土地估价技术报告
项目名称：沈阳市和平区星海置业有限公司出让土地使用权资产抵
押之价值评估
受托估价单位：马丹土地资产评估事务所
委托估价单位：沈阳市天一房地产评估发展有限公司
土地估价报告编号： RV/RP11.11.19/BZ/LL
土地估价技术报告编号：RV/RP11.12.19/BZ/LL/JS
提交估价报告日期：二零一一年十二月二十五日
土 地 估 价 技 术 报 告
土 地 估 价 技 术 报 告
第一部分 总 述
一、估价项目名称
沈阳市和平区星海置业公司出让土地使用权资产抵押价值评估
二、委托估价方
委托单位：沈阳市区天一房地产评估发展有限公司
单位地址: 沈阳东陵区营盘村
法定代表人:马丹
联系人：马丹
联系电话: 138xxxxxxxx
三、受托估价方
受托机构: 马丹土地资产评估事务所
机构地址:沈阳市浑南新区浑南东路九号
估价机构资质级别: 资信一级，可在全省范围内从事各类地价评估
资格证书号:33012109414
法定代表人:马丹
联 系 人：马丹
联系电话: 138xxxxxxxx
邮政编码：110101
四、估价目的
为沈阳星海置业有限公司办理抵押贷款提供价值参考依据。拟抵押宗地详细情况见下表。
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抵押宗地清单 表1
1、《中华人民共和国土地管理法》；
2、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（19xx年国务院令第55号）；
3、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
4、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》(中华人民共和国国家标准ＧＢ／Ｔ１８５０８－２００１)；
5、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》(中华人民共和国国家标准ＧＢ／Ｔ１８５０7－２００１)；
6、辽宁省实施《中华人民共和国土地管理法》办法；
7、沈阳市基准地价测算成果；
8、委托估价方提供的相关资料；
9、估价人员实地勘察、调查收集的有关材料。
六、估价期日
二O一一年十二月二十五日
七、估价日期
二O一一年十二月十九日至十二月二十五日
八、地价定义
在本次估价基准日20011年12月19日，估价对象是出让土地使用权。土地所有权属于国家，土地使用权属于沈阳 有限公司。估价对象登记的用途为商业服务业，实际用途为商业服务业用地。
在本次估价基准日20xx年12月19日，估价对象实际的开发程度已经达到宗地内外“七通”（即通上水、通下水、通电、通暖、通讯、通路、通燃气），宗地内
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场地平整。在本次估价基准日，占用的土地已取得土地使用权证，待估宗地土地面积见下表。
综上所述，本次估价对象的价格定义为：在估价基准日20xx年12月19日，估价对象在现状利用条件下，土地开发程度为宗地内外“七通”（即通上水、通下水、通电、通暖、通讯、通路、通燃气），宗地内场地平整，设定用途为商业服务业用地， 剩余年限的国有出让土地使用权价格（不考虑他项权利限制），其价格包括土地取得费、土地开发费、土地出让金。
抵押宗地详表 表2
经估价人员现场勘查和对评估宗地所在地区土地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在估价期日实际的用途、使用年限和开发程度条件下的土地使用权价格见表3：
估价结果一览表
表3
即总价516万元（取整）
大写金额:伍佰壹拾陆万元整(人民币) 估价结果详见附表4《土地估价结果一览表》 十、需要特殊说明的事项 （一）估价的前提条件和假设条件
1、委托方合法取得土地使用权，委托方提供的《国有土地使用证》为其使用估价对象的有效凭证。
2、估价对象作为商业服务业用地得到最有效的利用，能产生相应的社会效益和经济效益。
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3、地产市场为公平、公开的自愿市场。
4、土地使用者合法取得土地使用权，并支付有关税费。
5、设定估价对象的土地开发程度为红线内外“七通”，宗地内一平 。
6、委托方提供的资料准确性及合法性由委托方负责。
7、任何相关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的相关法律、法规。
8、评估结果是在不考虑他项权利限制条件下得出的。
（二）估价结果和估价报告的使用
1、“土地估价报告”仅供委托方为本次报告所列明的目的使用，未经估价单位书面同意，本报告的全部或部分内容不得向委托方和评估报告审查部门之外的单位或个人提供，报告的全部或部分内容未经许可不可发表与任何公开媒体上。“土地估价技术报告”仅供估价机构存档，委托方向土地管理部门上报评估结果，以及估价机构应估价主管部门审核估价工作之需使用，土地估价技术报告不提供给委托方。
2、本评估报告的有效期自评估基准日起为一年，即从20xx年12月19日～20xx年12月25日期间有效。
3、估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权。
4、本次估价目的为企业办理抵押贷款提供价值参考依据，本报告仅在本目的下使用有效，违规使用土地估价报告和估价结果，由委托方负责。
5、评估面积及权利状况以当地土地行政主管部门核发《国有土地使用证》为依据。
6、本次评估技术报告作为供估价机构存档和作为估价结果提交土地管理部门确认备案时的附件。
7、本评估报告由沈阳 房地产评估有限公司负责解释。
（三）需要特殊说明的事项
1、未经本估价机构同意，本报告的全部或部分内容均不得提供给第三者。
2、估价结果是在假设委托方提供资料可靠，真实情况下得出的结论，如委托
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方提供的资料有误，造成估价结果失真，受托方不承担相应责任。
3、在评估基准日，待估宗地地块上建有建筑物，本次地上建筑物与土地一同抵押。
十一、土地估价师签字
土地估价师 资格证书号 签字 马丹
十二、土地估价机构
估价机构负责人： 房地产评估有限公司（公章）：
二0一一年十二月二十五日
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表4 土地估价结果一览表
一、上述土地估价结果的限定条件：
表4-1待估宗地基础设施条件表
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二、其他需要说明的事项：
1、估价对象土地面积及权利状况以当地土地行政主管部门核发的《国有土地使用证》或土地权属证明为依据。
2、本评估报告仅作为企业土地使用权抵押贷款的依据。
二〇〇七年八月二日
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第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
1、土地登记状况
表5
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土 地 估 价 技 术 报 告 沈阳天衡房地产评估有限公司
1、土地权利状况
估价对象是出让土地使用权，土地所有权属于国家所有，沈阳浑南置业发展有限公司以出让方式取得土地使用权，土地使用权终止日期分别为： 号地20xx年8月15日， 号地20xx年11月27日。于估价基准日未设定抵押权，未设定其他他项权利。
待估宗地产权清晰，界址清楚，来源合法。
2、土地利用状况
号地为“ 万科新里程 ”住宅小区的商业网点占地， 号地为“ 万科新里
程 ”住宅小区的商业网点占地。待估宗地容积率皆为1.5（以出让合同规定为准）。
二、地价影响因素分析
沈阳是辽宁省的省会，中国特大城市和重要工业基地之一，又是东北地区经济、文化、科技、商贸、金融、交通的中心。具有地理位置优越，资源丰富，交通发达，城市功能完备等优势。
1、一般因素
（1）自然因素
沈阳市地处中国东北地区的南部，辽宁省的中部，位于东经122°25′9″，123°48′24″；北纬41°11′51″，43°2′13″之间。沈阳地区以平原为主，地势平坦，山地丘陵集中在东南部，属辽东山地丘陵的延伸部分。西部是辽河、浑河冲积平原，地势由东北向西南缓缓倾斜。平均海拔50米左右。境内有辽河、浑河、北沙河、新开河、南运河等河流。市域12,980平方公里（东西长115公里，南北长205公里），城区面积3,495平方公里，森林面积147,013公顷，森林覆盖率为23.91%,人均绿地4.36平方米。
沈阳地区属于温带半湿润大陆性气候，受季风影响较大，四季分明，全年平均气温为8.1℃ 左右，7月份气温最高，月平均气温约24.0℃;1月份气温最低,月平均气温-8.5℃。年降雨约721.9毫米。日照时数2289.2小时,无霜期188天。水资源总量32.6亿立方米/年,其中地表水11.4亿立方米,地下水21.2亿立方米,水域137,313公顷。沈阳冬季寒冷，冰雪景色是沈阳一大特色；春季回暖快，日照充足；
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土 地 估 价 技 术 报 告 沈阳天衡房地产评估有限公司
夏季热而多雨，空气湿润；秋季短促，天高云淡，凉爽宜人。每年4－10月是旅游的黄金季节。
（2）行政区划
沈阳市下设辖1市3县9区,设有四个开发区。有和平、沈河、大东、皇姑、铁西、东陵、新城子、于洪、苏家屯9个区，新民1个县级市，辽中、康平、法库3个县。下设113个行政街道，85个乡，55个镇。
沈阳经济技术开发区位于沈阳市铁西区西南部，创建于19xx年6月，19xx年4月经中华人民共和国国务院批准为国家级经济技术开发区。
（3）自然资源
沈阳作为中国重要的工业城市，地下蕴藏着丰富的煤、石油、天然气、铁矿等自然资源，周边七城市亦有充裕的钢铁、煤炭、化纤、粮食等资源，加之雄厚的工业基础，综合配套能力很强。沈阳有大型煤田2处，探明总储存量18亿吨。沈阳探明石油储量3亿吨，已打出3口油井，日产原油千吨以上。沈阳铁矿储量2500万吨。此外，还有铝、花岗岩、粘土等矿产资源，可供建设和开展综合利用。
在以沈阳为中心的150公里的半径内，有中国著名的钢都鞍山、煤都抚顺、煤铁之城本溪、煤电之城阜新、石油之城盘锦、轻纺之城丹东、化纤之城辽阳和粮煤基地铁岭，构成以沈阳为核心的共有2400万人口的辽宁中部城市群和经济区。
（4）交通运输
沈阳是中国东北地区重要的交通通讯枢纽。桃仙国际航空港欲建成中国第四大航空港。目前78条航线可以直飞国内各主要城市，国际航班可直飞日本、韩国、朝鲜、俄罗斯、新加坡、泰国、香港等。民航年运输起降2.43万架次。铁路网密度堪称中国之首，拥有全国一流现代化客运站和铁路编组站，是连接中国各地最重要的铁路客货运枢纽。全市公路总长度5230公里，其中高速公路236公里，绕城高速公路与沈大、 沈抚、沈本、沈铁、沈山线，构成"一环五射"高速公路网。水道运输从沈大高速公路出发，2小时可到营口港，4小时可到大连港。
（5）邮电通信条件
沈阳是东北地区的通信枢纽，担负着东北三省电报、电话、通讯电路调度及
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土 地 估 价 技 术 报 告 沈阳天衡房地产评估有限公司 省际、国内国际电信业务。全市邮电通讯事业发展迅速。目前，沈阳已经基本建成以光缆、数字微波和程控交换为主体的国内、国际电信网。
2、区域因素
（1）区域概况
沈阳市浑南新区前身为沈阳高新技术产业开发区。 始建于 19xx年5月,19xx年被国务院首批批准为国家高新技术产业开发区，是科技部重点支持的众多开发区之一。高新区的建设和发展经历了初创起步、发展提高和新区建设三个阶段。 经过十几年的开发建设，高新区已形成了以民营企业为主体，多种经济形式并存的高新技术企业群体，发展了一批高新技术产业，造就了一批 高新技术产业带头人 ，初步形成了适应市场经济需要、有利于高新技术产业迅速发展、与国际惯例接轨的良好环境，为扩大对外开放、带动地区经济发展和社会进步发挥了重要作用。
浑南新区作为“现代服务业的中心、研发创新的基地、新兴产业的制高点和展示形象的窗口”，将立足高新技术产业，发展现代服务业，以优化产业结构和区域发展布局为主线，提高资源配置效率，进一步构建优势突出、特色鲜明的新型产业体系，努力创建科技创新型新城区，争做沈阳建设创新型城市的火车头和主力部队。
（2）地理位置
①区位状况
新区主体部分为东起沈抚高速公路东陵大桥、西至长大铁路的浑河南岸与南三环之间区域，东西长约 21公里，南北宽3-5公里，呈带状隔浑河与母城相望。新区区位条件优越。向南，距离沈阳空港—桃仙机场仅 7公里 ；向北 ，通过已建成的浑河东陵桥、长青桥、富民桥、浑河桥、胜利桥与母城相连；沈营、沈丹、沈抚高速公路及机场路、沈祝路、沈苏快速干道和长大铁路等贯穿新区。 ②地质地貌
沈阳地区位于阴山东西纬向复杂构造带的东延部分，为新华夏第二隆起带与第二沉降带交接地带。浑南新区主要处在小辽河断陷盆地上。第四纪地层不整合
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土 地 估 价 技 术 报 告 沈阳天衡房地产评估有限公司
于基岩之上，表面岩性以砂壤土和壤土为主。浑南新区位于浑河水系冲积而成的浑河平原上。新区地形平缓，区内地势东高西低，南高北低，平均海拔低于 50米。
③气候
浑南新区属于北温带受季风影响的半湿润大陆性气候。年平均气温在8.9°C
左右，历史最高气温为38.3°C，发生在7月份；最低气温为-30.6°C，发生在 1 月份。年平均降水量为727.4毫米，7-8月降水量占 50% 左右。年平均日照时数为 2554小时，最多在5月，266小时/月；最少在12月，156小时/月。
④水文水质
浑南新区水文条件的特点是：降水量集中，浑河水量随季节而呈显著变化；
洪水出现最大洪峰主要在7、8月份，且流量年际变化较大；水中含沙量较小， 多年平均含沙量为0.477kg/m3，汛期为0.592kg/m3，丰枯水年输沙量相差可达70倍左右。地下水水质达到国际三级标准。现今区内浑河、白塔堡河水污染得到有效控制。
⑤环境保护
环境质量优于国家城市功能区标准，绿化覆盖率达到 40 % 以上。规划目标：绿化覆盖率50%以上，绿地率35%以上，人均公共绿地35平方米，超过国家园林城市标准。
（3）交通环境
①公 路
沈阳拥有全国最高等级的公路网络，沈阳至北京、营口、大连、长春、哈尔
滨、抚顺、本溪、丹东等一环五射的高速公路网基本形成。沈大高速公路贯穿辽东半岛的7座城市，京沈高速公路贯穿东北与华北地区的8 座大中城市，沟通着新区与外部的多方位交通联系。
②铁 路
沈阳铁路网密度在全国雄居首位。京哈、沈大、沈吉、沈丹和沈抚等 5条干
线铁路均在此汇集，邻近新区，是区内对外经济联系，尤其是货物运输的重要通道。
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土 地 估 价 技 术 报 告 沈阳天衡房地产评估有限公司 ③桥 梁
浑河桥、长青桥、富民桥和即将建设的东塔桥、三好桥，以及机场路平交桥，实现了新区与母城的连接，使新区交通四通八达，同时造型新颖别致的桥梁也为新区增添了一道道亮丽的风景线。
⑤港 口
沈阳临近沟通世界各大港口的大连港、营口港和锦州港，距最近的深水码头仅为200公里，两小时内即可通达。
⑥航 空
沈阳桃仙国际机场是东北地区最大的民用国际航空港，直通国内各大城市及日本、韩国、俄罗斯等国家的国内外航线近百米，年客流量100万人次以上。浑南新区向南距桃仙国际机场仅有7公里，机场高速路穿新区而过连接母城与航空港，使这里成为世界各地进出沈阳的首要门户。
（4）产业发展
经过多年的发展，浑南新区已基本形成了以高新技术产业和现代服务业为支撑的产业发展格局。截止20xx年底，新区高新技术产业产值为208.8亿元，占新区全部工业产值的70%。
以电子信息和先进制造为主导的高新技术产业已形成特色。电子信息产业主要包括电子商务、信息家电、软件开发、动漫制作、计算机通讯产品、数字技术产品及电子元器件等技术领域。作为优势产业的新材料和生物制药产业也得到迅速发展。新材料产业基本形成了以纳米材料、合金材料、新型建筑材料、化工材料等为主的企业群。
新区现代服务业在高新技术产业带动下迅速崛起，它在发展传统服务业的基础上，着重发展信息服务业、会展服务业、旅游服务业、物流服务业，构建现代服务体系，体现商务办公、文化娱乐、生态旅游特色，致力于打造高品位的商务休闲环境。
（6）基础设施条件
新区启动建设以来，通过各种方式融资80亿元，带动社会投资近360亿元，
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开发建设面积由最初的8平方公里拓展到目前的39平方公里，修建道路120公里、大小桥梁20座、给排水管网240公里及热力、燃气、电信等各类管网120公里，三横五纵（三横：南堤路、浑南大道、南屏路；五纵：金阳大街、浑河大街、富民南街、长青南街、祝科街）的路网基本形成；建成2万吨/日、3万吨/日供水厂各一座，4万吨/日污水处理厂一座；改造 6.6万伏变电所7座、新建6.6万伏变电所3座及热源厂2座；植树640万株，绿化覆盖率达到40%。
3、个别因素
（1）宗地地形、地质状况：待估宗地地势平坦，地质基础良好。
（2）宗地交通条件：该宗地己新修成多条纵横交错公路,对内、外交通条件较好。
（3）宗地路面：道路及地面均为混凝土路面。
（4）土地面积、形状：待估宗地土地面积供计2625.01平方米，宗地形状较规则。
（5）宗地容积率:1.5(以出让合同中规定的容积率为准)。
（6）宗地最有效用途：商业用地。
（7）宗地内基础设施条件：宗地红线内基础设施已达“七通一平”标准。
①供电：供电保证率95%。
②通路：道路较畅通。
③通讯：宗地内有多部全国联网程控电话并可宽带上网。
④排水：入市政管网。
⑤通上水：与市政管网联通。
⑥供暖：集中供暖。
⑦宗地内场地平整。
（8）土地用途：待估宗地土地实际用途为商业服务业用地。
（9）土地使用年期：待估宗地是以出让方式取得的，各宗土地详细情况见下表6：
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土地详细情况表 表6
（10）土地权利状况：沈阳 发展有限公司以出让方式取得土地使用权。
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第三部分 土地估价
一、估价原则
⒈替代原则
根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用坐标、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使用价格相互牵制而趋于一致。
⒉预期收益原则
商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。土地也是如此,它的价格也受预期收益形成因素的变动所左右。所以,土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测,准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和,即收益价格。
⒊最有效使用原则
由于土地具有用途多样性，不同的利用方式可能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获得最高的收益，并以满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的效用作为最有效发挥为前提的。
⒋协调原则
土地总是处于一定的自然与社会环境中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地于周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。
⒌需求与供给原则
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土 地 估 价 技 术 报 告 沈阳天衡房地产评估有限公司 在完全的自由市场中，一般商品的价格取决于需求与供给的均衡点,需求超过供给，价格随之提高；反之,供给超过需求,价格随之下降，这就是供求均衡法则。由于土地具有地理位置的固定性、面积的有限性等自然特性，使价格独占性较强，需求与供给都限于局部地区，供给量有限，竞争主要是在需求方面进行，即土地不能实行完全竞争。因此，土地不能仅根据均衡法则来决定价格，尤其在我国城市土地属国家所有，市场中能够流动的仅是有限年期的土地使用权，土地供方主要由国家控制，这一因素对地价具有至关重要的影响，在进行土地估价时，应充分了解土地市场的上述特性。
⒍多种评估方法相结合的原则
随着我国土地估价业的发展,目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差,因此在进行地价评估时,就要根据待估宗地的实际情况,充分考虑用地类型及所掌握的资料,选择最适宜的方法进行评估,同时为了使评估结果更为客观,更接近于准确,本项评估中选择二种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。
总之,在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，遵守客观、公正、科学、合法的总原则进行土地价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果客观，严格保守评估秘密。
二、估价方法与估价过程
(一)估价方法
在遵循上述估价原则的基础上，根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察，调查收集的有关资料分析，估价人员认为本次评估可采用基准地价系数修正法和收益法进行估价。理由为：一、该宗地在基准地价覆盖区域内，并有相应的修正体系，因此，适合运用基准地价系数修正法估价；二、待估宗地为商业服务业用地，在评估基准日待估房地产部分出租，其收益资料比较容易获得,运用收益法进行估价，比较适宜。
（二）选择评估方法的依据及公式
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1、基准地价系数修正法
依据沈阳市规划和国土资源局管理文件《关于印发城区土地级别、基准地价出让金及租金标准的通知》(沈规国土发［2005］46号)。
基准地价内涵是指在一定基准日、设定的土地开发程度、设定的土地用途、法定最高年限的区域平均土地使用权价格。由于各宗地区位条件和个别条件的不同，使得各宗地地价存在差异。
基准地价系数修正法估价是利用城镇基准地价和基准地价修订系数表等评估结果，按照替代原则，就委估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修订系数对基准地价进行修正，进而求取委估宗地在估价期日时价格的方法。因待估宗地处于沈阳市均质地价区域内，故可采用此方法。其基本公式为：
Pi＝P×（1±K）×S1×S2×S3×S4±Ｍ
式中：
Pi － 待估宗地地价
P － 待估宗地对应的基准地价
K － 待估宗地所有综合影响因素总修正值
其中：
K＝∑Ki
Ki－ 第i个待估宗地综合因素修正系数
S1 － 宗地用途修正系数
S2 － 年期修正系数
S3 － 容积率修正系数
S4 － 期日修正系数
Ｍ － 相应基础设施差异的配套费
2、收益法
收益法是在估算土地未来每年预期收益的基础上，以一定的还原利率，折算为评估期日收益总和的一种方法，一般商业用地选用此评估方法。收益法中，土
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土 地 估 价 技 术 报 告 沈阳天衡房地产评估有限公司 地纯收益不变且有限年期的地价计算公式为：
Pi =a/r ×[1-1/(1+r) n]
式中：
Pi － 待估宗地地价
a－ 待估宗地年纯收益
r－ 土地还原利率
n －土地收益年限
(三)估价过程
1、基准地价系数修正法
（1）待估宗地的土地级别及基准地价
根据沈阳市基准地价测算成果及沈阳市土地级别图，待估宗地属于沈阳五级商业用地，沈阳五级商业用地40年期的基准地价为1,779元/平方米.
（2）宗地用途修正系数S1
由于待估宗地为商业服务业用地,修正系数为1.0。
（3）土地使用年期修正系数S2
待估宗地是以出让方式取得的，1-9号地：土地取得日期为20xx年7月23日，终止时间为：20xx年8月15日，土地剩余使用年限为45.05年；10-12号地：土地取得日期为20xx年7月23日，终止时间为：20xx年11月27日，土地剩余使用年限为46.34年，故需进行年期修正。由于商业用地法定最高使用年期为40年，故本次评估中，土地使用年期按40年进行修正。
商业用地土地还原利率r=8.59%。则待估1-9号宗地，年期修正系数为
[1-1/(1+8.59%)40]÷[1-1/(1+8.59%)40]=1；待估10-12号宗地，年期修正系数为
[1-1/(1+8.59%)40]÷[1-1/(1+8.59%)40]=1
（4）容积率修正系数S3
待估宗地容积率皆为1.5，修正系数为0.964。
(5)期日修正系数S4
由于沈阳市及周边地区基准地价于20xx年6月1日起实行新标准，从2005
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年6月1日至评估基准日，这一段时间内该地区因地铁建设已初步动工，基础设施建设逐渐完善，地价有所上涨，综合考虑该地段的实际情况，确定为103%。
（6）相应基础设施差异的配套费Ｍ
由于基准地价设定的开发程度为“六通一平”。由于待估宗地的宗地外已实现“七通一平”，即通上水、通下水、通路、通电、通讯、通暖、通燃气，宗地内土地平整，与基准地价设定的“六通一平”（ 通上水、通下水、通路、通电、通讯、通暖，宗地内土地平整）不一致，故需对基准地价进行修正。根据当地土地开发所需费用情况，确定为20元/平方米。
（7）宗地综合因素修正系数
根据沈阳市五级商业用地修正系数指标说明表及五级商业用地修正系数表，编制委估宗地综合因素修正系数表，并根据修正系数计算委估宗地地价。
五级商业用地修正系数指标说明表 表7
五级商业用地修正系数表 表8
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（8）估价结果
运用基准地价系数修正法基本公式计算委估宗地地价。 Pi＝P×（1±K）×S1×S2×S3×S4±Ｍ
待估宗地各指标取值及计算结果见表10：
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基准地价系数修正法估价结果一览表 表10
〈1-9号地块〉
(1)确定年房地产总收益
评估中，我们调查了待估宗地所处区域、同类用途、结果相似、装修档次相近的房屋租金水平、房屋出租率等情况，分析、比较确定待估房地产的客观年总收益为488.8元/平方米建筑面积。房屋出租率为90%。 房地年有效总收益=年总租金×房屋出租率
=488.8×90%=439.9元/平方米 （2）确定年房地产出租总费用 房地产出租中，支出的年总费用有：
①管理费：对出租房屋进行的必要管理所需费用，按年有效租金的4%计算。
则待估房地的年管理费=439.9×4%=17.6元/平方米 ②房屋维修费：按房屋重置价的1.5%计算。
待估宗地上的房屋建筑物为钢混结构，综合考虑评估基准日的建安工程费、前期费、基础设施及公共设施配套费等，确定为1500元/平方米。
则房屋维修费=1500×1.5%=22.5元/平方米 ③保险费：按房屋现值的0.2%计算。
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土 地 估 价 技 术 报 告 沈阳天衡房地产评估有限公司 保险费＝房屋现值×0.2%
房屋现值＝房屋重置价×成新率
根据评估基准日房屋的实际维护维修情况，确定成新率为95%。则：
房屋现值＝1500×95%=1425元/平方米
保险费＝1425×0.2%=2.9元/平方米
④税金：依据沈阳市房屋出租时应缴纳的有关税费文件、规定确定，一般有房产税（按年租金的12%计）、营业税（按年租金的5%）、城市维护建设税（按营业税的7%计）、教育费附加及地方教育费附加（按营业税的4%计）。 税费合计为年租金的17.55%。
则税金=439.9×17.55%=77.2元/平方米
⑤计算房屋折旧费：
年折旧费＝房屋重置价×（1－残值率）/耐用年限
房屋残值率：因待估宗地上的房屋为钢混结构，根据建设部规定的房屋残值率确定标准为0%。
耐用年限：因待估宗地上的房屋建成于20xx年，钢混结构，房屋耐用年限为60年，而建筑物占用土地使用年限为40年（按评估基准日商业用地最高使用年限计）。因为土地使用者可使用土地的年期小于房屋耐用年限，故耐用年限按40年计。则：
年折旧费=房屋重置价/40
=1500/40=37.5元/平方米
年房地产出租总费用=17.6+22.5+2.9+77.2+37.5
=157.7元/平方米
（3）确定年房地产出租纯收益a0
房地产出租纯收益a0＝房地产出租有效总收益－房地产出租总费用
=439.9-157.7
=282.2元/平方米
（4）确定房屋出租纯收益aB
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土 地 估 价 技 术 报 告 沈阳天衡房地产评估有限公司 房屋纯收益aB =房屋现值×建筑物还原利率
①房屋现值按上面计算为：1425元/平方米
②土地还原利率的确定方法：土地的还原利率按沈阳市商业用地土地的还原利率8.59%计算
③房屋还原利率的确定方法：房屋还原利率一般比土地还原利率高出3%左右，取12%。
则房屋纯收益aB=1425×12%=171元/平方米
（5）计算土地纯收益aL
房地出租中土地纯收益的计算：
土地纯收益=房地出租纯收益－房屋出租纯收益
=282.2-171=111.2元/平方米
（6）确定土地价格
根据评估设定待估宗地的年限，确定土地价格的计算公式采用下式：
Pi =aL/ rL×[1-1/(1+rL)n]
上式中，rL土地的还原利率按8.59%计算，n按评估基准日商业用地最高使用
年限40年计，则
Pi =111.2/8.59% ×[1-1/(1+8.59%)40]
=1246.6元/平方米
因上式中求得的为楼面地价，应换算为土地单价，则
待估宗地单价=楼面地价×容积率
容积率，按土地出让合同中规定的为准，为1.5
待估宗地单价=1246.6 ×1.5=1870元/平方米
〈10-12号地块〉
(1)确定年房地产总收益
评估中，我们调查了待估宗地所处区域、同类用途、结果相似、装修档次相近的房屋租金水平、房屋出租率等情况，分析、比较确定待估房地产的客观年总收益为495.6元/平方米建筑面积。房屋出租率为90%。
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土 地 估 价 技 术 报 告 沈阳天衡房地产评估有限公司 房地年有效总收益=年总租金×房屋出租率
=495.6×90%=446.0元/平方米
（2）确定年房地产出租总费用
房地产出租中，支出的年总费用有：
①管理费：对出租房屋进行的必要管理所需费用，按年有效租金的4%计算。
则待估房地的年管理费=446.0×4%=17.8元/平方米
②房屋维修费：按房屋重置价的1.5%计算。
待估宗地上的房屋建筑物为钢混结构，综合考虑评估基准日的建安工程费、前期费、基础设施及公共设施配套费等，确定为1500元/平方米。
则房屋维修费=1500×1.5%=22.5元/平方米
③保险费：按房屋现值的0.2%计算。
保险费＝房屋现值×0.2%
房屋现值＝房屋重置价×成新率
根据评估基准日房屋的实际维护维修情况，确定成新率为95%。则：
房屋现值＝1500×95%=1425元/平方米
保险费＝1425×0.2%=2.9元/平方米
④税金：依据沈阳市房屋出租时应缴纳的有关税费文件、规定确定，一般有房产税（按年租金的12%计）、营业税（按年租金的5%）、城市维护建设税（按营业税的7%计）、教育费附加及地方教育费附加（按营业税的4%计）。 税费合计为年租金的17.55%。
则税金=446.0×17.55%=78.3元/平方米
⑤计算房屋折旧费：
年折旧费＝房屋重置价×（1－残值率）/耐用年限
房屋残值率：因待估宗地上的房屋为钢混结构，根据建设部规定的房屋残值率确定标准为0%。
耐用年限：因待估宗地上的房屋建成于20xx年，钢混结构，房屋耐用年限为60年，而建筑物占用土地使用年限为40年（按评估基准日商业用地最高使用年限
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土 地 估 价 技 术 报 告 沈阳天衡房地产评估有限公司 计）。因为土地使用者可使用土地的年期小于房屋耐用年限，故耐用年限按40年计。则：
年折旧费=房屋重置价/40
=1500/40=37.5元/平方米
年房地产出租总费用=17.8+22.5+2.9+78.3+37.5
=159.0元/平方米
（3）确定年房地产出租纯收益a0
房地产出租纯收益a0＝房地产出租有效总收益－房地产出租总费用
=446.0-159.0
=287.0元/平方米
（4）确定房屋出租纯收益aB
房屋纯收益aB =房屋现值×建筑物还原利率
①房屋现值按上面计算为：1425元/平方米
②土地还原利率的确定方法：土地的还原利率按沈阳市商业用地土地的还原利率8.59%计算
③房屋还原利率的确定方法：房屋还原利率一般比土地还原利率高出3%左右，取12%。
则房屋纯收益aB=1425×12%=171元/平方米
（5）计算土地纯收益aL
房地出租中土地纯收益的计算：
土地纯收益=房地出租纯收益－房屋出租纯收益
=287.0-171=116.0元/平方米
（6）确定土地价格
根据评估设定待估宗地的年限，确定土地价格的计算公式采用下式：
Pi =aL/ rL×[1-1/(1+rL)n]
上式中，rL土地的还原利率按8.59%计算，n按评估基准日商业用地最高使用
年限40年计，则
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土 地 估 价 技 术 报 告 沈阳天衡房地产评估有限公司
Pi =116.0/8.59% ×[1-1/(1+8.59%)40] =1300.4元/平方米
因上式中求得的为楼面地价，应换算为土地单价，则
待估宗地单价=楼面地价×容积率
容积率，按土地出让合同中规定的为准，为1.5 待估宗地单价=1300.4×1.5=1951元/平方米 （7）计算土地价格
收益法估价结果一览表 表11
1、地价确定的方法
通过基准地价系数修正法和成本逼近法估价，估价结果较接近,可采用算术平均值作为最终估价结果。
2、估价结果
经我公司综合市场调查分析，参照周边或相同档次大型超市的租金
估价结果一览表 表12
即总价516万元（取整）
大写金额: 伍佰壹拾陆万元整(人民币)
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第四部分 附 件
1. 待估宗地位置图;
2. 国有土地使用证书复印件;
3. 土地估价机构资格证书(复印件);
4.企业法人营业执照(复印件);
5.土地估价师资格证书(复印件) 。
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