喀什商业项目考察报告

第一部分、考察背景说明

为了增加对商业定位、运营、招商、销售的认识和理解，为目前农产品综合市场、凤凰时尚广场商业项目提供有益的参考，在房产公司的安排下，20##年10月12日至14日由我和陈俊宇一起参观考察了—“莱雅时代百货”、“喀什清泉农机市场”。

第二部分、考察主要商业项目分析

一、项目名称：莱雅时代百货

1、项目基本情况：

该项目位于喀什大十字人民西路，T形路街道拐角处与温州大酒店相邻，于20##年10月18日开始招商，截止20##年4月招商完毕。项目总面积约5000平方米，共三层，单层面积约2000平方米；一楼有约600平方米是黄金首饰、名表租赁区。

该项目为底商住宅楼，商业楼在前，住宅楼在后。该商场为独立的出入口。

项目一层为：品牌化妆品、名表、黄金首饰、品牌皮鞋；二层为：品牌男装；三层为：品牌女装、品牌包；商场入口左侧为独立门面，为运动系列，有阿迪达斯、耐克、李宁、框威；商场入口右侧有振华电器生活馆、泛美时尚会所、三本美景酒店。

商场入口外立面主色为白色铝塑板镶嵌橘黄色铝塑板，主入口整体向前突出约1.6米，主入口两旁为独立门面，主色调为鄯善红。

商场定位为中高端商场，市场内的商品都是国际品牌、国内一线品牌。

2、主力品牌：

男装：吉普、爵士丹尼、曼哈顿、雅戈尔、中国西尔、高尔普、爱登堡、花花公子、太子龙、九牧王、与狼共舞、鄂尔多斯，共12个品牌。

女装：3721银匠世家、品味、喜芝梅、桑扶兰、爱之怡、欧迪芬、卡莎布莱卡、花也慕、玛琪雅朵、高氏杰、丝蒂雅文、谷邦、李红国际、帮宝、玖姿、汝因势、米莱登、韩菲妮、韵色，共19个品牌。

包类：威豹、博斯绅威，共2个品牌。

 3、项目特色：

依靠国际品牌、国内一线品牌拔高商场档次，推动高端消费群体前来购物；高档的商场装修、优雅舒适的环境给前购物的消费者带来一种美的享受；统一经营管理带给消费者一种充分信任的感觉，可以很放心的前来消费，并享受优质的服务。

4、经营现状：

商场目前采用联营模式，统一收银、管理，没有租金和物业管理费，由商户自己支付营业员的工资，自己按要求进行店面装修。联营按照营业额的18%和20%两种模式扣点，“18%扣点”商场不负责商户的电费，“20%扣点”商场负责商户的电费。由于市场经营逐渐成熟今年扣点将提高到22%。

一楼黄金首饰、名表为租赁区，共有20个柜台，柜台长1.5米，宽0.6米，年租金月20万元左右，总面积约为140平方米，约4元/天/平方米。

5、经营分析：

随着商场的逐步成熟，消费档次的逐步提高，将对商场内的一些产品进行重新划分，对经营不好、档次不够的商品将退出商场；对于装修过时的商户将要求重新装修，要与商场整体档次相匹配。

由于商场有地下室，准备将商场一层的品牌皮鞋放入地下室，一层将从新划分为品牌化妆品、金银首饰、名表、玉器。

6、考察访谈小结：

对于做高端商业，招商的联营模式非常好，对于商业的可塑性空间大，便于商业的二次定位，可以根据商场的具体的情况拔高商场的档次；统一经营管理，便于提高商场的服务质量、产品的品质，可以有助于提高商场知名度和美誉度；联营可以和商户共盈亏，有效降低商户的投资风险，减小商户的投资压力，为商场的形成增加无形的助推器。

二、项目名称：喀什清泉农机市场

1、项目基本情况：

清泉农机市场位于喀什昆仑大道南关中队对面，是喀什目前唯一的农机市场，距喀什市约有9公里，市场占地面积约140亩，20##年3月动工建设，5月完工，一期开发约为90亩，二期约50亩计划近期开发。市场比较空旷，建筑整体为地上一层，商铺面积为50㎡、60㎡、70㎡三种，建筑间距比较开阔。市场内现有农业机械、工程机械、农用车类、农机配件，市场没有清晰的业态划分，比较混乱。房屋外立面为驼色，屋顶镶嵌白色，市场整体建筑没有明显特色。

2、经营现状：

商铺只租赁，不销售；一期工程共建设145套商铺，目前已经全部租赁，租金一年一交，租金为15元/㎡/月，室外场地费为1.6元/㎡/月，每间房屋押金为5000元；目前为了推动市场的快速形成和发展，市场方给前期进入商户的优惠政策是：前三年房租全免，押金为5000元，商户必须在市场内经营三年，如中途退出必须将三年的房租一次性交清，并且押金不予退还。

市场前期定位为农机、工程机械、农用车、农机配件专业市场，后期准备将农资纳入市场，二期工程全是农资。

市场招商、销售只有一人，加市场管理人员共9人。即经理1人、招商销售1人、财务1人、保安2人、保洁4人。

3、经营分析：

市场方目前采用“宽进、严出、严管”的原则，即放宽进驻条件，通过合约、制度严格对商户进行管理，由于市场尚在起步期，严格控制市场内商户的流动；对于不能够服从市场方管理的商户，公司会要求其退出市场。

4、考察访谈小结：

    市场目前能形成一定的规模有以下几点原因：喀什的市区规划要求沿街的农机商户必须进驻专业的市场经营，目前形成规模的只有清泉农机市场；多数商户不愿意在新市场初期买房，不愿投资太大，而市场方现有政策正好迎合客户的意愿；严格的市场管理制度有效推动市场规范化、规模化的形成。

第三部分、商业考察小结

1、商业项目定位

我认为商业项目定位要准确。准确的商业定位是商业成功运营的基础，整体商业定位要根据项目所在区域周边环境而定，要找准项目在城市商业中扮演的角色，以及在区域中扮演的角色。

2、项目开发建设

商业项目的开发建设要专业。在整体定位后整体的业态布局要合理，商业动线、整体功能布局要合理；每个功能业态设计要专业，要能有效的满足相应业态的经营需求。商业定位不可能一次定型，都要经过二到三次的从新定位，前期最好引进能够吸引人气的商业。

3、项目运营管理

运营管理要专业。要组建专业的商业运营团队来对整体的商业进行运作，从前期的招商，到后期的经营管理都要有科学的管理理念和经营团队。商业的成功运营需要组建或聘请专业的商业管理公司来管理。

商业前期的销售对后期整体商业运作不利，为了确保整体商业定位原有的商业布局和经营档次，以及获得最大利润，商业主体尤其是中心位置的商业主体需要公司自己持有，局部边角的商业可以零售。

汇报人：陈耿博

20##年10月16日

第二篇：商业项目考察报告

商业项目考察报告

第一部分：考察背景说明

为了增加对商业定位、运营、招商的认识和理解，为目前公司整体发展规划、商业项目投资、商业类别转型提供有益参考，在公司的安排下，20XX年8月14日—8月18日，我跟随杜总参加了由和硕县人民政府组织的赴内地招商引资考察团。在为期五天的考察期内，考察团一行先后参观了张家口XXX板业有限公司、江苏省吴江市XX颜料有限公司以及扬州市XX钢杆照明器材有限公司。

第二部分：考察主要商业项目分析

一、项目名称：张家口XXX板业有限公司

1、基本情况：张家口XXX板业有限公司是石木地板等产品专业生产销售的股份有限公司，公司总部在张家口万全县宣平堡乡，张家口XXX板业有限公司拥有完整、科学的质量管理体系。

2、主营品牌：张家口XXX板业有限公司成立于2006年12月，是一家专业研发生产石木地板、装饰板、装饰线、高档门窗、工艺品等系列产品集科工贸为一体的高科技股份制企业。

3、经营范围：人造板材制造、加工、销售、自营进出口业务；建筑材料、装饰材料、装潢材料批发、零售。

4、 项目特点：公司拥有固定资产3000万元，占地面积26000平方米。技术力量雄厚，产品开发能力强，现已拥有二十三项国家专利，先后获得“世界华人科学技术发明奖”、“科技发明进步奖”等。

5、考察小结：眼下，减少能源消耗的低碳产业是迎接新技术革命和产业升级的需求，是行业发展的必然选择。装饰业急需以新技术、新材料生产出环保节能的新型换代产品，来满足国内市场的巨大需求。目前市场上的瓷砖、大理石、实木地板、强化地板、复合地板存在着打滑、辐射、怕水、怕火、变形、保养麻烦、寿命短的缺点，“XXX”牌石木地板如果可以抗菌、抗腐、阻燃、防滑、防蛀、硬度高，密度强，耐酸碱，无污染，接近零甲醛，不怕水，不变形，不热涨冷缩，脚感好，隔音效果强，可回收，兼具流行木纹，回归大自然，便可扬地板市场上瓷砖、大理石、实木地板、复合地板、强化地板之长，避其短，在竞争激烈的市场中突出重围。“XXX”牌石木地板应用矿石粉作为基材主原料，原料和产品节能环保，可循环重复利用；通过用料配比调制，改变高分子性能，生产出似木优木，环保节能的新型地板材料；通过多道生产工艺创新设计，生产过程中达到不排放废气、废水、废渣，生产高质石木地板；基材一次成型，“内应力”均衡，地板稳定性能高，环保热转印技术，提高热潮性能，再现实木纹理，设计简单，无需辅材，装拆方便，安装成本低，便于维护。由此看来，此项目具有广阔的市场前景和高效的商业回报。

二、项目名称：江苏省吴江市XX颜料有限公司

1、基本情况：吴江XX颜料有限公司是国内生产色原、色淀的有机颜料的专业制造商。产品被广泛应用于油墨、油漆、涂料、塑料、橡胶以及涂料印花工业。

2、经营现状：目前生产两大系列产品：有机颜料及预分散颜料切片。年产量达2000多吨，本公司产品９０％外销。

3、主营品牌：核心产品耐晒青莲色原（紫３＃）形成系列产品，适用于水性、油性、溶剂油墨的不同品质要求，销售量国内最大。耐晒桃红色原（红８１＃）采用国外先进工艺，品质达到国外同类产品的水平。

4、项目特点：吴江XX颜料有限公司另一系列产品，预分散颜料色片，是采用先进生产工艺，将颜料进行预分散，使用户采用后在生产过程中清洁、环保。采用该预分散颜料色片生产的凹版和柔版油墨具有优良的光泽和透明性、良好的着色力、低污染和易使用性。

5、考察小结：有机颜料与染料的差异在于它与被着色物体没有亲和力，只有通过胶粘剂或成膜物质将有机颜料附着在物体表面，或混在物体内部，使物体着色。其生产所需的中间体、生产设备以及合成过程均与染料的生产大同小异，因此往往将有机颜料在染料工业中组织生产。有机颜料与一般无机颜料相比，通常具有较高的着色力，颗粒容易研磨和分散、不易沉淀，色彩也较鲜艳，但耐晒、耐热、耐候性能较差，普遍用于油墨、涂料、橡胶制品、塑料制品、文教用品和建筑材料等物料的着色。

三、项目名称：扬州市XX钢杆照明器材有限公司

1、基本情况：扬州市XX钢杆照明器材有限公司位于文化名城扬州市郊，厂区占地面积10000平米，具有先进的生产设备。　　

2、经营现状：扬州市XX钢杆照明器材有限公司主要生产室外道路、广场、车站、码头、庭院及室内工矿照明灯具。品种有：高杆灯、单臂灯、双臂灯、组合灯、庭院灯、投光灯、草坪灯等，以及配套使用的镇流器、触电器，同时生产光控、时控开关箱等电器系列产品。

3、考察小结：目前，新疆各地在城市化进程中，照明设施作为城市基础设施的一部分，伴随着城市路网的快速发展而不断延伸。其在保障交通安全，提高运输效率，方便人民生活，维护社会稳定和美化城市环境等方面发挥着不可替代的作用。因建设年代原因，现有照明设施老旧程度不一，而且，部分县城、乡村由于基础设施建设滞后，极大程度的影响了新疆经济发展和维稳难度，为此，新疆各地由其是南疆各地道路或节点的照明设施及供电线路进行提升改造和建设已经是新疆当前和今后一个时期内较为重要的民生建设项目。目前，巴州周边县市照明器材厂家为数不多，利用太阳能发电的照明器材更是屈指可数，如果此项目能够落户本地，将有一定的市场前景和达到良好的商业运作效果。

第三部分：商业考察总结

1、商业项目定位 我认为商业项目定位要准确。准确的商业定位是商业成功运营的基础，整体商业定位要根据项目所在区域周边环境而定，要找准项目在城市商业中扮演的角色，以及在区域中扮演的角色。

2、项目开发建设 商业项目的开发建设要专业。在整体定位后整体的业态布局要合理，商业动线、整体功能布局要合理；每个功能业态设计要专业，要能有效的满足相应业态的经营需求。商业定位不可能一次定型，都要经过二到三次的从新定位，前期最好引进能够吸引人气的商业。

3、项目运营管理 运营管理要专业。要组建专业的商业运营团队来对整体的商业进行运作，从前期的招商，到后期的经营管理都要有科学的管理理念和经营团队。商业的成功运营需要组建或聘请专业的商业管理公司来管理。

汇报人：

20XX年8月20日