房 地 产 估 价 报 告

估 价 项 目 名 称：沙湖·金港苑 小区房地产市场价值评估

估 价 委 托 人：***

估 价 机 构：武汉***房地产评估有限公司

注册房地产估价师：李诗宇

估 价 作 业 日 期：20xx年5月21日—20xx年6月3日

估 价 报 告 编 号：****

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目录

第一部分 致委托方函 ...................................... 错误！未定义书签。

第二部分 估价师声明 ......................................................................... 4

第三部分 估价的假设和限制条件 .................................................... 5

第四部分 估价结果报告 ..................................................................... 6

一、 估价委托人 ............................................................................. 6

二、估价方........................................................................................ 6

三、 估价目的 ................................................................................. 6

四、估价对象 ................................................................................... 6

五、估价时点 ................................................................................... 7

六、价值类型 ................................................................................... 7

七、估价原则 ................................................................................... 7

八、估价依据 ................................................................................... 7

九、估价方法 ................................................................................... 8

十、估价结果 ................................................................................... 8

十一、估价人员 ............................................................................... 8

十二、估价作业日期 ....................................................................... 8

十三、估价报告使用期限 ............................................................... 8

第五部分 估价技术报告 ..................................................................... 9

一、 估价方法适应性分析 ............................................................. 9

二、 估价测算过程 ......................................................................... 9

三、 估价结果的确定 ................................................................... 12

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第一部分 致委托方函

***：

受贵方委托，我公司秉着独立、客观、公正的原则，对湖北省武汉市武

昌区沙湖金港苑小区房地产的市场价格进行了评估，估价目的是为委托方进

行转卖提供估价对象房地产客观、公正、科学、合理的市场价格参考。

评估人员根据估价目的，遵循估价原则，依据科学的评估程序，选用合

理的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并结

合评估经验，充分考虑影响房地产价值的各项因素，评估确定估价对象房地

产在20xx年5月21日的市场价格为（币种：人民币）：

房地产总价：47785.77万元

大 写 金 额: 肆亿柒仟柒佰捌拾伍万柒仟柒佰壹拾玖元整

房地产单价：8467.40元/平方米

评估过程、结果及有关说明详见《估价结果报告》。

武汉***房地产评估有限公司

法定代表人：***

20xx年6月3日

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第二部分 估价师声明

一、估价师声明

我们郑重声明：

1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见

和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有

个人利害关系或偏见。

4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形

成意见和结论，撰写本估价报告。

5.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

6.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

7.需要声明的事项：

（1）本报告估价时点为20xx年5月21日，提交报告之日为20xx年6

月3日。在市场无明显价格波动条件下，报告有效期自提交报告之日起不超

过一年，即20xx年6月3日至20xx年6月2日。随着时间的推移，该房地

产的价格应作相应调整，甚至重估。

（2）本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不能做其

它用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委

托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形

式公开发表。

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第三部分 估价的假设和限制条件

一、 本报告委托方为***，委估的房地产为湖北省武汉市武昌区沙湖金

港苑小区。根据委托方提供的资料记载，建筑房屋类型为普通住宅。本次评

估假设估价对象为完全产权，无抵押、租赁、典权等他项权利存在和无法律

纠纷状况下的正常市场价格。

二、 本报告所称评估价格，系指我们对所评估房地产在现有用途不变

并在估价时点之状况和外部经济环境前提下，为本报告所列明的目的在估价

假设和限制条件下提出的公允估值意见。

三、 本报告是在委托方确定提供基础文件、有关法律证明文件、数据

资料的基础上做出的。委托方对所提供文件以及相关数据的真实性和可靠性

负责，并且提供了与本次评估有关的所有资料，没有保留、隐瞒。

四、 在评估所委托房地产市场价格时，我们未考虑估价对象房地产所

欠付的抵押、担保以及如果该房地产出售则应承担的费用和税项等可能影响

其价值的任何限制，我们也未对房地产评估增值额作任何纳税准备。本报告

也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗拒力对

房地产市场价格的影响。

五、 自估价时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及使用状况如

发生变化，并对估价对象价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。

六、 本报告含有若干附件，它构成本报告之重要组成部分，与本报告

正文具有同等法律效力。

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第四部分 估价结果报告

一、估价委托人

姓名：***

联系方式：***********

二、估价方

名称：武汉***房地产土地评估有限责任公司

法 人 代 表：***

地址：武汉市***区****

房地产评估资质级别：贰级

资质证书编号：****号

三、估价目的

本次估价受委托人要求对小区进行客观、公正、科学、合理的市场价

值评估。

四、估价对象

小区介绍：项目总建筑面积56435平方米，为四栋11层小高层，一栋21

层高层建筑。周边名校林立，有湖北大学，航海交通学院等。交通便利，距

离司门口商业圈仅8分钟车程，徐东平价、销品茂购物中心近在咫尺，小区

景色优美。 面积从59-190平方米，户型1X1，2X2，3X2，以及三代同堂特别

户型3X2X2+1X1，室内无梁无柱，空间利用率高，无暗房，无暗卫生间，全

采光，栋距达到40M，宽敞通透。

位臵：估价对象位于武昌区三角路村沙湖边，地理位臵较优越。

交通：小区附近有108、215、543、554、573、777、802、811等公交，

且地铁七号线已开始修建，交通便捷度较高。

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基础设施状况：估价对象所处地区，土地现状开发程度达到宗地外“七

通”（即通上水、通下水、通电、通路、通信、通热力、通燃气），基础设施

状况完全可以满足居民生活需要。

根据现场勘察，委估房地产结构施工质量良好，装修保养情况较好，未

发现结构变形等现象。用年限法和现场观察法确定估价对象成新率为92%。

五、估价时点

20xx年5月21日

六、价值类型

本次评估采用公开市场价格标准，评估结果中的房地产价格是指估价对

象在符合估价假设及限制前提下，于估价时点20xx年5月21日的公开市场价

格。

七、估价原则

本次估价依据房地产估价的合法原则、最高最佳使用原则、替代原则和

估价时点原则等，对估价对象房地产价格进行客观、公正、科学、合理的评

估。

八、估价依据

1.有关政策法规和文件

（1）《中华人民共和国土地管理法》；

（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》；

（3）中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》GB/T50291-1999；

（4）中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规范》GB/T18508-2001；

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（5）其它相关法律法规。

2.委托方提供的有关资料

3.评估人员掌握的有关市场资料及估价人员实地勘察、调查所获得的资

料。

九、估价方法

估价对象用途为住宅，与估价对象类似的房地产开发的成本费用资料较

齐全，故采用成本法测算估价对象建筑物重臵成本的价格，

十、估价结果

房地产总价：47785.77万元

大 写 金 额: 肆亿柒仟柒佰捌拾伍万柒仟柒佰壹拾玖元整

房地产单价：8467.40元/平方米

十一、估价人员

姓 名 注 册 号 签 名

李诗宇 ***

十二、估价作业日期

20xx年5月21日至20xx年6月3日

十三、估价报告使用期限

在市场无明显价格波动条件下，本估价报告应用有效期自提交报告日期

起不超过一年，即20xx年6月3日至20xx年6月2日。

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第五部分 估价技术报告

一、 估价方法适应性分析

估价对象用途为住宅，与估价对象类似的房地产开发的成本费用资料较

齐全，故采用成本法测算估价对象建筑物重臵成本的价格。

成本法：是求取估价对象在估价时点的重新取得或重新开发、重新建造

全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之

和，减去建筑物折旧，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。

二、 估价测算过程

1.土地使用权价格

根据北京市基准地价级别范围，估价对象所在区域的土地级别属于居住

用途级别地价区，楼面熟地价为3600~4900元/建筑平方米。按照有关规定适

用的楼面熟地价取平均值，即4250元/建筑平方米。

（1） 宗地价格的计算

楼面熟地价=4250（元/建筑平方米）

（2） 土地开发的管理费用取土地成本的5%，即：

4250×5%=212.5（元/建筑平方米）

（3） 土地开发利息：

根据同类项目开发难易程度，确定估价对象正常的开发建设期为2年，

假定土地取得成本在计息期初一次性投入，一至三年期贷款利率为7%，采

用复利计算，利息费用为

(4250+212.5)×【(1+7%)2-1】=646.62（元/建筑平方米）

（4） 土地开发成本利润率取15%，则

(4250+212.5)×15%=669.375（元/建筑平方米）

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（5） 销售税费：

销售税费主要包括营业税、城市建设维护费、教育费附加、土地增值税

和销售代理、市场推广费等。其中营业税、城市建设维护费、教育费附加及

土地增值税为销售收入的6%，销售代理、市场推广费等取销售收入的1.5%。

（6） 土地使用权价格:

=（4250+212.5+646.62+669.375）÷（1-0.075）

= 6247.02（元/建筑平方米）

2.建筑物价格

（1）建造成本

a.建筑安装工程费

依据目前建安工程定额标准，结合估价对象的具体情况及估价人员现场

勘察，估价对象为现状情况下的建安费用取1500元/建筑平方米。

b.专业费用

此项费用一般取建造成本的5%-10%,本次估价取费8%，为

1500×8%=120（元/建筑平方米）

d.不可预见费

不可预见费的求取主要考虑建筑物工程规模大小，施工难易程度、不可

预见因素多少等因素，一般取建安费用的5%-10%，本次评估取建安费用的

8%。

1500×8%=120（元/建筑平方米）

（2）管理费

包括开办费、管理人员工资、福利等，一般取建造成本的2%-5%，本次

评估取建造成本的5%。

1500×5%=75（元/建筑平方米）

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（3）投资利息

根据同类项目开发难易程度，确定估价对象正常的开发建设期为2年，

假定建设费用在建设期内均匀投入，估价时点一至三年期贷款利率为7%，

采用复利计算，投资利息为：

(1500+120+120+75)×[(1+7%)2/2-1]

＝127.05（元/建筑平方米）

（4）利润

以上述建筑安装工程费、专业费用、不可预见费、及管理费之和为基数，

考虑住宅项目开发的一般利润水平,开发利润率取成本利润率16%,则

(1500+120+120+75)×16%=290.4（元/建筑平方米）

（5）销售税费

销售税费主要包括营业税、城市建设维护费、教育费附加、土地增值税

和销售代理、市场推广费等。其中营业税、城市建设维护费、教育费附加及

土地增值税为销售收入的6%，销售代理、市场推广费等取销售收入的1.5%。

（6）建筑物重臵成本

建筑物重臵成本=（1500+120+120+75+127.05+290.4）

÷（1-0.075）

=2413.46（元/建筑平方米）

（7）成新率

依据估价规范，应采用耐用年限法和实际观察法综合确定建筑物成新

率。估价对象建成于20xx年，装修保养情况较好，依据观察法和成新法综

合确定其成新率为92%。

（8）建筑物价格

建筑物价格=2413.46×92%=2220.38（元/建筑平方米）

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3.采用成本法确定估价对象房地产单价及总价

将土地价格和建筑物价格相加，得到估价对象房地产单价为

6247.02+2220.38＝8467.40（元/建筑平方米）

总价：8467.40×56435=477857719元=47785.77（万元）

三、 估价结果的确定

本着公正、公平、公开的总原则，经估价人员现场查勘和对委估对象所

在区域的市场分析，按照房地产评估的基本原则和估价程序，选择适宜的估

价方法，评估得到估价对象房地产在价值定义和有关限制条件下，于估价时

点20xx年5月21日的公开市场价值为：（币种：人民币）

房地产总价：47785.77万元

大 写 金 额: 肆亿柒仟柒佰捌拾伍万柒仟柒佰壹拾玖元整

房地产单价：8467.40元/平方米

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第二篇：住宅估价报告

新建县长堎镇文化大道怡景嘉园小区住宅评估报告

第一部分    总述

1.估价项目名称

2.委托估价方

单位名称：   xxxx

单位地址：   xxxx

法定代表人： xxxxxx

联 系 人：   xxx

联系电话：   xxxxx

3.受托估价方

    机构名称：  xxxx

    机构地址：  xxxx

    资质证书号：XXX

    法人代表：  xxx

    联系人：    xxx

联系电话： XXXX

4.估价目的

本次评估的目的是此次实习的一个任务，为了更加深入了解房地产估计的过程和熟评估报告的编写。

5.估价依据

1、法律文件

1.1《中华人民共和国土地管理法》

1.2《中华人民共和国城市房地产管理法》

2、技术规程

中华人民共和国国嘉质量监督检验检疫总局发布的国嘉标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）

3、其它

3.1.《不动产估价》，中国农业出版社

3.2.市场资料及实习人员实地勘查、调查资料

3.3.课业指导ppt

3.4.百度有关怡景嘉园小区房地产方面的资料

6.估价基准日

二○##年六月三十日

7.估价日期

二○##年六月九日至二○##年六月二十三日

8.估价定义

本估价报告提供的房地产价格是客观现状限制条件下的公开市场价格，所谓公开市场价格，指估价期日在市场上出售并根据以下条件可取得的合理价格：

(1)买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低房地产真实价值；

(2)有一段合理的交易时间；

(3)在此期间房地产市场保持稳定；

(4)房地产买卖程序符合国嘉法律规定。

9.有关说明

1.本报告中采用的土地面积、建筑面积以及建筑结构等均以调研结果估算为准。

2.本报告结论未考虑因抵押、担保、债务或其他项权利对估价对象价格的影响。

3.本报告采用的收益还原法中，收益作为市场客观收益，不以实际收益进行计算。

10.评估人员

估价人员：唐小雯

第二部分      估价对象表述

1.估价对象描述

1.1.房地产概况

新建县长堎镇文化大道怡景嘉园小区5栋第7层701住宅

建筑面积：83㎡

户型：2室2厅1厨1卫1阳台

朝向：南北

用途：住宅

1.2.建筑物和构筑物状况

本住宅是在20##年12月31日竣工的。地上主要建筑物是一座18层高的住宅楼；建筑结构为钢筋混凝土结构，该房为中等装修水平。

2.地价影响因素分析

怡景嘉园位于文化大道与幸福路交汇处，北侧为文化路，东侧为幸福路，南端靠北郊小学，东临昌海公寓。周边配套齐全，交通便利，环境景观优越。怡景嘉园项目由7栋高层建筑组成，汇聚了35-130平方米不同户型，总建筑面积约6.7万平方米。

2.1配套设施条件        

内部配套：20000平方米中庭景观轴，汇集了音乐池、水帘幕墙、儿童乐园；
    外部配套：学校：县一中、县二中、北郊小学；

菜市场：北郊菜场

超市：旺中旺、新惠隆

医院：北郊医院、县医院；

邮局：邮政储蓄

银行：邮政储蓄、农业银行、中国银行、招商银行、工商银行；

餐饮：小小赣菜

2.2.交通状况

新建大道,204、238、219、502路等多条公交线路直通本案附近,文化大道,工业大道,幸福北路。

第三部分      房地产估价

1.估价原则

本次估价过程中遵循的主要原则有：

1. 预期收益原则

对于土地价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要意义在于为推测未来的收益变化动向提供依据，其价格应是由反映该宗土地将来的总收益所决定。这要求土地估价师必须了解过去的土地收益状况，并对土地市场状况、发展趋势、政治经济形势等诸方面对土地市场的影响进行细致的分析研究和预测，准确地预测土地现在和未来能为权利人带来的利润总和，即收益价格。

2. 替代原则

根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响和比较之后才决定的。土地价格也同样遵循替代规律，即同类型具有替代可能的土地价格相互牵制。换言之，具有相同使用价值、有替代可能的宗地之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋向一致。

3. 供需原则

在完全的自由市场中，一般商品的价格取决于需求与供给的均衡点，需求超过供给，价格随之提高；反之，供给超过需求，价格随之下降，这就是供求均衡法则。由于土地具有地理位置的固定性、面积的有限性等自然特性，使价格独占性较强，需求与供给都限于局部地区，供给量有限，竞争主要是在需求方面进行，即土地不能实行完全竞争。因此，土地不能仅根据均衡法则来决定价格，尤其在我国城市土地属国嘉所有，市场中能够流动的仅是有限年期的土地使用权，土地供方主要由国嘉控制，这一因素对地价具有至关重要的影响，在进行土地估价时，应充分了解土地市场的上述特性。

2.估价方法

2.1土地估价方法的选择

    根据《城镇土地估价规程》，现行的地价评估方法有收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价法等。评估方法的选择应按照地价评估技术规程，根据当地地产市场发育状况，结合该项目的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。

根据评估对象的土地利用特点和估价目的，结合土地估价师收集的资料情况，由于本住宅目前具有明确的租金和售价，市场上也存在着大量的类似物业，因而我们主要采用市场比较法和收益还原法。

2.2土地估价的技术路线

2.2.1市场比较法

市场比较法，是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法是房地产估价最重要、最常用的方法之一，也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法。

2.2.2收益还原法

收益还原法是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。从资产购买者的角度出发，购买一项资产所付的代价不应高于该项资产或具有相似风险因素的同类资产未来收益的现值。收益现值法对企业资产进行评估的实质：将资产未来收益转换成资产现值，而将其现值作为待评估资产的重估价值。收益现值法的基本理论公式可表述为：资产的重估价值=该资产预期各年收益折成现值之和。

3.估价过程

3.1．市场比较法

⑴比较实例选择

选取同一供需圈内商品住宅楼的价格进行比较。经筛选确定以下A、B、C三个交易实例为可比实例：

案例A：住宅，新建县长堎镇文化大道怡景嘉园小区2栋第18层，南北朝向，2室2厅，毛坯房，售价7597元/m2,交易时间20##年4月23日。

案例B：住宅，新建县长堎镇文化大道怡景嘉园小区5栋18层，南北朝向，2室2厅，毛坯房，售价7528元/m2,交易时间20##年7月3日。

案例C：住宅，新建县长堎镇文化大道怡景嘉园小区4栋13层，南北朝向，2室2厅，毛坯房，售价7618元/m2,交易时间20##年2月15日。

⑵交易情况修正：可比实例A、B、C均属公开市场交易，其交易情况均正常，无需修正；因此，如以估价对象正常市场交易情况指数100为基准，则可比实例A、B、C交易情况也为100.

⑶交易日期修正：可比实例A、B、C交易日期与估价对象估价基准日期非常接近，无需修正。因此，如以可比实例成交日期时的价格指数为基准，则估价对象交易日期修正指数也为100.

⑷房地产状况修正：房地产状况修正以估价对象地产状况为基准，各可比实例区位、权益、实物状况与之分别比较确定，修正结果详见《房地产状况修正系数表》。

表1. 房地产状况修正系数表

1. 估价对象价格测算

根据以上各项修正，可列表计算如下：

待估对象的比准价格=（7642.86+7588.71+7671.70）/3

                  =7634.42（元/m2）

3.估价结果:

评估单价×面积＝7634.42×83=633656.86元

3.2.收益还原法

1.计算年纯收益

总收益：3700×12＝44400元

维修费：重置价×0.2%=1150×0.2%×145.24=334.05元

年房产税:44400×12%=5328元

年纯收益：A＝44400—334.05—5328=38737.95元

综合还原利率为7.5%

2. 估价结果

V=38737.95/7.5%×[1-1/(1+7.5%)⁶⁷]=510955.11元

收益还原法评估结果：510955.11元

3.3.房地产价格确定

根据市场比较法和收益还原法估价结果可知，用收益还原法算出来的价格与市场价格有较大出入，不符合现今市场行情，故因舍去收益还原法计算的价格，则该房产的价格为：633657元

（大写：陆拾叁万叁仟陆佰伍拾柒元）