验房报告1例

第二篇：验房报告2—E3-1-1815

中国注册验房师

验房报告

一． 文件

1、《住宅质量保证书》 未出示；

2、《住宅使用说明书》 未出示；

3、《房屋面积分层分户测量报告》 未出示；

4、《管线分布竣工图（包括水、强电、弱电、结构）》 未出示；

5、《竣工验收备案表》 未出示；

6、《分户质量验收表》 未出示；

提示建议：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《房屋面积分层分户测量报告》、《管线分布竣工图（包括水、强电、弱电、结构）》、《竣工验收备案表》、《分户质量验收表》等相关文件手续都是国家和当地政府职能管理部门明确要求在交房时要出示的手续文件，它直接影响到后期业主房产证的办理以及对目前房屋质量的认识。（关于分户验收办法，政府有明确规定，可在任何媒体上查询） 整改建议：《建筑法》、《合同法》等法律规定建筑工程竣工经验 收合格后，方可交付使用，这是国家强制性规范，业主有权以此作为不收房的理由，并让开发商赔偿违约金，所以开发商应尽快交付该表。

二． 饰面砖（板）工程

参照国家《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》（GB50210— 2001）、《家庭装饰工程质量规范》（QB/T6016-97）、《建筑地面工程施工质量验收规范》（GB50209—2002）、相关标准。

1. 次卧窗台大理石板未填充；

整改建议：根据《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》（GB50210 —2001）第12.3.7条“窗台板与墙体、窗框的衔接应严密，密封胶缝应顺直、光滑”建议在缝隙补打密封胶。

2. 厨房、卫生间墙砖破损；厨房、客厅地板砖多处空鼓；卫生 间墙砖大面积空鼓；卫生间地漏旁地砖破损；厨房橱柜下方地板空鼓；厨房过门石破损；

整改建议：根据《家庭装饰工程质量规范》（QB/T6016-97）第

2.1.4条“饰面砖（板）安装镶贴必须牢固，无歪斜、缺棱掉角和裂缝等缺陷，局部空鼓不得超过总数的5%。”建议剔除空鼓及损坏部位的瓷砖，重新进行铺贴。

3. 暖气片下方地砖缝隙未填充；

整改建议：根据《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》（GB50210 —2001）第8.3.9条“饰面砖接缝应平直、光滑，填嵌应连续、密实。”建议在缝隙补打密封胶，要求表面光滑。

4. 主卧木地板空鼓；次卧木地板空鼓；

整改建议：根据《建筑地面工程施工质量验收规范》（GB50209 —2002）第7.1.4条“木、竹面层铺设在水泥类基层上，其基层表面应坚硬、平整、洁净、干燥、不起砂。”第7.3.11条“面层铺设应牢

固：粘贴无空鼓。”建议重新铺垫。

5. 客厅地板平整度误差大；厨房大理石台面平整度误差大； 整改建议：根据《建筑地面工程施工质量验收规范》（GB50209 —2002）第6.1.8条“大理石面层和花岗岩面层表面平整度允许误差1mm.”建议联系相关单位协商处理。

6. 二楼木地板有色差；

整改建议：根据《建筑地面工程施工质量验收规范》（GB50209 —2002）第7.2.10条“实木地板面层应刨平、磨光，无明显刨痕和毛刺等现象；图案清晰、颜色均匀一致。”建议联系相关单位要求重新铺贴颜色统一的合格产品。

7. 厨房地漏无坡度；卫生间地漏无坡度；

整改建议：根据《室内装饰工程质量规范》（QB1838—93）第4.1.8 条“厨房、卫生间流水坡向正确，不倒泛水，不积水。”建议联系物业，要求对其进行整改。

提示建议：由于卫生间地漏坡度设置不规范，地面稍低的部位就 会有积水，加上卫生间空气流动较为迟缓，产生潮气后很难散去，久而久之，会引起木质产品的开裂或墙体的阴湿；对于地面瓷砖空鼓的部位，甚至会因为积水渗入砖下积累，因瓷砖下面做过防水处理，积水不便于排出，变成不流动的死水，最后容易变质出现臭味。

三． 墙面涂料工程

参照国家《家庭装修工程质量规范》（QB／T6016－97）、《建筑装 饰装修工程施工质量验收规范》（GB50210—2001）、《家庭装修工程质

量规范》（QB／T6016－97）相关标准。

1. 楼梯处墙面有裂痕；二楼次卧墙体裂缝；客厅墙体有色差； 整改建议：根据《家庭装修工程质量规范》（QB／T6016－97）第

2.2.1条“涂料表面应颜色一致，不得有掉粉、起皮、透底、漏刷、泛碱、咬色、流坠、疙瘩、裂缝等现象”。建议对存在问题处墙体铲除原抹灰层，对缝隙进行处理后用涂料重新抹平。

2. 入户门洞大小头；

整改建议：根据《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》（GB50210 —2001）对于抹灰工程4mm误差的标准，应返修或修凿处理。经现场查验造成此类问题有两个原因，第一是承建方工人砌墙没有随时检查砌体表面的垂直度，以致出现偏差后，未能及时纠正。第二是装修时工人没有掌握好抹灰平整度。建议业主与相关单位协商解决，予以正确处理。

四． 门窗工程

参照国家《室内装饰工程质量规范》（QB1838-93）、《防盗安全门 通用技术条件》（GB17565－2006）、《门窗安装工程施工操作规程》（YSJ408－89）、《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》（GB50210 —2001）、《住宅设计规范》（GB50096-1999）相关标准。

1. 入户门上方缝隙未填充；

整改建议：根据《室内装饰工程质量规范》（QB1838-93）4.5.4 条“门窗安装必须牢固，横平竖直，高低一致。框与墙体缝隙应该填嵌饱满密实，表面平整光滑、无裂缝。严禁用水泥砂浆作边杠与墙体

间的填塞材料。”建议重新在门框与墙体之间先补打发泡胶后打密封胶。要求表面光滑、顺直、无裂缝。

2. 入户门框上侧无护盖；

整改建议：根据国家《防盗安全门通用技术条件》（GB17565－ 2006）《门窗安装工程施工操作规程》（YSJ408－89）“门框应牢固，有充实物”。建议补充安装螺丝护盖，使其表面美观。

3. 入户门掉扇；

整改建议：根据《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》（GB50210 —2001）第5.3.4条：“金属门扇必须安装牢固，并且开关灵活，关闭严密，无倒翘。推拉门窗扇必须有防脱落措施。”建议对门窗扇进行整改，重新安装。

4. 入户门门锁无法开启；卫生间门无门吸；主卧门吸使用不灵 活；入户门无猫眼；二楼门锁损坏；

整改建议：根据《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》（GB50210 —2001）第5.3.5条“金属门窗配件的型号规格数量应符合设计要求安装应牢固位置应正确，功能应满足使用要求。”第5.2.11条“木门配件的型号规格数量应符合设计要求安装应牢固位置应正确，功能应满足使用要求。”建议与物业联系对存在问题出进行整改，加装合格产品，要求其牢固，满足使用要求。

5. 入户门内开；

提示建议：目前国家《住宅设计规范》（GB50096-1999）、《高层 民用建筑设计防火规范》、《建筑设计防火规范》等都没有明确的标准

规定入户门不能内开，但是从实际角度来看入户门内开确实存在极大的坏处：

1) 面积占用：占用房子套内面积，外开门只占用公摊面积（过 道），变相面积缩水。内开入户门减少了室内使用面积约1平米，造成了经济上的损失；

2) 功能缺失：房子大门入户处是很重要的，所以产生了玄关这 个功能区域，内开入户大门严重占用了玄关区域，使功能严重缺失。例如外开门可以在屋内门背放拖鞋，客人一进门就可以换，而内开门因为开合行程占用了门内区域，所以连鞋都需要放到餐厅区域！

3) 安全隐患：

A. 在走道有风（一般是冬季），而开门的人无防备情况下（尤 其是老人和小孩），门会突然撞向开门的人，造成伤害！

B. 不防撞，比较朝外开的门，如果用力向里撞，而仅用的锁 扣承重是远远不够的。在特殊情况下，门不能起到很好的保护户内人员安全的作用。如果发生有人骗开门而违法犯罪，则门就成了第一时间里的第一凶器！它会直接伤害到开门的人。同时内开门无法设置防撬边，防撬功能大打折扣。

C. 一旦发生火灾，由于室内气压急剧上升，内开门将导致室内人无法开启房门逃生。

4) 美观影响：因为内开门占用了入户通道面积，使入户处变窄， 并深入屋内，挡住门背的一面墙，严重影响入户处的美观！

建议此类问题可以与开发商协商解决。

五． 细木制品工程

参照国家《室内装饰工程质量规范》（QB1838-93）、《建筑装饰装 修工程施工质量验收规范》（GB50210—2001）相关标准。

1. 卫生间门套未填充；厨房内侧门套无填充；

整改建议：根据《室内装饰工程质量规范》（QB1838-93）第4.5.4 条“门窗安装必须牢固，横平竖直，高低一致。框与墙体缝隙应该填嵌饱满密实，表面平整光滑、无裂缝。严禁用水泥砂浆作边杠与墙体间的填塞材料。”建议重新在门套与墙体之间先补打发泡胶后打密封胶。要求表面光滑、顺直、无裂缝。

2. 厨房门套左侧有划痕；厨房门套破损；

整改建议：根据《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》（GB50210 —2001）第12.4.5条“门窗套表面应平整洁净、线条顺直、接缝严密、色泽一致，不得有裂缝翘曲及损坏。”建议联系相关单位，要求更换合格产品。

3. 室内楼梯踏板安装不牢固；

整改建议：根据《室内装饰工程质量规范》（QB1838—93）第4.6.7 条“细木制品安装应与基体连接牢固，位置正确”的规定。建议联系相关单位对此处进行固定。

4. 楼梯板支架型材破损；

整改建议：根据《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》（GB50210 —2001）第3.3.13条“建筑装饰装修施工过程中应做好半成品成品的保护防止污染和损坏。”建议与相关单位协商处理。

5. 厨房橱柜下部挡板掉落；

整改建议：根据《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》（GB50210 —2001）第12.2.6条“橱柜配件应齐全，安装应牢固”建议联系物业，要求重新安装合格产品。

六． 水、电气工程

参照国家《建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范》（GB50242 —2002）、《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》（GB50210—2001）、《住宅设计规范》（GB50096－1999）、《室内装饰工程质量规范》（QB1838—93）相关标准。

1. 卫生间暖气片下方破损；

整改建议：根据《建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范》 （GB50242—2002）第8.2.16条“管道、金属支架和设备的防腐和涂漆应附着良好，无脱皮、起泡、流淌和漏涂缺陷。”建议联系相关单位要求更换、加装合格产品。

2. 暖气片管道无套管；空调孔洞无套管；

整改建议：根据《建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范》 （GB50242—2002）要求管道穿过墙壁和楼板，应设置金属和塑料套管。建议加装套管。

提示建议：外露保温层在雨雪天气或空调冷凝水管破裂将直接 导致雨水渗漏至保温层内，破坏墙体保温层。导致墙面涂料工程起皮、爆灰、霉点。

3. 厨房天然气管道未做防锈处理；

整改建议：根据《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》（GB50210 —2001）第3.3.13条“建筑装饰装修施工过程中应做好半成品成品的保护防止污染和损坏。”建议与相关单位协商处理。

4. 弱电箱面板掉漆；强电箱无护盖；电表箱护盖变形无法关闭； 整改建议：根据《建筑电气工程施工质量验收规范》（GB50303— 2002）第6.2.8条“箱盘应位置正确，部件齐全，箱体开孔与导管管径适配，暗装配电箱箱盖紧贴墙面，箱盘涂层完整。”建议联系相关单位更换合格产品。

5. 空调孔未出户；

整改建议：根据《住宅设计规范》（GB50096－1999）中规定， 室内应打预留孔洞。建议要求开发商重新打孔出户，如开发商不打，可要求与物业公司签订相关合同，说明业主可随便在任何地方开孔出户，物业公司无权干涉。

6. 二楼天然气管道经过卧室；

整改建议：根据《住宅设计规范》（GB50096—2011）第8.4.3 条规定“燃气设备严禁设置在卧室内”建议与相关单位联系，要求对暖气管道进行整改，满足安全和使用要求。

提示建议：天然气设备应设置在通风良好的厨房、阳台和其他非 居住房间内。

7. 厨房水池下侧管道漏水；

整改建议：根据《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》 （GB50242—2002）第7.4.2条“连接卫生器具的排水管道接口应紧

密不漏，其固定支架、管卡等支撑位置应正确、牢固，与管道的接触应平整。”建议联系物业，对漏水问题查明原因，根据原因进行整改。

8. 厨房水表预留孔洞不规范；

整改建议：水表预留孔洞过小，水卡无法顺利插入。根据《室内 装饰工程质量规范》（QB1838—93）第4.11.2.3条“附件安装位置正确，使用灵活、方便，完好无损伤，连接牢固。”建议联系物业对空洞进行修整，要求满足使用。

七． 其他

1. 暖气管道打压试验； 未做。

提示建议：《建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范》8.3.1 散热器组对后，以及整组出厂的散热器在安装之前应作水压试验。试验压力如设计无要求时应为工作压的1.5；但不小于0.6 MPa（俗称6个压）。

检验方法：打压时间10-15分钟，打压不小于0.6 MPa。压力不 降且不渗不漏（压力下降不超过0.05 MPa为合格）。

2. 卫生间闭水试验； 未做。

提示建议：要求蓄水后保持24-48小时，并联系下层业主观察顶 棚，没有渗水痕迹为合格，根据《住宅装饰装修工程施工规范》（GB50327－2001）第6.3.3条 自身后期装修防水层应从地面延伸到墙面,高出地面100mm；浴室墙面的防水层不得低于1800mm.

3. 天然气表； 正常。

验房师点评：该套房屋经验房师查验、检测，在查验中也发现有不足

之处，对以上已指出的问题，请开发单位抓紧督促施工单位进行修整，给业主以放心与满意。

尊敬的业主：为了使您的权益得到保障，请将此报告书中验房师所提出的若干整改问题尽快与物业公司取得联系，商量具体解决事宜。 （监督电话：029-88088358）

免费律师维权咨询：137xxxxxxxx

验房师签字： 王 林

庞律师 （博硕律师事务所） 二0一二年五月六日