选址分析报告
选址分析报告
一、新店周围地理位置特征表述
新店位于红谷滩新区的绿湖豪城中的安泰.绿湖广场。绿湖豪城位于的丰和南大道与学府大道交界处，居南昌市规划的CLD核心，地理位置优越，交通便利，距机场20分钟车程，距老城区5-8分钟车程、距西客站、国际体育中心5分钟车程。且正在施工的地铁线路最近处离店铺所在广场仅500米。毗邻南昌大桥、大学城、“南昌之星”摩天轮、赣江新天地、南昌国际会展中心等地标建筑，坐拥红角洲丰富的原生态自然景观，且周围休闲娱乐教育场所配套齐全，电影院，图书馆，艺术文化中心应有尽有。
卫星图：图中黄色小星星所代表的就是新店铺的选址。从卫星图中可以大致看出新店铺周围以居民区分布为主。并且可以方便的分辨出新店铺所在的一条商业街以及邻靠在商业街右边的一个综合购物休闲中心。
购物中心及商业街的立体模拟图：新店铺所选店铺为图片中下方也就是商业街更靠近居民区的一侧。
安泰绿湖广场平面图：图中黑色方框标注出的则为新店铺选址，面积382平方米。
周边住宅区：
1、绿湖豪城：总建筑面积约67万平方米，规划户数:2300户。均价17500元/㎡
2、梵顿公馆：总建筑面积30万平方米，总户数:1946户。均价：10548元/㎡
3、联泰香域尚城：总建筑面积45万平方米，总户数:2000户，均价：11357元/㎡
4、地中海阳光：建筑面积292019平方米，总套数：1165套，均价：11488元/㎡
5、盛世经典：建筑面积270000平方米，总户数：2474，均价：10321元
6、中央香榭：总建筑面积约50万㎡，总套数：2500套，均价：16064元/㎡
7、海域香廷：总建筑面积30万㎡，总套数：1850套，均价：10732元/㎡
8、新地阿尔法国际社区：建筑面积：397676平方米，总户数487户，14625元/㎡
周边商业：
1、娱乐场所：红地毯电影院、新华银星国际影城、南昌之星广场
2、文化教育：新华书店、南昌水城艺术村
3、商业交流：国际展览中心、国际体育中心、赣江新天地、
4、酒店：国际标准白金五星级绿湖大酒店
二、新店物业的具体情况
新店的面积：382㎡
1、物业费
绿湖豪城的物业公司为：Mr.G元邦物业
其中居民住宅的物业费用为：1.96元/㎡
（由于此商铺的具体物业收费标准目前并没有出来）
按商铺的物业费一般情况下比住宅物业费高1元~3元/平方米推算则商铺的物业费用为3~5元/㎡,取中间值，即新店铺的物业费为：4*382=1528元/月
2、电费
南昌市商业用电0.99元/千瓦时。
根据网络资料，一家800平米的西餐厅，一月用电14000度。
新店铺的每月用电量保守估计6000度，即新店铺电费为：6000*0.99=5940元/月
（大功率电器列举：大电饼铛5000W，烤箱6000W，电开水器2000W。）
3、水费
南昌市商业用水为2.45元/m3
根据《饮食业环境保护技术规范》（HJ554-2010）的规定：“7.1.2：当就餐人数不确定时，排水量可参照餐厅建筑面积进行计算，每平方米餐厅建筑面积每天排水量可按0.040～0.120m3 计算”。
取中间值，即：新餐厅的水费价格为0.08*382*30=2246.16元/月
三、新店开业后预计能辐射的范围
1、主要商圈为图片中最内侧商圈，新店铺55%~75%顾客来自该商圈。主要商圈中的顾客基本来自周围各个居民区的居民。
2、次要商圈为图片中第二层商圈，新店铺15%~25%顾客来自该商圈。次要商圈中的顾客则主要来自较远居民区居民、国际展览中心的工作人员以及来往购物及观看电影的流动人员。
3、边际商圈为图片中最外围商圈，新店铺5%~10%的顾客来自该商圈。边际商圈中顾客主要为前来购物及观看电影的流动人员。
【如图所示，以黑色五角星为新店铺选址，而黑色方框表示一个面积约为63000平方米的大型购物中心。该购物中心的规模在报告的第一部分有附图。黑色五角星所在的街道为购物中心外围的一条商业街（地图测距263m)，街道两边全部开发为商铺，到时候新店铺依靠该购物中心及商业街的聚集效应将获得更远的辐射范围。】
四、新店商圈内商业环境和竞争情况
1、商圈内商业环境
新店铺所处商圈属于混合型商圈，既有住宅区也有商业区，还有部分教育休闲区，是具有多元化消费特点的商圈。
新店铺位于安泰.绿湖广场购物中心娱乐中心外围的中高档商业街，购物中心占地面积63000平方米，多层经营满足消费者多种类的购买需求。更有购物广场外围263M长的中高档商业街，商业街两边商铺林立，是餐饮服装等休闲娱乐的集中营，更大程度上吸引着商圈内的消费者。
如图中三角形所示位置，分别为红地毯电影院和新华银国际影城两大电影院和大型新华书店，还有位于图中右侧边际商圈中的南昌之星游乐场，极大的增添了商圈内的娱乐性和教育性，吸引着更多的流动人口。
位于图中右下角的次要商圈中更是包含了南昌红谷滩新区的重要部分南昌国际展览中心，南昌国际展览中心是大型现代化、国际化、专业化的会展中心，也是高标准、大规模、多功能的现代化展馆，每年都吸引着大量的商家进行大规模展览，同时也吸引着无数消费者和参展者前来参展，一定程度上拉动了商圈内的餐饮发展。
位于图片下方的边际商圈则为南昌航空大学，该大学在校师生共计两万余人，对新商圈的接纳度较高，对购物娱乐中心而言有着巨大的消费潜能。
2、商圈内的竞争情况
图片中商圈属于成长型商圈，中心商圈已经形成街区，硬件设施条件较好，但是仍然处于发展状态，商圈中目前的竞争情况并不激烈，与新店铺类似的茶餐厅数量较少。如图所示，蓝色原点表示的是可能对新店铺形成竞争状态的竞争者所处的位置。
其中最明显的一片位于赣江南大道，图中国际展览中心以下位置，该区域餐饮业较为集中，且多为高档餐厅，中餐西餐以及外国餐厅种类齐全，对新店铺而言，就讲究高档多样且目的只为就餐的消费者而言选择该区域就餐的可能性较大，对新店铺形成较强的竞争。
对于图中零散分布的较小蓝色圆点，分别为集中性较差且面积档次偏偏下的各类餐馆茶馆，由于定位不同，且集中性差聚集效应差，对消费者影响有限，因此对新店铺形成的竞争较小。
3、商圈饱和度
C：潜在顾客数
商圈内居民区人数总和=总户数*3（按最低可能性计算每户3人）
=（2300+1946+2000+1165+2474+2500+1850+487）*3=44166人
保守估计除已计算居民以外的潜在消费者10000人
假设平均每100人中有10人愿意进店就餐
则潜在顾客数为：（44166+10000）*0.1≈5417人
RE：每顾客平均购买额
根据餐厅收费情况（种牛排30到100以上不等，茶水价位在20到60不等）
估计每顾客每月平均购买额为100元
RF：根据上文提到的竞争情况分析，商圈内的经营同类西餐厅的竞争者较少，因此保守估计类似餐饮业店的营业面积为1500㎡
IRS=C*RE/RF=5417*100/2000≈271
五、新店商圈内居民及流动人口消费结构、消费层次
1、消费层次
从上面两幅图来看可以大致介绍出南昌市居民住房房价的一个基本情况。
先看图1，拿房屋价格最高的12月来对比，南昌市区住房均价为9366元/平方米。而看本报告第一部分列出的商圈内各小区的房价情况不难发现，商圈内所列校区的房屋均价全部>10000元/平方米，大于南昌市住房均价600元/平方米以上。且其中中央香榭、海域香廷更是主打高档洋房，别墅，主要针对的就是城市的高档消费群。再看图2，南昌市房价10000元/平方米以上的住房只占30%。
由此可推出商圈内的居民消费能力如同小区档次，大部分为南昌市区中的中高档次消费者，消费能力较强。且据调查，20##年9月份，南昌市社会消费品零售总额18227亿元，同比名义增长14.2%南昌市城市居民年人均消费支出10064.2元，比20##年增长98.2%，年均递增18.7%。按照商圈内居民的中高档消费能力估计。商圈内居民的年人均消费支出定大于整个南昌市的人均10064.2元，合理估计年人均消费支出>15000元。
2、消费结构
在居民收入的快速增长的情况下，也不断推动着居民的消费不断多元化，消费结构的不断优化。据调查，20##年，南昌居民人均食品支出约4675元，比20##年增长1.5倍，年均增长10.9%。食品支出占消费支出的比重（恩格尔系数）由20##年的40.53%下降至20##年的39.8%，下降0.7个百分点。按联合国粮农组织的标准划分：恩格尔系数在60%以上为贫困，在50%-59%为温饱，在40%-49%为小康，在30%-39%为富裕，30%以下为最富裕。而根据前段推出的商圈内居民的消费能力及消费层次，推算商圈内居民的恩格尔系数低于南昌整体居民的恩格尔系数。生活水平居富裕或最富裕。
六、新店的交通便利情况
新店所处地段距机场20分钟车程，距老城区5-8分钟车程、距西客站、国际体育中心5分钟车程。所邻接的丰和南大道和凤凰南大道为双向通行的8车位行车道。邻接的学府大道为单向通行的4车位行车道。且新店铺所在的安泰.绿湖广场配有地下停车场，停车条件便利。
公交204、222、225、233、238、235、245、503、506路加上500米以内的步行距离均可到达.
规划中的地铁1号线沿丰和南大道途径新店所在购物中心。
七、新店投资效益分析
1、拟开门店营业能力测算
根据本报告的第三部分分析，新开店铺的商圈有三个层次：主要商圈、次要商圈和边际商圈，且假定新开店铺在主要商圈的市场占有率为10%，在次要商圈的为5%，边际商圈的为2%。假定商圈内平均每户每月用于外出就餐的消费为350元，计算新店营业潜力估计。
主要商圈内居民区：绿湖豪城2300户，梵顿公馆1946户，地中海阳光1165户，联泰香域尚城2000户
次要商圈内居民区：盛世经典2474户，阿尔法国际社区487户，中央香榭2500户，
边际商圈内居民区：海域香廷1850户，联发江岸汇景2000户，紫金园2000户
（考虑到中央香榭和海域香廷为新楼盘且商圈内多数楼盘为10年左右开盘，在此假定一年后的商圈内居民入住率为70%）。因此，
主要商圈购买力=（2300+1946+1165+2000）*70%*350*10%=181，570元
次要商圈购买力=（2474+487+2500）*70%*350*5%≈66，897元
边际商圈购买力=（1850+2000+2000）*70%*350*2%=28，665元
该新开店铺的营业潜力估计为：181570+66897+28665=277，132元/月
2、开店投资与经营给用测算
（1）开店前期投资预估
①房租（目前新店铺选址的租金并没有公示，因此按照以下两地租金进行估计）
例1：红谷滩万达广场临街一拖二双层黄金铺
456.12(㎡) 88元/平米/月 40000元/月
例2：红谷滩怡园路旺铺
400㎡ 65 元/平米/月 26000元/月
例子中的地段第一个为南昌红谷滩最大的综合体购物娱乐中心，虽然2012.8月开业。但是商圈已经迅速成熟。第二个为与选址类似的居民区聚集地段，该地段发展较早，周围的基础设施以及商圈也趋向成熟。
但是，综合选址所在区域未来的商业发展情况以及所选商铺的面积382㎡.
合理估计为28000元/月
一般业界房租缴纳方式为初次租赁，先预付半年，即：2.8*6=16.8万
②装修费
业界12年数据：餐厅装修低于1000元每平方米的为低档次装修；1000至2000元每平方米的为中档装修；2000至3000元每平方米为高档装修；3000元以上每平方米以上为超高档次装修。（此处的装修费包括基本装修、装饰品及灯具桌椅等）
由于新店铺定位中高端，合理估计新店装潢费用1800元/平方米
即：1800*382=687600元
③厨房设备：60000元
④加盟费：秀玉红茶坊500㎡以下的加盟费用为15万元
⑤证照
来自业界的经验之谈：
“不同城市不同规模也会有所不同，一般一线城市5千-2万，二线城市2千-5千 ，这块费用在一线城市尤其会有变数 ，因为审核比较严格，因此相应的需要润滑剂的支出也就比较高 ”
按照当前南昌市对红谷滩地区的商业支持情况看，合理估计证照费用为8000元。
⑥员工服装等其他未知费用：2000元
（2）开店后经营费用预估
①工资
厨房人员：
据《饮食建筑设计规范》（JGJ 64-89）中的第3.1.2条：每个餐位的平均面积大致按下述面积可以估算：低档餐厅不超过2m2 ；中档餐厅：3～3.5 m2；高档餐厅：4～4.5 m2。且一般来说，国际同行的餐厅餐位总面积占餐厅面积的1/2。
即：新店铺的餐位面积为382*0.5=191m2， 总餐位：191/3.2≈60个
而一般13-15个餐位配1名烹饪生产人员。 即新店铺的烹饪人员约为4人。4*2000=8000元
服务员：4人 每月：1200*4=4800元
前台：1人 每月：1000元
②物业费用
水费：报告中第二部分计算约为：2246元/月
电费：报告中第二部分计算约为：5940元/月
电话费及卫生管理费：500元/月
③原料费
牛小排每千克180元。搭配牛排调料及饮料酒水咖啡等
首月原料费20000元，之后每月补给，10000元/月
④税务杂费：
依据上文计算的营业潜力计算:在最好的情况下每月的营业额277，132元/月。
考虑刚开业的顾客接受过程，合理估计新店头一年的为营业额为20万/月
营业税=营业额*5%≈200，000*5%=10，000元
城市维护建设税=10000*7%=700元
教育费附加=10000*3%=300元
地方教育费附加=10000*2%=200元
企业所得税=应纳税所得额*25%
其他税费：2000元
⑤其他未知费用：1000元/月
由此可推出，新店铺第八个月开始盈利，且从盈利开始缴纳企业所得税。
第八个月的应纳税所得额为84912元，扣除84912*25%=21228元的企业所得税
所以，第八个月的盈利为84912-21228=63684元。
从第九个月开始，应纳税所得额：200000-74686=125314元
从第九个月开始的企业所得税为：125314*25%=31328元
即，从第九个月开始的新店铺盈利为：125314-31328=93986元/月
此结果是在月营业额在20万的基础上所得，若新店铺达到前面计算最大营业潜力27万/月，则收入更为可观。
八、新店开业后商品结构和经营特色建议
1、商品结构：秀玉红茶坊的商品种类主有牛排、煲仔饭、焗饭、烩饭、小吃、甜点、沙拉、意面、饮料、茶水等。其中牛排价格在30~140元不等，完整包括菲力牛排、莎朗牛排、肋眼牛排、丁骨牛排和牛小排各个种类。其他的小吃和饭类的价格也在25元~50元不等。茶水价格为30~60元。中餐类西餐类一应俱全，品种齐全，价格合理。商品结构十分丰富。
2、经营特色建议：秀玉红茶坊为统一加盟店，餐厅在菜品和整理装修上很难做出经营特色。因此只能着手在服务和活动上做出特色。?在本餐厅实行微笑服务评比，我们竭诚为顾客服务，每次服务完毕都征求顾客的评价，争取获得顾客最大的满意。?在等餐区域，免费为顾客提供水果和茶类，为顾客解除等餐的烦恼与抱怨。?顾客每次消费以后，都为顾客提供一个下次推荐菜单，并且在推荐的菜单中选择一份对顾客实行半价推荐，取得顾客好感。
九、新店开业后的风险分析及防范
1、餐厅聚集既带来聚集效应，又产生竞争：新店铺所在的位置为安泰.绿湖广场，广场内不仅有综合购物中心，又有不行商业街，商铺林立，其中一定会不断吸引越来越多的餐饮类商铺，这样一来消费者的选择变得更多，新店铺争取消费者则变得更加困难。 防范：为了防止新餐厅的顾客被竞争者抢走，新餐厅则需要在开店之始就做好顾客管理，建立完善的会员制度，并且定期对与会员们联系，进行感情上的回馈以及产品推荐信息的回馈。
2、新店铺选址为全新购物广场，客流量难以保证。新店铺所在的安泰.绿湖广场20##年1月才正式开盘，目前无法预知该广场的商铺进驻情况以及对外宣传情况，许多消费者对这一地的综合体以及商业街的存在并不之情，很可能会影响新店铺的营业情况。 防范：少量的店铺意味着较小的竞争，就算没有这个广场中的购物综合题，这一地区也缺少这样一个比较温馨浪漫，档次较高，又可以适合用餐的地方。为了确保新店铺的营业额，新店铺应该加大自行宣传力度，首先在最大程度上争取到周围居民的信赖，其次，在商圈内前来娱乐休闲的流动人口也是新店铺应该争取的对象。在周边娱乐休闲场所发放宣传单及广告以招来顾客。
十、新店未来前景分析
1、秀玉红茶坊从1994年发展至今已有88家分店，并且这几年也已惊人的速度在迅速扩张，新店依靠秀玉的品牌影响力会越来越多的得到消费者的认可和喜爱，并联合南昌市区的其它秀玉红茶坊分店，努力成为南昌市口碑最好，服务最周到的餐饮中心。
2、随着店铺的不断成熟，店铺的老顾客越来越多，为了方便消费者就餐，店铺将在未来提供提前点餐服务，顾客只需办一张餐厅的储值卡，并且在需要时拨打餐厅的电话，餐厅则会按照餐厅的顾客人数情况，为将要到达本店的客户提前准备餐品，让顾客体会一进店就能就餐的方便关怀。
3、随着科技的不断发展和消费者越来越强的线上购物的消费习惯，本店铺将开设线上同步餐厅，在线上餐厅，顾客可以浏览当前餐厅的顾客情况，并且选择自己想要的座位，并且在线上完成点餐和在线支付的一系列活动，线上点餐选餐位不仅可以方便自己，又为了请客却又迟到的你做好了一个充分的准备工作。