调查单位：南京市建委、居民区

调查时间：1月18日——1月24日

调查地点：南京市

调查对象：南京市市民及相关专业人士

调查内容：南京保障房建设能否平抑房价

调查方法：社会调查、访问

指导资料：《保障房建设文献》

指导老师：刘树雨

学号：100641403

姓名：邓雅丽

联系电话：138xxxxxxxx

关于南京保障房建设能否平抑房价的调查报告

房地产问题一直都是近几年的热点话题。当今，对中国房地产市场的看法，几乎是个“万花筒”。宏观决策者、地方政府、开发商企业、行业主管、投资投机者、低收入百姓及各种媒体，对过去和当下的房价与房价政策，众说纷纭，公婆说理各有一套。过去不一样，现在仍不一样。一边是一些人在喋喋不休宣传“刚性需求”，一边是低收入百姓

拼命感叹房价太高，“一套房子消灭一个中产者的一生消费”；一边在查囤地、增加土地供应，一边不断出现创新高的“地王”，等等。

我们是社会主义国家，走的社会主义市场路线，在市场自动调节的情况下，当然少不了国家的宏观调控。对于目前房地产过度投机，房价飙涨。国家也终于也顺应民心，出台了一些政策。其中，加大保障房建设力度已成为一项重要的举措，保障房建设究竟能否平抑房价也成为一个热点话题。

为此，趁着寒假之余，我在南京市亲身实践、调查，切实的了解南京保障房的实施情况。1月18日，吃完早晚，我乘车前往市住建委，开始了为期一周的实践活动。来到刘主任的办公室，得悉来意，刘主任热情的表示欢迎，向我讲述一些关于南京保障房建设的情况。而且，我还查阅了许多的办公室文件，对我市的保障房建设情况，有了一个大概的了解。

一、南京市保障房建设的基本情况

南京保障房建设走在了全国前列，从社保资金引入保障房建设，到创建绿色保障房项目;从引入全国一线品牌开发企业，到配套先行……南京保障房建设的以民为本经验和创新思路，被称为“南京模式”。刚过去的20xx年南京一次性全面开工建设四大片区保障房，总用地6平方公里，总建筑面积966万平方米，其中保障房地块835万平方米，可容纳8.2万余户家庭圆梦安居。20xx年，南京又将启动约1000万平方米的保障房建设。目前，四大保障房片区的建设进展顺利。迈皋桥创业园项目：共8个住宅地块有7个地块已开工建设，其中05号地块

全部封顶，楼内工程基本完工，外架全部拆除，外装修面砖完成。02号地块二次结构结束，主体验收准备，地库全部封顶。今年南京在建的四大保障房片区，年内将相继竣工，可以为全市提供8.28万套各类保障房。本月10日左右，还将有2000户左右的“双困户”，在上坊、岱山两大片区的经适房中进行选房。本次选房根据“先搬家、先选房”的原则，参加选房的居民按照搬家时间顺序确定选房序号，依次进行选房。对于原住房面积较小的住房困难群体，通过人口标准的方式申购，2至3人户可以申购65平方米的户型；4人户可以申购75平方米的户型，从实际出发，解决群众居住问题。

二、保障房建设能否平抑房价及分析

在保障房建设能否平抑房价这个问题上，我首先询问了一下刘主任。在他看来，我国住房保障正在恶补前几年的 “欠账”，大力建设保障房，更多在于改善供应结构，使房价不再大起大落，房价下降的可能性不大。保障性住房虽然会分流市场需求，但主要是中低收入人群，对市场需求影响极为有限，由此看来，保障房供应的加大，对市场的影响也有限。事实上，“降价”在很大程度上属于外界对政策的误读，在去年以来调控楼市的各个文件中，均未提及“降房价”的目的。其主要目的在于，“制定一个使消费者买得起或者租得起房子这样一个调控目标”。保障房建设能够部分缓解老百姓住房困难的问题，问题在于,这种大跃进式的计划在多大程度上能够落实。只有保障房供应量占到住房总供应量的30%—40%，才能起到稳定房价的作用。

之后的几天，我走访了南京市的几个居民区。

有些人士认为，平抑房价，也能，也不能。如果保障房全部是公租房或者廉租房，不进入计价体系中去，房价只能是商品房价格，商品房的价格就还要上涨。如果保障房大部分是经济适用房或棚户区、危旧房改造的安置用房，因为同样会有交易，表面上就会大大拉低房价。另外，带有福利性质的保障性住房的供应量增加，受益的主要是中低收入人群，而商品房的价格有可能会面临上涨的压力。大规模建保障房，是结构性改变供应的产品，不能切实解决住宅供不应求的局面，未来需求还会持续缓涨。

同时，也有市民反映保障性住房供应的大量增加，可在一定程度上起到平抑均价的作用。他们表示，保障性住房如价格低廉的经济适用房的供应比重增加，会让整个地区的商品房均价回落，因而可转移房价上涨的压力。

然而，在我们的市场调查中，高达42%的市民认为加大保障房建设力度基本不能有效的平抑房价。他们认为自己依然和保障房“距离”较远，很难感受到保障房建设平衡商品房供求关系、稳定房价的作用。首先，前几年，竣工的项目主要都用来安置拆迁户了，大量的普通市民不可能享受到保障房。其次，由于经济发展水平等各种原因，前几年的保障房建设规模不足，存在“欠账”。其供应量尚不能满足保障房对象，也就更无法平衡商品房市场供求关系，从而平抑商品房价。 此外，随着城市化进程的不断加快，一些原先集体土地上的农民住房被拆除了，然后又要在国有建设用地上建保障房安置他们。这进一步

占用了国有建设用地的指标，对商品房用地供应产生影响。

三、为稳定房价，保障房建设该如何调整

刘主任表示：今后，保障房建设要力争做到还清老账、不欠新账，由‘人等房’变为‘房等人’。”按照计划，今年将开工建设600万平方米、竣工300万平方米保障房。同时，将供应保障房用地500公顷，达到去年的2.4倍。此外，为科学编制南京市“十二五”住房保障规划，还将在全市范围内开展住房状况调查。调查对象分三类：具有城市户籍，人均住房建筑面积15平方米及以下，人均年收入低于本市20xx年城镇居民人均可支配收入80%的城市中低收入家庭；大中专院校毕业参加工作不满5年的新就业人员；非就业地户籍，在就业城市劳动关系稳定，有手续完备劳动合同或聘用合同的外来务工人员。

在我看来，在保障房方面，南京市更要加大建设力度，要努力增加公共租赁住房供应。要研究制定优惠政策，鼓励房地产开发企业在普通商品住房建设项目中配建一定比例的公共租赁住房，并持有、经营，或由政府回购。加强对城市人民政府住房保障和稳定房价工作的监督和检查。严格执行“按需申报、自下而上”的原则。

南京作为江苏的省府，应发挥其带动作用，在做好自身工作的同时，加强对周边地区的扶持，从而加大整个江苏的保障力度，稳定房价，造福于人民，为全国的经济建设作出重大的贡献。

另外，房价过快上涨，媒体、开发商都有一定的责任，都应该总结经验、吸取教训。除了政府要冷静决策、防止政策“过山车”，开发商也不能唯利是图，新闻媒体要对各地稳定房价和住房保障工作好的

做法和经验加大宣传力度，深入解读政策措施，引导居民从国情出发理性消费，为促进房地产市场平稳健康发展和加快推进住房保障体系建设提供有力的舆论支持，防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。

四、总的来说

改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。从这个意义上说，下大力气加快建设保障性安居工程，是促进我国经济社会发展的顺时应势之举。另外，加快建设保障性安居工程，还为今后扩大消费创造了有利条件。加快建设保障性住房，大力推进廉租房建设、棚户区改造、农村危房改造和实施游牧民定居工程，都是改善城乡居民消费环境和条件的有效举措，都将有利于城乡居民特别是低收入居民扩大消费。

所谓实践是认识的基础，通过这次亲身实践，我获得了许多新的认识。社会的每一项举措都值得我们关注，因为它将与我们未来的生活息息相关。我们所能做的，就是不断地努力，为自己的未来作出努力，也为社会的发展贡献自己的力量。

这次实践的经验将使我受益一生，铭记一生。

第二篇：关于房价及住房问题调查报告

关于房价及住房问题调查报告

众所周知，近几年房价可谓是“芝麻开花节节高”渐渐的刮起了好一阵子买房风暴，房子炒的是热火朝天，人们为买一套地理位置一般的房子不惜花上百万，而这时购房者还会觉得自己赚了，因为购房者认为房价不会降下来，更不会担心房子能不能转手的问题，购房者认为，卖了必赚无疑！

所以大部分人买房不是因为没房住，通过我的观察，只要在晚上6点和晚上九点半经过这几年新建成已入住一年以上的小区——比如阿尔卡迪亚、旭景花园、逸树家、中房馨境界、和平丽景等等中、大型小区你就会发现一个一个现象：这两个家里最应该有人的高峰期，大多数住户家里却是漆黑一片，而且长时间无人入住，买房一种投资，投资客买到房子的第一天起，就会在心里琢磨，我这套房子何时以什么价格卖出能赚多少钱？他们最关心的就是卖。中国大部分的投资客属于趋势投资者，没有很强的专业知识，看见到房价节节攀升，在广大媒体和地产商的专业知识的言语鼓动下大胆投资，抱有房价不会降的理想信念，或者说是房价不会砸在自己手里的侥幸心理。而这时房地产商不愿意了，为什么投资客能以高价卖出？我们就不能提价卖而要让利投资客呢？就这样房价越来越高，高的让人觉得发虚，让人觉得房价不会再下跌，，逐渐形成了买涨不买跌的经济规律,因而出现了房子要涨价赶快买，或者房价要下跌了暂时不买这样的现象。

可是现如今为什么会卖不出去呢？难道没有人需要住房嘛？或者说大家都不在想投资了嘛？其实这时候大家的心理预期已经发生了微妙的变化，不管投资客也好，开发商也好，最终的目的是要将商品卖给真正的自住需求者，如果投资客不转手卖房那也就不叫投资客了，开发商铁定的是房子卖的越快越好。这个市场卖方变多了，买方却变少了。因为能买的起房子的自住需求者，已经在“买涨不买跌”的经济规律作用下买了房子了。还没有买房的自住需求者已经被远远的抛在房价的后边。这时候他们已经变得不再那么挑剔了，什么位置啊，朝向啊，有房子住即便位置偏一些也可以啊！

原来价格低的时候买不起，这时候更买不起了，或者原来那么低的价格都没有

买，现在买合适吗？价格总会回落吧？于是大家就会观察，这一观察可不就造成短期内，需求自然也会下降。问题已经出来了，就得想办法解决，挽救这一僵局的人叫做政府。到底是促使开发商降价呢？还是提高消费者收入呢？采取什么办法呢？政府处于两难的境地。政府的办法会不会适得其反呢？

根据我查的相关资料，政府的收入每年大约有12%来自房地产，而且房地产业带动上下游产业效用非常之大。楼市政府不会不救。但同时政府也绝不会不顾及居民的疾苦，让大家无家可归。现在我们已经看的相当明白了，政府在处理这个问题上时采用的方法十分巧妙。去年温总理从新加坡、香港一路考察，已经确立了方案。而这一政策的实际用意一旦被揭穿，效果将大打折扣。首先、政府要的是成交量，这样地产企业不至于倒闭，政府不至于破产。而这成交量怎么来呢？金融调控手段，降低首付比例，降低贷款利率。刺激有能力买房的人先买房。这样政府下一招才可以使用。政府财务稳健就可以划拨资金修建各种保障用房。保障用房的一旦入市，将会分流一部分消费者。消费者减少势必促使开发商降价。使得本来成交量下降的房地产业雪上加霜，不得不降价。

就拿北京来说，08年九月份成交量放大，但是其中有三分之二是保障房。据北京市建委公布明年还将继续加大保障用房的投放量。至于开发商前期高价拿到的地，政府降给予税收上的优惠，乃至减免部分地价款。这样这盘棋才能走活。政府的手段可以说是裁高补低、取长补短，用高收入的买房带动房地产业发展，然后用政府收入建设限价房，保障低收入者住房。这个过程可以起到稳定房价的作用。一举两得。话说回来具体的效果，还要看执行的如何。

通过我假期对廊坊市及其周边地区房价的调查目前房价基本情况是

市中心的新房：4500－5000元/平米，外环的新房：3300－4800元/米，二手房：3200－4800/米

应该说经过08年1年的沉淀，已下降了800－1200元/平米，还有一定降价空间，尤其是二手房，很多投资客由于资金紧张或恐怕房间继续降价而急于出手，近期的

《消费广场》上像阿尔卡迪亚、和平丽景的房子要出手的迅速增多，价格也是一路狂跌

20xx年受全国经济危机的影响有坑能继续深幅度下跌，价格跌到2000－3000元/平米。还有可能小幅下降，价格降到2800－3500元/平米，因为全国经济经过上半年的走低，下半年开始小幅回暖。

总之明年下半年到后年上半年是购房好时机，无论是自住还是投资，关键要看下半年或年底经济有无好转迹象。

与此同时我们应该再换个角度，虽然09年房价看上去有所下跌，但是大城市住房问题仍为突显，而中低收入人群住房困难更加突出。大城市较强的吸引力引致大量的外来人口的住房需求，住房价格上涨较快。例如，北京市外省市个人购房占总购房人数的1/3，并且，所购房价位高，支付能力强。而过高的房价更抑制了城市中低收入外来人口的住房需求，城中村、城乡结合部更多成为这些人群的聚居地，对这些地区的管理、整治带来很大难度，影响城市进一步发展。

所以不仅要促进中小城镇发展，是缓解大城市住房紧张的重要突破口 ，还要依托大城市，增加中小城镇集聚力，化解大城市住房难题

中小城镇发展，有助于大城市住房压力的缓解。房地产业发展与城镇化进程呈现出同步发展的规律。城镇化的起步期，房地产市场需求和房地产投资规模较小，房地产业处于一个缓慢的形成阶段；城镇化的加速期，在需求的引导下，房地产投资规模也迅速扩大，房地产业进入高速发展的成长期，与此同时，集中型城镇化是其基本空间演变规律，房地产资金向大城市和中心城区迅速集中，表现为大城市和中心城区的房地产投资规模迅速增长，房地产供需总量急剧扩大，房价上涨较快；城镇化的减速期，房地产市场需求增长速度也开始回落，房地产投资规模增长速度开始下降，从发展空间上看，城市的扩散效应逐渐超过集聚效应占据主要地位，房地产开发与扩散型城市化相适应，主要向城市郊区和卫星城发展，房地产业进入成熟阶段；在城镇化平稳期，由于可转移的农村剩余劳动力已基本被城市吸收，城镇

化发展速度进入平稳阶段，相对应房地产市场需求日趋饱和，房地产投资规模呈下降趋势，房地产业进入衰退期。

目前，我国正处于城镇化的加速阶段，房地产业也快速发展，大城市住房供需矛盾更加突出，由于价格高涨，住房开发向城市郊区及卫星城发展的态势明显。随着大城市扩散效应的增强及国家城镇化战略的实施，中小城镇加快发展，大城市住房压力将得有效缓解。

通过中小城镇发展，化解大城市住房难题，关键是要增加中小城镇的集聚力，实现大城市人口转移。中小城镇的发展，要以大城市为依托，充分利用大城市集聚扩散能力，促进自身进一步发展。

发挥大城市的辐射带动作用，吸引人口向中小城镇转移，将城市群作为推进城镇化的主体形态，走上大小城市和小城镇协调发展的道路。随着大城市的辐射吸引与扩散能力的增强，与周边地区城镇各种联系越来越紧密，特大城市和大中小城市与小城镇密切结合的新型城市区域已在全国涌现出来。国家“十一五”规划已经明确提出要“促进城镇化健康发展”，指出要“坚持大中小城市和小城镇协调发展，提高城镇综合承载能力，按照循序渐进、节约土地、集约发展、合理布局的原则，积极稳妥地推进城镇化，逐步改变城乡二元结构”。

城市群的形成和发展是城镇化的高级形态。在资源环境的约束下，有利于大城市人口资源环境的协调发展，搞好城乡统筹，构建和谐社会，必须要加强统筹规划，以特大城市和大城市为龙头，发挥中心城市作用，建立强有力的二级经济中心和一批小城镇和农村乡镇为主的三、四级中心，不断完善城市群的层次结构，共同组成规模性质不同的，相辅相承的，有机联系的城市群，使整个城市群区域协调、健康、持续发展。

大城市应依靠优越的经济发展水平、科技力量、文化魅力，通过多种渠道，不断地向周围地区扩散人口、产业、资金、信息、技术，在中心城市组织生产、流通、生活、生态、旅游及其为周边综合服务的过程中，把中小城市、城镇以及广大农村

地区的各种经济社会活动有序化、群落化，构成一个有机的统一整体。进一步加强龙头城市对周围地区的扩散作用，通过科技、资金、信息的流入，带动周围中心城镇、农村乡镇和广大农村腹地的发展，这样促使人口向中小城镇转移，客观上也缓解了大城市住房压力。

面对房价的跌涨，面对大城市中存在的住房问题，党和国家为了让人民群众在经济危机中尽可能的减少经济损失，为了改善城市中低收入人群和农村人口的住房条件，为使我们的社会，我们的国家更加和谐，不断出台相关政策，全心全意最广大的人民群众着想，全心全意的为人民服务，代表最广大人民的根本利益，使矛盾减少到最小，努力改善人民群众的生活。而我们，作为社会中的一员，要积极响应国家的政策和号召，为我们的国家更加繁荣，更加和谐做出一份努力，，一份贡献。不积小流无以成江海，相信只要我们中国人勇敢，团结，一定会减小经济危机带来的损失，也会使我们的祖国更加和谐。