大商集团进驻南阳
——选址分析报告
院系：经济与管理学院
专业：工商管理
班级：123441
学号：1203214040
姓名：张磊涛
相对于地产商如何选址，人们大多议论的是零售商如何选址的话题。其原因，是土地的商业用途划分不由开发商决定，再加上前些年土地供应紧张，开发商拿地的压力，使其很难再注重土地商用价值的评判。但是，随着商业用地的不断增多，加之失败的商业地产开发所导致的店铺空置问题日益严重，对商业用地进行价值评判的重要性已经引起业界的高度重视。
。零售商面对的是某一类消费群体的某种特定需求。所以，零售商对顾客进行分类时，是依据店铺经营的商品品种，对这类消费群体进行详细分类。
南阳城市简介概况：
南阳市商业中心位于新华西路与人民路交汇处。南阳商业经过多年的发展，逐步形成现在以天桥、中心广场、金玛特、新华商城为节点，中州路、人民路、新华西路、工业中路为主轴线的商业格局。经营情况较好的商场和超市主要有大统百货、世纪百货、金玛特购物广场、盛德美购物中心等。
南阳目前在售的多层住宅的平均价格为每平方米在1700元~1800元，高层住宅销售价格则在2100元~2400元之间，住宅销售均价在全省位居第三位，仅次于郑州和洛阳。城市中高档住宅商品房有逐步向东、向南发展的趋势，最新开发的多处中高档住宅商品房主要集中于白河沿岸以及独山大道两侧。例如，位于独山大道和沿河路交汇处的盛唐商务苑商品住宅销售价格已达3000元/平米以上。
南阳是一个农业大市，第一产业对经济增长的贡献率一直维持在30% 左右。从近年的趋势来看，第一产业对经济增长的贡献率正在逐步减弱，这主要是南阳市政府加大工业基础设施的投入、强调工业立市的结果。
南阳市域城镇发展规划
一心、两轴、五板块
根据生态保护与建设的要求和构建“中部崛起”新支点的发展趋向，规划提出“强化中心、拓展两翼、轴线辐射、网络发展”的城镇空间发展策略，形成“一心、两轴、五板块”的城镇体系空间布局结构。
一心：指以中心城区为核心，扩展城市职能与发展空间，强化城市在区域中的地位和作用，带动地区社会经济发展。
两轴：指以宁西铁路和焦枝铁路为依托，“十字型”的城镇与产业发展复合轴线，作为南阳市域城镇发展与产业布局的主体构架，以及跨区域合作的主要通道。
五板块：指构建中部高新技术产业集聚区、南部轻纺工业集聚区、北部清洁能源和冶金建材产业集聚区、东部食品和石油产业集聚区、西部生态产业集聚区五大区域经济板块，并通过积极引导，实现人口和产业同步转移，建设与产业集聚相匹配的城镇集聚板块。
中心城区城市发展规划
一河两岸、四组团，城市空间向东、向南拓展和延伸
中心城区范围：本次规划确定的中心城区范围，东至许南襄高速公路，南到上武高速公路以南，包括宁西铁路南阳南站两侧用地，西至二广高速公路，北到二广高速公路连接线，总面积441.6平方公里。
中心城区发展方向：中心城区北部、西部空间以生态保护与培育为主，城镇发展方向主要向南拓展，向东延伸。规划向白河以南区域以及独山大道东侧拓展城市空间，北部、西部结合风景区及旅游区的保护和建设，提升城市环境品质，营造休闲娱乐和风景旅游空间。
中心城区空间布局： “一河两岸、四组团”。“一河两岸”指将白河作为贯穿城市的景观带，城市主体部分在白河两岸展开。“四组团”指中心组团、河南组团、河东组团、王村组团等四个不同功能的城市组团。规划期内主要发展中心组团、河南组团、王村组团，河东组团只沿河开发少量居住用地。远景待机场搬迁后，全面建设河东组团。
大型商场竞争激烈，各商场经营状况此消彼长
规模较大的百货类商场有世纪百货（原来的南阳商场）、金汉丰购物中心、盛德美购物中心、大统百货和金玛特生活广场，这些百货商场分别属于不同的商业机构，如世纪百货是由原来的南阳商场与世纪龙合作经营的，而金汉丰购物中心则主要引进万德隆超市、盛德美购物中心则由万德隆独自经营，大统百货与金玛特生活广场属于大统集团。当南阳商场风头正劲的时候，南阳其它商场只能瞠乎其后，就连金玛特生活广场的前身——郑州亚细亚的南阳分店也不能与其匹敌，而当20##年大统百货开张营业后，南阳商场的经营状况就每况愈下，在不得已的情况下与世纪龙合作，在商场原来的基础上重新装修打造新的商场——世纪百货，世纪百货开张后面貌一新、重振雄风，而旁边的金汉丰购物中心则面临着与南阳商场以前一样的困境，因此也痛定思痛，停业重新装修、重新招商，以期以全新的面貌展示世人，该商场已于今年9月底装修完毕重新开业，预计开业后又会引起南阳商业的新一轮竞争洗牌。
环境分析
核心商圈分析
1主要商场
2主要商业街
该项目各大商圈分析：
A 新区政府
位于南阳市东北部，地块本身平整方正，目前行人稀少，但未来将成为主要的市政道路;该地块距离核心商圈大约2.8~3.4公里，周边无营业面积超过5000 M2的商场，且附近的商铺数量少、租金售价相对较低，缺乏商业氛围;地块周边居民住宅区较少
B白河南
新城区与老城区的交汇处，正在发展中，发展缓慢，人群比较集中，消费水平较低，并且河南目前缺少大型的购物超市，交通便利，公交路线覆盖率高，人流量大，基础设施完善。该地块距离核心商圈大约2.7~3.3公里，周边人口相对密集。南阳的成熟商圈无论是整体规模、业态组合、公众认可度和当前的人气均远远超过此地块。 两公里范围内无营业面积超过5000平方米的商场;主要小型社区超市包括世纪龙购物广场、金龙禧量贩、万和购物广场等，其面积多集中于800～1500平米之间。
周边消费力情况：
a) 以该地区为中心，半径1公里所覆盖的人口大约为5万人（目前居住人口），半径3公里覆盖人口大约为17万人（目前居住人口）;周边居民多有较多公务员，同时还有二胶厂员工、原住村民等;
b)项目南侧有商住项目——家和春天的底层商铺在售。商业总面积在1800M2左右，临街商铺销售均价为9000～10000元/M2(按建筑面积计算)。
c) 该地区附近并未发现菜市场。
d) 该地区地处卧龙岗高教园片区，周边大中院校云集。项目1公里半径范围内主要学校包括市十一小学、南阳医专、市教育学院、市十七小学、南阳农校、南阳二中等;1公里半径范围内的主要金融机构包括南阳市商业银行（龙中支行、华润支行等）、中国银行、华安财产保险等。
在南阳的未来规划中，城市未来发展方向是向南和向东发展。另外南阳未来规划中的商业中心位于白河以南，白河南是这一规划的最大受益者。
C中州路金马特拆迁地
项目周边人口密度较大，有一定消费能力和消费潜力
地块周边有多个大型高挡住宅小区正在建设中，且地块附近的村落的改造将进一步提升这一片区的居住品质，未来本地块周边将居住大量收入稳定的消费者;
本地零售企业连锁超市遍布市区各地，这些超市基本可满足居民日常生活消费需要，削弱了本项目的吸引力，分流本项目的消费客户;
与核心商圈近，有利于汇集人口
D工业路建设路交叉路口
该地区属于老城区，设施齐全，交通便利，离市中心近，人流量大，辐射的范围较大，但周围商圈的建设较为饱和，并且南阳市的地域性比较强，地区的租金高，不利于仓库的建设。虽然周边人口相对较多，但就位置而言与城市发展扩张方向相背离，周边也不会有太大的发展变化，因此消费潜力也不会有大的飞跃。更重要的是，建筑陈旧，毫无商业氛围，并不适合发展大型综合性商业中心。
结论：
选择B 白河以南地区
现今，南阳市区白河两岸的洪水威胁低，具备北方城市中少有的宽阔水面，沿河大部分地区的生态景观条件优良，规划区域内具有丰富的历史文化资源未来城市又将跨越白河向东向南发展，这都为白河两岸的整合开发成为城市品牌名片提供了绝佳的机会
“白河”是南阳市的母亲河、生命之源，千年来养育着南阳市民，与市民的生活有着密不可分的关系。随着南阳的现代化发展，城市格局和规模不断扩张，城市发展由以往集中在北岸的“绕城发展”模式，逐步跨河转为“拥河发展”模式。因此，“白河”将会由城市边陲的自然生态隔离带转变成为整个城市的中轴线，而“白河两岸区域”将会是南阳未来的城市发展主轴、重要城市象征、核心城市开放空间。
衔接分处两岸的未来城市发展重心区，规划将此区段打造成一个简约亮丽、活跃热闹、充满时尚气息的滨水休闲娱乐空间，设计着重塑造多样的宜人亲水空间，强化两岸的呼应联系，以及临水空间与腹地的相互渗透融合，孕育新城市活力核心。
北靠高教区，南依产业园区，此区段的规划同样着重维护原生态环境面貌，作为城外与城内之间的过度，但同时将教育及先进环保科技的元素注入设计当中，形成功能复合的滨水绿地空间，体现关爱环境的精神。
选择该地区，不仅仅是因为白河以上的优势，也是因为此处交通便利，是新老城区的枢纽，周边居民区越来越多，这样一来消费群体就非常的大，周围高校的学生也会促进消费，带动大商的发展。
第二篇：超市选址分析报告
××超市选址商业规划书
××超市是一家即将开张的大型超市，集购物、娱乐、交友以及休闲等多项活动为一体的大型超市。目前在下罗，还并没有出现如此规模的超市。所以在超市的选址方面下了大功夫。
一、项目情况：
<一> 物业情况：
1、新店周围地理位置
如下图所示
<二> 新店址周围商业环境和竞争店情况
商业环境
1、 优势分析：
财大商场地处庐山南大道与双港路的交汇处，210、240、223路公交车都由此经过，它背依江西财经大学，辐射航天技术学院、交通大学、周边居民及江西农大，人流集散比较大，然而，周边地区至今都没有一个大型商场，这为我们财大商场提供了一个巨大的市场空间、为市场前期运作提供了一个很好的切入机会。另外，在此地段开商场可以避开激烈的市场竞争，如沃尔玛、洪客隆、百货大楼等；且此地段地价便宜，接近昌北开发区，地价升值空间很大；距离目标顾客近，能够为他们提供一个便利的购物场所。
2、劣势分析：
就目前的消费者行为而言，很难经营高档商品。因为目前消费者似乎已形成一个习惯——高档消费品一般都去市中心买。因此在此经营，得必须花一定的时间来改变消费者的这种行为，培养他们新的购物习惯。另外，学生是其主要的购物群体，在此经营会遇到寒暑假期间，学生放假所带来的人流量急剧减少的销售淡季；还有就是目前的周边购物的环境不是很好，周围在搞工程设施，到处是漫天灰尘，且地面肮脏.
竞争者分析
在终端越来越成为众多商家，厂家重视的年代，便利店，超市，百货商场，购物广场，大型卖场等都在各地迅速发展。这对后来者来说即是机遇，又是挑战。财大商场作为一个即将开业的商场，它面临着严重的竞争形式。
在南昌的城市中心有大量的购物场所，如本地的新洪客隆、百货大楼、丽华购物中心、大众购物中心等，此外，还有外地的北京华联、沃尔玛等，他们是南昌市民主要的购物场所，不光吸纳了市中心的市民，而且也吸引了大量的郊区消费者，同样，鞋、服也面临着来自城市中心的竞争，这必然会影响财大商场的消费者，形成一种远程竞争格局，如果他们在中心城商场购的商品储藏在家里，可以维持他们的一段时间的使用，他们就必然会减少到该商场的购物频率。但这种竞争是因为南昌只有一个商业中心所够成的，随着中心城市的不断向外扩展，必然打破这重格局，居民会选择就近购物，并养成就近购物的习惯。
1、 近的比较大的商场的竞争：如全家百货、万事达超市，和即将在枫庐商业街建立的商场，这些商场就在身边，竞争会比较强烈，形成一种巨大的威胁，他们是财大商场最大的竞争对手，因为彼此都争夺附近的客源，如全家百货，它在此已经多年，已经有一批忠实顾客，并且有一种先入为主的感觉，规模也有一千多平方米，商品也比较齐全，在万事达没有进入之前，它独享客源，商场很跑火，当万事达一进入就分了它的一杯羹，造成客源的急剧减少。财大商场必须凭借它的规模优势、更丰富的商品品种、更多的选择余地、更舒适的购物环境和更优质的服务来击败竞争对手。这是财大商场能够做到的，也是它必须做到的。
2、 就近的小店的竞争：小店在财大商场附近大量的存在，他们遍布各个角落，各条小巷，这些店的面积都非常小，商品以日用小商品为主，且产品单一，品种少，价格比大超市稍贵，消费者一般只是图个方便而进行购买，它除了方便以外基本上也就没别的优势了，因此消费者绝对不会一次性买好多，它也不能形成固定消费群体。当然小店的大量存在，它的出货量也是不容忽视的。但是财大商场只要以优质的产品质量、优惠的产品价格和优质的服务态度，小店就不足为惧。
<三> 新店周围居民及流动人口消费结构、消费层次
双港路是南昌市大专院校最为集中的干道，江西财经大学、华东交通大学、江西农业大学都在双港路附近，学生流量特别大，而且是学生乘车去市区的必经之路，此外，在今年双港路已经拓宽修缮了，现在的路面干净整洁平坦，一改以往道路窄小不畅、坑凹不平的旧貌，还在中间建了一条绿色的植物带，双港路江财段两侧的旧房正在或将要拆除，准备建设宾馆和商业区。还有，双港路江财段两侧聚集了210、223、240三条公交车路线的公交站点。这些市区的“主动脉”无形中构架起了这么多所学校的交通网络大枢纽，把各个大专院校的人汇集到这，也能让这里的人们顺利地返回各自的出发地。这里是交通最便利的地方，也是很多学生从市区的一地去向一地的中转站。同时，伴随商圈内大中专学校的“校转院”、“院转大学”、各大中专院校都在扩招，以江西财经大学为中心的院校区的学生人数越来越多，购物娱乐的地点大多首选为辛苦坐车到市区的各大商场，其消费的每年花费虽本小组尚无这方面的数据统计，但相信数目不小，根据观察，教育产业是南昌市的重要产业之一，学校周边的商场也是有很大商机的。
另一特点就是这里离市中心较远，路程时间长，来回花费大，购物休闲不方便的特点，建立在这个学生流大的双港路江财段，提供给学生及周边居民以娱乐、餐饮、休闲、购物为一体的综合性购物服务，在以江西财经大学为圆心的学生市场内，有着特殊的优势，会使他逐步占领这一固定的消费市场。
根据上面的情况，新商场的主要商圈是：以江西财经大学为圆心向四周辐射，包括以江西财经大学，华东交通大学，江西农业大学，江西科技师范在内的十多所大中专院校师生及其他工作人员、次要商圈是环绕在这些院校周围的本地居民，随着商场名气的扩大商圈能吸引整个蛟桥甚至更多的消费者。
（一）、新商场的消费市场构成
1、 周围居民主要从事的工作是：餐馆，服装，副业等服务领域，他们的收入水平一般较高。他们不再只关注基本生存的物质消费的提高，他们越来越关注生活的质量，购买的消费品种类在不断的攀升。
2、 其他生活不很富裕的居民，他们经济不宽裕、生活忙碌，又不愿花更多的车费到城里买高档的用品，更是迫切需要在附近有一家大型市场能满足他们的购买。
3、 另外，随着昌北高新开发区的建立，越来越多的吸引了不同消费层的外地人到这里来谋生，当然也免不了要花费了。
4、 商场周围集中了十来座规模不等的大中专院校，他们是新商场的主要消费者，规模比较大的有财大，交大，农大学生人数都在1.5万及以上。学生生活费平均每月在500-700元左右，除去伙食费外，每人每月有300以上用于日用品、学习用品、水果、小吃、护肤化妆品、礼品、通讯费用等的消费。这些消费大都能在一家综合商场里得到供应。
（二）、新商场顾客的消费特点及消费层次的粗劣划分
1、 有关资料显示，南昌市人民生活水平处于准工业化阶段。20##年，南昌市城市居民恩格尔系数为45.4%，农村居民恩格尔系数为49.2%，均超过了工业化阶段要求的30%以下水平。下罗属于城外，本地一般的居民总体消费水平不高，应该属于较低层的消费者。
2、 现在的学生大多是网络媒体大众化催生出来的第三代消费者（亦称为“e人类”），他们生长在技术成熟的环境里，永远追求并接受新奇的事物和思想。他们所“创建”的亚文化主要是以好玩、动感、刺激、享乐为主题的，标新立异是他们的座右铭，与众不同则是他们的追求目标。他们追逐时尚、更体现出其卓而不群的生活品味，独特个性的生活方式。新商场的建立将更加激发他们的消费。同时这些学生群又要受到每月有限生活费的制约。但不管怎么说这是一群很可观的顾客，只要商品迎合了他们的口味，利润应该很丰厚。他们应该算中层消费者了
3、 周边院校的教工、单位的职工和领导人是这里高档商品的主要消费者，同时他们的一次购买量很大，又属于家庭式的集体购买，部分高消费的学生能跟这些高收入高消费者比甚至有时比他们的老师还要量多、档次高。这些同胞是商场的高消费者。
<四> 新店开业后预计能辐射到的范围
一、辐射力度最强的范围
根据财大的地理位置、交通、街道环境以及主要消费者（周边在校大学生）的购买习惯和购买力进行分析。财大是下罗的商业中心，是人口流动最大的地区，从而也增加了辐射范围。由于财大是210路、223路和240路公交的交汇点，以及小型昌河面包车的方便，公路改造的完工，从而他的主要辐射范围包括财大、交通学校、华东交大、机电学院、省科技师范学院、财大枫林区、航天学院、江西农大东区、南昌技校以及财大周边的居民。虽然在以西方向新店的旁边有昌九高速公路的阻挠，但有小型面包车的方便，（主要路线：财大以东的交通学校和交大，以西的省科技师范学院和财大枫林区及航天学院）从而对新店的人口流量影响不大。
二、辐射力度较弱的范围
由于财大是人口流动最大的地方，以及财大菜场旧书店的影响，新店开业可能将吸引到江西农大本部，南方冶院南昌分校，下罗乡其他地区，但辐射强度较弱。
三、辐射力度最弱的范围
由于下罗的高校的集汇点，比如财大、交大等高校。因为各高校间的同学交流，而财大周围是下罗的商业中心，因此同学逛超市是必然的，从而也可以辐射到市内各高校，但辐射力度极弱。
具体参见下图：
二、项目规划：
<五> 新店的营业面积和商品结构
集娱乐、餐饮、休闲、购物为一体的综合性购物百货商场，位于双巷路江财段，邻近江西财经大学。商场为五层楼体建筑，每层使用面积2500M
，是昌北难得一见的上规模的购物商场，直接面对各大中专院校学生、教职工、及周围居民，商场设置齐全，与南昌闹市区有名学生消费点的代理商联合，使其入驻加盟，基本囊括了与师生日常学习生活所必要一切消费需求，快速启动昌北这以教育产业为主的市场。
1肯德基西式快餐店（复式底楼）；
2席殊好书俱乐部特约会员店（复式底楼）；
3招商银行分行；
4邮政分局（内有较大的报刊厅）；
5联通缴费点（可含IP电话）；
6移动缴费点（可含IP电话）；
7手机展销店及维修行；
8电脑卖场及维修；
9小型家电；
10音像品店行；
11眼镜行。
1肯德基西式快餐店（复式顶楼，含儿童小乐园式的托管处）；
2席殊好书俱乐部特约会员店（复式顶楼）；
3开心人药房分店；
4超市出口处及收银台；
5烟酒糖茶；
6保健礼品；
7（美食区）熟食制品；
8食品；
9生菜区；
10水果；
11西式糕点面包；
12库房；
13存包处
1超市入口处；
2推车提篮摆放处；
3洗涤用品；
4化妆品；
5日用品；
6笔、学生用品；
7办公用品；
8炉具；
9日用家电，热水器；
10床上用品；
11休闲男女装；
12童装；
13毛、袜、鞋、围巾；
14男女内衣；
15库房 。
1音乐茶座；
2精品女装；
3精品男装（西装）；
4品牌休闲女装；
5品牌休闲男装；
6领带、衬衣；
7名品化妆品；
8其他服饰；
9名品箱包；
10名品鞋类。
1美容院；
2美发厅；
3影楼；
4名品玩具精品礼品；
5运动器具；
6乐器；
7游戏区（类似太平洋）；
8音乐茶座；
9商场办公区。
<六> 新店的市场定位和经营特色
一、市场介绍
目前中国百货商店的发展呈现出规模大型化、组织集团化、经营多元化和向新业态延伸的特点。从市场形势看，大型百货商场表现为如下现状：
同业过度扩张竞争。从近年的发展情况看，多数城市的百货零售企业建设速度远远超过了居民实际购买力增长水平。在大中城市，年销售额在1.2亿元以上的大型商场由1992年的98家扩大到20##年的1000家以上，还有相当数量在建或筹建。为了扩大销售、提高市场份额，各商家把利润降到最低限度。大量对利润率预期较低的小零售商使行业的收益水平进一步恶化。
不同商业业态竞相挤占市场份额。各种不同商业业态以各自不同的特色吸引消费者，挤占市场份额。1999年中国零售业50强中增长最慢的10家企业，其中9家都是大型百货店，均为负增长；50强前10位中超市占了5席，一改过去由百货店居于主导地位的历史。同时，与传统百货店具有类似特征的集体商业的市场份额也呈现下滑趋势。
市场缺乏热点，消费需求明显断层。 城乡居民收入水平有了一定提高，普及型、温饱型需求已经基本饱和，而新的高水平的购买能力尚未形成，对档次较高的享受型、发展型需求尚处于“可望而不可及”的状况，加之居民购买力多渠道大量分流，商品消费需求在近几年内将会逐步减弱。因此，消费品市场难以出现热点商品。
南昌的百货以八一大道为核心商圈内，其以西一侧，有本土的丽华购物、百货大楼，新洪客隆百货；以东一侧有外来的大元国际、沃尔玛、北京华特购物，稍微后来一点找不到位置的就在八一大道两端延伸的地方安营扎寨的：国贸广场（坛子口）的北京华联、在原江印集团（老福山）的台湾大闽发、青山湖口的百货大楼。具体的看：今年元旦之前，集团所属的丽华大厦（占地面积约4．5万平方米）开业，它成为了 真正的多功能购物中心。洪城大厦集团的百货经营只占集团1／3业务量。就其中的零售业来说，他们也不会输给其他百货店，批发更是不会输给其他店。20##年以前，洪城大厦曾连续7年在全省范围零售第一。
去年“五一”太平洋的开业，确使竞争更加激烈了。对此，他们几年前就进行了战略调整，不光是使零售业有更大的发展，与此同时，通过自己的优势，形成了整体的增长体系。集团公司所属的江西洪城网络商务股份有限公司，自从去年4月份开业以来，8个月的时间，业务总额达2．5亿元，今年将突破4亿元。该公司在立足全省，在全省的地市、县设立自己的分销网络，具有巨大的商业潜力，为已开通正在试运行的电子商务打下了坚实的基础，为抢占经营的制高点奠定了根基。 此外，房地产是集团公司的支柱产业，这一块是其他企业无法相比的。 在百货的竞争上，他们认为，除了经营规模外，管理水平和价格成本也是重要制胜因素。
太平洋的开业，使洪城大厦的服装类的销售受到影响。但商场的销售额较之去年同期仍有所增加，从侧面说明在百货行业，市场消费的潜力在增大。太平洋的日销售额，据我们所知只有一百多万元，其人流量虽然很大，但真正消费购物的人不多，这一点只要细心观察一下其收银台就知道。
二、目标市场
目前伴随商圈内大中专学校的“校转院”、“院转大学”，各大中专院校都在扩招，以江西财经大学为中心的院校区的学生人数越来越多，购物娱乐的地点大多首选为辛苦坐车到市区的各大商场，其消费的每年花费虽本小组尚无这方面的数据统计，但相信数目不小，根据观察，教育产业是南昌市的重要产业之一，旗首可以使该商圈内的居民及学生免于坐车走路一个多小时，只为到某商场购买生活用品，为消费者减去路途的劳累，以及不必要的花费。而我们的商圈的划分是：以江西财经大学为圆心向四周辐射，包括以江西财经大学，华东交通大学，江西农业大学，江西科技师范在内的约九所大中专院校、以及这周围的本地居民。
三、顾客的购买准则
方便快捷，这个市场远离闹市区，顾客为什么选择我们这家商场购物休闲，路程短，购物方便是我们赢得这个市场的首要一个诉求点。
时尚流行，我们顾客年龄段以15~24岁为主，这个年龄的消费者对时下流行的事物特别敏感，也喜好追逐潮流，如果我们不牢记这点，我们会永远失去我们的“上帝”。
四、经营特色
商场在找准了自己的市场定位以后，则是要调整好经营商品的结构。调整商品结构，贵在经常持久。商场的市场定位，当然要根据市场形势的变化进行定期调整，但更重要的是经营的商品也必须不断调整，某种商品在前些时期是畅销的，但由于另一种新款式的出现而变得滞销了，这是事物发展的必然规律，每种商品都有一定的周转期，不可能有“永久牌”的。商场要根据市场需求，不断引进名、特、优、新，而又适销对路的商品，及时调整经营商品的结构，使商场保持旺盛的生命力。那么它就应该具备以下的经营特色：
是下罗目前品种最全，经营最具规模的及商场、超市为一体的娱乐、休闲中心；兼品牌、大卖场于一体，既适合学生及一般家庭消费又适合小康家庭消费。
独创具有国际化的整体休闲设计和装修，集功能、装饰于一体；实行绿色环保装修。在做好营业大厅建设的同时，重点做好顾客休息室、试衣间、卫生间的建设，努力营造现代、舒适的良好购物环境。商场内设有现场咨询。
商场在经营布局中努力体现人文化，以"方便顾客购物"为基点，重视顾客购物动线设计。
商场更加突出服务功能，更为强化以顾客为中心的经营思想，新增加服务项目，推出"无障碍退换货"，发行荣誉顾客购物卡并成立专门服务机构。从室内装修设计到顾客座椅、饮水机等服务性设备的购置，从宣传栏到指引标牌，每个细节在保证实用性的基础上，均力求使顾客感到方便、舒适。商场员工将以;顾客满意、供应商满意、领导满意、同事满意""四个满意"的服务理念为指导，为顾客提供优质的服务。
商场将以一流的服务、优美的购物环境、独特的品牌形象和经营特色，使置身于商场的消费者得到舒适、方便、完美的购物感受，成为下罗甚至昌北地区的新亮点。
四、投资回报分析：
1、 损益表
2、 回报分析
<七> 新店经营效益预估
和全家超市、万事达超市一样，我们的目标市场主要是财大的师生以及少量的航天学院（下罗一带）的学生。要对该店址经营效益做出预估，只能从新店平均每天的人流量，来店光临的人数比例以及光顾的顾客中购买者的比例，每笔交易的平均购买量等。可以初步地预估新店的经营效益。因此，从上述的方法中，我们日常的观察当中，我们可以初步地假设每天经过此地的人数为2500人，更进一步假设其中有80%的人进入本店，而80%的人中有90%的顾客成为购买者，平均每位购买者的交易量为30元，其中可以获得毛利为交易量的10%，所以我们可以计算出一天该店获得的利润为5400元。这样每月以30天计算，则该店每月可获得毛利为162000元。，然后除去经营中的各种费用就是该店该月的净利润。
<八> 新店未来前景分析
新店地处财大附近，周边的店铺很多，但很小，管理模式不合理，店面分散。附近最大的竞争对手是全家超市、万事达超市和卫明百货超市。但开的这种店，最好里利用成本、种类去吸引消费者。新店主要的消费对象是学生，要抓住学生的消费心理，另外，借鉴其他超市成功经验，才能在竞争中取胜。
据估算，财大在校生有1.5万左右，再加上附近的居民以及次要商圈所带来的经济收益，市场潜力很大，如果我们从饮食休闲等方面着手，商品个性时尚，以学生消费群为中心，引导时尚潮流，不仅占领学生市场，而且要开拓新的消费市场，此乃商品个性优势。另外低成本，高质量的购进商品，加上人性化合理化的管理，前景必定乐观。
牛生犇 2010220
许少华 2010222
刘怡华 2010219
丁淑祯 2010229
杨 华 2010223
高 粱 2010230
赵 霞 2010227
朱小光 2020025
苏 华 2020002