房 地 产 估 价 报 告
估价项目名称：教学楼房地产抵押评估报告
委托估价方：
受委托估价方：房地产评估咨询有限公司
估价人员：
估价日期：
估价报告编号：
目 录
致委托方函…………………………………3
估价假设和限制条件………………………4
估价结果报告………………………………5
估价技术报告………………………………10
附件 ………………………………………26
致 委 托 方 函
XXXX：
我公司受您委托，于20##年4月25日对您坐落于XXXX教学楼的房地产进行评估。估价对象房屋建筑面积为145.9㎡，土地独用面积为：213.6㎡。估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，估价时点：20##年4月25日。经过市场调查和实地查看，遵照《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》、《房地产抵押估价指导意见》和《房地产估价规范》及其它相关法规，选用成本法进行评定估算，在满足本估价报告中“估价的假设和限制”条件下，确定估价对象在估价时点上的公开市场价值为人民币583966.00元，大写：伍拾捌万叁仟玖佰陆拾陆元整，单价为：4002.51元/㎡
特此
函告
土右齐房地产评估咨询有限公司
法人代表：
二〇##年四月二十六日
估 价 的 假 设 和 限 制 条 件
一、估价的假设条件
1、以估价对象合法取得房屋所有权证及国有土地使用证，并以合法用途为假设前提。
2、本报告以估价对象在估价时点处于良好状态，达到委托方所提供的使用功能为假设前提。
3、本次估价对象的评估价值是在委托房屋及附属设施未设立任何的抵押、担保的假设条件下成立。
二、本估价报告使用的限制条件
1、估价时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。
2、本估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。
3、本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。
4、本次估价是基于估价对象的管理及国家、地区宏观经济调控政策稳定的前提进行的。敬请相关方面在运用本估价报告时注意此点，特此提示。
5、本次估价以估价对象证载建筑面积：145.9㎡为准，不考虑房屋所有权人后期加建的部分价值。
6、本估价报告有效期自出具报告之日起为一年，如超过此期限使用，报告应作相应调整或重新估价。
本估价机构提请估价报告使用方注意阅读报告中的《估价的假设和限制条件》
房 地 产 估 价 结 果 报 告
一、委托方
委托人：
地址：职院教学楼
联系电话：
二、估价方
受托单位：房地产评估咨询有限公司
法定代表人：房地产评估咨询有限公司
资质等级：叁级
详细地址：估价咨询公司
三、估价对象
1、估价对象基本情况
估价对象位于教学楼，地处内农大院内，进出正街通道较窄，距离天马路约30米。房屋总建筑面积为145.9㎡，用途为教学，砖混结构，房屋约于20##年建盖完成。土地使用权类型为划拨，证载土地面积为213.6㎡，其中独用面积为213.6㎡，终止日期为20##年12月23日。
2、估价对象产权状况
根据委托人提供的房屋所有权证及国有土地使用权证记载，房屋所有权人为内农大职院，无共有权人。
四、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、估价时点
20##年4月25日
六、价值定义
此次评估的价格为估价对象在估价时点的公开市场价格。
七、估价依据
（1）《中华人民共和国土地管理法》；
（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》；
（3）《中华人民共和国担保法》；
（4）《城市房地产抵押管理办法》；
（5）《内蒙古自治区建设工程材料及设备价格信息》20##年10月、11月；
（6）《内蒙古自治区建设工程重置价计价规则》；
（7）《内蒙古自治区施工台班费用计价办法》；
（8）《工程建设定额基本理论与实务》；
（9）20##年《内蒙古自治区安装工程消耗量定额》；
（10）20##年《内蒙古自治区建设工程措施项目计价办法》；
（15）《内蒙古自治区建筑装饰工程消耗量定额》（20##年上下册）；
（16）《内蒙古自治区建筑工程消耗量定额》（20##年上下册）；
（17）估价对象现场查看记录；
（18）委托方提供的与本次估价相关的房地产建筑面积及权属资料；
（19）本估价机构掌握的房地产市场相关资料；
（20）委托方与本估价机构签订的房地产估价委托书；
八、估价原则
本次估价依据房地产估价的独立、客观、公正原则、合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则和谨慎原则。
1、独立、客观、公正原则
要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。具体地说，房地产估价师不应受任何组织或者个人的非法干预，完全凭借自己的专业知识、经验和应有的职业道德进行估价。房地产估价师不应带着自己的好恶、情感和偏见，完全从客观实际出发，反映事物的本来面目。房地产估价师在估价中应当公平正直，不偏袒相关当事人中的任何一方。
2、合法原则
应以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定，其权益才能受法律保护，并体现其权益价值。
3、最高最佳使用原则
应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。在合法使用前提下，房地产只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用。最高最佳使用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用方式。
4、替代原则
估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。同一供求范围内，在用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房地产之间具有相互影响作用，其价格会相互牵掣而趋于一致。
5、估价时点原则
房地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时间性和时效性，它是某一时点的价格，在不同的时点上，同一宗房地产往往会有不同的价格。估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
九、估价方法
估价对象为教学用房，根据估价对象的现状及估价目的，在遵守有关法规、政策和符合评估技术标准基础上，经过评估人员的实地查看和认真分析，经过评估人员的实地查看和认真分析，由于估价对象使用性质特殊，在市场上相类似的房地产交易案例很少，故无法采用市场比较法评估；估价对象作为教学，无法采用收益法评估；但估价对象的重新取得成本可以通过市场上相类似的房地产取得成本确定，故在此次评估中我们采用成本法测算估价对象价值。
十、估价结果
本着公正、公平、合理的总原则，在分析现有资料的基础上，采用成本法估价，我们确定估价对象在估价时点20##年4月25日的市场价格为人民币583966.00元，大写：伍拾捌万叁仟玖佰陆拾陆元整，单价为：4002.51元/㎡
十一、估价人员：房地产评估咨询有限公司
十二、估价作业日期
20##年4月25日至20##年4月26日
十三、估价报告应用有效期
本报告有效期自报告出具之日起一年，随着房地产市场的变化，估价结果应作相应调整。
十四、房地产变现能力分析
房地产变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
1、通用性：估价对象房地产为居民自建住宅用房，其用途具有广泛性，从而使得该房地产要改变用途难度较小，故该房地产的通用性较好。
2、独立使用性：估价对象为独立使用的房地产，独立使用性强。
3、可分割转让性：根据合法用途和房地产状况，估价对象可分割转让性较弱，且转让时不能改变用途，分割转让对房地产价值会产生一定负面影响。
4、快速变现价值：假定在估价时点强制处分估价对象，因卖方价外手续费、竞价空间、双方合理的谈判周期、快速变现的付款方式及目前拍卖市场成交活跃度等因素，将会产生一定的价格减损。根据估价对象的具体情况，预计估价对象可实现的快速变现价值为市场价值的七成。
5、变现费用、税金等：当房地产实现抵押权时，预计转让税费用营业税、城市维护建设税、教育费附加、交易服务费等，营业税=（转让额-原建购价款）×5%左右，城市维护建设税为营业税的7%，教育费附加为营业税的3%，地方教育附加1%，交易费约为房价的1%-2%，拍卖佣金为成交价格的5%。
6、变现时间：在当前市场条件下估价对象预计变现所需时间为：6个月到一年。
十五、房地产抵押估价报告风险提示
（一）估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产市场价值可能产生影响，在估价对象实物及区域因素不受意外损害，能正常维护使用，且房地产市场没有大的波动的情况下，预计估价报告使用有效期内，房地产市场价值基本保持稳定。
（二）对抵押期间可能产生的房地产信贷风险，估价报告使用者应给予关注: 估价对象可能会由于房屋现状变更、环境变化以及房地产市场价格波动、房地产税费调整等原因导致房地产抵押价值减损。
（三）估价报告使用者应合理使用评估价值,关注处置房地产时快速变现及费用的影响,当房地产抵押估价报告出具后至抵押登记之间,是否会出现法定优先受偿权利。
（四）若估价对象进入清算或执行程序需变现，其变现过程中可能出现的不可预测因素较多。而评估值的计算仅从理论上和评估人员对市场的直观判断及经验做出估测，因此估价对象实际变现价格可能会与通常情况下的变现价格出现一定程度的差距或背离，甚至形成有价无市的市场交易格局，从而导致评估结果与实际交易价格产生差异，特此提请报告的使用者注意。
（五）定期或者在房地产市场价格变化比较快时对房地产市场价值进行再评估。
估 价 技 术 报 告
一、个别因素分析
估价对象位于包头市土右齐内农大院内，地处土右齐郊区，进出正街通道较窄，距离天马路约30米。房屋总建筑面积为145.9㎡，砖混结构，房屋于20##年建盖完成，房屋外墙刷白，室内为简单装修，估价对象所在层数为一层，内有一天井，现为五层楼房。土地使用权类型为出让，证载土地面积为213.6㎡，其中独用面积为213.6㎡，终止日期为20##年12月23日。
二、区域因素分析
1、坐落：估价对象位于包头市土右齐内农大院内。
2、交通条件：该处交通条件较好，距天马路约30米，有多路公交车通过。
3、公共配套设施：估价对象周边有农业银行，工商银行，基础设施完善，公共配套设施较完善。
4、环境条件：街道卫生较好，道路宽敞，环境较好。
三、市场背景分析
1、土右城市建设现状：今年以来，土右齐按照包头市中心城市总体规划和土右齐城市总体规划，积极实施城市化战略，努力推进城市化进程，积极抓住国家、省扩大内需的政策机遇，把加快城市建设作作为应对金融危机、保持经济增长、增强发展后劲、促进民生改善的重要举措，大力优化环境，加快项目进度。截至目前，城市基础设施配套逐步完善，纵横交错的城市道路网架已实现，“两横、三纵、五片区、三大体系、三个控制区”的绿化布局基本建成。
4、土右齐房地产市场分析：20##年蒙自市完成房地产开发投资10.42亿元，同比增长128.86%；新建施工面积43.08万平方米，销售面积43.62万平方米，同比增长35.11%；空置面积4.36万平方米，其中，住宅占10%，非住宅占90%，同比增长1.36%。二级市场交易量848件，其中，上半年340件，下半年508件，同比增长11.58%；交易面积13.26万平方米，其中，上半年5.19万平方米，下半年8.07万平方米，同比增长22.21%；交易金额2.45亿元，其中，上半年0.88亿元，下半年1.57亿元，同比增长64.43%。从以上数据分析可以看出，蒙自市房地产市场供求关系基本平衡，且呈平稳上升势态，但经济危机和全国性房地产市场下滑对该市房地产市场产生震荡，部分购房者持观望态度，“买涨不买跌”期望房价下跌。20##年蒙自市初具开发条件的14个开发项目，商品房总建筑面积约87万平方米，由于该市的房地产开发量与人口增长比例差距越来越大，今年的商品房销售将面临严峻考验。在估价时点，蒙自市的商品房住宅价格在3000～4000元/㎡，高档住宅价格在3500～5500元/㎡。
四、最高最佳使用分析
房地产估价中的最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行、经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用，由于估价对象的评估目的，即按目前房屋用途、估价对象已达最高最佳使用。
五、估价方法选用
估价对象为公共教学楼，根据估价对象的现状及估价目的，在遵守有关法规、政策和符合评估技术标准基础上，经过评估人员的实地查看和认真分析，由于估价对象使用性质特殊，在市场上相类似的房地产交易案例很少，故无法采用市场比较法评估；但估价对象的重新取得成本可以通过市场上相类似的房地产取得成本确定，故在此次评估中我们采用成本法测算估价对象价值。
成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格及综合成新率，然后将重新购建价格乘以综合成新率来求取估价对象价值的方法。
六、估价测算过程
1、采用市场比较法测算土地价值
市场比较法是以替代原则为依据，将待估土地与较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、日期、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地在评估时点地价的方法。其计算公式为：
待估宗地价格=比较案例价格×（待估宗地情况指数/比较案例情况指数）×（待估宗地估价时点地价指数/比较案例交易日期地价指数）×（待估宗地区域因素条件指数/比较案例区域因素条件指数）×（待估宗地个别因素条件指数/比较案例个别因素条件指数）
根据市场比较法的计算方法，评估步骤如下：
① 比较案例选择
选择比较案例时，应符合以下要求（与待估宗地比较）
（a）用途相同
（b）交易类型相同
（c）属于正常交易
（d）交易日期与估价时点相近
（e）价格基础统一
本次估价，选择了与估价对象条件类似的二个交易案例作为比较案例：
案例一：土右齐物流公司，土地用途为普通商品住房用地，土地级别为二级，面积22077㎡, 1.6≤容积率≤2，出让年限为70年，总价3388.8195万元，土地单价为1535元/㎡，于20##年5月18日拍卖成功。
案例二：红河大道南侧、红河富康花园小区西侧，土地用途为普通商品住房用地，土地级别为二级，面积16513㎡, 1.2≤容积率≤3.2，出让年限为70年，总价为4730.9745万元，土地单价为2865元/㎡，于20##年10月13日拍卖成功，买受人为红河州创泰房地产开发有限公司。
②比较因素的选择
根据估价对象的用途及区域位置等条件，选择影响估价对象价格的主要因素有：
（a）交易时间：确定地价指数，进行交易日期修正。
（b）交易情况：是否为正常、客观、公平、自愿的交易。
（c）土地使用年期修正。
（d）区域因素：公交便捷度分值、对外交通便利度、公用设施完善度、环境质量优劣度等。
（e）个别因素：主要有宗地宽深比、守地临街状况、周围土地利用类型、宗地面积、宗地形状、商业聚集规模。
③编制比较因素：
因素条件说明表
④ 比较因素指数确定
（a）使用年期修正系数
宗地使用年限不同，其地价将会不同，且土地使用年限越长，其土地收益期限就越长，地价就越高。因此，通过土地使用权年期修正，可以消除由于使用期限不同所造成的价格上的差别。土地使用年限修正系数可通过下面公式计算确定：
使用年期修正系数K=[1-1/（1+r）m]/[1-1/（1+r）n]
把以上数字代入公式计算可得使用年限修正系数为1。
（b）土地级别修正系数
将委估对象土地级别修正指数定为100，高一级上调10%，低一级下调10%。
（c）交易日期修正指数的确定
根据近年个旧市市场价格趋势和地块所在区域价格变化情况，得出委估区域用地价格变化幅度为平均每月上涨0.5%。
（d）成熟度修正指数的确定
成熟度分为五个级别，良好、较好、一般或较差及差，每上、下调一个级别修正指数分别±2%。
（e）区域土地利用类型修正指数的确定
以周围土地利用类型为住宅、商业时的修正指数定为100，周围土地利用类型为住宅、综合或工业，修正指数分别下调2%。
（f）交通便捷度的确定
将交通便捷度分为良好、较好、一般、较差、差五级，每上下调一级幅度为±1%。
（g）基础设施状况修正指数的确定
将基础设施配套达到五通的修正指数定为100，五通或四通，修正指数下调幅度为5%。
(h)宗地形状修正指数的确定
将宗地形状分为对土地利用影响良好、较好、对土地利用无不良影响、对土地利用有一定影响、有较大影响五个级别，每上下调一个级别则调整幅度为±3%。
(i)环境质量修正指数的确定
将环境质量分为良好、较好、一般、较差、差五类，每上下调一个级别则修正幅度为±2%。
(j)临路状况：根据宗地是否临路以及几面临路划分为3个等级，即：宗地二面临路拐角地为优、一面临路为较优、不临路为一般，每降低一个级别，其指数就减少2%。
(k)宗地面积修正指数的确定
宗地面积大小对地价有一定的影响，分为面积适中、一般、较差、差四个级别，每上下调一个级别调整幅度为±2%。编制比较因素修正系数表如下：
比较因素修正系数表
对以上三个案例的比准价格进行简单算术平均，最终得出估价对象的地价：
=（1673.48＋1527.33＋2972.03）÷3
=2057.61元/㎡
则估价对象的土地价值=土地单价×土地使用权面积
=2057.61元/㎡×213.6㎡
=439505.50元
2、重置成本法测建筑物价值
①建筑物重建成本
成本法：房屋价格含勘察设计和前期工程费、基础设施建设费（道路、水、电）、建安费用、管理费、税金、投资利息和利润等费用在内。根据蒙自市同类房屋建安费用、类似建筑的社会平均水平、相应建安工程价格指数和税费标准，结合此次评估范围内的房屋实际情况确定估价对象的重置价格。具体测算过程如下：
砖混结构重置价格构成表
（单位：元/每平方米·建筑面积）
注：勘察设计和前期工程费的内容：1：500现状实测地形图测绘费按土地面积0.37元/㎡、规划设计费、建设方案设计费和建筑工程设计费按工程造价的4.5﹪、施工图审查费按建筑工程设计费的8﹪、工程造价咨询费按造价4.2‰、招投标费用代理费按造价7‰、建设工程质量监督费按造价3‰、监理费按造价1﹪，以上小计约7%；基础设施建设费的内容：防空费10元/㎡（建筑面积）、城市基础设施配套费30元/㎡（建筑面积）；销售费用和税金：销售费用按售价2%计、销售税金按5.55%（营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%、地方教育附加1%）；20##年4月9 日的利率一年期贷款利率为6.31 %。
②建筑物现值
根据估价人员现场调查、委托方提供的建筑面积资料，按估价时点各种费用定额计算出建筑造价，按《房地产估价规范》规定，房屋折旧采取直线法，砖混结构房屋耐用年限为50年，残值率为2%，则在估价时点建筑物价值为：
Vn=1231.51×145.9×[1-(1-2%)×10/50]=144460.56元
估价对象价值=土地价值＋建筑物现值
=439505.50＋144460.56
=583966.06元
估价对象单价=估价对象价值÷建筑面积
=583966.06元÷145.9㎡
=4002.51元/㎡
七、综合确定价格结果
经估价人员分析取整得出，估价对象在估价时点的市场价值为人民币583966.00元，大写：伍拾捌万叁仟玖佰陆拾陆元整，单价为：4002.51元/㎡
二〇##年四月二十六日