容进行高度概括，对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择典型、有代表
性、能反映事情本质特征的资料来说明情况和表达观点。
8．0．2估价报告应包括下列部分： l封面； 2 目录； 3致委托方函； 4估价师声明； 5估价的
假设和限制条件; 6估价结果报告； 7估价技术报告； 8附件。
8．0．3对于成片多宗房地产的同时估价，且单宗房地产的价值较低时，估价结果报告可采用表格的
形式。除此之外的估价结果报告，应采用文字说明的形式。
8．0．4估价报告应记载下列事项： l 估价项目名称； 2委托方名称或姓名和往所； 3估价方（房
地产估价机构）名称和住所； 4估价对象； 5估价目的； 6估价时点； 7价值定义； 8估价依据；
9估价原则； 10估价技术路线、方法和测算过程； 11估价结果及其确定的理由； 12估价作业日
期； 13估价报告应用的有效期； 14估价人员； 15注册房地产估价师的声明和签名、盖章； 16
估价的假设和限制条件； 17附件，应包括反映估价对象位置、周围环境、形状、外观和内部状况的
图片，估价对象的产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明。
8．0．5估价报告中应充分描述说明估价对象状况，包括估价对象的物质实体状况和权益状况，其中：
1 对土地的描述说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程
度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况。 2对建筑物的
描述说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，
建成年月，维护、保养、使用情况，地基的稳定性，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况。
8．0．6估价报告中注册房地产估价师的声明应包括下列内容，并应经注册房地产估价师签名、盖章：
1 估价报告中估价人员陈述的事实，是真实的和准确的。2估价报告中的分析、意见和结论，是估价
人员自己公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中己说明的假设和限制条件的限制。3估价
人员与估价对象没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当事人没有（或有已载明的）个人利害
关系或偏见。4估价人员是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和
结论，撰写估价报告。5估价人员已（或没有）对估价对象进行了实地查勘，并应列出对估价对象进
行了实地查勘的估价人员的姓名。6没有人对估价报告提供了重要专业帮助（若有例外，应说明提供
重要专业帮助者的姓名）。7其他需要声明的事项。
8．0．7估价报告应由注册房地产估价师签名、盖章并加盖估价机构公章才具有法律效力。在估价报
告上签名、盖章的注册房地产估价师和加盖公章的估价机构，对估价报告的内容和结论负责任。
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9职业道德
9．0．1估价人员和估价机构不得作任何虚伪的估价，应做到公正、客观、诚实。
9．0．2估价人员和估价机构应保持估价的独立性，必须回避与自己、亲属及其他有利害关系人有关
的估价业务。
9．0. 3估价人员和估价机构若感到自己的专业能力所限而难以对某房地产进行估价时，不应接受该
项估价委托。
9．0．4估价人员和估价机构应妥善保管委托方的文件资料，未经委托方的书面许可，不得将委托方
的文件资料擅自公开或泄漏给他人。
9．0．5估价机构应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外的费用，或降
低收费标准，进行不正当的竞争。
9．0．6估价人员和估价机构不得将资格证书借给他人使用或允许他人使用自己的名义，不得以估价
者身份在非自己估价的估价报告上签名、盖章。
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