房地产评估报告常见错误类型75例

（一）报告书结构方面的错误

● 报告书漏项（如：缺少估价时点、法人代表签字、估价原则、评估依据、报告有效期、缺附件等）。

● 报告书用语不规范：如将估价时点写成估价时间，“坐落”写成“座落”等。或者用抒情语言写报告。

● 估价时点设定不正确。如：拆迁评估应当设定在拆迁许可证颁布之日，而不是实地查勘之日。对原估价结论有异议的评估，时点应为原报告书时点。期房价值时点是现在。

● 报告有效期除说明一年外，还要说明从何时计算，或者有效的时间段。

● 如果考题中出现“估价师声明”，要特别注意如果有2位估价师签字，则该地方是否分别注明谁进行了实地查勘，谁没查勘。

● 如果考题中出现“假设和限制条件”，要注意不能假设估价对象报经规范批准改变了用途，或者假设有合法产权。

● 估价对象分析时描述不全（应从区位、权益、实物状况3方面说明）

（1）缺少房地产权益状况描述；（如：没说明土地使用权性质、土地取得时间、已使用年限，剩余年限。房屋所有权情况等）

（2）土地实物描述不全面（如：没说明坐落、地形、地势、四至环境、土地开发利用状况）；

（3）建筑物实物描述不全面（没说明分栋建筑面积、规划条件等）；

（4）区位状况描述不具体，如：位于一栋建筑物中的某一套待估房地产区位状况中未说明楼层和朝向；

（5）租赁情况交待不清。（如：没说明租金标准、租赁期限）

市场背景分析时，要分析与估价对象同类房地产的目前和未来市场情况。

● 选用的估价方法不妥（应根据估价对象类型、估价方法适用的对象、收集到的资料来确定。如：有收益的应当优先选用收益法，比较实例多的应优先用比较法，抵押的优先成本法，拆迁的用市场法，在建工程用假设开发法等。）

● 未说明每种估价方法的定义、步骤

● 如果是特殊房地产，要说明是否经过了报批，是否可以做抵押物。

● 保险评估不能将土地价值记入。

● 划拨方式取得的土地使用权抵押要扣除出让金。

● 拖欠工程款的房地产抵押价值要扣除拖欠工程款。

● 再次抵押的房地产抵押价值要扣除已担保债权。

● 如果是房地产投资价值评估，则很多地方与普通市场价值评估不一样（见《理论方法》第70页）

● 拆迁评估对估价对象用途与面积的认定要符合有关拆迁评估规定（《理论方法》第97页）

●未说明估价结果确定的理由（各种方法得出的结果差别不大时可用简单算术平均。否则，用加权平均，且权重不宜大于0.7小于0.3。特殊处理要说明原因）

● 拆迁评估的结论应当是完整权利状况下的价值，不应当再扣除抵押、租赁、查封等影响；

● 法院委托的司法评估的估价结论应当是完整权利状况下的价值，不应当再扣除抵押、租赁、查封等影响。

● 单纯的地价评估要分别表示出单位地价、总地价、楼面地价3种价格。

● 对司法委托拍卖评估的，一般只给出市场价值。不给拍卖底价，拍卖底价由法院参考评估结果制定。

（二）各种评估方法中的错误：

（1）比较法：

1、可比实例选择不当（如：地段要相近，用途、交易类型要相同，实例的面积不能过大过小、规模应当在估价对象规模的1.5～2范围内。装修设备应当相当。权利性质要相同，交易日期与估价时点要接近，不能相隔过长，如：超过1年）；可比实例数量要3个以上。

2、可比实例的币种未说明；或未化成同一币种。

3、建立价格可比基础时，汇率选择错误（应按可比实例成交时的汇率）；

4、非正常交易情况的要进行交易情况修正；修正时要注意：拍卖、招标的并不一定比协议价格高。卖方将部分费用转嫁的，要进行修正。

5、日期修正计算错误；

6、区域因素修正时，可比实例应当是原成交日期的状况，估计对象是估价时点的状况。

7、因素修正时，将修正方向搞反，分子分母颠倒，土地未作年期修正；

8、在比较情况说明时判断有差异应予修正，但在实际计算中未修正；或情况说明表中无差异，而计算时却修正了；

9、修正幅度过大，单项修正超过20%；

10、计算结果有错；比如：只考虑了地上部分的价格，未计算出地下车库的价格，遗漏了部分房地产的价值。

11、不同性质的房地产（如：居住、工业等），其因素修正时选取的侧重点和权重应不同（《房地产估价理论与方法》P131）；

（2）收益法：

1、一般尽量通过租赁收入计算。如果通过营业收入计算，则费用计算时要扣除商业利润。

2、出租房地产的租赁收入除租金外，还应包括租赁保证金或者押金的利息收入。

3、求有效毛收入时，除有租约限制的外，都要采用客观收入（不能仅依据估价对象实际收入或某一个案例的收入情况确定）；

4、如果有已出租（已签租赁合同）情况，要根据租赁合同的约定，分租赁期内（采用约定租金）和租赁期外（采用市场租金）两种情况，按不同的租金标准分别计算；

5、要分析未来收益变化的趋势，不能只看当前收益情况；

6、采用比较法求客观收入时，几个比较实例应与估价对象有可比性；

7、计算潜在毛收入时套用的天数错误、面积错误（应扣减的未扣减）；按使用面积计租的，要按使用面积系数将建筑面积换算成使用面积后再计算租金。

8、计算有效毛收入时未考虑（或只有部分考虑了，漏掉另一部分）空置率（或入住率、出租率）；如果空置率为0或者入住率为100%就不合理，至少要说明原因。

9、无形收益不应单独计算，而应当通过选取较低的报酬率来体现。

10、 计算费用时，出租的房地产，房产税应按租金×12%计算；

11、 计算费用时要根据租约上是否转嫁了部分费用，来决定是否有漏项或者多项。如：漏管理费等（直接经营型房地产漏扣商业利润）；计算费用时多项（如：不

能将折旧费、土地摊提费、抵押贷款还本付息额、改扩建费、所得税等计入）（《房地产估价理论与方法》P206）；

12、 某些计费基数未说明基数数值的来源；

13、 计算管理费时，押金的利息不应计算管理费。没说明当地规定的管理费中是否包括水、电、汽、热等费用。

14、 计算保险费时，应按建筑物现值为计算基数，而不是重置价值或年租金收入。 15、 资本化率的选取未说明求取方法和来源；

16、报酬率选取不当（应选取一年期定期存款利率或一年期国债利率做无风险报酬率，再加上风险补偿等，见书216页）；

17、收益年限的确定未说明来源（一般是因为前面缺少权利描述造成的）

收益年限确定错误，当建筑物耐用年限和土地剩余年限不一致时，处理方式也不同。（见《理论方法》213页）；

18、计算公式错误，或计算过程错误；

19、最终综合确定估价结果时没说明理由。

20、评估结论没有大写；

21、将价格类型说错（比准价格、收益价格、积算价格）；

22、抵押评估时，未说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。

（3）假设开发法

一般用于待开发的土地、在建工程、可装修改造（或可改变用途）的旧房三种情况下的评估。

房地产价值=开发完成后房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应交税费

1、不同类型的房地产应根据市场情况分别估算未来市价；一般通过市场法、长期趋势法、收益法来评估未来市价。

2、开发期的确定要说明理由。如：根据类似开发项目用市场法得出，或按定额规定查得。

3、投资利润和投资利息只有在静态计算方法时才使用。动态方法时只要扣除续建成本、管理费用、销售税费、买方购买税费4项内容。

4、不能遗漏应扣除项（如：开发利润。评估毛地时还应扣除拆迁安置费）；

5、利息计算时，销售税费不能计息；

6、利息计算时，均匀发生的续建费用等计息在期中，即：要将时间段除以2。

7、销售税费只能以开发完成后的房地产价值为基数计算，不能以续建成本等为基数计算。

8、开发利润估算时，要注意计算基数与利润率的对应。

（4）成本法：

旧房：房地产价格=重新购建价格－折旧

新建房地产（或者新开发土地）：房地产价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润

1、费用构成不完整，漏项（如：缺正常利税、未考虑销售税费）；

2、取费时采用的是项目实际发生额，未说明是否符合当地现时社会一般成本（即要区分实际成本和客观成本，采用重置成本，不能用重建成本）；

3、成本法计算贷款利息时应用复利，不能用单利。基数为土地取得成本＋开发成本＋管理费用）；

4、成本法计算贷款利息时计息期有错；

5、计算公式有错（积算价格=重新购建价格-折旧）；

6、要根据市场供求分析来最终确定评估值（体现在经济折旧的确定上）；

7、开发利润计算时，不同的利润率要对应不同的计算基数（《房地产估价理论与方法》P145）；

直接成本利润率对应的基数（土地取得成本+开发成本）

投资利润率对应的基数（土地取得成本+开发成本+管理费用）

成本利润率对应的基数（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售税费） 销售利润率对应的基数（开发完成后的房地产价值）

8、折旧年限确定错误。

9、未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响。

计算折旧时，建筑物的经济寿命从建筑物竣工验收合格之日起计

（1）建筑物经济寿命早于土地使用年限，按建筑物经济寿命计；

（2）建筑物经济寿命晚于土地使用年限，按建筑物实际经过年数加上土地使用权剩余年限计算折旧（《房地产估价理论与方法》P165）

第二篇：房地产价值评估报告

华 仁 评 估

房地产价值评估报告

估价项目名称：盛泽镇西白洋吴江丝绸股份有限公司房地产评估

委 托 方：吴江丝绸股份有限公司东方丝绸市场

估 价 方：苏州华仁房地产评估有限公司

估 价 人 员：刘枬、倪莉

估价作业日期：20xx年7月31日至20xx年8月15日

估价报告编号：苏华仁评字[2008]第0802号

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吴江丝绸股份有限公司盛泽镇西白洋（市场路南）房地产价值评估报告书

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目 录

一、 致委托方函

二、 估价师声明

三、 估价的假设和限制条件

四、 估价结果报告

五、 附件

1、估价对象现状照片

2、《房屋所有权证》《国有土地使用证》复印件

3、“新生针织厂整体转让协议书”复印件

4、房地产价格评估机构资质证书复印件

5、房地产估价师执业资格证复印件

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致 委 托 方 函

吴江丝绸股份有限公司东方丝绸市场：

根据贵方委托，本公司对位于盛泽镇西白洋（市场路南侧）、吴江丝绸股份有限公司东方丝绸市场拥有的土地及地上建筑物、附着物的现时价值进行了评估。委估对象占地面积15879.8平方米，地上建筑物面积合计16324平方米。我们按照《房地产估价规范》的要求进行评估工作，评估中设定的估价目的为: 房地产转让评估。估价时点为20xx年7月31日。经过对估价对象进行勘察、分析、估算和判定，在满足估价对象全部假设和限制条件的情况下，确定估价对象的现时总价值为：4980.16万元，大写：人民币肆仟玖佰捌拾万壹仟陆佰元整。

特此函告。

苏州华仁房地产评估有限公司

法定代表人：

20xx年8月15日

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估 价 师 声 明

我们郑重声明：

1、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

2、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的、准确的。

3、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

4、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

5、我们已对本报告中的估价对象进行了实地查勘。

6、委托人向房地产估价机构提供了房地产估价所必需的情况和资料，并对所提供情况和资料的真实性、合法性和完整性负责。

7、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

8、未经评估单位书面同意，本报告的全部或任一部分均不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。

中国注册房地产估价师：刘 枬

中国注册房地产估价师：倪 莉

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估价假设和限制条件

一、本估价报告提供的估价结果是在全部限制条件下物业的公开市场价值，如改变评估条件，物业价值应当重新评估。

二、我们没有进行实地丈量，评估对象的房屋建筑面积、土地面积依据委托方提供的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》上登记的数据，认为数据资料可靠可信。

三、对于房地产的评估值，我们是基于以下假设条件：

1、自愿销售的卖主和自愿购买的买主；

2、买卖双方的交易行为都是精明和谨慎的；

3、该房地产能在公开市场上自由转让；

4、买卖双方有一段合理的周期和交易时间；

5、在此周期内，市场状况和价格水平是稳定的；

6、不考虑特殊买家的额外出价。

四、假定委估房地产所有权无争议，房地产被估价时无权利之争议，是可以进行市场估价的。

五、本评估报告遵循估价时点原则、最高最佳使用原则、替代原则等估价原则。

六、评估结果未考虑因抵押、担保、租赁、债务或其它他项权利对估价对象房地产价值的影响。

七、本估价报告的取价依据是估价时点的价格，随着时间的推移，房地产的市场价格会发生波动。

八、所有提供给估价人员以及本报告所引用的信息及观点均认为来自可靠资料，是可信和正确的。

九、本次估价未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。

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房地产估价结果报告

一、委托方

名称：吴江丝绸股份有限公司东方丝绸市场

地址：吴江市盛泽镇

二、估价方

名称：苏州华仁房地产评估有限公司

法定代表人：刘枬

评估资格等级：三级

地址：苏州市竹辉路358号

电话：0512 — 65161382

三、估价对象

1、估价范围

根据委托评估要求，本次评估是对位于盛泽镇西白洋（市场路南侧）、吴江丝绸股份有限公司东方丝绸市场拥有的房地产价值进行评估，其中，估价对象所占土地面积15879.9平方米，地上房屋建筑面积合计16324平方米。

2、房地产权利及登记状况

根据委托方提供的材料，估价对象原属吴江新生针纺织有限责任公司所有，二OO三年八月，原产权人将估价对象土地使用权及地上房屋的所有权整体转让给吴江丝绸股份有限公司东方丝绸市场（见本报告附件中的“新生针织厂整体转让协议书”复印件）。

受让人于二OO六年八月办理了土地使用权变更手续并取得《国有土地使用证》，证号：吴国用（2006）第02104021号，该证登记状况如下：土地使用权人：吴江丝绸股份有限公司东方丝绸市场；土地座落：盛泽镇西白洋（市场路南侧）；地号：104021；土地用途：工业（21）；土地使用权类型：出让；土地使用权终止日期：20xx年6月7日；土地使用权面积：15879.8平方米。根据委托方（业主）介绍，由于种种原因，上

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述房地产转让后未及时办理房屋所有权变更手续；但本次评估委托方提供了原《房屋所有权证》，证号：吴房权证盛泽字第02005603号，该证记载：房屋坐落：盛泽镇西白洋南区针织厂；属股份制企业房产；房屋总建筑面积16324平方米，其中，钢混结构（4层）12174平方米，钢混结构（2层）2557平方，混合结构（1层）1593平方米。

3、估价对象概况

接受评估委托后，估价人员在估价委托方陪同下对估价对象进行了实地查勘（因为多数房屋做仓库使用而关闭，故未能入室查看）。估价对象位于盛泽镇最繁华的商贸区东方丝绸市场中心，大门前道路宽敞，进、出交通方便。估价对象所占土地呈不规则矩形状，场地平整，水、电等基础设施完备；从外观上看，房屋建造时间大约在十年左右，建筑质量良好；外墙多为水刷石，内墙刷白色涂料，钢窗，一楼多为卷帘门，房屋使用维护良好；估价对象以前为生产用厂房，房屋层高较高；房屋以钢混结构为主，主楼共四层，另有两层厂房一栋，其余为混合结构的平房，根据产证记载：混合结构房屋1593平方米，钢混结构房屋14731平方米。据业主介绍，房屋多已出租做仓储用房。

四、估价目的

房地产转让评估，即为委托方以估价对象上市交易提供价格参考依据。

五、估价时点

20xx年7月31日。

六、价值定义

本次评估价值定义为评估时点委估物业的公开市场价值。

七、估价依据

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

2、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）；

3、委托方提供的相关资料，包括：

评估委托书

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委托方企业营业执照复印件

房地产权利证明文件（即房屋所有权证和土地使用证）复印件

“新生针织厂整体转让协议书”复印件

4、估价人员现场勘查资料及市场调查资料；

5、国务院、建设部及有关部门、江苏省及苏州市人民政府及有关管理部门颁发的有关法规、部门规章和政策文件。

八、估价原则

在估价过程中，按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合法的总原则进行房地产价格评估，做到估价过程合理，估价方法科学，估价结果尽量准确，严格保守商业秘密。

本次估价过程中，遵循的主要原则有：最高最佳使用原则、替代原则、公平原则、估价时点原则等。

九、估价方法

鉴于本次评估目的及物业的特定现状等条件，经分析比较，确定采用收益法进行评估较为适宜。

收益法是在评估房地产价格时将预期的估价对象房地产的未来各期的净收益运用适当的资本化率折算到估价时点的现值，并求其现值之和来确定房地产价格的方法。其最一般的计算公式为： V=∑i=1nAi∏(1+Yi)

j=1i

式中，Ai 表示房地产相对于估价时点而言的未来若干年的年净收益；

Yi表示房地产相对于估价时点而言的未来若干年的报酬率；

n表示房地产可获取的收益年限；

V表示房地产在估价时点的收益价格。

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十、估价结果

本次评估根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，

经过测算，确定估价对象盛泽镇西白洋（市场路南侧）、吴江丝绸股份有限公司东方丝绸市场拥有的房地产（土地面积15879.8平方米，建筑面积16324平方米）于估价时点20xx年7月31日，在满足全部估价假设和限制条件情况下，可能实现的市场价值为：4980.16万元，大写：人民币肆仟玖佰捌拾万壹仟陆佰元整。

十一、估价人员

姓 名 执业资格 技术职称 签章

刘 枬 中国注册房地产估价师 高级经济师

（证书号5119960012）

倪 莉 中国注册房地产估价师 工程师

（证书号3219970032）

十二、估价作业日期

20xx年7月31日至20xx年8月15日。

十三、估价报告应用的有效期

本估价报告在市场无较大波动情况下，有效期为壹年，自估价报告完成之日起有效。

苏州华仁房地产评估有限公司

2008 年8月15日

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