襄阳经济适用房项目可行

性研究报告

编制单位：武汉闻达伟业咨询有限公司

经济适用房的基准价格是由开发成本、税金和利润三部分构成。它的建设规模和各种套型的比例应视当地的经济发展水平、住房状况和家庭人口等因素而定，政府要合理布局、统筹规划。经济适用住房的建设必须满足节能、省地、环保的要求，保证其既经济又适用。 经济适用住房是已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性。经济性，是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。经济适用房的发展会随着经济发展水平的提高而不断的提高，使经济适用住房的建设达到标准不高水平高，面积适中功能全，造价不高质量高，占地不多环境美。

从19xx年经济适用房开始兴建以后，全国各地的经济适用房在短短几年内如雨后春笋般快速发展，房价的相对低廉，逐渐成为中低收入家庭住房的重要选择。无论从开工面积和项目数量都在成倍增加，经济适用房迎来高速发展时期。

20xx年11月,在国际金融危机背景下,中央推出了在未来3年增加4万亿元投资的财政刺激计划,其中9000亿元是增加保障性住房的投入,其中经济适用住房投资占6000亿元,经济适用住房作为保障性住房的一项最让人民心里有保障的民生工程,确实能为中低收入者排忧解难。作为我国住房供应体系的重要组成部分,经济适用住房担负着解决我国大部分中低收入家庭住房问题的任务,在住房供应市场有着

不容忽视的地位。经济适用住房政策和价格的合理性关系到能否解决大多数家庭住房问题的关键。建立和完善以经济适用住房为主体的多层次城镇住房供给体系,也是我国深化城镇住房制度改革的目标之一。

报 告 目 录

第一章 项目总论

一、经济适用房项目背景

1．经济适用房项目基本信息

2．承办单位概况

3．经济适用房项目可行性研究报告编制依据

4．经济适用房项目提出的理由与过程

二、经济适用房项目概况

1．经济适用房项目拟建地点

2．经济适用房项目建设规模与目标

3．经济适用房项目主要建设条件

4．经济适用房项目投入总资金及效益情况

5．经济适用房项目主要技术经济指标

三、问题与建议

1.经济适用房项目资金来源问题

2.经济适用房项目工艺技术获取问题

3.经济适用房项目上报问题

第二章 经济适用房项目所在市场发展前景预测

一、经济适用房项目产品发展背景

1.经济适用房产品市场概况

2.经济适用房产品的相关政策

3.经济适用房产品的技术背景

二、经济适用房产品的市场供需预测

1．经济适用房产品市场供需现状

2．经济适用房产品市场供需预测

三、产品目标市场分析

1．经济适用房产品目标市场界定

2．市场占有份额分析

四、价格现状与预测

1．经济适用房产品国内市场销售价格

2．经济适用房产品国际市场销售价格

五、市场竞争力分析

1．主要竞争对手情况

2．产品市场竞争力优势、劣势

3．营销策略

六、市场风险

第三章 资源条件评价

一、经济适用房项目资源可利用量

二、经济适用房项目资源品质情况

三、经济适用房项目资源赋存条件

四、经济适用房项目资源开发价值

第四章 经济适用房项目建设规模与产品方案

一、建设规模

1．经济适用房项目建设规模方案比选

2．推荐方案及其理由

二、产品方案

1．经济适用房项目产品方案构成

2．经济适用房项目产品方案比选

3．推荐方案及其理由

第五章 经济适用房项目场址选择

一、经济适用房项目场址所在位置现状

1．经济适用房项目地点与地理位置

2．经济适用房项目场址土地权所属类别及占地面积

3．土地利用现状

二、经济适用房项目场址建设条件

1．地形、地貌、地震情况

2．工程地质与水文地质

3．气候条件

4．城镇规划及社会环境条件

5．交通运输条件

6．公用设施社会依托条件（水、电、气、生活福利）

7．防洪、防潮、排涝设施条件

8．环境保护条件

9．法律支持条件

10．征地、拆迁、移民安置条件

11．施工条件

三、经济适用房项目场址条件比选

1．经济适用房项目建设条件比选

2．经济适用房项目建设投资比选

3．经济适用房项目运营费用比选

4．经济适用房项目推荐场址方案

5．经济适用房项目场址地理位置图

第六章 经济适用房项目技术方案、设备方案和工程方案

一、经济适用房项目技术方案

1．经济适用房项目生产方法（包括原料路线）

2．经济适用房项目工艺流程

3．经济适用房项目工艺技术来源

4．推荐方案的主要工艺（生产装置）流程图、物料平衡图，物料消耗定额表

二、经济适用房项目主要设备方案

1．经济适用房项目主要设备选型

2．经济适用房项目主要设备来源（进口设备应提出供应方式）

3．经济适用房项目推荐方案的主要设备清单

三、经济适用房项目工程方案

1．经济适用房项目主要建、构筑物的建筑特征、结构及面积方案

2．经济适用房项目矿建工程方案

3．经济适用房项目特殊基础工程方案

4．经济适用房项目建筑安装工程量及“三材”用量估算

5．经济适用房项目主要建、构筑物工程一览表

第七章 经济适用房项目主要原材料、燃料供应

一、主要原材料供应

1．经济适用房项目主要原材料品种、质量与年需要量

2．经济适用房项目主要辅助材料品种、质量与年需要量

3．经济适用房项目原材料、辅助材料来源与运输方式 更多资料参考：

二、燃料供应

1．经济适用房项目燃料品种、质量与年需要量

2．经济适用房项目燃料供应来源与运输方式

三、主要原材料、燃料价格

1．经济适用房项目原材料、燃料价格现状

2．经济适用房项目主要原材料、燃料价格预测

四、编制主要原材料、燃料年需要量表

第八章 经济适用房项目总图、运输与公用辅助工程

一、经济适用房项目总图布置

1．平面布置

2．竖向布置

（1）场区地形条件

（2）竖向布置方案

（3）场地标高及土石方工程量

3．总平面布置图

4．总平面布置主要指标表

二、经济适用房项目场内外运输

1．场外运输量及运输方式

2．场内运输量及运输方式

3．场内运输设施及设备

三、经济适用房项目公用辅助工程

1．经济适用房项目给排水工程

（1）给水工程。用水负荷、水质要求、给水方案

（2）排水工程。排水总量、排水水质、排放方式和泵站管网设施

2．经济适用房项目供电工程

（1）供电负荷（年用电量、最大用电负荷）

（2）供电回路及电压等级的确定

（3）电源选择

（4）场内供电输变电方式及设备设施

3．经济适用房项目通信设施

（1）通信方式

（2）通信线路及设施

4．经济适用房项目供热设施

5．经济适用房项目空分、空压及制冷设施

6．经济适用房项目维修设施

7．经济适用房项目仓储设施

第九章 经济适用房项目节能、节水措施

一、节能、节水措施

二、能耗、水耗指标分析

第十章 经济适用房项目环境影响评价

一、场址环境条件

二、项目建设和生产对环境的影响

1．经济适用房项目建设对环境的影响

2．经济适用房项目生产对环境的影响

三、环境保护措施方案

1．设计依据

2．环保措施

四、环境影响评价

第十一章 经济适用房项目劳动安全卫生与消防

一、危害因素和危害程度

1．有毒有害物品的危害

2．危险性作业的危害

二、安全措施方案

1．采用安全生产和无危害的工艺和设备

2．对危害部位和危险作业的保护措施

3．危险场所的防护措施

4．职业病防护和卫生保健措施

三、消防设施

1．火灾隐患分析

2．防火等级

3．消防设施

第十二章 经济适用房项目组织机构与人力资源配置

一、经济适用房项目组织机构

1．经济适用房项目法人组建方案

2．经济适用房项目管理机构组织方案和体系图

3．经济适用房项目机构适应性分析

二、经济适用房项目人力资源配置

1．生产作业班次

2．劳动定员数量及技能素质要求

3．职工工资福利

4．劳动生产率水平分析

5．员工来源及招聘方案

6．员工培训

第十三章 经济适用房项目实施进度

一、经济适用房项目建设工期

二、经济适用房项目实施进度安排

三、经济适用房项目实施进度表（横线图） 第十四章 经济适用房项目投资估算

一、经济适用房项目投资估算依据

二、经济适用房项目建设总投资估算

1．经济适用房项目建筑工程费

2．经济适用房项目设备及工器具购置费

3．经济适用房项目安装工程费

4．经济适用房项目工程建设其他费用

5．经济适用房项目基本预备费

6．经济适用房项目涨价预备费

7．经济适用房项目建设期利息

三、经济适用房项目流动资金估算

四、经济适用房项目投资估算表

1．经济适用房项目投入总资金估算汇总表

2．经济适用房项目单项工程投资估算表

3．经济适用房项目分年投资计划表

4．经济适用房项目流动资金估算表

第十五章 经济适用房项目融资方案

一、经济适用房项目资本金筹措

二、经济适用房项目债务资金筹措

三、经济适用房项目融资方案分析

第十六章 经济适用房项目财务评价

一、经济适用房项目财务评价基础数据与参数选取

二、经济适用房项目销售收入估算（编制销售收入估算表）

三、经济适用房项目成本费用估算（编制总成本费用估算表和分项成本估算表）

四、经济适用房项目财务评价报表

1．经济适用房项目现金流量表

2．经济适用房项目损益和利润分配表

3．经济适用房项目资金来源与运用表

4．经济适用房项目借款偿还计划表

五、经济适用房项目财务评价指标

1．经济适用房项目盈利能力分析

（1）投资利润率，投资利税率

（2）财务内部收益率、财务净现值、投资回收期

（3）经济适用房项目资本金财务现金流量表

2．经济适用房项目偿债能力分析（借款偿还期或利息备付

率和偿债备付率）

六、经济适用房项目不确定性分析

1．经济适用房项目敏感性分析（编制敏感性分析表，绘制敏感性分析图）

2．经济适用房项目盈亏平衡分析（绘制盈亏平衡分析图）

七、经济适用房项目财务评价结论

第十七章 经济适用房项目社会评价

一、经济适用房项目对社会的影响分析

二、经济适用房项目与所在地互适性分析

三、经济适用房项目社会风险分析

四、经济适用房项目社会评价结论

第十八章 经济适用房项目风险分析

一、经济适用房项目主要风险因素识别

1．法律及政策风险

2．市场风险

3．建设风险

4．环保风险

二、经济适用房项目风险防控措施

更多资料参考：

第十九章 经济适用房项目可行性研究结论与建议

一、对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、工艺技术、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见。

二、经济适用房项目推荐方案的优缺点描述

1．优点

2．存在问题

3．主要争论与分歧意见

三、经济适用房项目主要对比方案

1．方案描述

2．未被采纳的理由

四、对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见。 第二十章 附图、附表、附件

一、附图

1．经济适用房项目场址位置图

2．经济适用房项目工艺流程图

3．经济适用房项目总平面布置图

二、附表

1．经济适用房项目投资估算表

（1）经济适用房项目投入总资金估算汇总表

（2）经济适用房项目主要单项工程投资估算表

（3）经济适用房项目流动资金估算表

2．经济适用房项目财务评价报表

（1）经济适用房项目销售收入、销售税金及附加估算表

（2）经济适用房项目总成本费用估算表

（3）经济适用房项目财务现金流量表

（4）经济适用房项目损益和利润分配表

（5）经济适用房项目资金来源与运用表

（6）经济适用房项目借款偿还计划表

三、附件

1．项目建议书（初步可行性报告）

2．项目立项批文

3．厂址选择报告书

4．其他相关报告

第二篇：养老院可行性报告

工 程 咨 询 资 格 证 书

编号：工咨甲XXXXXXX

养老服务中心建设项目

工 程 咨 询 资 格 证 书

编号：工咨甲XXXXXXX

XXXXX养老服务中心建设项目

可行性研究报告

编号：2014-HBZXY-001

二○一四年一月

XXXXX养老服务中心建设项目

可行性研究报告

编号：2014-HBZXY-001

编制单位：XXXXX工程咨询有限公司

资质等级：工咨甲10120060058

法人代表： XXX 教授

总 经 理： XXX 高级工程师 项目负责人：XXX 工程师

编制组成员：v XXX 工程师

XXX 注册咨询工程师

XXX 工程师

v XXX 工程师

审 核 人：XXX 注册咨询工程师 审 定 人：XXX 高级工程师

二○一四年一月

XXX养老服务中心建设项目可行性研究报告

目 录

第一章 项目概况 ................................................................................ 4

一、项目简介 ...................................................... 4

二、编制依据 ...................................................... 6

三、项目单位简介 .................................................. 7

第二章 项目建设背景及必要性 ....................................................... 8

一、建设背景 ...................................................... 8

二、项目建设的必要性 .............................................. 9

三、行业准入分析 ................................................. 12

第三章 老年产业市场分析 ............................................................. 13

一、市场需求 ..................................................... 17

二、市场供给 ..................................................... 15

第四章 项目选址及建设条件 ......................................................... 16

一、项目选址 ..................................................... 16

二、建设条件 ..................................................... 16

三、建材供应及市政条件 ........................................... 19

四、施工条件 ..................................................... 21

第五章 工程方案设计 ...................................................................... 22

一、建筑设计 ..................................................... 22

二、结构设计 ..................................................... 25

三、建筑节能设计 ................................................. 26

四、给排水方案 ................................................... 26

五、电气专业设计 ................................................. 29

六、暖通专业设计 ................................................. 31

第六章 节能 .................................................................................... 35

一、设计依据 ..................................................... 33

二、能源消费状况 ................................................. 34

三、节能措施和效果分析 ........................................... 35

第七章 环境保护 ............................................................................ 40

1

XXX养老服务中心建设项目可行性研究报告

一、项目场址环境现状 ............................................. 38

二、建设期环境影响分析 ........................................... 38

三、建设期环境影响防治措施 ....................................... 39

四、运作期环境保护 ............................................... 40

五、环保设计 ..................................................... 40

第八章 劳动安全与防护 ................................................................. 43

一、危害因素分析 ................................................. 43

二、危害因素的防范 ............................................... 44

三、安全生产管理 ................................................. 47

四、环境卫生管理措施 ............................................. 47

第九章 工程建设管理 ...................................................................... 50

一、项目管理 ..................................................... 50

二、项目招投标 ................................................... 51

第十章 项目实施进度 ...................................................................... 56

一、建设工期 ..................................................... 56

二、项目实施进度安排 ............................................. 56

第十一章 投资估算与资金筹措 ..................................................... 57

一、编制依据 ..................................................... 55

二、投资估算 ..................................................... 56

三、资金来源 ..................................................... 58

第十二章 经济效益分析 ................................................................. 61

一、编制依据、基础数据与设定条件 ................................. 59

二、营业收入、税金测算 ........................................... 59

三、总成本费用测算 ............................................... 60

四、利润测算 ..................................................... 61

五、盈利能力分析 ................................................. 61

六、盈亏平衡分析 ................................................. 62

七、经济效益综合评价 ............................................. 62

第十三章 社会评价 ........................................................................ 63

一、社会效益 ..................................................... 63

2

XXX养老服务中心建设项目可行性研究报告

二、社会影响分析 ................................................. 63

三、社会稳定风险分析 ............................................. 64

第十四章 项目风险分析 ................................................................... 69

一、风险分析概述 ................................................. 67

二、项目主要风险因素识别和风险程度分析 ........................... 68

第十五章 结论与建议 ..................................................................... 72

一、结论 ......................................................... 72

二、建议 ......................................................... 73

附件

1、《营业执照》

2、《组织机构代码证》

3、《规划用地条件》及用地规划红线图

4、固定资产能评登记审批表

5、环境保护影响登记表

6、编制可研报告委托书。

附图

1、XXXXX养老服务中心效果图

2、总平面规划布置图

3、建筑主要平面、立面、剖面图

3

XXXXX养老服务中心建设项目可行性研究报告

第一章 项目概况

一、项目简介

（一）项目名称

XXXXX养老服务中心建设项目

（二）项目性质

新建

（三）项目建设单位

XXXXX养老服务中心

（四）项目建设场址

XXXXX市东环路与朝阳路交汇处

（五）建设规模及内容

1、建设规模：设置总床位1000张，规划用地面积16435.22㎡（约合24.64亩），建筑用地面积11838.35㎡（约合17.75亩），代征道路面积4596.87㎡（约合6.89亩），总建筑总面积21050㎡。养老中心12307.2㎡，医疗中心3120㎡，优抚中心5616㎡。

2、建设内容：土建，室内室外装饰装修，给排水、强弱电、消防监控、设备购置、道路、停车场、绿化、景观等。

（六）总投资及资金筹措

总投资为7836万元，其中：工程费用6273万元，其他费用1190万76 4

XXX养老服务中心建设项目可行性研究报告

元，预备费373万元。

项目单位自筹7836万元。

（七）技术经济指标表

XXXXX养老服务中心建设项目主要经济技术指标如下表所示：

表1-1 主要经济技术指标表

5

XXX养老服务中心建设项目可行性研究报告

（八）工期计划

本项目建设工期计划为从20xx年3月至20xx年2月，总工期为24个月。

二、编制依据

《中华人民共和国土地管理法》

《中华人民共和国环境保护法》

《中华人民共和国城乡规划法》

《中华人民共和国老年人权益保障法》

《国家十二五发展规划纲要》

国务院办公厅转发民政部等部门《关于加快实现社会福利社会化意见的通知》(国办发〔2000〕19号)

《国务院办公厅全国老年委和国家发展改革委等部门关于加速发展养老服务业意见的通知》(国办发〔2006〕6号)

《财政部、国家税务局《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》(财税〔2000〕97号)

《湖北省人民政府关于加快实现社会福利社会化的决定》鄂政发

[2000]55号

襄阳市城市总体规划

《XXXXX市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》

《老年人社会福利机构基本规范》

《XXXXX市老龄事业“十二·五”发展规划》

老年人建筑设计规范（JGJ122－99）

老年人社会福利机构基本规范（MZ008—2001）

其它相关技术规范及规定

6

XXX养老服务中心建设项目可行性研究报告

国家发展与改革委员会《投资项目可行性研究指南》（计办投资

[2002]15号）

国家现行有关政策和法规、技术标准、规范及规程

国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)

建设单位提供的基础资料。

三、项目单位简介

XXXXX养老服务中心是经XXXXX市民政局枣民发[2013]47号文件批准组建的社会福利机构，该中心依托北京三众鑫盛医药科技有限公司投资兴建。

北京三众鑫盛医药科技有限公司创立于19xx年，转制于19xx年，拥有固定资产2亿多元，是一家具有生产软胶囊、粉针剂、水针剂、滴眼剂、口服液、保健茶、冲剂、片剂、胶囊、干混悬剂等剂型能力的大型企业，是以经营医疗保健产品为主，以经营医疗保健产品为主的健康产业，是中国内地最大的软胶囊生产基地之一，名列中国工业企业500强，医药行业50家最佳经济效益企业。

7

XXX养老服务中心建设项目可行性研究报告

第二章 项目建设背景及必要性

一、建设背景

据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。自19xx年我国步入老龄化社会以来，人口老龄化加速发展，老年人口基数大、增长快并日益呈现高龄化、空巢化趋势，需要照料的失能、半失能老人数量剧增。第六次全国人口普查显示，我国60岁及以上老年人口已达1.78亿，占总人口的13.26%，到20xx年的将达到3.34亿占总人口的22.6%，有关资料显示，我国现有2360多万老年人“独守空巢”。随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。加强社会养老服务体系建设的任务十分繁重。

近年来，在党和政府的高度重视下，各地出台政策措施，加大资金支持力度，使我国的社会养老服务体系建设取得了长足发展。养老机构数量不断增加，服务规模不断扩大，老年人的精神文化生活日益丰富。截至20xx年底，全国各类收养性养老机构已达4万个,养老床位达314.9万张。社区养老服务设施进一步改善，社区日间照料服务逐步拓展，已建成含日间照料功能的综合性社区服务中心1.2万个，留宿照料床位1.2万张，日间照料床位4.7万张。以保障三无、五保、高龄、独居、空巢、失能和低收入老人为重点，借助专业化养老服务组织，提供生活照料、家政服务、康复护理、医疗保健等服务的居家养老服务网络初步形成。

8

XXX养老服务中心建设项目可行性研究报告

加强社会养老服务体系建设，已越来越成为各级党委政府关心、社会广泛关注、群众迫切期待解决的重大民生问题。

但是，我国社会养老服务体系建设仍然处于起步阶段，还存在着与新形势、新任务、新需求不相适应的问题,如缺乏统筹规划，体系建设缺乏整体性和连续性；社区养老服务和养老机构床位严重不足，供需矛盾突出；设施简陋、功能单一，难以提供照料护理、医疗康复、精神慰藉等多方面服务；布局不合理，区域之间、城乡之间发展不平衡；政府投入不足，民间投资规模有限；服务队伍专业化程度不高，行业发展缺乏后劲等等。

XXXXX市市区人口20万人，据不完全统计，市区现有60岁以上老人近30000人，他们或年老体衰丧失劳动能力，或患有多种老年性疾病，有5000多名老人基本失能。但是XXXXX市养老服务机构数量有限，难以满足社会需要。根据市区的实际，建设一所具有一定规模的机构养老服务中心，为失能、半失能的老年人提供专门服务。

二、项目建设的必要性

（一）该项目建设符合国家及省市有关政策及发展规划

国家“十二五”规划纲要确立了“建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系”的目标。《中国老龄事业发展“十二五”规划》强调要“发展适度普惠型的老年福利事业”。

《老年人权益保障法》中规定：“国家鼓励、扶持社会组织或者个人兴办老年福利院、敬老院、老年公寓、老年医疗康复中心和老年文化体育活动场所等设施”。并且在用电、用地、税收等方面等制定了一些优惠政策，但在具体的发展过程中，尤其是民办的老年公寓，他们由于缺乏政府 9

XXX养老服务中心建设项目可行性研究报告

和社会各界的资助和扶持，往往会遇到更多的困难与问题，需要国家制定具有针对性的扶持政策，例如医疗保障、贷款抵押、权益保障、税收等方面更优惠和完善的政策。

中共湖北省委 湖北省人民政府《关于进一步加强老龄工作的意见》鄂发[2011]21号，提出要加快基本养老服务机构建设。进一步加快城市公办福利机构建设，积 加快基本养老服务机构建设。 极推动全国示范性养老基地建设，充分发挥其示范引导作用。有条件的市（州） 、 县（市、区）要加快建设政府主办的集中供养“三无”老人、居家养老服务信息平台、民办养老服务机构业务指导培训等多功能于一体的老年公寓或福利中心。

襄阳市出台的《关于进一步加强老龄工作的实施意见》提出要加快社会养老体系建设。从完善社会养老服务体系、加快基本养老服务机构建设、大力发展居家养老服务、支持社会力量发展养老服务业、推进养老服务规范化5个方面提出了具体要求。

该项目建设是加强XXXXX市社会养老服务体系建设，是应对人口老龄化、保障和改善民生的必然要求，符合国家、省市政策和规划。

（二）符合XXXXX市城乡发展规划及环境功能规划

“十二五”期间，XXXXX市提出围绕建设“中等规模现代田园风光城市”的发展定位，优化城乡布局、 提升服务功能、增强综合实力，加速城乡融合，着力开发新城区，改造 老城区，建设小城镇，形成“一主（中心城区）、两翼（吴店、兴隆）、 多极（建制镇、中心集镇）”齐头并进的发展新格局，走资源节约、环 境友好、经济高效、文明和谐、城镇布 10

XXX养老服务中心建设项目可行性研究报告

局科学、城乡互促共进、区域协调发展的新型城镇化道路。

本项目位于XXXXX市东环路与朝阳路交汇处，项目建设规划符合XXXXX市城乡控制性详细规划的要求，XXXXX市城乡规划局已同意其平面规划。

根据XXXXX市环境功能规划，项目所排污水经过沉淀后通过管道排入市政污水管网，截流至当地污水处理厂进一步处理后排入附近河流；所在区域环境空气为二类功能区；声环境质量为2类功能区。从项目所在地的各项功能区划看，项目实施后不会对大气、地下水、地表水及声环境造成明显的影响，区域各项环境质量指标可以满足功能区划的要求；项目拟建地符合环境功能区划。

（三）有利于塑造特色文化、提升XXXXX形象。

养老敬老是中华民族的传统美德。实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”，是解决目前我国人口老龄化的工作目标。近些年来，不少城市尤其是南方城市凭借丰富的旅游资源、自然资源、人文环境优势，发展老年产业，提升了城市的知名度与影响力，促进经济又好又快发展，如琼海就是一个典型。

该项目的实施，是构建社会主义和谐社会的重要内容，是社会文明进步的重要标志，对于塑造特色文化、提升XXXXX形象，发展XXXXX老龄产业具有积极深远的意义。

（四）加强社会养老服务体系建设，是适应传统养老模式转变、满足人民群众养老服务需求的必由之路。

长期以来，我国实行以家庭养老为主的养老模式，但随着计划生育基本国策的实施，以及经济社会的转型，家庭规模日趋小型化，“4-2-1”家 11

XXX养老服务中心建设项目可行性研究报告

庭结构日益普遍，空巢家庭不断增多。家庭规模的缩小和结构变化使其养老功能不断弱化，对专业化养老机构和社区服务的需求与日俱增。

（五）加强社会养老服务体系建设，是解决失能、半失能老年群体养老问题、促进社会和谐稳定的当务之急。

目前，我国城乡失能和半失能老年人约3300万，占老年人口总数的19％。由于现代社会竞争激烈和生活节奏加快，中青年一代正面临着工作和生活的双重压力，照护失能、半失能老年人力不从心，迫切需要通过发展社会养老服务来解决。

综上所述，该项目建设十分必要。

三、行业准入分析

湖北省XXXXX养老服务中心建设项目，按照《产业结构调整指导目录》(20xx年本)20xx年修改版，的要求，老年人、未成年人活动场所、儿童福利、优抚收养性社会福利机构及相关配套服务设施项目属于国家重点鼓励发展的产业，符合国家产业政策。

结合《关于发布实施<限制用地项目目录（20xx年本>和<禁止用地项目目录（20xx年本）>的通知》（国土资发[2006]296号）的要求，拟建项目不属于禁止项目。项目用地主要为一般农田，所以拟建项目既不属于限制用地项目目录的范畴，用地也不属于保护性耕地，用地附合国家用地政策。

综上所述，该项目的建设符合行业准入标准。

12

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第三章 老年产业市场分析

一、 市场需求

养老产业虽然号称夕阳工程，但它是个朝阳行业。随着老龄化的进程会越来越大，市场前景广阔。

一是中国人口老龄化的发展。我国已进入老年型国家，北京、上海、天津、广州、沈阳、武汉等大城市也快速进入老年型城市。据世界卫生组织的资料，一个国家的老年人口系数达到10％以上（60岁以上人口）或7％（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。老年人口系数是指一定时点上老年人口占总人口的比重，它反映人口老化的程度（《人口与社会保障研究》陈朝先著，19xx年版）。目前我国60岁以上老年人口已达1.3亿，占全国总人口的10％以上，到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28％，即每4个人中就有一位老年人。目前我国65岁以上老人数已超过1亿（占总人口的7.3％），到20xx年将增加到4亿（占总人口的22.6％）。随着中国人口老龄化和城市老龄化的发展，需要建造和发展适合不同老年人的不同要求的各种类型的养老服务机构。

二是社会上的“空巢家庭”逐渐增多。特别是在高等学校、科研单位等地方，由于子女出国等原因，一对老年夫妇家庭占的比重较大。目前北京市60岁以上180多万的老龄人口中“空巢家庭”已近30％，未来10年，“空巢家庭”将成为老人家庭的主要形式，所占比重有可能达到90％。目前天津市内六区的空巢老年人家庭，占总老年户的62.4％，其中独居 13

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老人为13％，偶居的占49.4％。可见，随着人口老龄化的发展，空巢家庭的不断增长，那么这部分老人对养老服务机构提供养老服务的需求将更加迫切。

三是近年来我国老年人生活水平得到了较大的提高。以城市老年人为例，在各方面的共同努力下，企业退休人员基本养老金得到按时足额发放，参加城镇职工基本养老保险的职工超过了1.86亿人，参加基本医疗保险的范围也随之进一步扩大。据19xx年的统计，我国离退休人员退休总额达到2068亿元；20xx年为4880亿元；预测到20xx年将增加到8383亿元，20xx年为28145亿元，20xx年为73219亿元。

目前，我国城市60岁至65岁的老年人口中，退休后重新又进行工作的约占45%，他们不仅继续发挥着“余热”，而且也得到相当数目资金的补助，加大了市场消费的投入。另外，老年人从子女那里也得到了相当部分的赡养费用，用于安排自己的老年生活。据有关方面分析，城市老年人中有42.8%的比例人口拥有个人积蓄和储蓄存款，当前老年市场消费每年达5000亿元左右，且逐年将有所增加。

据预测，到20xx年，中国60岁以上老年人将达到2.45亿，占人口的17%；老龄化高峰将于20xx年左右到来，并将持续20余年。到本世纪中叶达到最高峰，60岁以上的老年人可能达到4亿，占总人口的25%；80岁以上的老龄老人将超过1亿，是现在高龄老人的10倍左右。届时，中国每四个人中就有一个老年人。同时随着经济文化等方面的发展，年轻人结婚成家和出国、异地工作和外出打工等人口迁徙现象极为普遍，不论城市和农村“空巢老人”（即没有子女同居的老年人独居家庭）越来越多。 14

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就全国而言，“空巢老人”在城市平均已达到30% ，个别大中城市甚至已超过50%。而全国共有各类老年人福利机构近4万个，床位数仅156万张，平均每千名60岁以上老年人只拥有8.4张。与每千名老年人拥有养老床位数达到30张的要求相差甚远。

二、市场供给状况

目前，国内的养老模式还不能适应形势的发展，大量依靠政府、社区、街道办的福利院、敬老院养老机构。

截至20xx年12月，XXXXX市城乡福利机构约300个，床位近3000张。主要以社区居家养老为主，社区居家养老服务网络不断健全，服务内容逐步向生活照料、康复护理、医疗保健等方面延伸。养老服务惠及范围日益扩大。城乡“三无”老人（无劳动能力，无生活来源，无法定赡养人）基本实现了自愿条件下集中供养。在重点保障“三无”老人、孤老优抚对象以及低收入高龄、空巢、独居、失能等特殊困难老年人服务需求的同时，逐步为其他老年人提供多样化、多层次的养老服务。

虽然XXXXX市社会养老服务体系建设取得了一定成效，但总体看来仍然处于低水平发展阶段，与经济社会发展新形势、养老服务新需求还有较大差距，主要表现在：养老服务机构、社区养老服务设施建设缺乏统筹规划，布局不合理，发展不平衡；养老设施总量不够，养老床位缺口大，社区养老设施严重不足，供需矛盾十分突出；农村养老服务设施普遍比较简陋，城市养老服务设施大多功能单一，难以满足服务需求；养老服务社会化程度不高，社会办养老机构所占比例落后于全国平均水平；运行机制不够健全，优惠政策落实不到位，行业监管有待加强；服务队伍专业化程度 15

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不高等。

16

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第四章 项目选址及建设条件

一、项目选址

（一）项目选址原则

1、周边环境优美，空气质量良好，环境符合老人的心理上的需求，对老人有较强的吸引力，依山傍水之处为最佳；

2、位于城郊区，交通便捷，方便子女、友人探望；

3、场地面积大，以满足开展户外活动的要求；

4、配套功能完备、专业护理服务周到。

（二）选址地点

根据上述选址原则，养心园养老服务中心拟选地点为XXXXX市东环路与朝阳路交汇处入口处。

二、建设条件

（一） 地理位置

项目区位于XXXXX市市区，交通便利。

（二）地形、地貌

XXXXX市地形属丘陵岗地。东北和南部分属桐柏山、大洪山余脉，丘陵起伏，地势由东北向西南倾斜。东北部玉皇顶为境内最高点，海拔778.5米，其余大都在400米左右；中部和西北为岗地和平原，连绵漫岗与襄北、光北组成湖北著名的“三北岗地”，岗地面积约占全市总面积的54.8%，海拔高度在100米至200米之间；境内最低点是蔡阳瓦子岗，海拔70米。境内有名山46座，其中大阜山为自然风景区。有主要河流178条，分为 17

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滚河、黑青河、小黄河、三夹河、莺河、淳河六个水系。

本项目建设地点位于XXXXX市东环路与朝阳路交汇处入口处，地势平坦，适宜项目建设。

（三）工程地质与水文条件

1.工程地质

本项目位于XXXXX市东环路与朝阳路交汇处，经对比临近工程资料，项目实施地点基地上部沉积一套第四系中更新统残坡积地层，上部为粉质粘土层，下伏基岩为下第三系砂岩。拟建建筑物地层结构较简单，土层分布均匀，场地工程地质条件一般，无不良地质现象存在，无滑坡、崩塌、泥石流、岩溶塌陷等地质灾害存在，因此该场地作为建设用地是适宜的。

2.水文地质条件

场区水文地质条件相对简单，地下水按存贮介质、赋存状态、运移规律不同可分为以下三大类：

（1）松散层上层滞水：主要分布于斜坡地带，赋存于人工堆积松散层、第四系填土层孔隙中，主要接受大气降雨入渗补给，由于其补给来源有限，且分布于斜坡地带，贮水条件较差，水位及水量季节性变幅较大，水量不大。该类型地下水对基础施工影响相对较小。

（2）山间河流洪冲积层孔隙潜水：主要分布于碎石土层孔隙中，该层由于泥质含量较高，颗粒孔隙基本被粘性土充填，含水层孔隙空间较小，渗透性差，受大气降水补给，该层水量较小，对基础施工影响较小。

（3）基岩岩溶裂隙水：主要赋存于基岩风化、构造裂隙中，受裂隙开启性、连通性、充填程度、充填物等因素制约，贮水空间有限；本区地 18

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表岩溶一般不发育，局部受断裂构造控制地段，岩石透水性较强，具承压性，其动态随季节变化不大。场区地下水向沟谷排泄，该类型地下水水量受构造控制总体贫乏，对工程施工基本无影响。

3.地下水腐蚀性评价

（1）根据环境类型判别

根据《岩土工程勘察规范》GB50021—2002，场地环境类型为Ⅱ类。根据水样进行水质分析，其硫酸盐含量为13.16mg/L，镁盐含量23.25mg/L，苛性碱含量<0.40 mg/L，总硬度361.88mg/L。按环境类型判别，均小于《岩土工程勘察规范》GB50021-2002表12.2.1规定要求，地下水对混凝土具微腐蚀性。

（2）根据地层渗透性判别

根据水质分析报告，场地地下水PH值=7.7，侵蚀性CO2含量＜0.5mg/L，HCO-3含量为408.94mmol/L，按地层渗透性判别，根据《岩土工程勘察规范》GB50021-2002表12.2.2判别，地下水对混凝土具微腐蚀性。

（3）水对钢筋混凝土结构中钢筋的腐蚀性评价

根据水质分析报告，Cl-含量为63.47mg/L，根据《岩土工程勘察规范》GB50021-2001表12.2.4判别，地下水对混凝土结构中钢筋具微腐蚀性。

综上所述，地下水对混凝土和混凝土结构中钢筋具微腐蚀性。

（四）地震烈度

本项目所在地位于XXXXX市区，不属于地震断裂带。根据《建筑抗震 19

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设计规范》（GB 500011-2001）(2008局部修订)及国家标准化管理委员会于20xx年6月11日批准《GB18306-2001<中国地震动参数区划图>国家标准第1号修改单》，XXXXX市范围内建设工程抗震设防参考烈度为六度。根据《建筑抗震设防分类标准》（GB50223-2008）本项目的抗震设防烈度为6度。

（五）气候

XXXXX属于北亚热带大陆性季风气候。冬干夏湿，夏热冬冷，春秋温和，四季分明，雨量适中，年平均无霜期为232天，年均降水量在500至1000毫米之间。降水量分布是：东北部和南部降水量950至1000毫米，中部850至950毫米，西部750至850毫米；年最大降水量为1255毫米（19xx年），日最大降水量为260.9毫米（19xx年4月29日）；年最小降水量为548.3毫米（19xx年）。伴有寒潮、伏旱、秋涝、暴雨、冰雹等灾害天气现象，对工农业生产影响较大。

XXXXX日照充足，年平均2100小时左右，日平均5.8小时，年日照率48%，基本能满足农作物的需求。

XXXXX年平均气温15.5℃。山区高度每上升100米，年均气温下降0.5℃。年气温变化，一月份最冷，历年平均2.3℃；七月份最热，历年平均27.7℃。极端最高温日达40.8℃（19xx年8月21日至23日）；最低温日为零下15.1℃（19xx年1月30日）；历年各月昼夜温差为8.5℃至10.4℃之间，元月至6月温差在10℃以上，7月最小为8.5℃以下，余介其间。

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XXX养老服务中心建设项目可行性研究报告

三、建材供应及市政条件

（一）建筑材料

1.钢材

主要来源于武汉钢铁公司襄阳钢铁厂，同时全国各大钢铁公司的钢材产品本地基本有经销，可满足本项目的需求。

2.水泥

离XXXXX市不远的南漳县建有全国知名的华新水泥厂，供应规格品种可满足项目建设要求，且质量有保障。

3.砂、石、石灰

本项目所需材料当地可供，且品质优良。

4.草坪、树苗

XXXXX市为鄂北岗地，有园林生产基地，可满足用量要求。

（二）市政条件

1.供水

水源由当地水厂供给，完全能满足本项目供水要求,可作为本项目的供水水源。

供水由当地城镇供水管网供水，附近道路有给水干管。

2.排水

项目区域有雨、污水系统，可就近排出。

3.电力电讯

项目区有35000Kv高压线于拟建项目区经过, 可满足供电要求。

4.运输条件

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交通十分便利，各类建筑材料的采购和运输都十分方便。

5.防洪设施条件

项目区域地势较高，受洪灾影响的可能性很小，防洪标准可为100年一遇。

6.环境保护条件

经分析，本项目建设及运行，基本不会发生对当地环境造成不利影响的物质，不会对当地环境容量产生影响。

7.公用事业设施依托条件

本项目所在地生活等基础设施建设较完善，项目拟建地3公里内医院、金融、公交、宾馆、文化、娱乐等机构和设施配套齐全，可以满足项目的需要。

8.拆迁、移民安置条件

本项目拟建地址不涉及搬迁和移民。

四、施工条件

项目区所在XXXXX市东环路与朝阳路交汇处，土质具有良好的承载力，地表水资源较丰富，工程施工可以就近取水；同时电力设施完备，为工程施工提供了较好的基础条件。

本次施工采用公路运输作为项目实施的交通运输方式，项目区内现有的道路能够满足施工所需要的建筑材料和机械设备运输到施工现场。施工用水可以根据施工现场的具体情况，就近利用，项目区内有输电线路通过，可以作为施工之用。“三材”和燃料从当地购买；天然建筑材料从项目区就近采集。本工程所需要的大量砂、碎石、条石可在项目区内或附近地区 22

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采购，以满足施工所需，水泥也可在附近购买，能减少运输成本。

第五章 工程方案设计

一、建筑设计

（一）设计依据

《民用建筑设计通则》 GB50352-2005

《建筑内部装修设计防火规范》 GB50222-95(2001版)

《建筑结构可靠度设计统一标准》 GB 50153-2008）；

《建筑结构荷载规范》 GB-50009-2012 ；

《建筑工程抗震设防分类标准》 GB 50223-2008；

《建筑结构荷载规范》 GB50009-2012

《建筑物防雷设计规范》 GB50057-2010

《建筑抗震设计规范》 GB 50011—2010

《混泥土结构设计规范》 GB 50010—2010

《砌体结构设计规范》 GB 5003—2011

《建筑基地基础设计规范》 GB50007-2011

《建筑给水排水设计规范》 GB50015-2003 （2009版） 《建筑设计防火规范》 GB50016-2006

《汽车库、修车库、停车场防火设计规范》（GB50067-97）

《安全防范工程程序与要求》 GA/T75-94）

《火灾自动报警系统设计规范》 （GB50116-2008）

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（二）建筑设计原则

1、根据当地风向、自然条件、周围环境等因素，合理利用土地；节省占地、节约投资。

2、力求布置紧凑，整体协调，布局合理、美观。满足服务游客及交通要求，并符合防火、防暴、防震、防腐、环保和卫生等方面要求。

（三）平面设计

根据地形及地理位置，养心园养老服务中心大门面向东环路，以大门延长线为中轴，将地块相对分为南北两部分。地块南侧，平行东环路、朝阳路依次布置医疗中心、优抚中心；中轴南侧空地布置停车场和活动场地。地块北侧为3栋养老中心楼。除临东环路的一栋养老中心楼和一栋医疗中心楼为东西朝向外，其他楼房呈南北布置。停车场、道路、广场绿化有机结合，形成开阔、宜人、优美的空间环境。

（四）竖向设计

1、竖向布置原则：

（1）与总平面布置协调，为工程建设提供合理的高程用地；

（2）满足道路及管线敷设对高程的要求；

（3）合理确定工程的竖向标高，使土方工程量最小；

（4）满足各区间的便利联系；

（5）保护生态环境。

2、竖向布置

项目区的场地科学设计，确保汇集的雨水顺畅流入城市排水管网。场地地形控制标高的确定主要取决于自然标高、土方工程量和外侧道路标高要求。注重加强项目区环境美化、绿化。

3、竖向设计

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本次设计确定场区道路控制点的设计标高和建筑物的室内地坪设计标高。按国家道路纵坡设计规范，设计中道路纵坡最大不超过3%，最小一般不低于0.3%。

（五）立面设计

力求简洁、庄重。立面采用坡屋顶、翘檐，筒瓦，外墙面依据养老中心特点，以褐色为外墙主要颜色，适当配以红色加以点缀。

（六）主要技术经济指标

规划用地面积： 16435.22㎡

建设用地面积：11838.35㎡

总建筑面积：21043.2㎡，其中养老中心12307.2㎡，医疗中心3120㎡，优抚中心5616㎡。

建筑密度：24.9%

容积率：1.78

绿地率：35%

机动车停车位：200个。

（七）单体建筑

1、养老中心

地块北侧，由3栋楼房组成。建筑面积1

养老中心东楼：临东环路，长49米，宽12米，八层，占地面积588㎡，建筑面积4704㎡，高25米，砖混结构，外挂瓷砖，房顶为蓝色。

养老中心北楼：位于地块北端，长49米，宽12米，八层，占地面积633.6㎡，建筑面积5068.8㎡，高25米，砖混结构，外挂瓷砖，房顶为蓝色。

养老中心南楼：位于北楼南侧，长49米，宽12米，四层，占地面积 25

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633.6㎡，建筑面积2534.4㎡，高15米，砖混结构，外挂瓷砖，房顶为蓝色。

2、优抚中心

一栋，临朝阳路，八层，与医疗中心联通相同，占地面积702㎡，建筑面积5616㎡，砖混结构，外挂瓷砖，房顶为蓝色。

3、医疗中心

一栋，占地面积390㎡，八层，建筑面积2496㎡，砖混结构，外挂瓷砖，房顶为蓝色。

主楼为外廊形式，做到功能分区明确、联系方便和有利于疏散，并保证轮椅回旋和门扇开启空间；要充分利用天然采光和自然通风；台阶踏步采用缓坡台阶和坡道过渡，过道及室内设置扶手。

二、结构设计

（一）设计依据

《建筑结构荷载规范》 GB50009-2012 《建筑结构可靠度设计统一标准》 GB50068-2001 《建筑地基基础设计规范》 GB50007-2011 《混凝土结构设计规范》 GB50010-2010 《建筑抗震设计规范》 GB50011-2010 《建筑抗震设防分类标准》 GB50223-2008 其他建筑结构设计规范规程

（二）自然条件

基本风压：0.35kN/㎡；

基本雪压：0.40kN/㎡；

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抗震设防烈度：XXXXX市地震基本烈度为6度。按照《建筑抗震设计规范》（2008版）的规定，本项目按照6度抗震烈度进行设防。

（三）结构分类等级

抗震设防类别为丙类。

建筑结构安全等级为二级。

结构设计使用年限为50年。

地基基础设计等级：乙级。

混凝土结构的环境类别：室内正常环境结构构件为一类。

（四）结构选型

基础为条形，以框架结构为主，局部采用砖混结构，坡屋顶，瓦面采用新型复合隔热材料。

（五）基础设计

结合本工程上部荷载及参考邻近场地情况，地基基础设计等级为丙级。现有基础形式可以满足本项目的使用要求，无需进行基础的加固处理。

三、建筑节能设计

在总平面规划上，综合考虑朝向、风向的关系，力求达到良好的自然通风，充足的自然采光，并强调室内通风及蓄热。

在设计时满足功能及立面造型需要的同时，注重控制外窗的面积本工程外墙采用20厚无机保温砂浆作为保温材料；平屋顶设计30厚挤塑料泡沫板保温隔热层，其传热系数K＝0.85,小于0.7w/(m2.k)符合节能要求,局部平台可采用绿化措施，以达到降温、隔热效果。

四、给排水方案

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（一）设计依据

《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）(20xx年版)。 《建筑设计防火规范》（GB 50016—2006）； 《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140—2005）。

《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-2001）（20xx年版）。 《室外给水设计规范》（GB50013-2006）。 《室外给排水设计规范》（GB50014-2006）。 建设单位提出的设计委托书及设计基础资料。 建筑专业提供的设计图纸及其它专业提供的有关资料。 （二）设计内容

本设计主要包括给水系统、排水系统、消火栓给水系统、自动喷水灭火系统、建筑灭火器配置及气体灭火系统设计。

（三）给水系统设计 1、项目区给排水现状

给排水管网系统已引至项目区，本工程可就近搭接。 2、给水量统计

本建筑生活用水量计算详见下表：

3、给水系统

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本工程设计供水水源采用当地城镇自来水，供水压力为0.3MPa。根据建设方提供的本建筑周围的给水管网现状，拟从城镇自来水给水管道上引入2路DE100给水管进入建筑红线，在建筑外形成环状管网供水。项目层高25米，四层以下供水水压可直接满足，四层以上采用加压供水。

4、管材选用及敷设

室外埋地给水干管采用HDPE给水管，热熔连接。室内给水管采用PPR塑料给水管，热熔连接。建筑室内给水干管沿管道井供至各层用水点，进入卫生间内给水管线一律暗装，管道沿室内地坪面层或沿墙嵌装敷设引至各用水点。

（四）排水系统

1、排水系统分污水、雨水分流，其中各层生活污、废水经管道收集后，就近排入室外化粪池，经（化粪池）一级处理后排入景区污水管网系统，再经处理用于肥料。建筑雨水采用外排水系统，屋面雨水经雨水斗及室外雨落管排至室外建筑雨水边沟，汇流后直接排入附近河流中。

2、污水排水量为165.6m3/d。

3、污废水系统设普通升顶通气管通气，保证排水通畅；屋面雨水采用重力流外排水系统。

4、管材与管道敷设：室内管道采用柔性接口的机制排水铸铁管，橡胶圈密封承插连接。室外排水管道采用UPVC双壁波纹管，粘接。

（五）消防系统设计

1、消防水源

采用城镇自来水。由于室外给水环管（DE100）自来水管网压力能满 29

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足本工程室外消防用水的水量、水压要求,故室外消防用水由市政管道直接供给。

设两路市政水引入管向本建筑供水，两路给水引入管进入红线范围后围绕本建筑形成室外给水环状管网，环管直径DE100。环管上共设2个DN100室外地面式消火栓。

2、消防用水量

本工程按现行“高规”，室外消火栓用水量30升/秒，室内消火栓用水量为40升/秒，火灾延续时间为2小时，自动喷淋消防用水量为30升/秒，火灾延续时间为1小时。

3、消火栓消防系统设计

消火栓的布置确保任一着火点两股水栓同时到达，每个消火栓消防流量为5 升/秒，射流充实水柱为10米，每个消火栓箱内设自救式小口径（DN25）消防水喉，设有启动消防泵的消防按钮和警铃。

4.建筑灭火器

在养老中心用房内设置MF/ABC4干粉灭火器，各高低压变配电间设备为非油性的，配备推车式磷酸铵盐干粉灭火器。所有消火栓箱均配置MF/ABC2干粉灭火器两具。

五、电气专业设计

（一）设计依据

《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-2008 ）

《供配电系统设计规范》（GB50052-2009）

《低压配电设计规范》（GB50054—2011）

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《建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）

《建筑照明设计标准》（GB 50034-2004）

《建筑物防雷设计规范》（GB50057-2010）

《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-2008）；

《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）

《智能建筑设计规范》 （GB/T50314-2000）

《综合布线系统工程设计规范》 （GB50311-2007）

《有线电视系统工程技术规范》 （GB50200-94）

《安全防范工程技术规范》（GB50348-2004）

《全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇-电气》（20xx年版） 《建筑物电子信息系统防雷技术规范》（GB50343-2004）；

（二）设计内容

本工程电气系统包括变配电系统、电力、照明系统及火灾自动报警系统、有线电视系统、网络综合布线系统。

（三）变配电系统

1、负荷等级

本项目的保安监控系统、管理用电子计算机系统、火灾报警及联动控制设备、消防泵、排烟风机、加压风机、应急照明、疏散照明等属一级负荷。其他日常照明均按三级负荷设计。

2、用电量

本工程按60W/㎡考虑，本工程用电设备总容量约为：Pe＝1263kw。总计算负荷约为Pjs＝758KW。

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（四）建筑物防雷

本项目根据规范属三类防雷建筑，在建筑物屋面设避雷带，利用柱内的主筋作引下线，接地装置利用建筑物基础钢筋，利用外墙圈梁、门窗等金属物与防雷装置连接，构成闭合环防侧击雷。从变电所低压配电柜、层照明配电箱、终端配电箱（即：计算机机房、综合布线系统、火灾报警中心配电箱等）分三级设置接闪器、电涌保护器。

采用三相五线TN－S接地系统，设专用接地线（PE线），接地体利用建筑物基础钢筋，并采用40×4镀锌扁钢沿建筑物基础周边敷设形成闭合接地体，接地电阻不大于1欧，在变电所内设置总等电位联结板。

（五）弱电设计

1、有线电视系统：本系统由放大器、干线、分配器、分支器及终端组成，电视终端主要设置在会议室。

2、闭路电视监控系统：在一层设一个监控室，闭路电视监控系统重点对门厅、楼道口及重要办公室等场所进行闭路电视监控。

3、公共广播系统：在会议室、办公走道设置音箱，播放背景音乐及传播信息，并与紧急广播结合，事故时，强切进行应急广播。

4、火灾自动报警及联动系统：活动用房为一级保护对象，采用集中报警系统及联动控制系统，在一层设火灾报警控制室。严格按照规范设置探测器、手动报警按钮、每层设楼层显示器等。大楼设置一套消防广播装置。

5、综合布线系统：在辅助用房设置弱电主机房，各楼设设备间；系统采用光纤与对绞电缆组网。各房间根据需要装设语音、信息插座和数据 32

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信息插座，以满足建设单位的使用要求。

六、暖通专业设计

（一）设计范围

1、空调系统；

2、通风系统及防、排烟系统。

（二）空气调节室外设计参数

1、夏季空调室外计算干球温度 31.6℃；

夏季空调室外计算湿球温度 23℃；

夏季空调室外计算相对湿度 77％。

2、冬季空调室外计算温度 －3℃；

冬季空调室外计算相对湿度 78％。

（三）空气调节室内设计参数

1.夏季空调室内计算温度tx=25±1℃，相对湿度=60±5%；

2.冬季空调室内计算温度td=20±1℃，相对温度=50±5%。

（四）空调冷、热负荷估算

1、冷负荷指标按50w/㎡计；

2、热负荷指标按45w/㎡计。

（五）空气调节系统

采用中央空调系统：主机采用风冷热泵冷温水机组，按冬季室外气温及负荷选型，夏供冷，冬供热；主机及附属设备均可设置于大楼屋面，运转部件基础均设置减震器；水泵及水处理仪作遮雨措施。末端采用风机盘管+新风的系统，新风由新风机组集中处理后送入室内。

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（六）防、排烟系统

1、防烟楼梯间，前室及合用前室采用机械加压送风系统防烟。

2、卫生间采用通风器排风。

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第六章 节能

一、设计依据

（一）政策法规

《中华人民共和国节约能源法》；

《民用建筑节能条例》(国务院第530令)；

《国务院关于做好建设节约型社会近期重点工作的通知》(国发［2005］21号)；

《国务院关于加强节能工作的决定》（国发[2006]28号）；

《民用建筑节能管理规定》（建设部部长令第76号）；

湖北省人民政府关于加强节能工作的有关规定；

国家及地方其他有关用能、节能方面法律法规等。

（二）设计标准和规范

《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）；

《建筑节能工程施工验收规范》（GB50411-2007）；

《绿色建筑评价标准》（GB/T50378-2006）；

《绿色建筑技术导则》(建科【2005】199号)；

国家及地方关于用能、节能方面的规定、标准和规范。

（三）终端用能产品能效标准

我国目前已发布22项终端用能产品能效标准，涉及五大类产品。其中家用电器类6种，照明器具类8种，商用设备类2种。

本项目安装配置的照明灯具、空调设备等，为确保使用过程中较低的 35

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能耗水平，灯具、电器、设备必须选用能够满足已发布的能效标准的产品。

二、能源消耗状况

（一）能源消耗种类

本项目能耗包括：水耗、电耗。生活用水和热水供应设备是水耗的主要设备；风机电机、循环水泵电机、送新风系统等是电耗的主要设备。本工程拟选用的主要设备均采用国家推行和提倡的节能产品，在工程设计等方面也是从节约能源出发加以考虑。

（二）能源消耗指标分析

1、采暖

本项目需采暖面积9000㎡，面积热指标为45W/㎡，本工程面积冷指标为90W/㎡。

W冷=9000㎡×90W/㎡×80天×7h×0.5（同时系数）=22.68万KWh； W热=9000㎡×45W/㎡×70天×7h×0.5（同时系数）=9.92万KWh；

2、照明、设备等用电

本项目主要用电设施有：照明、设备等。根据建筑物使用性质及面积大小，按单位面积功率法计算电负荷，照明和设备按单位面积功率P'e=10W/㎡，总建筑面积S=21043.2㎡，计算有功功率Pc：

Pc=P'e×S/1000=10×21043.2/1000=210.43kW

按年平均有功负荷系数αav=0.5，年实际工作小时数Tn=1400h，计算年有功消耗量Wy：

Wy=αav×Pc×Tn =0.5×210.43×1400 =14.73万kW.h

3、用水

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本建筑生活用水量计算详见下表：

（三）用能计算指标 1、用电：

采暖+照明、设备等用电= W冷+ W热+ Wy

=22.68万KWh+9.92万KWh+14.73万kW.h=473327KWh. 2、用水： 年用水量66240m3。

综合能耗折算表

三、节能措施和效果分析

（一）建筑节能 1、建筑总平面节能

（1）尽量减少硬化（混凝土、石板）地面，增加绿地； （2）建筑物的布置有利于自然通风； （3）建筑的布置尽量采用南北向布置。 2、建筑节能

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（1）选用合适的外窗尺寸和窗墙比，使其传热系数符合《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005的规定。门窗洞口的开启位置有利于自然采光，也有利于自然通风；

（2）原则上减少建筑物外表面积；

（3）屋面、外墙表面采用浅色处理；

（4）楼梯间采用可开启式外窗；

3、墙体节能

在满足基本的承重、安全维护、防水、防潮功能的同时，采用保温隔热性能较好页岩空心砖加保温层的复合墙板。

4、门窗节能

（1）选用断桥隔热框型材；

（2）采用密闭中空玻璃；

（3）门窗应具有良好的密封性能。

（二）动力节能

加强对动力设备的定期保养和维修、使用节能自动控制器可以根据电机负载情况进行适时、自动化控制，达到系统运行更安全、节能、延长设备使用寿命的目的。

（三）给排水节能

1、节水型卫生器具、配水器具的选用

采用节水型坐便器，沐浴水嘴和洗手间的面盆龙头采用充气或瓷芯水嘴，在不减小水柱直径的情况节水率15％左右。采用控制感应的光电感应式冲洗阀、感应式水嘴、感应式小便器冲洗阀达到节水功能。采用内壁 38

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光滑的新型供水管材。

2、中水、雨雪水的利用

中水、雨水的再利用是实现污水资源化、节约水资源的有力措施，是节约用水发展的必然方向。它们可以用作冲厕所、道路绿化、车辆冲洗、消防等杂用。雨水的收集再利用可以减轻当地的用水和污水处理负担。

（三）电气节能

1、供电节能

选用并联节能设备对设备线路实施安全保护、变压器容量及电力负荷功率因素配置电容补偿装置的选用、根据用电负荷合理确定选择导线及电缆截面、限制超负荷运行、减少迂回线路。

2、用电节能

（1）在公共场所、走廊、楼梯口、办公室安装节能灯具；统一安装自动时控开关或智能节电开关。

（2）选用节能空调、节能清洗设备等节能电器。

（3）合理疏导人流，减少电梯运行次数，平衡各电梯使用时间，恰当分层设置停靠点及电梯联动。净化空调系统综合利用洁净气流，合理控制减少排气量、实现设备的自动控制和管理水平。

（四）暖通节能

在大厅、走廊门头上安装冷热风幕可最大限度地减少冷热量的损失。 39

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第七章 环境保护

一、项目场址环境现状

拟建地点位于XXXXX市东环路与朝阳路交汇处，本项目实施地段无古迹。

二、建设期环境影响分析

（一）施工期噪声

施工期噪声主要来源于施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。施工场地噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工人员的活动噪声。各施工阶段声源声级如下：

土石方阶段：挖土机78－96

装修、安装阶段：电钻100－115、冲击机95、电锤100－105、空压机75－85、手工钻100－105、打桩机95－105、无齿锯105。

底板与结构阶段：混凝土输送泵90－100、多功能木工刨90－100、振捣器100－105、混凝土搅拌机100－110、电锯100－110、云石机100－110、电焊机90－105、多角磨光机100－115、空压机75－85。

（二）施工期扬尘

施工期扬尘主要来自土方的挖掘及现场堆放扬尘；建筑材料（石灰、水泥、砂石、砖等）的现场搬运及堆放扬尘，施工垃圾的清理及堆放扬尘；人来车往造成的现场道路扬尘。

（三）施工期废水污染源

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施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水，施工废水主要包括土石方阶段水井的排水，结构阶段混凝土养护排水以及各种车辆冲洗水。

（四）施工期固体废弃物

施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃的各种建筑装修材料。

三、建设期环境影响防治措施

（一）施工噪声防止措施

施工单位应严格执行《中华人民共和国噪声污染防治法》和《建筑施工场界噪声限值》（GB12523－90），采用低噪声施工机具，采用商品砼，以减少混凝土搅拌机对周围环境的影响，施工现场采用隔声装置进行防护，尽量避免夜间（22：00－6：00）施工。

（二）施工扬尘污染防治措施

现场施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防治措施，设置挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁、湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，对运输建筑材料的车辆用帆布覆盖。加强现场管理，做到文明拆迁和文明标准化施工、配置工地滞尘防护网，设置围档等措施，最大程度减少扬尘对周围大气环境的危害。

（三）施工期废水、固体废气物的防止措施

加强施工期污水管理，对各类污水进行隔拦、沉淀处理后作为施工用 41

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水重新利用，不可利用的施工废水必须经沉淀池处理后再进行排放，建筑垃圾应及时处理，避免地面水体二次污染。

四、运作期环境保护

（一）运作期间主要污染源分析

运作期间环境污染因素主要生活用水、噪音。

（二）运作期间环境影响保护措施

根据项目的工程以及排污特点，本项目在投入使用过程中不产生超标废水、废气及其他污染物。废水、废气及其他污染物应按国家环保标准规定排放。各类电机功率小、最大噪音在30分贝以下，不存在噪音污染。

五、环保设计

垃圾集中收集；

其中各层生活污、废水经管道收集后，就近排入室外化粪池，经（化粪池）一级处理后排入景区污水管网系统，再经处理用于肥料；

本工程其他设备均采用积极的隔振降噪措施，设置隔振基础、柔性接头、避免管道传声。

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第八章 劳动安全与防护

一、危害因素分析

在建筑施工中的危害因素可分为两种：一种是有毒有害物品的危害；另一种是因施工作业可能造成的对人体的危害。

（一）有毒有害物品分析

有毒有害物品主要是施工过程中产生的粉尘、噪音等。建筑施工过程中工地扬尘会带来大量的粉尘，粉尘颗粒由于体积极小，可以直接进入呼吸道，其中5微米以下的颗粒可以抵达呼吸道深部，严重的会造成矽肺、尘肺等疾病。粉尘中还经常粘附有毒物质、甚至细菌、病毒等，坚硬的粉尘还能引起上呼吸道黏膜损伤，这些对人的健康都有严重的危害。

施工现场各种机器和设备发出的噪声，从局部来看是很强烈的，严重的可能会造成人体损害。噪声的危害有三个方面：一是损伤听力，影响人体健康；二是影响人的休息和工作，降低工作效率；三是影响语言的清晰度和通讯联络。

（二）施工作业可能引起的危害分析

建筑施工中一些危险作业，如空中作业、操作专业设备等，对工作人员的身体、技术等方面要求较高，如果因工作人员的疏忽或者不胜任可能给自身或者他人带来人身伤害。

根据本项目施工特点，潜在危险源主要包括：

1、生产性粉尘的危害：在建筑施工作业过程中，材料的搬运使用、石材的加工。建筑物的拆除，均会产生大量的矿物性粉尘，长期吸入这样的粉尘可发生矽肺病。

2、辐射的危害：在建筑物地下室施工时由于作业空间相对密闭、狭 43

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窄。通风不畅、特别是在这种作业环境内进行焊接或切割作业，耗氧量极大，又因缺氧导致燃烧不充分，产生大量一氧化碳，从而造成施工人员缺氧窒息和一氧化碳中毒。

3、有毒物品的危害：建筑施工过程中常接触到多种有机溶剂，如防水施工中常常接触到苯、甲苯、二甲苯、苯乙烯，喷漆作业常常接触到苯、苯系物外还可接触到醋酸乙酯、氨类、甲苯二氰酸等，这些有机溶剂的沸点低、极易挥发，在使用过程中挥发到空气中的浓度可以达到很高，极易发生急性中毒和中毒死亡事故。

4、焊接作业产生的金属烟雾危害；在焊接作业时可产生多种有害烟雾物质，如电气焊时使用锰焊条，除可以产生锰尘外，还可以产生锰烟、氟化物，臭氧及一氧化碳，长期吸入可导致电气工人尘肺及慢性中毒。

5、生产性噪声和局部震动危害：建筑行业施工中使用的机械工具如钻孔机、电锯、震捣器及一些动力机械都可以产生较强的噪声和局部的震动，长期接触噪声可损害工人的听力，严重时可造成噪声性耳聋，长期接触震动能损害手的功能，严重时可导致局部震动病。

6、高温作业危害：长期的高温作业可引起人体水电解质紊乱，损害中枢神经系统，可造成人体虚脱，昏迷甚至休克，易造成意外事故。

二、危害因素的防范

建筑施工应执行有关国家标准规定，对可能引起危害的因素采取防治措施，从而保证施工过程的安全性。目前，施工现场执行的安全方面的标准和规范如下：

《建筑施工安全检查标准》 JGJ59-2011 《施工现场临时用电安全技术规范》 JGJ46-2005 《建筑施工高处作业安全技术规范》 JGJ80-91

《龙门架及井架物料提升机安全技术规范》 JGJ88-2010 44

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《建筑施工扣件式钢管脚手架安全技术规范》 JGJ130-2011 《建筑施工门式钢管脚手架安全技术规范》 JGJ128-2010 《建筑施工安全检查标准》（JGJ59-2011）规定，施工企业在开工前必须编制施工组织设计。施工组织设计的编制，应针对工程特点、施工方法、机械的配备，按国家、行业颁发的安全生产法规、条例、标准、技术规范，编制具体的、有针对性的安全技术措施。在工程施工前，应由施工负责人、技术部门对生产班组进行施工方案、安全技术措施和操作规程交底，交底应突出危险因素的控制措施，安全技术交底必须以书面形式进行，交底应双方签字认可。分项工程安全技术交底资料要具体，应有针对性。

根据本项目的施工特点，本项目的主要危害防范措施如下：

（一）施工场所防护措施

1、项目部应根据项目的具体情况识别、确定危险因素种类，制定相应的防治措施。

2、在确定的职业危害作业场所的醒目位置，设置危害因素警示标志。

3、施工现场在进行石材切割加工、建筑物拆除等有大量粉尘作业时，应配备有效的降尘设施和设备，对施工地点和施工机械进行降尘。

4、在地下室等封闭的作业场所进行防水作业时，要采取强制性通风措施，配备行之有效的通风设备，进行通风，并派专人进行巡视。

5、对从事高危职业危害作业的人员，工作时间应严格加以控制，并有针对性的急救措施。

（二）个人防护措施

1、为有效防止危害因素对作业人员造成人身伤害，从管理上明确施工现场管理人员多级责任制，分清在危害因素预防上的岗位职责。

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2、加强对施工作业人员的危害因素防范，定期组织培训，提高对危害因素的认识，掌握危害防治的方法。

3、施工现场做封闭式施工，用高度不低于2m的围挡将现场四周围起来。

4、施工现场材料堆放整齐（散材成堆，型材成垛）。

5、现场临时仓库内各种袋（桶、箱）装材料码放成垛，小型材料上架存放。

6、接触粉尘作业的施工作业人员，在施工中应尽量降低粉尘的浓度，在施工中采取不断喷水的措施降低扬尘，作业人员正确佩带防尘口罩。

7、从事防水作业，喷漆作业的施工人员应严格按照操作规程进行施工，施工前要检查作业场所的通风是否畅通，通风设施是否运转正常，作业人员在施工作业中要正确佩带防毒口罩。密闭空间内进行防水、喷漆作业容易导致一氧化碳中毒，如防护用具不能正常发挥作用时，必须立即撤离现场至通风处，并通知施工现场其他人员在确保自身安全的前提下对该场所进行通风。

8、电气焊作业操作人员在施工中应注意施工作业环境的通风或设置局部排烟设备，使作业场所空气中的有害物质浓度控制在国家卫生标准之下，在难以改善通风条件的作业环境中操作时，必须佩带有效的防毒面具和防毒口罩。

9、进行噪声较大的施工作业时，施工人员要正确佩带防护耳罩，并减少噪声作业的时间。如因进行强噪音作业导致头晕、耳鸣等症状，应立即停止作业并通知其他人员进行治疗，症状严重者报应急救援小组送至医 46

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疗机构进行治疗。

10、施工中所使用的加工设备要设置除尘装置，清运垃圾必须使用喷洒后方可用提升机或封闭专用垃圾道运输，严禁从窗口倾倒垃圾。细散颗粒材料的装卸运输必须要遮盖，现场专用道路要经常喷洒水，把粉尘污染降低到最小限度。长期在高密度粉尘环境作业的施工人员必须佩戴防护口罩、发帽及其他必需的个人防护用品，防止吸入有毒灰尘。

三、安全生产管理

（一）安全管理目标

保证安全生产，确保无重大伤亡事故的发生，轻伤率控制在2‰以下。

（二）安全管理网络和措施

根据谁负责生产谁负责安全的原则，本项目建立由项目经理负责，建设单位安全部门检查督促，有专职安全管理员和主要工种的工长或班组长兼职安全员组成的安全生产管理体系。

（三）安全生产规章制度

为有效控制本工程施工过程中的安全，减少轻伤事故，杜绝发生重大事故。建立健全安全规章制度，明确各级人员在生产时应遵守党和国家的安全生产方针、政策、法规、及本项目的安全规章制度，保证安全生产的顺利进行。

（四）施工现场安全管理制度

1、进入现场必须戴好安全帽，扣好帽带，并正确使用个人劳动防护用品。

2、二米以上的高处、悬空作业、无安全设施的，必须戴好安全带、 47

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扣好保险钩。

3、高处作业时，不准往下或向上乱抛材料和工具等物件。

4、各种电动机械设备必须有可靠有效的安全接地和防震装置，方能开动使用。

5、不懂电气和机械的人员，严禁使用和玩弄机电设备。

6、吊装区域非操作人员严禁入内，吊装机械必须完好，把杆垂直下方不准站人。

（五）施工现场消防安全责任制

1、必须严格执行中华人民共和国消防条例、公安部《关于建筑工地防火基本措施》，做好施工现场防火安全工作。施工现场消防工作纳入施工组织设计和施工管理计划，项目经理是该工地的消防负责人。

2、建立施工消防管理网络，根据施工现场平面布置，划分消防管理责任区域消防负责人，公布上墙，并在施工现场入口处设置明显标志。

3、各重点防火区域应配备一定数量的消防器材和消防设施，由消防责任人定期检查，确保完备好用。消防器材、设施不得随便移动或挪作他用。

4、建立义务消防组织，义务消防人员要进行消防知识的学习和培训，坚持每月开一次消防安全例会，检查当月消防工作情况。

5、施工现场应设吸烟点，禁止吸游烟、乱丢烟蒂。动用明火必须按规定办理审批手续，动火作业必须有专人监护，必须有消防器材，必须严格遵守有关安全措施。

6、从事焊接作业人员，必须持有有效证件上岗，严格执行“十不烧” 48

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的规定，无证人员一律不准进行焊接作业。

7、施工现场严禁使用电炉、煤油炉、小太阳灯和碘钨灯等大功率灯具烘烤衣物。

8、所有电气线路、机械设备必须由专业人员按规定安装并符合标准。电气线路、机械设备应经常检查，防止因短路、超负荷等原因引起火灾事故。

9、凡仓库和存放易燃、易爆物品的区域必须设置禁火牌，要制定有关防火管理规定，配备符合要求的消防设施，设置消防通道、消防水源。

10、木工间必须设置禁火标志，刨花锯屑等易燃物品应做到及时清理，按规定设置消防器材，禁止吸烟及动火作业。

11、凡设置消防器材的地点禁止堆放各种杂物，消防通道、施工现场道路、建筑物通道要保持通畅。

12、脚手架上禁止吸烟，禁止无证、无措施动火作业，禁止在脚手架上弃放其他易燃物品。

13、施工现场日常消防管理由项目部安全保卫部门管理，要做到经常检查，定期向项目部经理汇报。

14、对施工现场消防工作做出显著成绩的班组和个人应给予奖励，反之，对造成火灾事故的责任人应视情节给予处罚或移交有关部门处理。

四、环境卫生管理措施

（一）环境管理

施工单位应当遵守国家有关环境保护的法律规定，采取措施控制施工现场的各种粉尘、废气、废水、固体废弃物以及噪声、振动对环境的污染 49

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和危害。

具体有以下防止环境污染的措施：

1、妥善处理泥浆水，未经处理不能直接排入城市排水设施和河流；

2、除设有符合规定的装置外，不能在施工现场熔融沥青或者焚烧油毡、油漆以及其他会产生有毒有害烟尘和恶臭气体的物质；

3、使用密封式的圈筒或者采取其他措施处理高空废弃物；

4、采取有效措施控制施工过程中的扬尘，如在施工场所做围挡封闭；

5、禁止将有毒有害废弃物用作土方回填；

6、对产生噪声、振动的施工机械，应采取有效控制措施，减轻噪声扰民；夜间禁止不必要的施工，以免噪音干扰周围居民。

（二）卫生管理

1、环境卫生管理的责任区

为创建良好的工作环境，养成良好的文明施工作风，增进职工身体健康，施工区域和生活区域应有明确划分，把施工区和生活区分成若干片，分片包干，建立责任区。从道路交通、消防器材、材料堆放、垃圾、厕所、厨房、宿舍、火炉、吸烟都有专人负责,使文明施工保持经常化。

2、环境卫生管理措施

（1）施工现场要天天打扫,保持整洁卫生,场地平整,道路畅通,作到无积水,有排水措施。

（2）施工现场严禁大小便,发现有随地大小便现象要对责任区负责人进行处罚。施工区、生活区有明确划分,设置标志牌,标牌上注明姓名和管理范围。

（3）卫生区的平面图应按比例绘制,并注明责任区编号和负责姓名。

（4）施工现场零散材料和垃圾,要及时清理,垃圾临时存放不得超过三天,如违反本条规定处罚工地负责人。

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（5）办公室内作到天天打扫,保持整洁卫生,做到窗明地净,文具摆放整齐,达不到要求,对当天卫生值班员罚款。

（6）职工宿舍铺上、铺下做到整洁有序,室内和宿舍四周保持干净,污水和污物、生活垃圾集中堆放,及时外运,发现不符合此条要求,处罚当天卫生值班员。

（7）冬季办公室和职工宿舍取暖炉,必须有验收手绘,合格后方可使用。

（8）食堂必须办理食品卫生许可证,炊具经常洗刷,生熟食品分开存放,食物保管无腐烂变质,炊事人员必须办理健康证。

（9）施工现场的厕所,做到有顶、门窗齐全并有纱,做到天天打扫,每周撒白灰一二次,消灭蝇蛆,便坑加盖。

（10）为了广大职工身体健康,施工现场必须设置保温桶和开水(水杯自备)、公用杯子必须采取消毒措施。

3、环境卫生定期检查记录 施工现场的卫生要定期进行检查,发现问题,限期改正。

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第九章 工程建设管理

一、项目管理

（一）工程建设管理

本项目成立项目管理专班，由项目建设单位负责人挂帅，并委派专业施工监督人员配合施工单位进行质量管理，对项目实施“全面、全员、全过程”管理，避免出现任何工程质量事故。

（二）工程施工组织管理

1、施工单位必须精心施工，建立正常的施工秩序，做到文明施工。在接受施工任务后，要尽快做好各项准备工作。首先要组织力量核对设计文件，进行补充调查和施工测量，编好实施性施工组织设计。要安排好施工所需的劳力、材料、机械、工具、工棚和生活供应等工作。施工中涉及与其他部门有关的问题，应事先联系，签订协议。

一般情况下，施工准备工作没有做好，施工队伍不得大量进入现场。

2、施工单位必须做好技术管理工作，严格执行技术责任制和岗位责任制，坚决贯彻国家技术政策。

要严格执行施工技术规范，遵守施工技术操作规程，关键工序要做好技术交底，隐蔽工程要有施工记录和检查验收签证。

3、施工单位必须做好工程质量监理工作，建立和健全监理机构，配备专职监理人员和必要的检测设备，严格掌握质量标准，坚持质量检查制度，确保工程质量。对不合格的工程要认真处理，总结经验，吸取教训。重大质量事故，应报告主管部门和交通部。

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4、施工单位必须坚决贯彻勤俭办企业，勤俭办一切事业的方针，改善经营管理，加强经济核算。

5、要健全财务管理制度，严格执行财经纪律和基本建设拨款的规定，监督资金的合理使用，加强经济活动分析和成本管理，做到消耗有定额，开支按标准，成本有核算，努力降低工程造价。

6、施工单位必须建立与健全物资的采购、调运、保管和分配等制度。严格控制材料用量，主要材料要实行限额领料制度。要采取各种措施节约材料，降低原材料及燃油料消耗，尽量以钢代木。

7、施工单位必须做好劳动工资管理。根据施工组织安排，编制劳动力使用计划，合理地组织劳力，加强定额管理，提高出勤率和劳动生产率；严格执行有关的工资标准及制度；做好劳动保护工作，关心群众生活，注意劳逸结合。

8、施工单位要注意安全生产，严格遵守安全操作规程，加强安全生产旅游。建立和健全安全生产管理制度，定期开展安全大检查，及时发现问题，防患于未然。对于重大事故，要发动群众，查明原因，分清性质，严肃处理。

9、施工单位在使用机械设备时，要坚持专业管理与群众管理相结合的原则，建立健全管理机构和管理制度，做到科学管理、合理使用、定期保养、计划修理，提高机械设备的完好率和利用率。

二、项目招投标

（一）概述

依据相关法律，在中国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、 53

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设计、施工、监理以及工程建设有关的重要设备、材料的采购，必须进行招标；

1、大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公共安全的项目；

2、全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；

3、使用国际组织或外国政府贷款、援助资金的项目。

根据规定，本项目属全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目。所以本项目必须招标。

（二）招标范围

本项目招标范围，包括勘察设计、建筑施工、设备采购、工程监理等。

（三）招标组织形式

招标的组织形式有自选招标和委托招标两种形式。具备编制相应招标文件和标底、组织开标、评标能力的业主可以自行招标；凡不具备条件的业主应当委托具有相应资质证书的建设工程招标投标代理机构代理招标。根据项目业主的情况，本工程拟委托招标。

（四）招标方式

招标方式可分为公开招标、邀请招标和议标（直接委托）三大类型。鉴于本项目不属于保密性、专业性要求特别高的工程，不采用议标方式，拟采取公开招标方式。具体见招标情况表。

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招标情况表

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第十章 项目实施进度

一、建设工期

根据XXXXX养老服务中心工程建设规模、建筑功能及同类工程的经验，本项目计划工期为从20xx年3月至20xx年2月，总建设工期为10个月。

二、项目实施进度安排

20xx年1月前，为前期准备阶段；

20xx年1月～20xx年3月，为招投标和设计阶段； 20xx年3月～20xx年2月，为项目施工阶段； 20xx年3月，组织竣工验收，交付使用。

表10-1 项目建设进度计划表

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第十一章 投资估算与资金筹措

一、编制依据

（一）编制范围

本项目投资主要包括建筑工程费、设备及安装工程费、工程建设其他费用、预备费等。

（二）编制依据

本估算依据项目建设方案提出的各项技术参数、数据、设计资料和有关文件进行编制；

20xx年《湖北省建筑工程消耗量定额及统一基价表》；

20xx年《湖北省装饰装修工程消耗量定额及统一基价表》；

20xx年《关于湖北省安装工程消耗量定额及统一基价表》等其他相关规定及标准；

20xx年《湖北省建筑安装工程费用定额》；

建设单位管理费：依据财建〔2002〕394号文《基本建设财务管理规定》的建设单位管理费总额控制数费率表估算；

建设单位临时设施费：按建筑安装工程费财建[2002]394号计算； 前期研究费：根据计价格〔1999〕1283号文计算；

环评报告编制及评估费：根据计价格〔2002〕125号文计算； 工程设计费：根据《工程勘察设计收费标准（2002修订）》； 预备费：按建安工程费用和工程建设其他费用的5％计算。

当地同类工程技术经济指标；

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当地近期的材料及设备价格信息。

二、投资估算

（一）建设投资估算

本项目建设投资估算为7836万元，其中工程费用6273万元，工程建设其他费用1190万元，预备费373万元。建设投资估算详见表11-1、表11-2、表11-3

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表11-3 建设投资估算汇总表

（二）流动资金估算 本项目不考虑流动资金。 （三）项目建设期利息估算

本项目建设资金自筹，尚未决定建设资金贷款，故暂不计算建设期利息。

（四）总投资估算

根据国家和有关部门关于项目总资金的规定，本项目的总资金＝建设投资＋建设期贷款利息＋流动资金＝7836+0+0＝7836（万元）。

三、资金来源

自筹资金7836万元。

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第十二章 经济效益分析

一、编制依据、基础数据与设定条件

1、项目财务评价依据国家发改委和建设部发改投资 (2006)1325号文件关于《建设项目经济评价方法与参数》第三版；

2、依据国家现行法律、法规和条例计算各项税费；

3、总床位1000个；

4、原材料、运输、水电费、劳动工资均按2012不变价格计算；

5、评价期及评价基年：项目经营期取40年，评价基年为项目开工第一年20xx年。项目投资回收期从项目建设开始年算起。

6、本项目财务基准收益率取8%；

二、营业收入、税金测算

（一）营业收入测算

本项目采取入院住宿式养老方式，根据入院老人身体状况和个人自愿，实行不同的服务方式和收费标准。服务方式分自理型、介护型和特护型三种，自理型床位设置400张，介护型床位设置300张，特护型床位设置300张。自理型包括床位费、伙食费、医疗费、护理费、水电费、电话费等平均收费1600元/床、介护型平均收费2100元/床、特护型平均收费3000元/床。预计年均收入为2604万元。

（二） 销售税金及附加测算

1、房产税、土地使用税：根据《财政部 国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》（财税(2000)97号）文件规定，对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等省会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构自用房产免征房产税；自用土地免征土地使用税。 61

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老年服务机构包括老年社会福利院、敬老院（养老院）、老年服务中心、老年公寓等。

2、营业税：根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第六条第一款规定托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍，殡葬服务免征营业税。

三、总成本费用测算

根据现行财务制度规定，企业的总成本按产品生产成本及管理费用、财务费用、销售费用等期间费用计算。

（一）原辅材料

参照同类养老中心的资料，原辅材料包括食堂购物、医疗药品等约占营业收入的25%。

（二）燃料动力

燃料动力成本测算根据本项目的工艺技术方案确定消耗，价格根据目前市场价格及当地水、电、天然气价格计算，参照同类养老中心的资料，约占收入的3%。

（三）工资及福利费

本项目劳动定员为100人，参照当地及企业目前人均年工资2000元/人·月计算工资总额，并以此为基础计提32%的职工“五险一金”，人均年工资31680元。

（四）维修费

按固定资产折旧费的10%计提，年维修费31.4万元。

（五）折旧费

建构筑物及设备采用分类直线折旧法折旧，建筑物净残值率为5%，设备按10年折旧，残值率为5%。正常年份年折旧额314万元。

（六）摊销费

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预计本项目资产投资中，无形资产（土地使用权）为369.8万元，按50年推销，年推销7.4万元，其他资产1193.2万元，摊销从项目投产年起，按5年等额摊销测算，其摊销费为年238.6万元。

（七）财务费用

业主单位对该项目建设投资暂不考虑贷款，项目建成后，暂不考虑财务费用。

（八）管理费用

根据企业提供的有关资料，管理费用按收入的5%测算。

（九）营销费用

销售费用包括产品的推广费、售后服务费，以及由于销售产品而发生的运输费、差旅费等，按销售收入的2%测算。

（十）总成本费用

预计本项目年平均总成本费用为1850万元。

（十一）经营成本

经营成本=总成本费用－折旧费－摊销费－财务费用。

预计本项目正常生产年份的经营成本927万元。

四、利润测算

本项目经营期内所得税前平均利润1023.5万元。根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》，对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构，暂免征收企业所得税。

五、盈利能力分析

项目的盈利能力分析包括静态分析（非折现盈利能力分析）和动态分析（折现现金流量）

（一）静态分析指标

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总投资收益率(ROI)=[达产期年均息税前利润/总投资] *100%=13.1%

（二）项目投资财务现金流量分析

根据项目投资现金流量分别计算如下指标：

财务内部收益率：15.8%；

财务净现值（i=13%）：1115万元；

动态投资回收期15.61年（含建设期2年）

以上结果表明，本项目各项财务评价指标优于行业基准指标，项目财务盈利能力较强。

六、盈亏平衡分析

总成本1580万元，其中：固定成本653万元，变动成本927万元。 生产能力利用率盈亏平衡点

生产能力利用率盈亏平衡点＝[固定总成本/（销售收入－可变总成本－销售税金）] ×100%=（653/（2604-927-0）×100%＝38.9%

计算结果表明，本项目盈亏平衡点为38.9%。也就是说，床位入住率只要达到389个，就能保本，因此，本项目存有相当强的抗风险能力，故风险较小。

七、经济效益综合评价

经测算，内部收益率大于财务基准收益率12%，财务净现值大于零。盈亏平衡分析表明，项目有一定的抗风险能力，该项目从财务分析来看是可行的。

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第十三章 社会评价

一、社会效益

1、该项目位于XXXXX市东环路与朝阳路交汇处。建成后将成为XXXXX市的一张“城市名片”，提高XXXXX市在全省乃至全国的知名度。

2.减轻国家、XXXXX市财政负担，增加社会养老服务机构总量，为城市老年人解决实际困难。

3.增加就业，本项目实施后至少可直接增加100个就业岗位。 4、项目的建设过程中将会给包括设计院、施工单位、监理单位等提供一定的机会。

二、社会影响分析

（一）项目对社会的影响

项目对社会的影响及相关措施表

（二）社会适应性分析

社会对项目的适应性和可接受程度分析

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三、社会稳定风险分析

（一）项目社会稳定风险因素分析及采取措施

根据工程建设实际情况，场地占用、交通影响、施工影响、噪声影响等可能是引发社会稳定的不利影响因素。

项目施工过程中，红线外农户可能由于工程建设影响进行利益诉求，如施工噪音影响、环境影响、出行不便等情况，要针对此类情况提出针对性措施和应急预案。

1、噪音影响

夜间施工有严格的规定，因此夜间噪声的影响相对较小，白天噪声较大，受影响的主要是居住区内停留的老人和小孩，而老人和小孩恰恰是对噪声最敏感的人群，他们的反应决定了居民的意见。另外居民们更是项目运营后的交通噪声对他们的生活、建筑的影响。

除了上述受影响较大的群体之处，还有其他受影响的人群，但是相对来说这部分人群分布比较分散，影响特征不明显。

经过调查和走访，工程周边人群对施工期间和运营后噪声影响的主要诉求如下：

务必杜绝夜间施工作业，并尽是避开过早、午休等敏感时间，保障沿线居民一个比较舒适安静的休息环境。

在施工期间以及项目运营后，做好充分的隔音和除噪声措施。能符合国家相关隔音和除噪的标准和规范。

2、施工期间交通影响

对交通影响不大。

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3、施工期间其他不利影响

施工期间的其他不利影响因素繁多且容易忽视，常见的主要有环境影响、施工安全、施工管理等方面。

环境影响包括扬尘、污水及固体废弃物。这些废弃物清理不及时，容易影响周边居民生活，施工单位应积极搞好卫生工作，严禁扰民。

（二）社会稳定风险可能性分析

通过上述分析，本项目在噪声、交通组织以及施工期间工程建设等方面会对当地居民、经营户造成一定的不利影响，这些影响可能会导致出现不利社会稳定的问题。另外在工程施工内部如劳动用工、安全保障、工资发放、工程款支付等方面如果不能做到合理、及时、规范，也可能引发社会不稳定问题。社会稳定风险分析及评价见表12-1.

表12-1 社会稳定风险分析及评价表

同时，还应注意到社会稳定问题的发生和发展具有很大的不确定性，在项目实施过程中，如果有关措施落后于项目建设或没有按要求实施，则发生社会不稳定可能性较大，反之会较低；另外，社会稳定问题的处理也是影响社会稳定数量和程度的因素之一，处理得当，可以有效避免再次发生和事态扩大。

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（三）社会稳定风险评价结论

1、对施工中产生的任何问题，按照群众利益无小事、实事求是和“谁损害、谁负责”的原则进行处理，启动快速处理机制。

2、各有关部门紧密配合，做好工程建设的秩序稳定工作，针对干扰正常工程建设的不良苗头，加强监控。

3、该项目风险较小，为三级风险，但仍应严格按照本项目社会稳定风险分析，落实各项具体措施。

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第十四章 项目风险分析

一、风险分析概述

投资项目风险分析是在市场预测、技术方案、工程方案、融资方案和社会评价论证中已进行的初步风险分析的基础上，进一步综合分析识别拟建项目在建设和运营中潜在的主要风险因素，揭示风险来源，判别风险程度，提出规避风险对策，降低风险损失。本项目的风险分析过程总体分为四个阶段：风险识别、风险估计、风险评价和风险对策，其主要构成如下图所示：

风险分析过程示意图

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二、项目主要风险因素识别和风险程度分析

本项目采用专家评估法和头脑风暴法识别项目风险因素和估计风险程度。邀请了有关专家对该项目的风险因素及程度进行了评估，将每位专家的意见归集起来整理、分析，并结合本报告各部分的研究成果进行汇总。本项目应将风险管理作为建设和管理重要的内容，系统地、连续地预见和识别当前和未来可能产生的风险，对风险的存在做到心中有数，有备无患，从而选择和制定风险对策及措施。

（一）资金风险

资金风险是指建设投资数额较大，建设资金按能否按时支付对项目进度影响巨大。如各筹措渠道能否按计划及时将建设资金拨付到项目专用账户。如果出现特殊情况，中断或延误资金供应，将影响项目建设。

（二）投资估算风险

投资估算风险主要来自于工程方案变化、工程量增加、工期延长，人工、材料、机械台班费的提高而引起工程造价的提高，该风险为一般风险。

（三）外部配套条件风险

外部配套条件风险为较小风险。项目预测的社会条件及社会环境发生变化的可能性较小，该风险为项目的较小风险。

（四）工程风险

项目的工程风险是指因工程地质、水文地质和设计等因素发生重大变化，导致工程量增加、投资增加、工期延误所造成的损失，就项目场地现状考察，该风险为一般风险。

三、防范和降低风险的对策

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（一）针对资金风险

项目建设单位应在项目实施前认真做好建设资金筹措，并在项目实施中对建设资金筹措方案进行动态管理，积极与资金供应方沟通，确保建设资金及时到位，保证本项目的建设顺利进行。

（二）针对投资估算风险

提高对工程造价管理的认识，采取措施予以防范。在项目建设过程中精打细算，并采用招标方式，控制和降低投资。建设单位必须设立专项资金管理账户，加强各个方面的管理，实行成本细项控制。

（三）针对外部配套条件风险

项目建设应要注意加强和各方面的联系和协调，确保与本项目有关的所有配套条件都能落实，以保证项目能够按时实施和运营。

（四）针对工程风险

对于工程风险应通过加强地质、水文勘测测量工作，并在设计阶段全面考虑工程风险因素，采取针对性的措施，可避免或降低工程风险危害。

综上所述，本项目建设和运营中，只要对风险因素给以足够的重视，采取相应的对策和切实可行的措施，是可以规避和化解风险的。

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第十五章 结论与建议

一、结论

1、该项目建设符合国家产业政策，符合地方发展规划，项目建设地点符合当地城乡总体规划。

2、设置总床位1000张，规划用地面积16435.22㎡（约合24.64亩），建筑用地面积11838.35㎡（约合17.75亩），代征道路面积4596.87㎡（约合6.89亩），总建筑总面积21050㎡。养老中心12307.2㎡，医疗中心3120㎡，优抚中心5616㎡，建设规模适度，技术上可行，项目建设条件已经基本具备。

3、总投资为7836万元，其中：工程费用6273万元，其他费用1190万元，预备费373万元。项目投资规模合理。

4、本项目计划工期为从20xx年3月至20xx年2月，总建设工期为24个月，工期计划合理可行。

5、项目经济效益显著。投资利润率13.1%，财务内部收益率15.8%，财务净现值（i=13%）1115万元，投资回收期15.61年。

6、社会效果显著。建成后将成为XXXXX市的一张“城市名片”，提高XXXXX市在全省乃至全国的知名度；减轻国家、XXXXX市财政负担，增加社会养老服务机构总量，为城市老年人解决实际困难；增加就业，可直接增加100个就业岗位，促进当地居民增收具有积极意义，项目的建设十分必要性。

综上所述，本项目社会效益显著，项目建设是可行的，也是必要的。 72

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二、建议

1、在设计阶段应大力开展优化设计，可以采取公开招标方式征集并落实建设方案，在确保满足功能和质量的前提下，降低造价，缩短工期。

2、在项目施工阶段，为了保证建设质量、工期、造价，达到预定目标要求，建议组成专门的项目管理班子，对项目进行全过程监督和管理，协调解决工程建设中的重大问题，从而提高项目的专业化管理水平和综合效益。

3、建议有关政府职能部门尽早给予批复，建设单位与各级管理部门紧密配合，加快项目前期工作进度，抓紧落实资金来源，合理安排资金投入，合理编制单位预算，建立健全财务制度，加强经济核算，提高资金使用效益，保证项目的顺利按期实施，争取项目早实施，早发挥效益。 73