股权信托

股权信托是指委托人将其持有的公司股权转移给受托人，或委托人将其合法所有的资金交给受托人，由受托人以自己的名义，按照委托人的意愿将该资金投资于公司股权。股权信托中，如果受益人为企业的员工或经营者，则称为员工持股信托或经营者持股信托。

基本的股权信托关系主要有两种，一是股权管理信托，即委托人把自己合法拥有的公司股权转移给受托人管理和处分；另一种是股权投资信托，即委托人先把自己合法拥有的资金信托给受托人，然后由受托人使用信托资金投资公司股权并进行管理和处分。在股权投资信托中，受托人以信托资金等所投资的公司股权，其所有权自然地登记在受托人的名下，信托财产则由初始的资金形态（逐渐）转换成了股权形态。

股权信托的特征

（一）最终以股权作为信托财产。初始信托财产可能是公司股权、资金或其他财产，如果信托财产是后两者，经过受托人的管理和处分，信托财产将（逐渐）转换成为股权形态。

（二）委托人可以是单一主体或是集合主体，可以是具有完全民事行为能力的自然人、法人或者依法成立的其他组织。

（三）根据信托合同的约定，股权管理和处分权可以部分或全部由受托人行使。在股权信托关系中，受托人可能拥有部分股权管理和处分权，此时受托人行使股权的投票权和处分权时要按照委托人的意愿进行；受托人如果拥有全部股权管理和处分权，此时受托人可以根据自己的价值判断对股权进行独立的管理和处分。

（四）股权投资信托是信托机构“受人之托，代人理财”，其核心目标是投资回报，而不主要是对目标公司进行控制。股权投资信托的实质是资金信托。股权管理信托是信托机构“受人之托，代人管理”股权，其核心内容是股权表决权和处分权的委托管理。股权管理信托的实质是财产信托。 股权信托的两种基本类型

一、投资理财型股权信托

投资理财型股权信托就是通常业界所说的信托机构是“受人之托，代人理财”，其核心目标是投资回报，而不是对上市公司进行控制。委托人设立投资理财型股权信托的目的是通过投资股票而实现合适的风险收益目标。委托人之所以选择股权信托的方式来进行理财，是因为委托人看中作为受托人的信托机构具备的专家理财能力。在投资理财型股权信托中，委托人本身对利用股票表决权来参与上市公司的经营决策并不感兴趣，所以，委托人倾向于把表决权全部转移给受托人。同时，由于委托人信任受托人具备专家理财能力，而委托人本身缺乏专家理财能力，所以，在投资理财型股权信托中，委托人也倾向于把决定股票买卖的处分权全部转移给受托人。所以，在投资理财型股权信托中，委托人考评的是受托人综合运用股票处分权和表决权所能给委托人实现投资

回报的能力。所以，对于投资理财型股权信托来说，信托机构所作的股票处分和投票表决决策体现的都是信托机构本身的价值判断，而不是委托人本身的价值判断。

最为典型的投资理财型股权信托就是契约型股权证券投资基金。契约型股权证券投资基金是在《信托法》基础上，通过引入证券投资基金立法来对其信托关系结构和操作结构进行标准化，而形成的一种标准化的大宗信托产品。在契约型股权证券投资基金中，委托人和受益人都是基金份额持有人，受托人则为基金管理公司和基金托管机构，信托财产主要是以上市公司股票的形式存在。在这种标准化的信托结构中，委托人把信托财产中股票的投票表决权和处分权全部转移给了负责基金投资决策的基金管理公司，而基金资产的财产所有权则全部转移给基金托管机构，基金托管机构履行着基金资产保管的职责。所以，委托人不能限制基金管理公司行使上市公司股票的表决权，委托人和上市公司实际上是相互隔离的，委托人不可能对上市公司构成控制关系。委托人所能做的只是在基金持有人大会上通过表决来选择基金管理公司。另外，由于股权证券投资基金采取的是分散投资策略，法律法规也规定基金对一只股票的投资不能超过上市公司总股份和基金净资产的一定的比例上限。比如，我国《证券投资基金管理暂行办法》规定，一个基金持有一家上市公司的股票，不得超过该基金资产净值的10％，同一基金管理人管理的全部基金合并持有一家上市公司股票，不得超过该公司总股份的10％。因而，证券投资基金在客观上也不会对上市公司形成实质的控制。

二、管理型股权信托

管理型股权信托可以说是信托机构“受人之托，代人管理”股权，其核心内容是股票表决权和处分权的委托管理。委托人设立股权信托的目的是通过信托持股来达到特定的股权管理目的。对于管理型股权信托来说，委托人注重于自身对上市公司的控制力，所以，和股权相关的表决权和处分权实质上只是部分转移给受托人的。委托人通过与受托人缔结股权信托合同来具体规定，受托人以何种方式来行使股票的投票表决权和处分权，使得这些权利的行使能够实现委托人或者委托人的关联方对上市公司的表决控制力。

股权信托的应用

（一）股权投资信托

相对于其他运作方式的信托计划，股权投资信托可能会实现较高收益，但同时要求信托公司本身具有较高的投资管理水平，能够有效控制风险。股权投资信托是信托公司较之其他金融机构的优势所在，也是信托公司发展的重要方向。股权投资信托区分为单一和集合信托，还可以分为指定股权投资对象和非指定股权投资对象两类。集合资金、非指定用途的股权投资信托是未来产业投资基金发展的雏形。

（二）股权融资信托

股权融资信托可以区分为四种情况。一是委托人先将持有的公司股权委托信托机构设立股权信托，然后再将股权信托受益权向社会投资者进行转让，从而实现融资的职能。第二种情况，为了避免股权过户，委托人将股权收益权设立信托，然后再将股权收益权信托受益权向社会投资者进行转

让，以股权质押实现风险控制。第三种情况，信托公司设立股权投资信托，由第三方（往往是股权投资对象的关联方）到期回购股权来实现受益人的收益，典型案例如杭州工商信托推出的浙江水泥有限公司股权投资资金信托计划。这种情况虽然形式上是股权投资信托，但本质上是实现融资的目标，因此也可以理解为是股权融资信托的一类。第四，也是股权投资信托，信托期间届满时也是关联方回购股权实现受益人收益。但为了进一步加强对股权投资对象(企业)的控制力，受益人设计成优先和劣后两种形式，股权投资对象的关联方成为劣后受益人，从而放大了信托公司对股权投资对象的控制力。

股权融资信托的实质是股权资产信托（证券）化，是一种基于资产信用的融资方式。可以认为，只要具有优质或能够产生稳定现金流的股权资产，即使委托人本身的整体信用欠佳，理论上也具有通过股权信托的方式来实现融资的可能。总之，股权融资信托既可以满足股权持有者的融资需求，也为投资者开辟了一种新的投资渠道。

（三）股权管理信托

在股权管理信托中，委托人设立信托的目的往往是实现委托人对于股权的一种特殊管理目的，委托人通过信托合同，在表决权和处分权方面对受托人进行不同程度的控制。受托人的股权管理职能有：以股东身份使认股权、配股权、收益分配权、表决权、监督权等项权力；向受益人支付取得的股权收益；根据受益人的意志转让其股权信托受益权等。除此之外，受托人根据委托人的要求提供一些衍生的股权管理和服务职能，如帮助协调委托人之间或者委托人与其他股东之间的关系；代理委托人出任公司董事、参与公司管理，等等。在股权管理信托关系中，股权信托的管理职能体现得最为充分。

股权信托的优势

在我国，股权信托是新出现的一种信托业务，它具有多项职能。在管理、投资 融资方面具有明显的应用优势 进一步促进了股权信托业务的发展。

1、专业理财和资本运作的优势

信托公司作为横跨货币市场、资本市场、产业市场的金融机构 具有丰富的资本运作经验和人才优势。能够较好的管理客户的股权。

2、信托制度的优势

(1)权利细分的职能：股权可以细分为所有权、处分权、受益权和表决权。委托人可以将股权的全部信托给受托人，也可以将其中的一项和几项信托给受托人。表决权信托就是将股权中的表决权单独信托给受托人；

(2)权利的集中管理职能：信托公司可将不同委托人的股权集中管理，这样做，可以很好的维护中小股东的权利 例如，中小股东所持股份较少、股权分散 在企业的重大事项表决过程中往往不能很好的维护自己的利益。因此，中小股东可设立表决权信托 由信托公司将他们表决权集中起来行使，这样就能很好的对一家独大的现象进行制约。

(3)资产隔离作用：《信托法》规定，信托财产具有独立的法律地位和封闭效应。信托一旦成立后，信托财产就有了独立性。在信托存续期内，信托财产所有权不属于信托当事人。法院对信托财产也不能强制执行。因此，可以利用信托的资产隔离作用，将债务纠纷隔离，盘活不良资产。

3、为以股权进行融资提供了可能

目前，股权质押贷款还存在一些法律法规上的障碍 银行在处理以股权进行融资的业务上一般都非常谨慎。因此 以股权在银行进行融资的渠道并不是很通畅。信托公司可以利用制度上的优势解决这一问题。股权信托具有的诸多独特的优势 都为股权信托业务的发展拓展了很大的空间。 开展股权信托业务存在的问题

股权信托作为一种财产权利转移和管理制度 其在社会经济活动中的应用前景是广阔的。但是由于我国信托业的发展历史不长，信托回归本业的时间较短．信托法规和相关的配套法律制度还不健全。所以再在股权信托的实践应用中还存在以下几个问题：

1、股权信托登记问题

股权信托需要将股权所有权由委托人转移到受托人名下 这是股权信托关系成立的要件之一。然而，现有的股权登记制度没有对股权信托登记做出规定，致使股权登记机构无法受理股权信托登记业务。如果要进行登记只能按照股权转让方式办理，而这必然涉及到因股权信托关系的设立和解除引起股权转让和返还所成的营业税双向负担问题。

实际上股权信托并非股权交易行为。不应承担交易税。由于制度上的不配套，影响了股权信托业务的规范，极大的限制了股权信托业务的发展规模。在我国未按规定进行信托登记的法律后果比较严重，即信托不发生效力。但信托法关于信托登记的规定过于原则。登记的主体，登记程序等均没有明确规定 缺乏可操作性。随着信托业的发展。信托品种的丰富，信托登记制度亟待完善。

2、股权信托税收问题

如前所述，在我国没有明确规定股权信托登记制度下．如果要进行登记只能按照股权转让方式办理．这就涉及到营业税双向负担问题。其实，股权信托并非股权交易行为 不应该承担交易税。我国现有的税收制度针对信托产品的税收没有明确规定．极大地阻碍了股权信托业务的发展。

3、股权信托收购中存在的信息披露问题

股权信托收购是利用信托关系独有的财产、风险．信息隔离特点而设计的．基干信托关系．信托投资公司介入到收购过程中．起到了“形式收购人”的作用．从而隐蔽了真正收购人。可以说．信托制度天然地具有隐蔽和弱化信息公开程度的功能。而证券监管的核心是信息披露制度．《证券法》、《上市公司收购管理办法》、《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》等规范上市公司收购的法律法规．要求收购人收购上市公司的股份达到相关规定。即必须履行相应的信息披露义务．以保持收购过程的透明化。因此，股权信托收购是对现有监管法律、法规体系构成了挑战。

第二篇：信托公司房地产投资信托计划试点管理办法

信托公司房地产投资信托计划试点管理办法

(草案)

第一章 总则

第一条 为规范信托公司房地产投资信托业务的经营行为，保障房地产信托业务各方当事人的合法权益，加强信托公司房地产信托业务的风险管理，促进房地产信托业务规范稳健发展，依据《中华人民共和国信托法》、《中华人民共和国银行业监督管理法》、《信托公司管理办法》等相关法律、法规，制定本办法。

第二条 本办法所称房地产投资信托，是指信托公司发售信托单位募集资金，为信托单位持有人的利益，以房地产和房地产相关权利为主要运用方向，并进行管理、处分的行为。

第三条 信托公司以公开方式发售信托单位设立房地产投资信托计划，适用本办法。本办法未规定的，适用《中华人民共和国信托法》等其他法律、法规的规定。

以非公开方式发售信托单位设立房地产投资信托计划，适用《信托公司集合资金信托计划管理办法》的规定。

第四条 信托公司与信托单位持有人的权利、义务，依照本办法在信托合同中约定。

信托公司依照本办法的规定和信托合同的约定，履行受托职责。信托单位持有人按其所持信托单位享受收益和承担风险。

第五条 房地产投资信托计划运作方式应采用封闭式。经核准的信托单位总额在信托合同期限内固定不变，信托单位可以交易，但信托单位持有人不得申请赎回。

第六条 信托公司设立房地产投资信托计划，应当委托资金保管机构负责保管信托财产账户资金。

第七条 中国银监会依法对信托公司设立房地产投资信托计划活动实施监督管理。

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第二章 房地产投资信托计划的设立

第一节 信托公司资质

第八条 设立房地产投资信托计划的信托公司，应具备下列条件：

（一）注册资本不低于5亿元人民币；

（二）设有专门的房地产信托业务部门，并配备至少2名以上具有一定信托经验和房地产专业知识的人员；

（三）具备完善的公司治理结构、房地产投资信托业务操作流程、风险控制机制和风险管理信息系统，且执行良好；

（四）董事会应设立独立的风险控制委员会，包括有外部人士参加并由外部人士担任主席的审计委员会；

（五）过去三年连续盈利；

（六）过去三年办理的信托业务中，没有损害委托人或受益人利益的不良记录；

（七）公司已累计设立房地产集合信托计划10次以上，且所有信托计划已经结束或运作正常、执行良好；

（八）最近三年没有受到金融监管部门的行政处罚。

第九条 信托公司在申请设立房地产投资信托计划时，应当向中国银监会提交下列文件一式两份：

（一）申请报告；

（二）已设立的房地产集合信托计划名单及其经注册会计师审计的相关会计报表；

（三）由全体董事签署的关于董事会组织结构及其运行情况的说明材料；

（四）业务发展规划、业务操作流程和风险管理制度；

（五）公司最近三年经会计师事务所审计的资产负债表、损益表和现金流量表；

（六）具有房地产专业知识的信托经理名单及相关技能证明材料。 2

第二节 信托计划的发售

第十条 房地产投资信托计划发行申请经核准后，方可发售信托单位。 信托单位的发售，由信托公司负责办理；信托公司可以委托经中国银监会认定的其他机构代为办理。

第十一条 信托公司申请设立的房地产投资信托计划，应当符合下列条件：

（一）信托合同期限为五年以上；

（二）信托单位募集金额不低于五亿元人民币；

（三）信托单位持有人不少于一百个；

（四）任意五个以及五个以下信托单位持有人合计持有的信托单位份额，不得超过信托单位发行总份额的50％；

（五）房地产投资信托计划投资的房地产项目的原始权益人持有的信托单位份额不得超过信托单位发行总份额的15％。

第十二条 信托公司设立房地产投资信托计划，应当向中国银监会提交下列文件，并经中国银监会核准：

（一）可行性研究报告；

（二）信托合同草案；

（三）资金保管协议草案；

（四）发售说明书草案；

（五）注册会计师出具的会计意见书；

（六）专业房地产估价机构对房地产估价报告；

（七）描述拟收购房地产项目的现行运行情况的调查报告；

（八）律师事务所出具的法律意见书；

（九）中国银监会要求的其他文件。

第十三条 信托合同应当包括下列内容：

（一）房地产投资信托计划的发行目的和名称；

（二）信托公司和资金保管机构的名称和住所；

（三）信托计划总额和信托合同期限；

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（四）信托单位发售日期、价格和费用的原则；

（五）信托单位持有人、信托公司和资金保管机构的权利、义务；

（六）信托单位持有人大会召集、议事及表决的程序和规则；

（七）信托单位发售的程序、时间、地点、费用计算方式；

（八）信托收益分配原则、执行方式；

（九）作为信托公司、资金保管机构报酬的管理费、保管费的提取、支付方式与比例；

（十）与信托财产管理、运用有关的其他费用的提取、支付方式； （十一）信托财产的投资策略；

（十二）信托计划资产净值的计算方法和公告方式；

（十三）信托单位募集未达到法定要求的处理方式；

（十四）信托合同解除和终止的事由、程序以及信托财产清算方式； （十五）争议解决方式；

（十六）当事人约定的其他事项。

第十四条 房地产投资信托计划发售说明书应当包括下列内容：

（一）房地产投资信托计划发行申请的核准文件名称和核准日期；

（二）信托公司、资金保管机构的基本情况；

（三）信托合同和资金保管协议的内容摘要；

（四）将要收购的物业的详细介绍；

（五）交易及其结构的特定特征；

（六）实际交易的特定细节；

（七）定价及估值；

（八）信托单位的发售日期、价格、费用和期限；

（九）信托单位的发售方式、发售机构及登记机构名称；

（十）信托公司、资金保管机构报酬及其他有关费用的提取、支付方式与比例；

（十一）会计调查报告；

（十二）税务意见书；

（十三）法律意见书；

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（十四）风险警示内容；

（十五）中国银监会要求的其他内容。

上述所有包括事实与意见的陈述都应经过识别、质询、审查及确认，均具备事实依据或可证实合理，任何有利害关系人或董事关于信托计划投资的具体细节必须清楚说明。

第十五条 中国银监会应当自受理房地产投资信托计划设立申请之日起三个月内依照法律、行政法规及银监会的规定和审慎监管原则进行审查，作出核准或者不予核准的决定，并通知申请人；不予核准的，应当说明理由。

第十六条 信托公司应当在信托单位发售的三日前公布发售说明书、信托合同及其他有关文件。

前款规定的文件应当真实、准确、完整。

对信托单位发售所进行的宣传推介活动，应当符合有关法律、行政法规的规定，不得有本办法第七十条所列行为。

第十七条 信托公司应当自收到核准文件之日起二个月内完成信托计划的设立。逾期未完成且原核准的事项未发生实质性变化的，经中国银监会核准后，可展期一个月。

第十八条 在前条所规定的期限内，募集的信托单位总额达到核准规模的百分之八十以上且募集资金金额不低于五亿元人民币，同时信托单位持有人人数符合本办法规定的，信托计划成立。

信托公司应当自信托计划成立之日起十日内聘请法定验资机构验资，自收到验资报告之日起十日内，向中国银监会提交验资报告，办理信托计划备案手续，并予以公告。

第十九条 房地产投资信托计划发售期间募集的资金应当存入专门账户，在发售行为结束前，任何人不得动用。

第二十条 投资人缴纳认购信托单位的款项时，信托合同成立；信托公司依照本办法第十八条的规定向中国银监会办理信托计划备案手续，信托合同生效。

信托计划不能成立时，信托公司应当承担下列责任：

（一）以其固有财产承担因发售行为而产生的债务和费用；

（二）在本办法第十七条规定的完成信托计划设立的期限届满后三十日内返 5

还投资人已缴纳的款项及银行同期存款利息。

第二十一条 房地产投资信托计划经相关监管部门核准，可以在国家认可的交易场所进行交易。

信托单位的交易，应当具备交易场所的交易条件，遵守相关交易规则。

第三节 信托公司的职责

第二十二条 信托公司应当履行下列职责：

（一）依法募集信托资金，办理或者委托中国银监会认可的其他机构代为办理信托单位的发售和登记事宜；

（二）办理信托计划备案手续；

（三）对所管理的不同信托财产分别管理、分别记账；

（四）按照信托合同的约定确定信托收益分配方案，及时向信托单位持有人分配收益；

（五）进行信托计划会计核算并编制信托计划财务会计报告；

（六）编制季度、中期和年度信托计划报告；

（七）计算并公告信托计划资产净值；

（八）办理与信托财产管理业务活动有关的信息披露事项；

（九）召集信托单位持有人大会；

（十）保存信托财产管理业务活动的记录、账册、报表和其他相关资料； （十一）以自己的名义，代表信托单位持有人利益行使诉讼权利或者实施其他法律行为；

（十二）中国银监会规定的其他职责。

第二十三条 信托公司不得有下列行为：

（一）将其固有财产或者他人财产混同于信托财产从事投资活动；

（二）不公平对待其管理的不同信托财产；

（三）利用信托财产为信托单位持有人以外的第三人牟取利益；

（四）向信托单位持有人违规承诺收益或者承担损失；

（五）依照法律、行政法规有关规定，由银监会规定禁止的其他行为。 6

第二十四条 有下列情形之一的，信托公司职责终止：

（一）被依法暂停或取消营业资格；

（二）被信托单位持有人大会解任；

（三）依法解散、被依法撤销或者被依法宣告破产；

（四）信托合同约定的其他情形。

第二十五条 原信托公司职责终止的，信托单位持有人大会应当在六个月内选任新受托人；新受托人接任前，由中国银监会指定临时受托人。

信托公司职责终止的，应当妥善保管相关业务资料，及时办理相关业务的移交手续，新受托人或临时受托人应当及时接收。

第二十六条 信托公司职责终止的，应当按照规定聘请会计师事务所对信托财产进行审计，并将审计结果予以公告，同时报中国银监会备案。

第四节 资金保管机构的职责

第二十七条 资金保管机构由依法设立并具备下列条件的商业银行担任：

（一）净资产和资本充足率符合有关规定；

（二）设有专门负责信托财产账户资金保管的部门；

（三）有安全高效的清算、交割系统；

（四）有符合要求的营业场所、安全防范设施和与信托计划托管业务有关的其他设施；

（五）有完善的内部稽核监控制度和风险控制制度；

（六）法律、行政法规规定的和中国银监会规定的其他条件。

第二十八条 资金保管机构与信托公司不得相互出资或者持有股份。 第二十九条 资金保管机构应当履行下列职责：

（一）安全保管信托账户资金；

（二）按照规定开设信托资金账户；

（三）对所保管的不同信托财产分别设置账户，确保信托财产的完整与独立；

（四）保存信托财产账户资金保管业务活动的记录、账册、报表和其他相关资料；

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（五）按照信托合同的约定，根据信托公司的投资指令，及时办理清算、交割事宜；

（六）办理与信托财产账户资金保管业务活动有关的信息披露事项；

（七）对信托计划财务会计报告、中期和年度信托计划报告出具意见；

（八）复核、审查信托公司计算的信托计划资产净值；

（九）按照规定召集信托单位持有人大会；

（十）按照规定监督信托公司的投资运作；

（十一）中国银监会规定的其他职责。

第三十条 资金保管机构发现信托公司的投资指令违反法律、行政法规和其他有关规定，或者违反信托合同约定的，应当拒绝执行，立即通知信托公司，并及时向中国银监会报告。

资金保管机构发现信托公司依据交易程序已经生效的投资指令违反法律、行政法规和其他有关规定，或者违反信托合同约定的，应当立即通知信托公司，并及时向中国银监会报告。

第三十一条 有下列情形之一的，资金保管机构职责终止：

（一）被信托单位持有人大会解任；

（二）依法解散、被依法撤销或者被依法宣告破产；

（三）信托合同约定的其他情形。

第三十二条 资金保管机构职责终止的，信托单位持有人大会应当在六个月内选任新资金保管机构；新资金保管机构产生前，由银监会指定临时资金保管机构。

资金保管机构职责终止的，应当妥善保管信托财产账户资金保管业务资料，及时办理信托财产账户资金保管业务的移交手续，新资金保管机构或者临时资金保管机构应当及时接收。

第三十三条 资金保管机构职责终止的，应当按照规定聘请会计师事务所对信托财产进行审计，并将审计结果予以公告，同时报银监会备案。

第三章 房地产投资信托计划的运作

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第三十四条 信托财产应当用于下列投资：

（一）投资于成熟的具有稳定、可预见现金流的商业用房、办公用房、住宅用房、工业用房或其相关权利并予以出租、出售；

（二）用于购入目前虽然空置且没有产生收入但已带有确定租约的正在进行大规模发展、重建或修缮的上述物业；

（三）中国银监会同意的以房地产或房地产相关权利为标的的其他运用方向。

第三十五条 信托财产不得用于下列投资或者活动：

（一）将房地产信托资金运用于非房地产或其相关权利，但闲置资金可用于购买国债、金融债和货币市场基金等；

（二）向他人贷款或者提供担保；

（三）从事承担无限责任的投资；

（四）依照法律、行政法规有关规定，由中国银监会规定禁止的其他活动。 第三十六条 信托公司运用信托财产，应当遵循以下原则：

（一）投资对象中包含80%以上能产生可预见现金流的房地产项目；

（二）房地产项目产生的租金收入、处置收益等不低于该房地产投资信托总收入的75%；

（三）购买房地产项目的持有期限不得低于3年；

（四）同一管理人管理的不同房地产投资信托计划，不得同时投资于同一房地产项目；

（五）不得以房地产投资信托计划的名义使用不属于该信托计划的资金进行房地产项目的投资。

第三十七条 信托公司运用信托财产，应当遵守以下投资比例：

（一）用于购买商业用房、办公用房、住宅用房或工业用房并予以出租、出售的，不得低于该信托财产总值的80％；

（二）用于本办法规定的其他投资方向的，不得超过信托财产总值的20%。 第三十八条 信托计划的收益分配，应当以现金形式每年至少分配1次，且分配比例不得低于信托计划净收益的90％。

第三十九条 房地产投资信托计划可以对外负债，但负债率不得超过信托财 9

产净值的20%。

第四十条 信托公司必须对所投资的房地产项目实施尽职调查。信托公司董事会负责设立尽职调查委员会，成员包括：信托公司、资金保管机构、负责该项目的律师、会计师以及物业评估人员。尽职调查包括但不限于以下内容：

（一）详细了解拟投资的商业用房、办公用房、住宅用房、工业用房的情况，包括地理位置、环境、租售市场前景和能否产生可预见现金流等，厘清房地产或其相关权利上所附的债权债务关系；

（二）对物业的整体情况进行调查分析，包括物业的性质、法律权属、承租方及其他房地产协议签订方权利的可靠性及确定性、租约的可执行性；

（三）对拟开发、建造的房地产项目进行可行性分析，严格审核项目的用途和功能是否相符，是否符合国家房地产发展总体方向，能否有效满足当地城市规划和房地产市场的需求；审核房地产项目是否具有国家相关部门的批准立项文件和会计师事务所、工程测量预算机构等专业机构出具的评估文件等；

（四）对房地产投资信托资金的使用企业或房地产项目实际管理人的基本背景、资信状况、内部控制制度与实际流程、既往的项目管理与开发经验进行评价分析；

（五）房地产项目现有及预期的租约及重大协议；

（六）维修及营运物业所需的开支；

（七）物业是否投保及已投购保险的承保范围及金额；

（八）了解信托公司、资金保管机构和信托计划拟投资的房地产项目的原始持有人是否存在关联关系；

（九）通过执业律师出具法律意见书，法律意见书需明确：房地产项目的产权是否明确、房地产投资信托的交易结构是否合法、尽职调查过程以及信息披露是否符合法律规定等等；

（十）通过注册会计师出具会计意见书。会计意见书需对房地产投资信托的现金流预测、财务模型、假设条件是否合理等事项进行确认，同时还要对税务事项出具相应税务意见；

（十一）了解房地产项目的现行运行情况、工程调查报告具体包括房地产项目的设备设施运行状况和维护、潜在大修需求等情况；

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（十二）委托具有国家一级评估资质的房地产估价机构出具房地产估价报告。

第四十一条 估价报告必須最低限度包括下列事项：

（一）有关的估价基础及所用假设的全部重要详情；

（二）描述及说明所采用的估价方法；

（三）有关市场的整体結构及状况，包括就供求情况、市场趋势及投资活动而进行的分析；

（四）有关物业的所处的详细位置；

（五）有关物业现有用途；

（六）有关物业的說明，包括土地使用权年限、用地面积、建筑面积、可销售面积、可出租面积及目前各部分的用途等；

（七）有关物业产权状况；

（八）有关物业租赁状况，包括出租率、租户结构、租约期限结构、租金结构和租约主要条款概要等；

（九）在估价基准日，有关物业的帐面价值；

（十）可能影响有关物业价值的任何其他事项。

第四十二条 信托公司应每年对信托财产评估一次，并按规定向信托单位持有人披露，向中国银监会报告。

信托公司必须至少每两年委托具备一级资质的专业房地产估价机构出具相关估价报告或意见，作为评估信托财产价值的参考。

第四十三条 信托公司委托专业房地产估价机构出具估价报告时，应遵守下列规定：

（一）单笔交易金额在1亿元人民币以上者，应由二家以上（含二家）具备一级资质的专业房地产估价机构进行估价。如果专业房地产估价机构在同一房地产评估基准日评估价格差异超过百分之二十以上，信托公司应按照审慎原则确定价格，并在信息披露中说明理由；

（二）信托合同签订前的房地产或其相关权利的估价，其评估基准日与合同签订日期不得超过三个月；

（三）专业房地产估价机构及其估价人员应与信托计划当事人无利害关系。 11

第四十四条 信托公司应为每一个房地产投资信托计划设置单独的投资决策委员会，成员为三至七人，且有不少于三分之二以上的无利害关系的外部人士，所有成员必须是具备地产和金融相关经验的专业人士。

第四十五条 信托公司运用信托财产，应依据可行性研究报告和信托合同做出投资分析报告，以此做出投资决定和交付执行，执行时应做出投资决定纪录和执行纪录，并定期向投资决策委员会提交书面报告。

前项投资分析报告应记载分析基础、根据及建议；投资决定纪录应记载投资标的的种类、数量及时机；执行纪录应记载实际投资或交易标的的种类、数量、价格及时间，并说明投资或交易差异原因。

第四十六条 信托公司的信托财产运用计划应经投资决策委员会审核，其出具的审核意见书，须经投资决策委员会成员四分之三以上同意。

第四十七条 信托公司运用信托财产，必须与信托合同确定的投资方向和投资策略相一致。

第四十八条 信托公司应按季度将信托计划经营及风险状况上报中国银监会或其派出机构，并接受中国银监会及其派出机构的监督检查。

必要时，中国银监会或其派出机构可委托专业机构人员，就前项规定所检查事项、报表或数据予以核查。

第四十九条 信托公司应当建立科学有效的投资决策流程，其主要内容必须符合信托合同所规定的投资方向、投资范围、投资策略、投资组合和投资限制等要求。要明确界定投资权限，建立投资风险评估与管理制度，在设定的风险权限额度内进行投资决策。投资决策应当有充分的投资依据，重要投资应有详细的研究报告和风险分析支持，并有决策记录。

第五十条 信托公司应制订和形成详细可行的操作流程，并保证该操作流程的严肃性和独立性。

第五十一条 信托公司应当建立有效的风险控制制度，明确风险点，并明确规定相应的控制措施。

信托公司风险控制的目标，应符合有关法律、法规的规定，能有效防范和化解经营风险，提高经营管理效益，确保信托计划的稳健运行和信托财产的安全与独立。

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第五十二条 信托公司将信托财产投资于工业用房、商业用房、办公用房、住宅用房或其相关权利并予以出租、出售的，应当至少采取如下的管理措施：

(一)制订信托计划的投资策略及政策并有效地管理与信托计划有关的风险；

(二)投资于符合信托计划的投资目标的房地产项目；

(三)明确额定信托计划的借款限额；

(四)管理信托计划的现金流量；

(五)管理信托计划的财务安排；

(六)为信托计划投资的房地产项目安排足够的物业保险及人员保险；

(七)制订及落实租赁策略，策划租户的组合及物色潜在租户；

(八)执行租约，履行租赁管理工作。包括与租户磋商出租、退租、续订租约、终止租约、重新出租以及进行租金评估和调整、收取租金、追收欠租及收回物业等事宜；

(九)确保所管理的房地产项目的营运遵守法律、法规；

（十）制订及落实有关物业管理、维修、完善计划。

第五十三条 信托公司可以在评价自身房地产管理经验与能力的基础上，依照信托合同的约定，聘请外部独立的专业管理机构担任管理顾问。

第五十四条 信托公司可以委托具备二级以上（含二级）国家物业管理资质的房地产服务企业管理房地产投资信托计划所持有的物业，由其负责房地产直接管理方面的所有事务，包括房地产的实体管理、处理房地产租赁合同及收租事宜。 信托公司可以根据需要委托两家以上物业管理机构进行物业管理。

第五十五条 信托公司应对其委托的物业管理机构履行足够的监督义务，并对物业管理机构管理信托财产的行为承担最终责任。

第四章 信托单位持有人权利及其行使

第五十六条 信托单位持有人享有下列权利：

（一）分享信托财产收益；

（二）参与分配清算后的剩余信托财产；

（三）按照规定要求召开信托单位持有人大会；

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（四）对信托单位持有人大会审议事项行使表决权；

（五）查阅或者复制公开披露的信托计划信息资料；

（六）对信托公司、资金保管机构等损害其合法权益的行为依法提起诉讼；

（七）信托合同约定的其他权利。

第五十七条 下列事项应当通过召开信托单位持有人大会审议决定：

（一）提前终止信托合同；

（二）信托计划扩募或者延长信托合同期限；

（三）提高信托公司、资金保管机构的报酬标准；

（四）更换信托公司、资金保管机构；

（五）信托合同约定的其他事项。

第五十八条 信托单位持有人大会由信托公司召集；信托公司未按规定召集或者不能召集时，由资金保管机构召集。

代表信托单位百分之十以上的信托单位持有人就同一事项要求召开信托单位持有人大会，而信托公司、资金保管机构都不召集的，代表信托单位百分之十以上的信托单位持有人有权自行召集，并报中国银监会备案。

第五十九条 召开信托单位持有人大会，召集人应当至少提前三十日公告信托单位持有人大会的召开时间、会议形式、审议事项、议事程序和表决方式等事项。

信托单位持有人大会不得就未经公告的事项进行表决。

第六十条 信托单位持有人大会可以采取现场方式召开，也可以采取通讯等方式召开。

每一信托单位具有一票表决权，信托单位持有人可以委托代理人出席信托单位持有人大会并行使表决权。

第六十一条 信托单位持有人大会应当有代表百分之五十以上信托单位的持有人参加，方可召开；大会就审议事项作出决定，应当经参加大会的信托单位持有人所持表决权的百分之五十以上通过；但是，信托计划扩募、更换信托公司或者资金保管机构、提前终止信托合同，应当经参加大会的信托单位持有人所持表决权的三分之二以上通过。

信托单位持有人大会决定的事项，应当依法报中国银监会备案，并予以公告。 14

第五章 信托计划的变更、终止与信托财产清算

第六十二条 按照信托合同的约定或者信托单位持有人大会的决议，并经中国银监会核准，已设立的房地产投资信托计划在封闭两年后可以向中国银监会申请扩募。

已在交易场所交易的，应符合相关交易规则的要求。

第六十三条 信托计划扩募或者延长信托合同期限，应当符合下列条件，并经中国银监会核准：

（一）信托计划运营业绩良好；

（二）信托公司最近二年内没有因违法违规行为受到行政处罚或者刑事处罚；

（三）信托单位持有人大会决议通过；

（四）中国银监会规定的其他条件。

第六十四条 有下列情形之一的，信托合同终止：

（一）信托合同期限届满而未延期的；

（二）信托单位持有人大会决定终止的；

（三）信托公司、资金保管机构职责终止，在六个月内没有新受托人、新任资金保管机构承接的；

（四）信托合同约定的其他情形。

第六十五条 信托合同终止时，信托公司应当组织清算组对信托财产进行清算。

清算组由信托公司、资金保管机构以及相关的中介服务机构组成。

清算组作出的清算报告经会计师事务所审计，律师事务所出具法律意见书后，报中国银监会备案并公告。

第六十六条 清算后的剩余信托财产，应当按照信托单位持有人所持份额比例进行分配。

第六章 信息披露

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第六十七条 信托公司、资金保管机构和其他信托计划信息披露义务人应当依法在中国银监会指定的媒体上披露信托计划信息，并保证所披露信息的真实性、准确性和完整性。

第六十八条 信托计划信息披露义务人应当确保应予披露的信托计划信息在中国银监会规定时间内披露，并保证信托单位持有人能够按照信托合同约定的时间和方式查阅或者复制公开披露的信息资料。

第六十九条 公开披露的信托计划信息包括：

（一）房地产投资信托计划招募说明书、信托合同、资金保管协议；

（二）信托计划募集情况；

（三）信托单位交易公告书；

（四）信托计划资产净值、信托单位净值；

（五）信托财产的资产组合年度报告、财务会计报告及季度、中期和年度信托计划报告；

（六）临时报告；

（七）信托单位持有人大会决议；

（八）信托公司、资金保管机构负责信托财产账户资金保管部门的重大人事变动；

（九）涉及信托公司、信托财产、信托财产账户资金保管业务的诉讼；

（十）依照法律、行政法规有关规定，由中国银监会规定应予披露的其他信息。

第七十条 对公开披露的信托计划信息出具审计报告或者法律意见书的会计师事务所、律师事务所，应当保证其所出具文件内容的真实性、准确性和完整性。

第七十一条 公开披露信托计划信息，不得有下列行为：

（一）虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；

（二）对房地产投资业绩进行预测；

（三）违规承诺收益或者承担损失；

（四）诋毁其他信托公司、资金保管机构或者信托单位发售机构；

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（五）依照法律、行政法规有关规定，由中国银监会规定禁止的其他行为。 第七十二条 信托计划在交易场所交易的，信托公司应于信息披露前将相关信息披露文件报送信托单位交易场所的管理机构。

第七章 监督管理和处罚

第七十三条 中国银监会依法履行下列职责：

（一）依法制定有关房地产投资信托活动监督管理的规章、规则，并依法行使核准权；

（二）办理房地产投资信托计划备案；

（三）对信托公司、资金保管机构及其他机构从事房地产投资信托活动进行监督管理，对违法行为进行查处，并予以公告；

（四）制定房地产投资信托从业人员的资格标准和行为准则，并监督实施；

（五）监督检查房地产投资信托计划信息的披露情况；

（六）法律、行政法规规定的其他职责。

第七十四条 未经批准，擅自办理房地产投资信托业务的，由中国银监会或其派出机构予以取缔，责令退还所募集资金及其利息，并视情节轻重对其处以10万元以上50万元以下罚款。

第七十五条 信托公司存在欺骗投资人行为，或者信息披露存在虚假陈述的，由中国银监会或其派出机构责令改正，并承担由此导致的直接损失。

第七十六条 信托公司未按照规定将其管理的信托财产与其固有财产相区别，或者未对其管理的不同信托财产实行分账管理，或者未委托对信托财产账户资金设置资金保管机构的，责令改正，并处以5万元以上50万元以下的罚款。

第七十七条 信托公司违反本办法规定实施关联交易，损害投资人利益的，责令改正，并处以5万元以上50万元以下的罚款。

第七十八条 中国银监会及其派出机构依法履行职责，发现违法行为涉嫌犯罪的，应当将案件移送司法机关处理。

第八章 附则

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第七十九条 本办法由中国银监会负责解释。 第八十条 本办法自发布之日起施行。 18